GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE

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1 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei beni immobiliari pubblici ed analisi documentale online 2015

2 Guida Operativa per la Procedura di Valorizzazione Online Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei beni immobiliari pubblici ed analisi documentale online A CURA DI CASSA DEPOSITI E PRESTITI SPA, IN COLLABORAZIONE CON GROMA SRL

3 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei Sommario 1. PREMESSA 3 2. GLOSSARIO 5 3. ACCREDITO AL SISTEMA INFORMATICO GRETA, ATTRAVERSO L APPOSITA AREA RISERVATA REALIZZATA DA CDP IL SISTEMA INFORMATICO GRETA. CENNI GENERALI SULLA NAVIGAZIONE IL PROCEDIMENTO DI CODIFICA PER LA COMPILAZIONE DELLA VOL 16 A. PROCESSO DI ANAGRAFICA E CENSIMENTO IMMOBILIARE: I LIVELLI, I CODICI E LA LORO CONCATENAZIONE GERARCHICA 16 B. CASISTICHE DI CENSIMENTO 18 C.1 COINCIDENZA DI COMPLESSO IMMOBILIARE ED EDIFICIO C.2 IL COMPLESSO EDILIZIO E GLI EDIFICI NON COINCIDONO. PRESENZA DI VARI PIANI (ELEMENTI DIVERSI) 20 C.3 COMPLESSO EDILIZIO INSISTENTE SU UNA PORZIONE DI TERRENO 21 C. ULTERIORI SPUNTI SULLA CODIFICA DOSSIER IMMOBILI, IL CUORE DELLA VOL 23 A. LETTURA DELL INTERFACCIA GRAFICA E CENNI INTRODUTTIVI ALLA PRIMA NAVIGAZIONE NEL DOSSIER 23 B. 1 STEP: CREAZIONE LIVELLO COMUNE 24 C. 2 STEP: CREAZIONE LIVELLO COMPLESSO 26 D. 3 STEP: CREAZIONE LIVELLO EDIFICIO 29 E. 4 STEP: CREAZIONE LIVELLO SCALA 33 F. 5 STEP: CREAZIONE LIVELLO PIANO 35 G. 6 STEP: CREAZIONE LIVELLO UNITÀ 37 H. 7 STEP: CREAZIONE LIVELLO PORZIONE DI TERRENO INSERIMENTO DEI DOCUMENTI PER CIASCUN LIVELLO E CATEGORIA LO STRUMENTO DELLA METRICA PROBATORIA 52 A. PREMESSE 52 B. NAVIGAZIONE NEL FASCICOLO VIRTUALE DELLA VOL 53 C. METRICA PROBATORIA: INSERIMENTO DEI DOCUMENTI 54 D. ANALISI DOCUMENTALE E COMUNICAZIONE A CDP 58 D.2 MODIFICA DELLA STAMPA DELL ANALISI DOCUMENTALE 62 D.3 CONTROLLO DELL INSERIMENTO DEI DOCUMENTI PER L ESITO DELL ANALISI DOCUMENTALE 64 Allegato A: Elenco codici catastali dei singoli Comuni Allegato B: Elenco delle categorie di destinazione prevalente Livello di Complesso Allegato C: Elenco delle tipologie di destinazione Livello di Unità Allegato D: Elenco delle categorie di documentazione da inserire nella sezione Allegati al Fascicolo Allegato E : Descrizione del contenuto delle note dell Analisi della documentazione. Allegato Operativo Vademecum Pagina 2 di 65

4 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei 1. Premessa VOL - Valorizzazione online è una procedura interattiva concepita per guidare ed assistere l Ente nell eseguire un processo sistemico di indagine, raccolta e valutazione dei dati, documenti ed informazioni relativi al proprio patrimonio immobiliare. È noto, infatti, che le principali problematiche relative al processo di valorizzazione sono legate non solo alla carenza del dato, ma soprattutto alla sua correttezza. In entrambi i casi la procedura consente di evidenziare i rischi potenziali legati allo stato di fatto e di diritto dell immobile e pertanto adottare interventi correttivi quali, a puro titolo di esempio le regolarizzazioni, messa a norma, etc. Per fare questo, CDP ha creato la procedura VOL (Valorizzazione On-Line) recepita da Groma attraverso il proprio sistema informatico GRETA, la cui operatività è già stata testata nella sua venticinquennale esperienza nel settore, per la gestione dedicata di Patrimoni Immobiliari sull intero territorio nazionale. La procedura, strutturata su di un sistema di codifica uniforme ed omogenea, si sviluppa attraverso le seguenti fasi: - Reperimento ed archiviazione intelligente - ovvero secondo schemi di classificazione dei documenti di tutti i dati (tecnico/legali) relativi ai singoli cespiti; - Verifica dell eventuale carenza documentale (funzionale anche alla vendita dei beni) oppure alla non corretta informazione rilevabile dai dati a disposizione; - Garanzia dell integrità e correttezza del dato inserito, grazie all utilizzo della Metrica Probatoria; - Evidenza delle necessarie regolarizzazioni da effettuare al fine di attribuire al bene la corretta destinazione funzionale ( compresa l eventuale dismissione); - Aggiornamento del data base documentale, allorquando siano intervenute delle variazioni sullo status dell immobile nel corso del tempo. Il risultato finale costituito da un output unico, basato su standard omogenei, riconosciuti dal mercato di riferimento, consentirà: 1. a CDP ed agli Enti Locali una più rapida ed efficace analisi, anche su base comparativa del variegato patrimonio immobiliare pubblico; 2. l immediata disponibilità del fascicolo immobiliare completo degli elementi quali/quantitativi necessari agli Enti per eventualmente assumere scelte strategiche in ordine alla valorizzazione del proprio patrimonio. Al fine di rendere omogeneo il linguaggio utilizzato, si è provveduto a redigere l apposito Glossario contenente i termini ed i relativi significati, per consentire l esecuzione delle singole attività in modo puntuale e corretto e soprattutto coerente con le procedure illustrate nel Vademecum messo a disposizione nell apposita Area riservata. Ad avvio del percorso informatico sarà disponibile una breve introduzione sulla navigazione generale all interno di GRETA, le sue componenti e come leggere le parti che ne compongono il software. Quindi, riepilogando, i cinque grandi ambiti di cui si compone la guida, sono: 1. un Glossario che soddisfa la necessità di riconoscere (e conoscere) le terminologie adottate all interno di GRETA illustrandone i significati specifici e dando le informazioni necessarie per capire dove reperirli; Pagina 3 di 65

5 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei 2. illustrazione del sistema GRETA nelle sue componenti strutturali, con la relativa spiegazione, passo per passo, dei singoli elementi e la loro funzione specifica all interno del predetto sistema; 3. costruzione dell anagrafica. Si tratta della fase più importante e delicata, poiché consentirà di esplodere il patrimonio in minime parti per procedere alla relativa codifica e, infine, come leggere e riconoscere il codice attribuito; 4. inserimento online della documentazione che necessariamente deve essere contenuta nel fascicolo. L inserimento è vincolato ad un processo di verifica standardizzato denominato metrica probatoria, che consente all Ente di inserire documenti con cognizione di causa e consapevolezza dei dati immessi. 5. infine, la quinta ed ultima parte descriverà il processo con cui C.D.P. avvierà il processo di analisi dei dati immessi e parallelamente potrà richiedere ulteriori informazioni online, attraverso la procedura di messaggistica predisposta per l avvicendamento di aggiornamenti documentali, implementazioni o semplice richieste di maggiori dettagli per i dati inseriti. Pagina 4 di 65

6 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei Il presente GLOSSARIO definisce, in ordine alfabetico, una terminologia che ordinariamente si riscontra nel campo immobiliare, nel linguaggio catastale e dell edilizia in genere; in alcuni casi il linguaggio è stato adattato alle esigenze specifiche della VOL di cui il GLOSSARIO ne costituisce un allegato esplicativo. 2. Glossario A. 1. ACCATASTAMENTO: operazione di censimento delle proprietà immobiliari nel Catasto nazionale, finalizzate all attribuzione di una categoria, classe e rendita (se immobile urbano) o di una coltura, classe e reddito dominicale e agrario (se terreno). I dati risultanti sono notificati all avente titolo sull immobile attraverso i servizi di pubblicità immobiliare; 2. ACCESSORIO DIRETTO: s intendono accessori diretti i locali necessari al servizio e/o al disimpegno dell abitazione che non hanno caratteristica di vano (es. corridoi, bagni, w.c., ripostigli, vani bui, vani con superficie inferiore al minimo stabilito, ). Gli accessori diretti possono eventualmente anche non essere direttamente comunicanti con l abitazione o addirittura esterni, sempre che essi siano inequivocabilmente a servizio indispensabile dei vani principali; 3. ACCESSORIO INDIRETTO: gli accessori indiretti sono tutti quei vani che pur non essendo strettamente necessari all utilizzazione dei vani principali ne integrano la funzione (cantine, ripostigli, lavatoi, ). Gli accessori indiretti sono suddivisi in comunicanti e non. Più in generale gli accessori indiretti sono dei vani che nel loro complesso hanno un autonomia funzionale data anche dalla loro disposizione fisica nell insieme dell unità immobiliare; 4. AFFERENZA: sono da considerarsi afferenze le porzioni di unità immobiliare (intera particella o particella e relativo subalterno) catastalmente censite graffate ad altra porzione di unità immobiliare (intera particella o particella e relativo subalterno); 5. ALTEZZA MEDIA PONDERATA: misura calcolata dividendo la somma dei volumi dei vani (che compongono ad esempio il sottotetto) per la somma delle loro superfici; 6. AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: è un organo creato dall'assemblea condominiale al quale viene conferita la rappresentanza del condominio ed il mandato di curare il corretto andamento della gestione comune; 7. ANAGRAFE IMMOBILIARE: insieme sistematico delle informazioni necessarie a descrivere la consistenza e le caratteristiche tecniche degli edifici, supportato da opportuno metodo di classificazione e codifica degli stessi edifici e delle loro componenti tecnologiche e ambientali; B. 8. BENI COMUNI CENSIBILI: sono quelle parti di un complesso/edificio che pur presentano un autonoma capacità reddituale sono, per destinazione, in uso comune ad alcune o a tutte le unità immobiliari comprese nel complesso/edificio (ad esempio l abitazione del custode, locali per assemblee, ecc ); Pagina 5 di 65

7 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei 9. BENI COMUNI NON CENSIBILI: sono quelle parti di un complesso/edificio che non presentano autonoma capacità reddituale essendo, per destinazione o per specifica funzione di utilizzazione indivisa, in uso comune ad alcune o a tutte le unità immobiliari comprese nel complesso/edificio; 10. BENE STRUMENTALE: immobile posseduto dall Ente a titolo di proprietà o di altro diritto reale di godimento ed utilizzato per l esercizio delle attività istituzionali; 11. BENE NON STRUMENTALE: immobile che sebbene sia di proprietà dell Ente, non è dallo stesso utilizzato ai fini istituzionali; C. 12. CATASTO DEI FABBRICATI: è l inventario dei beni immobili urbani, compresi quelli rurali (dal 1994), con caratteristiche geometriche, particellari e non probatorie. Ha lo scopo di identificare ed accertare la proprietà immobiliare, evidenziarne mutazioni e determinarne le imposte; 13. CATASTO DEI TERRENI: inventaria tutti i suoli agricoli, i fabbricati rurali al loro servizio, i terreni incolti, le strade pubbliche e le acque esenti da estimo e, per mezzo delle mappe, offre una rappresentazione cartografica dell intero territorio nazionale; anch esso ha caratteristiche geometriche, particellari e non probatorie; 14. CATASTO TAVOLARE: Il sistema catastale tavolare (o catasto tavolare o sistema del libro fondiario, in tedesco Grundbuch) è un tipo di ordinamento catastale che oggi vige in Italia solo nei territori delle attuali Province di Trieste, Gorizia, Trento, Bolzano e in alcuni Comuni della provincia di Udine, nel Comune di Pedemonte (Provincia di Vicenza), nei Comuni di Magasa e Valvestino (Provincia di Brescia) e in tre comuni della Provincia di Belluno (Cortina d'ampezzo, Colle Santa Lucia e Livinallongo del Col di Lana). Si differenzia dal catasto ordinario, in quanto nel regime tavolare, con l emissione del decreto tavolare, la proprietà viene costituita a differenza del regime di conservatoria dove la proprietà viene dichiarata; 15. CHEK-LIST DOCUMENTALE: lista di controllo costituita da un elenco di documenti attestanti la situazione in un intermezzo temporale, allo scopo di sistemizzare e rendere omogenee le procedure di ispezione e controllo per la rilevazione del relativo processo di gestione e allineamento; 16. CODICE: modalità di rappresentazione, mediante un opportuno insieme di stringhe (o di simboli), di un insieme di oggetti materiali o un insieme di informazioni tendenzialmente più complesse delle stringhe (o dei simboli) che le codificano; 17. CODICE CATASTALE (BELFIORE): codice unico identificativo assegnato ad ogni Comune italiano; è composto da n. 4 cifre (ad esempio Roma H501); 18.COMPLESSO/COMPLESSO IMMOBILIARE/COMPENDIO: entità costituita da più edifici, compresa ogni pertinenza, tra loro comunque connessi in ragione di condizioni fisiche, funzionali, legali, gestionali o di altro genere immobiliare (UNI 10998:2002); 19. COMUNE: ai fini della VOL si intende come il territorio della Città dove il/i complesso/i e le sue componenti immobiliari (e/o le porzioni di terreno attinenti), dovranno es- Pagina 6 di 65

8 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei sere censite. La distinzione è fondamentale per gli Enti che hanno proprietà su più Comuni, frazioni o centri abitati; 20. CONDOMINIO: comproprietà da parte di più soggetti di un unico bene immobile che in parte è suddiviso tra essi (singole proprietà esclusive), in parte è comune (beni comuni); 21. CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMOBILIARI (UFFICI DI PUBBLICITÀ IM- MOBILIARE): sono uffici, ora di competenza dell'agenzia del Territorio, il cui scopo è la conservazione delle trascrizioni, iscrizioni ed annotazioni di tutti gli atti con valore legale riguardanti gli immobili (compravendite, successioni, servitù, ipoteche, ); D. 22. DATA DI ACQUISIZIONE: è la data in cui il bene è pervenuto all Ente indipendentemente dalla tipologia di transazione eseguita; 23. DATA DI ALIENAZIONE: è la data in cui il bene dall Ente di cui ne era proprietario, è stato trasferito a terzi; 24. DESTINAZIONE DI FATTO: identificazione dell utilizzo effettivo del complesso/edificio/unità indipendentemente dalla destinazione prevalente; 25. DESTINAZIONE PREVALENTE: è la destinazione di maggiore consistenza, nell ambito del complesso/edificio, rilevabile dal titolo giuridico; 26. DISPONIBILITÀ: diritto di disporre, ossia di utilizzare in senso giuridico il bene. Tale diritto si concretizza nella possibilità, per il titolare del diritto, di alienare il bene in questione o di costituire sul bene stesso diritti reali minori (o di godimento); 27. DOCFA: procedura informatica attraverso la quale vengono presentate le denunce di nuova costruzione/aggiornamento al catasto dei fabbricati; 28. DUE DILIGENCE: con la dovuta diligenza. Metodo per la valutazione complessiva di un immobile o di un patrimonio immobiliare considerando le sue specifiche caratteristiche peculiari e l ambiente di collocazione come base per una transazione. Lo scopo delle analisi svolte durante la due diligence è principalmente quello di individuare i potenziali rischi legati ad una ipotetica transazione al fine di poterli gestire con efficacia; E. 29. EDIFICIO: entità costituita da un singolo corpo di fabbrica, compresa ogni pertinenza, inteso in tutte le sue componenti principali e ogni suo aspetto significativo (UNI 10998:2002); 30. ELABORATO PLANIMETRICO: è la rappresentazione grafica, sommaria, della suddivisione in subalterni di un complesso/edificio; F. Pagina 7 di 65

9 31. FABBRICATO: vedi edificio; GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei 32. FOGLIO DI MAPPA CATASTALE: è costituito, di norma, dalla mappa del catasto dei terreni e rappresenta un ristretto ambito territoriale riportante le singole particelle e le sagome di eventuali edifici che vi insistono oltre a strade e corsi d acqua. Ogni foglio, nell ambito del medesimo Comune, è numerato secondo un ordine progressivo ed ogni particella di un foglio è contraddistinta con un numero; l insieme dei fogli è rappresentato nel quadro d unione; L. 33. LOCAZIONE: contratto con il quale un soggetto (locatore) si obbliga a fare utilizzare a un altro soggetto (conduttore o locatario) un bene immobile per un dato tempo in cambio di un determinato corrispettivo; N. 34. NUOVO CATASTO EDILIZIO URBANO: vedi catasto dei fabbricati; 35. NUOVO CATASTO TERRENI: vedi catasto dei terreni; P. 36. PARTICELLA CATASTALE/MAPPALE: porzione continua di terreno non edificato della medesima qualità e classe situata in un medesimo Comune ed appartenente ad uno stesso possessore, ovvero una porzione di terreno edificata, situata in un medesimo Comune, in cui il fabbricato/i abbia/no caratteristiche architettoniche e costruttive proprie; 37. PATRIMONIO IMMOBILIARE: insieme di singoli edifici o complessi di edifici e loro pertinenze dirette e/o indirette (quali spazi non edificati a verde e/o a parcheggio, attrezzature degli spazi esterni, infrastrutture, ecc.), di tipo civile o industriale, che fanno riferimento ad un unico Ente proprietario (UNI 10951:2001); 38. PERTINENZA: vedi accessorio indiretto; 39. PIANO: ognuna delle porzioni di edificio posta alla stessa quota o comunque riconducibile ad essa, ricompresa fra il pavimento e il soffitto; 40. PIANO FUORI TERRA: ogni piano utilizzabile posto sopra il livello del terreno o dal piano spiccato, qualora questo sia ricavato a livello inferiore, fino all estradosso dell ultimo solaio di copertura; 41. PIANO INTERRATO: ogni piano utilizzabile posto sotto il livello del terreno o dal piano spiccato, qualora questo sia ricavato a livello inferiore, fino all intradosso dell ultimo solaio di calpestio; 42. PLANIMETRIA CATASTALE: è la rappresentazione grafica dell unità immobiliare dichiarata o da dichiarare al catasto dei fabbricati; Pagina 8 di 65

