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1 UNICO PF e cedolare secca L analisi del modello UNICO Persone Fisiche 2012 evidenzia - nel quadro RB - un apposita sezione destinata ad accogliere la cedolare secca introdotta dall art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23. A decorrere dall anno d imposta 2011, infatti, per le abitazioni concesse in locazione è stato introdotto un regime di tassazione sugli affitti - definito, appunto, cedolare secca - in ossequio a quanto disposto dall art. 3 del decreto legislativo sul federalismo municipale. I soggetti destinatari della compilazione del quadro RB sono identificati in: 1) proprietari di fabbricati situati nel territorio dello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto dei fabbricati come dotati di rendita; 2) titolari dell usufrutto o altro diritto reale su fabbricati situati nel territorio dello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto fabbricati con attribuzione di rendita. In caso di usufrutto o altro diritto reale (es. uso o abitazione) il titolare della sola nuda proprietà non deve dichiarare il fabbricato. Si ricorda che il diritto di abitazione spetta, ad esempio, al coniuge superstite ai sensi dell art. 540 del Codice Civile, tale diritto si estende anche alle pertinenze della casa adibita ad abitazione principale; 3) possessori di fabbricati che vengono utilizzati in modo promiscuo, cioè sia per usi personali o familiari che per attività professionali, artigianali o d impresa; 4) coloro che esercitano attività d impresa negli immobili che, pur utilizzati per l esercizio della propria attività, non sono considerati relativi all impresa in quanto non sono stati indicati nell inventario o nel registro dei beni ammortizzabili oppure sono stati esclusi, in base alla normativa vigente, dal patrimonio dell impresa; 5) i possessori di immobili che, secondo le leggi in vigore, non hanno i requisiti per essere 1 / 5

2 considerati rurali. Al di là della prassi e della normale compilazione del quadro RB, il modello UNICO Persone fisiche 2012, è destinato a recepire le novità relative alla cedolare secca. Infatti, a decorrere dall anno d imposta 2011, per le abitazioni concesse in locazione è stato introdotto un regime di tassazione sugli affitti definito cedolare secca in ossequio a quanto disposto dall art. 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23. Tale novità prevede l applicazione di un imposta che sostituisce, oltre che l IRPEF e le addizionali regionale e comunale, anche le imposte di registro e di bollo relative alla registrazione del contratto di locazione. L opzione per l applicazione della cedolare secca comporta che i canoni tassati con l imposta sostitutiva sono esclusi dal reddito complessivo e, di conseguenza, non rilevano ai fini della progressività delle aliquote IRPEF. L opzione per tale regime spetta esclusivamente al locatore titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull immobile, per contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locati per finalità abitative. Il locatore, per beneficiare del regime della cedolare secca, deve comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata,la scelta per il regime alternativo di tassazione e la conseguente rinuncia, per il corrispondente periodo di durata dell opzione, ad esercitare la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. La base imponibile della cedolare secca è costituita dal canone di locazione annuo stabilito dalle parti, al quale si applica un aliquota del 21% per i contratti disciplinati dal codice civile o a canone libero. Si evidenzia che è prevista anche un aliquota agevolata del 19% per i contratti di locazione a canone concordato (o concertato) sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini in ottemperanza a quanto stabilito dall art. 2, comma 3, della legge n. 431 del 1998 e art. 8 della medesima legge, relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551 e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere. 2 / 5

