Real Estate Advisory: Analisi, Valutazione e Finanza delle operazioni immobiliari

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1 : Analisi, Valutazione e Finanza delle operazioni immobiliari

2 Studio della fattibilità economico - finanziaria delle operazioni immobiliari Analisi e valutazione del progetto immobiliare La valutazione delle operazioni immobiliari è troppo spesso effettuata in modo superficiale e sommario rispetto a quanto sarebbe realmente necessario considerati i valori in gioco. Spesso, la valutazione di fattibilità di un progetto immobiliare si riduce al mero confronto tra costi e ricavi attesi ed alla valorizzazione sommaria dei flussi di cassa in entrata ed in uscita connessi all operazione; la risultate di questo processo di analisi è rappresentata dal calcolo di indicatori economico - finanziari ingannevoli e fuorvianti. Per oggettive difficoltà di calcolo, ad esempio, viene frequentemente trascurata l'incidenza del fattore tempo sulle variabili considerate, vale a dire la distribuzione temporale dei costi e dei ricavi, quindi delle entrate e delle uscite finanziarie, durante tutto il corso dell'operazione. Oltre il fattore tempo, vi sono molte altre variabili che spesso vengono erroneamente sottovalutate: risvolti fiscali, rischio finanziario, etc. Approssimazione e superficialità nel processo di analisi e valutazione rendono impossibile un razionale ed oggettivo confronto tra progetti d investimento alternativi comportando inefficienza nella scelta dell allocazione delle risorse finanziarie da parte dei soggetti decisori. L assenza di un processo di valutazione oggettivo e strutturato, inoltre, non consente una corretta pianificazione economica e finanziaria dell intervento rendendo impossibile la massimizzazione del ritorno economico e finanziario sul capitale investito. Saper prevedere, in presenza di variabili dinamiche, quanta ricchezza potrà creare un'operazione immobiliare nel corso della sua vita, richiede prima di tutto la capacità di costruire un modello che tenga conto di tutti gli elementi che possono influenzare l'esito del progetto e di prevedere, con ragionevole certezza, entro quali margini possono variare gli obiettivi prefissati (in termini di redditività, di indebitamento massimo, di ricchezza creata) al variare di Key Value Drivers (valori chiave) difficili da prevedere in modo puntuale. Gemino Global Advisor, attraverso l utilizzo e l applicazione di sofisticati metodi di calcolo quantitativo e grazie alla pluriennale esperienza nel campo della finanza applicata al settore immobiliare, mira a risolvere tutti questi aspetti assistendo ed affiancando il Cliente nella valutazione della fattibilità economico - finanziaria del progetto immobiliare attraverso l implementazione di un procedimento razionale, oggettivo e strutturato.

3 La valutazione economica: l analisi dei costi L analisi dei costi di realizzazione di un progetto immobiliare è il primo passaggio fondamentale che deve essere affrontato in ottica di valutazione della fattibilità economico - finanziaria della operazione in oggetto. Nella prassi comune che caratterizza il processo di valutazione della redditività di un progetto immobiliare, spesso si prendono in esame dati aggregati costruiti con eccessiva superficialità. In tale fase, è necessario valutare in maniera analitica tutte le voci di costo connesse al progetto, distinguendo opportunamente le varie voci di costo per natura e per tipologia. Nelle operazioni immobiliari, infatti, si possono classificare almeno tre diverse tipologie di costi: L analisi dei Costi Diretti di Produzione Analisi dei costi vivi del progetto immobiliare I costi vivi di costruzione sono direttamente riferibili alle differenti superfici da edificare (residenze, balconi, giardini, garage, etc.) e vengono calcolati sulla base delle risultanze del Computo Metrico Estimativo. Simulare differenti scenari relativi ai costi vivi consente di ipotizzare differenti livelli qualitativi attribuibili al progetto immobiliare. 1. Costi vivi di costruzione; 2. Costi diretti di costruzione; 3. Costi indiretti di costruzione. I primi sono direttamente attribuibili alla realizzazione materiale dell opera e sono desumibili dal Computo Metrico Estimativo; essi influiscono direttamente sul livello qualitativo del progetto. I secondi sono costi comuni specifici; essi non influiscono direttamente sulla qualità del progetto ma sono direttamente riferibili alla commessa (es. Oneri di Urbanizzazione). La terza categoria di costi è rappresentata dai costi comuni generici, vale a dire costi di struttura attribuibili al progetto solo attraverso l utilizzo di opportuni criteri di riparto (es. Personale Amministrativo). Analisi dei costi indiretti di produzione Per una corretta valutazione economica e finanziaria della operazione immobiliare è indispensabile quantificare tutti i costi non riferibili, in via specifica, alla realizzazione del progetto immobiliare e, di regola, non inseriti nel Computo Metrico Estimativo (oneri di urbanizzazione, progettazione, direzione lavori, piano di sicurezza, etc.).

