TRIBUNALE DI PIACENZA. Esecuzione Immobiliare n. 97/2011 G.E. Dott. G. MORLINI

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1 TRIBUNALE DI PIACENZA Esecuzione Immobiliare n. 97/2011 G.E. Dott. G. MORLINI Promossa da: Banca Nazionale Del Lavoro S.p.a avv. Fabrizio Odorisio avv. Maria Cristina Marzola Contro Munacò Luigi Sclafani Rosa -*-*-*-*-*-*-*-*-*-* RELAZIONE DELL ESPERTO NOMINATO DALL ILL.MO SIG. GIUDICE IN PUNTO ALLA DETERMINAZIONE DEL VALORE IN COMUNE COMMERCIO DEI BENI IMMOBILI UBICATI IN PIACENZA ALLA VIA OBIZZO MALASPINA NUMERO CIVICO 6. -*-*-*-*-*-*-*-*-*-* (RINVIO A UDIENZA DEL 28 MARZO 2012) 1 Geom. Pietro Tosca via IV Novembre, Piacenza

2 Nella causa di esecuzione immobiliare promossa da BANCA NAZIONALE DEL LAVORO SPA contro MUNACO LUIGI E SCLAFANI ROSA, il Giudice delle esecuzioni nominava C.T.U. lo scrivente geom. Pietro Tosca, con studio in Piacenza - Via IV Novembre nc. 146 e fissava l udienza per il giuramento in data 26 ottobre In detto giorno, il sottoscritto C.T.U. si presentava avanti al Giudice e, dopo aver prestato il giuramento di rito, gli era affidato il seguente incarico di : - esaminare l atto di pignoramento e la documentazione ipo-catastale o la relazione notarile sostitutiva, verificando la presenza dell estratto di catasto, nonché dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento. In caso di mancanza o inidoneità di tale documentazione, sospendere immediatamente le operazioni e segnalare al Giudice la situazione; - ove invece la documentazione sia correttamente agli atti, predisporre una relazione scritta contenente: 1. l identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); l indicazione degli estremi dell atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 2. la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di 2 Geom. Pietro Tosca via IV Novembre, Piacenza

3 conservazione; 3. la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, in caso di provenienza successoria, l eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2c.c.), con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza per l eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato ; 4. l attestazione circa esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente (ad esempio spese relative all anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. att. c.c.), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed in particolare : domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento; atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione; il regime patrimoniale della famiglia ed l esistenza di convenzioni matrimoniali, se l esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell eventuale 3 Geom. Pietro Tosca via IV Novembre, Piacenza

4 trascrizione; altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione); 5. l esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che, comunque, risulteranno non opponibili all acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione; 6. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie; 7. l attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia dell immobile; 8. la verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell immobile, ai sensi del D.M. Sviluppo Economico n 37/2008, e l esistenza dei relativi certificati e libretti di uso; 9. la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previo frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfetario di circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare, 10. l indicazione se il trasferimento dell immobile pignorato al compratore, 4 Geom. Pietro Tosca via IV Novembre, Piacenza

5 comporti o meno il pagamento dell IVA da parte dell aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato; 11. un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero sull alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l intero bene; 12. l indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori; 13. l allegazione o la redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dell esterno e 2 scatti dell interno); 14. la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un file contenente la relazione peritale così come sopra indicata e un file contenente le fotografie. Il Consulente Tecnico d Ufficio: verificata l idoneità dei documenti agli atti ; effettuato sopralluogo il giorno 12 novembre 2011 presso i beni oggetto del pignoramento, posti in Piacenza via Odizzo Malaspina n. 6,al quale erano presenti i sigg. Munaco Luigi e Sclafani Rosa.. esperiti gli accertamenti presso l Agenzia del Territorio-Ufficio della Provincia di Piacenza al fine di verificare la correttezza dei dati catastali degli immobili; 5 Geom. Pietro Tosca via IV Novembre, Piacenza

