CONSOB E BORSA ITALIANA NON HANNO ESAMINATO NÉ APPROVATO IL CONTENUTO DI QUESTO DOCUMENTO DI AMMISSIONE.

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1 FILCA COOPERATIVE Società Cooperativa Capitale sociale: euro SEDE SOCIALE: Piazza Manzoni Lecco R.E.A. di Lecco n Iscrizione all Albo Società Cooperative n. A Codice Fiscale Partita I.V.A Registro delle Imprese n Tribunale di Lecco EMISSIONE RISERVATA AD INVESTITORI QUALIFICATI ( sottoscrittori ) AI SENSI DELL ART 100 del DLGS n.58 del 1998 (Testo Unico delle disposizioni in materia di intermediazione finanziaria TUF) Il prestito obbligazionario è emesso in regime di dematerializzazione ai sensi del D. Lgs. n. 213/98 e successive modifiche e depositato presso Monte Titoli S.p.A. DOCUMENTO DI AMMISSIONE alla negoziazione degli strumenti finanziari denominati Filca Fixed Rate Bond 2019 sul Segmento Professionale (ExtraMOT PRO) del Mercato ExtraMOT operato da Borsa Italiana CONSOB E BORSA ITALIANA NON HANNO ESAMINATO NÉ APPROVATO IL CONTENUTO DI QUESTO DOCUMENTO DI AMMISSIONE.

2 INDICE 1. DEFINIZIONI 2. PERSONE RESPONSABILI E CONFLITTI DI INTERESSE 3. FATTORI DI RISCHIO RELATIVI ALL EMITTENTE 4. FATTORI DI RISSCHIO RELATIVI AGLI STRUMENTI FINANZIARI 5. INFORMAZIONI RELATIVE ALL EMITTENTE 6. STRUTTURA ORGANIZZATIVA 7. IDENTITÀ DEGLI AMMINISTRATORI, DEI REVISORI CONTABILI ORGANI DI AMMINISTRAZIONE, DI DIREZIONE E VIGILANZA. 8. RAGIONI DELL OFFERTA E IMPIEGO DEI PROVENTI 9. EVENTI RECENTI SOSTANZIALMENTE RILEVANTI PER LA VALUTAZIONE DELLA SOLVIBILITA DELL EMITTENTE 10. REGOLAMENTO DEL PRESTITO OBBLIGAZIONARIO 11. INFORMAZIONI RIGUARDANTI LA QUOTAZIONE 12. LEGGE APPLICABILE, GIURISDIZIONE 13. VARIE ALLEGATI CONDIZIONI DELL OFFERTA BILANCIO DELL EMITTENTE RELATIVO ALL ESERCIZIO CHIUSO AL 31 DICEMBRE 2012 E RELATIVA CERTIFICAZIONE 2

3 1. DEFINIZIONI Si riporta di seguito un elenco delle definizioni e dei termini utilizzati all interno del Documento di Ammissione. Tali definizioni e termini, salvo quanto diversamente specificato, hanno il significato di seguito indicato, essendo inteso che il medesimo significato si intenderà attribuito sia al singolare sia al plurale. FILCA COOP indica la società Filca Cooperative soc coop, società cooperativa, con sede legale in Piazza A. Manzoni n Lecco, capitale sociale: euro interamente versato, numero di iscrizione al Registro delle Imprese di Lecco n , R.E.A. n Borsa Italiana indica Borsa Italiana S.p.A., con sede legale in Milano, Piazza degli Affari n.6. Emittente indica Filca Cooperative soc coop. Obbligazioni indica le obbligazioni emesse da Filca Coop in numero massimo pari a 200, per un valore nominale pari ad Euro ,00 (centomila/00) ciascuna. Data di Emissione indica il 30 settembre Data di Godimento indica il 30 settembre Data di Scadenza indica la data in cui le Obbligazioni saranno rimborsate, che cadrà il 30 settembre Documento di Ammissione indica il presente documento di ammissione alla negoziazione delle Obbligazioni redatto secondo le linee guida indicate nel Regolamento del Mercato ExtraMOT. Giorno Lavorativo indica qualsiasi giorno (esclusi il sabato e la domenica) in cui il Trans- European Automated Real Time Gross Settlement Express Transfer System 2 (TARGET2) è operante per il regolamento di pagamenti in Euro. Interessi indica gli interessi annuali in misura fissa che l Emittente è tenuto a corrispondere in relazione alle Obbligazioni. Investitori indica ESCLUSIVAMENTE gli INVESTITORI QUALIFICATI ai sensi dell art 100 del DLGS n.58 del 1998 (Testo Unico delle disposizioni in materia di intermediazione finanziaria TUF). Mercato ExtraMOT indica il sistema multilaterale di negoziazione delle obbligazioni organizzato e gestito da Borsa Italiana denominato Extramot. Monte Titoli indica Monte Titoli S.p.A. Con sede legale in Milano, Piazza degli Affari, n.6 Portatori indica i soggetti portatori delle Obbligazioni. Portatori indica i soggetti portatori delle Obbligazioni. Prezzo di Emissione indica il prezzo di emissione relativo a ciascuna Obbligazione pari ad Euro ,00 (centomila/00). Regolamento del Mercato ExtraMOT indica il regolamento di gestione e funzionamento del Mercato ExtraMOT emesso da Borsa Italiana, in vigore dall 8 giugno 2009 (come di volta in volta modificato e integrato). Regolamento delle Obbligazioni indica il regolamento delle Obbligazioni riportato nella sezione 10 (Regolamento del Prestito Obbligazionario) del presente Documento di Ammissione. Segmento Professionale (ExtraMOT PRO) del Mercato ExtraMOT indica il segmento del Mercato ExtraMOT dove sono negoziati strumenti finanziari (incluse le obbligazioni emesse ai sensi degli artt e ss. del C.C.) e accessibile solo a investitori professionali. Tasso di Interesse indica il tasso di interesse fisso lordo annuo applicabile alle Obbligazioni pari al 6%. TUF indica il Decreto Legislativo n. 58 del 24 febbraio 1998, come successivamente modificato e/o integrato. Valore Nominale indica il valore nominale unitario delle Obbligazioni pari ad Euro ,00 (centomila/00). 3

4 2. PERSONE RESPONSABILI 2.1 Responsabili del Documento di Ammissione La responsabilità per i dati e le notizie contenuti nel presente Documento di Ammissione è assunta da FILCA COOPERATIVE Società Cooperativa ( Filca Coop ), con sede sociale in Lecco, Piazza Manzoni 2, in qualità di emittente delle obbligazioni (l Emittente ). 2.2 Dichiarazione di Responsabilità Filca Coop, in qualità di Emittente, dichiara che, avendo adottato tutta la ragionevole diligenza a tale scopo, le informazioni contenute nel Documento di Ammissione sono, per quanto a propria conoscenza, conformi ai fatti e non presentano omissioni tali da alterarne il senso. 4

