STIME IMMOBILIARI SECONDO GLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE
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- Simona Colombo
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1 STIME IMMOBILIARI SECONDO GLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE Seminario _ STIME IMMOBILIARI SECONDO GLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE SEMINARIO - Mercoledì 04 Dicembre 2013 PALAZZO GALLIO GRAVEDONA - PROGRAMMA Principi di stima secondo gli IVS Comparazione (M.C.A.) Organizzato da In collaborazione con _ Associazione Geo.Val, Geometri Valutatori Esperti
2 GLI STANDARD DI VALUTAZIONE - LA BEST PRACTICE International Valuation Standards Codice delle valutazioni immobiliari (IV edizione) Manuale delle stime immobiliari Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie International Valuation Standard Council TECNOBORSA Associazione Geometri Valutatori Esperti Associazione Bancaria Italiana ALTRO EVS - European Valuation Standard UTET Consiglio Nazionale Geometri Associazione Geometri Valutatori Esperti OIV - PIV 8 Immobili IAS/IFRS UNI CNG e GL - Standard di qualità ai fini della qualificazione professionale della categoria dei geometri
3 IERI PERIZIA METODO EMPIRICO : Expertise LE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IN ITALIA QUESTO METODO SI FONDA : 1- SU BASE MONOPARAMETRICA 2- SU UN GIUDIZIO SINTETICO 3- SULL ESPERIENZA DIRETTA 4- IN BASE ALLA CONOSCENZA OGGI VALUTAZIONE METODO SCIENTIFICO : Valutatore immobiliare QUESTO METODO SI FONDA SU : 1- BASE PLURIPARAMETRICA 2- PROCEDIMENTI TECNICO SCIENTIFICI 3- NORME 4- METODOLOGIE ESTIMATIVE CONDIVISE
4 Slide tratta dalle lezioni del Prof. Rosati
5 EXPERTISE È una pratica professionale che stima il valore di mercato degli immobili con un giudizio sintetico, basato sull esperienza e sulla competenza del valutatore (l esperto). La stima dell esperto è svolta in modo soggettivo e non può essere né dimostrata né verificata. m * /m ,00.
6 VALUTATORE Rapporto di valutazione (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, USPAP)
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8 LA BANCA DATI IMMOBILIARE OSSERVAZIONE DEL MERCATO IMMOBILAIRE : LA SEGMENTAZIONE fonte:
9 IL PERCHE DELLA BEST PRACTICE - USATA COME BENCHMARK (MINIMO ACCETTABILE) Il rapporto di valutazione svolto in applicazione agli standard internazionali, a differenza della perizia di stima expertise : 1- consente di dimostrare il valore ottenuto nel rapporto di valutazione; 2- si può controllare e verificare nel tempo; 3- è soggetto a standard ; 4- è svolto secondo un codice di condotta riconosciuto; 5- permette di perseguire obiettivi di trasparenza e di efficienza dei mercati immobiliari moderni; 6- assicura i presupposti di trasparenza economica e di perequazione fiscale; 7- tutela e garantisce la stabilità dell'industria bancaria, sia nelle operazioni di erogazione dei crediti che nelle emissioni/acquisizioni di titoli rivenienti da operazioni di cartolarizzazione e di obbligazioni bancarie garantite.
10 Metodo del confronto di mercato Metodo della capitalizzazione del reddito Metodo dei costi Verificare che la stima del valore di mercato si basi su dati rilevati nel mercato
11 Ricerca degli immobili di confronto disponibilità di dati METODO DEL CONFRONTO DI MERCATO Elementi di confronto caratteristiche immobiliari Market comparison approach (MCA) MCA e sistema di stima Sistema di ripartizione Regressione lineare Aggiustamenti per le differenze tra gli elementi di confronto analisi dei prezzi marginali
