TRIBUNALE DI ORVIETO UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione n. 9/10 G.E. dott. F. Bonato. Contro: (omissis) Promossa da: AQUILANTI S.P.A.

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1 TRIBUNALE DI ORVIETO UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione n. 9/10 G.E. dott. F. Bonato Contro: (omissis) Promossa da: AQUILANTI S.P.A. RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA La sottoscritta Arch. Paola Achilli, iscritta all Ordine degli Architetti della Provincia di Terni al n. 244, con studio in Orvieto, Via Angelo da Orvieto n. 36, ha prestato giuramento in qualità di C.T.U., per rispondere ai seguenti quesiti: 1. descriva, previo esame della documentazione in atti e dello stato dei luoghi, l immobile pignorato (comune, località, via, numero civico, piano, numero interno, caratteristiche interne ed esterne) con relativa superficie in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze ed accessori, eventuali millesimi di parti comuni, accertando la completezza della documentazione prodotta e la corrispondenza delle risultanze della documentazione con lo stato dei luoghi; 2. accerti la conformità tra i dati riportati nel pignoramento e quelli risultanti dalla documentazione, riportando l elenco delle iscrizioni e trascrizioni di pignoramenti gravanti sull immobile ed, a parte, della trascrizione delle domande giudiziali; 3. se l immobile non risulta accatastato, proceda all accatastamento, ovvero esegua le variazioni necessarie per l aggiornamento del catasto, provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione; 4. indichi l utilizzazione prevista dallo strumento comunale; 5. indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative ed, in caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico edilizia vigente, descriva la tipologia degli abusi riscontrati, dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile, ai sensi degli artt. 17 comma 5 o 40 comma 6 della Legge n. 47/85 ed indichi il presumibile costo della sanatoria; 1

2 6. dica se possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti, in quest ultimo caso formando i singoli lotti e, previa autorizzazione del giudice, identificando i nuovi confini e provvedendo alla redazione del frazionamento, ed allegando, in tal caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; 7. indichi se l immobile è libero o occupato, con contratto avente data certa anteriore alla notifica di pignoramento, indicando l eventuale data di registrazione del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio o comunicando l esistenza di un giudizio in corso per il rilascio; 8. indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici ed alberghieri, di vincoli di inalienabilità o indivisibilità, nonché l eventuale esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche) o di usi civici e l assegnazione dell abitazione al coniuge; 9. determini il valore dell immobile con indicazione del criterio di stima usato; 10. prepari la relazione catastale per la vendita riproducendola in un foglio a parte rispetto al corpo della relazione affinché possa essere autonomamente utilizzata per i successivi atti della procedura, determinando, ai fini dell INVIM, il valore iniziale ed il valore finale al e predisponendo la denuncia relativa ai detti fini; 11. solo nel caso in cui il debitore sia una società: accerti, compiuta ogni indagine ritenuta utile, se necessario anche presso i competenti Uffici Iva e del registro, se i beni oggetto della procedura siano o meno soggetti ad IVA e/o ad imposta di registro, indicando in caso affermativo le generalità fiscali dell esecutato e l aliquota delle imposte predette. SVOLGIMENTO DELL INCARICO Quesito n. 1 descriva, previo esame della documentazione. e la corrispondenza delle risultanze della documentazione con lo stato dei luoghi Gli immobili oggetto del presente pignoramento sono così individuati: a) immobile ad uso laboratorio artigianale sito nel Comune di Orvieto (TR), Loc. La Svolta s.n.c., posto al piano terra, censito al N.C.E.U. della Provincia di Terni, al Foglio n. 92, part.lla n. 226, Sub. n. 2 graffato con in Sub. n. 4, Categoria C/3, Classe 9, Consistenza 52 mq, Rendita Catastale 217,53, locale artigianale il quale, a secondo quanto dichiarato dal Sig. (omissis) in sede di verbalizzazione, risulta essere 2

