Piano Regolatore Generale Variante Elaborato F

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1 Comune di Roncone (Provincia di Trento) Piano Regolatore Generale Variante 2012 Elaborato F SCHEDA NORMATIVA relativa al PIANO ATTUATIVO N. 3 Data: Dicembre 2012 dott. arch. Remo Zulberti Studio di architettura ed urbanistica tel cell remozulberti@hotmail.com C.F.: ZLB RME 64L24 L174E

2 INDICE Obiettivi della presente variante...3 Il Parco Lago...3 Il Piano Attuativo n P.A. 3 Comparto A...4 Edificio residenziale fuori terra:... 4 Volume interrato:... 4 Opere di urbanizzazione... 5 P.A. 3 Comparto B...5 Area produttiva per deposito materiali inerti... 5 Calcolo della compensazione urbanistica:...6 Schema di calcolo Schema di calcolo Estratto norme di attuazione...7 Art. 30 bis. - Zona C2 Zona mista residenziale... 7 Art Zona D3 - Zona artigianale per la lavorazione di prodotti forestali ed inerti Art. 65 bis Piani Attuativi... 8 PRG del Comune di Roncone Piano Attuativo 3 pag. 2

3 Obiettivi della presente variante Il Piano regolatore vigente del Comune di Roncone è stato approvato dalla Giunta Provinciale con delibera n di data 06/12/2002.ed è entrato in vigore il 18/12/2002 a seguito della pubblicazione sul BUR n. 52/I-II del Trascorsi alcuni anni dalla entrata in vigore del, piano l Amministrazione Comunale ha inteso procedere con una variante di assestamento al fine di inserire importanti previsioni di natura pubblica, quali la trasformazione dell area pubblica al lago di Roncone e l aggiornamento della viabilità in adeguamento alle previsioni del PUP, e dare risposta ad istanze di natura privata sia per il settore residenziale che per il settore produttivo primario e secondario. Il Parco Lago Fra gli obiettivi principali perseguiti dalla presente variante vi è quello di rivedere alcune previsioni di natura pubblica per la riqualificazione dell area interessata dal Parco Lago e dal nuovo Centro termale. Tali infrastrutture di interesse pubblico dovranno essere adeguatamene dotate di ampi spazi di verde attrezzato e verde pubblico per passeggiate ed attività ludico ricreative, mantenendo l assetto territoriale e l aspetto paesaggistico dei luoghi. Il Piano Attuativo n. 3 Il Piano Attuativo n. 3 viene individuato a seguito della necessità di operare un ricollocamento dell attività artigianale esistente nella zona del Lago di Roncone che interferisce con le aree da destinare alla realizzazione del Parco Lago e del Nuovo Centro Termale. Secondo le previsioni del Piano attuativo parte dell attività dell azienda, non compatibile con la vocazione turistica della zona, dovrà essere ricollocata in località Glere da Bet, su di un area messa a disposizione dell amministrazione posta lungo la strada forestale Busna bassa. Il piano. redatto utilizzando l istituto della Compensazione Urbanistica già previsto dalla Legge urbanistica provinciale nr. 22/91 e nr. 1/2008 sulla base di un accordo preliminare pubblico privato ai sensi dell articolo 30 della Legge Urbanistica. Per l attuazione delle previsioni del piano attuativo all amministrazione comunale dovranno essere cedute aree ricadenti all interno dell area Parco Lago, o per parcheggi e viabilità attigue, di superficie pari a mq., come individuate nella tavola PA3-II^. Individuazione delle aree. L individuazione esatta delle aree e la loro quantificazione potrà essere effettuata in sede di definizione del Piano Attuativo rispettando i seguenti criteri di priorità: Aree necessarie alla realizzazione della viabilità locale posta sul margine est delle Ca d Italia fino a raggiungere il parcheggio interno del villaggio ITEA; Aree interne al parco lago che permettano l esecuzione di singoli interventi funzionali quali il parcheggio per sosta camper nei pressi del Pot de scavo ; Aree poste nelle adiacenze e vicinanze dell area per attrezzature collettive del Lago (F1.1 T) ed al parcheggio comunale esistente; PRG del Comune di Roncone Piano Attuativo 3 pag. 3

