Fattori economici. Page 1. Costi di Manutenzione. Costi di Gestione Operativa. Totale Life Cycle Cost (costo globale) Manutenzione

Transcript

1 Fattori economici 1 Costi di manutenzione Totale Life Cycle Cost (costo globale) 611 Manutenzione 296 Gestione operativa (costi di esercizio) 215 Costruzione Costi di Manutenzione -Ispezione -Riparazioni programmate -Riparazioni straordinarie -Edificio ed impianti -Sistemi sicurezza -Migliorie Costi di Gestione Operativa -Telefonici -Personale di gestione -Fiscali ed assicurativi -Energetici -Coordinamento -Ammortamenti -Consulenze tecniche 2 Costi di manutenzione 3 Costi di manutenzione Page 1

2 Introduzione Controllo economico della manutenzione può essere considerato funzione: Strategie di gestione - uso diretto - locazione - vendita - attesa Decisioni di intervento - nessuna manutenzione - manutenzione riparativa - manutenzione preventiva - manutenzione sostitutiva - adeguamento per obsolescenza tecnologica e/o normativa - adeguamento per obsolescenza funzionale (riqualificazione) - demolizione e ricostruzione 4 Costi di manutenzione Introduzione La scelta fra azioni alternative è determinata dal confronto fra: costi da sostenere incremento del reddito conseguenza del costo sostenuto In senso generale la decisione di un intervento comporta un miglioramento delle caratteristiche (prestazioni) di un sistema, questo lo rende più appetibile al mercato e quindi, potenzialmente, può generare un incremento del reddito Ad es. conviene investire risorse per ristrutturare un appartamento se l incremento di valore è tale da coprire le spese sostenute e garantire un giusto guadagno in caso di vendita. Deve essere effettuato un raffronto fra valore prima della ristrutturazione (V1), valore dopo la ristrutturazione(v2) e spese sostenute (Sp). Dovrà essere verificato: V1 + Sp < V2 5 Costi di manutenzione Introduzione Valutazioni devono essere svolte in un contesto di: scala dell edificio scala urbana e territoriale di riferimento destinazione d uso durata di vita (edificio e parti) Inoltre deve essere valutato se è l edificio in sé a produrre reddito (residenza, albergo, ) oppure se è quanto contenuto nell edificio a produrre reddito (industria, edificio commerciale, scuola, ospedale, ) Il decadimento delle prestazioni dell edificio ha un rapporto più o meno diretto sulla capacità di produrre reddito a seconda di quanto sopra (a meno di fattori, ad es., di immagine da proporre alla clientela) 6 Costi di manutenzione Page 2

3 Introduzione In modo semplificato, le variabili da tenere in considerazione sono quindi quelle generate dai rapporti che intercorrono fra: attività di manutenzione costi interventi reddito/valore prodotto 7 Costi di manutenzione Prestazioni di di un un elemento 8 Costi di manutenzione Prestazioni di di un un elemento 9 Costi di manutenzione Page 3

4 Prestazioni di di un un elemento 10 Costi di manutenzione Valori Valori immobiliari , , prezzi medi abitazioni in Milano 700,00 indice prezzi al consumo 600,00 500,00 400,00 300,00 200,00 100,00 0, valori 1961 tendenza 11 Costi di manutenzione Valori Valori immobiliari Durata fisica: connessa al degradamento fisico dell edificio e di suoi componenti Durata funzionale: connessa sia al degradamento fisico che all obsolescenza (capacità di rapportarsi al rapporto dinamico che intercorre fra prestazioni e requisiti Durata economica: capacità dell edificio di garantire un reddito e/o di possedere un valore economico Contemporaneamente si rilevano: Valore economico dei servizi erogati tramite l edificio Valore economico di mercato L attività di manutenzione, mantenendo la disponibilità del sistema edilizio, tende a conservare e/o incrementare il valore economico dei servizi erogati tramite lo stesso, oltre che il valore economico di mercato dello stesso 12 Costi di manutenzione Page 4

