COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Studio di fattibilità Allegato n. 01 al bando di project finance

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1 Ufficio Lavori Pubblici Via Garibaldi, 4 Tel. 0577/ Fax 0577/ OGGETTO REALIZZAZIONE IN PROJECT FINANCE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL SITO TERMALE DELL ACQUA BORRA ELABORATO Studio di fattibilità Allegato n. 01 al bando di project finance DOCUMENTAZIONE GARA D APPALTO - Approvata con Determinazione n. 7S/88 del 20/08/2012 AREA DI COMPETENZA RESP. LE PROCED. TO Settore 7 Lavori Pubblici e Manutenzioni Ufficio Lavori Pubblici Tel Fax geom. PICCHI Mariasilvia Responsabile del Tel Fax DATA Castelnuovo Berardenga lì, 20 agosto 2012

2 Servizi di Gestione del Territorio Via Garibaldi, 4 Tel. 0577/ Fax 0577/ SOMMARIO 1. Premessa Obiettivi La scelta del project finance Fattibilità dell'intervento Valutazione della domanda territoriale Rischi connessi all'intervento Sostenibilità finanziaria Fattibilità amministrativo-istituzionàle Il contesto ambientale Definizione dei caratteri ambientali La sorgente La casa colonica... 9 All. D_E_01 - Schema grafico planimetrico con prospetti e sezioni - Scala 1: All. D_E_02 - Pianta piano terra e piano primo - Scala 1: Il contesto territoriale e vincoli urbanistici Previsioni urbanistiche di piano regolatore generale comunale vigente Previsioni urbanistiche di piano strutturale Vincoli ambientali Vincoli paesaggistici Coerenza dell intervento con gli strumenti urbanistici All. I_A_01 - Inquadramento territoriale All. I_A_02 - Estratto di mappa catastale All. I_A_03 - Sovrapposizione catastale con ortofoto digitale All. I_A_04 - Estratto planimetrico di P.R.G All. I_A_05 - Estratto planimetrico del P.P.A All. I_A_06 - Estratto planimetrico del P.S All. I_A_07 - Mosaico dei tessuti - U.T.O.E. 3 - pag All. I_A_08 - Mosaico dei tessuti - U.T.O.E. 3 - pag All. I_A_09 - Mosaico dei tessuti - U.T.O.E. 3 - pag All. I_A_10 - Estratto planimetrico del P.S. - Sistemi territoriali - Tav. Si02-I All. I_A_11 - Estratto planimetrico del P.S. - Patrimonio territoriale sud - Tav. Si02b All. I_A_12 - Estratto planimetrico del P.S. - Invarianti strutturali del territorio (Sud) - Tav. Si03b All. I_A_13 - Estratto planimetrico del P.S. - Uso e tutela delle risorse - Tav. Si All. I_A_14 - Estratto planimetrico del P.S. - Valoriz.ne risorse paesagg.co cultu-rale - Tav. Si All. I_A_15 - Estratto planimetrico del P.S. - Elementi del P.T.C. - Tav. Vi All. I_A_16 - Estratto planimetrico del P.S. - Vincoli sud - Tav. Vi02 b All. I_A_17 - Carta della pericolosità geologica sud - Tav. Fi 09 b All. I_A_18 - Carta degli ambiti e della pericolosità idraulica - Tav. Fi 07 b All. I_A_19 - Verifica esclusione dal vincolo paesagg.co ai sensi della D.C.R. n. 95/ Descrizione dell'intervento Superamento delle barriere architettoniche Fattibilità ambientale All. P_P_01 Proposta progettuale Stima parametrica del costo di costruzione e di realizzazione Analisi di fattibilità economico-finanziaria Costi di start-up Analisi finanziaria della gestione Studio di fattibilità Pagina 2 di 59

3 Servizi di Gestione del Territorio Via Garibaldi, 4 Tel. 0577/ Fax 0577/ Analisi dei costi di gestione a regime Costi del personale Costi di manutenzione Costi di marketing/pubblicità Costi di gestione operativa Analisi dei ricavi potenziali Piano finanziario di riepilogo Analisi giuridica della convenzione Schema della convenzione Contenuti essenziali della convenzione Allocazione dei rischi Identificazione e trasferimento dei rischi La matrice dei rischi Garanzie assicurative Sistemi di monitoraggio Penali Rinegoziazione Cronoprogramma indicativo delle fasi attuative Rapporti patrimoniali tra pubblica amministrazione e concessionario Oggetto della concessione Cessione del diritto di superficie Studio di fattibilità Pagina 3 di 59