3 affittato al padre, seppure, alla data attuale non è pervenuto alla sottoscritta alcun documento attestante tale locazione; b) immobile ad uso abitazione sito nel Comune di Orvieto (TR), Viale I Maggio, posto al piano secondo, censito al N.C.E.U. della Provincia di Terni, al Foglio n. 156, part.lla n. 16, Sub. n. 50, Categoria A/2, Classe 6, Consistenza 4 vani, Rendita Catastale 309,87. L immobile in realtà è costituito da una soffitta in pessimo stato di conservazione; Gli immobili di cui sopra si descrivono come segue: a) laboratorio artigianale è un immobile che si sviluppa su di un unico piano, terra tetto, utilizzato come deposito attrezzature di attività artigianale. L immobile misura circa 55 mq. in unico ambiente, non è provvisto di servizio igienico, né di rifiniture o impianti di particolare pregio. Le murature esterne presentano un buono stato di conservazione, così come gli infissi in legno con vetro singolo. L immobile è circondato da una corte ad uso esclusivo di circa mq. 630,00, sulla quale insistono due servitù, non risultanti agli atti, ma dichiarate dal Signor (omissis), una di passaggio per l immobile adiacente, ed una relativa ad un pozzo per attingimento acqua (Foto 1-10). PIANO TERRA Locale commerciale mq. 55,30 Totale complessivo mq. 55,30 b) appartamento _Per quanto concerne questo bene l espletamento dell incarico risulta estremamente difficile in quanto l immobile è completamente difforme da quanto censito al catasto fabbricati. I vani ad uso soffitta, posti al secondo piano della palazzina in Viale 1 Maggio 75, in pessimo stato di conservazione e non areati (vedi foto 11-21) sono stati accatastati come appartamento (allegato A). La difformità catastale può essere regolarizzata inoltrando la relativa denuncia di variazione all agenzia del Territorio di Terni con la preventiva autorizzazione del G.E. per verifica straordinaria. Solo in questo modo il bene può essere trasformato in un lotto di vendita. L immobile non è aggravato da particolari vincoli. Attualmente è depositato in comune un progetto (allegati B, C), per la trasformazione dei locali soffitta in appartamento, da realizzare previa autorizzazione dei condomini non ancora pervenuta. Quesito n. 2 accerti la conformità tra i dati riportati. della trascrizione delle domande giudiziali 3

4 La ricerca è stata effettuata per immobile e relativamente al laboratorio artigianale di cui alla lettera a) Art del 08/03/2004 Atto notarile di compravendita del 21/02/2004 rep. n , Notaio Campioni sede Orvieto. Soggetto a favore (omissis), soggetto contro (omissis). Unità negoziali: fabbricati siti nel Comune di Orvieto, Foglio n. 92, Part.lla n. 226, Sub. n. 1 2/ Art del 08/03/2004 Atto notarile del 21/02/2004, repertorio n , notaio Campioni Franco, sede Orvieto, costituzione di diritti reali a titolo oneroso. Soggetto a favore: (omissis), soggetto contro: (omissis). Unità negoziali: terreni siti nel Comune di Orvieto, Foglio n. 92, Part.lla n. 225, fabbricati siti nel Comune di Orvieto, Foglio n. 92, Part.lla n. 226, Sub. n. 1 2/ Art. 1421del 27/05/2004 Ipoteca volontaria a titolo oneroso del 21/05/2004, repertorio n , notaio Paoletti Anna Laura, sede Tuscania. Soggetto a favore: (omissis), soggetto contro: (omissis). Unità negoziali: fabbricati siti nel Comune di Orvieto, Foglio n. 92, Part.lla n. 226, Sub. n. 2/ Art del 22/11/2005 Atto giudiziario del 31/10/2005, Rep. n. 619, ipoteca giudiziale decreto ingiuntivo, Tribunale di Orvieto. Soggetto a favore (omissis), soggetto contro (omissis). Unità negoziali: fabbricati siti nel Comune di Orvieto, Foglio n. 92, Part.lla n. 372, Sub. n , Foglio n. 92, Part.lla n. 226, Sub. n. 1 2/ Art del 14/12/2005 Atto giudiziario del 09/11/2005, Rep. n. 172, ipoteca giudiziale decreto ingiuntivo, Tribunale di Orvieto. Soggetto a favore (omissis), soggetto contro (omissis). Unità negoziali: fabbricati siti nel Comune di Orvieto, Foglio n. 92, Part.lla n. 372, Sub. n , Foglio n. 92, Part.lla n. 226, Sub. n. 1 2/ Art. 18 del 05/01/2006 Atto giudiziario del 09/12/2005, Rep. n. 1/307, ipoteca giudiziale decreto ingiuntivo, Tribunale di Orvieto. 4