4 Aree interne all area parco lago; In sede di definizione del piano, le aree cedute dovranno essere sottoposte a valutazione estimativa che confermi il valore minimo totale previsto nel successivo schema di calcolo della compensazione urbanistica. Eventuali scostamenti di valore potranno essere compensati incrementando la quota di opere di urbanizzazione a carico della ditta lottizzante da realizzare all esterno dei perimetri del piano attuativo. La superficie complessiva delle aree cedute non potrà in ogni caso discostarsi nell ordine del 5% del limite previsto di mq. sulla base delle differenze riscontrabili fra superficie catastale e superficie reale. Il Piano Attuativo è suddiviso in due ambiti territoriali i quali dovranno trovare attuazione attraverso un unica convenzione: P.A. 3 Comparto A Il comparto A viene localizzato sulla proprietà privata attualmente utilizzata come deposito della ditta artigiana posta nelle vicinanze del parco lago. All interno del comparto A troviamo tre distinte funzioni: residenziale con possibilità di realizzare 1200 mc. oltre ad un volume interrato destinabile ad un utilizzo artigianale compatibile con la residenza; verde di protezione inedificabile di proprietà privata; verde pubblico parco lago a destinazione pubblica; Edificio residenziale fuori terra: L intervento di costruzione è subordinato al riordino edilizio e riqualificazione degli spazi esterni ricadenti all interno dell area C2 e pulizia e ripristino del verde di tutela dell area pertinenziale posta a valle che potrà essere utilizzata esclusivamente come piazzale di manovra. Il volume fuori terra massimo previsto dal P.A. è di mc. L altezza massima a metà falda sarà di 7,0 m. Il sedime dell edificio dovrà avere una superficie massima di 260 e rientrare all interno degli allineamenti indicati nella cartografia allegata. Il volume potrà anche essere suddiviso in due corpi di fabbrica nel rispetto delle norme relative alle distanze e sempre nel rispetto degli allineamenti indicati in cartografia. Volume interrato: Realizzazione di un volume interrato, in aggiunta a quello esistente, rispettando i seguenti allineamenti e distanze: - da via dal troc (prevista in ampliamento dal PRG in vigore) metri 3. - dal confine sud a norma di codice civile - sui lati est ed ovest allineamento al volume interrato esistente. (Si veda lo schema grafico riportato nella Tavola PA-3.I in scala 1:1000). Il volume interrato potrà avere una destinazione artigianale compatibile con la residenza. PRG del Comune di Roncone Piano Attuativo 3 pag. 4

5 L obbligo di mantenere all interno del volume interrato ogni attività, attrezzature e materiali inerenti l attività dell azienda artigianale costituisce vincolo urbanistico. L azienda artigianale dovrà inoltre garantire il rispetto delle norme provinciali e statali in materia di tutela dell ambiente dagli inquinamenti, con divieto di immissione di fumi o gas nocivi, e di limitare le emissioni di rumore ai livelli previsti per le aree residenziali. Opere di urbanizzazione A completamento dei lavori previsti per il comparto A, si prevede la realizzazione di infrastrutture di urbanizzazione esterne al perimetro di lottizzazione, viabilità locale ed ai percorsi ciclabili, per un controvalore tale da coprire la differenza risultante dalla stima del valore dei terreni permutati incrementata della percentuale compensativa stimata sulla rivalutazione dei terreni privati pari al 30%. Il controvalore indicato nella stima attuale risulta essere pari a Euro P.A. 3 Comparto B Area produttiva per deposito materiali inerti. L area, oggi di proprietà del comune di Roncone, verrà ceduta in permuta alla ditta artigiana al fine di consentire la delocalizzazione dell attività produttiva e conseguente cessione gratuita delle aree già individuate nel comparto 3.a necessarie all amministrazione comunale al fine della realizzazione del parco lago e del centro termale. La porzione B del Piano Attuativo viene individuata in località Gere da Bet ha una superficie di circa mq, dei quali 850 per verde di protezione disposto lungo le strade e scarpate, e previsti dal PRG per area deposito materiali inerti. All interno di tale area sarà possibile realizzare gli spazi di deposito materiale con conseguente cambio di coltura, previo parere favorevole degli enti preposti (Tutela del Paesaggio, Servizio Foreste). L allestimento dell area artigianale dovrà essere effettuata tenendo conto delle prescrizioni che potranno essere dettate dal servizio foreste e servizio bacini montani, con realizzazione di una fascia verde di protezione sul alto a monte, già ricadente all interno dell area produttiva. L area quindi potrà essere oggetto di sistemazione e rimodellazione, creazione dei piazzali e piste interne, creazione degli accessi necessari all utilizzo razionale dell area lungo la strada forestale esistente, realizzazione di una struttura in legno di massimo mc 150 a servizio dell azienda e dei dipendenti. (Ufficio, sicurezza, igiene). Per l applicazione normativa si rinvia agli articoli 30 bis, 34 e 65 bis delle norme di attuazione del PRG. PRG del Comune di Roncone Piano Attuativo 3 pag. 5

