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1 Direzione Regionale del Veneto Settore Servizi e Consulenza Ve - Marghera, Ufficio Consulenza UNIONE PICCOLI PROPRIETARI IMMOBILIARI CORSO DEL POPOLO PADOVA (PD) Prot. OGGETTO: Consulenza giuridica n. Associazione/Ordine UNIONE PICCOLI PROPRIETARI IMMOBILIARI Codice Fiscale Istanza presentata il 31/07/2015 Con la richiesta di consulenza giuridica specificata in oggetto, concernente l'interpretazione del DLgs n. 23 del 2011, è stato esposto il seguente QUESITO L'associazione sindacale "UPPI Unione Piccoli Proprietari Immobiliari" chiede il parere della scrivente in merito al comportamento da adottare "nell'ipotesi di ritardata comunicazione della proroga di un contratto di locazione per cui sia già stata esercitata l'opzione per la cedolare secca, o in sede di registrazione o in sede di adempimento successivo". Agenzia delle Entrate - Direzione Regionale del Veneto - Marghera, via G. De Marchi 16 - CAP Ve - Marghera Tel. 041/ Fax 06/ PEC:

2 Pagina 2 di 5 SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE L'Associazione evidenzia che l'articolo 3 del D. Lgs 14 marzo 2011, n. 23, prevede l'opzione per il regime della cedolare secca e l'articolo 2 del D.L. 2 marzo 2012, n. 16 dispone la remissione in bonis per "l'accesso a regimi fiscali opzionali". Nel caso di tardiva comunicazione della proroga di un contratto di locazione per cui sia stata già esercitata l'opzione per la cedolare secca, l'istante ritiene che, trattandosi di "prosecuzione" di un regime fiscale opzionale e non di "accesso", non sia applicabile l'istituto della remissione in bonis. La tardiva comunicazione della proroga di un contratto già in cedolare secca, a parere dell'associazione istante, "può essere equiparata all'omessa/tardiva richiesta di prima registrazione che prevede l'applicazione del "ravvedimento operoso" applicandolo su un'imposta di registro calcolata su tutti gli anni della proroga, considerando estensivamente la comunicazione della proroga come una ri-nascita fiscale del contratto originario e perciò applicando quanto previsto alla nascita fiscale e civilistica dell'operazione". L'istante ritiene, inoltre, che l'omessa o ritardata comunicazione della proroga di un contratto di locazione già in cedolare secca non comporti la perdita del regime fiscale opzionato, considerando che l'articolo 17 del TUR (DPR n. 131/1986) prevede la presentazione all'ufficio dell'attestato di versamento, versamento che non "avviene pacificamente alla scadenza delle annualità intermedie dei contratti in cedolare secca". Pertanto, nell'ipotesi di omessa comunicazione della proroga di un contratto di locazione in essere per cui si è optato per il regime della cedolare secca, l'istante è del parere che "si configurano sia la mancanza della violazione di un obbligo di comunicazione sia la mancanza dell'accesso previsto dall'istituto della remissione mentre il ravvedimento troverebbe spazio solamente in quanto previsto in sede di prima registrazione ed esteso per analogia e metodo anche alla proroga".

