Comune di Rovellasca

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1 Comune di Rovellasca Provincia di Como REGOLAMENTO PER LA DETERMINAZIONE DEGLI IMPORTI NEGOZIALI PREVISTI NEGLI AMBITI E NELLE AREE DI TRASFORMAZIONE DEL VIGENTE P.G.T. ART. 1 FINALITA DEL PRESENTE DOCUMENTO ART. 2 FATTORI CHE CONCORRONO ALLA DETERMINAZIONE DELL OBBLIGAZIONE ECONOMICA NEGOZIALE ART. 3 CRITERI PER LA DETERMINAZIONE DELL IMPORTO NEGOZIALE ART. 4 FATTORI CORRETTIVI DELL IMPORTO NEGOZIALE ART. 5 ALTRE CONDIZIONI TEMPI - PRESCRIZIONI PARTICOLARI Pag 1

2 ART. 1 FINALITÀ DEL PRESENTE DOCUMENTO 1. Il presente documento riguarda la definizione dei criteri per la determinazione delle obbligazioni negoziali in applicazione dell art. 9 della Normativa del Documento di Piano del vigente PGT (*), da quantificare con l attuazione degli interventi di trasformazione individuati nel Piano di Governo del Territorio. (*) art. 9 delle NdP - criteri di negoziazione Sono preordinati a definire le modalità in base alle quali quantificare il corrispettivo per la realizzazione di opere di interesse pubblico ai sensi dell art. 8, comma 2, punto e) della L.R. 12/2005, in ragione del fabbisogno infrastrutturale ed urbanistico pregresso e di quello insorgente a causa dell aggiuntivo carico insediativo nonché del vantaggio economico conseguito dal soggetto attuatore con la previsione di trasformazione funzionale di un ambito territoriale o di un lotto fondiario attuabili attraverso un preventivo piano attuativo o titolo abilitativo diretto assistito da atto unilaterale d obbligo. Le obbligazioni negoziali dovranno essere puntualmente determinate in fase di approvazione dei suddetti strumenti convenzionati in base alle caratteristiche funzionali, prestazionali ed ambientali dell intervento tenendo prioritariamente conto delle opere già indicate nella scheda d intervento o in assenza individuate in ragione delle priorità dettate dalla programmazione delle opere pubbliche. Al Comune spetta in ogni caso la possibilità di richiedere, anziché la loro realizzazione diretta, il pagamento di una somma commisurata al costo effettivo delle opere. Dell importo come appresso individuato e/o delle equipollenti opere da realizzare deve essere dato conto nell atto convenzionale in aggiunta agli oneri concessori ed all eventuale monetizzazione delle aree per servizi. Valori economici parametrici per la determinazione delle obbligazioni negoziali commisurati alle diverse tipologie delle trasformazioni saranno oggetto di specifico regolamento attuativo da predisporsi entro 90 giorni dall approvazione del PGT. 2. Le obbligazioni negoziali di cui al precedente comma gravano su tutti gli interventi di trasformazione che vengono attuati mediante piano esecutivo convenzionato o titolo abilitativo diretto assistito da atto unilaterale d obbligo - lotti convenzionati. 3. Dette obbligazioni sono da considerarsi in ogni caso aggiuntive a quelle previste per gli oneri di urbanizzazione dovuti secondo la normativa vigente in base alle destinazioni d uso di progetto (art. 44 L.R. 12/2005), al costo di costruzione di cui all art. 48 della L.R. 12/2005, nonché alla cessione e/o monetizzazione delle aree per servizi di interesse pubblico. Pag 2

3 4. Gli ambiti di trasformazione individuati nell art. 14 della Normativa del Documento di Piano del Piano di Governo del Territorio sono elencati di seguito, secondo le destinazioni d uso prevalenti in progetto. A prevalente destinazione residenziale: - ATR/1 via Crivelli/S.G. Bosco - ATR/2 via Carso - ATR/3 via Battisti - ATR/4 via XX Settembre - ATR/5 via Pozzo - ATR/6 via Adamello - ATR/7 via Battisti - ATR/8 via Ungaretti - ATR/9 via Como/Ungaretti - ATR/10 via Volta - ATR/11 via IV Novembre/Giovio - ATR/12 via dei Tigli - ATR/13 via Carso A prevalente destinazione produttiva/terziaria/commerciale/servizi: - ATP/1 via Industria/Artigianato - ATP/2a via Mote Grappa - comparto A - ATP/2b via Mote Grappa - comparto B - ATP/3 via Paganini - ATP/4 via XX Settembre - ATS/1 via Caduti di Nassirya. ART. 2 FATTORI CHE CONCORRONO ALLA DETERMINAZIONE DELL OBBLIGAZIONE ECONOMICA NEGOZIALE A. fabbisogno infrastrutturale ed urbanistico pregresso e di quello insorgente a causa dell aggiuntivo carico insediativo Dipende dalla destinazione urbanistica e dagli indici edificatori assegnati nello strumento urbanistico. Viene stabilito aggiornando le tabelle per la determinazione dei costi base regionali per opere di urbanizzazione di cui alla D.c.r. del 29 luglio 1977 n. Pag 3

