Norme Tecniche di Attuazione e Regolamento del Piano Urbanistico Esecutivo denominato SOGEDILE COMPARTO B/B

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1 Prof. Ing. Vincenzo Di Lecce Oggetto: PIANO URBANISTICO ESECUTIVO SOGEDILE Committente: Sogedile srl Bari - via Andrea da Bari n 77 Amm. Prof. Dott. Maria Mininni Progettista: Prof. Ing. Vincenzo Di Lecce Bari - Via Andrea Da Bari n 77 Norme Tecniche di Attuazione e Regolamento del Piano Urbanistico Esecutivo denominato SOGEDILE COMPARTO B/B 1/13

2 Indice: Titolo Primo Ambito di applicazione, articolazione territoriale, finalità 3 Art. 1 Ambito di applicazione 3 Art. 2 Definizioni e rimandi 3 Art. 3 Obiettivi e contenuti 3 Art. 4 Elaborati costitutivi il P.U.E. 4 Titolo Secondo Parametri urbanistici ed edilizi 5 Art. 5 Edificabilità 5 Art. 6 Destinazioni d uso ammesse 5 Art. 7 Nuovi edifici previsti dal P.U.E. 7 Art. 8 Sistemazione dell area di pertinenza dei nuovi edifici 8 Art. 9 Lotti di intervento 8 Art. 10 Rapporto di copertura 9 Art. 11 Altezza massima 10 Art. 12 Distanza dai confini, tra fabbricati e dalle strade 10 Art. 13 Dotazione minima di Verde privato 10 Art. 14 Dotazione minima di parcheggi 10 Art. 15 Sistemazione del verde pubblico 11 Titolo Terzo Modalità di attuazione 11 Art. 16 Individuazione degli interventi attuativi 11 Art. 17 Modalità di esecuzione degli interventi 11 Art. 18 Agibilità dei nuovi edifici 12 Art. 19 Modificazioni planivolumetriche al P.U.E. 12 Art. 20 Validità del P.U.E. 13 2/13

3 Titolo Primo Ambito di applicazione, articolazione territoriale, finalità Art. 1 Ambito di applicazione 1. Le presenti norme si applicano all ambito territoriale del Piano Urbanistico Esecutivo denominato SOGEDILE, così come graficamente individuato nella tavola 4 di cui all elenco del successivo Art. 4. Art. 2 Definizioni e rimandi 1. Ai fini delle presenti norme si assumono le definizioni fornite dalle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Urbanistico Generale vigente del Comune di Palo del Colle.. 2. Per quanto non specificamente disciplinato dalle presenti norme si applicano, in quanto compatibili, le Norme Tecniche di Attuazione del Piano Urbanistico Generale. In particolare, per le aree e immobili ricadenti nell ambito territoriale del Piano Urbanistico Esecutivo di cui al precedente articolo 1, si applicano le disposizioni di cui all art. 68 delle medesime Norme relative al Comparto B/B, così come individuato negli elaborati grafici del P.U.G., in particolare elaborati P-6 e P-9, sia per le zone a specifica destinazione residenziale C2 che per le aree a Standard tipizzate US/A3, come individuate nell elaborato del P.U.G. P-8. Art. 3 Obiettivi e contenuti 1. In coerenza con i requisiti previsti dalla vigente legislazione regionale e con le indicazioni del Piano Urbanistico Generale approvato dal Comune di Palo del Colle con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 37 del 7 novembre 2005, il P.U.E. SOGEDILE, relativo all area individuata dalle particelle nn 1581, 1582 (stralcio), 1583, 1584, 1186, 1047, 1674, 1673, 1675, 1676 e 119 (stralcio) del foglio n 10 All. B del Comune di Palo del Colle, prevede la riqualificazione dell ambito territoriale di cui all Art. 1 mediante: la realizzazione di edifici residenziali di varia tipologia, di cui una parte destinata a servizi per la residenza; la sistemazione delle aree pertinenziali dei nuovi edifici; 3/13

