Casa dolce casa/ Quare sibi Habeant. Assicurazioni per proprietari di abitazioni

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1 Assicurazioni per proprietari di abitazioni Casa dolce casa/ Quare sibi Habeant Alissenis ad ea facidui smolorpero ero od et lor sectem ip exero ent laorem dunt utat alit veriliq uamcomm olorperos num auguerci tatuero conse do conullan et lore minis aut il et wiscipit, venim et praesto ercidunt nonsequat. Enim dolore dolore faccums andiamet ate dunt lam vulla feu feu feugait ute erostrud tat aut vulla consequisl del dionum zzrit augait vero consequam. Kaufpreis Er wird von folgenden Kriterien beeinflusst: Geografische Lage Infrastruktur und Verkehrsverbindungen Grundriss, Raumangebot und Funktionalität Baulicher Zustand und Ausbaustandard Angebot und Nachfrage. Finanzierung mit Hypotheken Eine Hypothek ist ein langfristiger Grundpfandkredit. Je nach Finanzierungsbedarf wird dieser in eine 1. und 2. Hypothek aufgeteilt. Die 1. Hypothek entspricht in der Regel 65 % des Verkehrswertes bzw. des Kaufpreises einer Liegenschaft. Aus steuerlichen Überlegungen kann es durchaus sinnvoll sein, diese Hypothek einstweilen nicht zu amortisieren. Die 2. Hypothek sichert 15 % des benötigten Fremdkapitals ab. Sie sollte bis zum Erreichen des Pensionsalters zurückbezahlt werden. Kreditpolitik der AXA Als Versicherungsgesellschaft setzt die AXA im Hypothekargeschäft Vorsorgeund Prämiengelder ein und pflegt daher eine vorsichtige Kreditpolitik. Für eine Hypothek bei der AXA gelten folgende Rahmenbedingungen: Kaufobjekt als Hauptwohnsitz des Eigentümers Einfamilienhäuser/Eigentumswohnungen mit breitem Markt und guter Wiederverkäuflichkeit Eigenmittel in der Regel % (je nach Zusatzsicherheit) Anrechenbare Zusatzsicherheit: Verpfändung von Lebensversicherungspolicen mit Rückkaufswert Einwandfreie Bonität des Kreditnehmers Minimalbetrag für Hypotheken: CHF Ausschluss-Kriterien für eine Hypothek bei der AXA: Bauland bzw. Bauprojekte Liegenschaft im Ausland Finanzierung von gleich- oder nachrangigen Hypotheken Ferienliegenschaft bzw. nur zeitweise bewohnte Objekte

2 Sommario Godetevi la vostra proprietà in tutta serenità 3 Assicurazioni costruzioni 4 Assicurazione lavori di costruzione 4 Assicurazione responsabilità civile del committente dell opera 4 Assicurazione di protezione giuridica del committente dell opera 5 Assicurazione garanzia di costruzione 5 Assicurazioni di cose per stabili 6 Assicurazione incendio inclusi gli eventi naturali 8 Assicurazione contro i danni dell acqua 10 Assicurazione contro i terremoti 10 Guasto della tecnica dell edificio 10 Copertura ampliata 10 Lavori minori di risanamento 10 Assicurazione contro il furto con scasso 11 Assicurazione mobilia domestica e oggetti di valore h Home Assistance 12 Assicurazione di protezione giuridica privata 12 Assicurazioni per custodi e personale domestico 13 Assicurazione responsabilità civile immobili 14 Servizio Assistenza Sinistri 15 Finanziamento e tutela dai rischi 16 Principi base del finanziamento 16 Reperimento di capitale proprio 16 Ipoteche 17 Copertura della sostenibilità 18 Ulteriori informazioni sul tema della proprietà abitativa 19 Assicurazione rottura vetri 11/12 2 AXA non si assume alcuna responsabilità in merito all esaustività e alla correttezza dei dati di questa pubblicazione. A tal riguardo fanno sempre stato le leggi e le ordinanze vigenti. Situazione giugno 2015.

3 Godetevi la vostra proprietà in tutta serenità/ Anche voi state accarezzando l idea di acquistare un appartamento o una casa? O forse siete già orgogliosi proprietari della vostra abitazione? L acquisto di proprietà abitativa è un processo che comporta effetti a lungo termine. In qualità di proprietari è importante rivedere periodicamente le coperture stipulate e adottare i provvedimenti necessari per garantire la sostenibilità finanziaria dell impegno preso. Ecco perché è fondamentale essere adeguatamente informati su tutti gli aspetti inerenti a questo argomento. Alle pagine seguenti troverete le risposte a tutte le principali questioni assicurative concernenti la costruzione dell immobile, la sua consegna o tutto ciò che riguarda la quotidianità dell abitare l immobile. Questo opuscolo non sostituisce un colloquio personalizzato con uno degli specialisti di AXA, che sono sempre a vostra disposizione per una consulenza a 360 su tutti i possibili rischi e il modo migliore per assicurarli. 3