10 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei 43. PORZIONE DI TERRENO: sono porzioni di terreno tutte le aree agricole e quelle non agricole scoperte che abbiano un proprio ed autonomo identificativo catastale nell ambito del Catasto dei Terreni e non sono accertate al Catasto dei Fabbricati; 44. PREGEO: procedura informatica attraverso la quale vengono presentati gli atti di aggiornamento al catasto dei terreni (tipi mappali, tipi di frazionamento e tipi particellari); 45. PROCEDIMENTO DI CODIFICA: riguarda la modalità seguita per assegnare univocamente ad ogni elemento dell'insieme da rappresentare una stringa che lo rappresenta; R. 46. REGOLAMENTO DI CONDOMINIO: è il testo delle norme che disciplinano il condominio ed i rapporti tra i vari condomini; può essere contrattuale in quanto accettato in sede di atto di acquisto da parte di tutti i condomini oppure può essere approvato, da tutti i condomini o dalla maggioranza, in sede di assemblea di condominio; 47. RENDITA CATASTALE: rendita media ordinaria ritraibile da un unità immobiliare al netto delle spese e perdite ed al lordo dell imposta fabbricati e delle relative sovraimposte e contributi. La rendita catastale è utilizzata, con l applicazione di specifici coefficienti di aggiornamento e moltiplicatori, per determinare il valore dell unità immobiliare ai fini dell imposta municipale propria (IMU ex ICI) e per determinare il valore catastale ai fini dell'imposta sulle successioni e donazioni e delle imposte ipotecaria e catastale; S. 48. SCALA: elemento o insieme di elementi che, all interno di un edificio, assumono la funzione di interconnessione verticale fra i vari piani; 49. STATO MANUTENTIVO: caratteristica tipologica sullo stato di conservazione fisica di un bene immobile che mira a rappresentare principalmente ed oggettivamente il grado di deperimento e/o di conservazione del bene stesso; 50. SUBALTERNO: è un numero che, ai fini catastali, individua una specifica unità immobiliare urbana in aggiunta al Comune, eventuale sezione, foglio e particella; 51. SUPERFICIE CATASTALE: è la consistenza delle singole unità immobiliari determinata ai sensi del D.P.R. 138/98 in base ai criteri descritti nell allegato C del Decreto stesso; 52. SUPERFICIE COMMERCIALE (per unità, piano, edificio e complesso): è data dalla superficie lorda dei locali principali e dei locali accessori e pertinenze escluso scale, ascensori, cavedi e locali tecnici di uso comune; 53. SUPERFICIE COMMERCIALE PONDERATA: corrisponde alla somma delle superfici commerciali dei locali principali ed a quelle dei locali accessori e pertinenze omogeneizzate con opportuni coefficienti di ragguaglio rispetto ai locali con funzione principale. I coefficienti di omogeneizzazione servono ad utilizzare, con la maggiore approssimazione possibile, il valore unitario solitamente attribuito alla superficie principale dell'unità immobiliare anche alle superfici accessorie e pertinenze; Pagina 9 di 65

11 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei 54. SUPERFICIE COPERTA: è la proiezione sul piano orizzontale di tutte le parti edificate fuori terra compresi i balconi chiusi, i porticati di uso esclusivo e le tettoie, con esclusione di scale a giorno e strutture a sbalzo di aggetti a giorno senza soprastanti corpi chiusi (tali sono anche i volumi tecnici) interessanti anche più di un piano. Non concorrono inoltre alla formazione della superficie coperta i locali interrati senza sovrastante costruzione, il cui estradosso sia ad una quota non superiore a ml 0,80 rispetto alla quota media del piano campagna, prima della sua sistemazione definitiva. Non concorrono altresì alla determinazione della superficie coperta i manufatti a carattere provvisorio non stabilmente infissi al suolo (es. gazebi, tende retrattili, reti ombreggianti o antigrandine); 55. SUPERFICIE DI SEDIME: estensione in pianta dei fabbricati al lordo degli ingombri delle murature, di fatto corrisponde alla superficie coperta escluse le tettoie, le pensiline e quant altro non costituisca cubatura; 56. SUPERFICIE FONDIARIA: area del lotto ove sorge il complesso immobiliare (somma della superficie di sedime e di quella scoperta); 57. SUPERFICIE LOCABILE: è data dalla superficie commerciale con esclusione delle murature esterne; 58. SUPERFICIE LORDA (per unità, piano, edificio e complesso): è il valore risultante dalla sommatoria della misura dell area contenuta all interno della polilinea, composta dai fili esterni delle murature (anche per gli interrati ed i sottotetti); 59. SUPERFICIE SCOPERTA: corrisponde alla superficie fondiaria dedotta la superficie di sedime; 60. SUPERFICIE TERRITORIALE: superficie complessiva di un area la cui trasformazione è sottoposta ad attuazione mediante piano urbanistico attuativo. È comprensiva della superficie fondiaria, delle aree per le infrastrutture per l urbanizzazione degli insediamenti e delle aree per attrezzature e spazi collettivi; 61. SUPERFICIE UTILE (o NETTA o CALPESTABILE o ABITABILE ): è la sommatoria delle superficie dei vani che compongono l unità immobiliare al netto dei muri interni, pilastri e murature perimetrali; T. 62. TARE AZIENDALI: sono quelle superfici che all interno di un azienda agricola non interessano direttamente la produzione vegetale, ma che tuttavia sono necessarie all azienda, come le aree occupate dai fabbricati ad uso rurale (fienili, rimesse, ecc.) o dalle strade campestri e da qualsiasi altro uso non agricolo; U. 63. UNITÀ/UNITÀ IMMOBILIARE: ai fini della VOL si definisce come la singola cellula che può essere utilizzata autonomamente, riconducibile ad un intero piano o a porzione di piano; 64. UNITÀ IMMOBILIARE URBANA: ai fini catastali è la più piccola porzione immobiliare urbana funzionalmente e redditualmente autonoma. Può corrispondere ad una porzione Pagina 10 di 65

12 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei di edificio, ad un intero edificio, ad un insieme di edifici o ad un area che, nello stato in cui si trova, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale; V. 65. VALORE (IMMOBILIARE) DI BILANCIO: valore utilizzato dall Ente per esprime il peso in termini numerici della singola componente immobiliare ai fini commerciali e fiscali, nei termini annuali di bilancio; 66. VALORE (IMMOBILIARE) ULTIMA PERIZIA: valore rinvenuto all Ente da parte di esperti valutatori accreditati secondo le linee guida stabilite dall ABI e dalla Banca d Italia; 67. VANO PRINCIPALE: sono quei vani con utilizzo principale nel contesto dell unità immobiliare, aventi superficie utile compresa entro i limiti minimi e massimi di ciascuna categoria e per ciascun Comune; 68. VINCOLO STORICO, ARTISTICO, ARCHEOLOGICO: grava su beni immobili per i quali il Ministero per i Beni e le Attività Culturali (MIBAC), tramite le Direzioni Regionali e sentite anche le Soprintendenze territorialmente competenti, ha riconosciuto un interesse storico, artistico, archeologico o etnoantropologico per la tutela dei beni stessi (Dlgs n.42/2004 già L.1089/39). Per gli immobili di proprietà privata è prevista da parte del MIBAC la notifica alla proprietà dell apposizione del vincolo e la trascrizione nei registri immobiliari. Gli immobili, di proprietà dello Stato, Regioni, Enti Pubblici Territoriali, Enti ed Istituti Pubblici e persone giuridiche private senza fini di lucro, di costruzione superiore a 70 anni di autore non più vivente devono ritenersi comunque vincolati ai sensi degli Artt del Testo Unico sino a quando non sia stata effettuata la Verifica di Interesse Culturale (VIC) di cui al comma 2 dell Art.12 del Testo Unico; 69. VINCOLO AMBIENTALE (BENI PAESAGGISTICI): Il vincolo paesaggistico è regolato dalla PARTE TERZA del Dlgs n. 42/2004. Come indicato dall art.136 grava sulle cose immobili che hanno cospicui caratteri di bellezza naturale o di singolarità geologica sulle ville, giardini e parchi non tutelati dal vincolo storico, artistico o archeologico, sui complessi di cose immobili che compongono un caratteristico aspetto avente valore estetico e tradizionale, sulle bellezze panoramiche considerate come quadri e così pure quei punti di vista o di belvedere, accessibili al pubblico dai quali di gode lo spettacolo di quelle bellezze; l art.142 elenca le aree tutelate per legge sino all approvazione del piano paesaggistico. Dal punto di vista storico si richiama il vincolo imposto con la legge "Galasso" n. 431/85 e la vecchia legge n.1497/39; 70. VINCOLO SISMICO: elemento caratterizzante la criticità tellurica di un territorio, determinando i criteri edificatori e/o la totale inedificabilità; 71. VINCOLO IDROGEOLOGICO: ha come scopo principale quello di preservare l ambiente fisico e quindi di impedire forme di utilizzazione che possano determinare denudazione, innesco di fenomeni erosivi, perdita di stabilità, turbamento del regime delle acque ecc., con possibilità di danno pubblico; Pagina 11 di 65

13 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei 72. VINCOLO DI RISPETTO STRADALE: limitazione su una fascia di terreno posta tutta alla stessa distanza dall asse stradale, sulla quale non possono, in tutto o in parte, essere eseguite opere edili, agricole e forestali; 73. VINCOLO CIMITERIALE: limitazione alla proprietà, per la quale vengono dettate norme specifiche riguardo l esercizio di qualsiasi attività, tra cui l inedificabilità, nella zona ricadente nella fascia limitrofa ai nuclei cimiteriali in genere; 74. VINCOLO DI RISPETTO AEROPORTUALE: limitazione su una fascia di terreno posta nelle immediate vicinanze del complesso aeroportuale, con particolare riferimento ai coni di decollo ed atterraggio in prossimità delle piste e delle zone di rullaggio, sulla quale non possono in tutto o in parte essere eseguite opere edili, agricole e forestali; 75. VINCOLO PER DUE DILIGENCE: individuazione eseguita nell ambito di una Due Diligence immobiliare, che ha lo scopo di evidenziare gli eventuali vincoli gravanti sull immobile; 76. VINCOLO BENI CONFISCATI: limitazione posta dall Agenzia Nazionale per i Beni Confiscati, sui beni immobili sequestrati alle mafie e riutilizzabili ai fini sociali, culturali e di emergenza abitativa; 77. VOLUME FUORI TERRA: è il volume dell edificio emergente dal terreno o dal piano spiccato, qualora questo sia ricavato a livello inferiore, calcolato moltiplicando la superficie lorda dei vari per l altezza interpiano (dal pavimento all estradosso del solaio sovrastante), per il sottotetto il volume va calcolato utilizzando l altezza media ponderata all intradosso del solaio di copertura; 78. VOLUME INTERRATO: è la somma del volume dei piani sottostanti a quelli fuori terra calcolato moltiplicando la superficie lorda dei vari piani per l altezza interpiano (dal pavimento all estradosso del solaio sovrastante); Z. 79. ZONA CENSUARIA CATASTALE: porzione continua del territorio comunale, uniforme per caratteristiche ambientali e socioeconomiche, nella quale sono comprese unità immobiliari omogenee per tipologia ed epoca di costruzione. La zona censuaria può essere ulteriormente suddivisa in microzone ai fini di un maggior dettaglio ed omogeneità anche sul piano dei redditi e dei valori. Pagina 12 di 65

14 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei 3. Accredito al sistema informatico GRETA, attraverso l apposita Area riservata realizzata da CDP Per registrarsi alle Aree Riservate è necessario: 1. Accedere all homepage attraverso il link ove è disponibile il Portale VOL: cliccando su AREE Riservate si accede al Portale 2. Cliccare su Richiesta di registrazione e compilare l apposito modulo, previa lettura ed accettazione del Regolamento che disciplina l accesso e l utilizzo della procedura informatica che sarà effettuata dall Operatore e dal Responsabile del procedimento; 3. Operatore e Responsabile compilano ed inviano la richiesta seguendo le istruzioni; 4. Operatore e Responsabile allegano copia del proprio documento di riconoscimento; 5. Nella sezione dati ENTE sarà inserito il nome dell Ente e il codice ISTAT dell ente medesimo. A completamento di tali attività il sistema rilascerà sia all Operatore che al Responsabile USER ID e password che ciascuno utilizzerà per accedere al sistema informatico GRETA, cliccando su accesso all applicativo. Dal Portale è scaricabile il kit formativo/informativo predisposto da CDP, composto da: 1. Vademecum illustrativo delle procedure di valorizzazione; 2. Compendio Normativo - di volta in volta aggiornato in funzione delle nuove disposizioni e della nuova giurisprudenza in materia; 3. Guida Operativa Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei beni immobiliari pubblici ed analisi documentale online. CDP ha messo a disposizione un servizio di assistenza così strutturato: 1. call Center di primo livello raggiungibile tramite i numeri verdi indicati nel portale VOL che supplirà alle domande di carattere informativo non tecniche; 2. un indirizzo di posta elettronica a cui potranno essere sottoposti quesiti di natura tecnica. Pagina 13 di 65

15 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei 4. Il sistema informatico GRETA. Cenni generali sulla navigazione Il sistema informatico GRETA, da cui si accede alla V.O.L., è raggiungibile attraverso il link L interfaccia grafico è quello del Dossier del Fabbricato, ovvero un format studiato appositamente per l anagrafica e la gestione immobiliare. Figura 1.a Figura 1 Appena digitato il link sopra riportato, si apre la schermata in figura 1. Da qui è possibile accedere al sistema, inserendo le credenziali (USER ID e password) rilasciate e validate da CDP, da inserire nell area : ACCEDI a Dossier del fabbricato a figura 1. Dopo : Fare clic sul tasto ACCEDI. IMPORTANTE: nella parte in basso della schermata di accesso, è rilevabile il link Geometri accreditati alla VOL. Dalla sua selezione si accede alla lista della Cassa Geometri per i tecnici formati a seguito di apposito corso per la compilazione della VOL. Da qui l Ente, ove lo ritenga necessario, potrà selezionare per Provincia e Comune i vari professionisti accreditati cui affidare le attività richieste dalla procedura VOL. Pagina 14 di 65

16 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei Una volta inserite le credenziali, il sistema vi rimanderà alla schermata principale- struttura standard di navigazione- vedi figura 2. A B C Figura 2 La struttura visionata è quella che generalmente si ritroverà in tutte le pagine di navigazione all interno di GRETA, ed è composta da: A. una parte superiore con le funzioni disponibili ed i menù a tendina dove selezionare le singole operazioni; B. una parte centrale di reportistica generale che sarà alimentata dal complesso di tutti gli elementi, i dati, le informazioni inseriti dall Ente nel corso della procedura VOL; C. una barra laterale estensibile, dove verranno visualizzati i comandi disponibili a fronte delle informazioni immesse e le operazioni di memorizzazione, modifica e/o annullamento. A questa pagina sarà sempre possibile accedervi, semplicemente facendo clic sull icona Dossier del Fabbricato rappresentata in figura 3, posta nella parte alta sinistra dello schermo. La navigazione all interno di GRETA è molto semplice e veloce; non vi sono mai impedimenti nel passaggio da una sezione all altra e non sono presenti elementi vincolanti dal punto di vista informativo. Sono poche le regole che devono essere rispettate per avere successo nella compilazione dei singoli format: seguire queste regole in maniera pedissequa, garantirà un risparmio di tempo finalizzato all ottenimento in maniera coerente e precisa della VOL. Figura 3 Pagina 15 di 65

