rimborso. Il progetto punta sulla rotazione annuale/biennale secondo la norma, per impedire radicamenti e dispotismi.

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1 Premessa Che il Villaggio Praialonga si sia costituito ab origine in condominio, nulla osta: tutti gli stabili, una volta abitati si organizzano in condominio, anche in ottemperanza alla legislazione dello Stato. Quello che è però sbagliato è che si sia data una forma gestionale come se Praialonga fosse un semplice condominio cittadino (tuttavia, nelle città, i grandi complessi residenziali, da tempo sono Supercondominii) e si sia fatto il regalo al comune di Isola Capo Rizzuto di esimersi dai suoi doveri nei confronti di una frazione del territorio comunale, da cui però, pretende di introitare tasse e tributi. Si, lo sappiamo alcuni potrebbero obiettare con la solita litania il collaudo mancato, siamo abusivi, c è la sbarra, ecc. ecc. tutte castronerie, solo per usare un eufemismo. Da questo peccato (anomalia) originale, ne scaturiscono un infinità; del resto, l esperienza che abbiamo accumulato in un quarantennio ci ha detto che questa forma di governo è assurda e pseudo funzionante solo se si chiudono entrambi gli occhi. Il fatto è che, a furia di chiudere gli occhi, a parte tutti i soldi tolti, siamo arrivati al punto che le nostre unità immobiliari non hanno il valore che meriterebbero! Il Progetto Non possiamo indugiare ulteriormente; abbiamo il dovere di trovare una forma di governo collettiva, necessaria per le dimensioni e le problematiche dell insediamento; lontana dalla consolidata logica del lucro e della speculazione ma, all insegna del servizio, sia pure remunerato, meritocratico e solidaristico per l interesse comune. Se c è un difetto in questo progetto, è proprio quello della fine del MARE MAGNUM. Siamo sicuri che l insediamento può rinascere e meritare l appellativo di Villaggio dei vip che alcuni ci hanno dato solo per sbeffeggiarci. La riforma del condominio, legge 220/2012 dello Stato non è un qualcosa di opinabile ma, una legge che, fatta, va applicata! (IPSO IURE ET FACTO). L art. 2 introduce l articolo 1117-bis c.c., di nuova formulazione, che consente di ampliare la nozione di condominio, includendovi espressamente anche i cosiddetti condominii orizzontali quali, ad esempio, i villaggi residenziali e i «supercondominii», quelli cioè costituiti da più condomìni semplici. L obiettivo principale del NUOVO SISTEMA DI GESTIONE è la Governance plurale unita all esigenza di trasparenza. I condominii semplici Il Villaggio è già suddiviso in lotti, ciascuno, con i propri millesimi. I lotti diventano condomini semplici all interno del Supercondominio. Si deve stabilire soltanto se li vogliamo lasciare così come sono o accorparne alcuni (i contigui più piccoli), per arrivare per es. a dieci. Gli amministratori Ciascun condominio semplice, in piena autonomia e secondo le vigenti norme, elegge il proprio amministratore, stabilendone il compenso o il rimborso spese o quello che preferisce. L amministratore coordinatore Per quanto riguarda l amministratore del supercondominio (coordinatore) che dovrà gestire le parti comuni, si prospettano più opzioni: 1. potrà essere eletto dall assemblea dei delegati dei condominii semplici; 2. dall assemblea generale con le modalità odierne non certamente convincenti ed efficienti; 3. potrà essere uno degli amministratori dei condominii semplici o uno aggiunto. N DENOMINAZIONE MILLESIMI 01 Edilpraia 94,44 02 Ville Elisabetta 62,22 03 Ville Marta 79,09 04 Residence Corpo aggiunto 114,98 05 Intour 43,03 06 Immobiltour 150,80 07 Krutt 23 24,87 08 Lopez 3,92 09 Centro commerciale (Fav 18-35,68 Puccio-Veredil-Ristorante) 10 Delta Elisabetta 20,89 11 Comprensorio C 73,59 12 Crugliano +Esperia 11 e 17 91,81 13 Krutt 8,9,10 68,89 14 Fav 7 22,28 15 Edilmare 38,03 16 Delta 75,24 Tutti gli amministratori hanno pari dignità. Come per Totale 999,76 gli amministratori dei condominii semplici, anche per il coordinatore si potrà stabilire un compenso o un Tabella 1 dal consuntivo 1995 rimborso. Il progetto punta sulla rotazione annuale/biennale secondo la norma, per impedire radicamenti e dispotismi. pag. 1

