T R I B U N A L E D I M O D E N A

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1 Locazione - Rinnovazione del contratto - Sfratto per finita locazione - Disdetta - Riserva di comunicazione al conduttore delle condizioni di rinnovo - Contraddittorietà della disdetta - Inefficacia - Convalida dello sfratto - Esclusione - Locazione - Procedimento: convalida di sfratto e licenza - Violazione di clausola contrattuale - Divieto di sublocazione - Clausola risolutiva espressa - Procedimento per convalida di sfratto - Inapplicabilità - Rapporti giuridici diversi da morosità e finita locazione - Inammissibilità - Rif.Leg.art.1456 cc;art.657 cpc; sentenz.doc REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO T R I B U N A L E D I M O D E N A (Sezione II civile) in composizione monocratica nella persona del giudice dr. Roberto Masoni ha pronunciato la seguente sentenza: nella causa iscritta nel Ruolo generale affari contenziosi n. 2207/2002 promossa da Istituto Nazione per l Assicurazione contro gli infortuni sul Lavoro- INAIL rappresentato e difeso per procura speciale in calce all'atto di citazione per

2 2 intimazione di sfrato per finita locazione dall avv. Giuseppe Carlà contro YY rappresentato e difeso per procura speciale a margine della comparsa di risposta dagli avv.ti. Fatima Mallamaci ed Alessandro Cambareri sulla base delle seguenti conclusioni: per l'attore: "contrariis reiectis, dichiarare risolto il contratto di locazione inter partes per intervenuta scadenza contrattuale dello stesso; convalidare definitivamente lo sfratto per finita locazione intimato, confermando la legitt9imità dell immissione in possesso dell INAIL già avvenuto il ; in subordine, accertare e dichiarare che il YY, avendo sublocato o comunque ceduto ad altro titolo l immobile a terzi, ha violato la clausola risolutiva espressa di cui all art. 2; conseguentemente ai sensi dell art c.c., dichiarare definitivamente risolto per inadempimento il predetto contratto, confermando la legittimità dell avvenuta immissione in possesso dello stabile da parte dell INAIL, con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio" per il convenuto: "contrariis reiectis, dichiarare improcedibile la domanda e l azione e per l effetto accogliere 2

3 3 l opposizione; in subordine voglia dichiarare la nullità e l inefficacia dell intimazione di sfratto, atteso che il termine della locazione non è ancora scaduta; in via ancora subordinata voglia dichiarare l inammissibilità e l improcedibilità della domanda subordinata di risoluzione della locazione per inadempimento, con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio" SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione per intimazione di sfratto per finita locazione notificato in data , l INAIL, conveniva in giudizio YY, chiedendo la convalida dello sfratto per finita locazione. Esponeva di aver locato al convenuto un appartamento posto a Modena, via Benedetto Marcello, n. 22/3, 3 piano, int. 8, con contratto in data ; che, in previsione della scadenza naturale del contratto, con raccomandata a.r. del , aveva poi intimato disdetta del contratto; che, in subordine, chiedeva di dichiarare l avvenuta risoluzione della locazione, ai sensi dell art c.c., avendo il conduttore sublocato o ceduto l immobile in dispregio alla clausola n. 2 del contratto ed avendo l INAIL dichiarato di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa. Concludeva, pertanto, come in epigrafe. 3

4 4 Ritualmente costituitosi in giudizio, il convenuto eccepiva che, a tenore della disdetta inviata in data , il contratto doveva intendersi rinnovato, essendosi con quell atto il locatore riservato di comunicare le condizioni del rinnovo. Concludeva pertanto per il rigetto della domanda. Concessa l ordinanza di rilascio con riserva delle eccezioni del convenuto e disposto il mutamento del rito, avanti al g.i., non venivano ammesse le prove orali ed era fissata l udienza di discussione orale decisione al Al termine della quale, il Tribunale decideva la causa. MOTIVI DELLA DECISIONE L INAIL ha chiesto la convalida dello sfratto per finita locazione notificato al YY, assumendo di avere tempestivamente disdettato la locazione prima della sua scadenza naturale. Appare opportuno riportare fedelmente il tenore della disdetta inviata dall INAIL e ricevuta dal convenuto in data , ove si legge: si intima formale disdetta, per finita locazione, del contratto relativo all appartamento in oggetto indicato. Pertanto, per effetto della presente, da valere ad ogni effetto di legge, il contratto di cui trattasi cesserà alla prevista scadenza del 4

