DPR 380/2001. Riunione e coordinamento di leggi e regolamenti precedenti

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1 IL NUOVO TESTO UNICO DELL EDILIZIA DPR 380/2001 Riunione e coordinamento di leggi e regolamenti precedenti

2 MISURE DI SALVAGUARDIA Il potere di sospensione Fra l adozione di uno strumento urbanistico da parte di un Comune e la sua approvazione definitiva può trascorrere un periodo di tempo anche molto lungo se in questo periodo viene richiesto un Permesso di costruire in contrasto col nuovo strumento, il Comune non può negare il rilascio del permesso ma può sospenderlo Decorsi 3 anni dall adozione dello strumento urbanistico (o 5 anni se lo strumento stesso è sottoposto ad approvazione da parte delle autorità competenti) il potere di sospensione decade.

3 INTERVENTI EDILIZI LEGITTIMI I proprietari sono legittimati a effettuare interventi edilizi in presenza di Permesso di costruire (che ha sostituito la concessione edilizia introdotta dalla legge n. 10 del 1977) in presenza di Denuncia di inizio attività (DIA) definita anche Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) nel caso di attività edilizia libera, introdotta dalle leggi n. 73 e n. 122 del 2010 per la realizzazione di alcuni interventi senza bisogno di titolo abilitativo

4 PERMESSO DI COSTRUIRE Il Permesso di costruire deve essere chiesto in caso di nuova costruzione in caso di ristrutturazione urbanistica in caso di ristrutturazione edilizia

5 ATTIVITÀ EDILIZIA LIBERA Casi di attività edilizia libera Manutenzione ordinaria Eliminazione delle barriere architettoniche Opere contingenti e temporanee Finiture di spazi esterni Installazione di pannelli solari fotovoltaici Realizzazione di aree ludiche senza fini di lucro Manutenzione straordinaria Modifiche interne a fabbricati adibiti a impresa Procedura È sufficiente consegnare in Comune una comunicazione di inizio lavori Nel caso di interventi di manutenzione straordinaria e di modifiche interne a fabbricati adibiti a impresa occorre anche comunicare i dati relativi all impresa costruttrice e fornire una relazione di un tecnico abilitato

6 DENUNCIA DI INIZIO ATTIVITÀ (DIA-SCIA) Sono realizzabili mediante Denuncia di inizio attività Gli interventi che non rientrano nei precedenti elenchi Le varianti a Permessi di costruire che non incidono - sui parametri urbanistici - sulle volumetrie - sulle destinazioni d uso - sulla categoria edilizia - sulla sagoma dell edificio e che non violano le eventuali prescrizioni contenute nel Permesso di costruire Gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica quando sono disciplinati da Piani attuativi comunque denominati Gli interventi di nuova costruzione quando sono in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche Gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportano anche aumento delle unità immobiliari, modifiche di volumi, sagome, superfici e prospetti, cambio di destinazione d uso (immobili in zona A)

7 DENUNCIA DI INIZIO ATTIVITÀ (DIA-SCIA) Contributo Gli interventi che necessitano di DIA-SCIA sono soggetti a un contributo legato agli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione Procedura La richiesta deve essere corredata da elaborati grafici, documentazione fotografica, relazione di un progettista, indicazione della ditta che eseguirà i lavori Il giorno stesso del deposito il titolo abilitativo acquisisce efficacia Se nei tempi previsti i tecnici comunali ravvisano l assenza di una delle condizioni, notificano al proprietario l ordine di non eseguire i lavori Ultimato l intervento, il progettista rilascia un certificato di fine lavori e di conformità Decorrenza dei termini I lavori dovranno essere ultimati entro 3 anni dal deposito, decorsi i quali occorre una nuova istanza

8 CERTIFICATO DI AGIBILITÀ Casi di rilascio del certificato Nuove costruzioni Costruzioni e sopraelevazioni Edifici esistenti con interventi che possono influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico Attestazione della sussistenza delle seguenti condizioni Sicurezza Igiene e salubrità Risparmio energetico Per ottenere il certificato Entro 15 giorni dal termine dei lavori il direttore dei lavori presenta domanda allegando: denuncia di accatastamento dichiarazione di conformità dell opera al progetto approvato dichiarazione dell impresa installatrice che attesti la conformità degli impianti in opera negli edifici a uso civile (o certificato di collaudo degli impianti negli altri casi)