6 presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Piacenza allo scopo di verificare la proprietà degli immobili e le iscrizioni e trascrizioni ipotecarie; Presso l Ufficio Tecnico del comune di Piacenza allo scopo di raccogliere informazioni relative alle pratiche edilizie afferenti le unità immobiliari in argomento, e alle normative urbanistico edilizie vigenti. Premesso che la documentazione dei beni pignorati è completa e idonea, ritiene di poter procedere alla risposta dei quesiti di cui ai punti da 1 a 12. 1) Identificazione dei beni,dati catastali,confini: I beni oggetti della presente procedura di esecuzione sono beni immobili ubicati in comune di Piacenza alla via Oderzo Malaspina nc. 6, costituiti da un appartamento posto al piano terzo fuori terra ( scala B ) con relativa pertinenza ( cantina ) e di un box al piano interrato. Gli stessi fanno parte del condominio Fabbricato A compreso, con il vicino condominio Fabbricato B, nel complesso Residenziale Nettuno II, insistente sull area censita al Catasto Terreni del comune di Piacenza al foglio 50, mappale 1381 di metri quadrati 4120 ( reali 4114 ), confinante all intorno con la via Obizzo Malaspina, la via Ardizzoni Calvi, e la via Carlo Fioruzzi, nonché con il mappale 1640 destinato a verde pubblico. Ai detti due condominii è attribuita la proprietà indivisa, in ragione di 500/1000 ciascuno, dell intero mappale 1381; ma essi condominii sono pienamente autonomi e separati sia per quanto concerne l amministrazione, sia per la proprietà dei rispettivi fabbricati ( sopra e sotto la superficie dell area comune ), essendo di uso comune fra i due condominii solo la porzione di area posta fra i due fabbricati e destinata in superficie a giardino e gioco bimbi ( questo su lastrico solare ); il tutto come precisato nel Regolamento di Condominio allegato all atto notaio 6 Geom. Pietro Tosca via IV Novembre, Piacenza

7 Vegezzi rep del 26 novembre 1981 registrato a Piacenza il 16 dicembre 1981 n trascritto a Piacenza il 3 dicembre 1981 nn. 9684/ In detto regolamento è allegata una planimetria ove sono precisate le aree di rispettivo uso perpetuo di ciascuno dei condominii. L intero complesso immobiliare del quale fanno parte i beni esecutati è stato realizzato in forza di concessione edilizia n. 465 del 20/07/1979, variante n del 20/10/1980, variante n. 624 del 14 settembre E stato rilasciato certificato di abitabilità in data 22 marzo 1983 con provvedimento n dicembre 2012 è stato rilasciato dal Comando Provinciale Dei Vigili Del Fuoco Attestazione Di Rinnovo Periodico Di Conformità Antincendio. Gli immobili oggetto della presente esecuzione sono stati realizzati previa sottoscrizione di atto unilaterale d obbligo, contro la Soc. Nettuno s.r.l. ed a favore del Comune di Piacenza ai sensi della legge n. 10/1977, autenticato nelle firme dal notaio Almerico Vegezzi in data 19 novembre 1981 repertorio 34898, registrato a Piacenza il 20 novembre 1981 l2115 ed ivi trascritto il 25 novembre 1981 ai numeri 11478/9406 con il quale si stabilivano anche i criteri di determinazione del prezzo delle vendite successive. In ottemperanza alla succitata legge 10/1977, in caso di vendite successive, il prezzo di vendita veniva così determinato dal Comune di Piacenza secondo i parametri di cui alla convenzione succitata. Tale clausola, non è alla data odierna applicabile, in quanto la Suprema Corte di Cassazione con sentenza n del , ha stabilito che il vincolo della convenzione si applica unicamente all impresa costruttrice titolare della concessione edilizia. 7 Geom. Pietro Tosca via IV Novembre, Piacenza

