C R RELAZIONE TECNICA * * * * * * * * * * * * * * * * * 079/ / Arch. Carlo Riva - via al Fortino 2a Semen tina

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1 C R Arch. Carlo Riva - via al Fortino 2a Semen tina 079/ / RELAZIONE TECNICA * * * * * * * * * * * * * * * * * relativa al mappale no. 222 RFD foglio PPP no sito in territorio del Comune di Sementina Sementina, dicembre 2009

2 2 INDICE 1 PREMESSA pag SERVONO DI BASE PER L'ALLESTIMENTO DELLA STIMA pag ESTRATTO UFFICIO REGISTRI pag VALORI DI STIMA pag UBICAZIONE E ORIENTAMENTO pag PIANO REGOLATORE pag STATO DI MANUTENZIONE GENERALE pag FATTORI DETERMINANTI PER LA VALUTAZIONE PERITALE pag DESCRIZIONE DELLO STABILE pag MATERIALI IMPIEGATI pag. 9

3 1. Premessa 3 I principi per la determinazione dei valori di stima possono essere riassunti nel seguente modo: a) Il valore corrente Il valore corrente rappresenta il valore di mercato e commerciale di un immobile, che potrebbe essere raggiunto, in condizioni normali, in una vendita. Nella stima non vengono prese in considerazione le eventuali offerte da amatore, come pure le considerazioni puramente speculative. Il valore da amatore non può essere determinato mediante nessuna formula, ma viene influenzato ampliamente dagli interessi individuali dell'acquirente verso l'oggetto. Allo stesso modo, la determinazione della futura destinazione può, di caso in caso, influenzare il prezzo di un immobile. Le basi per il calcolo del valore corrente sono rappresentate dal valore reale e dal valore di reddito; per quanto, secondo il tipo di oggetto, può essere attribuita una maggior importanza a questo o a quel valore, il quale valore appare nella formula di calcolo. Il valore reale ha la precedenza soprattutto nella stima di case unifamiliari e ville, condomini, case d'appartamento e stabili commerciali; mentre invece il valore di reddito ha una maggiore importanza per la stima di grandi palazzi d'appartamenti e di immobili di reddito. b) Il valore reale Il valore reale è composto dal valore del terreno e da quello dell'edificio, compresi i costi secondari. c) Il terreno Nella determinazione del valore del terreno si terrà adeguato conto dello sfruttamento edificatorio ed economico del fondo; ciò significa che il valore del terreno va collocato in un giustificabile rapporto con l'edificio progettato. d) Deprezzamento per vecchiaia Dal calcolo del valore a nuovo è da dedurre un appropriato deprezzamento per vecchiaia. Il deprezzamento dipende dalla vecchiaia dell'oggetto, come pure dallo stato di manutenzione e dalla presumibile durata degli impianti tecnici e commerciali. Nel caso di un edificio in cattivo stato e che necessita di grossi interventi di manutenzione, questi interventi stessi verranno considerati nel calcolo del deprezzamento o elencati separatamente. Il perito presta la sua opera secondo scienza e coscienza e con perfettà imparzialità. 2. Servono di base per l'allestimento della stima: a. Planimetria

4 b. Piante 1:50 (piano cantina, piano terreno, primo piano, mansardato) c. Estratto registro fondiario (fondo base 222 e numero foglio 1516) d. il sopralluogo del perito 4 3. Estratto Ufficio Registri (stampato il ) a) FONDO BASE Comune: Sementina Numero fondo: 222 Tipo di fondo: Fondo costituito in Proprietà Per Piani (PPP) Superficie totale terreno: mq. Ubicazione: Chiossetto Numero piano: 4 Intavolazione nel SIFTI: Copertura del suolo c. giardino mq. d. piazzale e posteggio. 400 mq.- A. fabbricato abit. 781 mq. B. posteggi coperti 356 mq. Totale fondo mq. Fogli costituenti la PPP Foglio / 1000 Foglio / 1000 Foglio / 1000 Foglio / 1000 Foglio / 1000 Foglio / 1000 Foglio / 1000 Foglio / 1000 Costituzione PPP, DG 5450 / Servitù e oneri fondiari A) Onere posa tubazione scarico acque miste a favore RF di Sementina part. 217, 220, 910 DG 1755 / , DG 3068-S / B) Onere condotta elettrica sotterranea a favore Comune di Bellinzona (AEC) Azienda Elettrica Comunale DG 5243 /

5 C) Onere condotta acqua potabile a favore Comune di Sementina part. 219 DG 7810 / Annotazioni Nessuna Menzioni Precario costruzione posteggi a favore Comune di Sementina DG 3295 / , DG 5674 / Piano regolatore DG 6536 / Diritti di pegno immobiliare : vedi fogli PPP DG 3325 / Restrizione del diritto di alienazione a norma LPP DG 2665 / Diritto di pegno immobiliare Fanno stato i singoli fogli della PPP b) NUMERO FOGLIO 1516 Comune: Sementina Numero fondo: 222 Quota di PPP: 125 / 1000 Descrizione del foglio di proprietà per piani (PPP) Comproprietà del fondo part. 222, con diritto esclusivo sull appartamento no. 8 composta da: cantina, due ripostigli, riscaldamento, lavanderia, scala, tank al piano cantina, wc, atrio, cucina, pranzo-soggiorno, scala al PT, bagno, tre camere, balcone, scala al 1.P., wc, locale disponibile, terrazza, scala al piano mansardato, come al piano di ripartizione Servitù e oneri fondiari Nessuna servitù e nessun onere fondiario Annotazioni

