COMUNE DI FUIPIANO VALLE IMAGNA Provincia di Bergamo

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1 COMUNE DI FUIPIANO VALLE IMAGNA Provincia di Bergamo Via Arnosto n Fuipiano Valle Imagna Tel Fax C. Fisc RELAZIONE DI STIMA DEL TERRENO POSTO IN VIA ITALIA PARTICELLA 1995, PORZIONE PARTICELLA 2545 Il Responsabile del procedimento geom. Signorelli Elio, tel Fuipiano Valle Imagna, lì 22 marzo 2014 IL RESPONSABILE DEL SERVIZIO F.to Geom. Signorelli Elio 1

2 Relazione di stima terreno sito in via Italia Indice 1. Premessa pag. n Descrizione immobile pag. n Identificazione catastale immobile pag. n Dati urbanistici pag. n Scopo della stima pag. n Criteri e metodologie estimative pag. n Analisi di Mercato pag. n Conclusioni pag. n. 6 2

3 1. Premessa E volontà del Consiglio Comunale alienare un terreno sito in Comune di Fuipiano Valle Imagna, via Italia, per l individuazione del relativo valore l ufficio tecnico comunale procederà ad eseguire apposita perizia di stima. Parti I identificazione e descrizione del Bene 2. Descrizione dell immobile L immobile in questione è localizzato tra la via Italia e la via Milano, posto immediatamente a monte degli ultimi caseggiati della via Italia, trattasi di terreno incolto utilizzato per pascolo saltuario da agricoltori presenti sul territorio. Detto terreno presenta una buona pendenza che non né pregiudica l utilizzo, da una semplice visione dei luoghi si scorgono massi affioranti pertanto con buona possibilità una parte del sottosuolo potrebbe essere composto da parti rocciose o, per lo meno, da grossi massi misti a materiale stabilizzato (caratteristica comune nel territorio di Fuipiano Valle Imagna). Il lotto ha una forma irregolare dovuta alla conformazione del territorio ed alla presenza di manufatti presenti in loco, con particolare riferimento ed una strada agricola che collega la via Milano con la via Italia, che né delimita parzialmente il confine. L area è già dotata delle principali opere di urbanizzazione, a pochi metri di distanza sono presenti sia la rete di distribuzione dell acqua potabile sia la rete fognaria per lo scarico delle acque nere, a circa 30 metri (zona di monte) è presente la pista per l atterraggio degli elicotteri. Due lati del lotto sono ben individuati e già recintati in quanto a confine con altre proprietà private, (nord/ovest e sud/ovest), sugli altri lati non è presente alcun elemento di chiusura e non è individuato il confine visto che trattasi sempre di area comunale. L area oggetto di perizia ha un superficie complessiva di mq. 1144,00 e sarà oggetto di stralcio da altra particella di maggiore dimensione. 3. Identificazione catastale immobile. L area oggetto di perizia è catastalmente composta da due diverse particelle, così individuate: 1. Foglio 9, mappale 1995, pascolo di seconda classe, superficie are 01 / ca 20, r.d. 0,09, r.a. 0,02; 2. Foglio 9, mappale 2545, pascolo di seconda classe, ha 2 / are 23 / ca 90, r.d. 16,19, r.a. 4,63. La particella di cui al punto n. 1 è interamente facente parte dell area oggetto di perizia, mentre la particella di cui al punto n. 2 dovrà essere oggetto frazionamento e dovranno venir individuati due mappali di cui, quello oggetto di alienazione, avrà una superficie di mq. 1024,00 sarà adiacente al mappale n

4 4. Dati Urbanistici Alla data di redazione della presente perizia di stima risultano in essere due strumenti urbanistici, il Piano Regolatore Generale ed il Piano di Governo del Territorio. Piano Regolatore Generale: Particella 1995: Zona B2 residenziale a prevalente contenimento dello stato di fatto; Particella 2545: zona per il verde pubblico Zona B2, art 20 norme tecniche di attuazione: residenziali a prevalente contenimento dello stato di fatto: Nelle zone di contenimento dello stato di fatto è di norma confermata per tutti i lotti edificati la volumetria esistente all'atto dell'adozione del Piano regolatore Generale. Sui lotti liberi così come definiti all'art. 34 è consentita l'edificazione nei limiti previsti per la zona residenziale di completamento C1. Sono sempre ammissibili gli interventi di cui all'art. 31 lettere a-b-c-d della legge 457/78. Sono inoltre consentiti gli interventi di demolizione e ricostruzione. Qualora questi ultimi siano riferiti a più lotti contigui, in forma di ristrutturazione urbanistica, come definita dalla lettera e) della legge 457/78, gli interventi dovranno essere oggetto di Piano di Recupero. E' possibile l'ampliamento e il sopralzo degli edifici esistenti con un incremento volumetrico complessivo così definito: Volume in aggiunta a quello esistente da calcolarsi con la formula: Iv = 6000 x 5 = Sc dove Iv = Incremento volumetrico complessivo espresso in mc. Sc = Superficie coperta esistente, espressa in mq. b) Distanza dagli edifici: - per l'ampliamento De = 10,00 m - per il sopralzo De = non inferiore al distacco esistente c) Distanza dai confini - per l'ampliamento Dc = 5,00 m - per il sopralzo Dc = non inferiore al distacco esistente d) Distanza da strade - per l'ampliamento Ds = 5,00 m. o secondo allineamento precostituito - per il sopralzo Ds = non inferiore al distacco esistente e) Altezza massima H max = mt. 8,50. Sono esclusi dalla presente norma gli immobili ricadenti all'interno di perimetri di vincolo e di salvaguardia dei siti, degli edifici e dei complessi monumentali, e quelli riconosciuti aventi valore per la storia, l'arte locale e l'ambiente. La norma si applica anche agli immobili a destinazione residenziale ricadenti in fascia di rispetto stradale. Suddetto Articolo è stato scritto interamente in quanto si vuole evidenziare che sul lotto in questione non è presente alcun immobile, pertanto è da considerarsi area libera essendo già esistente alla data di adozione del Piano Regolatore Generale. Come individuato all art. 20 in tale situazione si applica l art. 34 norme tecniche di attuazione. Questa norme tuttavia non influisce sulla possibilità di edificazione in detto lotto in quanto la limitata superficie e la particolare forma né impedisce di fatto l utilizzo a scopo edilizio. D altro canto sarebbe del tutto inutile l aggregazione con altro lotto contiguo già edificato visto che verrebbero utilizzati i parametri in base al fabbricato esistente. L unica eccezione di 4