5 3. FATTORI DI RISCHIO RELATIVI ALL EMITTENTE L Operazione descritta nel presente documento presenta gli elementi di rischio tipici di un investimento in obbligazioni. Al fine di effettuare un corretto apprezzamento dell investimento, gli investitori sono invitati a valutare gli specifici fattori di rischio relativi all Emittente e al settore di attività in cui opera. I potenziali Investitori dovrebbero comunque considerare, nella decisione di investimento, che l Emittente, nello svolgimento della sua attività, è esposto ai fattori di rischio di seguito riportati e specificati di seguito: 3.1. Rischio emittente I titoli oggetto della presente emissione sono soggetti in generale al rischio di emittente, rappresentato dalla probabilità che la Filca Coop, quale emittente del prestito obbligazionario, non sia in grado di pagare gli interessi o di rimborsare il capitale a scadenza Rischio legato all andamento delle Cooperative Socie Il rischio finanziario dell Emittente è strettamente collegato all andamento delle 56 Cooperative associate. AGGREGATO COOPERATIVE ASSOCIATE DATI PATRIMONIALI Immobilizzazioni finanziarie Totale rimanenze Crediti, ratei e risconti TOTALE ATTIVO Patrimonio Netto (capitale e riserve) Debiti vs. soci prenotatari Mutui fondiari e prefinanziamenti bancari Debiti verso fornitori Debiti netti vs. Fites, Fincasa Altre passività TOTALE PASSIVO I debiti nei confronti degli istituti bancari sono in maggior parte a medio-lungo termine e si riferiscono dello stato di avanzamento dei lavori delle iniziative in essere. AGGREGATO COOPERATIVE ASSOCIATE DATI ECONOMICI Valore della Produzione: Rogiti a Soci ed a terzi Variazione rimanenze Altri ricavi e proventi Totale Valore della Produzione Costi della Produzione: Acquisto aree

6 Appalto opere edili Opere e oneri urb., prest. profess. e altri costi Assistenza Filca Totale Costi della Produzione Proventi e Oneri Finanziari e straordinari Risultato prima delle imposte Imposte sul reddito dell esercizio: Ires e Irap Risultato dell esercizio L Emittente evidenzia come il calo dei Ricavi delle Cooperative associate a Filca Coop e la riduzione della redditività siano stati contrastati con una efficace azione di contenimento dei costi; l incidenza dei Costi della Produzione sul Valore della Produzione rimane infatti in linea con i valori degli anni precedenti Rischio di credito legato ai rapporti dell Emittente con parti correlate Rischio di credito, ossia il rischio che una delle parti di uno strumento finanziario non adempia ad una obbligazione e causi una perdita finanziaria. Relativamente ai crediti verso le cooperative affiliate, nonché ai crediti derivanti dai finanziamenti fruttiferi e infruttiferi a favore di società controllate e collegate, si precisa che Filca Coop tiene sempre monitorato il grado di solvibilità delle proprie controparti, siano esse cooperative affiliate o società partecipate. L emittente pone in atto un attento monitoraggio con i seguenti strumenti: a) per le cooperative affiliate, mediante precisi vincoli di comportamento relativamente all attività delle stesse, controlli sistematici di tutte le fasi delle iniziative immobiliari e controllo di gestione economico-finanziario, con periodicità mensile, degli interventi edilizi. Si rileva che le Cooperative si sono contrattualmente impegnate a non procedere nella realizzazione di nuove iniziative immobiliari qualora, nella fase di valutazione di fattibilità o nella fase di redazione del piano economico, Filca dovesse esprimere una valutazione negativa sull operazione; b) per le società partecipate, mediante l attività svolta dagli organi di controllo incaricati di revisionare e di certificare i relativi bilanci, nonché le analisi periodiche, economiche e finanziarie, sull attività delle stesse. Considerato il sistematico monitoraggio effettuato sull attività delle cooperative associate e delle società partecipate, l emittente valuta non rilevante il predetto rischio. I rapporti con le società controllate, Gestioni 2005 S.r.l. e Immobiliare Parco Ravizza S.r.l. con le imprese sottoposte al controllo di queste ultime, e con le società collegate, sono regolati a condizioni normali di mercato. Ai sensi dell art bis e ter c.c. si specifica che il rapporto di natura finanziaria in essere con le società collegate Gestioni 2005 S.r.l. e Immobiliare Parco Ravizza S.r.l. attiene a finanziamenti fruttiferi ed infruttiferi, come dettagliatamente illustrato in Nota Integrativa del bilancio Modulo Zeta S.r.l. è l unica società controllata sottoposta all attività di direzione e coordinamento di cui all art e seguenti c.c.. Nella tabella che segue sono riassunti i valori esposti nello Stato Patrimoniale del Bilancio al 31 dicembre 2012, generati dai rapporti di natura finanziaria e commerciale intercorsi con le imprese controllate e collegate, nonché i costi e i ricavi ad essi correlati. 6

7 Dati al 31/12/2012 (1) Si tratta delle società controllate direttamente da Filca e indirettamente tramite Monitor TV S.p.A Rischi connessi all indebitamento L Emittente reperisce le proprie risorse finanziarie tramite il tradizionale canale bancario e con strumenti ordinari quali finanziamenti a medio/lungo termine, mutui, contratti di leasing, affidamenti bancari a breve termine. Alla data del 31 dicembre 2012 la Voce Debiti verso banche risultante dalla Nota Integrativa del bilancio della Società è pari ad Euro ,00 di cui Euro riconducibili a debito in conto corrente ed Euro ,00 per mutui fondiari e finanziamenti (di cui Euro ,00 oltre l esercizio) ed Euro ,00 relativi ad altri debiti entro i dodici mesi. L aumento dell indebitamento bancario a breve termine, nel corso del 2012 è riconducibile quasi esclusivamente a utilizzi di linee autoliquidanti a fronte di ricevute bancarie aventi scadenza successiva al 31/12/2012. L analisi dei flussi di cassa ai livelli attuali evidenzia potenziali difficoltà per l Emittente di rimborsare i flussi cedolari e di capitale previsti dall emissione. Tale capacità sarà determinata dal buon andamento dei progetti CasaMiainLeasing e Fondo Acquisto Aree connessi all emissione obbligazionaria che consentiranno di agevolare la domanda di abitazioni che manifesta difficoltà ad accedere alla casa di proprietà attraverso il canale bancario e di dotare le Cooperative delle risorse necessarie ad acquisire le aree per i futuri interventi. Si segnala che non sono emerse nel corso della vita della Società criticità per quanto riguarda il rischio di liquidità relativo alle passività in scadenza. Resta comunque inteso che non vi è garanzia che in futuro l Emittente possa negoziare e ottenere i finanziamenti necessari per lo sviluppo della propria attività o per il rifinanziamento di quelli in scadenza, con le modalità, i termini e le condizioni ottenute dalla stessa fino alla data del Documento di Ammissione. Conseguentemente, gli eventuali aggravi in termini di condizioni economiche dei nuovi finanziamenti e l eventuale futura riduzione della capacità di credito nei confronti del sistema bancario potrebbero avere effetti negativi sulla situazione economica e finanziaria dell Emittente e/o limitarne la capacità di crescita Rischi connessi al mancato rispetto dei covenant finanziari e impegni previsti nei contratti di finanziamento Per finanziare la propria attività l Emittente ha fatto ricorso all indebitamento finanziario ed ha stipulato alcuni contratti di finanziamento con diversi istituti di credito. I contratti di finanziamento a medio termine, che ammontano al 31/12/2012 ad Euro ,00 non contengono impegni tipici della prassi nazionale/internazionale in capo alla Società debitrice né covenant finanziari. 7

