Estimo «italiano» e standard internazionali: evoluzione storica dell estimo e divulgazione scolastica

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1 Estimo «italiano» e standard internazionali: evoluzione storica dell estimo e divulgazione scolastica

2 La divulgazione dell estimo Docenti universitari, ricercatori? IVSC (?) Facoltà di ingegneria Facoltà di agraria Docenti scuole medie superiori Prof. Simonotti Testi universitari, riviste Testi per le scuole medie superiori Manualistica (e software ) Corsi di aggiornamento Studenti di ingegneria e architettura Studenti di agraria Studenti geometri e periti agrari Professionisti

3 Estimo italiano: «Antica scuola estimativa» (o «Scuola razionalista di Torino») Fine Ottocento, inizio Novecento (facoltà di ingegneria: Borio, Fettarappa, Tommasina e altri) Estimo «razionale» contro estimo «empirico» «Un bene vale in ragione di ciò che rende» V 0 Bf r La matematica finanziaria è il perno della procedura per capitalizzazione dei redditi Raggiunge il suo apice nella seconda metà dell 800 Usato fino agli anni 60 70

4 Estimo italiano: «Nuova scuola estimativa» Inizio Novecento fino agli anni 70 F. Malacarne, E. Marenghi, G. Tassinari, S. Misseri, E. Di Cocco, G. Lo Bianco, C. Forte, F. Brizi, F. Campus, R. Romiti, L. Iacoponi, I. Michieli Arrigo Serpieri Nino Famularo Giuseppe Medici Dagli anni 80 Giovanni Grittani Maurizio Grillenzoni Mario Polelli La «culla» dell estimo sono le facoltà di agraria (nonostante il Famularo)

5 A. Serpieri Nuovi contributi alla teoria delle stime, Rivista di Estimo Agrario e Genio Rurale, febbraio 1946 Un dialogo a tre Arrigo Serpieri (Bologna 1877 Firenze 1960) Laurea in scienze agrarie a Milano, docente universitario, politico (impegnato nelle riforme agrarie) e senatore nel 39. La stima dei beni fondiari, Bologna, Edizioni Agricole, 1939 Nino Famularo (Lipari 1898 Roma 1976) Ingegnere industriale, direttore dell UTE, docente universitario di estimo civile e rurale alla facoltà di ingegneria di Roma. Lezioni di estimo civile e rurale, Roma, 1945 Giuseppe Medici (Sassuolo 1907 Roma 2000) Laurea in scienze agrarie a Milano, docente universitario, politico, ministro, senatore. Principi di estimo, Bologna, Calderini, 1948 Una sola dottrina condivisa dalla comunità scientifica

6 Giuseppe Medici I «capisaldi» dell estimo italiano o «postulati estimativi» (Simonotti, Polelli) I sei (5+1) aspetti economici di stima Scelta dell aspetto economico in funzione dello scopo pratico della stima La previsione come «carattere immanente» di ogni giudizio di stima I prezzi di mercato sono la base di ogni valutazione monetaria Unicità del metodo di stima Teoria dell ordinarietà Le ipotesi della stima analitica IV edizione, 1972

7 Giuseppe Medici (2) Il valore di stima è un giudizio il calcolo è secondario Estimo come «scienza del metodo»

8 Il «nuovo» estimo (dagli anni 80) Beni privati Beni pubblici Superamento definitivo della «stima analitica» come procedimento di calcolo del valore di mercato e definizione di un diverso aspetto economico: valore di rendimento o di capitalizzazione Valore d uso sociale Valutazioni ambientali

9 Qualità delle stime Mancanza di un impianto metodologico nelle stime professionali (in molti casi non vi è traccia di criteri di una qualsiasi scuola estimativa, né IVS né tradizionale ) La stima è quasi sempre: m 2 / m 2 Il valore unitario è determinato a priori senza una motivazione convincente che non sia l opinione del perito (stima empirica): il perito sceglie, tra le altre, la fonte di mercato che giudica più attendibile (informazioni dirette, listini immobiliari, OMI ecc.) Non esiste un criterio ben definito (o un algoritmo) per collegare un segmento di mercato (un immobile con certe caratteristiche) a una data quotazione di mercato A volte manca un analisi delle caratteristiche di rilevanza estimativa Procedure astratte e anacronistiche in ambito scolastico procedimenti «analitici» basati su improbabili bilanci estimativi per la determinazione del reddito illimitato capitalizzabile (soprattutto nell ambito dei fondi rustici) o di aleatori saggi di capitalizzazione anche per contesti in cui il mercato è attivo. Procedimenti «analitici» suggeriti non di rado nei testi delle prove d esame (per esempio: «si determini analiticamente il valore del frutteto» oppure «un fabbricato è ordinariamente locato per un canone di»).

