LA TASSAZIONE DELLE AREE RICOMPRESE NELL AMBITO DEI PIANI URBANISTICI PARTICOLAREGGIATI

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1 LA TASSAZIONE DELLE AREE RICOMPRESE NELL AMBITO DEI PIANI URBANISTICI PARTICOLAREGGIATI Le norme DPR 26 aprile 1986 n. 131 (T.U. in materia di imposta di registro) Art. 1 tariffa Parte Se il trasferimento ha per oggetto immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti all'attuazione dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati, a condizione che l'intervento cui è finalizzato il trasferimento venga completato entro otto* anni dalla stipula dell'atto:... 1% (norma introdotta dall art. 1 comma 25 legge n. 244 * il termine, originariamente fissato in cinque anni, è stato dapprima fissato in otto anni dall art. 2, comma 23, DL n. 225 convertito con legge n. 10 e successivamente ulteriormente prorogato sino ad 11 anni dall art. 6, c.6, D.L. 31 agosto 2013 n. 102 Dlgs 31 ottobre 1990 n. 347 (T.U. in materia di imposte ipotecaria e catastale) Art. 1bis tariffa Trascrizioni di atti e sentenze che importano trasferimento di proprietà di beni immobili strumentali, di cui all'articolo 10, primo comma, numero 8-ter), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, anche se assoggettati all'imposta sul valore aggiunto, o costituzione o trasferimenti di diritti immobiliari sugli stessi ovvero che importano il trasferimento di proprietà, la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari attinenti ad immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti all'attuazione dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati 3% (norma modificata con l introduzione dell inciso finale dall art. 1 comma 26 legge n. 244) Se il trasferimento ha per oggetto immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti all'attuazione dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati, si applicano: - l'imposta di registro nella misura dell'1% (a condizione, peraltro, che l'intervento cui è finalizzato il trasferimento venga completato entro otto anni dalla stipula dell'atto) - l'imposta di trascrizione nella misura del 3% (per tale imposta, fissata peraltro in misura maggiore rispetto a quella ordinaria, non è prevista alcuna condizione) - l'imposta catastale nella misura dell'1% (trattasi della misura "ordinaria" prevista per i trasferimenti immobiliari)

2 Il carico fiscale complessivo è quindi del 5% (contro l'11% previsto in via ordinaria). Il trattamento fiscale di cui sopra si applica a condizione che l'atto traslativo abbia per oggetto immobili "compresi" in piani urbanistici particolareggiati diretti all'attuazione dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati (Piani di lottizzazione, Piani Particolareggiati di iniziativa pubblica o privata, Piani di recupero, ecc.). Deve peraltro trattarsi di Piani Urbanistici con destinazione residenziale. Rimangono invece esclusi dal nuovo regime agevolato tutti i Piani Urbanistici aventi diversa destinazione (ad esempio i Piani di lottizzazione di aree industriali) Per l applicazione del regime fiscale dei PUA è sufficiente che la ricomprensione dell area nell ambito di un PUA sia prevista dallo strumento urbanistico, senza che il piano debba essere già stato approvato dal Consiglio Comunale. E' importante sottolineare come le disposizioni in commento, per l'individuazione dei beni interessati utilizzino un'espressione ch,e si discosta nettamente da quella in precedenza utilizzata nell'art. 33 comma 3 legge 388/2000 (che costituisce il precedente in materia). Infatti mentre in quest'ultima legge si parlava di "immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale"; nelle nuove disposizioni invece si parla, più semplicemente, di "immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti all'attuazione dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati" La circostanza che nelle nuove disposizioni sia scomparso ogni riferimento "alla approvazione ai sensi della normativa statale e regionale" e si non si faccia più riferimento ad immobili "soggetti" ma più semplicemente ad immobili "compresi" in Piani Urbanistici, ci porta a ritenere che per l'applicazione del nuovo regime agevolato sia sufficiente la sola previsione di P.R.G. Per tutti quegli immobili per i quali, in base alle previsioni dei vigenti strumenti urbanistici, l'utilizzazione edificatoria è subordinata alla preventiva approvazione del Piano Urbanistico attuativo, tornerebbe così applicabile la nuova disciplina fiscale, e ciò a prescindere dalla già intervenuta approvazione del Piano (da parte del competente organo comunale) e dalla già avvenuta stipula della convenzione urbanistica (in caso di Piano di iniziativa privata). Si rammenta che, con riguardo alla abrogata legge 388/2000, l'amministrazione finanziaria aveva ritenuto che per la concessione delle agevolazioni previste da detta legge fosse necessaria non solo la approvazione del Piano Attuativo (come peraltro richiesto dalla legge) ma che fosse addirittura necessaria anche la previa stipula della convenzione urbanistica. In questo senso vedasi: - la Nota della Direzione Centrale Normativa e Contenzioso 17 gennaio 2002 n. 2002/10997, ove si affermava che: "Pertanto, questa direzione, in linea con quanto precisato nella Circolare n. 6/E del 2001, conferma l applicabilità dell agevolazione consistente nella misura dell imposta di registro dell 1% (comma 3, art. 33, della legge 388 del 2000) ai piani di lottizzazione approvati per i quali è stata stipulata la convenzione di lottizzazione" - la Circolare Agenzia delle Entrate n. 11/E del 31 gennaio 2002 ove si affermave che "Inoltre, è necessario che la convenzione venga stipulata prima che sia posto in essere il trasferimento, a

