IL MERCATO DEI MUTUI SOTTO LA LENTE DEL GRUPPO TECNOCASA ANALISI DEL PRODOTTO

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1 IL MERCATO DEI MUTUI SOTTO LA LENTE DEL GRUPPO TECNOCASA ANALISI DEL PRODOTTO PREMESSA Il mercato del credito sta dando segnali di ripartenza. Le prime avvisaglie di miglioramento si erano viste già dalla seconda metà del 2013, quando la contrazione dei volumi erogati aveva cominciato a rallentare ed era tornata sotto la doppia cifra. L inizio del 2014 è stato caratterizzato nuovamente da una diminuzione delle erogazioni, ma questa volta solo del 2,5% rispetto all anno precedente. È con la chiusura del secondo trimestre dell anno che si riscontrano concreti segnali di miglioramento. Infatti, per la prima volta dal 2010 l andamento delle erogazioni fa registrare un segno positivo, confermando e accentuando la tendenza al miglioramento iniziata l anno precedente. Questo trend è suffragato anche dalle performance positive riscontrate mensilmente, che dall inizio del 2014 registrano stabilmente variazioni positive e da Marzo sono in doppia cifra. È presto per stabilire se la criticità e la fase discendente del mercato siano alle spalle, ma certamente ci sono delle note che inducono ad un rinnovato ottimismo. La domanda di mutui da parte delle famiglie è in crescita ormai da un anno e la Banca Centrale Europea sta operando per sostenere l erogazione del credito (tra le manovre si ricordano riduzione del tasso di riferimento, tasso di interesse negativo sui depositi delle banche presso la BCE). Il settore del credito resterà condizionato dalla stabilità politico-economica in Italia e in Europa, pertanto saranno determinanti le iniziative a supporto della crescita economica (soprattutto del settore immobiliare) e dell andamento del mercato del lavoro. Gli istituti di credito, da parte loro, presteranno sempre particolare attenzione al rischio di credito e i clienti dovranno dimostrare una buona capacità di risparmio ed una situazione economica stabile. In questo contesto risulta significativa l analisi del prodotto elaborata dal Gruppo Tecnocasa, che verte sui primi 6 mesi del 2014 e prende in esame parametri quali finalità dell operazione, tipologia, durata e importo medio di mutuo di tutti coloro che hanno sottoscritto un finanziamento ipotecario attraverso le agenzie a marchio Kìron ed Epicas. FINALITÀ DELL OPERAZIONE Gli istituti di credito erogano mutui ipotecari per svariati motivi, pertanto si è preferito aggregarli in categorie, secondo la seguente suddivisione: Acquisto: finanziamento acceso allo scopo di acquistare un immobile, specificando se si tratta di compravendita di prima casa o di seconda casa. Sostituzione e surroga: l oggetto del contratto non è una compravendita, in quanto si richiede un altro mutuo per migliorare le condizioni economiche del primo o per ottenere altro denaro. Costruzione e ristrutturazione: finanziamenti richiesti per provvedere in autonomina alla realizzazione della propria abitazione oppure all acquisto della casa e alla sua successiva ristrutturazione. Liquidità: finanziamento concesso per motivazioni diverse da quelle dell acquisto dell abitazione, a fronte di garanzie patrimoniali. Altro: categoria residuale che include tutte le finalità non rientranti nelle tipologie precedenti (consolidamento, acquisto di spazi non residenziali, ecc.)

2 L acquisto della prima casa è, come logico aspettarsi, la motivazione principale per la quale si sottoscrive un mutuo e rappresenta più dell 80% del totale delle richieste, mentre chi vi fa ricorso per comprare una seconda casa incide solo per il 2,6%. Le operazioni di sostituzione e surroga rappresentano l 1,7% del campione, quelle relative all ottenimento di maggiore liquidità sono l 1,6%. TIPOLOGIA DI TASSO Gli istituti di credito erogano molteplici prodotti ipotecari, che in questa analisi sono stati raggruppati come segue: Tasso variabile: prevede una rata collegata nel tempo ad un tasso di riferimento (solitamente l Euribor, oppure il tasso BCE) e ogni variazione positiva o negativa di tale tasso si traduce automaticamente in un aumento o in una diminuzione della rata. Tasso variabile con CAP: ha le stesse caratteristiche del tasso variabile puro, ma con l opzione di avere un tetto massimo (definito in fase di stipula del contratto) che il tasso non può superare. Tasso fisso: la rata non varia durante l operazione in quanto il tasso applicato è definito nel momento in cui viene sottoscritto il contratto in funzione del parametro di riferimento (generalmente il tasso EurIRS). Tasso misto: prevede un mutuo flessibile perché offre la possibilità al mutuatario di passare da una rata a tasso fisso ad una a tasso variabile, o viceversa, a scadenze predefinite al momento della stipula del contratto. Rata costante: mutuo a tasso variabile con rata costante, in cui le variazioni del tasso di riferimento determinano la durata del rimborso del mutuo.