2 I candidati ad amministratore possono essere condomini (meglio) o professionisti esterni all insediamento. Qualora un condominio semplice non riuscisse a eleggere un amministratore, per i motivi più diversi, potrà farsi amministrare, per quella circostanza, dall amministratore di un altro condominio semplice, naturalmente per espressa e verbalizzata volontà dell assemblea. Principio fondante del nuovo Modello Gestionale è la Governance Plurale: tutti gli amministratori, al di là del condominio semplice di appartenenza, saranno come un unico amministratore, dal momento che obiettivo prioritario di tutto il Progetto è la trasparenza e il Bene dell intero Insediamento 1. Pertanto, tutte le decisioni verranno discusse e prese in sedute congiunte, con consiglio e aiuto reciproci. Il Supercondominio L unicità del SUPERCONDOMINIO viene garantita dalla centralizzazione amministrativa: unico ufficio in Praialonga con unità amministrativa al servizio dei condomini e non soltanto degli amministratori, con garanzia di azione di continuità che prescinda dall alternarsi delle figure degli amministratori. Tale concetto viene rafforzato dall eliminazione di ogni forma di campanilismo, in quanto, tutte le decisioni, saranno prese sinergicamente e con la consapevolezza che ciascun condominio parteciperà alle spese con i millesimi di proprietà, e che non gli siano state addebitate anche spese di altri condominii. Si creerà una sorta di sana competizione che porterà al miglioramento di tutto l insediamento residenziale. Tutta la documentazione, cartacea e non, che afferisce alla vita del condominio e ne costituisce la traccia storica, deve essere archiviata negli uffici amministrativi di nostra proprietà perché è nostra proprietà! È noto a tutti che gli amministratori avvicendatisi, in una logica di tanto peggio, tanto meglio, hanno mantenuto strumenti e documentazione necessari per amministrare il condominio. Persino l anagrafica e le tabelle millesimali, ogni volta, il successore, ha dovuto copiarli dai libri contabili, creando molte incertezze sulla loro esattezza! Tabelle millesimali Oggi, l amministratore in carica non possiede nemmeno le tabelle millesimali ufficiali da cui partire per un eventuale rivisitazione. Qualora un condòmino si rivolgesse al giudice, contestando la correttezza dei propri millesimi (ce ne sono tanti), il condominio sarebbe soccombente in quanto, la prima cosa che il giudice chiederebbe, sarebbe la tabella millesimale ufficiale, giurata dal perito redattore e ratificata dall Assemblea condominiale. Per chi l avesse dimenticato, nel 1995 il tecnico Cretella Bonaventura portò a termine un lavoro di rivisitazione delle tabelle millesimali che durò alcuni anni. Questi millesimi scaturiscono dal rilevamento dei m 2 complessivi delle UU.II. dell insediamento, tenendo conto degli indici fissati per verande coperte (2/3); verande scoperte (1/3); giardini (1/20). All assemblea di agosto 1995, i m 2 complessivi risultavano essere , È fondamentale venire in possesso di quella documentazione ufficiale di riferimento se si vogliono operare modifiche 2. N.B. posseduti gli strumenti di cui sopra, non è affatto vero che ogni qualvolta si debbano rivisitare Figura 1 dal consuntivo del 1995 i millesimi occorra un tecnico o, comunque, un dispendio di denaro. Con un semplice foglio di calcolo elettronico Excel -, inserendo i m 2 aggiuntivi di una U.I., il programma ricalcola in tempo reale i millesimi di tutti. Questo è possibile in quanto la tabella millesimale è 1 Questo costituisce un punto di forza e, rassicura quanti potrebbero pensare che amministrare sarebbe un carico troppo oneroso. 2 Per modificare i millesimi non si può prescindere dai m 2 della singola U.I. ma, nemmeno dai m 2 totali del lotto. pag. 2