4 Vicolo dell Arco, 6 Tel. 0577/ Fax 0577/ PREMESSA L iniziativa si pone come obiettivo lo sviluppo del sito dell Acqua Borra che, partendo dal ripristino di una vasca di raccolta delle acque della sorgente e delle altre piccole scaturigini naturali - si estenda, con una serie di interventi leggeri di natura ambientale, ai vari servizi legati ai percorsi trekking, all attività ludica, all'escursionismo equestre e alle piste ciclabili, con la creazione anche di una zona per la sosta camper. 2. OBIETTIVI L Amministrazione ritiene che il recupero funzionale dell area, vada incontro ad una serie di obiettivi che hanno carattere di pubblico interesse per il nostro territorio. Essi possono essere cosi riassunti: a) Fruibilità pubblica dell area, con recupero e utilizzo dell acqua termale, finalizzata al rilancio e alla valorizzazione di una struttura e di una tradizione storica del territorio, di un marchio/immagine di Castelnuovo Berardenga e del suo contesto, con effetti sulla promozione in senso turistico dell intera area. b) Fornitura agli abitanti di Castelnuovo Berardenga e della zona di servizi prevalentemente legati all acqua nel campo dello sport e del relax e della cura della persona. c) Recupero dell area di pertinenza della casa colonica esistente, con finalità legate allo svago, agli spettacoli, ed agli eventi culturali, da realizzarsi anche in collaborazione con le Associazioni ed il mondo del volontariato. d) Migliore funzionalità della struttura di ristorazione; e) Adeguata sorveglianza dell area, in grado di prevenire comportamenti contrari al decoro e all ordine pubblico; f) Promozione del turismo itinerante, da attuare con la realizzazione di spazi dedicati al mondo del Plein Air; La complessità dell iniziativa a fronte della disponibilità di risorse pubbliche e il suo stesso carattere inducono a rivolgersi per la sua realizzazione agli strumenti offerti dalla finanza di progetto, che permettono di coinvolgere l imprenditoria privata. Il fabbisogno che si intende soddisfare riguarda le attività legate al benessere, allo sport e al turismo. La creazione di queste attività dovrebbe, da un lato, favorire una crescita dell economia locale in settori a basso impatto territoriale e ambientale e, dall altro, garantire ai cittadini di Castelnuovo Berardenga e degli altri Comuni dell area, l incremento dell offerta di servizi attualmente poco presenti in zona ed entrati ormai nella domanda espressa da diverse fasce di età. Foto n Vista dal torrente Malena Studio di fattibilità Pagina 4 di 59

5 Vicolo dell Arco, 6 Tel. 0577/ Fax 0577/ E' inoltre volontà dell Amministrazione che le strutture che verranno realizzate garantiscano un offerta diversificata, sia in termini di costi e di servizi, che di accessibilità da parte di un pubblico ampio. In esse, dovranno trovare spazio anche attività sportive leggere e di svago rivolte alle fasce deboli della popolazione, quali i minori e gli anziani, con prezzi agevolati che saranno stabiliti in fase di convenzione con il Privato. 3. LA SCELTA DEL PROJECT FINANCE E volontà dell Amministrazione di utilizzare lo strumento del project finance, in quanto flessibile per l attuazione, la gestione ed il finanziamento di questa iniziativa pubblica, in grado di garantire il perseguimento dell equilibrio economico finanziario dell operazione, la qualità delle opere e soprattutto dei servizi resi all utenza. Attraverso questo modello, la pubblica amministrazione può fornire i dati di input attraverso una puntuale programmazione di base che trova il suo primo riferimento nel presente studio di fattibilità, redatto dalla stazione appaltante, e si sviluppa e definisce con la proposta del promotore, sia sotto il profilo progettuale e costruttivo che sotto quello gestionale. Si concretizza, in tal modo, un interazione completa tra finalità e obiettivi di natura pubblica e privata in funzione della realizzazione di un prodotto in grado di soddisfare potenzialmente le aspettative di tutti i soggetti coinvolti. Il ricorso a risorse diverse dal finanziamento pubblico puro sopperisce, anche nel caso di specie, alla mancanza di finanze pubbliche sufficienti per la totale riqualificazione, anche urbana, dell area coinvolta. Trattandosi di un attività che effettivamente mira al soddisfacimento dei bisogni della collettività ed al rilancio turistico ed economico del territorio, essa verrà sostenuta dalla cessione da parte dell Amministrazione del diritto di superficie sulle aree oggetto di concessione. La fattibilità dell attivazione di capitali privati nell intervento in oggetto è legata naturalmente alla valutazione, di una capacità insita del progetto di generare flussi di cassa positivi per la durata della concessione di gestione dell opera, che potrà essere al massimo di 8 anni, e quindi atta a coprire i costi dell investimento (come previsto dall articolo 143, comma 6, del D.lgs. 163/2006), rimborsando il debito e garantendo agli investitori privati un giusto utile di impresa. 4. FATTIBILITA' DELL'INTERVENTO L intervento comporta costi che riguardano la sua realizzazione, ma anche, come è ovvio, la sua gestione. A prescindere dall impegno economico per la realizzazione della vasca termale e per la costruzione delle strutture integrative necessarie a garantire un intervento di qualità (valutato come rilevante già in questa fase preliminare) è il tema della gestione, che fa propendere per la ricerca di un partner privato in quanto implica un impegno continuativo di risorse umane e finanziarie, oltre che l impiego di professionalità e specializzazioni non presenti, di solito, in una pubblica amministrazione. La gestione implica inoltre profili rischio imprenditoriale poco consoni all intervento diretto del pubblico, per cui risulta corretto rivolgersi all iniziativa privata mettendola in condizioni di verificare l ottimizzazione dell intervento e condurla a un punto di equilibrio economico finanziario sostenibile. Ai soggetti privati si chiederà quindi di formulare una proposta che, nel rispetto dei vincoli e degli obiettivi individuati, permetta di recuperare l area restituendola ad una funzione più moderna ed adeguata nei termini già Studio di fattibilità Pagina 5 di 59

