OSSERVATORIO REGIONALE DEL MERCATO IMMOBILIARE IN EMILIA ROMAGNA

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1 OSSERVATORIO REGIONALE DEL MERCATO IMMOBILIARE IN EMILIA ROMAGNA PERIODO DI RIFERIMENTO NOVEMBRE MARZO 2008

2 - 2 - SOMMARIO Premessa L indagine ha l obiettivo di valutare l andamento del mercato immobiliare in Emilia Romagna nel periodo Novembre 2007 Marzo 2008, considerando QUATTRO importanti aspetti; le necessità del consumatore, i prezzi per tipologia di immobile, l andamento del mercato e le previsioni nel breve periodo. Per ognuno di questi temi abbiamo dedicato all interno dell osservatorio una sezione specifica: Parte Prima Esigenze Descrive la segmentazione della domanda per tipologia di immobile (Abitazioni, Spazi Commercial/Negozii, Uffici, Capannoni), in funzione delle diverse ubicazioni e superfici, visualizzando una fotografia della domanda; Parte Seconda Andamento Contiene le variazioni medie percentuali del numero di compravendite, contratti di locazione, prezzi e tempi di vendita, congiuntamente all andamento percettivo degli operatori. Parte Terza Valori di Mercato Sono i valori di mercato minimi e massimi, per città e per tipologia; Parte Quarta Previsioni e Sentiment Sono le previsioni degli operatori, sull andamento delle compravendite, locazioni e tempi medi di conclusione dei contratti;

3 - 3 - DOMANDA RESIDENZIALE PER UBICAZIONE Come rilevato gli anni precedenti si conferma la tendenza di una una maggiore richiesta per le zone semicentrali e periferiche. Queste due zone infatti coprono il 75% della domanda, a discapito soprattutto dei centri storici, meno richiesti a causa delle crescenti difficoltà logistiche (accesso, parcheggi, posti auto, ecc)

4 - 4 - DOMANDA RESIDENZIALE PER TIPOLOGIA La tipologia di alloggio maggiormente richiesta è il trilocale (75%). Tale situazione è spiegata dal crescente aumento della natalità nelle famiglie e quindi il bisogno di avere uno spazio maggiore. In evidenza anche La richiesta del bilocale 20% (single o giovani copie), mentre i monolocali hanno subito una flessione nel numero delle richieste.

5 - 5 - DOMANDA RESIDENZIALE PER STATO CONSERVATIVO In considerazione degli elevati costi di ristrutturazione, gli alloggi più richiesti sono quelli in buono stato e quindi meno bisognosi di investimenti di ripristino. Si nota come nelle zone periferiche della provincia, la richiesta sia per alloggi di nuova costruzione nelle aere di nuova lottizzazione residenziale, ben strutturata urbanisticamente con aree verdi e buona viabilità.

6 - 6 - DOMANDA SPAZI COMMERCIALI PER SUPERFICIE RICHIESTA La domanda per spazi ad uso commerciale (negozi), è maggiormente rivolta per locali di medie, mq, questo a causa della forte diminuzione delle attività commerciali di piccole dimensioni, tipo famigliare, sopratutto nei centri storici. La richiesta è finalizzata principalmente a locali fronte strada, con vetrine ad alta visibilità.

7 - 7 - DOMANDA SPAZI COMMERCIALI PER UBICAZIONE La richiesta per i locali commerciali, è principalmente indirizzata alle zone del centro e semicentro, dove l afflusso del traffico pedonale e carraio è più intenso. Limitata è la richiesta delle zone di periferia e nelle zone dove l accessibilità pedonale e i parcheggi auto sono più difficoltosi. E calata la richiesta di locali in centri commerciali a causa dell elevato costo fisso di gestione (gallerie commerciali).

8 - 8 - DOMANDA UFFICI PER SUPERFICIE RICHIESTA I locali ad uso ufficio maggiormente richiesti sono quelli compresi tra i 60 mq e i 100 mq essendo utilizzati da strutture e aziende del terziario, per le quali necessitano di superfici mediamente elevate.

9 - 9 - DOMANDA UFFICI PER UBICAZIONE La domanda di uffici è maggiormente concentrata nelle zone del centro del semicentro (71%), in prossimità di parcheggi pubblici e con accessibilità viaria. Anche per gli uffici si sta concretizzando uno spostamento dalle zone più centrali (più scomode) a favore del semicentro e dei centri direzionali attrezzati.

10 DOMANDA CAPANNONI PER TIPOLOGIA La domanda di capannoni per le attività produttive è rivolta a soluzioni con superfici fino a 1000 a carattere artigianale. Le grandi superfici hanno perso mercato a causa della stagnazione economica che determina il mancato sviluppo e ampliamento fisiologico delle aziende

11 DOMANDA CAPANNONI PER UBICAZIONE La richiesta di capannoni ad uso produttivo è rivolta principalmente alle zone attrezzate con buona accessibilità. Le zone maggiormente richieste riguardano le periferie e il territorio provinciale delle grandi città ad una distanza non superiore ai km.

12 OSSERVATORIO REGIONALE DEL MERCATO IMMOBILIARE IN EMILIA ROMAGNA PARTE SECONDA ANDAMENTO DEL MERCATO

13 VARIAZIONI MEDIE % NUMERO CONTRATTI DI COMPRAVENDITA Nel periodo di riferimento si è riscontrato una diminuzione del numero di contratti di compravendita per le abitazioni del 12,6% e per gli uffici del 10%. Più limitato nello stesso periodo è stato l andamento negativo per negozi e capannoni.