3 conferma che il procedimento amministrativo sia stato eseguito e completato secondo la normativa statale o regionale, dato che l articolo 33 comma 3, della legge 388/2000, prevede espressamente che i piani urbanistici particolareggiati siano regolarmente approvati La circostanza che le nuove disposizioni richiedano semplicemente che le aree siano ricomprese nell'ambito dei Piano Urbanistici, senza più richiedere che gli stessi "siano stati regolarmente approvati", fa venir meno le motivazioni stesse in base alle quali l'amministrazione finanziaria aveva ritenuto necessaria anche la preventiva stipula della convenzione urbanistica (per i Piani di iniziativa privata). Né si può ritenere applicabile nel caso di specie la disposizione dell'art. 2 comma 30 legge 350/2003, con la quale il legislatore aveva, di fatto, legalizzato l'interpretazione espressa dall'amministrazione finanziaria con le Circolari sopra richiamate, stabilendo che "nell'ipotesi di piani attuativi di iniziativa privata, comunque denominati, le agevolazioni fiscali di cui all'articolo 33, comma 3, della legge 23 dicembre 2000, n. 388, si applicano, in ogni caso, a seguito della sottoscrizione della convenzione con il soggetto attuatore.". Tale disposizione, infatti è strettamente correlata con quella dell'art. 33 terzo comma legge 388/2000, espressamente richiamata, la cui formulazione, come già rilevato, non è stata recepita dalle norme attualmente in vigore quali introdotte dalla legge 244/2007. B) L intervento da completare entro gli 11 anni per poter fruire dell agevolazione in materia di imposta di registro può consistere anche nella realizzazione delle opere di urbanizzazione (N.B.: il termine, originariamente fissato in cinque anni, è stato dapprima fissato in otto anni dall art. 2, comma 23, DL n. 225 convertito con legge n. 10 e successivamente ulteriormente prorogato sino ad 11 anni dall art. 6, c.6, D.L. 31 agosto 2013 n. 102) Anche per quanto riguarda la condizione cui è subordinata l'applicazione dell'imposta di registro con l'aliquota ridotta dell'1% (ossia che l'intervento cui è finalizzato il trasferimento venga completato entro 11 anni dalla stipula dell'atto) non si può non notare la diversa formulazione della nuova disposizione rispetto a quella dell'art. 33 comma 3 legge 338/2000 (ove il trattamento agevolato era condizionato alla circostanza che l'utilizzazione edificatoria dell'area avvenisse entro otto anni dal trasferimento) Da una parte si parla di "intervento cui è finalizzato il trasferimento", dall'altra, invece di "utilizzazione edificatoria dell'area". Tutto ciò ci fa ritenere che la nuova disposizione in tema di imposta di registro non richieda necessariamente un'attività edificatoria. Potrebbe il regime agevolativo essere finalizzato a incentivare invece la urbanizzazione di terreni, a prescindere da una loro diretta utilizzazione edificatoria. E ciò in coerenza con la circostanza, sopra evidenziata, dell'applicabilità dell'aliquota agevolata anche ai terreni semplicemente ricompresi nell'ambito di piani Urbanistici particolareggiati, a prescindere dalla già intervenuta