4 la realizzazione nelle stesse aree di ampie superfici a verde privato e parcheggio privato, l adeguamento, ove necessario, delle opere di urbanizzazione e di allacciamento ai pubblici servizi. Inoltre indica la possibilità di riqualificazione delle aree pubbliche destinate a verde urbano, mediante la realizzazione di attrezzature sportive e spazi attrezzati per bambini. 2. Le presenti norme disciplinano la possibilità di operare, in sede di esecuzione del P.U.E. SOGEDILE. Art. 4 Elaborati costitutivi il Piano di Lottizzazione 1. Costituiscono parte integrante del P.U.E. SOGEDILE i seguenti elaborati, redatti in conformità alle disposizioni contenute nell art. 68 delle NTA allegate al Piano regolatore Generale del Comune di Palo del Colle: - Tav. 1 Stralci - Tav. 2 Rilievo Fotografico - Tav. 3 Rilievo Celerimetrico - Tav. 4 Planimetria generale con individuazione dei lotti d intervento - Tav. 4b Planovolumetrico - Tav. 5 Planimetria lotti 1-2 con individuazione delle tipologie - Tav. 6 Planimetria lotti 1-2 con definizione delle aree esterne - Tav. 7 Planimetria Verde Urbano US/A3 - Tav. 8 Planimetria Lotto 3 con individuazione delle tipologie e definizione delle aree esterne - Tav. 9 Tipologia 1/A: Edificio per Residenze e uffici - Tav. 10 Tipologia 2/A: Unifamiliare a schiera - Tav. 11 Tipologia 2/B: Plurifamiliare in linea - Tav. 12 Tipologia 3/A: Plurifamiliare in linea - Tav. 13 Sagome lotto 1-2 verde urbano con sviluppo dei volumi e delle superfici - Tav. 14 Sagome lotto 3 con sviluppo dei volumi e delle superfici - Tav. 15 Planimetria Generale con individuazione schematica delle opere di urbanizzazione primaria - Doc. 01 Relazione Tecnico Illustrativa 4/13

5 - Doc. 02 Schema di Convenzione - Doc. 03 N.T.A. 2. In caso di contrasto tra gli elaborati grafici di cui al precedente punto prevalgono quelli prescrittivi a scala di maggior dettaglio, ovvero quelli dotati di caratteri numerici. Titolo Secondo Parametri urbanistici ed edilizi Art. 5 Edificabilità 1. Il Piano Urbanistico Generale riconosce alle aree comprese nell ambito territoriale tipizzato C/2 comparto B/B una capacità edificatoria pari a ,00 mc derivanti dalle prescrizioni di cui al citato art. 68 delle NTA del P.U.G. 2. Nel rispetto delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Urbanistico Generale sono ammessi trasferimenti di superficie lorda di pavimento all interno di ciascun Lotto d intervento di cui al successivo Art. 9, previa modificazioni planivolumetriche apportate al P.U.E.; quindi, in sede di esecuzione sarà possibile variare: sagoma, ubicazione degli edifici, sempre nel rispetto dai parametri urbanistici previsti dal vigente PUG e dalle seguenti Norme Tecniche di Attuazione del P.U.E. Non sono considerate varianti e pertanto sono sempre ammesse, purché siano conformi al regolamento edilizio e, in particolare, alle norme tecniche di attuazione e ai criteri costruttivi ivi previsti: a) lo spostamento dei passi carrai previsti nelle planimetrie del piano di lottizzazione, ferma restando la disciplina del nuovo codice della strada e del relativo regolamento di attuazione; b) la formazione di percorsi di penetrazione privati interni ai lotti; c) lo spostamento, la soppressione o la nuova introduzione di una o più dividenti tra i lotti, con la variazione del numero di questi ultimi, fatta salva la non modificabilità dell ubicazione, della conformazione e dell estensione delle aree destinate all uso pubblico, fermo restando la verifica di tutti i parametri. Le variazioni non possono comportare, né espressamente né tacitamente, proroga dei termini di attuazione della convenzione. Art. 6 Destinazioni d uso ammesse 1. Il P.U.E., ammette nell ambito territoriale di cui all Art. 1 le seguenti destinazioni d uso: 1.1. Residenza e attività compatibili delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Urbanistico Generale. In particolare: 5/13