6 Calcolo della compensazione urbanistica: Schema di calcolo 1 Valore delle aree richieste dall'amministrazione Comunale tipo terreni superficie valore unitario /mq Valore parziale Area per viabilità limitrofa agli 1 edifici esistenti , ,00 Area per viabilità limitrofa agli 2 edifici esistenti , ,00 Area agricola esterna al PA3 ma ricompresa nell'area 3 parco lago , ,00 4 Realizzazione opere di urbanizzazione per la viabilità locale esterna al PA ,00 Valore totale beni acquisiti al patrimonio comunale ,00 Stima perequazione mc Stima dell'incremento di valore totale del terreno edificabile con le nuove 10 prvisioni del PA3 (*) , ,00 12 Percentuale di compensazione applicata 30,00% ,00 Valore dell'area artigianale permutata da destinare a Deposito materiali interti da confermare con perizia asseverata , ,00 Area utilizzabile a fini produttivi Area vincolata a verde di protezione 850 5, ,00 Totale Perequazione e Compensazione ,00 Il differenziale di valore è a vantaggio dell amministrazione comunale nella misura di Euro ca., derivanti dall applicazione di una percentuale compensativa pari al 30%, costituisce una misura sufficiente e capiente a garantire il corretto contemperamento degli interessi pubblici e privati. PRG del Comune di Roncone Piano Attuativo 3 pag. 6

7 Nelle fasi di stesura del piano attuativo i valori delle aree oggetto di permuta dovranno essere confermate con stima asseverata, ed eventuali scostamenti di valore a favore dell amministrazione dovranno essere compensati con l incremento delle opere di urbanizzazione esterne ai perimetri del piano attuativo da realizzarsi a cura del lottizzante. Preme sottolineare che l amministrazione comunale, a seguito del trasferimento dell attività, otterrà vantaggi di tipo ambientale, paesaggistico e di miglioramento delle condizioni generali dell area che non sono monetizzabili, ma che vanno a vantaggio non solo del patrimonio immobiliare comunale, ma anche di tutta la collettività che fruisce delle aree a parco che circondano il lago di Roncone. Per la stima del credito edilizio derivante dalla possibilità di realizzare 1200 mc residenziali fuori terra si proceduto con le seguenti analisi: Schema di calcolo 2 Schema di calcolo dell incremento di valore unitario dei terreni destinati all edificazione Volume residenziale edificabile fuori terra mc A Valore del terreno residenziale con indice 1,2 in /mq 140 B area centrale, o area con buona esposizione: Terreno necessario per realizzare mc A / 1,2 mq C applicando un indice edilizio di 1,2 mc/mq Valore corrispondente di mercato B x C D Valore di mercato di pari terreno non edificabile in /mq 28 E aree agricole vincolate Valore corrispondente del lotto di mq C x E F Differenza di valore complessiva D F G Valore del credito edilizio per ogni mc G / A /mc 93,3 ca. H Estratto norme di attuazione Art. 30 bis. - Zona C2 Zona mista residenziale 1. L area C2 viene individuata all interno del comparto A del Piano Attuativo 3 ed il suo utilizzo deve essere preceduto dalla definizione, approvazione ed entrata in vigore del piano attuativo. 2. Destinazione specifica: residenziale - uffici; 3. Destinazione ammessa: deposito materiali e macchinari solo nei volumi interrati. 4. Destinazione vietata: ogni attività nociva o molesta; 5. Indici urbanistici ed edilizi: Volume urbanistico: Sm Superficie minima di intervento (lotto minimo) 1800 mq Sc Superficie coperta massima: 260 mq He Altezza massima: 7,5 m Vu Volume massimo urbanistico mc Df Distanza minima tra i fabbricati Vedi Titolo XI Dc Distanza minima dai confini Vedi Titolo XI Ds Distanza minima dalle strade vedi art. 57 PRG del Comune di Roncone Piano Attuativo 3 pag. 7