4 approvazione degli stessi. Ovviamente l'intervento, cui è finalizzato il trasferimento "agevolato", dovrà essere opportunamente evidenziato nell'atto traslativo. Così ad esempio: - nel caso di aree comprese in Piani Urbanistici particolareggiati non ancora approvati, l'acquirente potrà chiedere l'applicazione dell'aliquota agevolata dell'imposta di registro, al fine di procedere alla lottizzazione ed urbanizzazione delle aree (che poi potrà alienare liberamente senza dover procedere alla costruzione di edifici); la agevolazione verrà confermata se l'urbanizzazione verrà completata entro gli 11 anni successivi alla stipula dell'atto di acquisto (completamento che sarà documentato con la dichiarazione di fine lavori presentata al Comune) - nel caso di lotti già urbanizzati, compresi in Piani Urbanistici particolareggiati pertanto già approvati e convenzionati, l'acquirente potrà chiedere l'applicazione dell'aliquota agevolata dell'imposta di registro, al fine di procedere alla utilizzazione edificatoria del lotto trasferito; la agevolazione verrà confermata se l'edificazione verrà completata entro gli 11 anni successivi alla stipula dell'atto di acquisto (conformemente a quanto già precisato dall'agenzia dell'entrate, in relazione alla legge 388/2000, sarà sufficiente che, entro gli 11 anni, sia già stato eseguito il rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e che già stata completata la copertura, con ciò accogliendo il concetto di "fabbricato esistente" fissato dall'art. 2645bis ultimo comma c.c.; in questo senso vedasi la Circolare dell'agenzia delle Entrate n. 11/E del 31 gennaio 2002) Le conclusioni sopra riportate non sembrano essere state smentite dalla Circolare dell Agenzia delle Entrate n. 18/E emessa in data 29 maggio 2013, ove, peraltro, le questioni relative all applicazione di dette agevolazioni non vengono trattate in maniera particolarmente approfondita. Si riporta di seguito il paragrafo 4.23 della suddetta Circolare: Trasferimenti aventi ad oggetto immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti all attuazione dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati A seguito della modifica apportata dall articolo 1, comma 25, della legge 24 dicembre 2007, n. 244, l ultimo comma dell articolo 1 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR prevede che i trasferimenti aventi ad oggetto immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti all attuazione dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati (da indicare opportunamente nell atto), sono soggetti all imposta di registro in misura proporzionale dell 1%, a condizione che l intervento cui è finalizzato il trasferimento venga completato entro cinque anni dalla stipula dell atto. Tali trasferimenti sono, inoltre, 166 assoggettati all imposta ipotecaria nella misura del 3% e all imposta catastale nella misura dell 1%, oltre che all imposta di bollo. TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA Imposta di registro 1% Imposta Ipotecaria 3% Imposta Catastale 1% Imposta di Bollo Euro 230,00 Il trasferimento immobiliare deve essere finalizzato ad un intervento edilizio che deve essere completato entro cinque anni (1).

5 Al riguardo si precisa quanto segue: - con circolare 30 gennaio 2002, n. 9, è stato precisato che l'esistenza del piano regolatore generale è una condizione necessaria ma non sufficiente ai fini del godimento dell agevolazione, perché occorre che il trasferimento si compia all'interno di aree individuate da appositi piani che siano espressamente attuativi ed esecutivi del piano regolatore generale medesimo. Tuttavia, in considerazione dei principi espressi al riguardo dalla Corte di Cassazione (v. ex plurimis sentenza 20 giugno 2008, n ) si ritiene che possano godere del regime di maggior favore in parola anche i trasferimenti di immobili che insistono su un area soggetta ad uno strumento urbanistico che consenta, ai fini dell edificabilità, gli stessi risultati del piano urbanistico particolareggiato. La Corte, in merito all applicabilità del regime in parola, ha, infatti, precisato che è determinante la circostanza che l immobile si trovi in area soggetta ad uno strumento urbanistico che consenta, ai fini dell edificabilità, gli stessi risultati del piano particolareggiato, non rilevando che si tratti di uno strumento di programmazione secondaria e non uno strumento attuativo, essendo infatti possibile, ad esempio, che il piano regolatore generale esaurisca tutte le prescrizioni e non vi sia necessità di un piano particolareggiato, con la conseguenza che, in tal caso, il piano regolatore generale funge, ai fini in esame, anche da piano particolareggiato. - sotto l'accezione piani urbanistici particolareggiati diretti all attuazione dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati rientrano sia i piani particolareggiati ad iniziativa pubblica sia i piani urbanistici ad iniziativa privata attuativi del piano regolatore generale (ad esempio, i piani di lottizzazione previsti dall'articolo 28 della L. n. 1150/1942). (1) Secondo l art. 2, comma 23, del D.L. 29 dicembre 2010, n. 225, convertito con legge 26 febbraio 2011, n. 10, il termine di cinque anni di cui all art. 1, comma 25, della legge 24 dicembre 2007, n. 244, è prorogato di tre anni.