6 Scale 1. Ogni rampa di scala dovrà avere una larghezza utile non inferiore a cm 120 quando servano più di una unità immobiliare. La stessa larghezza minima deve osservarsi per i pianerottoli. Ogni scala non può servire, per piano, una superficie superiore ai 500 mq ovvero non più di quattro alloggi per piano. 2. L ambiente delle scale deve essere illuminato e ventilato dall esterno ad ogni piano. Le scale che servono edifici con non più di due soli piani abitabili fuori terra possono essere illuminate artificialmente o con lucernari ed areati con dispositivi meccanici. Piani interrati 1. I piani risultanti, a sistemazione realizzata, totalmente al di sotto del livello delle aree circostanti al fabbricato, non possono essere adibiti ad abitazioni, uffici o qualsiasi altro uso che comporti la permanenza continuativa di abitanti, fatta eccezione per gli addetti a magazzini o ad autorimesse. Piani seminterrati I piani risultanti, a sistemazione realizzata, parzialmente al di sotto delle aree circostanti il fabbricato, possono essere adibiti ad abitazione, uffici, ecc., soltanto se in nessun punto il pavimento di ogni locale è a quota inferiore a un metro rispetto alla quota più alta delle sistemazioni esterne e l altezza utile netta interna è almeno di un m 3,00, salvo le maggiori altezze prescritte per particolari destinazioni d uso. Piani terreni 1. I piani terreni, se adibiti ad abitazioni o uffici o se privi di sottostante piano interrato, debbono essere impermeabilizzati e provvisti di vespaio drenato di spessore non inferiore a 30 cm o con sistemi equivalenti; la loro altezza inferiore utile non deve essere inferiore a m 2,70, salvo minori altezze consentite per casi specifici (Art. 43 Legge n. 457/1978). 2. I piani terreni adibiti ad autorimesse di uso pubblico, laboratori, negozi, luoghi di riunione di uso pubblico, devono avere altezza utile netta non inferiore a m 3,50. I piani terreni adibiti ad autorimesse ad uso privato o a depositi motocicli o carrozzine possono avere altezza utile netta di m 2,30 salvo quanto stabilito dalle norme per la prevenzione incendi. Piani sottotetto 1. I piani sottotetto possono essere adibiti ad abitazioni o uffici, se l altezza media utile è di m 2.70 e l altezza minima non inferiore a m 2,30 e se l isolamento delle coperture è realizzato con camere d aria o con materiali coibenti tali da assicurare una temperatura uguale a quella dei piani sottostanti. In tal caso il volume del sottotetto entra nel calcolo della cubatura dell edificio. 2. Il cosiddetto sottotetto termico sottostante a coperture inclinate, deve avere una altezza massima interna pari o inferiore a m 2,40 nella parte più alta e di metri zero alla gronda. Norme comuni a tutti i piani abitabili 1. In tutti gli ambienti abitabili la superficie delle finestre deve essere non inferiore a 1/8 della superficie del pavimento con un minimo di mq 1,00. Almeno la metà della superficie delle finestre deve essere apribile. Per i piani abitabili l altezza utile netta non deve essere inferiore a m 2,70. Isolamento termico ed acustico 6/13