9 SPORTELLO UNICO DELL EDILIZIA (SUE) Introdotto dal Testo Unico: ufficio unico che si occupa di pratiche edilizie Riceve le domande per il rilascio dei Permessi di costruire, delle DIA-SCIA ecc. Fornisce tutte le informazioni inerenti l attività edilizia Rilascia i permessi e certificati richiesti

10 CASI PARTICOLARI Opere interne Sono quelle opere che: non comportano modifiche della sagoma e dei prospetti non recano pregiudizio alla statica dell immobile non modificano la destinazione d uso Si ritiene che queste opere siano soggette a DIA-SCIA o rientrino nell Attività edilizia libera Cambio di destinazione d uso Può avvenire con esecuzione delle opere: è richiesta la DIA-SCIA senza esecuzione delle opere (solo cambio funzionale): si rientra nell Attività edilizia libera, ma solo se nella zona omogenea in cui si trova l immobile è consentita la presenza di più destinazioni d uso

11 INTERVENTI EDILIZI LEGITTIMI I proprietari sono legittimati a effettuare interventi edilizi in presenza di Permesso di costruire (che ha sostituito la concessione edilizia introdotta dalla legge n. 10 del 1977) in presenza di Denuncia di inizio attività (DIA) definita anche Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) nel caso di attività edilizia libera, introdotta dalle leggi n. 73 e n. 122 del 2010 per la realizzazione di alcuni interventi senza bisogno di titolo abilitativo

12 PERMESSO DI COSTRUIRE Il Permesso di costruire deve essere chiesto in caso di nuova costruzione in caso di ristrutturazione urbanistica in caso di ristrutturazione edilizia

13 PERMESSO DI COSTRUIRE Caratteristiche Il Permesso di costruire ha carattere personale È irrevocabile Può essere trasferito nei casi di successione o passaggio di proprietà Decorrenza dei termini 1 anno prima dell inizio dei lavori 3 anni per il completamento dei lavori Onerosità Il rilascio del Permesso di costruire è subordinato alla corresponsione di un contributo relativo a: oneri di urbanizzazione costo di costruzione

14 ATTIVITÀ EDILIZIA LIBERA Casi di attività edilizia libera Manutenzione ordinaria Eliminazione delle barriere architettoniche Opere contingenti e temporanee Finiture di spazi esterni Installazione di pannelli solari fotovoltaici Realizzazione di aree ludiche senza fini di lucro Manutenzione straordinaria Modifiche interne a fabbricati adibiti a impresa Procedura È sufficiente consegnare in Comune una comunicazione di inizio lavori Nel caso di interventi di manutenzione straordinaria e di modifiche interne a fabbricati adibiti a impresa occorre anche comunicare i dati relativi all impresa costruttrice e fornire una relazione di un tecnico abilitato

15 DENUNCIA DI INIZIO ATTIVITÀ (DIA-SCIA) Sono realizzabili mediante Denuncia di inizio attività Gli interventi che non rientrano nei precedenti elenchi Le varianti a Permessi di costruire che non incidono - sui parametri urbanistici - sulle volumetrie - sulle destinazioni d uso - sulla categoria edilizia - sulla sagoma dell edificio e che non violano le eventuali prescrizioni contenute nel Permesso di costruire Gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica quando sono disciplinati da Piani attuativi comunque denominati Gli interventi di nuova costruzione quando sono in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche Gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportano anche aumento delle unità immobiliari, modifiche di volumi, sagome, superfici e prospetti, cambio di destinazione d uso (immobili in zona A)

16 DENUNCIA DI INIZIO ATTIVITÀ (DIA-SCIA) Contributo Gli interventi che necessitano di DIA-SCIA sono soggetti a un contributo legato agli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione Procedura La richiesta deve essere corredata da elaborati grafici, documentazione fotografica, relazione di un progettista, indicazione della ditta che eseguirà i lavori Il giorno stesso del deposito il titolo abilitativo acquisisce efficacia Se nei tempi previsti i tecnici comunali ravvisano l assenza di una delle condizioni, notificano al proprietario l ordine di non eseguire i lavori Ultimato l intervento, il progettista rilascia un certificato di fine lavori e di conformità Decorrenza dei termini I lavori dovranno essere ultimati entro 3 anni dal deposito, decorsi i quali occorre una nuova istanza