4 La valutazione economica: l analisi dei ricavi Nella prassi comune la determinazione dei ricavi di vendita viene calcolata prendendo a riferimento un prezzo obiettivo aggregato più o meno vicino ai valori di mercato riferibili al territorio oggetto di intervento. Seppur tale approccio risulta essere, dal punto di vista strettamente metodologico corretto, spesso non vengono prese in considerazione diverse variabili che influiscono sulla determinazione complessiva dei ricavi e sulla loro distribuzione nel tempo. A titolo indicativo ma non esaustivo, si possono elencare: 1. Lo sconto medio applicato sul listino; 2. La percentuale di vendite in permuta; 3. La commissione di intermediazione; 4. Eventuali abbuoni commerciali; 5. Etc. Oltre alle variabili che incidono direttamente sul valore complessivo dei ricavi conseguibili dalla operazione, non bisogna trascurare poi, la dinamica relativa alla distribuzione temporale del flusso di vendite. Una dinamica molto veloce, necessariamente correlata ad una buona appetibilità di mercato, consente di minimizzare il costo dei capitali di investimento impiegati nell iniziativa. Al contrario, una dinamica lenta e farraginosa del flusso delle vendite, allunga l asse temporale di riferimento e ritarda la chiusura del progetto causando un maggior costo del captale investito con conseguente decurtazione del valore del progetto immobiliare, sia in termini economici (basti pensare ai maggiori oneri finanziari) che in termini finanziari (a causa del decremento del V.A.N.) L analisi della distribuzione dei Ricavi Analisi dei ricavi del progetto immobiliare I ricavi di vendita connessi all operazione immobiliare sono strettamente legati al prezzo di vendita al mq ed alla tipologia delle superfici vendibili (alloggi, garage, giardini, etc.). Spesso, però, in sede di valutazione dei ricavi attesi connessi all operazione, non vengono considerate molte variabili che possono influire direttamente sui ricavi totali; % sconto medio praticato sul listino: è il ribasso medio che si prevede di applicare sul prezzo di listino per le vendite chiuse direttamente, quindi senza l ausilio dell agenzia immobiliare. Esso influisce direttamente sulla redditività complessiva dell operazione e sulla distribuzione dei flussi di cassa attesi; % commissione di intermediazione: è il prezzo che bisogna pagare per l attività commerciale svolta dalla agenzia immobiliare che si occupa delle vendite. La % influisce sulla redditività complessiva dell operazione e sulla distribuzione dei flussi di cassa attesi; Livello di velocità delle vendite: rappresenta il tasso di velocità di chiusura dell operazione. Se le unità che compongono l operazione vengono vendute con un buon ritmo, la durata dell operazione si accorcia, migliora la redditività complessiva del progetto e aumenta il Valore Attuale dell operazione. In caso contrario, sia la dinamica reddituale che finanziaria peggiorano; % a saldo: rappresenta la percentuale che il cliente corrisponde, a titolo di saldo, al momento del rogito o della consegna dell unità oggetto di transazione. Le modalità di pagamento devono necessariamente essere prese in considerazione per la determinazione dei flussi di cassa attesi connessi al progetto.