10 Standard internazionali International Valuation Standards Council International Valuation Standards 2007 Un equipe di esperti di tutto il mondo (???) (USA, Cina, Canada, Spagna, Nuova Zelanda ecc.)?!? Scuola estimativa italiana Facoltà di agraria Marco Simonotti (unico «profeta» italiano?) Codice per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie (ABI) Novembre 2009?

11 Le novità (ottime) degli IVS Procedimento STANDARD (appunto), ripetibile, riconoscibile, trasparente, uguale per tutti gli operatori Massima oggettività, in quanto la stima ha inizio da DATI REALI di mercato (non da listini o fonti immobiliari di non univoca interpretazione) Massima oggettività, in quanto è basato sul CALCOLO, ma NON (o molto poca) matematica finanziaria: invece calcolo matriciale e statistica Piena scientificità dell estimo? La stima è ancora un giudizio (G. Medici) o è diventata una misura? Probabilmente un passo avanti ma come si integrano gli IVS nella dottrina della tradizione italiana?

12 Criteri e metodi Scuola italiana Criteri (o aspetti economici o tipi di valore) fondamentali: 1. Valore di mercato 2. Valore di costo 3. Valore di capitalizzazione Il metodo è unico (la comparazione) IVS Valore di mercato (unico tipo di valore?) Tre metodi: metodo del confronto di mercato (MCA) metodo del costo (CA) metodo per capitalizzazione dei redditi (IA) I valori di trasformazione, complementare e di sostituzione sono derivati dai «criteri» del valore di mercato e di costo o dei «metodi» CA e IA. G. Medici, Principi di estimo, pag. 25.

13 Ordinarietà e HBU Scuola italiana Scopo pratico della stima Destinazione più probabile (teoria dell ordinarietà) Tipo di valore più probabile IVS Highest and best use Vincolo tecnico, giuridico, di bilancio, criterio economico Tipo di valore più remunerativo «Massimo tra i valori di trasformazione o di mercato per i possibili usi alternativi di un immobile, ponderati in funzione della loro probabilità»

14 Scuola italiana Procedimento sintetico (M. Polelli, Trattato di estimo, 1997 ) Procedimento analitico Procedimenti Dati elaborati (listini e fonti dirette) Dati elementari (prezzi e parametri di beni simili in quantità statisticamente significativa) Monoparametrici, ma possono essere ponderati con un analisi delle caratteristiche qualitative (coefficienti di differenziazione o «rapporti estimativi») e quindi è multiparametrico (?!) La stima è un «giudizio», il calcolo è secondario (G. Medici) IVS Procedimento analitico (un solo procedimento, «standard») Dati elementari (anche pochi 1 3, ma dati reali di mercato!) Multiparametrico Il calcolo, non di rado complesso, ha un importanza fondamentale: Parametri quantitativi Parametri qualitativi Prezzi marginali Sistema di equazioni, calcolo matriciale Software dedicato

15 Difficoltà pratiche Criteri di scelta dei «comparabili» (quanti e quali)? Criteri di scelta delle caratteristiche immobiliari (quante e quali, quantitative e qualitative)? Parametrizzazione delle caratteristiche qualitative (scale ordinali ecc.): ritorna la «solita» soggettività del perito? Difficoltà di calcolo da affidare a una procedura software? (comprensione della procedura e attrezzatura necessaria per la didattica in ambito scolastico). Difficoltà anche per i professionisti (necessità assoluta di dati reali, complessità) La procedura è flessibile per la casistica estimativa? Non solo immobili, ma anche diritti, stime convenzionali, mancati redditi, immobili gravati da usufrutto o locati, valore di trasformazione, valore complementare ecc. Orario scolastico insufficiente L estimo «oscilla» tra procedure empiriche (semplici, poco costose, ma anche affidabili in mani esperte), e procedure razionali (lunghe, costose, complesse).

16 Proposte per la divulgazione Unificazione della terminologia e degli aspetti dottrinali Ciò può avvenire se la divulgazione segue la filiera: IVS? Università (facoltà di agraria) Formazione dei docenti Divulgazione scuola media superiore Gli IVS integrano la scuola estimativa italiana: un nuovo procedimento analitico, da affiancare alle procedure esistenti, che ha ridotti margini di soggettività. Procedura complessa da utilizzare per i casi di stima più complessi (esempio: stima di una villa storica) e non per qualsiasi stima immobiliare (esempio: il solito appartamento condominiale in città) che può essere risolta secondo i criteri tradizionali. Una versione «junior» degli IVS, almeno per la scuola media superiore?

17 Fine