17 CERTIFICATO DI AGIBILITÀ Casi di rilascio del certificato Nuove costruzioni Costruzioni e sopraelevazioni Edifici esistenti con interventi che possono influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico Attestazione della sussistenza delle seguenti condizioni Sicurezza Igiene e salubrità Risparmio energetico Per ottenere il certificato Entro 15 giorni dal termine dei lavori il direttore dei lavori presenta domanda allegando: richiesta di accatastamento dichiarazione di conformità dell opera al progetto approvato dichiarazione dell impresa installatrice che attesti la conformità degli impianti in opera negli edifici a uso civile (o certificato di collaudo degli impianti negli altri casi)

18 SPORTELLO UNICO DELL EDILIZIA Introdotto dal Testo Unico: ufficio unico che si occupa di pratiche edilizie Riceve le domande per il rilascio dei Permessi di costruire, delle DIA-SCIA ecc. Fornisce tutte le informazioni inerenti l attività edilizia Rilascia i permessi e certificati richiesti

19 CASI PARTICOLARI Opere interne Sono quelle opere che: non comportano modifiche della sagoma e dei prospetti non recano pregiudizio alla statica dell immobile non modificano la destinazione d uso Si ritiene che queste opere siano soggette a DIA-SCIA o rientrino nell Attività edilizia libera Cambio di destinazione d uso Può avvenire con esecuzione delle opere: è richiesta la DIA-SCIA senza esecuzione delle opere (solo cambio funzionale): si rientra nell Attività edilizia libera, ma solo se nella zona omogenea in cui si trova l immobile è consentita la presenza di più destinazioni d uso

20 VIGILANZA Compiti di vigilanza La vigilanza sulle costruzioni spetta al dirigente o al responsabile del procedimento dell Ufficio tecnico comunale Provvedimenti Nel caso di opere abusive realizzate in aree inedificabili o destinate a spazi pubblici, il soggetto cui spetta la vigilanza dispone l immediata sospensione dei lavori, la demolizione e il ripristino dei luoghi

21 SANATORIA Condizioni Si può ottenere la sanatoria di opere abusive (accertamento di conformità) per opere eseguite in assenza o in difformità dal Permesso di costruire o dalla DIA-SCIA se l intervento è conforme alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della sua realizzazione sia al momento di presentazione della domanda (doppia conformità) Termini Il Permesso in sanatoria viene chiesto: entro 90 giorni dalla notifica da parte del Comune dell accertato abuso entro i termini stabiliti dall ordinanza di rimozione o demolizione per opere costruite sia in assenza di titolo autorizzativo, sia in totale o parziale difformità da esso La richiesta è respinta se gli organi comunali non si pronunciano entro 60 giorni Oblazione Il rilascio del Permesso in sanatoria avviene solo dopo il pagamento di un oblazione a titolo di contributo di costo di costruzione

22 ANNULLAMENTO DEL PERMESSO Annullamento L autorità comunale ha il potere di annullare un Permesso di costruire precedentemente rilasciato per ragioni di pubblico interesse opportunamente motivate Il provvedimento ha effetto retroattivo: per questo motivo la costruzione realizzata in presenza di Permesso poi annullato è abusiva

23 CLASSIFICAZIONE DEGLI ABUSI Classificazione Ai fini dei provvedimenti da prendere da parte dell amministrazione pubblica, gli abusi edilizi sono così classificati: interventi eseguiti in assenza del Permesso di costruire, in totale difformità (v. slide 7) o con variazioni essenziali (v. slide 8) interventi di ristrutturazione in assenza del Permesso di costruire o in totale difformità interventi eseguiti in parziale difformità (v. slide 9) dal Permesso di costruire interventi abusivi eseguiti su suoli di proprietà dello Stato e di altri enti pubblici costruzioni eseguite a seguito di Permesso successivamente annullato interventi eseguiti in assenza o in difformità da DIA-SCIA e accertamento di conformità lottizzazioni abusive