5 utilità in tal senso è data dalla possibilità di avere meno vincoli rispetto alle distanze dai confini, qualora fosse di proprietà dei lotti adiacenti. L intera particella 2545 è destinata a verde pubblico pertanto ai sensi dell art. 31 delle N.T.A. del Piano Regolatore Generale, sono consentiti piccoli chioschi anche di proprietà privata purché convenzionati con l amministrazione comunale. Piano delle Regolare Adottato in data on delibera del Consiglio Comunale n. 27 ed approvato in data Particella 1995: A.t.r. 10. Particella 2545: Parte A.t.r.10, parte strada esistente, parte verde pubblico. La porzione della particella 2545 oggetto di perizia e successiva alienazione e interamente ricompresa nella zona destinata all ambito di trasformazione residenziale n. 10. Superficie A.t.r. 10 mq Volumetria Realizzabile: 800,00 mq Abitanti insediabili: 5,33 mq Standard da Reperire / monetizzare: 141,48 mq Possibilità intervento o tramite Piano Attuativo o tramite permesso edilizio convenzionato. Prescrizioni: Le altezza massime dell edificio dovranno essere sottoposte a verifica mediante sezione altimetrica dell area. L altezza di gronda dovrà essere inferiore della linea immaginaria che collega il piano della pista di atterraggio con la gronda della casa confinante a valle. PARTE II Processo di Valutazione 5. Scopo della stima Scopo della stima è la determinazione del valore venale dell immobile in oggetto. 6. Criteri e Metodologie estimative Considerate le caratteristiche del bene oggetto di stima, nonché gli elementi tecnico valutativi di cui si dispone, al fine di determinare il più probabile valore di mercato allo stesso attribuibile si utilizzerà il criterio di stima sintetico comparativo, adottando i valori medi unitari praticati alla data attuale per compravendite di beni aventi caratteristiche similari a quello in esame. Nel Comune di Fuipiano Valle Imagna non è stata sin ora fatta alcuna perizia per l individuazione del valore delle aree edificabili. L unico perizia di stima eseguita nei comuni contermini è stata eseguita dal Comune di Corna Imagna. Per la determinazione del valore si terrà in considerazione la sola previsione urbanistica assegnata dal Piano delle Regole in quanto il Piano Regolatore Generale a breve termine non avrà più alcun efficacia. 5

6 7. Analisi di mercato In merito è stata effettuata un amplia indagine di mercato senza tuttavia trovare riscontro per il territorio di Fuipiano Valle Imagna. Per procedere all individuazione del calcolo del valore del terreno si è proceduto tramite un metodo indiretto, ossia tramite il valore di vendita di un immobile viene dedotto il valore di costruzione e pertanto rimane netto il valore del terreno. Il listino ufficiale della Federazione Italiana Mediatori Immobiliari S.I.M.A.A., con patrocinio della camera di Commercio di Bergamo individua il valore di vendita degli immobili ad uso residenziale in tutti i Comuni della Provincia di Bergamo. Il valore assegnato per le nuove costruzioni in Comune di Fuipiano Valle Imagna è compreso tra 1200 e 1300 /mq. Per determinare l importo /mc, il valore /mq deve essere diviso per 3,00 (si considera uno standard di mt. 3.00) pertanto il valore per ogni mc. è pari a 1300,00 /3 = 433,00 Nel lotto in questione sono realizzabili mc. 800,00, pertanto 800,00 x 433,00 = ,66 (valore complessivo immobile realizzato con relativo terreno). Il costo unitario per la costruzione di un immobile non ha seguito l andamento del mercato, sebbene il prezzo degli immobili sia notevolmente diminuito negli ultimi 2, con variazioni in negativo anche fino al 30%, il costo unitario per la realizzazione di un edificio residenziale è variato pochissimo rispetto ad altri fattori con un massimo del 5%. La maggiore causa della diminuzione dei prezzi di vendita è dovuta principalmente alla diminuzione del tornaconto a favore dell imprenditore ed alla notevole riduzione del valore dei terreni. Per la costruzione di un edificio abitativo è previsto un puro costo di circa 1.100,00 / mq, pertanto nella casistica in esame 800,00 (mc) / 3 = 266,66 mq x 1.000,00 /mq = ,00 (importo per la costruzione dell immobile, escluso del valore del terreno). Il valore del terreno oggetto della presente perizia di stima è pari a , ,00 = , Conclusioni: Sulla Base delle valutazioni eseguite e delle considerazioni estimali esposte, ritengo che il valore relativo all immobile in oggetto, considerato nello stato attuale, per una superficie complessiva di mq ,00 sia pari a ,00 (ottantamila/00). Si allegano: - Visure catastali; - estratto di mappa; - estratto di p.g.t.; Fuipiano Valle Imagna, lì IL RESPONSABILE DEL SERVIZIO F. to Geom. Signorelli Elio 6