3 Pagina 3 di 5 PARERE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE La "cedolare secca", prevista dall'articolo 3 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (concernente "Disposizioni in materia di Federalismo Fiscale Municipale") è un regime opzionale di tassazione dei contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze, la cui applicazione sostituisce, in linea generale, l'irpef e le relative addizionali, nonché le imposte di registro e di bollo, dovute per il contratto di locazione. Il regime di tassazione della "cedolare secca" ha carattere facoltativo e, pertanto, la sua applicazione è subordinata all'esercizio di un'opzione da parte del locatore. In linea generale, come chiarito con la circolare del 1 giugno 2011, n. 26/E, l'opzione per l'applicazione della "cedolare secca" deve essere effettuata in sede di registrazione del contratto di locazione o in sede di proroga ed esplica effetti per l'intera durata del contratto di locazione o della proroga, salvo revoca. In particolare, con la predetta circolare è stato chiarito che in caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l'opzione per il regime della cedolare secca deve essere esercitata entro il termine di versamento dell'imposta di registro, vale a dire entro 30 giorni dal momento della proroga (articolo 17 del D.P.R. 131/86), tramite la presentazione del modello per la richiesta di registrazione degli atti e per gli adempimenti successivi (attualmente modello RLI, già modello 69). Coerentemente con i chiarimenti forniti con la circolare n. 47/E del 20 dicembre 2012, si ritiene possibile sanare l'omesso esercizio dell'opzione in sede di proroga tramite l'istituto della remissione in bonis di cui all'articolo 2 del decreto-legge n. 16 del 2012, convertito, con modificazioni nella legge 26 aprile 2012, n. 4. Detto istituto, infatti, consente al contribuente in ritardo con gli obblighi di preventiva comunicazione o con gli adempimenti di natura formale richiesti per la fruizione di benefici di natura fiscale o per l'accesso a regimi fiscali opzionali, di 'sanare' tale

4 Pagina 4 di 5 dimenticanza versando contestualmente l'importo pari alla misura minima della sanzione stabilita dall'articolo 11, comma 1, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471 (258 euro). Come chiarito con la citata circolare del 2012, per quanto attiene al regime della 'cedolare secca', la remissione in bonis deve essere effettuata entro il termine di presentazione della prima dichiarazione dei redditi utile, successiva alla scadenza del termine ordinario. Ad esempio, nel caso di un contratto di locazione prorogato in data 15 settembre 2014, in relazione al quale il contribuente non abbia esercitato l'opzione per la cedolare secca entro il termine del 15 ottobre 2014 (né abbia corrisposto l'imposta di registro per il rinnovo del contratto), l'omissione avrebbe potuto essere sanata, avvalendosi della remissione in bonis ed esercitando l'opzione tramite il modello RLI, entro il 30 settembre 2015 (termine di presentazione della prima dichiarazione utile successiva al 15 ottobre 2014). Qualora non sia stato rispettato tale termine, si potrà accedere al regime della cedolare secca solo per le annualità successive, esercitando l'opzione con modello RLI entro il termine previsto per il versamento dell'imposta di registro altrimenti dovuta annualmente sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno, vale a dire entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità. In tale evenienza, sarà comunque dovuta l'imposta di registro per la prima annualità del contratto prorogato in quanto priva di opzione. In considerazione del ritardo nel versamento dell'imposta troverà applicazione la sanzione amministrativa prevista dall'articolo 13, comma 2, del d.lgs. 18 dicembre 1997, n. 471, pari al 30 per cento dell'imposta di registro dovuta. Si rammenta, infatti, che come chiarito con la risoluzione 28 marzo 2001, n. 36/E, il mancato versamento dell'imposta di registro dovuta per la proroga del contratto di locazione, nei termini previsti, non configura una ipotesi di omessa registrazione sanzionabile a norma dell'art. 69 del TUR (DPR 26 aprile 1986, n. 131), ma una

5 Pagina 5 di 5 ipotesi di tardivo pagamento. Si precisa, inoltre, che tale sanzione andrà commisurata all'imposta di registro dovuta per tutte le annualità di proroga del contratto, ancorché si provveda al versamento annuale dell'imposta, ai sensi dell'articolo 17, comma 3, del TUR. In relazione a tale sanzione troverà, inoltre, applicazione, in presenza delle condizioni previste dalla norma, l'istituto del ravvedimento operoso di cui all'articolo 13 del d.lgs. 18 dicembre 1997, n. 472 e successive modificazioni. Ai fini della validità del ravvedimento, oltre alla sanzione nella misura ridotta, andrà versata, nei termini previsti sempre dal citato articolo 13, anche l'imposta dovuta nonché gli interessi moratori commisurati al tributo, calcolati al tasso legale con maturazione giorno per giorno (Circolare n. 192/E del 23 luglio 1998, par. 3.3). PER DELEGA DEL DIRETTORE REGIONALE IL CAPO SETTORE ALFONSO ORABONA (firmato digitalmente)

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