17 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei 5. Il procedimento di codifica per la compilazione della VOL a. Processo di anagrafica e censimento immobiliare: i livelli, i codici e la loro concatenazione gerarchica Per comprendere meglio il procedimento di anagrafica e codifica del patrimonio, è necessario soffermarci su alcune considerazioni elementari che sono alla base dell intero flusso censorio. Le linee guida che da questo momento verranno illustrate, sono state stabilite da C.D.P. a seguito delle proprie esperienze e in virtù delle analisi preventive eseguite per la creazione della VOL. Un ausilio fondamentale, è stata l esperienza diretta con alcune realtà locali che con la loro operatività, in fase di test con il sistema informatico, hanno dato spunti per arrivare a definire i criteri di base per la creazione dell anagrafica che andremo ad illustrare. L elemento più importante che è stato rilevato, è la necessità di uniformare i criteri di valutazione e riconoscimento delle varie componenti edilizie, abbinandole a livelli anagrafici e funzionali; ad ognuno di questi verrà abbinato un codice, la cui chiave di lettura sarà unificata e riconoscibile sotto il medesimo sistema di interpretazione. Come censire quindi il patrimonio immobiliare? È utile immaginarlo come un enorme scatolone dove all interno andranno a confluire tutte le singole informazioni e componenti, raggruppate a loro volta in macro-elementi. Esplodendo le singole componenti edili-strutturali dei compendi immobiliari, è più facile e intuitivo assegnare ad ognuna di esse il rispettivo livello gerarchico sotto cui andranno ad inserirsi i corrispondenti elementi figli : si costituirà alla fine l albero immobiliare con le relative foglie di riferimento, corrispondenti ai singoli elementi di fabbrica del patrimonio. Nello specifico, sono state individuate le seguenti codifiche di livello nell ordine elencato: 1. COMUNE; 2. COMPLESSO; 3. EDIFICIO; 4. SCALA; 5. PIANO; 6. UNITÀ. Ognuno degli elementi elencati, è quindi da considerarsi un contenitore sempre più piccolo che conterrà specifiche informazioni e dettagli sempre diversi; meriterà una descrizione parallela un altro livello di codifica, quello per la classificazione della PORZIONE DI TERRENO, trattato alla stregua dell unità immobiliare ossia dell ultimo livello della filiera anagrafica. ATTENZIONE: non si deve procedere con l inserimento di un livello senza aver creato il livello superiore: ad esempio, non si deve inserire il livello unità direttamente sotto il complesso, come non si deve creare il livello piano sotto il livello edificio, senza passare per scala! Ad ogni livello sopra elencato, è stata abbinata una codifica da rispettare pedissequamente affinché la stringa di codice sia omogenea e standardizzata per tutti i beni e riconoscibile in quanto basata sugli standard del mercato immobiliare, come suggerito da CDP (vedi Vademecum) È utile consultare il Glossario qualora i termini di seguito riportati non siano ben chiari o vi siano dubbi circa la loro corretta interpretazione. Pagina 16 di 65

18 Analizziamo quindi i codici, corrispondenti ai vari livelli: GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei 1. COMUNE: a tale livello, sarà attribuito il Codice Catastale, reperibile nell elenco dei Comuni italiani di cui all allegato A. È un codice alfanumerico di n. 4 cifre (es. per il Comune di Roma è H501) ed è univoco per ogni singolo Comune, tanto da permetterne il riconoscimento; 2. COMPLESSO IMMOBILIARE: nell ipotesi che un Ente possa avere un patrimonio composto nell ordine delle centinaia di complessi, il codice attribuito è il progressivo numerico 001. Ad ogni singolo complesso, corrisponderà la sua numerazione e all interno dello stesso Comune e per lo stesso patrimonio, non dovrà mai essere utilizzata la stessa numerazione. Farà eccezione il cambio di Comune, perché il codice catastale identificativo, riporterà a zero la numerazione; 3. EDIFICIO: come nella pratica comune in cui in un compendio i vari edifici e/o i singoli corpi di fabbrica vengono identificati con la progressione alfabetica A, B, C, anche a livello di codifica verrà adottata la stessa progressione. In caso di progressione diversa nella realtà, si dovrà abbinare la corrispondente lettera dell alfabeto (es. edificio 1 = A, 2 = B, ecc.). Nel caso, invece, di un assenza di pluralità di edifici, ovvero il complesso è composto da un solo edificio, il codice utilizzato sarà semplicemente la lettera A ; 4. SCALA: come per l edificio, anche in questo caso la codifica dovrà ricalcare la prassi consueta di riconoscimento all interno degli immobili. Quindi il codice utilizzato è la progressione alfabetica A, B, C, ovvero scala 1 = A, 2 = B, ecc. Nel caso in cui la scala nell edificio sia unica, o non esiste affatto, la codifica da utilizzare sarà l acronimo alfabetico U ; 5. PIANO: lo standard edilizio dovrà rispecchiare la codifica in virtù della differenza di piano rispetto al piano terra (che codificheremo in P00). Ogni piano al di sotto del piano terra, sia che esso sia totalmente o parzialmente interrato, dovrà assumere la codifica S01, S02, S03 Tutti i piani in elevazione dal piano terra, invece, diverranno P01, P02, P03 Gli eventuali piani atipici, diverranno: - AMM per gli ammezzati; - PRZ per i piani rialzati; - SP0, SP1, ecc. per i soppalchi in progressione numerica dal piano di riferimento (ovvero da dove avviene l accesso). Figura 4 6. UNITÀ IMMOBILIARE o UNITÀ [U.I.]: la consuetudine edilizia ci porta a considerare l ipotesi che non vi siano edifici o complessi che possano avere, ad un singolo piano, un numero complessivo di unità superiore all ordine delle centinaia. Quindi la codifica attribuita, sarà la progressione numerica 001 ; 7. PORZIONE DI TERRENO: per differenziare il codice dall unità immobiliare essendo tale livello assimilabile a questa, viene posto come prefisso la lettera T. Quindi la codifica che ne deriva è la progressione alfanumerica T001, T002. RIBADIAMO NUOVAMENTE CHE È RICONOSCIUTA DA C.D.P. SOLO LA CODIFICA SOPRA SPECIFICATA E CHE NON SARANNO AMMESSE VARIANTI E/O CODICI IN TUTTO O IN PARTE DIVERSI DA QUELLI SOPRA INDICATI, PENA L INVALIDITÀ DELL INTERO PROCESSO VOL. Pagina 17 di 65

19 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei Il codice CORRETTO che si genera a completamento dell inserimento dei livelli, sarà: H501_001A_U_P00_001 nel caso si arrivasse a livello di unità immobiliare. Nel caso di una porzione di terreno H501_001_T001 In entrambi i casi, colettura e comprensione. me detto, la codifica è di facile ATTENZIONE!! È doveroso precisare che il codice sarà completo solo se si utilizzerà il carattere _ (underscore) fra le varie componenti di livello. L utilizzo dell underscore ha molteplici valenze e una necessità vitale, perché: - obbliga a non inserire spazi vuoti all interno della stringa di codice fra i vari livelli; - collega i vari componenti di codice rendendo più omogenea e chiara la sua lettura; - non avendo interspazi diversi e ponendo evidenza fra le singole stringhe, si azzerano i potenziali errori materiali di scrittura e successiva ricerca, elemento fondamentale nella gestione delle singole VOL nell ambito del territorio nazionale per i singoli Enti. b. Casistiche di censimento Essenzialmente, vengono individuate tre casistiche nell ambito delle operazioni di censimento, in virtù delle possibili concatenazioni per le componenti edilizie che creano il patrimonio. In particolare: 1. Complesso immobiliare ed edificio coincidono: ci si trova davanti ad un complesso immobiliare che è composto da un solo edificio senza altri corpi di fabbrica, nemmeno accessori o di pertinenza diretta. È il caso, ad esempio, di un edificio a torre isolato la cui proiezione a terra è corrispondente ai confini del terreno su cui insiste; 2. Complesso immobiliare ed edificio NON coincidono: è il caso esattamente opposto al precedente. Ci troviamo di fronte ad un complesso immobiliare con una pluralità di edifici, indipendenti per effetto della loro indipendenza e correlati fisicamente (corpi di fabbrica staccati, ovvero un unico compendio ma suddiviso da elementi di fabbrica indipendenti sebbene fisicamente collegati); 3. Complesso immobiliare con porzione di terreno a servizio: è un caso che può ricalcare uno di quelli sopra indicati per la parte edificata. In aggiunta, però, è presente anche un terreno (es. cortile, parco, giardino, ecc.) che avrà delle proprie caratteristiche anagrafiche e che, insieme al/ai corpo/i di fabbrica, comporrà l intero complesso immobiliare. La PORZIONE DI TERRENO, quindi è da considerarsi un livello quasi indipendente dall anagrafica ed avrà delle caratteristiche proprie rispetto alla parte edificata. Per questo motivo, a livello di censimento, viene inserita come diretta dipendenza del complesso immobiliare, non avendo fisicamente una correlazione con le componenti edilizie di edificio, scala e piano. Vedremo nel prossimo paragrafo come operare per la creazione fattiva dell anagrafica all interno della lista degli immobili di GRETA. Analizziamo adesso i singoli casi tipici, individuabili in: Pagina 18 di 65

20 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei b.1 Coincidenza di complesso immobiliare ed edificio Come detto in precedenza, è il caso in cui nella pratica il complesso edilizio e l edificio coincidono, ovvero il complesso è composto da un unico corpo di fabbrica. Da notare come all aumentare dei livelli, anche il codice si allunga in maniera proporzionale fino ad arrivare alle singole unità immobiliari che possono essere molteplici in virtù del numero rilevato nella realtà. 1 caso: Complesso ed edificio coincidono ENTE STEP 1: livello COMUNE (Codice es. H501 per Roma) STEP 2: livello COMPLESSO (Codice H501_001) STEP 3: livello EDIFICIO (Codice H501_001A) STEP 4: livello SCALA (Codice H501_001A_U) CODICE FINALE H501_001A_U_P00_00 1 H501_001A_U_P00_00 2 H501_001A_U_P00_00 STEP 6: livello UNITÀ (Codice H501_001A_U_P00_001 ) STEP 6: livello UNITÀ (Codice H501_001A_U_P00_002) STEP 6: livello UNITÀ (Codice H501_001A_U_P00_003) STEP 5: livello PIANO (Codice STEP 6: livello UNITÀ (Codice H501_001A_U_P00_...) N Figura 5 Pagina 19 di 65

21 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei b.2 Il complesso edilizio e gli edifici NON coincidono. Presenza di vari piani (elementi diversi) Estendendo la descrizione rispetto al paragrafo precedente, assimiliamo la condizione in cui vi siano più edifici che compongono il complesso (ricordiamo che gli edifici possono essere sia elementi di fabbrica separati o contigui, la cui unica condizione per essere assimilati tali è l indipendenza funzionale). Poniamoci inoltre nella condizione in cui vi sia anche la molteplice presenza di ulteriori sotto elementi (in questo caso, poniamo che vi siano più piani). Si avrà: Da notare, in questo caso, come il codice cambi la sua rispettiva desinenza al cambiare della progressione di livello rilevata nella realtà: al cambiare dell edificio assume la relativa componente A o B, oppure all aumentare del piano cambi la sua progressione numerica (P00 per p. terra, P01 per primo piano, ecc.). 2 caso: Complesso ed edificio NON coincidono. Presenza di diversi piani STEP 1: livello CO- MUNE (Codice es. H501 per Roma) ENTE STEP 2: livello COMPLESSO (Codice H501_001) STEP 3: livello EDIFI- CIO A (Codice H501_001A) STEP 4: livello SCA- LA (Codice H501_001A_U) STEP 5: livello PIANO (Codice H501_001A_U_P00) STEP 3: livello EDIFI- CIO B (Codice H501_001B) STEP 6: livello UNITÀ (Codice H501_001B_U_P01_001)... STEP 6: livello UNITÀ (Codice H501_001A_U_P00_001)... STEP 4: livello SCA- LA (Codice H501_001B_U) STEP 5: livello PIANO 1 (Codice H501_001B_U_P01) STEP 6: livello UNI- TÀ (Codice H501_001B_U_P00_ STEP 5: livello P. TER- RA (Codice H501_001B_U_P00) CODICE FINALE EDIFICIO A H501_001A_U_P00_001 H501_001A_U_P01_001 CODICE FINALE EDIFICIO B H501_001B_U_P00_001 Figura 6 Pagina 20 di 65

22 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei b.3 Complesso edilizio insistente su una porzione di terreno Soprassediamo sulla componente edilizia di cui ormai abbiamo lungamente esaminato la codifica, soffermandoci sul dettaglio della porzione di terreno, considerando l ipotesi che vi sia un complesso edilizio coincidente con l edificio e che il tutto insista su un lotto di terreno annesso all intero compendio. È opportuno considerare come la codifica della porzione di terreno, derivi direttamente dal complesso e che da questo derivi direttamente, nella considerazione fisica che il complesso stesso sia composto dall edificio e dalla porzione di terreno su cui poggia quest ultimo. Si avrà, quindi: 3 caso: Complesso con edificio/i e porzioni di terreno ENTE STEP 1: livello COMUNE (Codice es. H501 per Roma) STEP 2: livello COMPLESSO (Codice STEP 3: livello PORZ. TERRENO A (Codice CODICE FINALE EDIFICIO A H501_001A_U_P00_001 H501_001A_U_P01_001 CODICE FINALE TERRENO A H501_001_T001 STEP 3: livello EDIFICIO A (Codice STEP 6: livello UNITÀ (Codice H501_001A_U_P01_001) STEP 6: livello UNITÀ (Codice H501_001A_U_P00_001 ) Figura 7 STEP 4: livello SCALA (Codice STEP 5: livello P. TERRA (Codice STEP 5: livello PIANO 1 (Codice Pagina 21 di 65

23 c. Ulteriori spunti sulla codifica GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei Dalla lettura degli elementi in precedenza presi ad esempio, possono esservi una serie infinita di concatenazioni, a seconda delle singole condizioni fisiche degli immobili di volta in volta presi in esame. Tuttavia, nonostante la molteplicità e la più o meno alta complessità degli immobili da censire, ci si accorgerà che tutti i cespiti possono facilmente ricondursi ai modelli di codifica e spacchettamento proposti. Per questo consigliamo di investire del tempo prima di avviare il processo di anagrafica: la comprensione della struttura e l esatta attribuzione dei livelli in virtù dei singoli elementi che la costituiscono, faciliterà l operatore nella navigazione all interno del proprio albero immobiliare. Ci sia permesso di dare il seguente consiglio: non abbandonate mai la filiera anagrafica all interno della singola ramificazione fino a quando questa non sarà stata completata e non si sarà arrivati fino all ultimo livello da censire. In questo modo non si dimenticheranno componenti e si avrà la corretta e ampia visione delle componenti memorizzate. Pagina 22 di 65

24 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei 6. Dossier Immobili, il cuore della VOL Nei paragrafi a seguire, tratteremo le procedure pratiche secondo le quali si costruiranno i vari livelli e i relativi codici, secondo le indicazioni già date in precedenza sull argomento. Portiamoci sulla home-page di GRETA, attraverso il link Procediamo al login come indicato nella sezione 3 della presente guida. a. Lettura dell interfaccia grafica e cenni introduttivi alla prima navigazione nel Dossier La seconda voce selezionabile dalla schermata principale di GRETA, una volta che avrete effettuato l accesso, è la sezione Immobili, il cuore vero e proprio dell applicativo GRETA. Procediamo: 1. Fare clic su Immobili ; 2. Apparirà la schermata riportata in figura 8: A B C Figura 8 Come è possibile notare, la struttura grafica della pagina di navigazione non cambia. Si avrà: A. nella parte sinistra la lista degli immobili inseriti (detta comunemente albero ); comunque in essa avverrà la visualizzazione degli elementi inseriti secondo i criteri che vedremo in seguito; B. la parte centrale, è riservata alla visualizzazione delle informazioni e dei dati inerenti i vari elementi selezionati nella parte A ; C. la lista dei comandi disponibili (figura 9) fra: - SALVA: permette la memorizzazione delle informazioni inserite; - INSERISCI: consente all operatore di scegliere quale ele- Figura 9 Pagina 23 di 65

25 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei mento inserire nell albero fra quelli disponibili (vedi paragrafo successivo); - ELIMINA: azione molto delicata che consente di rimuovere una parte di albero fra quelle selezionate. IMPORTANTE!! L eliminazione di un elemento è un passo da compiere con estrema attenzione, in quanto il processo alla sua conferma NON è reversibile; - ANNULLA: interrompe l ultima azione in corso e consente di non apportare modifiche alla struttura dell albero fino ad allora eseguita. È importante notare che nella sezione A della figura 8, l Ente in fase di navigazione vedrà solo un ambiente che riporterà la sua denominazione (es. Comune di Roma). Non potranno essere visionati (e potenzialmente modificati), altri ambiti di navigazione che non siano stati preventivamente accreditati e creati a carico dell Ente stesso. Sotto questo primo livello, assimilato al contenitore generale si dovrà procedere a censire il proprio patrimonio immobiliare secondo le specifiche spiegate a livello teorico nei paragrafi precedenti, che operativamente ci accingiamo ad affrontare. b. 1 step: creazione livello Comune Procediamo passo per passo. 1. Fare clic su Immobili, alla destra del Dossier del Fabbricato, come indicato in figura 10; 2. si aprirà la schermata successiva, con l unico livello creato, ovvero quello con l indicazione dell Ente che dovrà procedere alla costituzione dell anagrafica; 3. fare clic sul livello di cui al precedente punto 2. In questo Figura 10 modo ci si sta accingendo ad entrare nel contenitore principale per inserire tutto il resto della documentazione. Per una questione operativa, quel livello in figura 10 è denominato Area test. Tuttavia, sulla vostra schermata è l unico che troverete e non avrete possibilità di errore; Figura dopo esservi assicurati di aver cliccato su quel livello, fare clic sulla barra dei comandi Figura 11 sulla destra dello schermo come in figura 11. Se la barra è ridotta, fare clic sulla freccetta grigia indicata in figura: in questo caso la barra stessa si estenderà o ridurrà a seconda della condizione precedente; 5. fare clic sul pulsante Inserisci ; 6. apparirà il menù di scelta - figura 12; 7. fare clic sul livello Comune. Ricordiamo che questo livello identifica il territorio entro Pagina 24 di 65