3 unica e tiene conto soltanto dei m2 delle UU.II. Sarà compito degli amministratori effettuare le comunicazioni rituali agli interessati e far ratificare il tutto alle assemblee dei condominii semplici. Con la creazione del Supercondominio, sarà più facile procedere, in continuum, all aggiornamento delle tabelle millesimali. L amministratore del condominio semplice, oltre a conoscere uno per uno i suoi condomini (specialmente se è stato eletto un condomino), conosce una per una ciascuna unità immobiliare che ha subito nel tempo delle modifiche significative o quantomeno, avrà la possibilità di chiederne le superfici e, procedere all aggiornamento in sinergia con gli altri amministratori. I conti correnti bancari Ciascun condominio semplice avrà un proprio conto corrente bancario su cui canalizzare le quote condominiali attraverso bonifico o bollettino MAV inviato dall amministratore insieme al documento di ripartizione delle spese. Ciascun condomino verrà fornito di credenziali per accedere alla visione dei flussi bancari del conto corrente del condominio. Le quote condominiali Le quote condominiali saranno composte, come al solito, solo con più chiarezza, da due tipologie di spesa, quella del condominio semplice e quella delle parti comuni (non dimentichiamo che ad oggi, fra le spese generali sono state comprese spese di pertinenza dei lotti: spurghi, assicurazioni, enel scale). Una volta stabilita, per voci, la spesa delle parti comuni, gli amministratori, in seduta comune, la ripartiscono, per voci, ai condomini semplici. Sarà l amministratore del condominio semplice, aggiunta la spesa del proprio condominio, a effettuare la ripartizione e a inviare le notifiche del pagamento. Incassate le quote, provvederà a versare sul conto corrente del Supercondominio la quota spettante al condominio semplice per le parti comuni. L amministratore coordinatore, altro non dovrà fare che pagare fornitori, dipendenti, oneri fiscali, ecc. Questi passaggi, che possono sembrare superflui o addirittura inutili, sono invece importanti perché più persone siano coinvolte e perché la trasparenza sia adottata come metodo e non come circostanza opzionale. L amministratore del condominio semplice, controllato gli afflussi dei pagamenti, può intervenire diligentemente presso i condomini Figura 2 Banca intesa Sanpaolo ritardatari o morosi con un margine di successo superiore all attuale. I condomini, infatti, sono sollecitati dal fatto che il condominio semplice in ordine con i versamenti, non dovrà più pagare per i morosi degli altri condominii semplici, come succede oggi con i lotti. Non solo; all interno del condominio semplice, molto più piccolo, i condòmini si conoscono tutti fra di loro e, con l amministratore si instaura un rapporto più diretto e più concreto. Va osservato che, ciascun condominio semplice, potrà deliberare spese più confacenti alla desiderata dei propri condomini, senza il parere o la partecipazione economica degli altri condominii semplici. Sarà chiaro e trasparente cosa si paga e chi lo paga. Le assemblee dei condominii semplici Non assisteremo più ad assemblee farsa di lotto dove eleggere, proforma, un consigliere con le modalità pulcinelliche che conosciamo (senza verifica di maggioranze legali, senza controllo di deleghe e, validate anche quando completamente andate deserte). Consiglieri fatti a forza, anche contro la loro volontà o, per compiacere l amministratore di turno o ancora per il gettone di presenza o per farsi i lavori alle proprie UU.II. Le assemblee saranno fatte con i crismi della legalità, in luoghi idonei e in un clima di civile convivialità e non più al buio e in piedi. L assemblea si dovrà esprimere, sia sul consuntivo e preventivo delle parti comuni, sia sul pag. 3