14 VARIAZIONI MEDIE % NUMERO CONTRATTI DI LOCAZIONE Notiamo un aumento del numero delle locazioni per le abitazioni soprattutto grazie alle giovani coppie che preferiscono andare in affitto piuttosto che dove sostenere lunghissimi mutui e rate mensili importanti.

15 VARIAZIONI MEDIE % PREZZI COMPRAVENDITA I prezzi di vendita degli immobili hanno subito una limitata flessione, 3% per le abitazioni e del 2-3% per i locali adibiti a negozi e uffici.

16 TEMPI MEDI DI VENDITA PER IMMOBILE I tempi per la conclusione di una compravendita hanno subito un aumento rispetto al Il periodo medio per la conclusione di una vendita è di circa 6-7 mesi per abitazione negozi e s6-9 mesi per uffici capannoni. Il periodo può variare anche in diminuzione qualore l immobile abbia caratteristiche di pregio è nella media di mercato.

17 ANDAMENTO DELLA DOMANDA PER TIPOLOGIA Fatto 100 degli intervistati 75 hanno detto che la domanda per le abitazioni è in calo, 13 che si è mantenuta stabile e solo 12 che è aumentata. Seguendo questa linea vediamo come anche per le altre tipologie la tendenza sia quella di una diffusa diminuzione della domanda.

18 ANDAMENTO DELL OFFERTA PER TIPOLOGIA Si riscontra un netto aumento della percezione dell offerta per gli alloggi abitativi, mentre per negozi, capannoni e uffici la percezione maggiore è quella della stabilità con propensione all aumento

19 ANDAMENTO DEL NUMERO DEI CONTRATTI CONCLUSI Per tutte le tipologie considerate si riscontra una diminuzione dei contratti conclusi, principalmente per gli alloggi abitativi, 88% degli intervistati ha espresso tale valutazione percettiva.

20 ANADAMENTO RICHIESTA DI FINAZIAMENTO Il 36% degli operatori nota un incremento del ricorso al finanziamento per l acquisto della prima casa, 24% una richiesta è stabile, e il 40% ammette una diminuzione, della richiesta del finanziamento per la prima casa. Per chi compra la seconda casa si rileva una diminuzione della richiesta del finanziamento di 41 casi su cento, dovuta soprattutto ad un aumento dei tassi di interesse.

21 ELEMENTI MAGGIORMENTE RISCONTRATI NEL MERCATO o Difficoltà di accesso al mercato del credito, dovuto sostanzialmente agli elevati tassi di interesse, e alla maggiore attenzione del sistema bancario al rilascio dei finanziamenti; o Influenza psicologica negativa dei mutui americani; o La difficoltà di erogazione del mutuo da parte delle banche, dovuta da una situazione lavorativa non stabile, ha determinato negativamente la finanziabilità dell acquisto, principalmente per le coppie più giovani per la prima abitazione; o Il tempo necessario per la vendita e la difficoltà di realizzo dei valori richiesti è causa di un rallentamento del mercato delle compravendite; o La bassa crescita economica che il nostro paese fa registrare, congiuntamente alla situazione politica non stabile, rappresentano elementi di incertezza per gli operatori di mercato;

22 OSSERVATORIO REGIONALE DEL MERCATO IMMOBILIARE IN EMILIA ROMAGNA PARTE TERZA VALORI DI MERCATO

23 VALORI DI MERCATO RESIDENZIALE PER CAPOLUOGO ZONA CENTRALE

24 VALORI DI MERCATO RESIDENZIALE PER CITTA E ZONA

25 VALORI DI MERCATO RESIDENZIALE PER CITTA E ZONA

26 CANONI MEDI DI LOCAZIONE PER LOCALI AD USO COMMERCIALE ESPRESSI IN EURO AL MQ ANNUI

27 CANONI MEDI DI LOCAZIONE PER LOCALI AD USO UFFICIO ESPRESSI IN EURO AL MQ ANNUI

28 OSSERVATORIO REGIONALE DEL MERCATO IMMOBILIARE IN EMILIA ROMAGNA PARTE QUARTA PREVISIONI DI MERCATO

29 ANDAMENTO DELLE COMPRAVENDITE Per il prossimo semestre il 58% degli operatori intervistati prevedono un andamento negativo per tutte le tipologie di immobili, mentre il restante un terzo prevede un trend stabile, solo una bassa quota % crede in un aumento delle compravendite

30 ANDAMENTO DELLE LOCAZIONI Per Il mercato delle locazioni la maggior parte degli operatori prevede una forte stabilità del mercato con un aumento per le abitazioni, questo come reazione alla diminuzione delle compravendite, soprattutto per l acquisto della prima casa.

31 ANDAMENTO TEMPI DI CONCLUSIONI CONTRATTUALI Per quanto riguarda le previsioni sui tempi di conclusione di contratti, si riscontra che mediamente il 45% degli operatori lo giudicano in aumento, il 25% percepiscono stabilità, mentre solo il 30% circa lo prevede in diminuzione.

32 Rilevamento e elaborazione curato da: Simone Guglielmini Dottore in Scienze Statistiche Economiche Responsabile Osservatorio Regionale Emilia Romagna Grafica Segreteria Regionale FIAIP Emilia Romagna Si autorizza la pubblicazione/divulgazione dei dati citandone la fonte