6 Vicolo dell Arco, 6 Tel. 0577/ Fax 0577/ esposti. Per garantire il raggiungimento del punto di equilibrio economico l investitore potrà adottare soluzioni che integrino il fulcro dell iniziativa individuato dall Amministrazione con elementi integrativi, comunque compatibili con i vincoli ambientali, territoriali e funzionali indicati più oltre. D altra parte l Amministrazione valuterà le diverse proposte anche sulla base di integrazioni alle finalità di interesse pubblico elencate nei punti precedenti VALUTAZIONE DELLA DOMANDA TERRITORIALE L area in oggetto sul piano dell interesse commerciale presenta diversi pregi, come ad esempio la presenza delle acque termali, la storicità del luogo e non ultimo il contesto del potenziale turistico produttivo, rappresentato dal colle di Monteaperti - dal quale si gode un panorama superbo sulla valle dell'arbia - dalle aziende agrituristiche, dalla produzione del vino, dalle escursioni naturalistiche ecc.. Inoltre, è da tener presente la collocazione sulla direttrice S.G. E72 Gorsseto-Fano e la vicinanza, in termini di pochi minuti, dalla città di Siena. Queste caratteristiche, unitamente alla presenza dell acqua termale presentano elementi di indubbio valore RISCHI CONNESSI ALL'INTERVENTO Le principali categorie di rischio in caso di intervento diretto dell Amministrazione riguardano: a) La valutazione del corretto equilibrio tra le diverse tipologie dei servizi offerti in un mercato soggetto ad un elevato dinamismo; b) La valutazione dei costi di intervento in relazione ad una struttura non convenzionale per l esperienza dell Amministrazione, con i conseguenti costi derivanti da consulenze esterne; c) La valutazione dei costi di gestione e l individuazione e reperimento delle professionalità adeguate ad essa nel contesto di riferimento delle P.A.; d) In generale l assunzione di un rischio imprenditoriale non rientrante tra le competenze tipiche e proprie della P.A.; A fronte di ciò la procedura della concessione ad un soggetto esterno, se adeguatamente garantita contrattualmente, trasferisce tali oneri sull iniziativa privata, offrendo al proponente la possibilità di equilibrare il rischio attraverso una ipotesi di copertura di propria valutazione che l Amministrazione è comunque libera di ponderare ed eventualmente negoziare. I principali rischi connessi riguardano: e) Il rischio di fallimento de I iniziativa in corso di realizzazione e/o di gestione: nel primo caso esistono le garanzie tipiche dei lavori pubblici; nel secondo, viene comunque garantito il recupero del bene recuperato e attrezzato senza perdita della proprietà e con la possibilità di riavviare l attività o con altri soggetti, o di adottare soluzioni alternative; f) Il raggiungimento degli obiettivi previsti in funzione di una gestione inadeguata, rischio anch'esso limitabile contrattualmente SOSTENIBILITÀ FINANZIARIA Si ipotizza un costo di circa ,00 come esplicitato al successivo punto 14 stima parametrica del costo di costruzione e di realizzazione del presente studio di fattibilità. Studio di fattibilità Pagina 6 di 59

7 Vicolo dell Arco, 6 Tel. 0577/ Fax 0577/ A tale somma stimata per l intervento si aggiungono i costi di manutenzione della struttura che in questa fase non sono facilmente quantificabili essendo direttamente dipendenti dalle tipologie costruttive e impiantistiche adottate, nonché i costi di gestione, anch essi strettamente legati alle modalità gestionali. 5. FATTIBILITÀ AMMINISTRATIVO-ISTITUZIONÀLE Il procedimento di finanza di progetto sarà sviluppato secondo la procedura prevista dal Codice degli appalti, ai sensi dell art. 153 del D.lgs. 163/06. La procedura che si intende adottare per il caso di specie è quella della gara unica, prevista dall art. 153, commi 1-14 del D.lgs. 163/06, con l applicazione del criterio dell offerta economicamente più vantaggiosa. Ai fini della relativa attuazione, si è tenuto conto di quanto esposto dall Autorità di Vigilanza sui contratti pubblici di lavori, servizi e forniture (AVCP), ed in osservanza del contributo dell'unità Tecnica Finanza di Progetto - con la determinazione n. 1 del 14 gennaio 2009, contenente le linee guida per l'affidamento delle concessioni secondo la procedura di cui all'art. 153 del Codice e per la redazione dello studio di fattibilità, e con la determinazione n. 3 del 20 maggio 2009, contenente le linee guida per la redazione dei documenti di gara per le procedure previste dall'art. 153 del Codice dei contratti pubblici. Pertanto l intervento di sviluppo dell area dell Acqua Borra è stato inserto nel Programma Triennale degli investimenti come opera di pubblica utilità da realizzare in concessione ad iniziativa privata. 6. IL CONTESTO AMBIENTALE II Piano Regolatore generale vigente ha definito la necessità di considerare la sorgente dell'acqua Borra come componente fondamentale di un'area di notevole interesse ambientale da sottoporre a diversi livelli di tutela, conservazione e valorizzazione. L'ipotesi di definizione di tale area trova una logica generale nell'ambito dello sviluppo e dei riequilibri delle potenzialità turistico ricettive legate allo sfruttamento compatibile e alla conservazione della risorsa ambiente di cui il comune è estremamente ricco per quantità, qualità e varietà. Il raffronto tra le risorse disponibili utilizzate e potenziali dell'arco nord del territorio comunale, il Chianti, e quelle della zona sud, forse meno appariscenti e meno valorizzate, ha indotto a considerare l'utilizzo dell'area dell'acqua Borra come il potenziale volano per un equilibrato riassetto del territorio comunale, in grado di innescare flussi di interesse, di movimento e di investimenti. L'idea quindi di riconsiderare il comprensorio intorno alla sorgente come un ambiente unitario pur nella diversificazione dei suoi ambiti ha portato alla definizione di una area a parco territoriale di tipo complesso, in cui le varie funzioni e valenze ricondotte ad un progetto organico, si completano e si integrano a vicenda valorizzandosi e rivitalizzando un ambito territoriale ben più ampio, che travalica gli stessi confini amministrativi. L' ipotesi di previsione di un parco è ampiamente giustificata dalla risorsa potenziale esistente la cui varietà e ricchezza induce a definire tale struttura come parco storico termale archeologico agricolo. La definizione dell'ambito territoriale interessato serve ad individuare lo schema generale del parco, la possibile struttura funzionale, la localizzazione dei nodi e dei progetti possibili, nonché delle priorità di intervento, in modo che intervenendo per gradi si possa innescare un meccanismo a catena che porti, in tappe successive e con un continuo processo di verifica e di perfezionamento degli strumenti necessari alla più idonea definizione ed al migliore utilizzo di tutte le risorse esistenti. Studio di fattibilità Pagina 7 di 59