26 cui dovranno essere censiti tutti gli immobili che vi ricadono; 8. apparirà la schermata in figura 13, con il dettaglio della figura 13.1; 9. il campo Codice accoglierà, come detto, il Codice Catastale di riferimento (in caso di necessità consultare l allegato A ). Questo campo è obbligatorio; 10. il campo Nome, accoglierà la denominazione del livello. Il nome che digiteremo, sarà quello che visioneremo sulla sinistra dello schermo, nella lista immobili. Questo campo è obbligatorio; 11. verificata la correttezza di tutte le informazioni, procedere alla memorizzazione delle stesse. Fare clic sul tasto Salva sulla destra dello schermo, nella barra delle azioni; GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei Figura apparirà sulla sinistra dello schermo, il livello appena creato; Figura nel caso ci si accorga che alcune di queste informazioni sono errate (es. errata digitazione, ecc.), procedere alla modifica e al successivo salvataggio come indicato nel precedente passaggio 11; 14. nel caso, invece, si rilevi che non sia necessario creare un dato livello o vi siano impedimenti momentanei per proseguire, è preferibile abbandonare la procedure per non incorrere in inserimenti errati o parziali. Fare clic sul tasto Annulla nella barra del menù delle azioni; la procedura verrà abbandonata senza alcuna variazione alla lista degli immobili. Questa è una regola generale e vale ad ogni livello d inserimento che vedremo in avanti; 15. infine, se ci accorgiamo che è stato creato un livello non corretto, è possibile eliminarlo. Fare clic sul tasto Elimina dalla barra del menù delle azioni sulla destra dello schermo. Un messaggio di richiesta di conferma, allerterà l operatore su quanto in procinto di eseguire. Se corretto dare conferma, altrimenti annullare l operazione. È importante ricordare che per eliminare un livello, è necessario eliminare prima tutti gli elementi codificati sotto di esso. Anche questa è una regola generale che vale per tutte le operazioni a seguire. Pagina 25 di 65

27 c. 2 step: creazione livello Complesso GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei 1. Facciamo attenzione che il livello selezionato sia effettivamente quello sotto il quale dobbiamo andare a censire il resto degli elementi. In caso contrario, cliccare sul livello COMUNE (Comune di Roma) dalla lista degli immobili sulla sinistra dello schermo; 2. fare clic sul pulsante Inserisci sulla destra dello schermo, nel menù azioni (figura 14); 3. apparirà la schermata in figura 15. Fare clic su COMPLESSO ; 4. a seguire apparirà la schermata in figura 16. Notare come in alto sia bene evidenziato in rosso un promemoria che suggerisce all operatore di consultare il Vademecum di CDP unitamente alla presente guida, prima di iniziare le operazioni di censimento e inserimento documentale. Tutti i documenti di consultazione e guida sono scaricabili online, su ogni pagina di navigazione; 5. il primo campo proposto è quello del CODICE. Come abbiamo avuto modo di imparare nei paragrafi precedenti, inseriremo il codice di Complesso H501_001. Ricordarsi di inserire sempre il carattere _ (underscore) fra una componente e l altra del codice. Questo campo è obbligatorio; 6. il campo CODICE ENTE, conterrà l eventuale codifica con cui l Ente usa censire quello specifico complesso edilizio. Figura 15 Figura 14 Non è un campo obbligatorio, ma è buona regola inserirlo per avere una maggiore cognizione da parte dell Ente delle operazioni che si stanno eseguendo; Figura 16 Pagina 26 di 65

28 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei 7. il campo NOME, come detto, riporterà le informazioni riguardanti la visualizzazione del livello che vedremo a sinistra della lista immobili. È un campo obbligatorio in ogni ambito di navigazione. Per un più facile riconoscimento dell ambito di operazione, consigliamo di ripetere la stringa del Codice anche nel campo Nome in modo da avere subito l identificazione del complesso da processare. Non è una regola, ma sarà utile nei casi in cui in un singolo Comune vi sia una molteplicità di complessi da inserire; Figura il blocco INDIRIZZO (figura 17) conterrà l indirizzo postale con cui è riconosciuto il complesso oggetto di inserimento. Da notare che la digitazione prima del Comune all interno del blocco, attiva una tendina di scelta che va mano a mano riducendosi in progressione alla compilazione del nome corretto. Fare clic sulla città scelta; alla sinistra del campo Comune apparirà direttamente il CAP (notare che qualora il Comune di riferimento abbia più zone postali, il sistema fornisce il CAP fino alla cifra comune a tutte le zone; le restanti cifre non saranno espresse, demandando all operatore la compilazione dei dati mancanti es. Roma 001XX). Similmente, alla sua destra apparirà la sigla della Provincia di appartenenza del Comune stesso. Questa automatizzazione consente che le successive stampe e documentazioni, siano accomunate dallo stesso riferimento e non permetteranno al sistema di non riconoscere i vari ambiti operativi. 9. il campo DESTINAZIONE PREVALENTE (obbligatorio) identifica la destinazione prevalente in cui il complesso può rientrare sia nell ambito edilizio, commerciale e di utilizzo, limitatamente all effettiva destinazione d uso del bene stesso dal punto di vista dei suoi titoli legittimanti. Le possibili scelte del menù a tendina, sono elencate nell allegato B della presente Guida per una più approfondita ed utile consultazione; 10. il campo DESTINAZIONE DI FATTO (obbligatorio) individua l utilizzo effettivo del complesso indipendentemente dalla destinazione prevalente e/o dalla tipologia di riferimento. L utilizzo potrebbe differire dallo stato legittimato o dalle consuetudini d uso dell oggetto immobiliare. È un campo alfanumerico; 11. i campi SUPERFICIE FONDIARIA, SUPERFICIE COPERTA e SUPERFICIE COMMERCIALE (è obbligatorio solo il campo SUPERFICIE COPERTA ), sono tutti campi numerici con doppia cifra decimale. Determinano le grandezze fisiche dell intero Complesso. Per una corretta identificazione dei criteri e per la loro determinazione, deve essere consultato il Vademecum predisposto da C.D.P. scaricabile dal Portale; 12. la scelta o meno del campo DISPONIBILE (non obbligatorio) attraverso il flag sarà sinonimo (o il contrario) della disponibilità del bene da parte dell Ente; 13. il blocco legato alla titolarità del complesso, riporta il doppio campo Strumentale/Non Strumentale (obbligatorio). L indicazione dell uno, esclude automaticamente l altro e Pagina 27 di 65

29 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei stanno ad indicare se il complesso sia o meno utilizzato direttamente dall Ente per scopi istituzionali, utilizzo finalizzato al proprio esercizio, ecc.; 14. il blocco della titolarità si completa con l indicazione della provenienza del complesso, ovvero se PROVENIENTE DA STATO oppure no. L indicazione all interno del campo, non solo sottintenderà la provenienza dallo Stato, ma comporterà l apertura di un ulteriore campo dove sarà obbligatorio inserire i riferimenti dell atto o del documento in genere con cui lo Stato ha assegnato all Ente la titolarità sul complesso; 15. il campo UBICAZIONE dovrà essere compilato inserendo all interno una descrizione con un dettaglio maggiore indicando tutte quelle informazioni che ampliano il contesto dove è inserito il complesso e fornendo una panoramica migliore dello stesso. Sono da preferire quelle informazioni che rapportano il complesso al contesto dove è inserito, indicando eventuali ulteriori accessi e fornendo ulteriori indicazioni circa i servizi, collegamenti, inquadramento territoriale, ecc.; 16. infine, il campo NOTE consentirà all operatore di fornire ulteriori dettagli utili alla comprensione del complesso in fase di codifica. Per esempio si inseriranno quelle informazioni legate alla migliore comprensione di eventuali apparenti disallineamenti fra i dati immessi in precedenza; 17. compilati tutti i campi sopra indicati, si dovrà procedere al salvataggio del livello appena creato e delle informazioni appena inserite; 18. fare clic sul tasto Salva nella lista delle azioni nella sezione di destra sullo schermo; 19. apparirà nella lista degli immobili il livello creato per il Complesso (figura 18). Figura 18 ATTENZIONE: IL MANCATO SALVATAGGIO DELLE INFORMAZIONI E LA NAVIGAZIONE IN UN QUALSIASI ALTRO PUNTO DEL SISTEMA, COMPORTERÀ LA TOTALE PERDITA DEL LAVORO FINO AD ALLORA ESE- GUITO! PER QUALUNQUE DUBBIO IN MERITO AI CONTENUTI DELLE INFORMAZIONI DA INSERIRE, SI CONSIGLIA VIVAMENTE DI CONSULTARE IL GLOSSARIO - SEZIONE 2 DELLA GUIDA- AL FINE DI RIDURRE I TEMPI DI INSERIMENTO GRAZIE ANCHE AL SISTEMA DI HELP ON LINE DISPONIBILE. Come per l altro livello (Comune), anche in questo caso sarà possibile eseguire operazioni parallele a quelle appena sopra descritte. 20. nel caso ci si accorga che alcune informazioni sono errate (es. errata digitazione, ecc.), procedere alla modifica e al successivo salvataggio come indicato al precedente punto 18; 21. nel caso, invece, si rilevi che non è necessario creare il livello o vi sono impedimenti momentanei per proseguire, è preferibile abbandonare la procedura per non incorrere in inserimenti errati o parziali. Quindi, fare clic sul tasto Annulla nella barra del menù delle azioni; la procedura sarà abbandonata senza alcuna variazione alla lista degli immobili. Questa è una regola generale e vale ad ogni livello d inserimento che vedremo più Figura 19 Pagina 28 di 65

30 avanti; GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei 22. infine, se ci accorgiamo che è stato creato un livello non corretto, è possibile eliminarlo. Fare clic sul tasto Elimina della barra del menù delle azioni a destra dello schermo. Un messaggio di richiesta di conferma, allerterà l operatore su quanto in procinto di eseguire. Se corretto dare conferma, altrimenti annullare l operazione. È importante ricordare che per eliminare un livello, è necessario eliminare prima tutti gli elementi codificati sotto di esso. Anche questa è una regola generale che vale per tutte le operazioni a seguire. Proseguiamo ancora nella creazione degli altri livelli. d. 3 step: creazione livello Edificio Incontreremo nuovamente delle informazioni tecniche specifiche legate alla descrizione del livello in via di inserimento. In caso di incertezze, consigliamo di consultare il Vademecum disponibile online sulla parte in alto della schermata. 1. Accertiamoci che il livello selezionato sia effettivamente quello sotto il quale dobbiamo andare a censire il resto degli elementi. In caso contrario, cliccare sul livello Complesso dalla lista degli immobili sulla sinistra dello schermo (H501_001 Complesso 1); 2. fare clic sul pulsante Inserisci sulla destra dello schermo, nel menù azioni (figura 20); 3. apparirà la schermata in figura 21, con le caratteristiche che ormai in già conosciamo e selezioniamo Edificio ; 4. la successiva schermata è come quella riportata in figura 22; 5. Figura 20 Figura 21 Pagina 29 di 65

31 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei Figura inseriamo il campo obbligatorio CODICE (H501_001A) (figura 23). Notare che il campo è aumentato della desinenza A ad indicare l edificio di riferimento. Notare ancora che solo in questo caso il Figura 23 carattere _ fra il codice di Complesso (001) e quello di Edificio (A), non è stato inserito. Il motivo sta nel fatto che il complesso e l edificio devono intendersi intimamente legati e nel caso in cui vi sia corrispondenza, la scrittura effettuata in tal modo ne facilita la comprensione; 7. nel campo DENOMINAZIONE IMMOBILE (Obbligatorio), come cominciamo ad intuire, sarà inserito il nome (EDIFICIO A ) che verrà riportato nella lista degli immobili sulla sinistra dello schermo a salvataggio completato; 8. nel Codice Ente non obbligatorio, riporteremo l eventuale codifica con cui l Ente riconosce l edificio in trattazione; Pagina 30 di 65

32 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei 9. il blocco indirizzo conterrà l anagrafica postale dell edificio. Da notare che l indirizzo è un campo che si auto compila per facilitare l inserimento. Tuttavia, in caso di indirizzi multipli o semplicemente diverso da quello con cui è conosciuto il complesso, possiamo modificare il dato. Questa regola vale per tutti i livelli di inserimento; 10. come per la Tipologia del Complesso descritta nella Sezione C step 2, a pagina 26, la DESTINAZIONE PREVALENTE (campo obbligatorio) vedi figura 24, riporta la destinazione dell edificio stesso. Figura stessa tipologia di informazioni riguarda la DESTINAZIONE DI FATTO [cfr. inserimento Complesso e Glossario ]; 12. lo STATO MANUTENTIVO indica il livello di conservazione dell edificio dal punto di vista strutturale ed impiantistico nella sua complessità; 13. il VALORE DI BILANCIO (cfr. Glossario) è il valore utilizzato dall Ente per esprime il peso in termini numerici della singola componente immobiliare ai fini commerciali e fiscali, nei termini annuali di bilancio. Il dato NON è obbligatorio; 14. il VALORE ULTIMA PERIZIA e la DATA ULTIMA PERIZIA, riguardano rispettivamente il valore determinato da esperti valutatori accreditati secondo le linee guida stabilite dall ABI e dalla Banca d Italia, e la data in cui la valutazione medesima è stata redatta. Il dato NON è obbligatorio, l Ente compilerà il campo NOTE per dare evidenza della presenza di una valutazione a valori di mercato- vedi figura 24; 15. l unico campo obbligatorio è costituito dalla Superficie Coperta, ciò non toglie che ove disponibili devono essere compilati i campi legati alle superfici e ai volumi (Superficie Fondiaria, S. Coperta, S. lorda, S. Commerciale, S. Commerciale Ponderata, Volume Fuori Terra e V. Interrato), come definite nel Glossario e calcolate in base alle istruzioni presenti nel Vademecum ; 16. il campo DATA DI ACQUISIZIONE, conterrà la data in cui l immobile è pervenuto all Ente e che sarà coincidente con la data dell atto o del titolo di proprietà generico che si inserirà all interno della sezione dedicata ai documenti di corredo; 17. il campo DATA DI ALINEAZIONE, conterrà la data in cui l edificio è stato trasferito di proprietà (data della vendita effettuata); 18. i campi NUMERO PIANI FUORI TERRA e NUMERO PIANI INTERRATI, riporterà rispettivamente il numero dei piani in elevazione e interrati rispetto al piano terra convenzionale; 19. la selezione del campo ACCATASTAMENTO CONFORME, sarà sinonimo di coerenza fra lo stato di fatto e la situazione documentale. Fisicamente non è un dato obbligatorio, Pagina 31 di 65

33 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei ma è opportuno considerare che la presenza o meno del relativo flag comporterà la lettura di esito positivo o negativo dal punto di vista catastale; 20. il campo TERRENO DI PROPRIETÀ e l eventuale selezione, indicheranno che l edificio in esame insiste su un terreno di proprietà dell Ente oppure no. Tale condizione sarà confermata dallo stato documentale e ove non coincidente dovrà essere corretta. Anche questo campo non è obbligatorio, ma è preferibile dare evidenza valorizzando il campo; 21. i campi CONDOMINIO e AMMINISTRATORE sono strettamente correlati e sono obbligatori in presenza di una situazione condominiale o super condominiale in atto. Selezionando il primo deve essere indicato il nome dell amministratore nel secondo campo; 22. la selezione del check VINCOLO BENI CULTURALI, comporterà per l immobile il riconoscimento dell interesse culturale così come disciplinato dal D.Lgs. 42/2004 (cfr. Glossario); 23. stessa condizione per la selezione del check VINCOLO BENI CONFISCATI, la cui selezione comporta il riconoscimento sull immobile della relativa limitazione posta dall Agenzia Nazionale per i Beni Confiscati alla criminalità organizzata; 24. il campo editabile ALTRI VINCOLI, dovrà essere compilato con l elenco degli eventuali altri vincoli che possono ricadere sull edificio (es. sismico, idrogeologico, aeroportuale, ecc. CFR. Glossario per l elenco completo dei Vincoli); 25. la scelta o meno del campo DISPONIBILE (non obbligatorio) attraverso il flag sarà sinonimo (o il contrario) della disponibilità del bene da parte dell Ente; 26. infine, il campo NOTE (non obbligatorio), consentirà all operatore di fornire ulteriori dettagli utili alla illustrazione dell edificio. Per esempio si inseriranno quelle informazioni che evidenzino e che specificano eventuali apparenti disallineamenti fra i dati immessi in precedenza (non conformità catastale, ovvero procedura in atto per decreto di vincolo, ecc.). 23. compilati tutti i campi sopra indicati, si dovrà procedere al salvataggio del livello appena creato e delle informazioni appena inserite; 24. fare clic sul tasto Salva nella lista delle azioni nella sezione di destra sullo schermo (figura 25); 25. apparirà nella lista degli immobili il livello creato per il Complesso (figura 26). Figura 25 ATTENZIONE: LA MANCANZA DI SALVATAGGIO DELLE INFORMAZIONI E LA NAVIGAZIONE IN UN QUALSIASI ALTRO PUNTO DEL SISTEMA, COMPORTERÀ LA TOTALE PERDITA DEL LAVORO FINO AD AL- LORA ESEGUITO! PER QUALUNQUE DUBBIO IN MERITO AI CONTENUTI DELLE INFORMAZIONI DA INSERIRE, SI CONSIGLIA VIVAMENTE DI CONSULTARE IL GLOSSARIO - SEZIONE 2 DELLA GUIDA- AL FINE DI RIDURRE I TEMPI DI INSERIMENTO GRAZIE ANCHE AL SISTEMA DI HELP ON LINE DISPONIBILE. Pagina 32 di 65