4 Assicurazioni costruzioni: per quando piovono guai/ Poiché la maggior parte delle assicurazioni per stabili esclude espressamente i danni derivanti da lavori di costruzione, se avete in progetto un nuovo edificio oppure opere di ristrutturazione o di rinnovo vi conviene pianificare attentamente la vostra copertura assicurativa. Assicurazione lavori di costruzione L eventualità che si verifichino incidenti di cantiere dovrebbe essere sempre presa in considerazione in un calcolo realistico, in modo da proteggere il capitale già investito ed evitare spese aggiuntive non pianificate. Esempi di incidenti di cantiere: crollo di un soffitto danneggiamento di una facciata in seguito al crollo di un impalcatura danneggiamenti dolosi da parte di terzi (atti di vandalismo) furto di materiali stabilmente fissati alla costruzione incendio ed eventi naturali Estensione della copertura assicurazione lavori di costruzione Danni all opera in costruzione causati da incidente di cantiere Spese di sgombero e smaltimento delle macerie Spese di ricerca del danno Spese di demolizione e ricostruzione Danni a stabili conseguenti a incendio ed eventi naturali (qualora non siano compresi nell assicurazione incendio stipulata presso un istituto cantonale o un assicuratore privato) Furto di materiali sia stabilmente fissati alla costruzione (ad es. finestre e porte) e sia in seguito a furto con scasso Assicurazione responsabilità civile del committente dell opera Se nel corso di nuove costruzioni o ristrutturazioni vengono effettuati lavori di demolizione o di scavo di una certa importanza, possono verificarsi eventuali imprevisti con notevoli conseguenze sotto il profilo della responsabilità civile. E se viene causato un danno alla proprietà di un vicino, quest ultimo può far valere le proprie pretese di risarcimento direttamente nei confronti del committente dell opera, dimostrando semplicemente l esistenza del danno e il nesso causale con i lavori di costruzione. Il danneggiato non deve né conoscere l autore del danno né provare la colpa del committente, dato che il proprietario del terreno risponde in ogni caso, qualora ecceda nell esercizio del suo diritto di proprietà. Inizio dell assicurazione Dato che il rischio di causare un danno a terzi esiste sin dal primo colpo di pala, si raccomanda di stipulare un assicurazione di responsabilità civile del committente dell opera già prima dell inizio dei lavori di costruzione. Lo stesso vale per le ristrutturazioni e i rinnovi di una certa entità, poiché l assicurazione esistente di responsabilità civile del proprietario di immobili non copre i danni materiali in relazione alla responsabilità civile del proprietario del fondo. Durata dell assicurazione L assicurazione di responsabilità civile del committente dell opera è valida durante tutto il periodo dei lavori e si estingue il giorno in cui avviene la consegna della costruzione. I danni rilevati solo a costruzione ultimata, ma causati durante i lavori, vengono risarciti anche fino a dieci anni dopo la scadenza della polizza. Copertura responsabilità civile del committente dell opera Pretese di risarcimento per danni corporali e materiali in seguito a lavori di costruzione Difesa dalle pretese ingiustificate o eccessive 4

5 Assicurazione di protezione giuridica del committente dell opera per privati Questa copertura assicura il committente in caso di controversie concernenti difetti nascosti all oggetto di costruzione che vengono scoperti solo dopo la redazione del verbale di consegna ovvero dopo la presa in consegna dell oggetto per l uso definitivo e i quali non erano individuabili già prima. L assicurazione di protezione giuridica del committente dell opera è stipulata a complemento dell assicurazione costruzioni. Servizi Consulenza in relazione a difetti nascosti Trattamento dei casi giuridici e della rappresentanza giuridica da parte dei propri giuristi e specialisti Consulenza in occasione della scelta di un avvocato indipendente (previo accordo) Assunzione delle spese Onorario di un avvocato consultato (previo accordo) Perizie per chiarire le controversie Tasse di giustizia e spese processuali Indennità processuali o ripetibili riconosciute alla controparte Incasso delle indennità spettanti all assicurato Assicurazione garanzia di costruzione (garanzia d opera) L articolo 371 CO dispone che le imprese partecipanti alla costruzione rispondano dei difetti dell opera per cinque anni dopo la consegna (termine di prescrizione). Secondo la norma SIA 118 relativa ai lavori di costruzione, per i primi due anni ogni imprenditore deve prestare una garanzia (garanzia d opera) che ammonta al massimo al 10 % delle spese totali di costruzione. Questo importo serve nel caso in cui l imprenditore incorra in una responsabilità per difetti denunciati durante il periodo di garanzia. Se in questo periodo emergono difetti che l imprenditore non intende o non può eliminare, ad esempio in caso di fallimento, si può far ricorso alle prestazioni della garanzia. Pagamento della garanzia Generalmente è l architetto che si occupa delle prestazioni della garanzia. La garanzia dell opera può essere prestata in due modi: in contanti, ossia trattenendo la relativa quota dalle spese totali di costruzione, oppure ricorrendo a una fideiussione solidale di una banca o di una compagnia di assicurazioni. Fideiussione solidale di una compagnia di assicurazioni Questa modalità di pagamento della garanzia offre i seguenti vantaggi: in caso di difetto dell opera, il committente o l architetto possono rivolgere la pretesa direttamente alla compagnia di assicurazioni; in caso di disaccordo, la compagnia di assicurazioni si riserva di far svolgere una perizia a proprie spese; questa soluzione offre la maggiore sicurezza finanziaria per l esecuzione, a regola d arte e nei termini previsti, di tutti i lavori di garanzia come da contratto. 5