8 3.6. Rischi connessi al tasso di interesse Alla data del 31 dicembre 2012 il Debito verso banche è pari ad Euro ,00. Il 100% di tale indebitamento è a tasso variabile ma trattandosi di operazioni connesse a mutui bancari ed a normali operazioni di indebitamento di breve termine, quali anticipi su fatture e fidi bancari, non è stata adottata alcuna strategia di copertura sul tasso. L eventuale futura crescita dei tassi di interesse non comporterebbe conseguenze particolarmente negative sulla situazione economica e finanziaria dell Emittente Rischi connessi al tasso di cambio Alla data di stesura del presente Documento di Ammissione non sussistono rischi connessi alle variazioni dei tassi di cambio che possano avere un impatto rilevante sulla situazione economicopatrimoniale e finanziaria dell Emittente Rischi legali Nell ambito delle attività di Filca Cooperative e delle cooperative associate i rischi legali possono essere ricondotti principalmente ai seguenti aspetti: - i rapporti con la Pubblica Amministrazione, per l eventuale commissione di reati (corruzione in particolare) da parte di amministratori, dipendenti e collaboratori derivanti dalle modalità attuative e dall iter di approvazione del progetto; In relazione a tale aspetto nel modello organizzativo di Filca sono adeguatamente formalizzati e chiari i ruoli, le linee di dipendenza gerarchica, la descrizione dei compiti, l attribuzione di responsabilità, nonché le procedure del sistema di controllo; - infiltrazioni mafiose negli appalti e nei subappalti lavori delle cooperative affiliate, in particolare per le attività legate alla bonifica delle aree. Per presidiare tali rischi tuttavia l Emittente si è dotato di strumenti quali: - Codice Etico, vincolante per amministratori, dirigenti, dipendenti, collaboratori e professionisti che ricevano incarichi o abbiano rapporti durevoli con Filca e le Associate; - Modello di Organizzazione, Gestione e Controllo ai sensi del D.lgs. 231/2001, che contempla sia un sistema disciplinare in caso di violazioni che un apposito Organismo di Vigilanza (OdV). Il contenuto del predetto modello è stato opportunamente condiviso con tutte le risorse che hanno rilasciato dichiarazioni di presa visione e accettazione dello stesso. - Verifiche e controlli inseriti nel contratto d'appalto lavori ed effettuati dal responsabile della sicurezza del cantiere a presidio delle attività maggiormente a rischio (quali trasporto di materiale a discarica, trasporto e smaltimento rifiuti, fornitura e/o trasporto di terra e materiali inerti, di calcestruzzo e di bitume, servizi di guardiania, etc.) richiedendo il certificato camerale con dicitura antimafia, il Documento Unico di Regolarità Contributiva (DURC) e l elenco completo dei mezzi impiegati. Il rischio legale è altresì rappresentato dal possibile esito sfavorevole delle vertenze giudiziali cui l'emittente è convenuto in ragione dell'esercizio della propria attività. Allo stato attuale non vi sono cause pendenti in capo all Emittente il cui esito potrebbe essere in grado di influire sull attività d impresa. 8

9 3.9. Rischi legati alla concessione di fideiussioni Il rischio finanziario dell Emittente è strettamente connesso al ruolo di garante degli impegni finanziari relativi alle cooperative socie. Le fideiussioni rilasciate a Istituti di credito nell interesse di cooperative associate sono, di norma, a garanzia di prefinanziamenti sui mutui ipotecari, e mantengono la loro efficacia fino al rimborso, che avviene con le erogazioni dei predetti mutui. Per le fideiussioni rilasciate nell interesse di società partecipate, a garanzia di affidamenti concessi, valgono le considerazioni già svolte in ordine al Rischio di credito. Le coobbligazioni rilasciate a compagnie assicurative, a garanzia delle fideiussioni rilasciate ai soci delle cooperative affiliate a copertura dei pagamenti da versare fino al rogito notarile di assegnazione delle unità immobiliari in corso di realizzazione, in attuazione al D.lgs. 122/2005, mantengono la loro efficacia fino al momento del rogito notarile. Considerate le forme tecniche degli impegni garantiti (finanziamenti ipotecari e immobili oggetto dei preliminari di assegnazione) e tenuto conto del sistematico monitoraggio effettuato sull attività delle cooperative associate e delle società partecipate, valutiamo non rilevante il rischio di regresso con la connessa surroga per le garanzie rilasciate nell interesse delle stesse. Relativamente alle lettere di patronage rilasciate nell interesse di Fincasa Lombardia S.p.A., ente finanziario sottoposto alla vigilanza della Banca d Italia, a garanzia dei finanziamenti concessi da alcuni Istituti di credito, riteniamo che gli eccellenti risultati economico-finanziari e patrimoniali (patrimonio netto al 31/12/2012 Euro ) espressi dalla predetta Società, consentano di valutare non rilevante il rischio di regresso. Analoga valutazione può essere fatta in relazione alle lettere di patronage rilasciate nell interesse della controllata Modulo Zeta S.r.l., considerata la situazione economico finanziaria e il patrimonio netto al 31/12/2012 (Euro ) della stessa. Per quanto riguarda le fideiussioni concesse dall Emittente si segnala quanto segue: - Con riferimento al bilancio relativo all esercizio chiuso al 31 dicembre 2012, l Emittente aveva concesso fideiussioni per un importo complessivo pari ad Euro come si evince dal seguente prospetto: L importo di Euro delle Fideiussioni presso banche è così composto: - Euro per fideiussioni rilasciate nell interesse di cooperative affiliate, a garanzia dei prefinanziamenti su mutui concessi alle stesse da rimborsare con le erogazioni, nonché a garanzia delle anticipazioni concesse su rimborsi IVA delle medesime. - Euro per fideiussioni rilasciate nell interesse di società controllate (Euro ), collegate (Euro ) e di altre imprese (Euro ), a garanzia della concessione di affidamenti e di finanziamenti chirografari a medio termine. - Il valore nominale delle fideiussioni è pari al debito residuo in essere al 31 dicembre 2012, come esposto nella tabella sopra riportata. (2) Fideiussione rilasciata nell interesse delle Cooperative a garanzia degli impegni assunti con la sottoscrizione di un contratto di locazione finanziaria, finalizzato all acquisto di un compendio immobiliare per un nuovo intervento residenziale. 9

10 (3) Fideiussioni rilasciate nell interesse di Cooperative di cui: Euro a garanzia di anticipazioni sui rimborsi IVA e Euro a garanzia di crediti maturati dalle imprese appaltatrici, ceduti dalle stesse alla società di factoring Rischio di liquidità Rischio di liquidità, ossia il rischio che l emittente abbia difficoltà ad onorare gli impegni derivanti dagli strumenti finanziari. La non rilevanza del Rischio di liquidità è supportata dalle considerazioni già svolte precedentemente in relazione al Rischio di credito e al Rischio legato alla concessione di fideiussioni per le garanzie e coobbligazioni prestate. Intendiamo evidenziare che, in ogni caso, il Capitale Circolante Netto (Euro al 31/12/2012) ed, eventualmente, gli affidamenti bancari a breve termine (in forma autoliquidante e di cassa, di cui dispone presso gli intermediari finanziari con i quali opera), consentirebbero alla Società di far fronte a eventuali impegni derivanti dagli strumenti finanziari Rischio operativo Si definisce rischio operativo il rischio di perdite dovute ad errori, violazioni, interruzioni, danni causati da processi interni, personale, sistemi ovvero causati da eventi esterni. L Emittente è pertanto esposto a molteplici tipi di rischio operativo, compreso il rischio di frode da parte di dipendenti e soggetti esterni, il rischio di operazioni non autorizzate eseguite da dipendenti oppure il rischio di errori operativi, compresi quelli risultanti da vizi o malfunzionamenti dei sistemi informatici o di telecomunicazione. I sistemi e le metodologie di gestione del rischio operativo sono progettati per garantire che tali rischi connessi alle proprie attività siano tenuti adeguatamente sotto controllo. Qualunque inconveniente o difetto di tali sistemi potrebbe incidere negativamente sulla posizione finanziaria e sui risultati operativi dell Emittente. Tali fattori, in particolar modo in periodi di crisi economico-finanziaria, potrebbero condurre l Emittente a subire perdite, incrementi dei costi di finanziamento, riduzioni del valore delle attività detenute, con un potenziale impatto negativo sulla liquidità dell Emittente e sulla sua stessa solidità patrimoniale Rischio di dipendenza da singoli clienti Filca è una cooperativa di secondo grado, costituita tra le 56 cooperative per sostenerne e coordinarne l attività offrendo loro servizi specialistici come: assistenza amministrativa, tecnica, finanziaria. Non si segnalano posizioni di dipendenza economica nei confronti di singole cooperative Rischio derivante da Strumenti finanziari derivati (Interest Rate Swaps) In data 1 luglio 2012 è scaduto il contratto stipulato con Istituto di Credito a copertura dei rischi derivanti da eventuale futuro aumento del tasso di interesse variabile sul mutuo acceso per l acquisto dell immobile strumentale sito in Lecco, Via F. Filzi 12. Non sono in essere ulteriori contratti derivati Rischi connessi al rating Alla data di redazione del presente Documento di Ammissione il rating dell emittente è A- 1 secondo Crif Rating Agency 2 che ha motivato tale scelta in questo modo: 1 1 Indica impresa caratterizzata da un'elevata capacità di rimborso del debito, ma influenzabile da avverse situazioni economiche e finanziarie. Il rischio di default è basso. Nota: l aggiunta del segno + o ha lo scopo di precisare la relativa posizione all interno delle principali categorie di rating. Fonte: CRIF RATING METHODOLOGY Emittenti Corporate. Crif Rating Agency (CRA); per maggiori dettagli si rinvia al sito internet 10