12 Una stima con gli IVS può essere usata in una CTU o può essere usata solo in una stima per le Banche?
13 STIME IMMOBILIARI SECONDO GLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE CASO STUDIO Determinazione del valore del diritto di panorama (MCA e sistema di stima)
14 Nella valutazione tradizionale avremmo utilizzato un coefficiente così come ha indicato Carlo Forte autore del libro Elementi di estimo urbano. Caratteristiche Coef.Max. Coef.Min. Caratteristiche posizionali Caratteristiche Ambientali (panorama ecc.) Caratteristiche tecnologiche Caratteristiche produttive Stima per punti di merito: MAX MIN V= Vma x Σ Ki Quale coefficiente 0.25 o 0.05? Con quale criterio scelgo il coefficiente? Coefficienti di Qualità. Abitazioni con vista lago da 1,10 a 1,20 Stima per coefficienti: V= Vma x K1XK2X XKm Quale coefficiente 1,10 o 1,20? Con quale criterio scelgo il coefficiente?
15 Valore di un immobile Da cosa è dato il valore di un immobile? Possiamo considerare il valore di un immobile come il risultato della somma dei valori delle caratteristiche che lo compongo: se indichiamo con x n le enne caratteristiche che determinano il valore e con px n il prezzo delle singole caratteristiche il valore totale non potrà che essere determinato dalla funzione di seguito riportata: superficie domotica ascensore Classe energetica Alcune caratteristiche si possono misurare, altre no,ci dobbiamo limitare a verificarne la presenza (0 assente; 1 presente).
16 Mettiamo in evidenza che la differenza di valore tra un immobile e l altro è determinata dalla differenza tra le caratteristiche che vengono prese in considerazione e può essere rappresentata da delle funzioni di comparazione. P1 V = ( x1) p x + ( y1) p y P2 V = ( x2) p x + ( y2) p y P3 V = ( x3) p x + ( y3) p y p x = prezzo marginale della caratteristica x p y = prezzo marginale della caratteristica y
17 [1] Recessione 0 Utilizzare Caratteristica formula i prezzi assente per diminuiscono il calcolo 1 Caratteristica della superficie presente commerciale Seminario _ STIME IMMOBILIARI SECONDO GLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE Prezzo caratteristiche Compravendite subject Unità A Unità B Unità C S Prezzo totale PRZ (euro) , , ,00 data DAT (mesi) superficie SUP (m 2 ) 122,00 134,00 120,00 115,00 Balconi BAL (m 2 ) 15,00 12,00 12,00 12,00 Cantina CAN (m 2 ) 6,00 6,00 10,00 8,00 Autorimessa BOX (m 2 ) 15,00 17,00 19,00 16,00 Servizi SER (n) Llivello del piano LIV (n) Classe Energetica CEN (0-1) Vista Lago PAN (0-1) S.E.L. - S.I.L. - S.I.N. P1=prezzo sup. principale Pi=prezzo sup. secondaria 2: Indici Mercantili indice e informazione Importo p(dat)/prz/(annuale)(recessione) -0,025 p(bal)/p(sup) 0,330 p(can)/p(sup) 0,250 p(box)/p(sup) 0,600 p(liv)/prz 0,010 3.Calcolo superficie commerciale m 2 SUP commerciale comparabile A 137,45 SUP commerciale comparabile B 149,66 SUP commerciale comparabile C 137,86 SUP commerciale subject 130,56
18 Superficie interna lorda sil (gross internal area) Area di un'unità immobiliare o di un edificio misurata lungo il perimetro interno dei muri perimetrali esterni, per ciascun piano fuori terra o entro terra; rilevata ad una altezza convenzionale di m. 1,50 dal piano pavimento. La superficie include lo spessore dei muri interni e delle pareti divisorie, pilastri e colonne interne, vani scala, corridoi, ascensore, elevatore, sale impianti interni o contigui, condotti verticali per l'aria o di altro tipo. Non include lo spessore dei muri perimetrali e le sporgenze esterne quali i balconi, terrazzi e simili con i lati aperti, porticati e passaggi coperti ricavati all'interno della proiezione dell'edificio, intercapedini, sporgenze ornamentali, spazi esterni