8 Vicolo dell Arco, 6 Tel. 0577/ Fax 0577/ L intervento ipotizzato risulta prioritario in quanto: compatibile con lo strumento urbanistico vigente e quindi di immediata eseguibilità; posizionato in luogo strategico rispetto alla viabilità veicolare e rispetto al ruolo di porta di accesso all area; elemento qualificante dell'area e quindi catalizzatore di interessi da parte di un gran numero di potenziali utenti ed in grado di innescare per induzione quei meccanismi di valorizzazione dell'intorno, che dovrebbero in tempi più lunghi, porterà al completo utilizzo della risorsa del comprensorio tramite progetti specifici legati necessariamente al buon esito di ciascuna delle fasi che li precedono. 7. DEFINIZIONE DEI CARATTERI AMBIENTALI L'ambito territoriale è decisamente caratterizzato dall'intersezione dei diversi sistemi ambientali che in questo luogo confluiscono e dalle notevoli risorse storiche. Siamo qui in presenza delle ultime propaggini del sistema ambientale tipico del Chianti, con le colture ad ulivo e vite ed i tipici insediamenti rurali, ma già il panorama delle crete è fortemente avvertibile con l'asprezza delle biancane, veri e propri affioramenti calanchivi, che si staccano dall'ambiente circostante per motivi geomorfologici e che preludono alle tipologie proprie delle crete senesi, più marcate nel territorio del comune di Asciano. Il sito è reso ancora più interessante e vario dal sistema ambientale creato dalla presenza dei corsi d'acqua dell'ansia e della Malena. Il luogo è inoltre ricco di numerose testimonianze storiche: il colle di Monteaperti, luogo della storica battaglia del 1260, di cui sono ben conservate alcune importanti memorie di carattere monumentale; la presenza capillare in tutta l'area di trovamenti archeologici di epoca etrusca, romana e medioevale; il borgo storico di Monteaperti, tipico insediamento rurale dalle pregevoli caratteristiche tipologiche ed architettoniche; la sorgente termale stessa, conosciuta sin dall'antichità per le proprietà terapeutiche delle sue acque. 8. LA SORGENTE Una breve trattazione a se merita la sorgente, oggetto sin da tempi remoti di trattati inerenti alle caratteristiche e alle possibilità di sfruttamento delle acque cui sono da sempre attribuite proprietà terapeutiche "miracolose". Foto n Vista dalla strada che collega la statale al podere Palazzetto Studio di fattibilità Pagina 8 di 59

9 Vicolo dell Arco, 6 Tel. 0577/ Fax 0577/ Le doti di quest'acqua sono anzi "tali e tante", come ricorda il Terucci (medico filosofo Sanese del 1600), nelle pagine introduttive del suo Trattato dell'acqua Borra", che pare quest'acqua sia stata data dai cieli come preziosa medicina per sanare quasi tutti i mali del corpo. Tre sono le sorgenti principali oltre a varie altre piccole scaturigini. L'acqua di quella più alta è fredda, mentre quella che scaturisce vicino alla rupe di travertino è leggermente termale, con una temperatura di circa 37 gradi, e di questa appunto veniva fatto uso medico. Questa sorgente, la cui acqua è da sempre riconosciuta per le sue notevoli qualità, contrariamente a quanto avveniva in epoca Etrusca e Romana, è oggi quasi completamente abbandonata, salvo un uso sporadico da parte degli abitanti del luogo. In antichità la sorgente e le scaturigini erano probabilmente riunite in una grande vasca, che nel corso dei secoli, per incuria ed a causa dei sedimenti, si è riempita sino a perderne ogni traccia. Dette sedimentazioni si sono nei secoli cementate in travertino, tanto che tra la fine dell'ottocento ed i primi del novecento, nell'area in oggetto fu attivata una cava. Di fatto durante i lavori per l'escavazione del travertino dal blocco monolitico, negli strati sovrapposti di questo, furono trovati i doletti votivi ed antiche medaglie romane, che, come è noto, era costume gettare nelle sorgenti e nelle vasche delle "acque salubri", in onore e riconoscenza per le ninfe patrone delle medesime. "Si può dunque supporre che i massi di travertino occupino adesso la sede ove un tempo le acque erano radunate in vasca" (G. Santi, Viaggio terzo). Molti sono gli autori e molti i testi inerenti alle problematiche sull'uso e sul riuso dell'acqua borra e molti se ne potrebbero citare; comunque l'ampia bibliografia sull'argomento, dal diciassettesimo al diciannovesimo secolo, acquisisce oggi un significato particolare in quanto contribuisce a chiarire fatti analisi e problematiche che, apparentemente datati, conservano ancora una moderna funzione di stimolo proprio per il carattere rivendicativo nei confronti di un riutilizzo attrezzato e razionale della risorsa "Acqua Borra". 9. LA CASA COLONICA Un secolo fa lo scenario era ancora più suggestivo: l'acqua defluiva dalla sommità di una piccola collina di travertino, formata nel corso dei millenni dal deposito del calcare. Il piccolo deposito di travertino dell'acqua Borra è stato utilizzato tra la fine dell'800 e l'inizio del '900 per ricavare materiale da costruzione, caratterizzato da particolari sfumature arancioni. É rimasta solo una parete: da una parte è l'ultimo fronte della cava di travertino e dall'altra è il muro della casa colonica. La parete di travertino è come un libro aperto, sul quale leggere la storia dell'antica collina: si possono distinguere i diversi strati di travertino ed anche individuare i piccoli coni sorgentizi, una volta superficiali, dai quali sgorgava l'acqua. L'edificio si presenta come un organismo compatto di forma pressoché parallelepipeda, su due piani fuori terra. L immobile è qualificato da una struttura portante continua in pietra locale, con una fodera che corre perimetralmente all ingombro interno. All interno della struttura vi è una muratura di spina con analoghe caratteristiche di quella esterna che oltre a rafforzare il concetto di orizzontalità della struttura ne divide l interno in due ambiti nettamente separati; uno ad est ed uno ad ovest. La massività propria del materiale utilizzato nella realizzazione dell edificio, trova riscontro in una pesantezza dei fronti, che si presentano liberamente scanditi da bucature, irregolari e non allineate sui due piani. Le aperture sono architravate con profilati metallici ancorati alle murature. Studio di fattibilità Pagina 9 di 59