11 Il posizionamento di Filca dovrebbe consentire di intercettare la ripresa del mercato prevista per il 2014 anticipando gli altri operatori. La scelta strategica di differenziare l attività core con le nuove opportunità di business derivanti dalla riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente dovrebbe consentire alla cooperativa di sfruttare le competenze acquisite in questo ambito. Il rischio finanziario di Filca è quindi strettamente collegato all andamento delle cooperative socie e di conseguenza all andamento del mercato e alla sua potenziale ripresa nei tempi previsti. Eventuali crisi di liquidità nel medio periodo sono difficilmente prevedibili in quanto da attribuirsi a fattori esogeni. Alla data di redazione del presente Documento di Ammissione Crif Rating Agency ha posto il rating sollecitato A- assegnato a Filca Cooperative in Credit Watch negativo. L azione di rating segue l annuncio dell emittente di avvio delle attività di mercato finalizzate all emissione di un prestito obbligazionario di importo sino a 20 milioni, avvalendosi del quadro normativo ex D.L.22/06/2012 n.83. CRIF Rating Agency ritiene che: tale operazione potrebbe avere un impatto sull equilibrio e la solidità della struttura finanziaria dell emittente, che finora si è caratterizzata per un elevata capitalizzazione e per una Posizione Finanziaria Netta positiva costituita da liquidità a smobilizzo immediato (circa 5 milioni). Il rischio finanziario dovrebbe essere essenzialmente legato ai flussi di cassa generati da tali progetti d investimento e quindi, in ultima analisi, alla solvibilità delle cooperative affiliate. In caso di emissione pari all ammontare massimo annunciato, Crif Rating Agency ritiene il merito di credito di Filca Cooperative ancora compatibile con la categoria Investment Grade. L agenzia si riserva di prorogare i tempi di risoluzione del Credit Watch in caso di slittamento dell emissione e del collocamento dell annunciato prestito obbligazionario Rischio connesso alla crisi economico/finanziaria La capacità reddituale e la stabilità dell Emittente sono influenzati dalla situazione economica generale e dalla dinamica dei mercati finanziari e, in particolare, dalla solidità e dalle prospettive di crescita delle economie del/i Paese/i in cui l Emittente opera, inclusa la sua/loro affidabilità creditizia. Al riguardo assumono rilevanza significativa l andamento di fattori quali, le aspettative e la fiducia degli investitori, il livello e la volatilità dei tassi di interesse a breve e lungo termine, i tassi di cambio, la liquidità dei mercati finanziari, la disponibilità e il costo del capitale, la sostenibilità del debito sovrano, i redditi delle famiglie e la spesa dei consumatori, i livelli di disoccupazione, l inflazione e i prezzi delle abitazioni. 4. FATTORI DI RISCHIO RELATIVI AGLI STRUMENTI FINANZIARI 4.1. Rischio di tasso L'investimento nel prestito proposto comporta i fattori di rischio mercato propri di un investimento in titoli obbligazionari a tasso fisso. Nella presente proposta, trattandosi di un prestito a tasso fisso, le fluttuazioni dei tassi d'interesse sui mercati finanziari si ripercuotono sui prezzi e quindi sui rendimenti dei titoli, in modo tanto più accentuato quanto più lunga è la loro vita residua. Conseguentemente, qualora gli investitori decidessero di vendere i titoli prima della scadenza, il valore di mercato potrebbe risultare inferiore anche in maniera significativa al prezzo di sottoscrizione dei titoli ed il ricavo di tale vendita potrebbe quindi essere inferiore anche in 2 Prima agenzia di rating italiana ad emettere rating regolamentari e riconosciuti a livello europeo, avendo ottenuto, in data 23 dicembre 2011, la registrazione come Credit Rating Agency (CRA) da Consob Autorità Competente per l Italia e da ESMA la nuova Autorità Europea per i mercati finanziari. 11

12 maniera significativa all importo inizialmente investito ovvero significativamente inferiore a quello attribuito al titolo al momento dell acquisto ipotizzando di mantenere l investimento fino alla scadenza Rischio liquidità È prevista la domanda di ammissione alle negoziazioni presso il segmento professionale del mercato non regolamentato (MTF) denominato Extra Mot Pro senza il vincolo di uno Specialist che garantisca la liquidità. Pertanto l'investitore che intenda disinvestire le Obbligazioni prima della scadenza potrebbe incontrare difficoltà nel trovare una controparte e quindi nel liquidare l'investimento, con il conseguente rischio di ottenere un valore inferiore a quello di sottoscrizione. Di conseguenza l investitore, nell elaborare la propria strategia finanziaria, dovrà avere consapevolezza che l orizzonte temporale dell investimento, pari alla durata delle Obbligazioni stesse all atto dell emissione, dovrà essere in linea con le sue future esigenze di liquidità Rischio relativo alla vendita delle Obbligazioni prima della scadenza Nel caso in cui l investitore volesse vendere le Obbligazioni prima della loro scadenza naturale, il prezzo di vendita sarà influenzato da diversi elementi, tra cui: - variazione dei tassi interesse e di mercato ( Rischio di tasso di mercato ); - caratteristiche del mercato in cui i titoli verranno negoziati ( Rischio di Liquidità ); - variazione del merito creditizio dell Emittente ( Rischio di deterioramento del merito di credito dell Emittente ); - commissioni ed oneri ( Rischio connesso alla presenza di commissioni ed altri oneri nel prezzo di emissione ). Tali elementi potranno determinare una riduzione del prezzo di mercato delle Obbligazioni anche al di sotto del Valore Nominale. Questo significa che, nel caso in cui l investitore vendesse le Obbligazioni prima della scadenza, potrebbe anche subire una rilevante perdita in conto capitale. Per contro, tali elementi non influenzano il valore di rimborso a scadenza, che rimane pari al 100% del Valore Nominale Rischio di deterioramento del merito di credito dell Emittente Le Obbligazioni possono deprezzarsi in caso di peggioramento della situazione finanziaria dell Emittente ovvero in caso di deterioramento del merito creditizio stesso. Non si può quindi escludere che i corsi dei titoli sul mercato secondario possano essere influenzati da un diverso apprezzamento del rischio Emittente Rischio derivante dalle modifiche al regime fiscale Tutti gli oneri fiscali, presenti e futuri, che si applicano ai pagamenti effettuati ai sensi delle obbligazioni, sono ad esclusivo carico dell Investitore. Non vi è certezza che il regime fiscale applicabile alla data di approvazione del presente Documento di Ammissione o delle pertinenti Condizioni Definitive rimanga invariato durante la vita delle obbligazioni, con possibile effetto pregiudizievole sul rendimento netto atteso dall investitore Rischi relativi ai conflitti di interesse I soggetti a vario titolo coinvolti nell'emissione e nel collocamento delle Obbligazioni "Filca Fixed Rate Bond 2019 possono avere, rispetto all'operazione, un interesse autonomo potenzialmente in conflitto con quello dell'investitore. L'attività del Soggetto Incaricato del Collocamento, in quanto soggetto che agisce istituzionalmente su incarico dell'emittente e percepisce un compenso anche se non in relazione al collocato, implica in generale l'esistenza di un conflitto di interesse nei confronti degli investitori. 12