7 1. Negli edifici coperti a tetto fra le falde di copertura e l ultimo piano deve essere realizzato un sottotetto convenientemente ventilato. 2. Negli edifici coperti a terrazza, il sola io di copertura deve essere dotato di adeguato strato isolante. L isolamento acustico degli ambienti deve essere curato con opportuni accorgimenti tecnici. Si prescrive comunque che allo scopo di isolare ciascun pavimento dal sottostante solaio, venga posto tra di essi almeno uno strato isolante acustico. Protezione dell umidità 1. I muri di fondazione dovranno essere isolati dai muri sovrastanti mediante strati di materie impermeabili di sufficiente spessore. 2. I locali seminterrati o scantinati devono avere i muri ed i pavimenti protetti dalla umidità del suolo mediante opportuni intercapedini e materiali impermeabilizzati. Il perimetro dei fabbricato, quando non esiste il pubblico marciapiede, deve essere protetto dalle acque meteoriche mediante un ampio marciapiede o mediante un cunetta raccordata a dispositivi di smaltimento delle acque. 3. Le coperture terrazzo devono avere pendenza non inferiore all 1,50%, devono essere convenientemente impermeabilizzate, avere un numero di pluviali con bocchettoni sufficienti ad assicurare il pronto scarico delle acque piovane (minimo 1 ogni 80/100 mq di copertura). Tali bocchettoni saranno muniti di griglie metalliche a cuffia in modo da evitarne la ostruzione. Requisiti dei locali ad uso commerciale artigianale 1. I locali ad uso commerciale o artigianale, se situati al pianterreno,debbono avere: a. altezza minima di m 3,50 per i negozi, pubblici esercizi e laboratori artigianali in genere. Tale altezza va misurata dal pavimento al soffitto; b. se privi di piani scantinati con vespai ben ventilati in tutta la loro estensione; c. disponibilità di un w.c. allacciato alla fogna pubblica. 2. A parte tali requisiti i locali ad uso commerciale o artigianale debbono comunque rispondere alle prescrizioni stabilite dalle vigenti norme in materia di igiene di lavoro. Art. 7 Nuovi edifici privati previsti dal P.U.E. 1. Nel rispetto dell Art. 5 e dell Art. 6, il P.U.E. SOGEDILE" prevede la costruzione di edifici privati da destinare a residenza e attività compatibili. 2. I nuovi edifici privati previsti dal P.U.E. devono essere progettati e realizzati all interno delle aree riservate all edificazione, nel rispetto dei parametri urbanistici ed edilizi definiti dall art. 68 delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Urbanistico Generale. 3. Le tavole allegate al P.U.E., di cui all Art. 4, contengono soluzioni progettuali definitive che possono essere variate in tutto o in parte in fase di richiesta di Permesso di Costruire, purché rispettino quanto indicato al precedente comma e quanto previsto nello schema di convenzione allegato, lasciando invariate le altezze e la unicità architettonica. 7/13

8 Art. 8 Sistemazione dell area di pertinenza dei nuovi edifici 1. Nelle tavole 7 e 9 di cui all Art. 4 sono indicate le sistemazioni superficiali delle aree di pertinenza dei nuovi edifici previsti dal P.U.E., che possono essere variate in tutto o in parte in fase di richiesta di Permesso di Costruire, purché rispettino quanto indicato al precedente comma e quanto previsto nello schema di convenzione allegato. 2. I lavori di sistemazione e, ove previsti, di recinzione delle suddette aree costituiscono parte integrante degli interventi di costruzione degli edifici ad esse relativi e vengono realizzati in conformità al cronoprogramma da allegarsi alla presentazione del progetto esecutivo del P.U.E. In particolare: Le recinzioni tra i lotti, ove previste, saranno eseguite a giorno, composte da struttura piena per una altezza massima di m 1,00 e sovrastante ringhiera o rete metallica o altro materiale tale da garantire trasparenza sino ad una altezza massima di m 2,00. Le recinzioni dell area lottizzata, ove previste, lungo le strade pubbliche di contorno, lungo le strade interne di lottizzazione e sui confini delle aree cedute al Comune per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria saranno sempre a giorno e potranno raggiungere l altezza massima di m 2,50, con una altezza massima di struttura piena pari a m 1,00. Art. 9 Lotti d intervento 1. Il P.U.E. SOGEDILE" prevede, nell ambito territoriale di cui all Art. 1, la suddivisione delle aree residenziali in tre lotti di intervento, come riportato nelle tavole di progetto di cui all Art. 4. Di seguito si riportano le quantità e i proprietari dei suoli all interno del comparto a cui sono stati assegnati i lotti, secondo la ripartizione percentuale degli utili, come previsto all art. 15 della L.R. 6/79 in merito ai comparti perequativi obbligatori: Lotto 1 Comune di Palo del Colle - Superficie fondiaria (Sf) = mq 557,28 - Volume di progetto (V) = mc 700,18 - Volume massimo (Vmax) = mc 702,63 (Quantità non modificabile) Lotto 2 Sogedile s.r.l. - Superficie fondiaria (Sf) = mq 5.154,94 8/13