8 Sedime(1) Il sedime dell edificio deve rientrare all interno dell area indicata in cartografia Tipologia blocco, a schiera (ammessi anche volumi separati) Interrato(1): Ds da via dal troc 3 m Dc confine sud norma di codice civile confine est e ovest in allineamento al volume esistente (1) Tavola PA-3.1 in scala 1: Per la L attuazione degli interventi è subordinato alla definizione del P.A. 3 come descritto nelle norme e tavole grafiche che costituiscono parte integrante e sostanziale del Piano Regolatore Generale. Art Zona D3 - Zona artigianale per la lavorazione di prodotti forestali ed inerti. 1. L area rientra all interno del comparto B del Piano Attuativo ed il suo utilizzo deve essere preceduto dalla definizione, approvazione ed entrata in vigore del piano attuativo. n Destinazione specifica: Sono destinate esclusivamente allo stoccaggio e la prima trasformazione dei prodotti naturali come taglio e scortecciamento alberi d alto fusto, stoccaggio di inerti ricavati da opere di bonifica ambientale o risanamenti ambientali. 3. Destinazione vietata: non sono ammesse attività produttive di cui ai punti D1 e D2. Non è ammessa la realizzazione di alcun volume residenziale. Non è ammesso lo stoccaggio di alcun prodotto industriale, chimico, organico, refluo, gassoso, di demolizione o quant altro possa arrecare danno fisico e visivo all ambiente, non sono ammesse le lavorazioni di trasformazione dei prodotti agricoli, e non sono ammessi impianti di betonaggio o di macinazione degli inerti; 3. Edificazioni ammesse: All interno dell area è ammessa la realizzazione di un fabbricato da adibirsi a servizi per i lavoratori e ufficio realizzato con struttura lignea e copertura a due falde o padiglione ad un piano. Sm - Superficie di intervento (lotto unico) 4500 mq He - Altezza massima: 3 m Vu - Volume massimo 150 mc - Volume minimo - Df - Distanza minima tra i fabbricati Vedi Titolo XI art. 110 Dc - Distanza minima dai confini Vedi Titolo XI art. 110 Ds - Distanza minima dalle strade 5,00 m. 4. E prevista la realizzazione di una recinzione dell area realizzata con palizzata in legno di altezza massima di m. 1,5. Art. 65 bis Piani Attuativi.. PA 3 Riqualificazione dell area Parco Lago 3.1 Visto l interesse pubblico prioritario che riveste il progetto di riqualificazione del parco lago e la individuazione di una nuova zona da destinare alla struttura termale prevista all art. 53 bis, viene individuato il Piano Attuativo n. 3 predisposto con l obiettivo di riqualificare l area, de localizzare le attività artigianali ritenute incompatibili con l area a parco lago, individuare un area idonea per il trasferimento delle stesse attività mantenendo ricollocare l attività artigianale oggi esistente nella zona lago e che interferisce con le aree da destinare alla realizzazione del Parco Lago e del Nuovo Centro Termale. Parte dell attività dell azienda, non compatibile con la vocazione turistica della zona, dovrà quindi essere ricollocata in località Glere da Bet, su di un area messa a disposizione dell amministrazione posta lungo la strada forestale Busna bassa. 3.2 Il Piano Attuativo è suddiviso in due ambiti territoriali, PA3a e PA3b, i quali dovranno trovare attuazione attraverso un unica convenzione. PRG del Comune di Roncone Piano Attuativo 3 pag. 8