10 Vicolo dell Arco, 6 Tel. 0577/ Fax 0577/ Planimetricamente regolare, il fabbricato si sviluppa su base rettangolare, con l accesso principale posto sul fronte ovest, e una morfologia interna che in alcuni casi ha fatto utilizzo di forme articolate e flessibili, studiate per assicurare una corretta separazione e distinzione dei vari settori. La conformazione planimetrica dell edificio ha reso possibile organizzare la distribuzione partendo proprio dalla forma; al piano terra la soluzione distributiva privilegia l ingresso del pubblico dal parcheggio antistante, con un ampio bancone per la vendita dei prodotti tipici del territorio, bar e caffetteria (mq. 33 ca). La restante parte ospita l enoteca (mq. 21 ca), comunicante con una saletta espositiva (mq. 14 ca), e piccoli locali adibiti a spogliatoi e bagno, a servizio della sorgente. La zona espositiva è dotata di un servizio igienico a norma per i portatori di handicap. Al primo piano, che prende accesso oltre che dalla scala esterna esistente, anche da una scala interna, si sviluppa un ampio locale destinato ad attività di ristorazione, con due sale pranzo, di cui la principale (mq. 57 ca), e la secondaria (mq. 18 ca), una cucina (mq. 14 ca), un locale lavanderia (mq. 8,50 ca) un bagno ed un ripostiglio. L aggregazione lineare, la distribuzione degli ambienti e le tecnologie utilizzate, sono tali da garantire un adattabilità degli spazi interni, senza che venga pregiudicata la corretta e la migliore utilizzazione possibile. Dal punto di vista strutturale le murature sono state in epoca recente rifondate, mediante la realizzazione di cordoli in c.l.s armati, e ricollegate con cordoli passanti sotto le stesse. I solai sono con struttura in legno con impalcati in mezzane e soprastante soletta in c.l.s armata con maglia di rete elettrosaldata, ancorata alle murature perimetrali mediante agganci a coda di rondine. Con la stessa tecnica è stato rifatto il solaio di copertura, ma ordito in modo tale da risultare non spingente sulle murature di bordo, lo stesso è stato cerchiato mediante la realizzazione di un cordolo armato al quale è stata agganciata la gronda perimetrale. La copertura è adeguatamente coibentata con un materassino di polistirene ed impermeabilizzata con uno strato di guaina a base di elastomero bituminoso con finitura superficiale ardesiata in modo da garantire una adeguata aderenza del manto di copertura. II solaio al piano terreno è realizzato con travetti in precompresso ancorati ai cordoli di sottofondazione e pignatte, opportunamente staccato dal terreno e impermeabilizzato per evitare eventuale umidità di risalita. Le murature esterne risultano ristuccate a calce mediante rabbocco; sono a vista le parti più sporgenti del Foto n Casa colonica - Vista Nord Foto n Casa colonica - Vista Est Studio di fattibilità Pagina 10 di 59

11 Vicolo dell Arco, 6 Tel. 0577/ Fax 0577/ paramento murario. Il manto di copertura è stato anch esso rifatto completamente con tegole e coppi, utilizzando materiale di recupero. Gli infissi esterni sono in parte di tipo tradizionale con struttura lignea ed in parte di tipo speciale a struttura metallica. Le finestre sono tutte di tipo tradizionale ad anta tripartita in legno dolce verniciato dotate di vetrocamera. Le porte al piano terra sono a struttura metallica e caratterizzate da un particolare disegno al fine di sottolineare la funzione di accesso ai vari locali. Le pareti sono intonacate a calce e tinteggiate color bianco. I bagni e gli spogliatoi sono pavimentati con piastrelle in monocottura con disegno semplice mentre le pareti sono rivestite sino alla altezza di m. 2 con le stesse mattonelle usate per la pavimentazione. Al piano terreno e primo i locali sono pavimentati con mattonelle in cotto non arrotato montate a spina su semolone di rena e cemento; solo in alcune parte del piano terra è stato utilizzato il materiale lapideo recuperato negli sbancamenti del travertino, miscelato con malta di cemento bianco catalizzatore e ossidi colorati. La cucina è dotata di rivestimento in piastrelle sino all'altezza di oltre m Le porte interne sono a pannelli lisci tamburate a nido d'ape e compensato di pioppo, verniciate color bianco e dotate di maniglie serratura e ferramenta di tipo pesante in ottone. Le porte si differenzieranno per i diversi tipi di apertura, a anta, a scorrere e a libro. L'impianto di riscaldamento è a circolazione forzata di acqua calda ed e composto da una caldaia a metano posta nel locale spogliatoio al piano primo. La caldaia, del tipo ad alto rendimento è corredata di tutti gli organi di sicurezza, di regolazione e controllo, vaso di espansione e pompa di circolazione. E inoltre provvista di produzione di acqua calda sanitaria tramite scambiatore rapido e boiler di accumulo. Dalla caldaia si diparte la distribuzione primaria fino ai collettori complanari situati al piano terra ed al primo piano. L impianto è con 4 zone ciascuna provvista di collettore complanare. La regolazione di ogni zona è affidata ad un termostato dotato di programmatore giornaliero che consente la regolazione della temperatura almeno sui due livelli nell'arco delle 24 ore. Di seguito vengono allegate le seguenti tavole grafiche utili ad un migliore descrizione dell edificio: All. D_E_01 - Schema grafico planimetrico con prospetti e sezioni - Scala 1:200; All. D_E_02 - Pianta piano terra e piano primo - Scala 1:100. Foto n Casa colonica - Vista Sud Foto n Casa colonica - Vista Ovest Studio di fattibilità Pagina 11 di 59

