Comune di Sezze Provincia di Latina Allegato A
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1 Comune di Sezze Provincia di Latina Allegato A Determinazione valore unitario aree edificabili e valore imponibile ai fini IMU
2 L art. 5 del D.Lgs. 504/92 stabilisce che la base imponibile ai fini della determinazione dell ICI da corrispondere per le aree fabbricabili è costituita dal valore venale in comune commercio al 1 gennaio dell anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all indice di fabbricabilità, alla destinazione d uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento dei terreni necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. Il Comune di Sezze con Deliberazione del Consiglio comunale n.47 del ha approvato il Regolamento per la disciplina dell imposta municipale propria e con Deliberazione del Consiglio comunale n.56 del ha determinato le aliquote IMU per l anno 2012 e le relative detrazioni. La valutazione delle aree edificabili è disciplinata dal Regolamento all art.5 (Base imponibile delle aree fabbricabili), il quale dispone che: 1. Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1 gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. 2. A norma dell art. 36, comma 2, del Decreto Legge 223/2006, sono considerate fabbricabili le aree utilizzabili a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico adottato, indipendentemente dall approvazione della Regione e dall adozione di strumenti attuativi del medesimo. 3. In caso di utilizzazione edificatoria dell'area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell'art. 3, comma 1, lettere c), d) ed f) del Decreto del Presidente della Repubblica 06/06/2001, n. 380, la base imponibile è costituita dal valore dell'area, la quale è considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito nell'art. 2 del Decreto Legislativo 504/92, senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato. E riconosciuta ai comuni la facoltà di determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili al fine di: - semplificare ed orientare gli adempimenti a carico del contribuente; - limitare il potere di accertamento del Comune; - ridurre al massimo l insorgenza di contenzioso.
3 Il Comune di Sezze per i motivi su esposti ritiene opportuno procedere alla determinazione dei valori venali delle aree edificabili in coerenza quanto previsto dall art.5 del Regolamento comunale esplicitando i criteri per la determinazione dei valori. A seguito dell adozione del Nuovo Piano Regolatore Generale si definiscono i criteri per la valutazione del valore venale delle aree fabbricabili derivante dalle disposizioni urbanistiche che hanno introdotto un sistema di zonizzazione e di potenzialità edificatoria rispetto agli strumenti urbanistici pre-vigenti. In un settore delicato ove è nota la mancanza di riferimenti certi ed oggettivi per la determinazione del valore venale e conseguentemente della base imponibile dell imposta, il Comune di Sezze ritiene equo e logico assumere parametri di valutazione fondati da un lato sulla potenzialità edificatoria e di utilizzo urbanistico delle aree e dall altro parametrando il valore imponibile delle aree a quello dei fabbricati. Sostanzialmente si arriva a determinare, attraverso un procedimento a ritroso, la base imponibile delle aree edificabili partendo dai valori imponibili dei fabbricati. Si rapporta il valore delle aree edificabili al valore dei fabbricati ovvero si compara il valore dell imposta sulle aree al valore dell imposta sui fabbricati. In pratica si vuole ricavare il valore dell area, mediante un procedimento sintetico comparativo, dal valore del fabbricato che vi potrà essere realizzato. Si è riscontrato che non sempre la casistica tipologica dei fabbricati è assimilabile o riconducibile ai valori dei fabbricati disponibile nella banca dati OMI. E stata considerata la base imponibile media dei fabbricati dichiarati nel territorio setino. Si è considerata l incidenza delle aree sui costi di costruzione: valutata al 20% per le civili abitazioni ed al 30% per i fabbricati industriali. Si tiene poi conto di situazioni che: - comportano di fatto la parziale o completa inedificabilità di singoli appezzamenti di terreno nonostante gli stessi siano inseriti in zone urbanistiche che consentono l edificazione; - ostacolano o ritardano i procedimenti edificatori per l insistenza di particolari condizioni; -determinano costi edificatori aggiuntivi. A tal proposito vengono previsti coefficienti di riduzione che consentono di valutare con flessibilità il valore delle aree edificabili. La formula che si ritiene idonea per determinare il valore delle aree edificabili è frutto delle considerazioni sopra esposte ed è la seguente:
4 Formula V.V.A. = V.A.O. x IE x St x Cr Dove: -V.V.A.: è il valore venale dell'area edificabile ed imponibile ai fini IMU-ICI; -V.A.O.: è il valore determinato per area omogenea del Piano Regolatore adottato; -IE: è l'indice edificatorio dell'area secondo il Piano Regolatore adottato; -St: è la superficie totale dell'area soggetta all'imposta; -Cr: è il coefficiente di riduzione, eventualmente applicabile sull'area. L aliquota vigente fissata dal Comune di Sezze per l anno 2013 è = 10,60/1000 Valore imposta = V.V.A. *10,60/1000 Di seguito si riportano la Tabella 2 con i valori espressi a mq. per area omogenea del PRG e la Tabella 3 che riporta i coefficienti di riduzione. Detti valori possono essere rideterminati annualmente. Tabella 2 Valore ( /mq) aree edificabili per zone omogenee del PRG anno 2013 Zona omogenea PRG Valore area Zona A 150,00 Zona B 100,00 Zona C 80,00 Zona D 60,00 Zona E 30,00 Zona F 20,00 Zona H 10,00
5 Tabella 3- Coefficienti di riduzione Indice A- PROCEDURA AD EDIFICARE Concessione Edilizia singola 1 Piano lottizzazione (P.L.) convenzionato di iniziativa pubblica, sino alla stipula della convenzione Piano lottizzazione (P.L.) di iniziativa privata, sino all approvazione definitiva del P.L. 0,5 0,7 B VINCOLI: Vincolo Paesaggistico 0,7 Vincolo Idrogeologico 0,9 Vincolo Archeologico 0,5 Superficie inferiore al lotto minimo richiesto 0,9 Altri vincoli che provocano di fatto l inedificabilità (es. norme transitorieprg) 0 C- POSIZIONE e Conformazione terreno Aree non servite da viabilità 0,9 Aree non servite da pubblica fognatura 0,95
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