Lo scorporo del terreno nel leasing immobiliare

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Federico Pagani
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1 Lo scorporo del terreno nel leasing immobiliare Premessa Lo scorporo del terreno dal costo del fabbricato è obbligatorio anche nel caso in cui l acquisto dell immobile avvenga mediante la stipula di un contratto di leasing. (Art. 36 comma 7-bis D.l. n. 223/2006) Questione Il D.l. n. 223/2006 convertito dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, all art. 36, comma 7 prevede che ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili, il costo complessivo dei fabbricati strumentali deve essere assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza. In considerazione del fatto che il legislatore fiscale ha da sempre assimilato gli acquisti in proprietà con gli acquisti effettuati attraverso contratti di leasing dando prevalenza all aspetto sostanziale su quello formale lo scomputo del terreno dovrà essere effettuato anche per gli acquisti in leasing. Art. 36 comma 7 bis del D.L. n. 223/2006 Le disposizioni del comma 7 si applicano, con riguardo alla quota capitale dei canoni, anche ai fabbricati strumentali in locazione finanziaria. FABBRICATO ACQUISITO IN LEASING OBBLIGO DELLO SCOMPUTO DEL TERRENO Applicazione della percentuale del 20% o del 30% L Agenzia delle Entrate ha dettato regole precise per effettuare lo scomputo del terreno dai fabbricati acquisiti mediante contratti di leasing con la circolare n. 1/E del 19/1/2007. Essa prevede che lo scomputo del terreno deve avvenire mediante l indeducibilità del canone di leasing per una percentuale del 20% o 30% per i fabbricati industriali della quota capitale. Come effettuo lo scomputo del terreno per i fabbricati acquisiti mediante contratto di leasing? Bologna CSA Consulting - Via Saffi 73/3 (BO) info@adcconsulting.it -

2 Attraverso l indeducibilità del canone di leasing per una percentuale del 20% o 30% della quota capitale Quota capitale del canone di leasing E da sottolineare che oggetto di scorporo è solamente la quota capitale e non l intero canone di leasing. Risulta necessario quindi effettuare il calcolo degli interessi da scomputare dal canone di leasing. Per determinare la parte di canone riferibile agli interessi passivi occorrerà fare riferimento alle indicazioni fornite ai fini IRAP dall'articolo 1 del decreto ministeriale 24 aprile 1998 (pubblicato nella G.U. del 12 maggio 1998, n. 108). Esempio 1 Una società ha acquisito mediante contratto di leasing immobiliare un immobile per un costo di ,00 ed un prezzo di riscatto di ,00 (costo complessivo ,00 ). Contratto di leasing: durata 20 anni (7.300 giorni); canone annuo , ,00 X 365 Quota capitale del canone = = , La quota capitale del canone di leasing è pari a ,00, mentre la quota degli interessi è pari a 8.000,00. Il calcolo degli interessi La quota capitale del canone di competenza dell'esercizio sarà pari all'importo risultante dal rapporto tra il costo sostenuto dalla società concedente al netto del prezzo di riscatto ed il numero dei giorni di durata del contratto di locazione finanziaria, moltiplicato per il numero dei giorni del periodo di imposta. Contratto di leasing stipulato nel 2006 Se il contratto è stato stipulato nel 2006 non si presentano particolari problemi in quanto lo scomputo del terreno avverrà mediante l applicazione della percentuale del 20% (o 30%) alla quota capitale del canone Bologna CSA Consulting - Via Saffi 73/3 (BO) info@adcconsulting.it -

3 Esempio 2 Una società ha acquisito un immobile non industriale mediante la stipula di un contratto di leasing il 01/01/2006. Questo immobile ha un costo di ,00 comprensivo del maxicanone iniziale e del prezzo di riscatto di ,00. Dati del contratto di leasing: durata del contratto pari a 15 anni; canone di leasing annuo è di ,00. La quota capitale (calcolata come visto nell esempio 1) sarà pari a ,00 Lo scomputo del terreno avverrà applicando la percentuale del 20% all importo di , QUOTA CAPITALE CANONE DI LEASING Il canone di leasing sarà indeducibile per un importo pari a 2.000,00 (20% di ,00 ). In sede di dichiarazione dei redditi sarà necessario pertanto effettuare una variazione in aumento per un importo pari a 2.000,00 (la parte indeducibile del canone). Contratto di leasing stipulato PRIMA del 2006 Per i contratti di leasing stipulati prima del 2006 la situazione risulta più complicata in quanto bisogna esaminare il trattamento da riservare ai canoni di leasing dedotti negli esercizi precedenti. Secondo quanto chiarito dall Agenzia delle Entrate (C.M. 1/E/2007), le quote di ammortamento dedotte negli esercizi precedenti devono essere attribuite al fabbricato. Dal momento che il legislatore ha assimilato le due forme d acquisto (diretta e leasing) anche nel caso di acquisto a mezzo leasing i canoni già dedotti devono essere imputati interamente al fabbricato. LE QUOTE DI AMMORTAMENTO DEDOTTE NEGLI ESERCIZI PRECEDENTI SONO INTERMENTE IMPUTATE AL FABBRICATO I CANONI DI LEASING DEDOTTI NEGLI ESERCIZI PRECEDENTI SONO INTERMENTE IMPUTATI AL FABBRICATO Bologna CSA Consulting - Via Saffi 73/3 (BO) info@adcconsulting.it -