4 II/557 attraverso l applicazione dei coefficienti di variazione ISTAT (vedasi specifiche tabelle esplicative allegate) come segue: TABELLA A-1 Residenza determinazione dei costi base regionali per opere di urbanizzazione primaria totale costo ad abitante 1.238,26 TABELLA A-2 Residenza determinazione dei costi base regionali per opere di urbanizzazione secondaria totale costo ad abitante 1.981,21 TABELLA A-3 Industria e artigianato determinazione dei costi base regionali per opere di urbanizzazione primaria a mq. slp 24,77 TABELLA A-4 Industria e artigianato determinazione dei costi base regionali per opere di urbanizzazione secondaria a mq. slp 17,34 TABELLA A-5 Industria e artigianato determinazione dei costi base regionali per opere di urbanizzazione smal. rifiuti a mq. slp 4,95 TABELLA A-8 Attività direzionali e commerciali determinazione dei costi base regionali per opere di urbanizzazione primaria a mq. slp 95,96 TABELLA A-9 Attività direzionali e commerciali determinazione dei costi base regionali per opere di urbanizzazione secondaria a mq. slp 35,91 B. vantaggio economico conseguito dal soggetto attuatore con la previsione di trasformazione funzionale Viene calcolato moltiplicando la superficie lorda di pavimento massima edificabile in base all indice di edificabilità assegnatogli dal PGT vigente per l importo di mercato medio determinato dell Agenzia delle Entrate utilizzando le valutazioni economiche parametriche unitarie (a metro quadro) determinate ogni semestre dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia delle Entrate per le compravendite e le locazioni, che fornisce i valori di mercato in funzione delle tipologie e destinazioni d uso.. Pag 4

5 ART. 3 CRITERI PER LA DETERMINAZIONE DELL IMPORTO NEGOZIALE L importo da corrispondere da parte del Soggetto Attuatore all Amministrazione Comunale a titolo di obbligazione negoziale viene determinato attraverso la valutazione di due fasi come segue : Prima fase. per valutare il fabbisogno infrastrutturale ed urbanistico pregresso e di quello insorgente a causa dell aggiuntivo carico insediativo gli importi indicati all art. 2 lettera A saranno moltiplicati, per gli interventi residenziali, al numero degli abitanti teorici massimi insediabili attraverso l indice di 111 mc/abitante, mentre per gli interventi produttivi e/o commerciali sulla base della slp effettivamente realizzabile nel comparto. All importo ottenuto dalle tabelle regionali rivalutate per gli abitanti teorici o per la SLP sottraendo gli oneri di urbanizzazione tabellari determinati dal comune e le urbanizzazioni previste nel comparto si ottiene la parte di obbligazione negoziale riferita al fabbisogno infrastrutturale, applicando la seguente formula: RESIDENZA IN-1= (TR x AB) OU - UP ove IN-1 = importo negoziale parte riferita fabbisogno infrastrutturale ed urbanistico TR = Tabelle per la determinazione dei costi base Regionali per opere di urbanizzazione ; AB = Abitanti Teorici; OU = Quota relativa agli Oneri di Urbanizzazione primari e secondari come da tabella comunale. UP = opere di Urbanizzazione in Progetto PRODUTTIVO IN-1= (TR x SLP) OU - UP ove IN-1 = importo negoziale parte riferita fabbisogno infrastrutturale ed urbanistico TR = Tabelle per la determinazione dei costi base Regionali per opere di urbanizzazione ; SLP = Superficie Lorda di Pavimento *(tale valore si indente dedotto del 50%, da quella massima indicata nella scheda ipotizzando una superficie effettivamente realizzabile considerando la tipologia dei fabbricati tipicamente capannoni a un solo Pag 5

6 piano, oltre alle aree da cedere per urbanizzazioni, gli spazi di manovra le aree verdi e drenanti ecc. ) ; OU = Quota relativa agli Oneri di Urbanizzazione primari e secondari come da tabella comunale. UP = opere di Urbanizzazione in Progetto COMMERCIALE e SERVIZI IN-1= (TR x SLP) OU - UP ove IN-1 = importo negoziale parte riferita fabbisogno infrastrutturale ed urbanistico TR = Tabelle per la determinazione dei costi base Regionali per opere di urbanizzazione ; SLP = Superficie Lorda di Pavimento (netta assegnata nella scheda d ambito OU = Quota relativa agli Oneri di Urbanizzazione primari e secondari come da tabella comunale. UP = opere di Urbanizzazione in Progetto Seconda fase. per valutare il vantaggio economico conseguito dal soggetto attuatore con la previsione di trasformazione funzionale si deve preliminarmente individuare l importo complessivo dell operazione immobiliare moltiplicando la superficie lorda di pavimento massima edificabile in base all indice di edificabilità assegnatogli dal PGT vigente (volume assegnato diviso 3 più 40% per snr) per l importo di mercato medio determinato dell Agenzia delle Entrate (a metro quadro). *(per la SLP produttiva si dovrà tenere conto di quanto indicato precedentemente ) All importo cosi determinato verrà applicata la percentuale del 15% che si ritiene sia l utile di impresa dedotti tutti i costi. All utile d impresa così ottenuto si applica la percentuale del 10 % per gli interventi residenziali e del 5% per gli altri interventi (produttivi/commerciali) in quanto si intende favorire tali settori in relazione anche al potenziale beneficio, in tema di occupazione per la collettività, che tali nuovi immobili potrebbero apportare. Sviluppo della formula: RESIDENZA PRODUTTIVO e COMMERCIALE IN-2= (VM x SLP) x 0,15 x 0,10 ove IN-1 = importo negoziale parte riferita vantaggio economico Pag 6