4 consuntivo e preventivo del proprio condominio. Eleggerà il proprio amministratore, con le modalità sopradette, e due delegati che rappresenteranno il condominio nell Assemblea Generale. Le assemblee avranno successo di partecipazione perché più serie, più legali, meno numerose e quindi, meno rissose. Non va sottovalutato il fatto importante che, in maniera preventiva, il condòmino, diligentemente sollecitato al proprio dovere, qualora non potesse essere presente alla data di indizione dell assemblea, potrà delegare persona di sua fiducia. Tutte le delibere verranno prese con la conta dei millesimi e non con le alzate di mano, salvo situazioni plebiscitarie o di unanimità. Una tale correttezza sarà garantita esprimendo il proprio voto con scheda di votazione recante i millesimi e, consegnata al condòmino al momento della sottoscrizione della presenza. Sarà redatto regolare verbale che certificherà tutte le delibere con le relative maggioranze espresse e che costituiranno le delibere parziali dell Assemblea Generale. L assemblea del supercondominio (Assemblea Generale) Visto che tutto è già stato discusso e deliberato nelle varie assemblee dei condominii semplici, l assemblea generale (del supercondominio) costituita dai delegati dei condominii semplici, dall amministratore coordinatore uscente (senza diritto di voto) e dai neo eletti amministratori dei condominii semplici (senza diritto di voto) dovrà semplicemente procedere alla sommatoria dei millesimi con i quali, ciascun condominio semplice, ha deliberato sui vari punti all ordine del giorno ed eleggere l amministratore coordinatore che, come già detto potrà essere: un condomino (preferibile); un professionista esterno; uno degli amministratori dei condominii semplici. I servizi Eccezione fatta per la fornitura dell acqua 3, per la manutenzione del verde comune (da individuare con inequivocabilità e da istituzionalizzare), per la manutenzione dell impianto elettrico comune, per la manutenzione delle stradi comuni, per la pulizia degli spazi comuni (da individuare in modo inequivocabile e da istituzionalizzare), ciascun condominio semplice avvierà trattative personalizzate per manutenere, pulire e migliorare la vivibilità dei propri spazi. Spenderà di più o di meno, è cosa che deve interessare solo i condòmini residenti in quel condominio e, non si capirebbe perché altri dovrebbero impedirlo. Bilanci Ci sarà il bilancio del supercondominio e, tanti bilanci quanti sono i condominii semplici. La lettura dovrà essere semplice, alla portata di tutti e non soltanto dei professionisti del ramo. Ogni bilancio dovrà chiaramente considerare le spese comuni e quelle del condominio semplice; il capitolo della ripartizione dovrà riportare tante colonne quanto sono le spese, oltre naturalmente, le colonne del totale dovuto, della somma versata e del conguaglio. Ogni colonna, a chiusura, riporterà il totale che dovrà trovare riscontro nel capitolo riassuntivo delle entrate e delle uscite. La struttura dei bilanci dovrà avere una veste tipografica costante nel tempo in modo tale che si possa procedere al confronto immediato dei bilanci di più esercizi finanziari per vederne le oscillazioni in aumento o in diminuzione o addirittura, se una spesa entrata eccezionalmente in bilancio, continua ad essere presente nel tempo. Per meglio verificare la tipologia delle spese e il loro andamento negli anni, i bilanci dovranno essere suddivisi in capitoli e i capitoli dovranno essere localizzati da pagina/pagine. Per es. in una pagina si inseriscono tutti i nominativi del personale con gli emolumenti mensili e il saldo attualizzato (sapere se e chi avanza stipendi); in un altra pagina tutto ciò che riguarda la manutenzione dell impianto elettrico con contratto, preventivo e consuntivo +/-. In un altra pagina tutto ciò che riguarda le spese dell animazione, ivi comprese anche il vitto. In un altra pagina i canoni dell acqua con fatture pagate e l indicazione degli anni di riferimento e, l elenco scandito per annualità dei canoni ancora da pagare. In un altra pag. il consumo dell Enel con l indicazione delle utenze (abbiamo pagato fra le spese generali anche le luci delle scale di tutte quelle palazzine che hanno una scala e anche l assicurazione stipulata da alcuni lotti), ecc. ecc. Per concludere, i bilanci che si succedono devono essere legati tra di loro in maniera che l ultimo possa escludere il precedente 4. 