9 Lotto 3 La bottega degli antichi sapori Bari Francesco Liantonio Isabella Disantarosa Sergio - Volume di progetto (V) = mc 9.265,55 - Volume massimo (Vmax) = mc 9.271,16 (Quantità non modificabile) - Superficie fondiaria (Sf) = mq 1.237,74 - Volume di progetto (V) = mc 1.935,12 - Volume massimo (Vmax) = mc 1.935,21 (Quantità non modificabile) CABINA ENEL: NON SUSCETTIBILE DI EDIFICAZIONE 2. Tutte le superfici sono state rilevate attraverso misurazioni eseguite in loco con l utilizzo di stazione totale. Le superfici dei lotti non rispettano la divisione percentuale delle aree residenziali in rapporto all effettiva quantità di suolo detenuta dai proprietari dell intero comparto. I lotti 1 e 3, infatti risultano di superficie maggiore rispetto a quella spettante, mentre il lotto 2 risulta inferiore, come indicato nelle tavv. 13 e 14 di cui all art. 4. Le differenze sono dettate da esigenze progettuali legate alla già definita perimetrazione dei lotti, come nel caso del lotto 3, o alla possibilità di insediare i volumi spettanti rispettando tutti i parametri urbanistici ed edilizi indicati all art. 68 delle N.T.A., come nel caso del lotto Almeno il 20% della volumetria residenziale di ciascun lotto di intervento deve essere destinata a servizi per la residenza (negozi di prima necessità, servizi collettivi per le abitazioni, studi professionali, ecc.) di cui all art. 3 ultimo comma del D.I.M. 1444/68, come richiesto anche all art. 66 delle N.T.A. del P.U.G. Art. 10 Rapporto di copertura 1. Il rapporto di copertura fondiario (Rcf), così come definito all art. 5.9 delle N.T.A., per ciascun lotto, è pari a massimo 60% Art. 11 Altezza massima 1. L altezza massima degli edifici (Hmax), così come definita all art delle N.T.A., per ciascun lotto, è pari a 10,75 m, salvo volumi tecnici. 9/13

10 Art. 12 Distanza dai confini, tra fabbricati e dalle strade 1. La distanza dai confini (Dc), così come definita all art delle N.T.A., è pari a metà dell altezza dell edificio (1/2 di H), con un minimo di m 5,00. È consentita l edificazione al confine in caso di volumi esistenti già edificati al confine con i lotti all interno del P.U.E. 2. La distanza tra fabbricati (Df), così come definita all art delle N.T.A., è pari a metà della somma dell altezza degli edifici (1/2 di H1+H2), con un minimo di m 5, La distanza dalle strade (Ds), così come definita all art delle N.T.A., esterne al P.diL, è pari a quanto prescritto dal vigente Codice della Strada, con un minimo di m 10, salvo preesistenti allineamenti prevalenti, come su Corso Vittorio Emanuele II. La distanza dalle strade interne al PdiL (via Verdi) è pari a minimo m 5,00. Art. 13 Dotazione minima di verde privato 1. Il P.U.E. SOGEDILE" prevede la realizzazione, per ciascun lotto d intervento, nelle aree pertinenziali degli edifici, di ampi spazi verdi, da piantumare con alberi ad alto fusto e, per quelli ad uso condominiale, da attrezzare per la sosta e/o per il gioco dei bambini, in misura non inferiore al 20% della superficie complessiva di ciascun lotto, come individuato graficamente nelle tavole 7 e 9 di cui all Art. 4. Art. 14 Dotazione minima di parcheggi 1. La dotazione minima di parcheggi pertinenziali richiesta può essere reperita sia nelle aree pertinenziali che nel sottosuolo dei nuovi edifici previsti dal P.U.E., in misura non inferiore a 1 mq per ogni 10 mc di volume edificato, come individuato graficamente nelle tavole 7 e 9 di cui all Art. 4. Art. 15 Sistemazione del verde pubblico 1. Nella tavola 8 di cui all Art. 4 sono previste, in via puramente indicativa, le sistemazioni superficiali delle aree da destinare a verde urbano, di proprietà ed uso pubblico, secondo i parametri fissati all art. 30 delle N.T.A. del P.U.G. relativo alle aree per urbanizzazioni secondarie tipizzate US/A3 previste all interno del P.U.E. SOGEDILE". 10/13