5 Soggetto a favore (omissis), soggetto contro (omissis). Unità negoziali: fabbricati siti nel Comune di Orvieto, Foglio n. 92, Part.lla n. 372, Sub. n , Foglio n. 92, Part.lla n. 226, Sub. n. 1 2/ Art del 08/02/2006 Atto esecutivo cautelare del 17/01/2006, Rep. n. 23, verbale di pignoramento immobili, Tribunale di Orvieto. Soggetto a favore (omissis), soggetto contro (omissis). Unità negoziali: fabbricati siti nel Comune di Orvieto, Foglio n. 92, Part.lla n. 372, Sub. n , Foglio n. 92, Part.lla n. 226, Sub. n. 1 2/ Art. 68 del 14/01/2010 Atto giudiziario, trasferimento immobili del 26/01/2008, Rep. n. 25/2008, Tribunale di Orvieto. Soggetto a favore: (omissis), soggetto contro: (omissis). Unità negoziali: fabbricati siti nel Comune di Orvieto, Foglio n. 92, Part.lla n. 226, Sub. n. 1 2/4. Art. 793 del 29/01/2008 Atto giudiziario, ipoteca giudiziale, decreto ingiuntivo del 20/11/2009, Rep. n. 125, Tribunale di Orvieto. Soggetto a favore: Ediltermica Ternana S.P.A., soggetto contro: (omissis). Unità negoziali: fabbricati siti nel Comune di Orvieto, Foglio n. 92, Part.lla n. 226, Sub. n. 2/4; Foglio n. 134, Part.lla n. 418, Foglio n. 156, Part.lla n. 16, Sub. n. 50; terreni siti nel Comune di Orvieto, Foglio n. 134, Part.lla n Art del 02/04/2010 Atto giudiziario, atto esecutivo cautelare, verbale di pignoramento immobili del 09/02/2010, Rep. n. 69, Tribunale di Orvieto. Soggetto a favore: Aquilanti S.P.A., soggetto contro: (omissis). Unità negoziali: fabbricati siti nel Comune di Orvieto, Foglio n. 92, Part.lla n. 226, Sub. n. 2/4; Foglio n. 156, Part.lla n. 16, Sub. n. 50. Art del 07/04/2010 Atto giudiziario, atto esecutivo cautelare, verbale di pignoramento immobili del 11/03/2010, Rep. n. 176, Tribunale di Orvieto. Soggetto a favore: Ediltermica Ternana S.P.A., soggetto contro: (omissis). 5

6 Unità negoziali: fabbricati siti nel Comune di Orvieto, Foglio n. 92, Part.lla n. 226, Sub. n. 2/4; Foglio n. 134, Part.lla n. 418, Foglio n. 156, Part.lla n. 16, Sub. n. 50; terreni siti nel Comune di Orvieto, Foglio n. 134, Part.lla n Art del 04/08/2010 Atto giudiziario, sentenza dichiarativa di fallimento, del 27/07/2010, Rep. n. 297, Tribunale di Orvieto. Soggetto a favore: (omissis) e (omissis) nonché dei soci (omissis), soggetto contro: (omissis). Unità negoziali: fabbricati siti nel Comune di Orvieto, Foglio n. 92, Part.lla n. 226, Sub. n. 2/4 3 e 5; Foglio n. 134, Part.lla n. 418, Foglio n. 156, Part.lla n. 16, Sub. n. 50; terreni siti nel Comune di Orvieto, Foglio n. 134, Part.lla n ; terreno sito nel Comune di Castel Viscardo, Foglio n. 4, Part.lla n Quesito n. 3 se l immobile non risulta accatastato, proceda.. sua correzione o redazione Per quanto riguarda il laboratorio artigianale, questo evidenzia una piccola incoerenza catastale, accertata in fase di sopralluogo e relativa al posizionamento di un tramezzo, (vedi grafici), tale incongruenza può essere risolta mediante la presentazione di una variazione catastale presso l Agenzia del Territorio di Terni, previa autorizzazione del Giudice Esecutore. In riguardo, invece, all appartamento in Viale I Maggio, si ritiene necessaria una variazione per declassamento dell immobile da appartamento a soffitta, in quanto né la categoria assegnata, né la planimetria catastale presente agli atti rispecchiano lo stato dei luoghi. Quesito n. 4 indichi l utilizzazione prevista dallo strumento comunale Le utilizzazioni dei vari immobili rispettano quelle previste dallo strumento comunale, ovvero: - Il laboratorio artigianale viene utilizzato come magazzino / deposito attrezzatore, comunque può essere inteso quale laboratorio; - L appartamento, così censito catastalmente, non risponde minimamente all utilizzazione prevista, in quanto in realtà trattasi di una soffitta completamente in disuso. Quesito n. 5 6