8 Ne consegue che le vicende successive al momento dell immissione del bene sul mercato, devono intendersi assoggettate alle regole del libero mercato. Alla data odierna gli immobili risultano censiti al NCEU del Comune di Piacenza: Foglio 50 mapp sub. 15- zona censuaria 2-categoria A2-classe 4-vani 5,5-rendita catastale 426,08 ( appartamento ) Foglio 50 mapp sub.51- zona censuaria 2-categoria C6-classe 9-mq.29 -rendita catastale 179,73 ( box ). confini: L appartamento confina a Nord con area comune, ragioni Costa-Da Col ed eventuali successi, a Sud con ragioni Giuliani-Bergonzi, ad Est e Ovest con area comune, salvi altri. La cantina confina a Nord e Sud con successi società Nettuno s.r.l., a Est con corridoi comune, a Ovest con area comune. Salvi altri. L autorimessa confina Nord con ragioni della Società Nettuno S.r.l. o successi, a Sud con ragioni Santi Donelli o successi, a Est con passaggio comune, a Ovest con area comune, salvi altri. I dati catastali corrispondono ai dati indicati nell atto di pignoramento Il pignoramento riguarda la proprietà dell intero bene. provenienza: Si premette che il repertorio delle iscrizioni è aggiornato alla data del 31 Gennaio 2012 ed il repertorio delle trascrizioni è aggiornato alla data del 31 gennaio STORICO CATASTALE Le unità immobiliari in oggetto sono così distinte giusta costituzione in atti dal 14/ Geom. Pietro Tosca via IV Novembre, Piacenza

9 Il terreno distinto al foglio 50 mapp. 1764, ente urbano di are 20,60, deriva da frazionamento n del 05/02/1986 del terreno distinto al mapp STORICO VENTENNALE Anteriormente al ventennio l originaria consistenza immobiliare era di proprietà dei signori: ROSSI ROBERTO, nato a Piacenza il 02/06/1955 cf. RSS RRT 55H02 G535B e TRENCHI MARINELLA nata a Piacenza il 19/07/1957 c.f. TRN MNL 57L59 G535X, che acquistavano in regime di comunione dei beni con atto di compravendita, notaio Renato Ugolotti del 01/03/1988 n di rep.,trascritto presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare, Ufficio Provinciale di Piacenza in data 07/03/1988 ai nn. 2099/1361dai signori COPPOLA LUIGI, nato a Piacenza il 27/08/1953 e BERGONZI LUCIANA nata a Piacenza il 03/04/1955 le unità immobiliari distinte con schede 4170/81 e 4138/81. Si precisa che l intero fabbricato di cui fanno parte le unità immobiliari compravendute sorge sull area censita al Catasto Terreni del Comune di Piacenza al foglio 50-mappale 1381 di mq Con successione legittima in morte di ROSSI ROBERTO, deceduto in data 03/04/1996, denuncia di successione registrata presso l Ufficio del Registro di Piacenza il 26/05/1997 al n. 1525/317 di rep. e trascritta presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare, Ufficio Provinciale di Piacenza in data 16/09/1997 ai nn /8415, l eredità, e quindi la quota di ½ delle unità immobiliari in oggetto, viene devoluta alla moglie TRENCHI 9 Geom. Pietro Tosca via IV Novembre, Piacenza

10 MARINELLA e alla figlia ROSSI EMANUELA nata a Piacenza il c.f. RSS MNL 78A71 G535T per la quota di ¼ ciascuno. Con atto di compravendita, Notaio Fiengo Mariarosa del 15/04/2003 n /6570 di rep., trascritto presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità immobiliare, Ufficio Provinciale di Piacenza in data 26/04/2003 ai nn. 6096/4305, le signore TRENCHI MARINELLA per la quota di ¾ e ROSSI MANUELA per la quota di ¼ e quindi per l intero vendevano le unità immobiliari in oggetto ai signori MUNACO LUIGI e SCLAFANI ROSA, che acquistavano per la quota di ½ ciascuno in comunione legale dei beni. Risulta trascritta presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare, Ufficio Provinciale di Piacenza in data 02/01/2006 ai nn.52/40, convenzione matrimoniale di separazione dei beni, atto notaio Fiengo Mariarosa del 27/12/2005 n di rep. a favore e contro MUNACO LUIGI e SCLAFANI ROSA. 2) descrizione Le unità immobiliari fanno parte di un condominio ubicato in Piacenza alla via Oderzo Malaspina n. 6 costituito da n.6 piani fuori terra ( foto n ) e da un piano seminterrato destinato a box. ( foto n. 4 ). Appartamento posto al terzo piano, scala b, costituito da ingresso soggiorno, disimpegno, cucina, bagno cieco, n. 2 camere da letto, balcone, loggia chiusa con serramento e adibita a ripostiglio e cantina ( mq. 6,2 ), per una superficie commerciale totale di mq 91,00. Box al piano interrato di superficie commerciale pari a mq.31,00. Si specifica che le suindicate superfici sono state calcolate così come previsto dalla 10 Geom. Pietro Tosca via IV Novembre, Piacenza