5 La valutazione economica: la redditività attesa L analisi della redditività complessiva del progetto immobiliare viene effettuata detraendo dai ricavi complessivi di progetto i costi connessi all operazione. L analisi di Redditività del progetto Spesso, in sede di determinazione del Reddito Lordo, non vengono considerate alcune voci di rettifica dei flussi di entrata connessi alle vendite come sconti commerciali, commissioni di mediazione commerciale e percentuale delle permute inserite nel progetto. Inoltre, nella prassi comune, spesso non vengono considerate altre voci di costo connesse all operazione come il carico fiscale, variazione delle rimanenze, oneri finanziari, etc. Una precisa e puntuale determinazione del tasso di redditività complessiva del progetto non può prescindere dall attenta valutazione di tutti gli aspetti sopra elencati. Inoltre è necessario elaborare un piano economico prospettico in grado di evidenziare la distribuzione temporale dei costi e dei ricavi connessi al progetto immobiliare. La sintesi del processo di valutazione economica è rappresentata dal calcolo di un set di indicatori sintetici in grado di mostrare, in termini semplici ed intuitivi, la redditività dell operazione. Tali indicatori o Key Value Drivers esprimono la loro importanza ed utilità soprattutto in termini di comparabilità tra progetti di investimento alternativi. La valutazione della redditività attesa In sede di analisi e valutazione della redditività del progetto immobiliare è necessario calcolare alcuni parametri chiave in grado di mostrare, graficamente ed analiticamente, la redditività attesa connessa all operazione. Ricavi netti di vendita: rappresenta l ammontare dei ricavi totali dell operazione al netto di eventuali rettifiche rappresentate da sconti commerciali, permute, etc.; M.O.L. (Margine Operativo Lordo): è il valore aggiunto puro calcolato sulla base della differenza tra ricavi e costi diretti connessi all operazione; R.O. (Reddito Operativo): è il Margine Operativo Lordo scontato dei costi di struttura aziendale; R.L. (Reddito Lordo): Il Reddito Lordo è il reddito prodotto dall operazione prima del carico fiscale; R. N. (Reddito Netto): rappresenta il reddito lordo depurato delle imposte sul valore prodotto dall operazione; N.O.P.A.T.( Reddito Netto Operativo al netto delle imposte): rappresenta il valore aggiunto realizzato dall operazione depurato dei costi di struttura e dei costi fiscali.

6 La valutazione finanziaria: i flussi di cassa attesi La valutazione finanziaria di commessa, intesa come distribuzione sull asse temporale dei flussi in entrata ed in uscita connessi al progetto, viene spesso omessa nell ambito di analisi di fattibilità dell operazione. Molti progetti, anche se apparentemente redditizi sotto l aspetto economico, non vedono mai la fine proprio perché finanziariamente sbilanciati. Per questo motivo, l analisi della dinamica dei flussi di cassa attesi è molto importante in termini di valutazione della fattibilità progettuale. Nell analisi dei flussi di cassa attesi, però, non si può peccare di superficialità, soprattutto in termini di calcolo del fabbisogno finanziario necessario alla sostenibilità del progetto; occorre evitare di incorrere in sgradevoli situazioni di insufficienza di liquidità che potrebbero soffocare il normale svolgimento dei lavori. Spesso, nei calcoli dei flussi di cassa attesi, si omettono importanti variabili che incidono notevolmente sul risultato finale come l I.V.A., gli anticipi, le permute, le imposte, etc. Pianificare la commessa sotto l aspetto finanziario significa allineare le entrate e le uscite laddove possibile e prepararsi, per tempo, ad affrontare il periodo di massima illiquidità attraverso il procacciamento delle risorse necessarie al finanziamento dell opera. L analisi del Payback Finanziario L analisi del Fabbisogno Finanziario L analisi dei flussi di cassa attesi La pianificazione finanziaria dei flussi di cassa attesi costituisce, senza dubbio, un fattore critico di successo dell iniziativa imprenditoriale legata alla realizzazione di un progetto immobiliare. Oltre alle fonti di finanziamento proprie, infatti, è necessario determinare e quantificare la struttura del capitale di debito funzionale al progetto sia in termini di investimento iniziale (es. acquisto del terreno) che di capitale circolante (es. start up di cantiere). Oltre che alle condizioni economiche applicate sul capitale di debito, che ovviamente devono essere sostenibili da un punto di vista reddituale, è importante ricercare il miglior bilanciamento tra fonti proprie e fonti di terzi in ottica di massimizzazione del valore prodotto dall operazione.