6 Al riparo dai rischi degli immobili/ Il concetto di assicurazioni di cose per stabili include tutte le possibili coperture per i danni materiali causati da incendio, eventi naturali, acqua, furto con scasso e rottura vetri. Assicurazioni di cose per stabili L assicurazione di cose per stabili è composta dai seguenti moduli, combinabili in base alle esigenze individuali: assicurazione contro l incendio e gli eventi naturali assicurazione contro i danni dell acqua assicurazione contro i terremoti assicurazione contro il furto con scasso assicurazione rottura vetri guasto della tecnica dell edificio copertura ampliata contro danni dolosi, atti di vandalismo o danni causati da roditori Alle pagine seguenti trovate ulteriori dettagli sui singoli moduli assicurativi. Somma assicurata Di regola un immobile è assicurato al valore a nuovo. Nel caso delle assicurazioni cantonali la somma assicurata viene automaticamente adeguata ogni anno all indice cantonale dei costi di costruzione. Se l assicurazione è stipulata presso compagnie private è consigliabile includere l adeguamento automatico della somma assicurata. Solo così, infatti, il proprietario può avere la sicurezza di disporre del capitale necessario per una ricostruzione di valore equivalente dell immobile qualora si verificasse un sinistro. Sovrassicurazione In caso di sinistro viene rimborsato al massimo il valore a nuovo effettivo. Di conseguenza non conviene in nessun caso pagare premi troppo alti per una sovrassicurazione. Sottoassicurazione In caso di danno totale, l indennità è limitata alla somma assicurata. Anche in caso di danno parziale, l indennità viene corrisposta solo in base al rapporto proporzionale tra la somma assicurata e il valore a nuovo dello stabile. 6

7 Perdita del reddito locativo I locali o le case che dovessero essere danneggiati in seguito a un sinistro potrebbero risultare inutilizzabili per molto tempo. Se il danno non è attribuibile a una colpa dei locatari, essi non dovranno pagare alcun canone locativo per questi locali fino al ripristino degli stessi. Ciò comporta un grosso onere finanziario aggiuntivo per il proprietario dell abitazione, poiché i suoi costi fissi quali interessi ipotecari, imposte ecc. rimangono invariati. Spese supplementari relative al costo della vita In caso di sinistro, per il proprietario di una casa unifamiliare o di un appartamento possono sorgere spese addizionali qualora si rendesse necessario l affitto di un appartamento provvisorio, e ulteriori costi dovuti a un eventuale cambiamento di residenza (vitto esterno, viaggi supplementari, ecc.). La copertura di queste spese supplementari può essere inclusa a piacimento nell assicurazione di mobilia domestica o di stabili. Le perdite finanziarie legate a danni dovuti a incendio o eventi naturali possono essere assicurate in base a una convenzione speciale nell assicurazione incendio privata Esempio di sottoassicurazione 25 % In presenza di una sottoassicurazione le prestazioni vengono ridotte in misura corrispondente anche in caso di danni parziali % 0 Valore dello stabile CHF 1 mio. Danno CHF Somma assicurata CHF Indennizzo CHF Sottoassicurazione: 25 % Riduzione indennizzo: 25 %

8 Risposte a domande scottanti in tema di assicurazioni/ In Svizzera praticamente tutti i proprietari sono tenuti ad assicurare i loro stabili contro l incendio e gli eventi naturali presso gli istituti cantonali o una compagnia privata. Assicurazione incendio inclusi gli eventi naturali Nella maggior parte dei cantoni, gli edifici devono essere coperti obbligatoriamente presso gli istituti cantonali di assicurazione degli stabili contro i danni causati da incendio. Negli altri cantoni il rischio incendio può essere coperto mediante l assicurazione di cose per stabili di una compagnia privata. VD NE FR JU BS BL SO BE AG SH ZH ZG LU SZ NW OW UR TG GL AR AI SG GR Estensione della copertura Sia gli istituti cantonali che le compagnie private offrono, nell ambito dell assicurazione incendio, la seguente gamma di coperture: GE VS TI Copertura danni da incendio Incendio Fumo Bruciature senza fiamma Fulmine Esplosione Caduta o atterraggio di fortuna di aeromobili e veicoli spaziali Copertura eventi naturali Piene e inondazioni Uragano (con vento di almeno 75 km/h) Grandine Pressione della neve Valanghe Smottamenti Frane Caduta di sassi In questi cantoni vige l obbligo di stipulare una copertura presso l istituto cantonale di assicurazione degli stabili In questi cantoni e nel Liechtenstein vige l obbligo di stipulare una copertura presso un assicuratore a propria scelta In questi cantoni il proprietario è libero di assicurare o meno il proprio stabile 8