11 raccolta degli Usi e Consuetudini Provinciali edito dalla Camera di Commercio di Piacenza e quindi non è stata calcolata la superficie della cantina in quanto ininfluente sul valore dell immobile. Le finiture interne dell unità immobiliare adibita ad abitazione sono di discreto valore e consistono in : pavimenti con piastrelle di ceramica commerciale della dimensione di cm. 40 x 40 nell ingresso soggiorno, disimpegni e cucina. ( foto nn. 5-6 ) ; pavimenti in parquet realizzato con listelli della dimensione di cm. 5 x 20 nelle due camere da letto ( foto n. 7 ), pavimento in ceramica della dimensione 20 x 20 e rivestimento fino all altezza di metri 2,20 di piastrelle in ceramica della dimensione di cm. 20 x 20 nel bagno ( foto n. 8 ); le pareti sono tinteggiate in pittura lavabile ; i serramenti interni sono in legno tamburato a specchiatura cieca mentre i serramenti esterni sono in profilati di alluminio satinato, dotati di vetro camera semplice con all esterno avvolgibili in PVC, la porta di ingresso è del tipo blindato. Lo stato di conservazione e manutenzione dell appartamento si può definire buono e per una migliore valutazione dei dettagli si rimanda alla documentazione fotografica allegata. Si precisa che alle porzioni immobiliari compravendute compete una proporzionale quota di comproprietà pari a 27,392/1000 per l appartamento e cantina, 1,663/1000 per l autorimessa di tutte le parti ed enti comuni dell intero edificio, fabbricato A quali previsti dall art. 117 del c.c. e dal regolamento di condominio allegato all atto del notaio Almerico Vegezzi in data 26/11/1981 repertorio e trascritto a Piacenza il 03/12/1981 ai nn / ) possesso e occupazione dei beni 11 Geom. Pietro Tosca via IV Novembre, Piacenza

12 I beni oggetto della presente relazione, in data odierna, risultano di piena proprietà e disponibilità degli esecutati per la quota di ½ ciascheduno e dagli stessi occupati. MUNACO LUIGI nato a Terrasini ( PA ) 01/02/1965 SCALFANI ROSA nata a Cinisi ( PA ) il 21/07/165 senza ulteriori vincoli, pesi, censi, livelli, oneri reali, o ogni altro titolo che possano pregiudicare la suddetta piena proprietà o libera disponibilità dei beni ad eccezione delle seguenti formalità 4-5) formalità,vincoli,oneri Alla data del l amministratore del condominio geom. Marco Rivioli, su richiesta dello scrivente perito, comunica che gli esecutati risultano debitori nei confronti dell amministrazione condominiale di 2.280,49 e relativi alla gestione in corso e quella precedente. L aggiudicatario si dovrà quindi sobbarcare gli oneri condominiali in quanto derivanti in parte dalla gestione corrente e in parte dalla gestione dell anno precedente così come rubricato al comma 2 dell art.63 Disp. Att. c.c. Oltre a quanto indicato al punto precedente, dagli accertamenti effettuati presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare, Ufficio Provinciale di Piacenza alla data del 30 gennaio 2012 risultano le seguenti formalità: Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo, atto Notaio Fiengo Mariarosaria nr /6571 di rep. Del , iscritta presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare, Ufficio Provinciale di Piacenza in data 26/04/2003 ai nn. 6097/1198, a favore BANCA NAZIONALE DEL LAVORO SPA ( domicilio ipotecario eletto. Roma, Via Vittorio Veneto n. 119 ), contro MUNACO LUIGI e SCLAFANI ROSA. COSTO CANCELLAZIONE DELLA FORMALITA 35, Geom. Pietro Tosca via IV Novembre, Piacenza