11 Titolo Terzo Modalità di attuazione Art. 16 Individuazione degli interventi attuativi 1. Il P.U.E. prevede l esecuzione dei seguenti lavori, opere e interventi: - costruzione di nuovi edifici; - allacciamento dei nuovi edifici ai sottoservizi a rete e adeguamento puntuale, se necessario, delle stessi sottoservizi; - sistemazione, piantumazione e arredo delle aree pertinenziali dei nuovi edifici e del giardino di cui all Art. 9; Art. 17 Modalità di esecuzione degli interventi 1. Fatto salvo quanto previsto al punto 4, la realizzazione degli interventi edilizi indicati all Art. 11 è subordinata alla stipulazione della convenzione attuativa del P.U.E. di seguito definita convenzione che disciplina, altresì, la cessione gratuita al Comune di Palo del Colle delle aree a Standard. 2. Con la convenzione sono assunti dai Soggetti Attuatori gli obblighi relativi all esecuzione di eventuali interventi di bonifica o messa in sicurezza dei suoli che si rendessero necessari in base alla vigente normativa. 3. La convenzione disciplina le modalità di redazione dei progetti e gli impegni relativi alla realizzazione e al collaudo delle opere di urbanizzazione e delle opere di allacciamento ai pubblici servizi previste dal P.U.E. o comunque necessarie ai nuovi insediamenti da realizzare nell ambito territoriale di cui all art Fino alla data di stipulazione della convenzione sono ammessi nell ambito territoriale di cu all art. 1: - gli eventuali interventi di bonifica e/o messa in sicurezza permanente dei suoli; - gli altri interventi urgenti e indifferibili volti a prevenire o a rimediare a situazioni di pericolo e degrado. 5. L articolazione temporale degli interventi di cui all Art. 11 è definita dalla convenzione. 6. l esecuzione dei lavori per la realizzazione dei nuovi edifici previsti all interno del P.U.E. e per la sistemazione delle aree esterne di pertinenza è subordinata al rilascio da parte del Comune, per ciascun lotto o frazioni di esso in caso di nuova introduzione di una o più 11/13

12 dividenti tra i lotti, del Permesso di Costruire, secondo le modalità indicate al D.P.R. 380/2001 come modificato dal D.Lgs. 301/2002, successivamente all approvazione in via definitiva del P.U.E. da parte del Consiglio comunale. Qualora i lavori da eseguire siano, per ciascun lotto, in diretta esecuzione delle soluzioni progettuali definitive rappresentate negli elaborati grafici allegati al P.U.E. di cui all art. 4, la loro esecuzione è subordinabile a sola Denuncia di Inizio Attività, come previsto all art. 22 comma 3 lett. C del D.P.R. 380/2001, previa esecuzione di tutti gli adempimenti necessari previsti dalla normativa vigente nonché l elaborazione di eventuali altri elaborati grafici per una maggiore definizione del progetto. Art. 18 Agibilità dei nuovi edifici 1. Presupposto per l accertamento dell agibilità dei nuovi edifici privati previsti dal P.U.E. è il compimento delle opere di urbanizzazione primaria e di allacciamento ai pubblici servizi funzionali agli edifici stessi. Art. 19 Modificazioni planivolumetriche al P.U.E. 1. Nel rispetto del dimensionamento globale degli insediamenti, della dotazione di aree e spazi per servizi pubblici e di uso pubblico e delle caratteristiche tipologiche di impostazione del P.U.E., sono ammesse modificazioni planivolumetriche al Piano stesso promosse dai Soggetti Attuatori. 2. Si intendono come caratteristiche tipologiche di impostazione del P.U.E.: 2.1 l edificabilità e le destinazioni d uso attribuite all area rispettivamente dall Art. 5 e dall Art. 6; 2.2 la superficie minima delle aree in cessione gratuita al Comune quantificata all Art. 68 delle NTA allegate al Piano Urbanistico Generale 2.3 la dotazione minima del verde privato indicato dall Art la dotazione minima dei parcheggi pertinenziali indicata dall Art Le proposte di modificazioni planivolumetriche vengono corredate da adeguati elaborati tecnici che rappresentano, all opportuna scala urbanistica, le mutate situazioni progettuali. 4. Le proposte di modificazioni planivolumetriche sono associate a mutamenti di destinazioni d uso nel rispetto dell Art /13

13 Art. 20 Validità del P.U.E. 1. Il P.U.E. SOGEDILE" ha validità di dieci anni dalla data di stipulazione della convenzione. Bari, lì 13 luglio 2011 il progettista Prof. Ing. Vincenzo Di Lecce 13/13