3 Anche per questa anomalia, si dovrà trattare con il comune di Isola Capo Rizzuto, a muso duro, per capire come mai noi dobbiamo avere un rapporto di carattere privatistico con la SO.RI.CAL. e non con il comune che è socio della, ente che fornisce il servizio alla cittadina. 4 Ricordiamoci che una commissione di professionisti non è riuscita a ricostruire i bilanci che l Assemblea non ha mai approvato. pag. 4

5 Abusivismo edilizio L amministratore del condominio semplice, anche coadiuvato da altri condomini, avrà più possibilità di successo sugli abusi edilizi in quanto, chiunque volesse effettuare dei lavori dovrà presentare domanda in tempo utile, affinché possa essere inserito all ordine del giorno dell assemblea del condominio semplice. Tutti coloro che non presentano domanda entro la data stabilita non potranno effettuare lavori, a meno che non siano di carattere straordinario. La domanda per effettuare lavori nella propria U.I., pena l invalidità, dovrà essere redatta su un format concordato fra tutti i condominii semplici e messo sul sito da cui scaricarlo. Le variazioni di superfici, accertate con reperti fotografici, exante ed expost, saranno subito computate come già detto in un punto precedente. Il sito web Il supercondominio a posteriore della delibera assembleare si doterà di un sito web appositamente creato per dare un servizio ai condomini e non per essere la vetrina dell amministratore. Il sito dovrà avere tanti settori quanti sono i condominii semplici e, di sicuro, dovrà consentire a tutti i condomini di verificare le attività amministrative e l interazione fra loro e con gli amministratori. N.B. nessuno pensa che quanto esposto nel presente progetto non sia perfettibile. Soltanto, a chiunque lo legga, viene fatta la raccomandazione di non cadere nei luoghi comuni o di non farsi sviare dai buoni propositi dai falsi dottori della legge. Tutto quanto esposto sembrerebbe cosa scontata e per niente novità ma, chi ha scritto, lo ha fatto sulla base di una esperienza pregressa ultratrentennale e, con la convinzione che Praialonga è troppo particolare perché i suoi proprietari non debbano decidere come essere amministrati. Gli amministratori devono operare tutelandosi davanti alla legge, questo è vero, ma dove sta scritto che debbano farlo a loro piacimento? Come vogliamo essere amministrati lo decidiamo noi, nel rispetto della normativa! Per questo chiediamo la costruzione di un edificio ex novo per portineria, locali di amministrazione e depositi per le nostre attrezzature (eliminando fitti che ci costano più dell attrezzatura stessa). Per questo chiediamo che i bilanci vengano fatti in un certo modo: quando sono leggibili e trasparenti, nessuna legge ti dirà che si sarebbe dovuto fare in altro modo! Per questo chiediamo l amministrazione plurale: i legislatori, per cosa pensiamo che abbiano fatto la legge 220/2012? Tutti i ssgg. Condomini che condividessero il presente Progetto sono pregati a darne ampia divulgazione presso i propri amici e parenti. Il documento viene inviato a tutti coloro di cui conosciamo la e pubblicato sulla pagina di facebook/praialonga: condominio anomalo. Chiunque avesse suggerimenti ed obiezioni di qualunque natura può comunicarli al seguente indirizzo di posta elettronica: f.lorenzano48@gmail.com Cell IL COMITATO PROMOTORE pag. 5