34 Anche in questo caso sarà possibile eseguire operazioni parallele a quelle appena sopra descritte, come - modificare i dati immessi (ricordare sempre di salvare ad avvenuta modifica); - annullare le operazioni in corso; - eliminare i livelli creati, previa l eliminazione dei rispettivi sottolivelli. Proseguiamo ancora nella creazione degli altri livelli. GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei Figura 26 e. 4 step: creazione livello Scala 1. Bisogna fare attenzione che il livello selezionato sia effettivamente quello dove censire il resto degli elementi. In caso contrario, cliccare sul livello EDIFICIO dalla lista degli immobili sulla sinistra dello schermo (EDIFICIO A ); 2. fare clic sul pulsante Inserisci sulla destra dello schermo, nel menù azioni (figura 27); 3. apparirà la schermata in figura 28, con le caratteristiche conosciute e selezioniamo Scala ; Figura la successiva schermata è come quella riportata in figura 29; Figura inseriamo il campo obbligatorio CODI- CE (H501_001A_U). Notare che il campo è aumentato della desinenza U ad indicare l unica scala nell edificio. Notare ancora il carattere _ nel rispetto delle precedenti indicazioni impartite. Nel caso in cui non vi sia una scala utilizzare comunque la codifica U ; 6. nel campo NOME (Obbligatorio), come cominciamo ad intuire, sarà inserito SCALA UNICA che verrà riportato nella lista degli immobili sulla sinistra dello schermo a salvataggio completato. Nel caso in cui non vi sia una scala utilizzare SCALA ASSENTE ; 7. il CODICE ENTE non obbligatorio, riporteremo l eventuale codifica con cui l Ente riconosce la scala in trattazione; Pagina 33 di 65

35 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei Figura il blocco indirizzo conterrà l anagrafica postale della scala con accesso dall edificio di riferimento e che l indirizzo si auto compilerà partendo proprio dall elemento superiore, ovvero l edificio stesso. Tuttavia, è possibile inserire un indirizzo diverso se del caso. A questo punto la compilazione del livello è terminata. 9. compilati tutti i campi sopra indicati, si dovrà procedere al salvataggio del livello appena creato e delle informazioni appena inserite; 10. fare clic sul tasto Salva nella lista delle azioni nella sezione di destra sullo schermo (figura 30); 11. apparirà nella lista degli immobili il livello creato per la Scala (figura 31). Figura 30 ATTENZIONE: LA MANCANZA DI SALVATAGGIO DELLE INFORMAZIONI E LA NAVIGAZIONE IN UN QUALSIASI ALTRO PUNTO DEL SISTEMA, COMPORTERÀ LA TOTALE PERDITA DEL LAVORO FINO AD AL- LORA ESEGUITO! PER QUALUNQUE DUBBIO IN MERITO AI CONTENUTI DELLE INFORMAZIONI DA INSERIRE, SI CONSIGLIA VIVAMENTE DI CONSULTARE IL GLOSSARIO - SEZIONE 2 DELLA GUIDA- AL FINE DI RIDURRE I TEMPI DI INSERIMENTO GRAZIE ANCHE AL SISTEMA DI HELP ON LINE DISPONIBILE. Anche in questo caso sarà possibile eseguire operazioni parallele a quelle appena sopra descritte, come - modificare i dati immessi (ricordare sempre di salvare ad avvenuta modifica); - annullare le operazioni in corso; - eliminare i livelli creati, previa l eliminazione dei rispettivi sottolivelli. Proseguiamo ancora nella creazione degli altri livelli. Figura 31 Pagina 34 di 65

36 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei f. 5 step: creazione livello Piano 1. Accertiamoci che il livello selezionato sia effettivamente quello sotto il quale dobbiamo andare a censire il resto degli elementi. In caso contrario, cliccare sul livello SCALA dalla lista degli immobili sulla sinistra dello schermo (SCALA UNICA); 2. fare clic sul pulsante Inserisci sulla destra dello schermo, nel menù azioni (figura 32); Figura apparirà la schermata in figura 33, con le caratteristiche che ormai in già conosciamo e selezioniamo PIANO ; Figura la successiva schermata è come quella riportata in figura 34; 5. inseriamo il campo obbligatorio CODICE (H501_001A_U_P00). Notare che il campo è aumentato della desinenza P00 ad indicare il piano terra. Notare ancora il carattere _ nel rispetto delle precedenti indicazioni impartite; Figura nel campo NOME (Obbligatorio), sarà inserito PIANO TERRA che verrà riportato nella lista degli immobili sulla sinistra dello schermo a salvataggio completato; 7. il CODICE ENTE non obbligatorio, riporteremo l eventuale codifica con cui l Ente riconosce la scala in trattazione; 8. il blocco indirizzo conterrà l anagrafica postale della scala con accesso dall edificio di riferimento e che l indirizzo si auto compilerà partendo proprio dall elemento superiore, ovvero l edificio stesso. Tuttavia, è possibile inseri- Figura 35 Pagina 35 di 65

37 re un indirizzo diverso se del caso. A questo punto la compilazione del livello è terminata. GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei 9. compilati tutti i campi sopra indicati, si dovrà procedere al salvataggio del livello appena creato e delle informazioni appena inserite; 10. fare clic sul tasto Salva nella lista delle azioni nella sezione di destra sullo schermo (figura 35); 11. apparirà nella lista degli immobili il livello creato per il Piano (figura 36). ATTENZIONE: LA MANCANZA DI SALVATAGGIO DELLE INFORMAZIONI E LA NAVIGAZIONE IN UN QUALSIASI ALTRO PUNTO DEL SISTEMA, COMPORTERÀ LA TOTALE PERDITA DEL LAVORO FINO AD AL- LORA ESEGUITO! PER QUALUNQUE DUBBIO IN MERITO AI CONTENUTI DELLE INFORMAZIONI DA INSERIRE, SI CONSIGLIA VIVAMENTE DI CONSULTARE IL GLOSSARIO - SEZIONE 2 DELLA GUIDA- AL FINE DI RIDURRE I TEMPI DI INSERIMENTO GRAZIE ANCHE AL SISTEMA DI HELP ON LINE DISPONIBILE. Anche in questo caso sarà possibile eseguire operazioni parallele a quelle appena sopra descritte, come - modificare i dati immessi (ricordare sempre di salvare ad avvenuta modifica); - annullare le operazioni in corso; - eliminare i livelli creati, dopo aver eliminato i rispettivi sottolivelli. Proseguiamo nella creazione degli ultimi livelli a completamento dell anagrafica, ovvero l unità immobiliare e se presente la porzione di terreno. Figura 36 Pagina 36 di 65

38 g. 6 step: creazione livello Unità GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei 1. Come per tutti gli altri livelli, accertiamoci di aver selezionato il livello superiore corretto. In caso contrario, cliccare sul livello Piano dalla lista degli immobili sulla sinistra dello schermo (PIANO TERRA); 2. fare clic sul pulsante Inserisci a destra dello schermo, nel menù azioni (figura 37); 3. apparirà la schermata in figura 38, con le caratteristiche che ormai in già conosciamo e selezioniamo Unità ; 4. la successiva schermata è come quella riportata in figura 39; Figura inseriamo il campo Figura 37 obbligatorio CODICE (H501_001A_U_P00_001). Notare che il campo è aumentato della desinenza 001 ad indicare la prima unità immobiliare presente a quel piano. Usare il carattere _ come già indicato; 6. nel campo NOME (Obbligatorio), sarà inserito UNITA N. 1 che verrà riportato nella lista degli immobili sulla sinistra dello schermo, dopo aver cliccato sul Salva ; 7. il CODICE ENTE (non obbligatorio) inseriremo la codifica attribuita dall Ente all unità in esame; 8. il blocco indirizzo conterrà l anagrafica postale dell unità con accesso dall edificio di riferimento; l indirizzo si auto compilerà partendo proprio dall elemento superiore, ovvero la stessa scala. E possibile inserire un indirizzo diverso; 9. il campo INTERNO (laddove presente) conterrà l eventuale indicazione del numero progressivo di interni con cui comunemente l unità viene riconosciuta sul posto. Il campo non è obbligatorio; 10. il campo DESTINAZIONE DELL UNITÀ riporterà l indicazione della destinazione d uso legalmente riconosciuta. Il menù a tendina propone una serie di tipologie standard, che rimettiamo per chiarezza di consultazione nell allegato C ; 11. il campo UTILIZZO DI FATTO, di tipo alfanumerico, conterrà l effettivo uso che si fa di quella specifica unità immobiliare e può essere allineato al campo precedente, ovvero totalmente diverso; 12. il menù a tendina STATO MANUTENTIVO esprimerà la condizione manutentiva oggettiva dell unità immobiliare, in tutto o in parte aderente alla condizione in cui versa l intero complesso o l edificio; 13. i campi SUPERFICIE COPERTA, S. LORDA, S. COMMERCIALE e S. COMMERCIALE PONDERATA, riportano i dati tecnici dimensionali delle singole u.i., ampiamente specificati nella sezione 2 Glossario. La SUPERF. LORDA è l unico campo obbligatorio; 14. i campi DATA DI ACQUISIZIONE e DATA DI ALIENAZIONE riporteranno rispettivamente le date di inizio della titolarità dell Ente sul bene e l eventuale cessazione del diritto; Pagina 37 di 65

39 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei Figura il campo PIANO, conterrà per esteso l ubicazione del piano dove giace l unità immobiliare in fase di codifica; 16. la selezione del campo ACCATASTAMENTO CONFORME, sarà sinonimo di coerenza fra lo stato di fatto e la situazione documentale. Fisicamente non è un dato obbligatorio, ma è opportuno considerare che la presenza o meno del relativo flag comporterà la lettura di esito positivo o negativo dal punto di vista catastale; 17. il blocco legato alla titolarità del complesso, riporta il doppio campo STRUMENTA- LE/NON STRUMENTALE (obbligatorio). L indicazione dell uno, esclude automaticamente l altro e stanno ad indicare se il complesso sia o meno utilizzato direttamente dall Ente per scopi istituzionali, utilizzo finalizzato al proprio esercizio, ecc.; 18. il blocco della titolarità si completa con l indicazione della provenienza dell unità, ovvero se PROVENIENTE DA STATO oppure no. L indicazione all interno del campo, non solo indica la provenienza dallo Stato, ma comporterà l apertura di un ulteriore campo dove sarà obbligatorio inserire i riferimenti dell atto o del documento in genere con cui lo Stato ha assegnato all Ente la titolarità sull unità; Da notare che l indicazione dei campi ai punti 17 e 18, viene riproposta dopo il primo inserimento a livello di Complesso. Tale ripetizione è necessaria perché al livello superiore Complesso, si tratterà l oggetto nella sua complessità. Diversamente, la singola unità immobiliare, soprattutto nel caso di presenza di più edifici all interno di un complesso, può non avere le medesime caratteristiche e quindi potenzialmente può differire dai livelli superiori. Pagina 38 di 65

40 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei 19. lo stato occupazionale, espresso con libero/locato/occupato esprimerà essenzialmente la seguente condizione: - libero/locato escluderanno la condizione opposta (se è locato non sarà libero e viceversa). rappresenta un vero e proprio stato locativo dell unità immobiliare, indicandone l uso da parte di terzi; - occupato indicherà che è l Ente stesso ad utilizzare gli spazi dell unità immobiliare e che quindi non vi saranno eventualmente vincoli contrattuali a fronte dell occupazione. 20. Parimenti alle definizioni vige l indicazione del campo Con titolo la cui selezione indicherà l esistenza o meno di un valido titolo d uso/occupazione esclusivamente da parte di terzi. La specifica di libero/locato obbliga l Ente a specificare la conseguente titolarità; nel caso di occupazione senza titolo sarà annotata manualmente nel Campo Note. Figura 40 A questo punto, dobbiamo inserire i riferimenti catastali dell unità immobiliare. È in questo caso che si verifica la coincidenza o meno delle unità immobiliari in funzione dei riferimenti catastali che compongono l intero edificio. In pratica a tutti i subalterni catastali dovranno corrispondere altrettante unità che compongono la VOL. Nella figura 40, vediamo come inserire i dati catastali di riferimento. 21. portiamoci sul tasto verde e fare clic; 22. si aprirà una nuova barra di informazioni come in figura 40; 23. inseriamo tutte le informazioni da reperire sulle visure catastali aggiornate dei singoli subalterni: - partita (se presente); - sezione (se presente); - foglio (obbligatorio); - particella (obbligatorio); - subalterno(obbligatorio); - zona censuaria; - micro zona; - categoria (vedi menù a tendina) (obbligatorio); - classe; - consistenza (obbligatorio) per le categorie prive di consistenza catastale, inserire 0,00 ; - superficie catastale/volume; - rendita (obbligatorio). Pagina 39 di 65

41 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei Il campo Dati derivanti da dovrà essere utilizzato per riportare le informazioni contenute nel documento in analisi. I campi PERTINENZA e AFFERENZA (vedi Glossario) dovranno essere utilizzati rispettivamente per indicare se un ulteriore unità immobiliare sia pertinenziale ad un altra. Questa specifica dovrà essere indicata per le unità immobiliari catastalmente censite come pertinenze (es. cantina di pertinenza di un abitazione), e nel caso di due unità immobiliari, che pur avendo lo stesso dato catastale, devono necessariamente essere separate (es. unico subalterno su due piani distinti). L AFFERENZA invece sarà indicata qualora una specifica unità immobiliare sia catastalmente censita come afferente ovvero graffata ad un altra particella (o subalterno) catastale. 24. una volta inseriti i dati richiesti, procedere al salvataggio degli stessi facendo clic sul tasto Inserisci vedi figura 40. È importante notare che il livello unità immobiliare prevede il doppio salvataggio (per il dato catastale e per l intero livello come indicato nel successivo punto 27) ; 25. la stessa operazione deve essere fatta per il campo VINCOLO BENI CONFISCATI, che comporta il riconoscimento sull immobile della relativa limitazione posta dall Agenzia Nazionale per i Beni Confiscati alle mafie ed alla criminalità organizzata; 26. il campo editabile ALTRI VINCOLI, dovrà essere compilato con l elenco degli eventuali altri vincoli posti sull edificio (es. sismico, idrogeologico, aeroportuale, ecc. CFR. Glossario per l elenco completo dei Vincoli); 27. il campo Note non è obbligatorio, ma se ne consiglia la compilazione, per una migliore rappresentazione dello stato dell unità immobiliare, inserendo, per esempio, informazioni relative ad eventuali disallineamenti fra i dati immessi (non conformità catastale, ovvero procedura in atto per decreto di vincolo, ecc.). A questo punto la compilazione del livello è terminata: 28. compilati tutti i campi sopra indicati, si dovrà procedere al salvataggio del livello appena creato e delle informazioni appena inserite; Figura fare clic sul tasto Salva nella lista delle azioni nella sezione destra dello schermo (figura 41); 30. nella lista degli immobili apparirà il livello creato per l Unità (figura 42). ATTENZIONE: LA MANCANZA DI SALVATAGGIO DELLE INFORMAZIONI E LA NAVIGAZIONE IN UN QUALSIASI ALTRO PUNTO DEL SISTEMA, COMPORTERÀ LA TOTALE PERDITA DEL LAVORO FINO AD AL- LORA ESEGUITO! PER QUALUNQUE DUBBIO IN MERITO AI CONTENUTI DELLE INFORMAZIONI DA INSERIRE, SI CONSIGLIA VIVAMENTE DI CONSULTARE IL GLOSSARIO - SEZIONE 2 DELLA GUIDA- AL FINE DI RIDURRE I TEMPI DI INSERIMENTO GRAZIE ANCHE AL SISTEMA DI HELP ON LINE DISPONIBILE. Pagina 40 di 65

42 Anche in questo caso sarà possibile eseguire operazioni uguali a quelle appena descritte, come: GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei - modificare i dati immessi (ricordare sempre di salvare ad avvenuta modifica); - annullare le operazioni in corso; - eliminare i livelli creati, previa eliminazione dei rispettivi sottolivelli. L ANAGRAFICA IMMOBILIARE E LA RELATIVA CODIFICA PER LA PARTE EDIFICATA E STATA COM- PLETATA CON SUCCESSO: IL CODICE FINALE COR- RETTAMENTE INSERITO PRESENTERÀ LA SEGUENTE STRINGA: H501_001A_U_P00_001 È facile definire le ulteriori possibilità di codifica in virtù delle specifiche caratteristiche immobiliari oggetto di successiva analisi. Per avere certezza che la codifica di ogni singolo albero è stata puntualmente effettuata, dovrebbe apparire una stringa di codice identica nella struttura a quella sopra riportata: ciò vuol dire che i singoli parametri sono stati correttamente inseriti. h. 7 step: creazione livello Porzione di terreno Figura 42 La porzione di terreno deve essere trattata alla stregua di una unità in quanto costituisce l ultimo anello della catena anagrafica immobiliare; deve essere inserita direttamente sotto il livello Complesso perché sua componente. Devono considerarsi Porzioni di terreno tutte le aree agricole e/o scoperte, che abbiano un proprio identificativo catastale rilevabile dal Catasto Terreni. N.B.: QUALORA LA PORZIONE DI TERRENO NON ABBIA UN REDDITO DOMINICALE ED AGRARIO, INDICARE O,OO. Figura In questo caso, accertiamoci di aver selezionato il livello superiore corretto, ovvero COMPLESSO (H501_001 COMPLESSO 1); 2. fare clic sul pulsante INSERISCI sulla destra dello schermo, nel menù azioni (figura 43); 3. apparirà la schermata in figura 44, con le caratteristiche a noi ben note e selezioniamo PORZIONE TERRENO ; Pagina 41 di 65