7 indichi la conformità o meno della costruzione.. comma 5 o 40 comma 6 della Legge n. 47/85 ed indichi il presumibile costo della sanatoria L immobile di cui alla lettera a), presumibilmente realizzato intorno agli anni 90 con destinazione di accessorio agricolo, successivamente è stato trasformato in laboratorio artigianale, così come risulta alla data odierna. Quesito n. 6 dica se possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti, i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale E possibile procedere alla formazione di un solo lotto ponendo in vendita soltanto l immobile di cui alla lettera a) e più precisamente: LOTTO n. 1 immobile ad uso laboratorio artigianale, costituito da una rata di fabbricato su unico livello, con corte esclusiva di circa 600,00 mq, sito nel Comune di Orvieto (TR), Loc. La Svolta s.n.c., posto al piano terra, censito al N.C.E.U. della Provincia di Terni, al Foglio n. 92, part.lla n. 226, Sub. n. 2 graffato con in Sub. n. 4, Categoria C/3, Classe 9, Consistenza 52 mq, Rendita Catastale 217,53. Quesito n. 7 indichi se l immobile è libero o occupato, con contratto l esistenza di un giudizio in corso per il rilascio L immobile di cui al lotto n. 1 secondo quanto dichiarato dal Sig. (omissis) in sede di verbalizzazione, risulta essere affittato al padre, seppure, alla data attuale non è pervenuto alla sottoscritta alcun documento attestante l ufficialità della locazione. Quesito n. 8 indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, civici e l assegnazione dell abitazione al coniuge Sui beni non insiste alcun tipo di vincolo artistico, storico. Quesito n. 9 determini il valore dell immobile con indicazione del criterio di stima usato Per la determinazione del più probabile valore di mercato è stato adottato il criterio di stima sintetico comparativa, assumendo come parametro tecnico il valore di mercato al metro 7

8 quadrato di superficie commerciale, tenendo presente le valutazioni di stima adottate al riguardo di immobili simili siti nel Comune di Orvieto, comprendendo nel valore al metro quadrato anche il terreno adiacente al fabbricato. Si è tenuto conto delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche degli immobili, introducendo gli opportuni correttivi per tenere in debita considerazione le caratteristiche dei siti, lo stato di conservazione. Si ritiene quindi giustificato attribuire i seguenti valori: LABORATORIO ARTIGIANALE Superficie (mq.) Valore /mq. Valore Piano terra 55,30 600, ,00 Totale 55, ,00 Valore totale ,00 Da cui in cifra tonda si stima il valore complessivo del: - LOTTO n. 1 Laboratorio artigianale con corte esclusiva ,00 Quesito n. 10 prepari la relazione catastale per la vendita riproducendola. finale al e predisponendo la denuncia relativa ai detti fini 8

9 DESCRIZIONE PER LA VENDITA Esecuzione immobiliare n. 9/2010 Contro: (omissis) A favore: AQUILANTI S.P.A. LOTTO n. 1 immobile ad uso laboratorio artigianale, costituito da una rata di fabbricato su unico livello, con corte esclusiva di circa 600,00 mq, sito nel Comune di Orvieto (TR), Loc. La Svolta s.n.c., posto al piano terra, censito al N.C.E.U. della Provincia di Terni, al Foglio n. 92, Part.lla n. 226, Sub. n. 2 graffato con in Sub. n. 4, Categoria C/3, Classe 9, Consistenza 52 mq, Rendita Catastale 217,53. Prezzo a base d asta ,00 Quesito n. 11 solo nel caso in cui il debitore sia una società: accerti, compiuta.e l aliquota delle imposte predette Il debitore non è una società, ma bensì una persona fisica, pertanto si omette qualsiasi tipo di ricerca o indagine diversa. Tanto dovevasi ad espletamento dell incarico ricevuto, Orvieto, li.. Il C.T.U. Arch. Achilli Paola 9

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11 Data presentazione:19/03/ Data: 07/09/ n. T Richiedente: CPRVNT79H04G148N 10 metri Catasto dei Fabbricati - Situazione al 07/09/ Comune di ORVIETO (G148) - < Foglio: 92 - Particella: Subalterno: 2 > LOCALITA' LA SVOLTA SNC piano: T; Data presentazione:19/03/ Data: 07/09/ n. T Richiedente: CPRVNT79H04G148N Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A3(297x420) Ultima planimetria in atti

12 Data presentazione:22/03/ Data: 07/09/ n. T Richiedente: CPRVNT79H04G148N 10 metri Catasto dei Fabbricati - Situazione al 07/09/ Comune di ORVIETO (G148) - < Foglio: Particella: 16 - Subalterno: 50 > VIALE I MAGGIO SNC piano: 2; Data presentazione:22/03/ Data: 07/09/ n. T Richiedente: CPRVNT79H04G148N Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A3(297x420) Ultima planimetria in atti

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