5 Valori Valori immobiliari Prezzi delle abitazioni: crescono in misura superiore al costo della vita (indici prezzi al consumo) Dinamica dei prezzi delle abitazioni: dipende dal valore posizionale dei suoli (significative differenze fra valori centrali e periferici) In senso ideale la mancata manutenzione è il fattore che agisce negativamente sulla dinamica del valore di un edificio Conseguentemente la stima dei costi di manutenzione risulta fondamentale per la definizione delle opportune politiche di gestione da mettere in atto durante il ciclo di vita di un bene immobiliare 13 Costi di manutenzione Dinamica valori valori immobiliari Al valore economico d uso di un immobile concorrono: costi di promozione (studio, progettazione, costo del capitale,..) costi tecnici di realizzazione (costruzione + profitto costruttore) profitto del promotore (proprietario immobiliare) il quale è legato a remuneratività dell investimento di capitale operato eventuali fattori maggiorativi (destinazione d uso in correlazione a PRG) altri fattori localizzativi (presenza di servizi, zone pregiate, ) Le ultime due voci sono afferibili al valore del suolo incorporato nell edificio, indipendenti da fattori tecnici e qualitativi Le altre voci sono ragionevolmente oggettive e parzialmente indipendenti dalla localizzazione dell immobile 14 Costi di manutenzione Dinamica valori valori immobiliari Valore di mercato dell edificio: idealmente rappresentato dal costo equivalente alla costruzione del bene (edificio nuovo) incrementato nel tempo dal crescente valore del suolo Valore economico d uso edilizio: tende a diminuire nel tempo fino ad annullarsi nel caso di mancata manutenzione (raggiungo un momento in cui il bene non può più garantire le prestazioni richieste => non produce più reddito) 15 Costi di manutenzione Page 5

6 Dinamica valori valori immobiliari valore valore valore di di mercato mercato edificio edificio nuovo nuovo valore valore di di mercato mercato dell edificio valore valore del del suolo suolo VE Tn VM Tn VS Tn VE 0 = VS 0 valore valore d uso d uso edilizio edilizio (qualità (qualità prestazionale) VE Tn T 0 T 1 tempo 16 Costi di manutenzione Dinamica valori valori immobiliari L applicazione di una politica di manutenzione periodica è giustificata dal fatto che la valutazione economica che definisce il valore di vendita di un edificio in un determinato istante T fornisca un valore di vendita comprensivo dei soldi investiti fino a quel momento Deve quindi comprendere l investimento necessario per la manutenzione periodica definita dalla politica di manutenzione, ovvero garantire il recupero del costo medio annuo degli interventi di manutenzione periodica cumulato fino aquel momento Il costo cumulato (attualizzato al momento della vendita) dovrà risultare comunque inferiore al costo necessario per riportare, con un unico intervento di ristrutturazione operabile subito prima della vendita, il valore di mercato a quello corrispondente ad un edificio nuovo 17 Costi di manutenzione Costo Costo globale globale Costi iniziali: costi di studio costi di progettazione costi di costruzione Costi di utilizzazione: costi di funzionamento o di esercizio approvvigionamenti e smaltimenti energetico, idrico, elettrico, amministrativi per l immobile conduzione impiantistica oneri fiscali, assicurazioni, costi di manutenzione 18 Costi di manutenzione Page 6