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14 Vicolo dell Arco, 6 Tel. 0577/ Fax 0577/ IL CONTESTO TERRITORIALE E VINCOLI URBANISTICI Si è provveduto ad esaminare le prescrizioni esistenti al riguardo, allo scopo di verificare specifici obblighi in relazione agli adempimenti collegati allo studio di fattibilità. Si rappresentano di seguito le prescrizioni previste dagli strumenti urbanistici attualmente in vigore, corredando il presente studio dal certificato di destinazione urbanistica dell area interessata dall intervento. Al fine dell approvazione del progetto proposto, da sviluppare coerentemente alle prescrizioni indicate nel presente studio di fattibilità PREVISIONI URBANISTICHE DI PIANO REGOLATORE GENERALE COMUNALE VIGENTE Sotto il profilo urbanistico I area è destinata a finalità congruenti con gli obiettivi dell Amministrazione, risulta interamente di sua proprietà, ed è contraddistinta al N.C.T. di Siena al Foglio n 187 particelle 49, 271, 272, 402 e 407 del Comune di Castelnuovo Berardenga. Dal al punto di vista geografico risulta così inquadrata: Foglio della Cartografia Tecnica Regionale a scala 1:10.000; Foglio D13L15 della C.T.R ; L intervento opera in area urbana, in zona EP(T) - Espansione a prevalente uso produttivoturistico/ricettivo, intervento indiretto, sottozona EP(T)11 - Località Casetta "Acqua Borra", normata dagli articoli 74 e 77 delle N.T.A.. Di seguito vengono riportati per estratto i citati riferimenti normativi: Art. 74 (N.T.A. di P.R.G) - EP(T) Espansione a prevalente uso produttivo-turistico/ricettivo. Le zone produttive turistico/ricettive sono indicate negli elaborati grafici con la apposita sigla (T) e si dividono in sottozone contrassegnate da un numero sovrapposto a ciascuna di esse. Tali zone sono destinate alla realizzazione di alberghi, ristoranti, foresterie, case albergo, residences, campeggi, bar, edifici per lo spettacolo cinematografico e teatrale, sale da ballo e discoteche, attrezzature per lo svago e il tempo libero, attrezzature per il termalismo, cliniche della salute. Sottozona EP(T)11 - Località Casetta "Acqua Borra" Intervento per cui è già stato redatto un apposito Piano Particolareggiato sulla base delle previsioni di P.d.f. (Art. 90 R.E. - P.D.F.) da attuarsi mediante P.I.P. all'interno della più vasta previsione di area a parco storico termale. Per quanto concerne le previsioni di dettaglio e le specifiche sull'intervento si rimanda al sopra citato piano particolareggiato già in dotazione all'amministrazione Comunale. Art. 77 (N.T.A. di P.R.G) - Epn. Stesse categorie intervento indiretto. Con tale definizione si intendono tutte quelle aree, destinate ad attività produttive, come descritte ai precedenti Art.li 73/75, localizzate all'esterno o nelle immediate adiacenze di aree urbane residenziali o produttive, che non siano dotate di opere di urbanizzazione primaria funzionalmente collegate con quelle comunali. Gli interventi saranno realizzati tramite "piano urbanistico preventivo", ex Art.li 30/34. Le aree sopra menzionate, se inserite in zone sulle quali è stato redatto apposito "Piano di dettaglio" o "Scheda", sono dotate di una serie di specifiche grafiche e normative che individuano per ogni comparto ed ogni singolo edificio tutti i parametri necessari alla definizione del progetto. Studio di fattibilità Pagina 14 di 59