13 5. INFORMAZIONI RELATIVE ALL EMITTENTE 5.1. Denominazione commerciale La denominazione legale e commerciale dell Emittente è Filca Cooperative società cooperativa Estremi di iscrizione nel Registro delle imprese L emittente ha sede in Lecco ed è iscritto presso l Ufficio del Registro delle Imprese di Lecco n Data di costituzione e durata dell Emittente Filca Coop è stata costituita in data 22/11/1979. La durata dell Emittente è indeterminata Domicilio e forma giuridica, legislazione in base alla quale opera l Emittente, paese di costituzione e sede sociale L Emittente è costituita in Italia in forma di società cooperativa per azioni. Iscrizione all Albo Società Cooperative n. A L Emittente ha sede sociale in Piazza Manzoni Lecco Descrizione dell emittente e profilo societario Filca Cooperative nasce a Lecco il 22 novembre Filca Cooperative opera da oltre trent anni nel settore dell edilizia residenziale convenzionata e libera in Lombardia attraverso una rete capillare di uffici presenti in tutta la Regione. Fornisce alle cooperative associate servizi di consulenza tecnica, amministrativa, commerciale e finanziaria. In particolare, concentra la sua attività su progetti di nicchia nel segmento della bioedilizia/biocasa, attraverso le cooperative socie che con circa 800 interventi in quasi 300 comuni hanno soddisfatto la domanda di abitazioni di oltre famiglie. Filca è pioniere nell offerta di prodotti ecologicamente sostenibili, con progetti eco-building e servizi di ristrutturazione che mirano all efficienza energetica. Fin dal 2004 ha strategicamente scelto di posizionarsi sul segmento della bio-edilizia, rivolgendosi ad una fascia di mercato entrylevel, e oggi le sue costruzioni sono esclusivamente in classe energetica A+ o A. Le cooperative affiliate al 31/12/2012 hanno in corso 27 interventi, per complessive 879 unità immobiliari e un valore di assegnazione ai soci stimato in 216 milioni di Euro Descrizione dell attività Filca cura e coordina l erogazione di servizi specialistici per le Cooperative associate e i loro soci. Tali servizi comprendono l assistenza amministrativa, gestionale e finanziaria, nonché tutti i supporti tecnici utili a garantire un prodotto edilizio di sicuro livello. Le cooperative associate operano in prevalenza nell edilizia residenziale, spaziando dalla «convenzionata» alla «libera», dalle nuove costruzioni alle ristrutturazioni fino al recupero delle aree industriali dismesse. Attività amministrativa: supporto nella tenuta della contabilità e degli adempimenti fiscali, nei rapporti con gli enti territoriali e di controllo. Attività Legale: supporto nella trattativa e nella stesura delle scritture per l acquisto di immobili e la coadiuvazione per la redazione delle Promesse di Assegnazione tra Cooperativa e soci assegnatari. Attività di pianificazione e controllo: redazione di piani economici e finanziari a medio lungo termine e di budget a breve termine, nonché l analisi dei risultati rispetto agli obiettivi prefissati, 13

14 la stima del fabbisogno di cassa relativo a ciascun intervento edilizio e la predisposizione degli scadenziari di pagamento. Assistenza agli organi societari e ai soci: supporto e consulenza al consiglio di amministrazione della cooperativa sulle normative di settore, assistenza nella fase di assegnazione ai soci, assistenza post assegnazione mediante la gestione dei pagamenti da parte dei soci e loro fatturazione, la gestione dei recessi, dei subentri e delle varianti rispetto ai contratti, il coordinamento delle visite in cantiere, l intermediazione con gli istituti di credito, la consegna delle unità immobiliari ai soci, la gestione dei reclami e la raccolta della documentazione per la stipula dei rogiti, assistenza post rogito; Attività Commerciale: l attività commerciale consiste nell analisi commerciale dell intervento edilizio, la definizione delle tipologie edilizie sulla base dell indicazione dei soci e delle valutazioni delle analisi di mercato, l assistenza per la definizione dei prezzi di assegnazione dei soci e l attività di promozione delle iniziative immobiliari effettuata tramite il sito aziendale e le pubblicazioni di Filca. Attività Tecnica: L attività tecnica consiste nell analisi preliminare di fattibilità attraverso le verifiche urbanistiche, l analisi a carattere ambientale e/o lo smaltimento di materiali inquinanti, l analisi per lo sviluppo dell intervento e la redazione di piani economici e finanziari di fattibilità, oltre alle verifiche preliminari con Comuni ed Enti pubblici; la gestione dei contatti con i professionisti attraverso la preventiva selezione degli stessi sulla base del rispetto degli standard di qualità previsti dalla certificazione ISO 9001, la successiva definizione degli incarichi professionali e dei compensi, nonché il coordinamento e la supervisione dell attività svolta dagli stessi; la gestione dei rapporti con gli Enti pubblici (ASL, ARPA, Genio Civile, Sovrintendenza Beni Ambientali, ecc.) e i Comuni riguardanti sia la predisposizione di Piani attuativi, che di tutta la documentazione tecnica, rilascio delle autorizzazioni, certificazioni, permessi sia precedenti alla realizzazione degli interventi che successivi. Inoltre tale attività prevede anche il supporto per la partecipazione a bandi per l assegnazione di aree nei Piani di Zona; la gestione delle imprese edili appaltatrici attraverso il perfezionamento del contratto d appalto, la risoluzione di eventuali contenziosi e in caso di appalti affidati a più imprese il coordinamento delle stesse; la verifica dell avanzamento tecnico dei lavori e del rispetto dei termini temporali stabiliti; la selezione dei soggetti deputati alle attività di collaudo e controllo tecnico e l accertamento della corretta esecuzione da parte dell appaltatore delle prescrizioni imposte; l assistenza ai professionisti incaricati alla stesura delle pratiche catastali, delle tabelle millesimali e successive procedure per la costituzione del condominio. Attività Finanziaria ed Assicurativa: L attività finanziaria e assicurativa, si avvale di consolidati rapporti di collaborazione con primari istituti di credito e compagnie assicurative. Tale attività si articola come di seguito: nell assistenza fornita ai soci nel processo di erogazione del mutuo da parte degli istituti di credito, dalla fase istruttoria fino alla sottoscrizione del contratto, prevedendo la presenza di un funzionario Filca all atto della stipula; nella concessione di eventuali finanziamenti qualora dovessero sorgere a carico delle cooperative fabbisogni finanziari ulteriori rispetto a quelli previsti per gli interventi edilizi, per il tramite della società Fites servizi di tesoreria Filca S.p.A. e Fincasa Lombardia S.p.A.; nel supporto alle cooperative, per l ottenimento di fidejussioni a garanzia dei versamenti dei soci e del rilascio delle coperture assicurative previste dalla legge o ritenute opportune dalla Cooperativa; nel rilascio di fidejussioni da parte di Filca a garanzia di prefinanziamenti concessi da istituti di credito alle cooperative, ponendosi anche come soggetto coobbligato Azionisti di riferimento Filca è una cooperativa di secondo grado, costituita tra società cooperative per sostenerne e coordinarne l attività. Il capitale sociale è formato da un numero illimitato di azioni del valore minimo di 51,64 euro ciascuna. Al 31 dicembre 2012 sono le azioni sottoscritte, per un importo complessivo di ,60 euro. Ogni cooperativa associata ha diritto a un voto. La base sociale di Filca Cooperative è costituita dalle cooperative affiliate; trattasi di 56 cooperative di abitazione, situate sul territorio lombardo. Nell esercizio 2012 le cooperative 14