13 Ipoteca legale iscritta presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare, Ufficio Provinciale di Piacenza in data 16/05/2007 ai nn. 8247/1598, atto Padana Riscossioni spa, con a Piacenza, c.f ( domicilio ipotecario eletto: Piacenza, Viale Dei Mille n. 7 ); grava la quota di ½ di MUNACO LUIGI. COSTO CANCELLAZIONE DELLA FORMALITA 00,00 ipoteca legale iscritta presso L Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare, Ufficio di Piacenza in data 09/05/2008 ai nn. 8287/1321, atto Equitalia Piacenza spa del 28/04/2008 n /85 di rep., a favore EQUITALIA PIACENZA SPA, con sede a Piacenza, c.f ( domicilio ipotecario eletto: Viale Dei Mille n. 7 ) grava la quota di ½ di MUNACO LUIGI. COSTO CANCELLAZIONE DELLA FORMALITA 00,00 Verbale di pignoramento immobili, trascritto presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare, Ufficio Provinciale di Piacenza in data 31/03/2011 ai nn. 5260/3675, atto Ufficiale Giudiziario di Piacenza rep. N. 376/2011 del 17/02/2011, a favore BANCA NAZIONALE DEL LAVORO SPA, contro MUNACO LUIGI e SCLAFANI ROSA. COSTO CANCELLAZIONE DELLA FORMALITA 262,00 Ipoteca legale iscritta presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare, Ufficio Provinciale di Piacenza in data 14/04/2011 n. 195/2011 ai nn. 5668/975, atto EQUITALIA EMILIA NORD SPA del 12/04/2011 n. 195/8511 di rep., a favore EQUITALIA EMILIA NORD SPA con sede a 13 Geom. Pietro Tosca via IV Novembre, Piacenza

14 Parma c.f ( domicilio ipotecario eletto: Piacenza Viale Dei Mille n. 7 ); grava la quota di ½ di MUNACO LUIGI. COSTO CANCELLAZIONE DELLA FORMALITA 00,00 6). verifica della regolarità edilizia Dagli accertamenti presso gli uffici Comunali si è rilevato una difformità dagli elaborati di progetto approvati e l attuale stato dei luoghi. Specificatamente nella loggia, a circa 70 cm. all interno della facciata prospiciente la via Malaspina è stata realizzata una parete in profilati di alluminio e specchiatura in vetro ( foto n. 9 ), che di fatto ha trasformato la loggia in un vano utile chiuso destinato a ripostiglio. Tale intervento si configura abusivo e occorre provvedere alla sua regolarizzazione presentando al comune una S.C.I.A. ( Segnalazione Certificata di Inizio Attività ) in sanatoria per cambio di destinazione d uso e il successivo accatastamento tramite la procedura DOCFA. I costi da sostenere risultano quanto a: 52,00 al Comune di Piacenza per diritti di segreteria 1.000,00 al Comune di Piacenza per oneri di sanatoria 600,00 oltre oneri fiscali ( 4 % CIPAG + 21 % IVA ) per la parcella del professionista per la redazione della S.C.I.A. 400,00 oltre oneri fiscali ( 4 % CIPAG + 21 % IVA ) per la parcella del professionista per accatastamento con procedura DOCFA. 50,00 diritti di segreteria all Agenzia del Territorio per presentazione DOCFA. 7) certificazione energetica Il trasferimento a titolo oneroso dell unità immobiliare pignorata, ricade nell ambito di applicazione dell Atto di indirizzo e coordinamento sui requisiti di 14 Geom. Pietro Tosca via IV Novembre, Piacenza