15 Vicolo dell Arco, 6 Tel. 0577/ Fax 0577/ Art. 90 (R.E. di P.D.F.) - Zona vincolata per impianti termali. Tale zona è vincolata all'insediamento di attrezzature ed impianti idrotermali. Tutta la zona indicata nella planimetria costituisce un unico comparto e pertanto, qualunque iniziativa potrà essere assunta esclusivamente nell'ambito di uno studio generale esteso a tutto il comparto. Lo studio dovrà approfondire: a) Caratteristiche geo-morfologiche del suolo e del sottosuolo in rapporto alle effettive possibilità di captazione, a scopo terapeutico, delle sorgenti. Tali ricerche dovranno essere condotte da specialisti in materia e sottoposte alla preventiva approvazione degli istituti universitari o Organi statali competenti. b) Dettagliato rilevo altimetrico del territorio comprendente la esatta localizzazione dei complessi rurali esistenti, strade, corsi d'acqua ecc. e la delimitazione delle colture e dei complessi arborei. c) Progetto planivolumetrico, nel quale siano indicati dettagliatamente tutti gli interventi, da sottoporsi all'approvazione della Soprintendenza ai Monumenti di Siena e Grosseto. Destinazione edilizia: esclusivamente costruzioni inerenti la attività delle cure termali e relativi servizi. Sono esclusi complessi residenziali. Tipo edilizio: libero. Sono prescritte coperture a tetto con falde inclinate e sovrastante manto di tegole tradizionali. It = 0,03 Asp = tutto il territorio del comparto, residuo delle singole competenze edificate, dovrà essere destinato a parco. Altezza massima = m. 6,50 Altezza minima = m. 3,00 Distacco minimo di tutti i confini = m. 10,00 Distacco minimo delle strade = valgono le norme stabilite nello art. 4 del D.M relativo alle distanze minime a protezione del nastro stradale, di cui all'art. 9 della L. 6/10/1967 n PREVISIONI URBANISTICHE DI PIANO STRUTTURALE Il Comune di Castelnuovo Berardenga è dotato di Piano Strutturale ai sensi dell art. 53 della Legge Regionale n. 1 del 3 gennaio Il Piano Strutturale del Comune di Castelnuovo Berardenga è stato approvato il 16 aprile 2009 con Del. C.C. n. 58. L'area oggetto di intervento risulta: compresa nell UTOE 3 ed è assunta come parte del più generale contesto territoriale del parco fluviale dell Arbia e, al tempo stesso, come complesso di spazi aperti di interesse pubblico da connettere all abitato di Casetta al fine di mitigare l effetto separatore della doppia infrastruttura (ferrovia e sgc). Compresa nel perimetro delle aree prevalentemente non edificate integrative degli insediamenti (artt. 84 NTA), compresa nel SIR Crete di Camposodo e Crete di Leonina (artt. 18, 51 NTA), e negli ambiti per l istituzione di ANPIL, riserve e parchi (artt. 22, 52 NTA). Facente parte del Sistema Territoriale delle Crete dell Arbia (art. 57 delle NTA ) e parzialmente compresa come infrastrutturazione ambientale (art. 70 NTA). Ricade in area sottoposta a Vincolo Idrogeologico (R.D.L. 30/12/1923 n. 3267, L.R, n. 39/2000 e s.m i ); Studio di fattibilità Pagina 15 di 59

16 Vicolo dell Arco, 6 Tel. 0577/ Fax 0577/ Ricade in gran parte in area di Pericolosità geologica di Classe 2 (Pericolosità bassa) in quanto in zona di pianura con caratteristiche meccaniche discrete e riferibili a parametri già noti, ed in piccola parte in area Classe 3 (Pericolosità media). La classificazione sismica in vigore (Ord. P.C M. 3274/2003 e Delib. G.R.T. n. 431 del 19 giugno 2006) fa ricadere il territorio del Comune di Castelnuovo Berardenga in Pericolosità sismica 3S, ossia in livello di pericolosità sismica della zona 3 (basso), ma con obbligo di azione sismica prevista per la zona 2 (medio). Per quanto concerne la pericolosità idraulica (vedi estratto cartografico TAV. Fi 07 b) l'area è perimetrata in gran parte in Classe 3 (Pericolosità media), la fascia più a ridosso del torrente Malena in classe 4 (Pericolosità elevata), mentre per la restante porzione di terreno - lato ingresso casa colonica - in Classe 2 (Pericolosità bassa) VINCOLI AMBIENTALI La tutela dell Ambiente, di fondamentale importanza per preservare le risorse naturali del territorio, viene garantita a livello legislativo prevedendo che l intervento sia sottoposto a specifiche valutazioni preventive finalizzate ad ottenere apposite autorizzazioni e nulla osta da parte degli enti tutori, come di seguito evidenziato. Le valutazioni da mettere in atto e da sviluppare, al fine di analizzare l impatto degli atti progettuali degli interventi proposti, si traducono in altrettanti obblighi autorizzativi o di valutazione da richiedersi agli enti preposti: in particolare: Valutazione ambientale strategica VAS: La VAS interessa : piani o programmi comunque denominati emanati da pubbliche amministrazioni; progetti la cui valutazione rientra nella competenza statale, regionale o delle province autonome in base a tipologie specificatamente previste; progetti sottoposti alla verifica di assoggettabilità di competenza delle regioni e delle province autonome. A livello di studio di fattibilità non sussistono obblighi in ordine a tale valutazione in quanto lo studio stesso non si configura come piano o programma nel senso tecnico e giuridico dei termini. A livello della proposta progettuale sussiste sempre l obbligo della verifica di assoggettabilità alla VAS in ambito regionale. In questo caso l obbligo della redazione della verifica ricade in capo all aggiudicatario della gara di project finance. Valutazione d impatto ambientale VIA: La V.I.A. è una procedura che viene attuata allo scopo di proteggere e migliorare la qualità della vita, di mantenere integra la capacità riproduttiva degli ecosistemi e delle risorse, di salvaguardare la molteplicità della specie, di promuovere l uso di risorse rinnovabili, di garantire l uso plurimo delle risorse. La V.I.A. si applica a singoli progetti di opere, pertanto ricade in capo all aggiudicatario in relazione al progetto presentato. Studio di fattibilità Pagina 16 di 59