15 associate sono in riduzione, in linea con l obiettivo del management di arrivare fino a circa 45 associate nei successivi esercizi (10 cooperative risultano pertanto attualmente in liquidazione). L affiliazione avviene attraverso un accordo di collaborazione e assistenza che norma: - procedure tecniche; - procedure organizzative/amministrative; - condivisione del Codice Etico. Per Filca e le Associate valgono le norme generali sulla cooperazione: - il principio della porta aperta, in base al quale i criteri di ammissione dei soci devono essere coerenti con lo spirito mutualistico; - il cosiddetto voto capitario nella partecipazione alle decisioni, ovvero il socio dispone di un solo voto indipendentemente dalle azioni sottoscritte. Come già specificato, Filca eroga alle cooperative associate i servizi specialistici (assistenza amministrativa, tecnica, finanziaria ecc..) per consentire loro di realizzare un prodotto edilizio di elevata qualità. Le 56 Associate hanno come oggetto sociale lo sviluppo della cooperazione nel settore dell edilizia in cooperativa mediante la realizzazione di immobili da assegnare ai soci a condizioni migliori rispetto a quelle di mercato. Le Cooperative sono a mutualità prevalente ai sensi dell art del Codice civile: la quasi totalità dell attività è infatti a favore dei propri soci. Porzioni immobiliari, soprattutto non abitative, possono essere cedute anche ad acquirenti non soci, ma la vendita è comunque residuale e finalizzata al raggiungimento degli scopi mutualistici. Pur mantenendo l autonomia decisionale, le Associate si impegnano, nell ambito del rapporto statutario e contrattuale, a rispettare i principi di Filca. Le Cooperative adottano altresì le regole che l Azienda si è data con il proprio Sistema di Qualità ISO

16 Dati patrimoniali aggregati cooperative ( ) DATI PATRIMONIALI Immobilizzazioni finanziarie 16,006,970 16,008,045 18,504,986 Totale rimanenze 422,126, ,041, ,907,943 Crediti, ratei e risconti 23,138,264 29,647,628 20,727,800 TOTALE ATTIVO 461,271, ,697, ,140,729 Patrimonio Netto (capitale e riserve) 15,004,222 15,291,083 15,289,555 Debiti vs. soci prenotatari 72,340,859 67,181,242 49,362,010 Mutui fondiari e prefinanziamenti bancari 255,916, ,322, ,360,549 Debiti verso fornitori 63,296,943 71,799,163 72,870,775 Debiti netti vs. Fites, Fincasa 42,535,665 56,262,719 69,308,404 Altre passività 12,178,094 13,840,316 12,949,436 TOTALE PASSIVO 461,271, ,697, ,140,729 Dati economici aggregati cooperative ( ) DATI ECONOMICI Valore della Produzione: Rogiti a Soci ed a terzi 137,065, ,685,012 97,467,918 Variazione rimanenze -20,548,450 16,914,788 13,866,542 Altri ricavi e proventi 4,296,328 3,730,363 4,513,677 Totale Valore della Produzione 120,813, ,330, ,848,137 Costi della Produzione: Acquisto aree -13,090,959-13,364,693-15,538,303 Appalto opere edili -61,054,038-69,484,111-58,769,775 Opere e oneri urb., prest. profess. e altri costi -18,257,562-16,232,058-14,646,053 Assistenza Filca -19,927,536-19,500,555-17,795,601 Totale Costi della Produzione -112,330, ,581, ,749,732 Proventi e Oneri Finanziari e straordinari -6,924,963-8,091,073-8,821,262 Risultato prima delle imposte 1,558, , ,143 Imposte sul reddito dell esercizio: Ires e Irap -455, , ,254 Risultato dell esercizio 1,102, , ,889 16

17 6. STRUTTURA ORGANIZZATIVA Filca Coop Modulo Zeta S.r.l. 100% Monitor TV S.p.A. 70% Immobiliare Parco Ravizza S.r.l. 35% Gestioni 2005 S.r.l. 25% Sercasa S.p.A. 10% Fincasa Lombardia S.p.A % Fites S.p.A. 7,67% TeleUnica S.p.A. 100% Iniziative Editoriali S.r.l. 94% GVU Promozioni e Pubblicità S.r.l. 100% Società Controllate o Collegate SOCIETA CONTROLLATE - Modulo Zeta S.r.l.: società di ingegneria con uffici a Lecco e a Milano, controllata da Filca Cooperative s.c., è presente sul mercato da oltre 25 anni. Si avvale di una struttura professionale composta da 25 dipendenti che hanno maturato una vasta esperienza, grazie anche alla formazione specialistica e al costante aggiornamento tecnico e normativo. Modulo Zeta sviluppa progetti integrati e multidisciplinari, offrendo prestazioni che comprendono le diverse fasi di progettazione e di realizzazione delle opere architettoniche, strutturali e impiantistiche in tutte le loro componenti. L organico al 31/12/2012 risulta composto da 25 dipendenti. Riepilogo al 31 dicembre 2012 Capitale Sociale: Patrimonio Netto: Valore della produzione: 1,860,813 Utile/perdita d esercizio: Monitor TV S.p.A.: è una holding finanziaria che detiene le partecipazioni delle società Teleunica S.p.a., Iniziative Editoriali S.r.l. e GVU Promozioni e Pubblicità S.r.l. Riepilogo al 31 dicembre 2012 Capitale Sociale:

18 Patrimonio Netto: Utile/perdita d esercizio: Teleunica S.p.A.: la principale emittente televisiva locale operante nelle province di Lecco e Sondrio. Con il passaggio al sistema di trasmissione in digitale, che ha sostituito in via definitiva il sistema analogico, dal novembre 2010 TeleUnica opera esclusivamente sulla piattaforma del digitale terrestre sia come operatore di rete (concessione confermata anche dal recente bando del Ministero dello Sviluppo Economico), sia come fornitore di servizi media audiovisivi, con due canali: UNICA Lecco e UNICA Sondrio. Il palinsesto di TeleUnica si fonda sull informazione dal territorio con edizioni giornaliere di telegiornali e trasmissioni di approfondimento dedicate all attualità, all economia, alla cultura e allo sport. L organico al 31/12/2012 risulta composto da 22 dipendenti. Riepilogo al 31 dicembre 2012 Patrimonio Netto: Valore della produzione: Utile/perdita d esercizio: Iniziative Editoriali S.r.l.: articola la sua attività in due settori: - quella editoriale, che cura la pubblicazione del settimanale La Gazzetta di Lecco e i progetti grafico-editoriali per conto terzi; - quella di agenzia di pubblicità, che offre al cliente un servizio chiavi in mano (dall ideazione di campagne di comunicazione alla pianificazione su quotidiani, settimanali e free press, dagli stampati commerciali ai cataloghi, fino ai manuali, alla cartellonistica stradale e di cantiere). L organico al 31/12/2012 risulta composto da 14 dipendenti (giornalisti, grafici, servizi centrali). Riepilogo al 31 dicembre 2012 Patrimonio Netto: Valore della produzione: Utile/perdita d esercizio: GVU Promozioni e Pubblicità S.r.l.: è la concessionaria che raccoglie la pubblicità di TeleUnica e della Gazzetta di Lecco. L organico al 31/12/2012 è composto da 3 dipendenti e 7 agenti. Riepilogo al 31 dicembre 2012 Patrimonio Netto: Valore della produzione: Utile/perdita d esercizio: SOCIETA PARTECIPATE - Finacasa Lombardia S.p.A.: Fincasa Lombardia S.p.a. è una società finanziaria nata nel La sua costituzione è stata promossa da una settantina di cooperative edilizie. In seguito al Testo Unico delle Leggi in materia bancaria e creditizia, la società ha provveduto all'iscrizione nell'elenco speciale delle società finanziarie soggette alla vigilanza di Banca d'italia (ex. art. 107). L'attività della società si rivolge in via prevalente alle cooperative edilizie, e consiste nella concessione di finanziamenti e di garanzie fidejussorie. I finanziamenti concessi sono prevalentemente: - ad integrazione di quelli bancari nella fase iniziale degli interventi edilizi, prima dell'inizio lavori; - come anticipo sulle rate dovute dai soci assegnatari. 18