15 rendimento energetico e sulle procedure di certificazione energetica degli edifici, approvato con Delibera della Assemblea Legislativa della Regione Emilia Romagna n. 156/08 del 4 marzo Pertanto si è reso necessario predisporre l Attestato di Certificazione Energetica che è stato redatto in data 30 gennaio 2012 dal geom. Danilo Tonoli n , dal quale risulta che l abitazione di cui trattasi è classificabile come Edificio di classe C. 8) verifica della conformità degli impianti Nel corso del sopralluogo dell immobile pignorato, lo scrivente CTU ha esaminato gli impianti a servizio degli immobili pignorati ricadenti nell ambito di applicazione del D.M. Sviluppo Economico n. 37/2008 e cioè l impianto elettrico e l impianto di riscaldamento, riscontrando quanto segue: 8.1) impianto elettrico Sia l impianto elettrico della abitazione e quello del box è stato adeguato alle norme vigenti in quanto è dotato di interruttore differenziale di tipo modulare ( salvavita ) alloggiato nel vano contatori Enel. ( foto n. 10 ). Relativamente a tali impianti non risulta reperibile la Dichiarazione di Conformità alla regola d arte la quale potrà essere sostituita, ai sensi dell art. 7-coma 6 del D.M. Sviluppo Economico 37/2008 da una D.I.R.I ( Dichiarazione di Rispondenza rilasciata da soggetto abilitato) Per quanto sopra, lo scrivente CTU, ritiene che l impianto elettrico a servizio degli immobili oggetto della presente relazione sono conformi alle Norme Vigenti. 8.2) impianto di riscaldamento L unità immobiliare adibita ad abitazione è dotata di impianto di riscaldamento autonomo con caldaia murale marca Ferroli mod. ME 112 della potenza di KW 14 e corpi scaldanti in ghisa. La caldaia di cui sopra provvede anche alla produzione di acqua calda sanitaria. Il locale dove è installata la caldaia ( cucina ) è dotato del prescritto foro di areazione ( foto n. 11 ) 15 Geom. Pietro Tosca via IV Novembre, Piacenza

16 Anche per tale impianto non risulta reperibile la Dichiarazione di Conformità alla regola d arte la quale potrà essere sostituita, ai sensi dell art. 7-coma 6 del D.M. Sviluppo Economico 37/2008 da una D.I.R.I ( Dichiarazione di Rispondenza ) rilasciata da soggetto abilitato e dal libretto di manutenzione risulta che la caldaia è stata oggetto di manutenzione con prova fumi in data Per quanto sopra, lo scrivente CTU, ritiene che l impianto di riscaldamento a servizio dell immobile oggetto della presente relazione è conforme alle Norme Vigenti. 9) valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti Per la determinazione del valore dei beni immobiliari oggetto della presente relazione, lo scrivente ritiene che di norma il procedimento di stima più consono, ove possibile, sia quello sintetico comparativo. Si reputa infatti che tale procedimento sia il più obiettivo e immediato in quanto consente, attraverso la conoscenza dei prezzi recentemente realizzati per beni analoghi, un puntuale riscontro con il mercato che, in ulteriori analisi, definisce il più probabile valore di un qualsiasi bene. La valutazione delle unità immobiliari sottoposte ad esecuzione sarà quindi eseguita secondo il metodo del più probabile valore di mercato, che verrà opportunamente abbattuto forfettariamente del 20 % al fine di tenere conto dei maggiori oneri tributari dovuti al maggior valore imponibile, dall assenza di garanzia per eventuali vizi occulti e della natura esecutiva e non contrattuale della vendita. Saranno inoltre dedotte le spese condominiali non pagate dai debitori esecutati e così come risultanti al precedente punto 4.5 oltre alle necessarie spese di regolarizzazione urbanistica e catastale così come risultanti al precedente punto 6. Nelle valutazioni dei beni come sotto indicati lo scrivete perito ha tenuto conto di tutte le caratteristiche indicate ai punti precedenti ed in particolare dei seguenti parametri di stima: - Vicinanza di servizi ( farmacia, supermercato, banca, ecc. ) - Vicinanza di trasporti pubblici - Parcheggi e aree verdi. 16 Geom. Pietro Tosca via IV Novembre, Piacenza