17 Vicolo dell Arco, 6 Tel. 0577/ Fax 0577/ Valutazione d Incidenza ambientale VincA - Direttiva comunitaria n. 43 del 21/05/1992, (92/43/CEE) : La V.inc.A è un procedimento che, come descritto dal D.P.R. 357/1997 all art. 5, va attivato nei casi in cui un piano o progetto di opera possa avere incidenza significativa su un sito segnalato in sede comunitaria. La valutazione di incidenza riguarda pertanto tutti i progetti di opere che possono avere un incidenza significativa sui siti di importanza comunitaria (SIC) e sulle zone di protezione speciale (ZPS). Nel caso in argomento sussiste l obbligo della valutazione, in quanto l intervento ricade in siti di importanza comunitaria (SIC). In questo caso l obbligo della redazione della valutazione ricade in capo all aggiudicatario della gara di project finance VINCOLI PAESAGGISTICI Corsi d acqua vincolati - (Parte III del D. Lgs. 42/ Art. 142 lett. c - Aree tutelate per legge): L area oggetto d intervento si colloca con il fronte principale prospiciente il torrente Malena, tuttavia il tratto in questione rimane escluso dal vincolo, come indicato nella D.C.R.T. n. 95 dell 11/03/1986 determinazione dei fiumi, torrenti e corsi d acqua classificati pubblici da escludere, in tutto o in parte, dal vincolo paesaggistico per la loro irrilevanza a tali fini (Legge 8 agosto 1985 n. 431, art. 1/quater); approvazione elenco regionale dei tratti esclusi - vedi all. 19 al presente studio di fattibilità estratto planimetrico del P.T.C COERENZA DELL INTERVENTO CON GLI STRUMENTI URBANISTICI Nell UTOE di riferimento, gli obiettivi di tutela e riqualificazione per l area urbana di Casetta prevedono la definizione di aree per lo sport ed il tempo libero, identificando l area di Infrastrutturazione Ecologica come elemento di Invarianza Paesaggistico-Ambientale. Pertanto, il progetto in questione si pone in coerenza con lo strumento comunale approvato e, alla luce delle coerenze già verificate in sede di approvazione con Regione Toscana e Amministrazione Provinciale di Siena, anche con i relativi strumenti di pianificazione PIT e PTCP. E verificata altresì anche la compatibilità con la previsione urbanistica del PRG vigente, ricadente in Aree per espansione produttivo turistico/ricettivo e espansione produttivo indiretta in quanto trattasi di una sistemazione leggera dell area potenziando l offerta di infrastrutture a servizio del turismo e del commercio. Fra gli altri interventi, la realizzazione di un percorso pedonale, attrezzato con stalli per le auto, e una piazzola per i camper, con adeguato attacco per lo scarico dei reflui e allacciamento idrico per i rifornimenti, servizio attualmente mancante in tutta l area circostante, sono interventi integrati rivolti prioritariamente al conseguimento degli obiettivi di tutela e miglioramento delle condizioni ambientali. Di seguito vengono allegate le seguenti tavole grafiche utili ad un migliore inquadramento dell area in oggetto: All. I_A_01 - Inquadramento territoriale: Foglio della Cartografia Tecnica Regionale; All. I_A_02 - Estratto di mappa catastale: Foglio Particelle 49, 271, 272, 402 e 407; All. I_A_03 - Sovrapposizione catastale con ortofoto digitale; All. I_A_04 - Estratto planimetrico di P.R.G. - Tav. Z 7 (Zoning Casetta); All. I_A_05 - Estratto planimetrico del P.P.A. - Variante al P.D.F. - Tav. P 5 bis (Casetta); All. I_A_06 - Estratto planimetrico del P.S. - Mosaico dei tessuti - U.T.O.E. 3; All. I_A_07 - Mosaico dei tessuti - U.T.O.E. 3 - Scheda descrittiva - Profili quantitativi - pag. 1; Studio di fattibilità Pagina 17 di 59

18 Vicolo dell Arco, 6 Tel. 0577/ Fax 0577/ All. I_A_08 - Mosaico dei tessuti - U.T.O.E. 3 - Scheda descrittiva - Profili quantitativi - pag. 2; All. I_A_09 - Mosaico dei tessuti - U.T.O.E. 3 - Scheda descrittiva - Profili quantitativi - pag. 3; All. I_A_10 - Estratto planimetrico del P.S. - Sistemi territoriali - Tav. Si02-I; All. I_A_11 - Estratto planimetrico del P.S. - Patrimonio territoriale sud - Tav. Si02b; All. I_A_12 - Estratto planimetrico del P.S. - Invarianti strutturali del territorio (Sud) - Tav. Si03b; All. I_A_13 - Estratto planimetrico del P.S. - Uso e tutela delle risorse - Tav. Si04; All. I_A_14 - Estratto planimetrico del P.S. - Valorizzazione delle risorse di carattere paesaggistico e culturale - Tav. Si05; All. I_A_15 - Estratto planimetrico del P.S. - Elementi del P.T.C. - Tav. Vi01; All. I_A_16 - Estratto planimetrico del P.S. - Vincoli sud - Tav. Vi02 b; All. I_A_17 - Carta della pericolosità geologica sud - Tav. Fi 09 b All. I_A_18 - Carta degli ambiti e della pericolosità idraulica - Tav. Fi 07 b All. I_A_19 - Tratto del torrente malena interessato dai lavori - verifica dell esclusione dal vincolo paesaggistico ai sensi della D.C.R. n. 95 dell 11/03/1986; Studio di fattibilità Pagina 18 di 59

19 STUDIO DI FATTIBILITA PER LA REALIZZAZIONE IN PROJECT FINANCE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO TERMALE DELL ACQUA BORRA ALL. I_A_01 - INQUADRAMENTO TERRITORIALE Foglio della Cartografia Tecnica Regionale a scala 1:10.000

20 STUDIO DI FATTIBILITA PER LA REALIZZAZIONE IN PROJECT FINANCE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO TERMALE DELL ACQUA BORRA ALL. I_A_02 - ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE FOGLIO 187 PARTICELLE 49, 271, 272, 402 e 407

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