24 CLASSIFICAZIONE DEGLI ABUSI Totale difformità Sono definite in totale difformità le opere: che comportano la realizzazione di un organismo edilizio diverso che a causa del maggior volume concretizzano un organismo edilizio autonomo normalmente considerate variazioni essenziali (v. slide 8) nel caso in cui siano realizzate su immobili sottoposti a vincolo: - storico - artistico - architettonico - paesaggistico - ambientale che siano comprese in: - parchi - aree protette

25 CLASSIFICAZIONE DEGLI ABUSI Variazioni essenziali Sono variazioni essenziali: i mutamenti di destinazione d uso con conseguente variazione degli standard urbanistici l aumento consistente della cubatura o della superficie utile modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato o diversa localizzazione dell edificio sull area di appartenenza mutamento delle caratteristiche dell intervento in relazione alla sua classificazione d uso (legge n. 457 del 1978) violazione non puramente procedurale delle norme in materia di edilizia antisismica

26 CLASSIFICAZIONE DEGLI ABUSI Difformità parziale Il Testo Unico non chiarisce quando una difformità possa essere definita parziale Come principio generale di riferimento si può considerare parziale un abuso: che comporta la realizzazione di un organismo edilizio non del tutto diverso da quello autorizzato quando i volumi eccedenti non sono tali da costituire un organismo autornomo di rilevante cubatura

27 RESPONSABILITÀ Figure responsabili Per ogni inosservanza sono ritenuti responsabili: il titolare del Permesso di costruire il committente il costruttore il direttore dei lavori Sanzioni e spese Le figure suddette sono tenute al pagamento di sanzioni pecuniarie e, in via solidale, al pagamento delle spese per la eventuale demolizione dell opera abusiva Direttore dei lavori Il direttore dei lavori non è responsabile se contesta al committente titolare e all impresa costruttrice le opere eseguite in difformità e informa l autorità comunale

28 SANZIONI Ripristino e acquisizione Per opere eseguite: in assenza di permesso in totale difformità con variazioni essenziali è prevista la demolizione dell immobile a cura del proprietario. In caso di inottemperanza è prevista l acquisizione gratuita del bene al patrimonio comunale Opere eseguite in parziale difformità Se la demolizione della parte abusiva pregiudica la statica della parte rimanente, si applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione per edifici a uso abitativo al doppio del valore venale per gli altri tipi di edificio Se la demolizione della parte abusiva non pregiudica la statica della parte rimanente, se ne ordina la demolizione a cura del proprietario. Scaduti i termini, la demolizione avviene a cura del Comune ma a spese del proprietario

29 SANZIONI CIVILI E DISPOSIZIONE FISCALI Sanzioni con effetti civili Annullamento degli atti di trasferimento di proprietà in assenza del Permesso di costruire o del Permesso in sanatoria Divieto per le aziende che gestiscono i servizi pubblici di erogare le forniture agli edifici privi del Permesso di costruire o della DIA-SCIA Disposizioni fiscali Nel caso di opere: prive di titolo abitativo con titolo abitativo annullato iniziate in contrasto col titolo abitativo, vale a dire con violazioni: - di altezze, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedono in ogni unità immobiliare il 2% delle misure prescritte - delle destinazioni e degli allineamenti indicati negli strumenti urbanistici sono escluse tutte le agevolazioni fiscali previste dalla legge

30 SANZIONI PENALI Sanzioni Ammenda fino a per l inosservanza di norme, prescrizioni e modalità esecutive, degli strumenti urbanistici e del Permesso di costruire Arresto fino a 2 anni e ammenda da a per l esecuzione di lavori in totale difformità o in assenza di titolo autorizzativo e per prosecuzione degli stessi nonostante l ordine di sospensione Arresto fino a 2 anni e ammenda da a nei casi di lottizzazione abusiva Sanzioni in caso di zone vincolate La stessa pena si ha nel caso di interventi con: variazione essenziale totale difformità assenza di Permesso di costruire in zone sottoposte a vincolo storico-archeologico o paesistico-ambientale