43 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei Figura la successiva schermata è come quella riportata in figura 45; 5. inseriamo il campo obbligatorio CODICE (H501_002_T001), utilizzando il carattere _. Fate attenzione che il codice riferito al complesso sia divenuto 002 : tale specifica è necessaria per verificare che si sta censendo un diverso immobile; infatti abbiamo inserito il Complesso 2 cui è asservito un cortile esterno. La codifica è corretta; 6. gli unici campi che non sono stati ancora trattati sono DESTINAZIONE RURALE ed EDIFI- CABILE : il primo, indicherà l utilizzo agricolo. Il campo EDIFICABILE, invece, indicherà se quella porzione di terreno è classificato come tale dai piani urbanistici; Figura stessa operazione per il check VINCOLO BENI CONFISCATI, la cui selezione indica la limitazione posta dall Agenzia Nazionale per i Beni Confiscati alle mafie ed alla criminalità organizzata ; 8. il campo editabile ALTRI VINCOLI, dovrà essere compilato con l elenco degli eventuali altri vincoli posti sull edificio (es. sismico, idrogeologico, aeroportuale, ecc. vedi Glossario per l elenco completo dei Vincoli); Pagina 42 di 65

44 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei Tutti gli altri campi per aspetto e tipologia d inserimento, sono identici a quelli previsti per l inserimento dell unità immobiliare. A questo punto la compilazione del livello è terminata. 9. compilati tutti i campi sopra indicati, si dovrà procedere al salvataggio del livello appena creato e delle informazioni appena inserite; 10. fare clic sul tasto Salva nella lista delle azioni nella sezione di destra sullo schermo (figura 46); 11. apparirà nella lista degli immobili il livello creato per la Porzione di terreno (figura 47). Figura 46 ATTENZIONE: LA MANCANZA DI SALVATAGGIO DELLE INFORMAZIONI E LA NAVIGAZIONE IN UN QUALSIASI ALTRO PUNTO DEL SISTEMA, COMPORTERÀ LA TOTALE PERDITA DEL LAVORO FINO AD AL- LORA ESEGUITO! PER QUALUNQUE DUBBIO IN MERITO AI CONTENUTI DELLE INFORMAZIONI DA INSERIRE, SI CONSIGLIA VIVAMENTE DI CONSULTARE IL GLOSSARIO - SEZIONE 2 DELLA GUIDA- AL FINE DI RIDURRE I TEMPI DI INSERIMENTO GRAZIE ANCHE AL SISTEMA DI HELP ON LINE DISPONIBILE. Anche in questo caso sarà possibile eseguire operazioni parallele a quelle appena sopra descritte, come - modificare i dati immessi (ricordare sempre di salvare ad avvenuta modifica); - annullare le operazioni in corso; - eliminare i livelli creati, previa l eliminazione dei rispettivi sottolivelli. L ANAGRAFICA IMMOBILIARE E LA RELATIVA CODIFICA PER LA PARTE EDIFICATA E STATA COMPLETATA CON SUCCESSO: IL CODICE FINALE CORRETTAMENTE INSERITO PRESENTERÀ LA SE- GUENTE STRINGA: H501_002_T001 Figura 47 Pagina 43 di 65

45 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei 7. Inserimento dei documenti per ciascun livello e categoria L obiettivo della VOL è quello di raccogliere tutta la documentazione, necessaria o semplicemente utile, per il passaporto immobiliare ovvero, descrivere e rappresentare compiutamente l immobile nell ambito delle varie categorie ( l elenco completo e le specifiche sono indicate nell Allegato D) e redigere l Analisi Documentale che è la base per la definizione della Due Diligence Tecnica Immobiliare per cui l Operatore dovrà inserire tutti quei documenti, anche se non obbligatori, che, in relazione al tipo di immobile, servono al raggiungimento dell obiettivo di valorizzazione. VOL prevede: campi obbligatori (evidenziati in giallo) che devono, in tutti i casi, contenere dei documenti; se non esistono documenti specifici, al fine di consentire all Operatore di proseguire nelle attività di compilazione della VOL, deve essere inserita un apposita dichiarazione che motivi il perché non vi sono documenti pertinenti; campi consigliati (evidenziati in celeste) nei quali inserire l ulteriore documentazione che, in relazione alla tipologia dell immobile trattato ed alle finalità della VOL, potrebbe essere ritenuta necessaria; altri campi (non evidenziati) nei quali inserire l ulteriore documentazione necessaria/utile per una più completa identificazione/descrizione dell immobile. L inserimento dei documenti, relativi alle categorie e sottocategorie di cui all Allegato D della Guida - dovrà essere effettuato per ciascuno dei livelli ( complesso, edificio, etc., vedi Punto 5 della Guida Operativa) come di seguito indicato: a livello di Complesso: deve essere inserita la documentazione riguardante il complesso nel suo insieme; a livello di Edificio: deve essere inserita la documentazione riguardante esclusivamente il singolo edificio; a livello di Terreno: deve essere inserita la documentazione riguardante esclusivamente il terreno; a livello di Scala e di Piano: deve essere inserita la documentazione riguardante esclusivamente la scala o il piano; a livello di Unità: deve essere inserita la documentazione riguardante esclusivamente le singole unità. I documenti inseriti, costituiscono il fascicolo dell immobile, e servono ad elaborare l Analisi Documentale (vedi Punto 8D della Guida) utilizzando il campo editabile per descrivere e rappresentare in tutti i dettagli l immobile sulla base di ciascuna categoria. Per l elenco completo delle Categorie e delle rispettive sottocategorie si rimanda all Allegato D della Guida. Di seguito sono specificati, per ciascuna Categoria i documenti da inserire riferiti a ciascun livello ( ndr. Complesso, Edificio, Unità, etc.). A fianco di ciascuna Categoria è indicata la numerazione rinvenibile nell Allegato D, al fine di facilitare la lettura e le conseguenti attività di compilazione dei rispettivi campi. CATEGORIA STATO DI FATTO ( da A 109 ad H vedi Allegato D) A livello di Complesso devono essere inseriti i documenti che si riferiscono al complesso nel suo insieme, di massima: Pagina 44 di 65

46 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei - la cartografia d inquadramento generale sia a livello regionale che a livello locale sia aerea che stradale; - le foto esterne dell insieme del complesso; - la rappresentazione dell area nel suo insieme; - le planimetrie dei piani dell intero complesso compresi, se esistenti, prospetti e sezioni; - la foto rappresentativa del complesso, eventualmente aerea, in formato.jpg che sarà inserita, in automatico, nella Descrizione Documentale. A livello di Edificio deve essere inserita la documentazione che si riferisce in modo specifico all edificio, di massima: - la cartografia d inquadramento aerea nell ambito del complesso; - le foto esterne dell edificio e le foto interne dello stesso riguardanti parti ed impianti comuni; - la rappresentazione dell area di dettaglio dell edificio e delle sue pertinenze; - la foto del prospetto principale dell edificio in formato.jpg che sarà inserita, in automatico, nell eventuale Descrizione Documentale. A livello di Unità deve essere inserita la documentazione che si riferisce alla singola unità, di massima: - le foto interne dell unità finalizzate ad una descrizione visiva dello stato di manutenzione e delle finiture delle unità stessa; - la planimetria dell unità compresi eventuali dettagli se esistenti ovvero lo stralcio della stessa qualora già inserita a livello di complesso; - la foto rappresentativa dell unità in formato.jpg che sarà inserita, in automatico, nell eventuale Descrizione Documentale. A livello di Terreni deve essere inserita la documentazione che si riferisce al terreno, di massima: - la cartografia d inquadramento aerea nell ambito del complesso; - le foto del terreno con gli eventuali dettagli significativi; - la planimetria di dettaglio dell area, ovvero lo stralcio della stessa qualora già inserita a livello di complesso; - la foto rappresentativa dell area in formato.jpg che sarà inserita, in automatico, nell eventuale Descrizione Documentale. Ai livelli di Scala e Piano devono essere inseriti solo i documenti che riguardano questi due livelli, in genere non vi è una specifica documentazione pertinente solo a questi livelli, salvo eventuali fotografie di dettaglio, mentre per le planimetrie possono bastare quelle inserite a livello di complesso salvo che non vi siano dei dettagli specifici da evidenziare. Nella sottocategoria Stato di fatto per Due Diligence potrà essere inserita (solo per il livello complesso) una relazione descrittiva riportante le caratteristiche dell immobile con riferimento ai vari livelli ed ai documenti inseriti in modo che la relazione comprenda una sommaria descrizione del complesso/edificio/unità (tipologia, ubicazione, epoca di costruzione, numero degli edifici, numero delle scale, numero dei piani per ogni edificio, numero delle unità, ecc ). CATEGORIA DESCRIZIONE ARCHITETTONICA ( da A 116 a G 122 vedi Allegato D) In questa categoria deve essere inserita la descrizione e l eventuale documentazione esistente relativa alle caratteristiche costruttive dell immobile, articolata per i vari livelli; i campi non sono obbligatori, tuttavia per gli immobili di recente costruzione la documentazione risulta necessaria. Pagina 45 di 65

47 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei La documentazione deve essere inserita nel relativo livello di appartenenza mentre la descrizione delle caratteristiche costruttive del complesso/edificio/unità, sempre necessaria in mancanza di documenti specifici, può essere unica e può essere inserita nel campo Descrizione Architettonica per Due Diligence del livello complesso. CATEGORIA CONSISTENZA (da A 123 a C 125 vedi Allegato D) Le superfici devono essere calcolate ed articolate come dettagliatamente indicato nell Allegato Operativo al Vademecum. A livello di Complesso devono essere inserite le consistenze dell intero complesso nel suo insieme; può anche essere allegato un prospetto riassuntivo di tutte le superfici dei singoli sottolivelli purché da detto prospetto emergano i totali delle superfici significative dell intero complesso tra le quali anche quelle da inserire in fase di creazione del livello stesso. A livello di Edificio devono essere inserite le consistenze che riguardano il singolo edificio; può anche essere allegato un prospetto riassuntivo di tutte le superfici dei singoli sottolivelli purché emergano i totali delle superfici significative dell edificio tra le quali anche quelle da inserire in fase di creazione del livello stesso. A livello di Unità devono essere inserite le consistenze che riguardano la singola unità tra le quali anche quelle da inserire in fase di creazione del livello stesso; può anche essere inserito uno stralcio di un prospetto di un livello superiore purché siano evidenziate le superfici interessate. A livello di Terreni devono essere inserite le consistenze che riguardano il terreno; può anche essere inserito uno stralcio di un prospetto di un livello superiore purché siano evidenziate le superfici interessate. Ai livelli di Scala e Piano devono essere inserite le consistenze che riguardano questi due livelli; può anche essere inserito uno stralcio di un prospetto di un livello superiore purché siano evidenziate le superfici interessate. Nel campo Consistenze per Due Diligence potrà essere inserita (solo per il livello complesso) una relazione riassuntiva delle superfici significative nel loro insieme e/o il prospetto riepilogativo con l articolazione dei totali ai vari livelli. CATEGORIA VINCOLI ( da A 126 a M 227 vedi Allegato D ) A livello di Complesso deve essere inserita la documentazione relativa a tutti i vincoli che gravano sull intero complesso compresa quella relativa a vincoli che, eventualmente, potrebbero gravare solo su parte di esso (edificio/unità/terreno). Essendo sostanzialmente tutti campi obbligatori qualora uno o più vincoli non interessino l immobile vanno comunque inserite le risposte negative dei vari Enti preposti alla tutela del vincolo, ovvero, un apposita dichiarazione attestante che, a seguito di ricerche effettuate, quel tipo di vincolo non grava sull immobile. A livello di Edificio deve essere inserita la documentazione relativa ai vincoli che gravano esclusivamente sull edificio. A livello di Unità deve essere inserita la documentazione relativa ai vincoli che gravano esclusivamente l unità. A livello di Terreni deve essere inserita la documentazione relativa ai vincoli che gravano esclusivamente sul terreno. Ai livelli di Scala e Piano non si prevede l inserimento di documenti relativi ai vincoli in quanto è improbabile che siano presenti dei vincoli relativi esclusivamente a questi due livelli. Nel campo Vincolo per Due Diligence potrà essere inserita una relazione riassuntiva dei vincoli insistenti sul complesso/edificio/unità/terreno facendo particolare attenzione e riferimento ai vincoli di cui al Dlgs n.42/2004 parte I e II (ex L.1089/39) che, per gli immobili di proprietà di Enti pubblici di epoca di costruzione superiore a 70 anni, prevede l obbligo, prima di un eventuale vendita, della Verifica di Interessa Culturale da parte del MIBAC con l esplicito benestare alla vendita se risultanti di interesse culturale. Pagina 46 di 65

48 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei CATEGORIA NOTARILE/LEGALE (da A 1 a L 108 vedi Allegato D) A livello di Complesso deve essere inserita la documentazione relativa a tutti gli atti di provenienza, costituzione di diritti/servitù/etc che si riferiscono all intero complesso ed a quelli che, eventualmente, si riferiscono solo a parte di esso (edificio/unità/terreno). Essendo sostanzialmente tutti campi obbligatori qualora per una o più sottocategorie non siano presenti dei documenti specifici dovrà essere inserita un apposita dichiarazione attestante che, a seguito di ricerche effettuate, quel tipo di atto non esiste. A livello di Edificio deve essere inserita la documentazione relativa esclusivamente all edificio. A livello di Unità deve essere inserita la documentazione relativa esclusivamente all unità. A livello di Terreni deve essere inserita la documentazione relativa esclusivamente al terreno. Ai livelli di Scala e Piano non si prevede l inserimento di documenti in quanto è improbabile che ve ne siano relativi esclusivamente a questi due livelli. Nel campo Descrizione Notarile/Legale per Due Diligence potrà essere inserita (solo per il livello complesso) una relazione riassuntiva dei vari atti relativi all immobile con la descrizione degli stessi in relazione alle varie sottocategorie ed ai vari livelli. CATEGORIA SITUAZIONE CATASTALE ( da A 23 a G 29 vedi Allegato D) A livello di Complesso devono essere inseriti i documenti che si riferiscono al complesso nel suo insieme, pertanto: - al Catasto Terreni l estratto di mappa con il contorno delle particelle interessate, le visure storiche delle particelle, eventuali tipi mappali/frazionamenti, etc.; - al Catasto Fabbricati gli elenchi immobili delle particelle, gli elaborati planimetrici, le visure storiche delle particelle/subalterni interessati dai BCNC; per conservare l unitarietà della documentazione relativa al complesso a questo livello devono essere inserite anche le schede/denunce di tutte le unità immobiliari, eventualmente raccolte in un unico file. A livello di Edificio deve essere inserita la documentazione che si riferisce in modo specifico all edificio tra la quale: - al Catasto Terreni l estratto di mappa con il contorno della/e particella/e interessata/e e relativa/e visura/e storica/e, eventuali tipi mappali/frazionamenti, ecc. ; - al Catasto Fabbricati gli elenchi immobili delle particelle, gli elaborati planimetrici, le visure storiche delle particelle/subalterni interessati dai BCNC dell edificio, le schede/denunce di tutte le unità immobiliari comprese nell edificio e le relative visure storiche, etc. A livello di Unità deve essere inserita la documentazione che si riferisce alla singola unità tra la quale: - al Catasto Terreni l estratto di mappa che evidenzi la/e particella/e interessata/e e relativa/e visura/e storica/e; - al catasto Fabbricati le schede/denunce della singola unità immobiliare e la visura storica della stessa, nei casi in cui le denunce catastali comprendano più unità immobiliari deve essere inserita la copia integrale della denuncia (DOCFA) oltre alla singola scheda dell unità interessata. A livello di Terreni deve essere inserita la seguente documentazione: - Catasto Terreni l estratto di mappa che evidenzi la/e particella/e interessata/e e relativa/e visura/e storica/e oltre agli eventuali Tipi di Frazionamento/Mappali che identificano il terreno, etc ; Pagina 47 di 65