9 PA 3 Comparto A 3.3 Il comparto PA 3A viene localizzato sulla proprietà privata posta nelle vicinanze del parco lago, ed è costituito da tre distinte aree con diversa destinazione urbanistica: Area residenziale C2, di superficie pari a ca mq, con possibilità di realizzare 1200 mc. urbanistici fuori terra oltre ad un volume interrato, secondo le indicazioni relative alla localizzazione interna del lotto contenute nella tavola. PA3-I^. Per gli ulteriori indici edilizi si veda l articolo 30 bis. Verde privato di protezione, di superficie pari a ca. 825 mq, di proprietà privata; Verde pubblico F2.2, di superficie pari a ca mq.; 3.4 Il volume interrato realizzabile all interno dell area C2, potrà avere una destinazione artigianale compatibile con la residenza. L utilizzo di tale area deve essere preceduto da un riordino edilizio e riqualificazione ambientale provvedendo alla eliminazione di tutte le strutture esterne esistenti. 3.5 La possibilità di destinare ad attività artigianale la porzione interrata dovrà essere condizionata dall obbligo di mantenere all interno di detto volume ogni attrezzatura e materiali inerenti l attività dell azienda artigianale, mantenendo il verde privato la parte esterna vietando deposito di materiali, attrezzature e/o strutture fisse, mobili e/o temporanee. Le attività svolte all interno del volume interrato dovranno essere svolte garantendo il rispetto delle norme provinciali e statali in materia di tutela dell ambiente dagli inquinamenti, con divieto di immissione di fumi o gas nocivi, e di limitare le emissioni di rumore ai livelli previsti per le aree residenziali. PA 3 Comparto B 3.6 Il comparto PA 3B viene individuato in località Glere da Bet su terreni di proprietà comunale, di superficie complessiva di mq, e costituita da due diverse destinazioni di zona sulla base della cartografia di PRG: D3 Area di deposito inerti di complessivi mq 3.650; secondo le norme di zona previste all articolo 34; E4 Verde paesaggistico, di complessivi mq 850; secondo le norme di zona previste all articolo 40; 3.7 All interno della zona D3 sarà possibile realizzare gli spazi di deposito materiale con conseguente cambio di coltura, previo parere favorevole degli enti preposti (Tutela del Paesaggio, Servizio Foreste). L area quindi potrà essere oggetto di sistemazione per creare piazzali e accessi lungo la strada comunale per la realizzazione delle opere previste all articolo 34. Compensazione urbanistica e permuta Aree 3.8 Il Piano Attuativo 3, viene redatto sulla base di un accordo preliminare pubblico privato, stipulato ai sensi dell articolo 30 della legge urbanistica provinciale, e prevede la permuta delle aree sopradescritte sulla base di valori che dovranno essere confermati con perizia di stima asseverata in sede di adozione del piano attuativo stesso. 3.9 La ditta lottizzante dovrà cedere all amministrazione comunale una superficie di mq posta all interno della destinazione urbanistica pubblica Parco Lago., parcheggi e viabilità locale come individuate nella tavola allegata PA3-II^ Il controvalore delle aree cedute all amministrazione comunale dovrà in ogni caso risultare maggiore del valore delle aree cedute dal comune alla ditta lottizzante. La quota differenziale (comprensiva del differenziale del valore delle aree in permuta e differenziale perequato dell incremento di valore dei terreni privati) verrà quindi tradotta in valore delle opere di interesse pubblico realizzate a titolo compensativo poste all esterno del perimetro delle aree soggette a piano attuativo, ma rientranti all interno del compendio territoriale del parco lago. Per il calcolo di detti valori si rinvia alla Scheda normativa allegata all accordo stipulato ai sensi dell arti. 30 della Legge Urbanistica Provinciale e che costituisce parte sostanziale ed integrante del Piano Regolatore. Ogni spesa inerente la predisposizione del piano attuativo e la stipula degli atti dovrà essere a completo carico della ditta lottizzante E prevista la realizzazione di opere di urbanizzazione esterne al piano attuativo nell importo determinato dall accordo di programma che prevede una compensazione sul valore degli immobili oggetto di trasformazione urbanistica pari al 30% Ai fini esclusivi della verifica del valore di compensazione e equo contemperamento degli interessi pubblici e privati, si rinvia agli allegati della relazione illustrativa del PRG. PRG del Comune di Roncone Piano Attuativo 3 pag. 9

10 3.13 Il piano attuativo, ancorché redatto dalla ditta lottizzante, avendo contenuti di rilevanza pubblica dovrà essere approvato secondo le procedure previste dall articolo 46 della legge urbanistica provinciale In allegato alle presenti norme vengono riportati gli schemi ordinatori delle previsioni contenute nei singoli piani attuativi (PA3-I^ - P3 II^ - PA3 III^) In sede di predisposizione del piano attuativo sarà possibile adeguare le superfici indicate nelle norme urbanistiche, sulla base dello stato reale dei luoghi, purché vengano mantenuti i rapporti percentuali di superficie e valore, fra le diverse aree, già indicati nelle presenti norme e nell accordo di programmazione urbanistica. Il tecnico arch. Remo Zulberti Allegati: Tavola PA.3-I, Tavola PA.3-II, Tavola PA.3-III PRG del Comune di Roncone Piano Attuativo 3 pag. 10