7 Costo Costo globale globale Costi finali: ristrutturazione globale dell edificio (continuità di gestione con la proprietà) dismissione (smontaggio e demolizione) e ricostruzione dell edificio (generalmente cambio di proprietà) vendita dell immobile o del terreno nudo a demolizione ultimata (cambio di proprietà) Considerazioni su costo globale e sue possibili forme e distribuzioni nel tempo. Idealmente a maggiore costo di costruzione dovrebbe corrispondere un minor costo di gestione e manutenzione, e viceversa ad un basso investimento iniziale maggiori costi nel corso di vita del bene 19 Costi di manutenzione Costo Costo globale globale costi Vita economica utile Vita funzionale utile Costi di manutenzione Costi di esercizio Studio Progettazione Costruzione Mortalità infantile Utilizzo (usura Costante) Usura accelerata Dismissione, riqualificazione tempo Costi iniziali Costi di gestione Costi finali 20 Costi di manutenzione Costo Costo globale globale Differenti livelli di scomposizione del costo globale (modi di scomposizione dell edificio) anche in funzione del tipo di operatore che promuove la realizzazione o gestisce un immobile: promotore-speculatore: controllo dei costi iniziali a fronte della valutazione del più elevato prezzo di vendita sul mercato; promotore proprietario: interesse per la massima durata di vita economica del bene, conseguentemente attenzione al rapporto fra costi iniziali e costi di gestione (manutenzione ed adeguamento a suo carico); promotore utilizzatore: interesse alla massima durata di vita funzionale del bene e controllo dei costi di gestione (entità e loro dinamica nel corso del tempo). 21 Costi di manutenzione Page 7

8 Valutazione costi costi manutenzione Difficoltà di definizione dei costi e di raffronto ad es. per differenti ipotesi di intervento Opportunità di applicare opportuni metodi di attualizzazione dei costi di manutenzione connessi al ciclo di vita di un edificio Si fa riferimento a flussi di cassa che avvengono in tempi diversi (e secondo differenti modalità e necessità) Il concetto sul quale si basa l attualizzazione è basato sul fatto che una somma di denaro spesa o incassata oggi O è equivalente di una stessa somma spesa o incassata in un differente momento temporale (valore temporale del denaro) ecessità di esprimere i flussi di costo in forma omogenea e indipendente nel tempo 22 Costi di manutenzione Modelli Modelli di di conversione Attualizzazione VA valore attualizzato VF valore futuro r tasso di sconto (in centesimi) o costo del capitale t numero di annualità 1 VA = VF t t VF = VR( 1 + r) Costo di interventi puntuali nel tempo, non ricorrenti frequentemente, quali ad es. sostituzioni di parti e componenti 23 Costi di manutenzione Modelli Modelli di di conversione VA valore attuale netto o valore attuale di costi ricorrenti C costo annuale ricorrente numero totale di annualità sulle quali effettuare il calcolo r tasso di sconto (in centesimi) o costo del capitale 1 VA = C r oppure C costo annuale ricorrente numero totale di annualità sulle quali effettuare il calcolo r tasso di sconto (in centesimi) o costo del capitale t numero di annualità VA C r = t t = 1 (1 + ) Costo di interventi continuativi nel tempo, ricorrenti, quali ad es. riverniciatura periodica di parti e componenti 24 Costi di manutenzione Page 8

9 Modelli Modelli di di conversione: esempio Valutazione di un valore attuale di interventi di manutenzione periodica (riverniciatura serramento) e sostituzione dell elemento a termine di vita utile 1 f VA = CM + t f t= 1 (1 + CS r) CM costo intervento periodico Euro/mq CS costo sostituzione Euro/mq dopo anni annualità per sostituzione 30 durata vita serramento f frequenza intervento manutenzione periodica 5 anni riverniciatura r tasso di sconto (in centesimi) o costo del capitale 0,05 (5%) 25 Costi di manutenzione Modelli Modelli di di conversione Per la comparazione di elementi con differente vita utile, risulta opportuna l utilizzo di un altra modalità di attualizzazione r EA = C = VA 1 Annualità equivalenti VA valore attuale dei costi iniziali e/o di manutenzioni periodiche EA=C equivalente annuale o ripartizione annuale di costi (a valore attuale) da sostenere anni annualità per sostituzione r tasso di sconto (in centesimi) o costo del capitale 26 Costi di manutenzione Page 9