6 Diritto di Prelazione DG 5452 / grava pure RF di Sementina foglio 1509, 1510, 1511, 1512, 1513, 1514, Menzioni Regolamento d amministrazione e d uso DG 5451 / Limitazione del diritto pubblico (LF costruzione abitazione art. 46/50) a favore ufficio federale per l abitazione, Berna DG 3147 / Valori di stima (2005) A. Edificio abitativo 781 mq. Stima ufficiale Frs B. Edificio accessorio 356 mq. Stima ufficiale Frs Terreno mq. Stima ufficiale Frs Totale valore di stima Frs. 2' Ubicazione e orientamento La costruzione è situata nel Comune di Sementina e più precisamente al mappale no. 222 RFD. La posizione nel contesto urbanistico è abbastanza interessante: - scuole elementari a ca. 500 ml. - asilo infantile a ca. 700 ml. - Municipio a ca. 600 ml. - ufficio postale a ca. 500 ml. Soleggiamento favorevole. 6. Piano regolatore Tipo di zona zona R3 Altezza massima 10,50 Indice di sfruttamento 0,60 Indice di occupazione 35% Distanza minima dai confini 3,00 ml.

7 7 7. Stato di manutenzione generale Lo stato di manutenzione all interno dell appartamento e delle parti comuni è da considerare ottimo. 8. Fattori determinanti per la valutazioni peritale I fattori che hanno inciso nella valutazione peritale sono i seguenti: a) fattori positivi - infrastrutture pubbliche raggiungibili facilmente - buon soleggiamento - finiture sia interne che esterne di buona qualità - bel giardino privato - infrastrutture ed allacciamenti esistenti b) fattori negativi - nessuno 9. Descrizione dello stabile Lo stabile è stato edificato nel E composto da 8 proprietà tipo case a schiera e ciascuna si sviluppa su tre piani (piani cantina, piano terreno e primo piano). La qualità dell abitazione è da considerare molto buona. piano cantina:. garage per due auto accessibile direttamente dall atrio al PC. locale tank olio. deposito. atrio. scala interna. cantina. lavanderia. locale riscaldamento. ripostiglio piano terreno:. atrio d ingresso. scala interna. locale doccia. cucina. soggiorno pranzo. terrazza coperta. giardino primo piano:. atrio. scala interna. camera matrimoniale

8 . locale bagno. camera figli 1. camera figli 2. balcone 8 piano mansardato:. scala interna. locale disponibile. locale wc. balcone 10. Materiali impiegati a) piano cantina - garage pavimento piastrelle portone scorrevole elettrico - locale tank olio pavimento cino tank olio in plastica lt deposito pavimento piastrelle - atrio pavimento piastrelle - scala interna pavimento granito gesso - cantina pavimento piastrelle - lavanderia pavimento piastrelle apparecchi macchina da lavare e lavinox - rifugio-ripostigli pavimento cino verniciato di bianco verniciato di bianco - locale riscaldamento pavimento piastrelle caldaia Oertli 1989

9 bollitore lt ripostiglio pavimento piastrelle 9 b) piano terreno - atrio d ingresso pavimento piastrelle stucco veneziano granol armadio a muro - scala interna pavimento granito gesso - locale doccia pavimento piastrelle piastrelle apparecchi. lavabo bianco. WC bianco. piatto doccia bianco - cucina pavimento piastrelle cucina componibile completa, in legno, piano di lavoro e rivestimenti in pietra naturale - soggiorno - pranzo pavimento piastrelle stucco veneziano granol camino nell angolo - terrazza coperta pavimento piastrelle mattoni facciavista/ tenda da sole c) primo piano - atrio pavimento piastrelle armadi a muro - scala interna pavimento granito stucco veneziano - camera matrimoniale pavimento parchetto - locale bagno pavimento piastrelle piastrelle

10 apparecchi. mobile con lavabo. WC. bidet. bagno 10 - camera figli 1 pavimento parchetto - camera figli 2 pavimento parchetto - balcone pavimento piastrelle mattoni facciavista/ d) piano mansardato - scala interna pavimento granito - locale disponibile pavimento piastrelle - locale wc pavimento piastrelle piastrelle apparecchi. lavabo. WC d) altri elementi - murature interrate. in calcestruzzo armato - murature portanti fuori terra. in calcestruzzo armato e mattoni di cotto - platea e solette. in calcestruzzo armato - perimetrali. doppia parete con isolazione interposta spessore 80 mm - tetto. tetto a falde con copertura in coppi - lattoniere. tutti gli elementi sono in rame - finestre. in alluminio termolaccato con vetri tipo Thermopane - porte interne in cantina. stipiti ed ante in ferro - porte interne ai piani superiori. stipiti ed ante in legno - elementi di oscuramento. in alluminio termolaccato, in parte elettriche - impianto sanitario. esecuzione superiore

11 - impianto riscaldamento. impianto tradizionale con caldaia e bruciatore ad olio Corpi riscaldanti: radiatori 11 - impianto elettrico. esecuzione standard - pavimentazioni esterne. in asfalto nero - canalizzazione. allacciamento delle acque luride alla canalizzazione comunale esistente. - altri allacciamenti. la costruzione è allacciata a tutte le reti principali