9 Determinazione della somma assicurata A costruzione ultimata la somma assicurata viene determinata da uno specialista. Nel caso degli immobili ad uso abitativo sono assicurate al valore a nuovo anche tutte le installazioni edili che fanno normalmente parte dell immobile stesso e che sono fissate in modo tale da non poter essere rimosse senza causare un danno rilevante, quali ad esempio armadi a muro o impianti di riscaldamento. La distinzione tra installazioni edili e mobilio varia da cantone a cantone ed è disciplinata da norme specifiche. Il valore dell immobile viene stabilito in un verbale di stima che viene consegnato al proprietario e sul quale sono segnalate anche eventuali particolarità. Gli immobili che vengono esclusi dall assicurazione di stabili dell istituto cantonale competente a livello locale possono essere assicurati presso compagnie private. Adeguamento automatico Quando si stipula un assicurazione contro l incendio è consigliabile includere l adeguamento automatico della somma assicurata in modo da evitare il rischio di una sottoassicurazione dovuta al rincaro. Assicurazioni complementari In linea di principio la copertura assicurativa contro l incendio offerta dalle compagnie private corrisponde a quella degli istituti cantonali. Per quanto riguarda le case unifamiliari, le merci e le scorte di chi vi abita sono incluse nell assicurazione economia domestica. Per le case plurifamiliari la copertura dell assicurazione può essere ampliata. Gli assicuratori incendio privati offrono coperture addizionali per: scorte di combustibile (olio da riscaldamento, legna ecc.) merci e attrezzi per la manutenzione dello stabile (tosaerba, attrezzi da giardino, materiale per la pulizia ecc.) 9

10 Per non trovarsi mai con l acqua alla gola o con altri rischi incombenti/ Per tutti i danni causati dall acqua ma non dovuti a eventi naturali può essere stipulata un assicurazione specifica a parte. In Svizzera i terremoti sono rari, tuttavia tali eventi possono comportare gravi conseguenze finanziarie. Lo stesso vale nel caso di un guasto della tecnica dell edificio o di piccoli lavori di risanamento della propria abitazione. Assicurazione contro i danni dell acqua Oltre ai danni causati da piene e inondazioni, l acqua nasconde un potenziale di rischio che esula dalla copertura dei danni della natura offerta dagli istituti cantonali e dalle compagnie private. In caso di emergenza AXA può organizzare uno specialista nella deumidificazione di stabili nel giro di quattro ore. Copertura danni dell acqua Fuoriuscita di acqua dalle condutture Formazione di gelo nelle condutture e negli apparecchi a esse collegati Acqua piovana e da scioglimento di neve e ghiaccio Rigurgito dell acqua di scarico Liquidi fuoriusciti da impianti di riscaldamento, di condizionamento dell aria e di refrigerazione Perdite di reddito locativo dovute ai danni causati dall acqua L assicurazione non comprende i danni causati da: cedimento del terreno cattiva qualità del terreno da costruzione costruzioni difettose manutenzione insufficiente dello stabile Adeguamento automatico Anche per l assicurazione contro i danni dell acqua, come per quella contro l incendio, è consigliabile includere l adeguamento automatico della somma assicurata. 10 Obblighi di diligenza del proprietario dell immobile Il proprietario dell immobile è tenuto a mantenere in efficienza le condutture e gli apparecchi a esse collegati, a pulire le canalizzazioni intasate e a prendere misure atte a prevenire il congelamento dell acqua nelle tubature. Assicurazione contro i terremoti In questo ambito vi sono gravi lacune di copertura, in quanto la maggior parte degli edifici in Svizzera non è assicurata contro i terremoti. Gli istituti cantonali di assicurazione contro l incendio offrono una protezione assicurativa sotto forma di fondi contro i terremoti, che tuttavia garantiscono solo una copertura limitata e spesso senza alcuna pretesa giuridica. Nei cantoni in cui non esiste un istituto cantonale di assicurazione degli stabili non c è neppure questa soluzione. Guasto della tecnica dell edificio I proprietari di abitazioni optano sempre più spesso per soluzioni alternative per quanto riguarda i sistemi di riscaldamento dell ambiente domestico e dell acqua come ad esempio gli impianti fotovoltaici o le sonde interrate. In caso di guasti l estensione della copertura comprende: il danneggiamento o la distruzione che subentrano in modo improvviso e imprevisto per effetto di forze esterne e cause intrinseche (come difetti di costruzione, di materiale o di fabbricazione) le spese per il ripristino o la sostituzione di parti elettroniche di una cosa assicurata divenute inutilizzabili le spese aggiuntive per garantire il funzionamento dell impianto nonché le perdite di reddito conseguenti all impossibilità di recuperare energia per cederla a reti pubbliche o private L assicurazione non copre: perdita e furto le alterazioni o le perdite di dati e programmi, dovute a programmi che danneggiano i sistemi, attacchi di hacker o errori nella registrazione di dati Copertura ampliata Questa assicurazione complementare copre le spese di riparazione fino a concorrenza della somma assicurata concordata per: danni causati da roditori e insetti danni dolosi causati da atti di vanda lismo danneggiamento o distruzione in seguito a collisione o urto di un veicolo Lavori minori di risanamento I lavori per ristrutturare un bagno o per rinnovare la cucina sono prevedibili e possono essere programmati per tempo. Ma che cosa succede se un incidente di cantiere causa costi aggiuntivi? Nel caso di progetti di costruzione (lavori di risanamento, manutenzione e ristrutturazione) con un costo fino a CHF i proprietari godono di una protezione assicurativa per danneggiamenti o distruzioni, subentrate in modo improvviso e imprevisto, di tutte le prestazioni edilizie e di montaggio, del materiale edile nonché dei fabbricati esistenti assicurati.