4 Risulta, quindi, fondamentale capire come calcolare la quota indeducibile del canone di leasing tenendo conto che i canoni degli anni precedenti sono stati interamente dedotti e pertanto attributi al fabbricato. Calcolo quota canone indeducibile Il calcolo dovrà essere fatto mediante i seguenti passaggi: 1. calcolo dell importo massimo deducibile dei canoni questo importo è dato dal costo del fabbricato (senza interessi) il costo del riscatto; 2. individuazione del valore del terreno all importo calcolato al punto 1 si applica la percentuale del 20% (o 30% per i fabbricati industriali) ottenendo così il valore del terreno; 3. determinazione dei canoni deducibili dal valore calcolato al punto 1 si sottrae l importo calcolato al punto 2 (si scomputa così il terreno dal fabbricato e si ottiene la totalità dei canoni che potevano essere dedotti nell arco di tutta la durata del contratto di leasing); 4. determinazione dei canoni RESIDUI deducibili questo valore è dato dalla differenza tra l importo calcolato al punto 3 e la totalità dei canoni dedotti prima del 2006 (in questo modo si ottiene l importo dei canoni che possono ancora essere dedotti); 5. ripartizione dei canoni deducibili per la durata residua del contratto questo calcolo si fa dividendo l importo conteggiato al punto 4 per la durata residua del contratto. Attenzione Ci si può trovare nella situazione in cui l importo del punto 4 sia pari a zero oppure negativo. In questo caso la quota del canone riferibile al fabbricato è già stata interamante dedotta negli esercizi precedenti e, quindi, in quelli successivi il canone di leasing sarà interamente indeducibile. Esempio Un fabbricato è stato acquisito in leasing. I dati relativi sono: costo totale di ,00 (compreso il terreno); prezzo di riscatto è pari a ,00; Bologna CSA Consulting - Via Saffi 73/3 (BO) info@adcconsulting.it -

5 durata 15 anni. Il contratto di leasing ha durata pari a 15 anni 9 anni sono già passati 6 anni di durata residua Il canone annuale (al netto degli interessi) è pari a ,00. La determinazione della quota del canone deducibile avverrà nel seguente modo: Scomputo del terreno 20% di , ,00. Canoni dedotti in precedenza La totalità dei canoni (per la quota capitale) dedotti in passato è pari a: ,00 (canone annuale) x 9 (anni contratto di leasing trascorsi) = ,00. Canoni deducibili in futuro Il totale dei canoni che posso dedurre per il futuro è dato dalla differenza tra ,00 (costo totale) ,00 (costo del terreno) e ,00 (costo già dedotto); quindi, il valore sarà di ,00. Canoni residui deducibili Costo Totale fabbricato ,00 Costo del terreno ,00 Canoni già dedotti ,00 uguale uguale CANONI DEDUCIBILI IN FUTURO , Bologna CSA Consulting - Via Saffi 73/3 (BO) info@adcconsulting.it - 5

6 Ripartizione per la durata residua del contratto di leasing L ammontare totale dei canoni residui deducibili deve essere diviso per la durata residua degli anni: canoni residui deducibili: ,00 durata residua del contratto: 6 anni canone deducibile annuo ,00/6 = 5.000,00 La società utilizzatrice effettuerà, ogni anno fino al termine del contratto, una variazione in aumento dell imponibile di 5.000,00 in dichiarazione dei redditi. Peschiera Borromeo 23 marzo 2007 Dottore Commercialista Bologna CSA Consulting - Via Saffi 73/3 (BO) info@adcconsulting.it - 6

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