7 La valutazione finanziaria: il ritorno atteso L analisi e la valutazione del ritorno finanziario dell operazione è un attività spesso dimenticata dagli esecutori del progetto; in realtà, a differenza della redditività economica, il ritorno finanziario è il vero termometro di successo dell iniziativa. Il tasso di rendimento finanziario, infatti, prende in considerazioni molteplici variabili che nell analisi economica vengono omesse. Il trascorrere del tempo, il costo opportunità del capitale, il payback finanziario, etc. sono concetti che possono essere valorizzati e valutati solo attraverso un attenta analisi finanziaria. L interpretazione di indicatori quali il V.A.N. (Valore Attuale Netto) e il T.I.R. (Tasso Interno di Rendimento), ad esempio, rappresentano validi supporti per la decisione tra progetti di investimento alternativi. Non solo. L analisi del payback finanziario, del periodo di massima illiquidità, etc. permette di valutare la sostenibilità finanziaria del progetto, nonché il suo ritorno monetario in termini temporali. Al fine di una corretta interpretazione delle informazioni derivanti dall analisi finanziaria, è indispensabile stimare correttamente la dinamica dei flussi di cassa connessi al progetto; in tal senso, è opportuno prevedere correttamente tutte le variabili che possono influenzare il cash flow complessivo dell operazione (aspetto fiscale, distribuzione delle entrate finanziarie, acconti, etc.). L analisi del V.A.N. cumulato di progetto Gli indici finanziari del progetto immobiliare Gli indici finanziari di un progetto di investimento sono il vero termometro di successo dell iniziativa. Tra i principali indicatori vi sono: V.A.N. (Valore Attuale Netto): rappresenta la sommatoria dei flussi di cassa in entrata ed in uscita, scontati per il CMPC (Costo Medio Ponderato del Capitale). Può essere considerato come la maggior ricchezza creata dal progetto come se fosse immediatamente disponibile; T.I.R. (Tasso Interno di Rendimento): è il tasso di rendimento che rende uguale a zero il V.A.N.; è un indicatore di appetibilità del progetto che spesso viene utilizzato in alternativa al V.A.N. (che invece è espresso in euro). Più è elevato il T.I.R. più il progetto è redditizio; Payback finanziario: è il numero di periodi (espresso in mesi) che è necessario attendere affinché i flussi positivi attualizzati dell investimento compensino i flussi negativi attualizzati; in tale punto si raggiunge il Break Even Finanziario o CutOff period; C.M.P.C. (Costo Medio Ponderato del Capitale): è il tasso che pondera il costo del debito con il costo del rendimento atteso sul capitale proprio in relazione alla strutturazione finanziaria del soggetto esecutore. Viene utilizzato per scontare i flussi di cassa prospettici.

8 Le Simulazioni: Sensitivity e Montecarlo Le simulazioni circa i possibili scenari prospettici concernenti i potenziali sviluppi dell operazione oggetto di analisi, conferiscono completezza e accuratezza all indagine economico - finanziaria di un progetto immobiliare. La Sensitivity Analisys (Analisi di Sensitività) consiste nell effettuare differenti simulazioni circa una solo variabile del progetto mantenendo invariate tutte le altre. Lo scopo di tale analisi è quello di studiare l impatto di alcuni parametri (Key Value Drivers) sul progetto complessivo. Nel caso dei progetti immobiliari, ad esempio, i due parametri che si prendono a riferimento per effettuare l Analisi di Sensitività sono: il prezzo di vendita e il costo vivo di costruzione. La simulazione di scenario attraverso l utilizzo della tecnica Montecarlo, invece, implica la costruzione di differenti scenari (di solito tre, chiamati pessimistico, inerziale, ottimistico ) in cui tutte le variabili in gioco assumono valori differenti a seconda dello scenario cui si riferiscono. Gli scenari simulati aiutano a definire meglio le variabili in gioco e a valutare correttamente tutte le tipologie di rischio inerenti al progetto. Uno degli scopi fondamentali della simulazione di scenari, infatti, è quello di definire qual è il limite minimo di sussistenza economica e finanziaria del progetto; il limite, cioè, oltre il quale non è conveniente realizzare il operazione. L analisi di Sensitività (Sensitivity Analisys) L analisi di Scenario Le simulazioni di Scenario La formulazione di differenti scenari consente al soggetto decisore di valutare correttamente i rischi connessi al progetto, soprattutto nello scenario pessimistico. Il modello, a differenza dell Analisi di Sensitività, è costituito da molteplici variabili interconnesse ed interdipendenti, alle quali vengono associati diversi valori secondo stime probabilistiche attendibili. L utilità del metodo sta nel fatto di poter costruire degli scenari prospettici attendibili e verosimili. Quando una variabile del progetto muta a causa della sua interconnessione con le altre variabili in gioco, è probabile che mutino gli equilibri di sistema influendo direttamente sulla valutazione complessiva.