11 Eventi costosi in case plurifamiliari/ Dato che per i danni non chiaramente attribuibili a uno degli inquilini è responsabile il proprietario della casa, soprattutto per le case plurifamiliari o per le case unifamiliari date in locazione conviene stipulare una polizza di assicurazione di cose per stabili contro il furto con scasso e la rottura vetri. Assicurazione contro il furto con scasso Per tutelarsi dai danni causati allo stabile o alle relative installazioni da un eventuale furto con scasso o dal tentativo di un tale atto è possibile stipulare un apposita assicurazione. Copertura furto con scasso Danni causati da furto con scasso in locali usati in comune come lavanderia, locale biciclette, ascensore, scale, porte d entrata, cassette delle lettere ecc. Spese per la sostituzione delle serrature se in seguito a un effrazione sono state rubate le chiavi Danneggiamenti dello stabile in seguito a effrazione Danni ad apparecchi automatici a moneta in seguito a furto con scasso (compreso il denaro rubato ivi contenuto) Merci e attrezzi per la manutenzione dello stabile (tosaerba, attrezzi da giardino, materiale per la pulizia ecc.) Che cosa copre l assicurazione mobilia domestica? Questa copertura include i danni da furto con scasso nelle parti dell immobile utilizzate esclusivamente dall inquilino. Alcune compagnie di assicurazioni sempre più spesso si fanno carico soltanto dei danni ai locali abitati dai proprietari stessi. In caso di stabili dati in locazione è quindi importante accertarsi che non vi siano eventuali lacune di copertura. Assicurazione rottura vetri I danni rilevati nei locali usati in comune, come l atrio d ingresso o le scale, sono a carico del proprietario in tutti i casi in cui non viene individuato il responsabile. Per coprire questo rischio è consigliabile integrare l assicurazione di cose per stabili con una polizza aggiuntiva contro la rottura vetri. Maggiori informazioni alla pagina seguente. 11

12 Gestione dei rischi a tutto campo/ A seconda della situazione e delle necessità specifiche può essere opportuno stipulare coperture addizionali per cautelarsi contro ogni evenienza. Assicurazione rottura vetri Il rischio di rottura vetri per le case unifamiliari ad uso proprio può essere assicurato come copertura supplementare sia nell assicurazione di cose per stabili che nell assicurazione mobilia domestica. Se la casa è data in locazione, spetta all inquilino sostituire a spese proprie i vetri rotti o incrinati che si trovano nei locali da lui utilizzati. Lo stesso vale per gli specchi a muro, i piani di cottura in vetroceramica ecc. Copertura assicurazione rottura vetri Danni dovuti alla rottura di qualsiasi vetro nello stabile Danni dovuti alla rottura di superfici in vetroceramica per la cottura Danni di rottura a rivestimenti in pietra naturale e artificiale Danni agli impianti sanitari come lavabi, lavandini, water ecc. Danni dovuti alla rottura di vetri di installazioni edili al di fuori del fabbri - cato assicurato Spese per le vetrate provvisorie Assicurazione mobilia domestica e oggetti di valore Della mobilia domestica fanno parte tutti gli oggetti mobili che si trovano nella vostra casa o nel vostro giardino. Se questi oggetti vengono rubati, se i vostri mobili vengono distrutti da un incendio o se l acqua fuoriuscita dalla vasca da bagno provoca danni a cose, l assicurazione mobilia domestica si fa carico delle spese. Se poi possedete gioielli preziosi, quadri costosi o strumenti musicali, è consigliabile stipulare un assicurazione oggetti di valore. 24 h Home Assistance Con questa copertura a complemento dell assicurazione mobilia domestica, AXA organizza interventi da parte di personale specializzato 24 ore su 24. Se ad esempio deve essere rimosso un nido di vespe, si è spezzata la chiave nella serratura o l impianto di riscaldamento ha smesso di funzionare in pieno inverno, vengono adottati i provvedimenti necessari. Copertura 24 h Home Assistance Servizio chiavi Pulizia di tubazioni e canalizzazioni Installazioni sanitarie Installazioni e impianti elettrici Impianto di riscaldamento Prestito di stufe elettriche Nidi di vespe / calabroni /api Assicurazione di protezione giuridica privata Ogni proprietario di un appartamento o di una casa potrebbe essere coinvolto in controversie giuridiche. Con l assicurazione di protezione giuridica privata di AXA-ARAG beneficiate della copertura per i casi giuridici relativi agli immobili assicurati riguardanti i seguenti ambiti: responsabilità civile diritto delle assicurazioni diritto in materia di crediti incl. i contratti ipotecari diritto contrattuale, ad es. controversie con artigiani (escluse le costruzioni soggette ad autorizzazione) diritto reale incl. i rapporti di vicinato e le servitù Coperture supplementari Protezione giuridica per locatori Diritto inerente ai contratti di costruzione Copertura per lavori di ampliamento e ristrutturazione di immobili dello stipulante soggetti ad autorizzazione Diritto edilizio: procedura in caso di opposizioni ai progetti di costruzione dello stipulante 12