49 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei - Catasto Fabbricati le schede/denunce delle singole unità immobiliari ove presenti, ovvero l elaborato planimetrico qualora trattasi di aree urbane o similari o aree condominiali comprese tra i BCNC ( beni comuni non censibili) e le relative visure storiche. Ai livelli di Scala e Piano devono essere inseriti solo i documenti che riguardano questi due livelli, in genere non vi è una specifica documentazione catastale pertinente, vi potrebbe comunque essere l elaborato planimetrico riportante qualche specifico BCNC ( beni comuni non censibili). La Descrizione Catastale per Due Diligence, non è un campo obbligatorio in quanto, come sopra indicato, potrà essere redatta in sede di analisi documentale; deve contenere la descrizione dell immobile con il dettaglio dei dati catastali delle singole unità immobiliari che ne fanno parte, evidenziando, tra l altro, la conformità o meno delle schede catastali con lo stato di fatto dei luoghi. CATEGORIA SITUAZIONE URBANISTICA (da A 5 a L 17 vedi Allegato D) A livello di Complesso deve essere inserita la documentazione urbanistica relativa all intero complesso e quella che, eventualmente, riguarda solo parte di esso (edificio/unità/terreno). In questa categoria, per gli immobili già ricompresi nei piani ( territoriali, urbanistici, etc.) è necessario che venga inserito il Certificato di destinazione urbanistica dal quale si rilevano le aree edificabili potenziali o in ampliamento (cubatura residua ancora da sfruttare), ovvero l immobile esistente è da demolire e ricostruire, in tal caso sarà necessario completare la documentazione anche per le altre sottocategorie. A livello di Edificio deve essere inserita l eventuale documentazione urbanistica relativa al solo edificio qualora il PRG preveda destinazioni differenti nell ambito dell intero complesso. A livello di Unità non si prevede l inserimento di documenti relativi alla situazione urbanistica in quanto è improbabile che siano presenti i documenti relativi esclusivamente a questo livello. A livello di Terreni deve essere inserita la documentazione urbanistica relativa al solo terreno qualora il PRG preveda destinazioni differenti nell ambito dell intero complesso. Ai livelli di Scala e Piano non si prevede l inserimento di documenti relativi alla situazione urbanistica in quanto è improbabile che siano presenti i documenti relativi esclusivamente a questi due livelli. La Destinazione Urbanistica per Due Diligence si deve riferire al complesso nel suo insieme; qualora il PRG preveda destinazioni differenti la documentazione deve riportare il dettaglio suddiviso per le varie zone. La relazione, nei casi in cui il PRG lo preveda, deve indicare tutte le possibilità di valorizzazione dell'immobile quali le ulteriori possibilità edificatorie, le possibilità di trasformazione dei sottotetti, i cambi d'uso, l iter di approvazione di eventuali provvedimenti edilizi, l eventuale inclusione di aree in zone soggette ad espropri, etc In caso di aree edificabili o di immobili da demolire e ricostruire, deve contenere il dettaglio qualitativo e quantitativo della trasformazione prevista. CATEGORIA SITUAZIONE EDILIZIA ( da A 135 a G 141 vedi Allegato D) A livello di Complesso deve essere inserita la documentazione edilizia riferita all intero complesso e quella che, eventualmente, interessa solo parte di esso (edificio/unità/terreno) in modo da avere una raccolta unitaria dell intera documentazione. A livello di Edificio deve essere inserita la documentazione edilizia relativa esclusivamente all edificio. A livello di Unità deve essere inserita la documentazione edilizia relativa esclusivamente all unità. Pagina 48 di 65

50 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei A livello di Terreni deve essere inserita la documentazione edilizia relativa esclusivamente al terreno. Ai livelli di Scala e Piano non si prevede l inserimento di documenti edilizi in quanto è improbabile che ve ne siano specifici per questi due livelli, tuttavia, ad esempio nel caso della realizzazione di un ascensore, questa pratica edilizia potrebbe interessare una scala specifica e, pertanto, deve essere inserita in questo livello. Nel campo Situazione Edilizia per Due Diligence potrà essere inserita una relazione riassuntiva della situazione edilizia in generale con l elenco di tutti i provvedimenti edilizi che giustificano l'attuale stato di fatto dell'immobile. Detta relazione deve evidenziare eventuali carenze documentali, ovvero, la conformità/non conformità dello stato di fatto rispetto alla documentazione edilizia presente e, ove necessiti, deve elencare le modalità di regolarizzazione delle difformità riscontrate. CATEGORIA SITUAZIONE AMBIENTALE (da A 143 a E 147 vedi Allegato D) In questa categoria devono essere inseriti i relativi documenti, anche con riferimento alle leggi in vigore, suddivisi in base al livello cui si riferiscono, dando prevalenza al livello di complesso ed inserendo nei livelli inferiori solo i documenti di pertinenza dei rispettivi livelli. Nel campo Situazione Ambientale per Due Diligence potrà essere inserita una relazione che riporti un commento ai documenti inseriti, ovvero, i motivi di assenza o di non necessità della documentazione (ad esempio non esistono documenti, non esistono criticità, l immobile non è sottoposto, etc ). Per gli immobili industriali sia in attività che non, deve essere, in ogni caso, predisposta una specifica relazione illustrativa della situazione (presenza di eternit, rischi di infiltrazione nel sottosuolo, etc ) anche con una ricerca storica delle attività che si sono svolte nel tempo. CATEGORIA STRUTTURE ( da A 148 a H 155 vedi Allegato D) In questa categoria devono essere inseriti i relativi documenti, in particolar modo per gli immobili di recente costruzione/ristrutturazione, anche con riferimento alle leggi in vigore ed alla necessità di verifica strutturale nelle zone a rischio sismico, suddivisi in base al livello di riferimento dando prevalenza al livello di complesso ed inserendo nei livelli inferiori solo i documenti di pertinenza di questi livelli. Nel campo Situazione Strutturale per Due Diligence potrà essere inserita una relazione che riporti un commento ai documenti inseriti, ovvero, i motivi di assenza o di non necessità della documentazione (ad esempio non esistono documenti, non esistono criticità, la verifica strutturale non necessita, etc ). CATEGORIA PREVENZIONE INCENDI ( da A 30 a H 156 vedi Allegato D) In questa categoria devono essere inseriti i relativi documenti, anche con riferimento alle leggi in vigore, suddivisi in base al livello di riferimento dando prevalenza al livello di complesso ed inserendo nei livelli inferiori solo i documenti di pertinenza di questi livelli. Nel campo Situazione Prevenzione Incendi per Due Diligence potrà essere inserita una relazione che riporti un commento ai documenti inseriti, ovvero, i motivi di assenza o di non necessità della documentazione (ad esempio non esistono documenti specificandone il motivo, non esistono criticità, non vi sono unità immobiliari soggette a prevenzione incendi, etc ). CATEGORIA IMPIANTI ( da A 36 a H 157 vedi Allegato D) In questa categoria devono essere inseriti i relativi documenti in particolar modo per gli immobili di recente costruzione/ristrutturazione, anche con riferimento alle vigenti norme, suddi- Pagina 49 di 65

51 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei visi in base al livello di riferimento e dando prevalenza al livello di complesso ed inserendo nei livelli inferiori solo i documenti di loro pertinenza. Nel campo Situazione degli Impianti per Due Diligence potrà essere inserita una relazione che riporti un commento ai documenti inseriti, ovvero, i motivi per i quali la documentazione è assente o non necessaria (ad esempio non esistono documenti, non esistono criticità, non vi sono impianti, l immobile è sostanzialmente inagibile/inabitabile e gli impianti non sono certificabili, etc ). CATEGORIA SICUREZZA ( da A 60 a I 164 vedi Allegato D) In questa categoria devono essere inseriti i relativi documenti in particolar modo per gli immobili di recente costruzione/ristrutturazione ed anche per gli immobili di vecchia costruzione con riferimento alle leggi in vigore che ne obbligano l adeguamento, suddivisi in base al livello di riferimento dando prevalenza al livello di complesso ed inserendo nei livelli inferiori solo i documenti di pertinenza di questi livelli. Nel campo Situazione Inerente la Sicurezza per Due Diligence potrà essere inserita una relazione a commento dei documenti inseriti ed un analisi delle criticità esistenti in luogo con l elenco delle opere necessarie per l adeguamento. CATEGORIA ALTRA DOCUMENTAZIONE E AUTORIZZAZIONI ( da A 165 a O 238 vedi Allegato D) Questa categoria è residuale rispetto alle altre ed oltre alle sottocategorie indicate nell allegato D alla VOL potrebbe contenere altra ulteriore specifica documentazione ed indicazioni da riscontrare caso per caso utili ad una maggiore descrizione della situazione complessiva dell immobile. Nel campo Situazione Altra Documentazione e Autorizzazioni per Due Diligence potrà essere inserita una relazione che descrive la situazione della documentazione inserita e, ove necessario, indichi le motivazioni dell eventuale mancanza di documentazione. CATEGORIA SITUAZIONE LOCATIVA ( da A 177 a E 181 vedi Allegato D) A livello di Complesso deve essere inserita la documentazione di carattere locativo riferita all intero complesso (è il caso di un unico contratto di locazione) e quella che, eventualmente, interessa solo parte di esso (edificio/unità/terreno) in modo da avere una raccolta unitaria dell intera documentazione. A livello di Edificio deve essere inserita la documentazione di carattere locativo relativa esclusivamente all edificio (è il caso di un contratto di locazione unico per l edificio). A livello di Unità deve essere inserita la documentazione di carattere locativo relativa esclusivamente all unità. A livello di Terreni deve essere inserita la documentazione di carattere locativo relativa esclusivamente al terreno. Ai livelli di Scala e Piano non si prevede l inserimento di documenti di carattere locativo in quanto è improbabile che ve ne siano specifici per questi due livelli. Nel campo Situazione Locativa per Due Diligence potrà essere inserito un prospetto riepilogativo di tutte le locazioni in essere all interno del complesso comprendendo in esso gli sfitti, le occupazioni, etc con il dettaglio delle specifiche caratteristiche di ogni contratto (decorrenza, scadenza, canone, contenziosi, disdette, etc ) indicando le eventuali criticità nello stesso prospetto o in separata relazione. CATEGORIA SITUAZIONE FISCALE IMMOBILIARE ( da A 182 a I 190 vedi Allegato D) Pagina 50 di 65

52 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei In questa categoria devono essere inseriti i documenti relativi a questa tematica, suddivisi in base al livello di riferimento dando prevalenza al livello di complesso ed inserendo nei livelli inferiori solo i documenti di pertinenza esclusiva di questi livelli. Nel campo Situazione Fiscale Immobiliare per Due Diligence potrà essere inserita una relazione che riporti un commento ai documenti inseriti ed un analisi della situazione con riferimento alle imposte più comuni (IMU, occupazione suolo pubblico, smaltimento rifiuti, ecc ). È utile anche fare riferimento al regime fiscale a cui dovrà essere assoggettato l eventuale atto di vendita (IVA piuttosto che Imposta di Registro). È necessario anche evidenziare eventuale contenziosi in essere. CATEGORIA CONTRATTI DI APPALTO ( da A 191 a M 201 vedi Allegato D) In questa categoria devono essere inseriti i documenti relativi a questa tematica in particolar modo per gli immobili regolarmente utilizzati, suddivisi in base al livello di riferimento dando prevalenza al livello di complesso ed inserendo nei livelli inferiori solo i documenti di pertinenza di questi livelli. Nel campo Situazione Contratti per Due Diligence potrà essere inserita una relazione che riporti una descrizione della modalità di gestione dei servizi dell immobile ed un elenco dei contratti di appalto in essere con particolare riferimento ai contratti che, in caso di vendita, devono essere trasferiti all acquirente. CATEGORIA MANUTENZIONI ( da A 202 a F 206 vedi Allegato D) In questa categoria devono essere inseriti i documenti relativi a questa tematica in particolare quelli relativi alle manutenzioni significative eseguite negli ultimi anni (3/5 anni) inserendo anche eventuali documenti per opere di manutenzione programmate già iniziate o da iniziare, suddivisi in base al livello di riferimento dando prevalenza al livello di complesso ed inserendo nei livelli inferiori solo i documenti di pertinenza di questi livelli. Nel campo Manutenzioni per Due Diligence potrà essere inserita una relazione che riporti un commento ai documenti inseriti ed una descrizione della situazione manutentiva dell immobile con in evidenza le criticità di maggiore rilevanza/urgenza. Nel caso di immobili inabitabili o inagibili la descrizione deve indicare le cause principale dell inagibilità che può comprendere l intero immobile o soltanto parte di esso (edificio/unità/terreno). Nel prospetto che segue è riportato il dettaglio dei documenti da inserire nei campi obbligatori (in giallo) e nei campi consigliati (in celeste), come in appresso elencati: Pagina 51 di 65

53 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei 8. Lo strumento della Metrica Probatoria a. Premesse Completata la fase costituita dalla costruzione della codifica e dall inserimento dell anagrafica del patrimonio, l Ente dovrà provvedere ad inserire la documentazione che il sistema, di volta in volta, richiede; ciò consentirà di ottenere il passaporto immobiliare attestante, fra l altro, la regolarità e la commerciabilità del bene oggetto di Valorizzazione. Al fine di verificare la presenza del dato, la sua correttezza e garantire l integrità dei documenti e dei dati, è stato concepito lo strumento della METRICA PROBATORIA con il preciso scopo di evitare l errore umano. Si tratta di un processo innovativo di validazione del documento immesso (sia esso una scansione o un file che riproduce il documento richiesto), che si effettua utilizzando le informazioni ed i dati rilevabili all interno del documento stesso. In altre parole, qualora l Operatore inserisse un documento errato, all atto del caricamento in VOL, ed il sistema non avesse un filtro attivo di controllo, l incongruenza o l errore non sarebbero evidenziati. Proprio per evitare ciò è stato concepito il processo di metrica probatoria che prevede l attività a cura di due differenti figure: 1. l Operatore e 2. il Responsabile della Procedura i cui ruoli sono definiti nel Regolamento di accesso ed utilizzo della procedura informatica Valorizzazione On line- scaricabile dal Portale VOL), e cioè: i) l Operatore, è il soggetto individuato dall Ente che provvede al caricamento materiale dei dati, documenti ed informazioni, richiesti dal sistema; ii) il Responsabile del procedimento, è il soggetto individuato dall Ente che verificherà e confermerà la correttezza dei dati, documenti ed informazioni inserite negli appositi campi/categorie. Quindi il compito affidato all Operatore è quello di inserire materialmente il documento e/o il dato e/o l informazione richiesta nell apposito campo (come illustrato dall help on line che apparirà); effettuato il caricamento il Responsabile, dovrà validare, carte alla mano, la coerenza dei documenti/dati/informazioni, caricati dall Operatore, inserendone i requisiti che la stringa della Metrica probatoria richiederà, e sostituire i documenti/dati/informazioni non pertinenti, caricando quelli corretti. Effettuata l operazione il Responsabile validerà il contenuto relativo al campo/categoria appena lavorato. Lo strumento della metrica probatoria è fondamentale per i campi in giallo in quanto impongono l inserimento dei documenti obbligatori richiesti dalla procedura VOL. Come si sviluppa la metrica probatoria: Il sistema richiede all Operatore, all atto di inserimento dei documenti, di immettere dei TAG identificativi (es. data, protocollo, etc.) rilevabili dal documento cartaceo. Dopo aver inserito i documenti, nella successiva fase di conferma, GRETA chiede all Operatore di re-inserire gli stessi dati di controllo, che vanno letti dai documenti digitali appena inseriti in VOL. Il Responsabile, invece il riscontro prendendo visione del documento cartaceo. Pagina 52 di 65

54 b. Navigazione nel fascicolo virtuale della VOL GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei Il presupposto di base per comprendere correttamente i successivi passaggi è quello di aver già inserito la descrizione anagrafica come richiesto dal sistema ( ed illustrato nelle precedenti sezioni della Guida). L analisi e l inserimento documentale, sono richiesti per i livelli di COMPLESSO, EDIFI- CIO e UNITÀ ovvero gli elementi che caratterizzano e dimensionano numericamente il patrimonio e per i quali sono richiesti da VOL i documenti che meglio li identificano. Clicchiamo sul livello COMPLESSO [1] e successivamente sull etichetta Allegati del Fascicolo [2]. Si aprirà una nuova schermata come in figura Figura 48 La nuova schermata rappresenta l elenco generico dei documenti che compongono la sezione Allegati del fascicolo e che sono presenti sotto tutti e tre i livelli citati. In tutti e tre i casi, i documenti sono suddivisi per macro categorie. Nel dettaglio: - Stato di fatto; - Descrizione architettonica; - Consistenza; - Vincoli; - Notarile/legale; - Situazione catastale; Pagina 53 di 65

55 - Situazione urbanistica; - Situazione edilizia; - Situazione ambientale; - Strutture; - Prevenzione incendi; - Impianti; - Sicurezza; - Altra documentazione e autorizzazioni (varie); - Situazione locativa; - Situazione fiscale immobiliare; - Contratti di appalto; - Manutenzioni. GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei Ognuna di queste categorie comprende, i documenti specifici che dovranno essere inseriti con l aiuto dell help on line che descriverà all utente il documento da reperire ed inserire all interno della categoria corrispondente. Per un migliore utilizzo si richiama l attenzione sulla lettura del Vademecum e degli allegati alla Guida operativa, in particolare Allegato D e D1, scaricabili dal Portale. c. Metrica Probatoria: inserimento dei documenti Cliccando sul livello Complesso e successivamente su Allegati del Fascicolo, appare la schermata in figura 48. Si precisa che i documenti evidenziati in giallo devono essere inseriti perché obbligatori; il mancato inserimento non consente di procedere nelle attività richieste dalla VOL. Quali sono i passaggi per l inserimento dei singoli documenti? Figura 49 Clicchiamo sul menù a tendina alla voce Tipologia. Si aprirà la schermata in figura 49, con la scelta della tipologia di documento. Consultiamo l allegato D che riporta integralmente Pagina 54 di 65