di circolazione verticali e orizzontale, e altri elementi in funzione del tipo di immobile e fabbricato). Trova applicazione, prevalentemente, nella stima di edifici industriali, negozi, magazzini, nelle procedure di valutazione commerciale per compravendite, per la determinazione dei costi di costruzione. (Voce dal glossario di Tecnoborsa) Superficie interna netta sin (net internal area) Area all'interno di un'unità immobiliare o di un edificio, determinata dalla sommatoria dei singoli vani che costituiscono l'unità medesima, misurata lungo il perimetro interno dei muri perimetrali e delle pareti divisorie, per ciascun piano fuori terra o entro terra, rilevata ad un'altezza convenzionale di m. 0,50 dal piano di pavimento. Sono inclusi gli spessori delle zoccolature, le superfici delle sottofinestre (sgusci), le superfici occupate in pianta dai mobili, dagli armadi a muro e dagli altri elementi incassati, le superfici di passaggio relative a porte e/o varchi, lo spazio interno di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, e analoghi) e verticale (scale, ascensori, impianti di sollevamento, e analoghi) la centrale termica, i locali impianti interni o contigui all'edificio, i condotti verticali dell'aria ed elementi analoghi. Non sono inclusi lo spessore dei muri sia perimetrali che interni, il porticato ricavato all'interno della proiezione dell'edificio o contiguo, lo spessore delle pareti divisorie, lo spazio occupato dalle colonne e dai pilastri. Trova applicazione, prevalentemente, per la stima di edifici residenziali, nelle procedure di valutazione commerciale per compravendite, per la ripartizione di costi di gestione e di esercizio. (Voce dal glossario di Tecnoborsa) Superficie esterna lorda Rappresenta la superficie complessiva di ciascun piano di un edificio misurata al lordo di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre. (Voce dal glossario di Tecnoborsa)
19 4.Calcolo del prezzo marginale /m 2 Prezzo medio comparabile A 1.877,05 Prezzo medio comparabile B 1.897,63 Prezzo medio comparabile C 2.393,73 Prezzo marginale 1.877,05 5. ANALISI PREZZI MARGINALI Prezzo marginale p( ) A p( ) B p( ) C p(dat) (euro/mese) 537,50 591,67 687,50 p(sup) (euro/m 2 ) 1.877, , ,05 p(bal) (euro/m 2 ) 619,43 619,43 619,43 p(can)/p(sup) (euro/m 2 ) 469,26 469,26 469,26 p(box)/p(sup) (euro/m 2 ) 1.126, , ,23 p(ser) (euro) 6.600, , ,00 p(liv) (euro) 2.580, , ,33 6. TABELLA DI VALUTAZIONE Prezzo e caratteristica Unità A Unità B Unità C PRZ (euro) , , ,00 DAT (euro) , , ,50 SUP (euro) , , ,23 BAL (euro) ,28 0,00 0,00 CAN (euro) 938,52 938,52-938,52 BOX (euro) 1.126, , ,68 SER (euro) 6.600, ,00 0,00 LIV (euro) 2.580, , ,33 PREZZI CORRETTI , , ,74 V d% = max V min.100 V min Variazione % 21,46%
20 [1] La matrice dei coefficienti si ottiene sottraendo al coefficiente del comparabile il coefficiente del subject Seminario _ STIME IMMOBILIARI SECONDO GLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE Riepilogo delle caratteristiche Unità A Unità B Unità C Subject PREZZI CORRETTI , , ,74 Incognita Classe Energetica CEN (0-1) 0(assente) 1(presente) 1(presente) 1(presente) Vista Lago PAN (0-1) 0(assente) 0 (assente) 1(presente) 1(presente) Matrice inversa Prezzi corretti ,65 Matrice inversa X , ,74 Riepilogo dei risultati Risultati Valore di Stima ,74 PR. Marg. Classe Energ ,77 Pr. marg. Vista lago ,32 Verifica Unità A Unità B Unità C PREZZI CORRETTI , , ,74 Classe Energetica CEN (0-1) Vista Lago PAN (0-1) Valore del Suject , , ,74
21 GRAZIE PER L ATTENZIONE Associazione GEO.VAL.ESPERTI - GEOMETRI VALUTATORI ESPERTI Tel.: Fax: info@geoval.it Via Cavour, 179/A Roma (RM) - Cod.Fisc P.Iva
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