3 L opzione per il regime della cedolare secca si esprime in sede di registrazione del contratto o nella dichiarazione dei redditi. Nella dichiarazione dei redditi, come di seguito riportato, la scelta deve essere effettuata barrando la casella di colonna 12 - cedolare secca. Rispettivamente nelle caselle della colonna 13 e 14 devono essere riportati gli imponibili soggetti o al 21% oppure al 19%. Di fondamentale importanza è l analisi del Rigo RB11 (Imposta cedolare secca): nel rigo RB11, infatti, alle colonne 1 e 2 deve essere indicata l imposta sostitutiva, con aliquota del 21% o del 19%, dovuta sul reddito imponibile derivante dai contratti stipulati con la cedolare secca: il calcolo da effettuare è molto semplice e prevede la moltiplicazione dell importo indicato nel rigo RB10 colonna 13 o colonna 14, con la percentuale di riferimento. Nella colonna 3 intitolata Totale imposta cedolare secca : deve essere indicata la somma degli importi esposti nelle colonne 1 e 2 del presente rigo. Nella Colonna 4 - Acconti versati andrà indicato l ammontare degli acconti della cedolare secca versati per l anno 2011 mediante il modello F24 utilizzando i codici tributo 1840 e 1841 e anno di riferimento In questa colonna va compreso anche l importo indicato nella colonna 5. Giova evidenziare che la colonna 5, dedicata agli Acconti sospesi, deve essere utilizzata per indicare l importo degli acconti dovuti ma non versati se si è goduto della sospensione dei termini sulla base di specifici provvedimenti emanati per eventi eccezionali; l importo di questi acconti sarà versato dal contribuente con le modalità e nei termini che saranno previsti da un apposito decreto per la ripresa delle riscossioni delle somme sospese. Ricordiamo che la colonna 6 Eccedenza acconto cedolare secca compensata con il modello F24 è riservata a tutti quei contribuenti che hanno effettuato il pagamento dell acconto della cedolare secca 2011 nella misura dell 85% in luogo del 68% previsto dal D.P.C.M. del 21 novembre 2011 per effetto dell abbattimento di 17 punti percentuali. 3 / 5

4 In questa colonna deve essere indicato l importo del credito d imposta, pari alla differenza pagata in eccesso, utilizzato in compensazione con il modello F24 tramite il codice tributo Per coloro i quali intendono correggere o integrare la presentazione del Modello 730/2012, andranno compilate le colonne 7, 8 e 9. In particolare la colonna 7 intitolata "Cedolare secca trattenuta dal sostituto ": è destinata ad accogliere l importo trattenuto dal sostituto d imposta, indicato nella colonna 6 del rigo 99 del modello 730-3/2012. Nel caso in cui il modello 730/2012 fosse stato presentato in forma congiunta e la dichiarazione integrativa è presentata dal coniuge dichiarante, in questa colonna deve essere riportato quanto indicato nella colonna 6 del rigo 119 del modello 730-3/2012. Per quanto attiene la colonna 8 - Credito compensato con il modello F24 per versamento IMU : la presente colonna deve essere compilata solo se nel quadro I del mod. 730/2012 avete chiesto di utilizzare il credito originato dalla liquidazione della dichiarazione 730 per il pagamento dell IMU e se nel prospetto di liquidazione del modello 730/2012, risulta compilata la colonna 3 del rigo 99. In ultimo, la colonna 9 Cedolare secca rimborsata dal sostituto deve riportare l importo rimborsato dal sostituto d imposta, indicato nella colonna 4 del rigo 99 del modello 730-3/2012. Nel caso in cui il modello 730/2012 sia stato presentato in forma congiunta e la dichiarazione integrativa venga presentata dal coniuge dichiarante, in questa colonna deve essere riportato quanto indicato nella colonna 4 del rigo 119 del mod /2012. Per determinare l imposta sostitutiva a debito o a credito effettuare la seguente operazione: Esempio 4 / 5

5 Si ipotizzi che nel rigo RB10 colonna 13 l imponibile al 21% della cedolare secca sia pari a euro. Nel rigo RB11 colonna 1 l imposta sostitutiva al 21% è pari a euro (= x 21%). Nella colonna 3 del rigo RB11 avremo appostato come valore di imposta euro. Nella colonna 4 risultano acconti versati pari a euro (gli acconti sono stati versati tramite modello F24) pertanto si avrà: 5 / 5

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