56 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei elenco dei documenti (come in figura 49) e consente di individuare il documento corretto da inserire nel campo corrispondente, con l aiuto dell help on line. Ad esempio se clicchiamo sulla tipologia Stato di fatto, il menù a tendina scomparirà e la tipologia scelta apparirà nel campo corrispondente; automaticamente il menù sottostante si auto dimensionerà per consentire la successiva scelta del documento. 1. Clicchiamo sul campo sottostante e scegliamo il documento corretto da inserire nel fascicolo. Nel nostro caso selezioneremo il documento Cartografia generale (figura 50). Figura 50 È opportuno evidenziare che la compilazione di questo campo è obbligatoria per due importanti motivi: 1. un dettaglio preciso e coerente, consentirà di individuare facilmente e velocemente il documento in futuro, anche quando il fascicolo sarà popolato da un numero consistente di documentazione; 2. il campo sarà utilizzato per processi futuri, finalizzato al corretto completamento della VOL. Pertanto, maggiore dettaglio sarà fornito nella nota, più saranno evidenziati gli elementi valorizzati. 2. Successivamente, compiliamo il campo Note sottostante (figura 51). Questo campo che descrive il documento inserito (obbligatorio) e conterrà tutte le informazioni di dettaglio (es. indicazione del tipo di cartografia, se PRG, aerofotogrammetria, planimetria di progetto, ecc. e in aggiunta saranno inserite informazioni quali ad esempio l Ufficio che ha rilasciato il certificato, la data di rilascio, il protocollo, ecc. di modo che se il documento deve essere rinnovato un apposito alert (preavviso) ne darà l avviso. Pagina 55 di 65

57 3. compiliamo il campo Decorrenza con la data corrispondente al documento in fase di inserimento. Il campo è obbligatorio (figura 52); 4. allo stesso modo, compiliamo il campo Scadenza. In questo caso GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei il campo non è obbligatorio, ma va compilato nel caso in cui il documento abbia una scadenza prevedibile. Il campo sottostante avviso consente di allertare il sistema (in termini di giorni) e monitora l eventuale approssimarsi della scadenza della validità del documento. Scaduto il termine di preavviso, il sistema invia un messaggio all operatore per procedere al rinnovo (figura 52). 5. clicchiamo sul tasto Scegli file evidenziato nel riquadro rosso in figura 52 e selezioniamo il documento digitalizzato da caricare; 6. dopo aver selezionato il file, clicchiamo sul link Carica il file posto subito a destra; Figura 51 Figura il file a questo punto non è ancora inserito; infatti dopo una prima memorizzazione, apparirà la schermata della figura 53. Si attiverà il processo di Metrica Probatoria con la sua prima fase, ovvero la determinazione dei requisiti attraverso i quali si validerà successivamente il documento; Figura inseriamo quanto richiesto, informazioni oggettive rilevabili direttamente dal documento; 9. compiliamo i campi con le informazioni clicchiamo sul tasto Conferma i valori inseriti (figura 53); 10. il file viene importato direttamente nelle corrispondenti riga e casella (figura 54); 11. a questo punto il primo livello del processo di Metrica probatoria si è concluso. Nel caso in cui il documento non sia corretto ed immesso per errore, si deve eliminare cliccando sul tasto rosso posto all estrema destra della riga (riquadro rosso figura 54); Pagina 56 di 65

58 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei Figura Successivamente deve essere validato il documento a cura del Responsabile, che non ha partecipato alla fase di inserimento del documento. 13. clicchiamo sul tasto posto all estrema destra della riga (figura 55). Apparirà una schermata apparentemente simile a quella usata dall Operatore (figura 53). La differenza è costituta dall ordine delle domande invertito, consentendo in questo modo di ridurre praticamente a zero l errore umano, obbligando l operatore a focalizzare l attenzione alle risposte da inserire (figura 56); Figura 55 Figura soltanto dopo aver inserito correttamente tutte le informazioni richieste, il documento sarà validato e importato definitivamente nel sistema. ATTENZIONE: dopo questo passo il documento non potrà più essere rimosso!! Alcuni accorgimenti ATTENZIONE - Per velocizzare la navigazione e consentire una facile consultazione dei documenti inseriti Il criterio NON sopra È POSSIBILE esposto è CARICARE un processo FILE standardizzato CON PESO SUPERIORE per l inserimento A 3,5 Mb; di tutta la documentazione assoggettata - I DOCUMENTI alla Metrica EVIDENZIATI Probatoria SONO all interno OBBLIGATORI del fascicolo E DEVONO virtuale dell immobile. ESSERE INSERITI. QUALORA NON Per tutta SIA la restante POSSIBILE documentazione, IN ASSOLUTO REPERIRE benché non UNO sia obbligatoria, DI QUESTI IL è buona CAMPO regola SARA utilizzarla RIEMPITO per CON evitare l errore L AUTODICHIARAZIONE umano ed avere un SU fascicolo CARTA corretto INTESTATA e completo. DELL ENTE ATTESTANTE I MOTIVI DELLA SUA MANCANZA O SOSTITUTIVA DEL DOCUMENTO STESSO. NON SONO AMMESSE NOTE INTERNE, DOCUMENTAZIONI NON VALIDATE DA PROFESSIONISTI O DA AVENTI TITOLO; - non sono ammessi file che non attestino la validità del documento attraverso la visione diretta di firme, timbri, bolli, ecc. (es. relazioni in formato word, tabelle excel, ecc.). Pagina 57 di 65

59 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei A completamento dell inserimento per ogni livello dei documenti obbligatori, la VOL sarà terminata e si potrà procedere alla trasmissione dell elaborazione della VOL a CDP. Consigliamo vivamente di effettuare continuamente il salvataggio dei file immessi nel sistema, cliccando sul tasto Salva posto nella barra delle azioni sulla destra dello schermo (figura 57). Infine, qualora si volesse inserire ulteriore documentazione, diversa da quella prevista nell elenco del fascicolo virtuale, è possibile procedere al caricamento nella sezione Allegati. Il procedimento è lo stesso, ma nessuno dei documenti che verranno caricati sarà assoggettato alla Metrica probatoria (figura 58). Figura 57 Figura 58 d. Analisi documentale e comunicazione a CDP Al termine del processo di Metrica Probatoria previsto per tutti i livelli indicati è necessario procedere all analisi qualitativa dei documenti ed alla redazione dell Analisi Documentale. Solo successivamente l attività svolta dall Ente potrà ritenersi conclusa per l invio a CDP che avvierà, pertanto, i processi di analisi e controllo delle attività svolte dall Ente e potrà formulare valutazioni in merito agli sviluppi di progetti futuri del bene ivi compresa la sua commercializzazione. La VOL consente la predisposizione e stampa dell Analisi Documentale che può essere: - unica per l intero complesso compresi tutti i sotto livelli (edificio-terreno-scala-unità); - per ogni singolo livello (ovvero per edificio/scala/piano/unità/terreno). In linea generale è preferibile la predisposizione di un'unica analisi documentale relativa al complesso nel suo insieme; l analisi frazionata è utile solo nel caso frazionamento altrimenti tale analisi può essere rinviata ad un secondo momento. Per la predisposizione dell analisi documentale frazionata è necessario l inserimento, ai vari livelli, anche di alcuni documenti che riguardano i livelli superiori facendo in modo che queste analisi documentali contengano anche i riferimenti essenziali al complesso nel suo insieme. L Analisi Documentale contiene due campi editabili per ogni categoria (uno prima ed uno dopo gli allegati) che sono la Descrizione e la Nota Ente nei quali, alla fine dell inserimento dei documenti, seguendo le indicazioni di cui all allegato E, si deve indicare e contenere essenzialmente per ogni categoria, nelle note, eventuali commenti/carenze/programmazione di completamento e quant altro. Pagina 58 di 65

60 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei Il campo descrizione può essere copiato dalle situazioni tematiche per Due Diligenze se già predisposte in fase di inserimento dei documenti nelle varie categorie della VOL. Sempre per categoria è possibile, inoltre, scegliere tra i documenti inseriti quelli da allegare all analisi, eliminando quelli che, seppur inseriti, non sono utili alla descrizione della situazione dell immobile. L Analisi Documentale è il risultato finale della VOL, deve descrivere e rappresentare la situazione dell immobile ad una certa data, nella sostanza costituisce la base per la redazione di una Due Diligence Tecnica Immobiliare; pertanto deve: - riepilogare i documenti necessari o semplicemente utili a rappresentare l immobile; - descrivere la situazione complessiva dell immobile con riferimento alle singole categorie ed ai relativi allegati; - evidenziare le criticità residue per le singole categorie. Detta analisi può essere aggiornata ogni qual volta sia utile come ad esempio nel caso dell integrazione di documenti aggiornati ovvero di inserimento di nuovi documenti. Procediamo passo per passo. 1. Clicchiamo sul tasto Amministra posto in alto sulla barra delle attività del sistema e, dopo l apertura del menù a tendina, clicchiamo su Analisi documentazione (figura 59); 2. si aprirà la schermata in figura 60 da cui è possibile procedere Figura 59 a due distinte operazioni: A. procedere ad una nuova stampa del riepilogo della documentazione inserita nel sistema; B. ricercare eventuali stampe già prodotte in precedenza per controlli potenziali. Figura 60 d.1 Creazione della stampa dell Analisi Documentale 1. Come primo passo procediamo con la creazione della stampa, ovvero il modello di raccolta dell Analisi documentale. Clicchiamo sul tasto Nuova stampa in figura 60. Si aprirà la schermata in figura 61; Pagina 59 di 65

61 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei 2. nel primo campo in alto della schermata Cerca stabile, digiteremo il codice catastale dell immobile (es. H223 per il Comune di Reggio Emilia) che avremo avuto l accortezza di inserire nel campo Nome all atto della creazione del livello Complesso ; 3. durante la digitazione del codice, apparirà una tendina con dei suggerimenti sul Complesso o sullo Stabile da analizzare (figura 61); 4. selezioniamo il livello di complesso (es. H223_001); 5. si auto compileranno i campi sottostanti con tutte le informazioni che in precedenza abbiamo caricato nella costituzione dell anagrafica. Si implementeranno anche i documenti che sono stati precedentemente caricati durante la fase di Metrica Probatoria ; Figura ogni macro categoria documentale, riporta nella parte superiore un campo note editabile, in cui devono essere riportate tutte le informazioni generiche che descrivono i documenti caricati; 7. nella parte centrale di ogni categoria documentale, sono riportati tutti i documenti precedentemente caricati. Per eliminare quelli che non si ritiene debbano entrare nella stampa finale dell Analisi Documentale, sarà necessario spuntare tutti i documenti cliccando sul box di selezione posto all estrema sinistra di ogni riga corrispondente al documento stesso; successivamente cliccare il tasto Elimina allegati selezionati posto al di sopra dell intera lista degli allegati; 8. è opportuno precisare che le note in corrispondenza dei file, sono quelle inserite durante la fascicolazione. In questa sede, è possibile modificarle; la modifica verrà riportata contestualmente nel campo note del fascicolo virtuale; 9. nella parte in basso ad ogni macro categoria di documento (figura 62), è presente il tasto Nuova Nota. La sua selezione, consentirà l inserimento di note ed aggiornamenti sullo stato documentale e sulle considerazioni che si producono a carico dell immobile. È importante notare che l aggiunta di note successive, non modifica quelle precedentemente inserite e non è possibile procedere all eliminazione. È CONSENTITA LA SOLA MODIFICA; ATTENZIONE Al termine di ogni singolo processo a carico delle singole macrocategorie, procedere al salvataggio delle operazioni cliccando sul tasto Salva, posto sulla destra dello schermo nella barra delle azioni. Pagina 60 di 65

62 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei Figura la procedura fin qui descritta è generica per ogni macro categoria di documenti; 11. a questo punto, è necessario procedere alla creazione della Stampa dei documenti che genererà un file pdf, che verrà automaticamente allegato fra i file del fascicolo documentale del complesso selezionato; 12. cliccare sul tasto Stampa come evidenziato nella figura 61; 13. apparirà un messaggio di notifica in merito al successo dell operazione di stampa. Il file viene contemporaneamente trasferito; 14. a questo punto si deve procedere alla validazione del documento appena prodotto. È NE- CESSARIO VALIDARE IL DOCUMENTO SOLO QUANDO SI È CERTI CHE TUTTA LA DOCUMENTAZIONE DELLA METRICA PROBATORIA SIA STATA COMPLETAMEN- TE INSERITA. 15. cliccare su Immobili posto nella barra di navigazione in alto; 16. selezionare il complesso appena trattato nell Analisi Documentale; 17. cliccare su Allegati del Fascicolo ; 18. in alto nella pagina, è presente il file pdf appena prodotto; 19. procedere alla validazione dello stesso cliccando sul tasto in figura 63; 20. il file verrà validato e non sarà più modificabile o rimovibile; Figura contestualmente, arriverà una comunicazione a CDP con la quale verrà notificato il fine caricamento della VOL di competenza dell Ente per quel complesso specifico; 22. eventuali modifiche o richieste di aggiornamento da parte di CDP arriveranno all Ente attraverso posta elettronica. Pagina 61 di 65

63 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei d.2 Modifica della stampa dell Analisi Documentale Durante le operazioni oppure su ririchiesta di CDP, è possibile che l Ente debba procedere all aggiornamento e/o alla modifica documentale o delle note all interno del fascicolo in pdf prodotto e validato. Precisando che non sarà comunque possibile modificare l ultima stampa prodotta, sarà invece possibile procedere alla creazione di una nuova stampa che non sostituirà la precedente ma si affiancherà ad essa. Per ognuna di esse, sarà riportata la data di creazione per un più facile reperimento. Procediamo passo per passo. Figura Clicchiamo sul tasto Amministra posto in alto sulla barra delle attività del sistema e, dopo l apertura del menù a tendina, clicchiamo su Analisi documentazione (figura 64); 2. si aprirà la schermata in figura 65. Inizialmente nel campo Nome immobile digitare il nome del complesso da ricercare o semplicemente il codice catastale inserito in precedenza. Successivamente cliccare sul tasto Cerca ; 3. comparirà una riga sottostante dove verranno riportati tutte le stampe precedentemente Figura 65 Figura 66 prodotte a carico di quell immobile (figura 66); Pagina 62 di 65

64 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei 4. cliccare sul tasto Modifica e in seguito torneremo sulla schermata principale della fase di costituzione dell analisi documentale di cui al precedente punto d.1; 5. a questo punto è possibile procedere alla modifica richiesta o rilevata dall Ente; 6. è possibile procedere all inserimento di nuova documentazione, cliccando sul tasto verde Aggiungi allegati al fascicolo. Comparirà la schermata in figura 67, dove sarà possibile selezionare le macro categorie di documenti che dovrà essere implementata o modificata; 7. selezionare la macro categoria di riferimento e cliccare sul tasto Ricerca ; 8. comparirà la lista dei documenti disponibili. È opportuno notare che l eventuale aggiunta di documentazione, sarà possibile solo se il documento da inserire sarà stato inserito nel fascicolo dopo aver effettuato la Metrica probatoria ; 9. selezionare i documenti che dovranno essere implementati alla scheda dell analisi documentale attraverso i box di selezione sulla sinistra (figura 68); 10. cliccare sul tasto Seleziona. A questo punto i nuovi documenti vengono importati nella lista della documentazione, dove sarà comunque possibile procedere all eliminazione dei documenti non ritenuti necessari come spiegato al punto 7 del precedente paragrafo d.1, pag. 57; 11. il procedimento è quello descritto per la modifica e/o l implementazione delle note; 12. ricordiamo sempre che è necessario procedere al salvataggio delle operazioni eseguite, cliccando sul tasto Salva posto nella barra delle azioni sulla destra dello schermo; Figura al termine del processo di aggiornamento procedere alla Figura 68 realizzazione della nuova stampa e alla sua validazione come indicato nei punti da 12 a 22 del precedente paragrafo d.1. Pagina 63 di 65

65 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei d.3 Controllo dell inserimento dei documenti per l esito dell Analisi Documentale Per procedere ad un controllo sull inserimento completo dei documenti soggetti a Metrica probatoria, ovvero per capire quali siano quelli mancanti, è stato predisposto uno strumento di verifica e controllo che consente all operatore di monitorare le eventuali mancanze o la completezza del lavoro. Procediamo passo per passo. 1. Cliccare su Ricerche sulla barra delle attività in alto dello schermo (figura 69), dove si aprirà un menù a tendina. Cliccare sul link Fascicolo ; 2. comparirà la schermata in figura 70, dove facilmente si procederà alla selezione attraverso dei filtri di ricerca per Figura 69 comprendere quanto fin qui fatto e le eventuali attività da completare; Figura Esempio, verifica dei documenti mancanti soggetti a Metrica probatoria e necessari per il buon fine della VOL; 4. selezioniamo Non presenti ; 5. selezioniamo successivamente Solo obbligatori ; 6. editiamo il Codice immobile nel campo apposito; 7. e clicchiamo infine sul tasto Cerca in basso a sinistra; Pagina 64 di 65

66 GUIDA OPERATIVA PER LA PROCEDURA DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento dei 8. comparirà tutta la lista dei documenti obbligatori che, rispetto al corrispondente livello, non sono stati inseriti (figura 71). Figura 71 Pagina 65 di 65

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