13 Assicurazioni per custodi e personale domestico I datori di lavoro di custodi o di altro personale domestico sono tenuti a garantirne la copertura assicurativa oppure, in caso di infortunio o malattia, devono farsi carico della loro perdita di guadagno. Assicurazione infortuni Secondo le disposizioni della Legge federale sull assicurazione contro gli infortuni (LAINF) ogni lavoratore dipendente deve essere assicurato. Sia l assicurazione obbligatoria secondo la LAINF che le assicurazioni complementari contro gli infortuni possono essere stipulate presso AXA. Indennità giornaliera in caso di malattia Secondo il Codice delle obbligazioni il datore di lavoro, in caso di malattia del dipendente, ha l obbligo di continuare a corrispondergli il salario. L assicurazione di indennità giornaliera in caso di malattia di AXA si assume il rischio del pagamento del salario in tal caso. Previdenza professionale Tutti i lavoratori dipendenti tenuti a versare i contributi AVS e con un reddito annuo superiore a CHF * devono essere assicurati obbligatoriamente secondo le disposizioni della Legge federale sulla previdenza professionale (LPP). *Situazione 1 gennaio

14 I rischi della proprietà/ Generalmente, i danni di responsabilità civile sono causati da difetti di costruzione o cattiva manutenzione. I rischi sono difficilmente valutabili, dato che anche piccole imperfezioni possono dare origine a sinistri con notevoli conseguenze finanziarie a carico del proprietario della casa o del terreno. Assicurazione responsabilità civile immobili L assicurazione protegge dalle richieste di risarcimento per danni corporali e materiali che, in virtù delle disposizioni legali sulla responsabilità civile, vengono avanzate contro il proprietario dell immobile o del terreno. Queste pretese devono avere un nesso causale con lo stato o la manutenzione dell immobile o del terreno. L assicurazione di responsabilità civile si fa dunque carico delle richieste di risarcimento avanzate da parte di terzi oppure rifiuta le pretese ingiustificate ed eccessive. L assicurazione copre di norma anche gli impianti e le attrezzature che fanno parte dell immobile assicurato, come ad esempio ascensori, serbatoi, posti auto e garage, parchi giochi per bambini, stagni ornamentali e piscine nonché fabbricati annessi (depositi per attrezzi, serre ecc.). Case unifamiliari e case di vacanza Nell assicurazione di responsabilità civile privata di AXA sono comprese le case unifamiliari ad uso proprio. Per le case unifamiliari date in locazione è necessario stipulare un assicurazione responsabilità civile immobili separata. Case plurifamiliari Le case plurifamiliari sono comprese nell assicurazione di responsabilità civile privata a condizione che vengano soddisfatti i seguenti criteri: al loro interno non si svolgano attività commerciali siano composte al massimo da tre appartamenti siano utilizzate dai proprietari In tutti gli altri casi è necessario stipulare un assicurazione responsabilità civile immobili. Proprietà per piani Per questa forma di proprietà abitativa bisogna stipulare in ogni caso un assicurazione responsabilità civile immobili intestata a tutti i condomini. Base legale La legge prevede chiare disposizioni per quanto riguarda la responsabilità civile dei proprietari di un immobile o di un terreno. Responsabilità civile del proprietario dell opera «Il proprietario di un edificio o di un altra opera è tenuto a risarcire i danni cagionati da vizio di costruzione o da difetto di manutenzione.» (Art. 58 cpv. 1 CO) Qui di seguito sono elencati alcuni esempi di comuni vizi di costruzione o difetti di manutenzione: scalini danneggiati tegole pericolanti tappeti malfermi ghiaccio davanti alle entrate pozzi, botole e fosse, scoperti, laghetti e piscine insufficientemente recintati Esempio Se una persona cade e si infortuna a causa del ghiaccio che si è formato davanti all entrata, la responsabilità è del proprietario di casa che non ha provveduto all opportuna manutenzione. Responsabilità civile del proprietario del terreno «Chiunque sia danneggiato o minacciato di danno per il fatto che un proprietario trascende nell esercizio del suo diritto di proprietà, può chiedere la cessazione della molestia o un provvedimento contro il danno temuto e il risarcimento del danno.» (Art. 679 CC) Esempio Si è in presenza di un esercizio eccessivo del diritto di proprietà se le radici di un albero del proprio giardino crescono sul terreno del vicino causando danni a parti del suo fabbricato. 14

15 Servizio Assistenza Sinistri gratuito/ I sinistri non si verificano certamente solo durante l orario di ufficio: proprio per questo il servizio Assistenza Sinistri di AXA è disponibile 24 ore su 24, 365 giorni all anno. Ovunque nelle vostre vicinanze Approfittate della grande esperienza di AXA in materia di proprietà abitativa e progetti di costruzione. Rivolgetevi con fiducia al consulente più vicino. Forte di oltre 400 succursali, AXA dispone della più fitta rete di agenzie in Svizzera. Servizio 24 ore su 24 Grazie al numero verde non è più necessario compilare moduli. Con un assicurazione di AXA beneficiate infatti delle prestazioni più svariate e ricevete supporto in ogni momento basta una telefonata. AXA.ch Sul sito web di AXA trovate tutte le informazioni relative alle tematiche assicurative e previdenziali. Per la maggior parte dei prodotti è possibile scaricare la documentazione o richiedere direttamente un offerta. Inoltre potete calcolare online le assicurazioni che desiderate per la vostra casa. Grazie ai calcoli di sostenibilità e alle regole pratiche per il finanziamento siete in grado di valutare subito cosa potete permettervi realisticamente Assistenza Sinistri immediata (24 ore su 24, 365 giorni all anno) Informazioni Notifiche di sinistri Assistenza nei casi di emergenza Riparazione e rimozione di danni 19 15