3 Le dinamiche degli indici di riferimento evidenziano tassi che hanno raggiunto nuovamente valori storicamente minimi e un costo del prodotto (spread) medio più contenuto rispetto agli anni passati. In questo contesto, poco più del 43% dei mutuatari ha scelto un tasso variabile puro, approfittando della convenienza delle rate ma assumendosi il rischio di un futuro aumento dei tassi. Più di un quarto dei mutuatari ha optato per una programmazione certa e sicura dell impegno economico, scegliendo la stabilità del tasso fisso nonostante un costo mediamente superiore al tasso variabile. Rispetto a un anno fa sono emerse notevoli differenze nella ripartizione del campione. Se il tasso variabile puro raccoglie sempre la maggioranza delle preferenze, adesso è in netto calo la percentuale di chi sceglie il tasso variabile con CAP (passato dal 20,9% al 7,3%); dalla parte opposta, aumenta considerevolmente la concentrazione del tasso fisso, che l anno scorso rappresentava il 15,5% e oggi è il 27,6%. La sicurezza di conoscere in anticipo l ammontare del proprio rimborso è tenuta sempre più in considerazione, infatti i mutui a rata costante sono passati dal 12,1% al 20,8%. DURATA DEL MUTUO A livello nazionale la durata media del mutuo è stata di poco superiore a 24 anni. Ragionando per fasce di durata, risulta che più di due mutui su tre hanno una durata compresa tra 21 e 30 anni; il 30%, invece, si colloca nella fascia anni. I prestiti ipotecari di durata inferiore a 10 anni rappresentano solamente lo 0,4% del totale a causa dei costi elevati della rata mensile, ma il discorso è diverso per le operazioni con durata superiore a 30 anni. Queste tipologie hanno rate più economiche e sono più accessibili alla clientela ma, poiché vengono giudicate eccessivamente rischiose da parte delle banche, sono poco praticate (infatti non registriamo operazioni di tale durata).

4 Guardando la durata del mutuo per ripartizione geografica, emerge come nelle regioni meridionali e insulari si sottoscrivano mutui di durata leggermente più bassa: al Sud i mutui di anni rappresentano il 64,3%, nelle Isole il 65,2%, mentre quelli a anni sono poco meno del 35%. Il Nord-Est registra un andamento pressoché identico a quello nazionale, mentre nel Nord-Ovest prevalgono duration più elevate.

5 IMPORTO DEL MUTUO Nel primo semestre 2014 l importo medio di mutuo erogato sul territorio nazionale è stato pari a circa Il ticket medio varia in funzione della ripartizione geografica di riferimento, infatti nel Nord- Ovest e nel Centro Italia si eroga mediamente più che a livello nazionale; nel Mezzogiorno e nelle Isole, invece, il ticket medio risulta inferiore al dato complessivo, mentre il Nord-Est si mantiene sostanzialmente in linea. In generale i valori più alti nelle regioni del Nord Italia (poco più di nel Nord-Ovest e nel Nord-Est) e più bassi nel Sud ( ) e nelle Isole ( ). La macroarea dove il mutuo è risultato più elevato è quella dell Italia Centrale, con un ticket medio pari a Segmentando il campione per fasce di erogato, si nota come la ripartizione sia più sbilanciata verso importi contenuti. Il 41,2% dei mutui erogati ha un importo compreso tra 50 e , mentre il 39,5% si colloca nella fascia successiva ( ). Circa il 15% dei mutuatari, invece, ha ottenuto un finanziamento superiore a

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