9 Business Plan e Piano Finanziario dell operazione immobiliare Redazione del Piano di Business del progetto La redazione del Business Plan di Progetto e del Piano Finanziario Prospettico rappresenta uno step di fondamentale importanza ai fini della buona riuscita dell operazione. Tali documenti progettuali, infatti, si propongono l obiettivo primario di comunicare ai principali stakeholders (partner finanziari, partner industriali, investitori, etc.) gli aspetti qualitativi e quantitativi dell operazione. Sulla base dell analisi e della valutazione di tali elaborati, infatti, i diversi attori in gioco impostano il proprio processo decisionale, deliberando se e come partecipare all operazione in oggetto. Il Business Plan di un operazione immobiliare descrive il progetto sia in termini qualitativi che quantitativi, con particolare attenzione alla redditività attesa esprimibile dall operazione. Tale documento, oltre a rappresentare l andamento prospettico di carattere economico - finanziario, illustra anche i principali aspetti qualitativi come la descrizione dell intervento, i suoi punti di forza, l analisi del territorio oggetto di intervento, l analisi dei prezzi di vendita sul mercato di riferimento, etc. Il Piano Finanziario Prospettico, d altro canto, mostra gli aspetti strettamente monetari connessi all operazione. Esso, a differenza del Business Plan, viene redatto sulla base di entrate ed uscite finanziarie costituenti i flussi di cassa attesi dell operazione immobiliare. Nel Piano Finanziario viene illustrata la composizione delle Fonti di Finanziamento (Capitale Proprio e Capitale di Debito) in relazione al fabbisogno finanziario necessario per la realizzazione dell opera. Inoltre, viene evidenziata la dinamica dei flussi finanziari attivi e passivi durante tutta la vita del progetto; tale esercizio è ritenuto di fondamentale importanza al fine di valutare, attraverso l analisi D.C.F. (Discount Cash Flow Analisys), il Valore Attuale Netto (V.A.N.) dell operazione e la redditività effettiva prodotta dallo stesso. Gemino Global Advisor, grazie all esperienza ed alle capacità tecniche dei suoi professionisti, assiste il Cliente nell elaborazione del Business Plan e del Piano Finanziario Prospettico relativi al progetto immobiliare oggetto di analisi. Spesso, una presentazione completa, accurata e professionale traccia la differenza tra il successo ed il fallimento dell iniziativa imprenditoriale.