17 Foglio 50 mapp sub. 15- zona censuaria 2-categoria A2-classe 4-vani 5,5-rendita catastale 426,08 ( appartamento ) euro ,00 Foglio 50 mapp sub.51- zona censuaria 2-categoria C6-classe 9-mq.29 -rendita catastale 179,73 ( box ). Euro ,00 Valore totale dei beni esecutati ,00, a dedurre un abbattimento forfettario del 20 % pari a , ,00 A dedurre oneri condominiali di cui al punto ,49 A dedurre oneri per regolarizzazione edilizia e catastale di cui al punto ,00 Tenuto conto di tutte le considerazioni sopra riportate si ritiene che il valore attuale dei beni esecutati ammonta ad ,00 ( importo arrotondato ) 10) vendita con IVA Il trasferimento degli immobili pignorati non sarà soggetto ad IVA in quanto le unità immobiliari sottoposte ad esecuzione non costituiscono beni strumentali all esercizio di attività degli esecutati. 11) pignoramento quota Trattasi di beni indivisibili pignorati per la quota di ½ a ciascun soggetto esecutato e quindi la vendita sarà effettuata per l intero. 12) opere da eseguire con urgenza sui beni Nel corso del sopralluogo eseguito negli immobili oggetto della presente stima, non si sono riscontrati difetti o situazioni tali da richiedere l esecuzione di opere urgenti al fine di ripristinarne la funzionalità. Piacenza 31 gennaio 2012 Il CTU incaricato Geom. Pietro Tosca 17 Geom. Pietro Tosca via IV Novembre, Piacenza

18 Allegati: 1) estratto di mappa foglio 50 mappale ) planimetria catastale foglio 50 mappale 1764 sub. 15 3) planimetria catastale foglio 50 mappale 1764 sub. 51 4) visura catastale foglio 50 mappale 1764 sub. 15 5) visura catastale foglio 50 mappale 1764 sub. 51 6) regime patrimoniale degli esecutati 7) dichiarazione oneri condominiali insoluti 8) certificazione energetica 9) rinnovo periodico conformità antincendio 10-11) certificato di residenza degli esecutati 18 Geom. Pietro Tosca via IV Novembre, Piacenza

19 ALLEGATO N. 1 ESTRATTO DI MAPPA Foglio 50 mappale Geom. Pietro Tosca via IV Novembre, Piacenza

20 ALLEGATO N. 2 PLANIMETRIA CATASTALE Foglio 50 mappale 1764 sub 15 2 Geom. Pietro Tosca via IV Novembre, Piacenza

21 ALLEGATO N. 3 PLANIMETRIA CATASTALE Foglio 50 mappale 1764 sub 51 3 Geom. Pietro Tosca via IV Novembre, Piacenza

22 ALLEGATO N. 4 VISURA Foglio 50 mappale 1764 sub Geom. Pietro Tosca via IV Novembre, Piacenza

23 ALLEGATO 5 VISURA CATASTALE Foglio 50 mappale 1764 sub Geom. Pietro Tosca via IV Novembre, Piacenza

24 ALLEGATO N. 6 REGIME PATRIMONIALE DEGLI ESECUTATI 6 Geom. Pietro Tosca via IV Novembre, Piacenza

25 ALLEGATO N. 7 ONERI CONDOMINIALI INSOLUTI 7 Geom. Pietro Tosca via IV Novembre, Piacenza

26 ALLEGATO N. 8 PAGINA 1 CERTIFICAZIONE ENERGETICA 8 Geom. Pietro Tosca via IV Novembre, Piacenza

27 ALLEGATO N. 8 PAGINA 1 bis CERTIFICAZIONE ENERGETICA 9 Geom. Pietro Tosca via IV Novembre, Piacenza

28 ALLEGATO N. 9 RINNOVO CONFORMITA ANTINCENDIO 10 Geom. Pietro Tosca via IV Novembre, Piacenza

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