19 Le garanzie fidejussorie sono invece prevalentemente relative a: - garanzie ai sensi a tutela degli acquirenti di unità immobiliari in costruzione, ai sensi della Legge 210; - garanzie di adeguata realizzazione di opere di urbanizzazione o di pagamento oneri comunali. Sede sociale e luogo di esercizio dell attività: Lecco Piazza Manzoni 2. Patrimonio di vigilanza al 31/12/2012: Società di Revisione: KPMG S.p.A. Aggregato di Bilancio Impieghi per crediti di cassa Impieghi per crediti di firma Impieghi per depositi a v/pr. Ist. Credito Raccolta da Istituti di Credito Patrimonio netto a fine esercizio Di cui Utile Fites Servizi di Tesoreria Filca S.p.A. : Intermediario finanziario che svolge in via esclusiva per le sole cooperative affiliate attività di natura finanziaria, svolgendo in maniera centralizzata la gestione della tesoreria. Riepilogo al 31 dicembre 2012 Patrimonio Netto: Totale Attivo: Valore della produzione: Utile/perdita d esercizio: Sercasa S.p.A.: Svolge attività di demolizione di edifici e preparazione del cantiere edile. Riepilogo al 31 dicembre 2012 Patrimonio Netto: 2,551,790 Valore della produzione: 32,964,232 Utile/perdita d esercizio: Immobiliare Parco Ravizza s.r.l.: Immobiliare Parco Ravizza Srl è la società proprietaria dell'edificio sito a Milano in Via De Angeli 4, presso il quale c'è la sede di Milano di Filca Cooperative e la sede di Sercasa, le due società occupano un piano e mezzo dei tre complessivi dell'edificio. Riepilogo al 31 dicembre 2012 Patrimonio Netto: Valore della produzione: 699,845 Utile/perdita d esercizio: Gestioni 2005 s.r.l.: Gestioni 2005 Srl è una società di partecipazioni che detiene il 40% di "Nuovi Assetti Urbanistici Spa", ovvero la società proprietaria dell'area "Ex Magazzini Generali" di Brescia oggetto di un importante Piano Integrato di Intervento già approvato dal Comune di Brescia. Filca con questa partecipazione si prefigge di ottenere in assegnazione per alcune proprie cooperative la parte di edilizia convenzionata prevista nel piano. 19

20 Riepilogo al 31 dicembre 2012 Patrimonio Netto: Totale Attivo: Utile/perdita d esercizio: IDENTITÀ DEGLI AMMINISTRATORI, DEI REVISORI CONTABILI ORGANI DI AMMINISTRAZIONE, DI DIREZIONE E VIGILANZA. La base sociale di Filca è costituita dalle Cooperative. L Assemblea ordinaria nomina il Consiglio di Amministrazione e il Collegio Sindacale con mandato triennale. In base allo Statuto, che ha recepito il dettato normativo, il Consiglio di Amministrazione (cinque membri) è costituito in maggioranza da mandatari delle cooperative associate scelti sulla base di una solida esperienza nell edilizia residenziale e una cultura ancorata ai valori cooperativistici. Per gli altri membri il criterio di selezione è legato alla preparazione e all esperienza in campo amministrativo, fiscale e finanziario. Lo Statuto, così come le norme sulla cooperazione, non contempla specifici strumenti a disposizione delle Cooperative azioniste per fornire raccomandazioni o direttive al CdA. Tale azione può essere svolta dall Assemblea generale ordinaria, che approva il Bilancio annuale. In data 29 marzo del 2010 il Consiglio di Amministrazione ha adottato il Modello di organizzazione, gestione e controllo di cui al D.lgs. 231/2001, che prevede un Sistema Disciplinare e un Organismo di Vigilanza (OdV) contestualmente nominato. I membri del Consiglio di Amministrazione, sono stati eletti in data 3 aprile 2012 in carica per un triennio, fino all'approvazione del bilancio al 31 dicembre ORGANI SOCIALI Composizione consiglio di amministrazione Nome GIACOMO FUMEO LUCILLA DODESINI ETTORE ANGHILERI GIUSEPPE COLUCCELLI ENZO ERRA Carica presso Filca Coop Presidente e Amministratore Delegato Vice Presidente Consigliere Consigliere Consigliere Composizione consiglio del collegio sindacale GISELLA MORETTI ANDREA BOREATTI MARCO SCANDOLO Nome Carica presso Filca Coop Presidente Sindaco Effettivo Sindaco Effettivo ORGANI GESTIONALI Composizione consiglio di Presidenza GIACOMO FUMEO LUCILLA DODESINI ETTORE ANGHILERI ENZO ERRA FRANCESCO BIFFI MARCO FUMEO Società di revisione Nome Carica presso Filca Coop Presidente Vice Presidente Consigliere Consigliere Direttore Tecnico Responsabile della Qualità KPMG S.p.A. 20

21 Struttura organizzativa (schema) Internal Auditing e sistemi di controllo Nell Area amministrativa la funzione di revisione interna è affidata all Ufficio Auditing che svolge, in particolare, le seguenti attività: - monitoraggio delle procedure amministrative in capo all Ufficio centrale contabilità cooperative e agli Uffici territoriali; - verifica della corretta applicazione delle procedure da parte degli Uffici territoriali, con particolare riguardo alla gestione dei soci e alla tenuta dei Libri sociali; - coordinamento dei rapporti operativi con i soggetti destinatari delle verifiche contabili (sindaci, revisori). Nell ambito dei Sistemi di controllo sono affidate specifiche competenze alla Direzione Tecnica e al Responsabile della Qualità. La Direzione Tecnica, con visite periodiche nei cantieri e negli Uffici territoriali, accerta la completezza della documentazione tecnica disponibile, la congruità del cronoprogramma rispetto all effettivo andamento delle opere, la regolare tenuta del Giornale dei lavori, la cura e l osservanza degli adempimenti relativi alla sicurezza, l adeguatezza delle soluzioni adottate per le eventuali problematiche insorte, la corretta applicazione delle procedure e degli schemi tipo in dotazione. Il Responsabile della Qualità controlla la puntuale attuazione delle specifiche previste dal Sistema di Gestione della Qualità (profili e compiti di ruolo, procedure, schemi tipo). Sistemi di pianificazione Filca Coop svolge un attenta attività di pianificazione economico-finanziaria, anche attraverso l ausilio di un sistema gestionale progettato e sviluppato internamente, sui molteplici aspetti dell attività svolta dalla Filca stessa nonché dalle cooperative: 21