5 Si fa riserva di comunicare le condizioni per il rinnovo. Assume controparte che, per effetto della riserva finale contenuta nella disdetta, la stessa non avrebbe determinato la cessazione naturale del contratto a sua scadenza naturale. L INAIL, a giustificazione del significato della chiusa conclusiva contenuta nel citato atto, ha richiamato le procedure informatiche di gestione del proprio cospicuo patrimonio immobiliare, in particolare evidenziando che, nella disdetta tipo utilizzata, era stata inavvertitamente lasciata un ormai anacronistica riserva di rinnovo (p. 4 memoria integrativa). A proposito della disdetta, atto unilaterale ricettizio, idoneo ad evitare la tacita riconduzione del contratto, in giurisprudenza si insegna, ormai tralaticiamente che: la disdetta può essere comunicata anche con formula diversa da quella prescritta dall'art. 3 l. n. 392 del 1978, purché inequivocabilmente intesa a rivelare in concreto la volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza. La natura di atto equipollente alla raccomandata assegnata ad altri atti non esclude che essi, per essere tempestivi e quindi impedire la rinnovazione tacita del contratto, debbano essere 5

6 6 comunicati all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza a norma del citato art. 3. (Cass , n. 9696; Cass , n ; Cass , n ; e già Cass , n. 2928). Appare chiaro che l utilizzo della formula in concreto utilizzata dal locatore, di intimare disdetta del contratto ed al contempo di riservarsi di rinnovare il contratto, manifesta una volontà contraddittoria; non è chiaro se di rinnovare appunto il contratto, ovvero di farlo cessare a scadenza. La volontà manifestata dall INAIL, nel caso di specie, non appare, quindi univoca, nel senso di fare cessare definitivamente il rapporto locatizio, ma piuttosto, esprime, appunto una intenzione perplessa e contraddittoria, e, come tale, perciò, non in grado di far cessare il contratto di locazione, come richiesto. La domanda di convalida va, perciò, rigettata. Con la medesima intimazione di sfratto per finita locazione, l INAIL ha richiesto, in via subordinata, di dichiarare cessata la locazione, essendosi in precedenza avvalsa della clausola risolutiva espressa contenuta in contratto, avendo il conduttore sublocato ovvero ceduto a terzi l appartamento in oggetto. 6

7 7 Tuttavia, è noto che il procedimento per convalida di sfratto (artt. 657 ss. c.p.c.) ha natura eccezionale, in quanto, secondo la tradizionale ricostruzione dogmatica, esso costituisce una deroga al procedimento archetipico, che è quello ordinario di cognizione. La relativa disciplina legislativa non è, pertanto, estensibile oltre i casi e i tempi per esso previsti (art. 14 preleggi). Il suo ambito applicativo è ben delimitato, tanto in ordine ai rapporti deducibili in giudizio, quanto, con riferimento ai fatti giustificativi della tutela. Questi ultimi riguardano, infatti, la sola finita locazione e la morosità; fa, invece, eccezione al principio la possibilità di accedere alla convalida per far cessare un rapporto di locazione d'opera (art. 659 c.p.c.); in tale ultimo caso, lo sfratto o la licenza possono essere intimati per qualunque causa. La tassatività del procedimento per convalida significa non solo, divieto di applicazione analogica della normativa di governo a rapporti giuridici diversi da quelli previsti dalla legge, ma anche, ai fatti giustificativi della tutela (c.d. causae petendi), diversi da quelli espressamente considerati; finita locazione e morosità, appunto. Anche in ordine all individuazione dei fatti giustificativi dell azione per finita locazione, vale l indicato 7

8 8 principio di tassatività; nel senso che la stessa non è estensibile a casi non previsti, ma vale solo per la dichiarare la cessazione della locazione in seguito al maturare del termine finale ultimo di scadenza. Se così è, allora, la domanda avanzata da INAIL e volta alla convalida dello sfratto per violazione di clausola del contratto, e in particolare del divieto di sublocazione, appare inammissibile e va reietta (per un applicazione del principio, e per l inammissibilità dell intimazione di sfratto per finita locazione in caso di scioglimento del contratto per "mutuo dissenso delle parti, Trib. Modena, , ord., Arch. loc., 2002, 754). Le spese processuali seguono la soccombenza (art. 91 c.p.c.) e sono liquidate come da dispositivo, gli onorari di difesa circa nel mezzo tra minimo e massimo di tariffa. P.Q.M. Il Tribunale di Modena, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza, domanda e/o eccezione disattesa, nella causa promossa da INAIL con atto di citazione per intimazione di sfratto per finita locazione notificato a YY in data , 1. rigetta le domande attoree; 8

9 9 2. dichiara tenuta e condanna l attore-intimante a rimborsare le spese processuali, che si liquidano in complessivi (di cui per anticipazioni; per diritti; ed il resto per onorari), oltre ad IVA e CAP, come per legge e spese generali. Modena, Il giudice (dr. Roberto Masoni) Minuta depositata in cancelleria in data e pubblicata nelle forme di legge in data cancelleria Il collaboratore di 9