7 VM = Valore medio di Mercato determinato dell Agenzia delle Entrate; SLP = per residenza volume assegnato diviso 3 più 40% per snr- per i restanti come da scheda d ambito 15% = Percentuale relativa all utile di impresa al netto di tutti i costi 10% = percentuale relativa al vantaggio economico interventi residenziali 5% = percentuale relativa al vantaggio economico altri interventi ************************************************************* La somma degli importi ricavati dall applicazione delle sopraindicate formule IN-1 + IN-2 determinerà l importo negoziale complessivo. ART. 4 FATTORI CORRETTIVI DELL IMPORTO NEGOZIALE 1. L importo negoziale deve essere di norma impiegato per la realizzazione di opere pubbliche, secondo le modalità stabilite con impegnativa sottoscritta: convenzione o atto unilaterale d obbligo in base alle casistiche di trasformazione delle aree previste nelle normative del Documento di Piano e del Piano delle Regole. E facoltà dell Amministrazione Comunale chiedere la monetizzazione, di detto importo. 2. Nell eventualità il PGT contenesse già per il terreno oggetto di trasformazione, l obbligo alla realizzazione di una specifica opera pubblica o che quest ultima sia concordata diversamente, l onere per la stessa, dedotti gli oneri di urbanizzazione, non potrà superare quello negoziale sommando le due fasi, in caso contrario si dovrà monetizzare la differenza. Detto onere deve risultare dal computo metrico estimativo allegato al progetto definitivo/esecutivo approvato e valutato ai prezzi di mercato vigenti. ART. 5 ALTRE CONDIZIONI TEMPI PRESCRIZIONI PARTICOLARI Le opere pubbliche legate all importo negoziale in caso accordo per la loro realizzazione a carico dell operatore, dovranno essere completate e consegnate all Amministrazione Comunale tassativamente prima dell intervento urbanistico e del rilascio dei relativi titoli abilitativi, ovvero garantite da polizza fidejussoria, Bancaria o da Primaria Compagnia di Assicurazione. Pag 7

8 La polizza dovrà essere a prima chiamata, cioè senza il beneficio della preventiva escussione ex art c.c. contenendo l autorizzazione di disporre della cauzione nel modo più ampio, con rinuncia espressa ad ogni opposizione giudiziale e stragiudiziale e con l esonero di ogni responsabilità, a qualunque titolo, per i pagamenti e i prelievi che il Comune dovesse effettuare per l attuazione degli impegni previsti. In caso invece ne venga richiesta la monetizzazione, il versamento delle obbligazioni negoziali dovrà avvenire all atto della sottoscrizione della convenzione Relativamente ai seguenti ATR: - ATR/6 via Adamello - ATR/12 via dei Tigli - ATR/13 via Carso Si precisa che tali comparti sono di proprietà comunale ed inseriti nel piano delle alienazioni, di conseguenza il prezzo di cessione di tali aree, determinato con perizia redatta dall U.T.C., sulla base del più probabile valore di mercato al momento della cessione, è da intendersi comprensivo anche dell importo dell obbligazione negoziale sopraindicata. N.B. Le quotazioni immobiliari utilizzate con le tabelle OMI dell Agenzia delle Entrate faranno riferimento ai valori medi rispettivamente alle seguenti categorie : 2 semestre 2013 Destinazione RESIDENZIALE; Valore minimo fascia/zona Centrale; Valore massimo tipologia stato conservativo Ottimo; Abitazioni civili Destinazione PRODUTTIVA; Valore minimo 600 fascia/zona Semicentrale; Valore massimo 700 tipologia stato conservativo NORMALE; Capannoni industriali Destinazione COMMERCIALE; Valore minimo 1100 fascia/zona Semicentrale; Valore massimo 1800 tipologia Negozi stato conservativo NORMALE; I valori sopraelencati sono indicativi in quanto riferiti al secondo semestre 2013 pertanto in fase di calcolo della negoziazione andranno Pag 8

9 aggiornati ai valori pubblicati al momento dell attuazione dell Ambito di Trasformazione. E facoltà della Giunta Comunale con proprio provvedimento motivato sulla base dell andamento più favorevole del mercato immobiliare modificare in aumento sia la percentuale contenuta nell art. 3 seconda fase All utile d impresa così ottenuto si applica la percentuale del: 10 % arrivando fino ad un massimo del 15% per gli interventi residenziali; 5 % arrivando fino ad un massimo del 10% per gli altri interventi; i valori OMI riferendoli invece che alla media al valore massimo. Pag 9