22 - previsioni sull andamento economico-finanziario triennali di Filca e delle cooperative (per quest ultime previsioni rogiti, principali aggregati di costi della produzione e patrimoniali); - previsioni finanziarie con cadenza mensile sia per la singola cooperativa sia per l insieme delle cooperative; - piano economico di fattibilità per i nuovi interventi, con previsioni di costo e di ricavo, scostamenti fra i costi/ricavi consuntivi e previsionali e verifica dell adeguatezza delle previsioni e degli oneri finanziari a finire; la situazione degli interventi in corso è monitorata dal CdG e discussa ogni mese con il responsabile territoriale. Report interni ed esterni Filca Coop oltre alla redazione tempestiva ed efficace di documenti contabili consuntivi e previsionali, produce reportistica interna di varia tipologia e finalità, quale ad esempio : - Report Sondaggi (sulla soddisfazione dei clienti-soci relativi agli alloggi rogitati); - Report Gestione Reclami. 8. RAGIONI DELL OFFERTA E IMPIEGO DEI PROVENTI Le Obbligazioni saranno emesse nell'ambito di un attività straordinaria di raccolta fondi da parte dell'emittente. L Emittente intende diversificare le fonti di finanziamento rispetto al tradizionale canale bancario. Filca Cooperative intende proseguire l attività nel solco delle strategie e delle politiche che ne hanno contraddistinto l azione negli ultimi anni: un disegno strategico nel quale assumono assoluta rilevanza il Progetto BIOCASA Filca e i marchi che identificano gli interventi: BIOCASApiùFilca-Qualità Certificata e Assicurata, BIOCASA Filca, e BIOCASA A+ Filca Consumo Zero. Nell ambito delle politiche aziendali messe a punto per dare risposte tempestive ed efficaci alle problematiche emerse dalla particolare situazione congiunturale, Filca Cooperative ha elaborato due Progetti, CASAMIAINLEASING e Fondo Acquisto Aree finalizzati a conseguire i seguenti obiettivi: - agevolare quella domanda di abitazioni che manifesta evidenti difficoltà ad accedere alla casa in proprietà; - dotare le Cooperative delle risorse necessarie ad acquisire le aree per i futuri interventi, consentendo loro di cogliere così le migliori opportunità che si presentano sul mercato, tenuto conto che le risorse interne sono utilizzate per gli interventi in costruzione e per quelli ultimati con alloggi in fase di assegnazione, e che il ricorso al credito bancario per l acquisto delle aree manifesta le difficoltà già evidenziate. a) Progetto CASAMIAINLEASING Nonostante la domanda potenziale di case che permane alta, vi sono, in particolare, alcuni fattori che frenano l accesso alla casa: - l inasprimento dei criteri adottati dalle banche per la valutazione del merito di credito nel concedere i mutui, e la sensibile riduzione della percentuali di copertura del finanziamento eventualmente accordato rispetto al valore dell alloggio; - il blocco della cosiddetta domanda di sostituzione, per la difficoltà nella vendita dell unità immobiliare abitata, operazione spesso indispensabile per finanziare l acquisto di una nuova casa. Una situazione di stallo imputabile sia al prezzo richiesto per l usato, che non si è ancora adeguato alla consistente riduzione del valore di mercato per abitazioni caratterizzate da bassa efficienza energetica, sia alla stretta operata dagli istituti di credito 22

23 per questo particolare segmento: per i potenziali acquirenti, infatti, la possibilità di accedere ai mutui si è praticamente azzerata; - la preoccupazione del potenziale acquirente per il proprio futuro occupazionale. Filca Cooperative e le Cooperative associate, per cercare di rimuovere o di attenuare i fattori sopra descritti, hanno messo a punto e sperimentato con successo una formula innovativa, CASAMIAINLEASING, ovvero l acquisito dell abitazione a rogito differito. Per alcune specifiche iniziative e limitatamente a una parte degli alloggi è stata definita una tipologia contrattuale che prevede l immediata consegna dell unità abitativa e la stipula del rogito in un periodo compreso fra tre e cinque anni, mantenendo invariato il prezzo dell immobile. Il Socio versa un importo iniziale compreso tra il 6% e il 9% del prezzo dell unità a titolo di caparra confirmatoria e si impegna a corrispondere un canone in rate trimestrali, di cui il 60% viene imputato in conto prezzo e il 40% in conto interessi a fronte del pagamento dilazionato, con il saldo al rogito che potrà essere effettuato mediante la stipula di un nuovo mutuo, oppure, per una quota parte, con l accollo della quota del mutuo a suo tempo contratto dalla Cooperativa. Il canone annuale (definito in funzione della percentuale della caparra), considerando i benefici di risparmio energetico connessi alla BIOCASA, è sostanzialmente equivalente o addirittura inferiore a quello di un affitto. La formula CASAMIAINLEASING si pone l obiettivo di far accumulare al socio assegnatario il 15% di equity entro i primi 3 anni e il 20% entro il quinto anno. (Esempio) 23

24 Questa formula risulta particolarmente efficace ed è in grado di soddisfare le esigenze di diversi target (30/35 anni l età media) dei potenziali acquirenti: - chi ha un buon reddito ma, avendo avviato l attività lavorativa solo da qualche anno, non dispone del capitale iniziale necessario per coprire la quota non finanziata da mutuo; - chi deve vendere la propria abitazione per finanziare l acquisto della nuova che può così pianificare l operazione di vendita in un tempo congruo, per cogliere le migliori opportunità di mercato e beneficiare degli effetti di un eventuale inversione del ciclo; - chi ha iniziato da poco una attività in proprio e non è ancora in grado di presentare all istituto di credito una situazione reddituale consolidata idonea a ottenere una valutazione positiva per l accollo o la concessione di un mutuo; - chi è frenato dalle preoccupazioni legate agli sviluppi della crisi e alla stabilità occupazionale (con la formula CASAMIAINLEASING in caso di perdita dell impiego è previsto un recesso agevolato, con il rimborso integrale della caparra confirmatoria versata). La formula CASAMIAINLEASING, oltre a soddisfare la domanda di una fascia sociale, articolata in diversi target, che diversamente non potrebbe accedere alla casa in proprietà, consente di collocare più rapidamente abitazioni già ultimate o in fase di ultimazione. Dopo gli esiti positivi della fase sperimentale, Filca e le Cooperative associate intendono applicare su una scala più amplia la formula CASAMIAINLEASING. Un obiettivo che richiede, quale presupposto, un adeguata copertura finanziaria per il periodo che intercorre tra la sottoscrizione della promessa di assegnazione e il rogito. Il Progetto prevede la partecipazione di 19 Cooperative edilizie associate a Filca Cooperative e riguarda 28 interventi, localizzati in 22 Comuni di 6 province lombarde (Bergamo, Brescia, Como, Lecco, Milano, Varese) per 351 alloggi e un valore complessivo di 75 milioni di Euro. Filca erogherà alle Cooperative un finanziamento pari al 20% del valore degli interventi, e sottoscriverà con le stesse una scrittura per regolare i rapporti. Il Progetto finanzierà le assegnazioni con la formula CASAMIAINLEASING che saranno perfezionate entro due anni dalla sua attivazione; decorso tale periodo, le Cooperative rimborseranno a Filca la quota di finanziamento relativa agli alloggi non ancora assegnati. Le Cooperative provvederanno a rimborsare il finanziamento relativo agli alloggi assegnati al rogito, ovvero in un periodo compreso fra tre e cinque anni dalla sottoscrizione del preliminare con il socio. 24

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