10 La stesura del Business Plan di progetto Il Business Plan relativo alla realizzazione di un iniziativa immobiliare è un documento descrittivo dell operazione che mira ad individuare sia gli aspetti qualitativi che quantitativi dell operazione. Il Format elaborato dalla Gemino Global Advisor, frutto di un esperienza ventennale nel settore, si compone delle seguenti sezioni. Descrizione del Progetto (Analisi Interna) In questa sezione si procede alla descrizione completa e dettagliata dell operazione con particolare attenzione agli aspetti qualitativi dell operazione. Nel dettaglio si individuano la natura del progetto e del suo grado qualitativo, gli elementi di differenziazione rispetto a progetti simili o similari e la descrizione dettagliata delle modalità di acquisizione dell area di intervento. Analisi del mercato di riferimento (Analisi Esterna) Questa parte del documento è dedicata all analisi del mercato immobiliare di riferimento nel territorio oggetto di intervento. In particolare si analizzano: prezzi medi di compravendita, volumi medi di compravendita, progetti immobiliari di prossima realizzazione, condizioni del mercato finanziario, etc. Piano delle vendite In questa sezione si analizzano tutti gli aspetti concernenti la vendita delle unità immobiliari connesse al progetto: distribuzione tra vendite dirette ed intermediate, prezzi applicati, budget di comunicazione, modalità di vendita, eventuali garanzie, oneri accessori, etc. Piano di progetto In questa sezione vengono fornite tutte le informazioni circa la realizzazione tecnica dell intervento: mix di unità abitative, piano temporale, partner esecutivi, modalità di approvvigionamento, etc. Analisi economica Questa parte è dedicata all analisi economica dell operazione. Vengono presi in considerazione i seguenti aspetti: prezzi, previsione delle vendite, costi vivi di costruzione, costi indiretti di costruzione, modalità di incasso/pagamento, quantificazione degli oneri finanziari, etc. Il contenuto finale del processo di definizione del Business Plan è rappresentato dal conto economico prospettico pluriennale, in cui vengono illustrate le distribuzioni temporali dei costi e dei ricavi connessi al progetto.

11 Cash Flow Analisys La Discount Cash Flow Analisys rappresenta il momento conclusivo del processo di valutazione economica a finanziaria dell operazione. Attraverso la sua implementazione, infatti, è possibile costruire un set di indicatori chiave in grado di descrivere l operazione in maniera sintetica (V.A.N., T.I.R., Payback, etc.). Un aspetto molto importante relativo all analisi dei flussi di cassa prospettici è la possibilità di impostare correttamente la pianificazione finanziaria di breve e lungo termine relativa al progetto. Grazie all analisi del fabbisogno mensile e al dato relativo al periodo di massima illiquidità, infatti, è possibile impostare a priori un piano finanziario di copertura adeguato ed equilibrato. Indici finanziari di progetto Sopra è illustrato il set di indicatori chiave utili alla valutazione economico - finanziaria dell operazione immobiliare. La corretta interpretazione degli indicatori, consente di prendere decisioni efficaci ed in grado di massimizzare il valore del progetto. Sotto viene mostrato il modello di determinazione dei flussi di cassa attesi prospettici. In tal caso è necessario sottolineare come sia fondamentale collocare correttamente le poste finanziarie in entrata ed in uscita in relazione a: Piano degli Investimenti; Piano esecutivo di Progetto; Piano delle Vendite/Commerciale L obiettivo della pianificazione finanziaria dell intervento è duplice: Evitare crisi di liquidità; Massimizzare il valore del capitale investito.

12 Strutturazione finanziaria dell operazione e supporto continuativo Copertura del fabbisogno finanziario Valutata l operazione dal punto di vista economico e finanziario e determinata correttamente la struttura delle fonti e degli impieghi connessi all operazione, occorre trovare il partner finanziario (tipicamente un banca) che sia disposta a partecipare al progetto. Gemino Global Advisor fornisce ai propri Clienti un servizio di scouting finanziario sulla base del best effort, cioè sulla base delle migliori condizioni di mercato disponibili al momento, tenuto conto della specificità dell operazione e dell area di destinazione dell intervento. Gemino Global Advisor, inoltre, assiste i suoi Clienti in itinere, in particolar modo in sede di determinazione ed erogazione dei S.A.L. di progetto, interfacciandosi con i tecnici interni ed esterni deputati alla rilevazione periodica dello stato di avanzamento dei lavori. Oltre all assistenza continuativa, Gemino Global Advisor offre anche servizio di istruzione e gestione della pratica di frazionamento del mutuo edilizio e consulenza finanziaria ai clienti finali eventuali accollatari della quota parte del mutuo.

13 Non facciamo edilizia, la rendiamo semplice. FINANZA D IMPRESA - FINANZA IMMOBILAIRE - FINANZA AGEVOLATA - STUDI & ANALISI SEDE LEGALE Pineto (TE) Strada Comunale Cannuccia, SNC Complesso Cerquitelli, 1º Piano Tel Fax SEDE OPERATIVA Spoltore (PE) Via SS 16 Bis, n. 86 ARCA delle Professioni, Scala Ciclamino, 1º Piano Tel Fax

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