16 Progetto casa: come realizzarlo/ Per non turbare il piacere di vivere in una casa di proprietà nel corso degli anni, l onere finanziario dovrebbe essere sostenibile anche in una prospettiva di lungo periodo. Ecco perché il presupposto fondamentale per tutti i passi successivi è la valutazione realistica della propria situazione finanziaria. Principi base del finanziamento Per effettuare una stima delle possibilità finanziarie esistono delle regole di comprovata efficacia che vengono applicate con modalità simili da tutti gli istituti finanziari al momento di concedere un ipoteca. Regola del 20 : 80 Almeno il 20 % del prezzo d acquisto dovrebbe essere coperto mediante mezzi propri. Il 10 % di questa somma deve provenire da mezzi propri «effettivi» e non essere finanziata dagli averi del 2 pilastro. La quota restante, pari a un massimo dell 80 %, viene finanziata mediante capitale di terzi (1 a e 2 a ipoteca). Più elevata è la componente di capitale proprio, meno gravoso risulterà l onere degli interessi ipotecari. Reperimento del capitale proprio Per il reperimento dei mezzi propri si può ricorrere a: risparmi propri vendita di titoli riscatto di polizze di assicurazione sulla vita o di prestiti su polizza prelievo anticipato o costituzione in pegno di averi del 2 e /o del 3 pilastro anticipo sull eredità o donazione prestito privato Prelievo anticipato PPA o costituzione in pegno Nel quadro della promozione della proprietà d abitazioni (PPA) è possibile utilizzare i fondi della previdenza professionale per l acquisto della proprietà abitativa a uso proprio. Prelievo anticipato di averi della cassa pensione: gli averi vengono versati e utilizzati quale capitale proprio per l acquisto della proprietà abitativa. Costituzione in pegno dei fondi depositati nella cassa pensione: il capitale costituito in pegno serve quale garanzia per l emittente dell ipoteca. In questo modo potete ottenere un prestito ipotecario più elevato. Il vantaggio rispetto a un prelievo anticipato è che ciò non comporta alcuna decurtazione delle prestazioni, tuttavia l onere degli interessi ipotecari sarà maggiore. Regola di 1 3 Le spese correnti per la vostra nuova abitazione di proprietà non dovrebbero superare la soglia di 1 3 del vostro reddito lordo annuo. Per spese si intendono gli interessi per il capitale di terzi, i costi accessori e l ammortamento. Se si rispetta questa regola la sostenibilità del finanziamento è assicurata. 16

17 Ipoteche Solitamente il prestito viene suddiviso in una 1 a e una 2 a ipoteca. La 1 a ipoteca corrisponde in genere ai 2 / 3 del valore dell immobile, la 2 a copre la restante parte del capitale di terzi necessario e deve essere rimborsata al massimo entro 15 anni (ammortamento). Per ragioni di natura fiscale può senza dubbio risultare conveniente rinunciare temporaneamente all ammortamento della 1 a ipoteca. L ampio ventaglio di offerte ipotecarie si può riassumere in tre modelli principali: ipoteca a tasso fisso, ipoteca LIBOR e ipoteca a tasso variabile. La scelta del modello può avere grande rilevanza, motivo per cui la decisione deve essere adeguatamente ponderata. Ammortamento Oltre al rimborso graduale diretto del debito ipotecario esiste una seconda modalità, indiretta, per effettuare l ammortamento. Ammortamento diretto Con questa formula, che prevede il rimborso annuale di un importo predefinito, il debitore riduce progressivamente il debito ipotecario e gli oneri da interessi, ma si vede aumentare l onere fiscale. Ammortamento indiretto In questo caso, anziché rimborsare gradualmente l ipoteca, il capitale necessario viene costituito con investimenti in un piano di previdenza. Questa assicurazione con formazione di capitale è ceduta in pegno a favore del mutuante e, alla scadenza del contratto, il capitale accumulato viene utilizzato per ammortizzare la 2 a ipoteca e, se possibile, anche la 1 a. Il debito ipotecario, gli interessi debitori, e quindi le deduzioni dal reddito imponibile, rimangono così invariati per l intera durata. Al contempo viene garantita la sostenibilità anche in caso di incapacità di guadagno e di decesso. 17

18 Assicurare la sostenibilità/ Il finanziamento della proprietà abitativa dipende in ampia misura dalla vostra situazione finanziaria. E anche da come sarà dopo l acquisto e la stipulazione del contratto ipotecario. Copertura Qualora la situazione finanziaria dovesse venir pregiudicata da circostanze infelici come un incapacità di guadagno o un decesso o se il reddito dovesse subire una flessione in seguito al pensionamento, la sostenibilità della proprietà abitativa potrebbe non essere più garantita. L emittente dell ipoteca richiederebbe il rimborso del prestito ipotecario e, nel peggiore dei casi, la vendita dell immobile. È pertanto opportuno tutelarsi contro questo tipo di rischi mediante un assicurazione sulla vita (3 pilastro). Molti istituti finanziari pongono addirittura questa condizione come requisito necessario per la concessione di un ipoteca. In caso di incapacità di guadagno Il finanziamento degli interessi e degli ammortamenti viene garantito dalla rendita per incapacità di guadagno. In caso di incapacità di guadagno dovuta a malattia o infortunio, trascorso il relativo periodo di attesa, viene versata una rendita. In caso di decesso Con un assicurazione in caso di decesso viene garantito che i superstiti possano restituire il prestito ipotecario in misura tale che l onere per il pagamento degli interessi e degli ammortamenti rimanga sostenibile. Nella vecchiaia Le rendite erogate da AVS e cassa pensione non riescono a eguagliare il reddito da lavoro percepito prima del pensionamento. Se non si è provveduto a una forma di previdenza privata, la sostenibilità della proprietà abitativa potrebbe essere a rischio. Per i proprietari di abitazioni sono disponibili assicurazioni sulla vita con formazione di capitale che coniugano la previdenza per la vecchiaia con le necessarie coperture di rischi, possono servire per l ammortamento indiretto e permettono di beneficiare di agevolazioni fiscali (pilastro 3a). Rischi particolari in caso di prelievo anticipato nel quadro della PPA Il prelievo anticipato degli averi della cassa pensione comporta una decurtazione della rendita di vecchiaia ed eventuali riduzioni delle prestazioni in caso di invalidità o decesso a seconda della cassa pensione a cui si è affiliati. Le conseguenze a livello di copertura dei rischi devono venir compensate in ogni caso. Per avere la certezza di potersi permettere la proprietà abitativa anche durante la vecchiaia è necessario provvedere a una forma di risparmio aggiuntivo nel quadro del 3 pilastro. 18

19 Ulteriori informazioni sul tema della proprietà abitativa/ L abitazione sostenibile Le abitazioni e la loro costruzione causano circa il 30 % dell inquinamento ambientale riconducibile al consumo privato. Già nel momento in cui si decide l acquisto si pongono le basi per un abitare sostenibile. Qui di seguito vi proponiamo alcuni spunti che vi saranno di aiuto per coniugare aspetti ambientali, comfort e fattibilità economica. Ubicazione e architettura: la scelta dell ubicazione, del metodo di costruzione e della superficie abitativa sono i fattori che vi permettono di influire nella misura più incisiva sulla sostenibilità del vostro investimento. Dal punto di vista ecologico che cosa è più ragionevole: un vecchio immobile ristrutturato in centro o un fabbricato di nuova costruzione e ben isolato in periferia? Costruire e risanare per ottenere un risparmio energetico: ottimizzando la coibentazione di muri, tetti, finestre e soffitti delle cantine si ottiene un elevato risparmio energetico sia per i nuovi immobili sia per quelli già esistenti. Utilizzare le energie rinnovabili: i collettori solari forniscono calore per scaldare l acqua e l impianto fotovoltaico copre una parte del fabbisogno energetico. Gli smart metering vi aiutano a controllare attivamente il fabbisogno energetico. In futuro questi sistemi saranno in grado di interpretare autonomamente i dati e di accendersi nelle fasce orarie in cui l energia è più conveniente. Elettrodomestici e illuminazione: optate sempre per gli apparecchi della classe energetica più efficiente e per quanto riguarda l illuminazione scegliete la tecnologia a LED. A questo proposito vi sarà di aiuto la guida pubblicata su L impegno di AXA Dal 2009 AXA copre il suo intero fabbisogno di energia elettrica con fonti rinnovabili e negli edifici usati in proprio ha ridotto il consumo energetico di circa il 15 %. AXA.ch/ambiente Pagine web sull argomento Case unifamiliari, case di vacanza, immobili commerciali con immagini dettagliate e descrizione. Mediante il profilo di ricerca potete farvi spedire regolarmente tramite i nuovi annunci riguardanti immobili che rispondono ai vostri criteri. Il mercato immobiliare del Centro svizzero di documentazione edile consente a committenti, architetti e a tutti gli interessati di svolgere una ricerca online di tutti i componenti rilevanti per la costruzione di un opera edile. Potete effettuare la ricerca in base a precisi prodotti (ad es. finestre, coibentazioni, moquettes ecc.) oppure in base ad aziende o marche. Servizio dell Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) con utili informazioni sulla politica svizzera della casa. 19

20 Le questioni di carattere previdenziale e assicurativo possono essere trattate solo individualmente. Per questo la consulenza personale è in ogni caso la via migliore per accedere a una soluzione ideale. AXA vi offre protezione finanziaria. AXA Winterthur General-Guisan-Strasse 40 Casella postale 357, 8401 Winterthur 24 ore su 24: AXA Assicurazioni SA /2 (portale clienti)

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