PERIZIA di STIMA del BENI IMMOBILI di proprietà LORENZO CAZZAGO

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1 TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE ******** Fallimento N. 73/14 CAL SNC dei Fratelli Cazzago & C. Giudice Delegato Curatore Dott. Gustavo Nanni Dott.ssa Cristina Mazzoldi Esperto Arch. Simone Catano nato a Brescia il 25 settembre 1971, con studio a Brescia in Piazza della Vittoria, 7, iscritto all Ordine degli Architetti della Provincia di Brescia al n.1895, F info@genezero.it PERIZIA di STIMA del BENI IMMOBILI di proprietà LORENZO CAZZAGO premesso che in data 21/03/2014 il G.D. Dott. Gustavo Nanni conferiva allo scrivente l incarico di valutare i beni immobiliari appartenenti alla società fallita ed ai suoi soci. Pertanto, ho provveduto a recuperare tutta la documentazione necessaria, e ho effettuato le visure catastali e ipocatastali, i sopralluoghi, ove necessari, per individuare i beni immobili, la loro consistenza, il loro stato di manutenzione e di conservazione, ho provveduto a recuperare i contratti di affitto, se presenti. Il sottoscritto consegna al Giudice Delegato la seguente perizia di stima che ha potuto redigere con i documenti acquisiti. Tribunale di Brescia - Fallimento n. 73/14 1/7

2 1 IDENTIFICAZIONE DEI BENI I beni oggetto della presente perizia risultano essere di proprietà del Sig. Lorenzo Cazzago C.F. CZZLNZ48L28F216V per la piena proprietà e sono composti da: I. appartamento nel Comune di Milzano (BS), in Via San Michele, posto al piano primo a cui si accede dalla strada di principale, censito al NCT al Foglio 5, Particella 578, Sub.37, Categoria A/2 classe 5, Consistenza 6,5 vani, Rendita 386,05 euro II. posto auto pertinenziale nel Comune di Milzano (BS), in Via San Michele, censito al NCT al Foglio 5, Particella 578, Sub. 11, Categoria C/6 classe 3, Consistenza 28 mq, Rendita 39,04 euro L. casa singola nel Comune di Milzano (BS), in Via Giacinto Bianchi, posto al piano terra e primo piano, censito al NCT al Foglio 7, Particella 132, Sub.1, Categoria A/7 classe 4, Consistenza 12,5 vani, Rendita 871,52 euro LL. posto auto pertinenziale nel Comune di Milzano (BS), in Via Giacinto Bianchi, censito al NCT al Foglio 7, Particella 132, Sub. 2, Categoria C/6 classe 2, Consistenza 45 mq, Rendita 53,45 euro 2 DESCRIZIONE DEI BENI I. Appartamento posto in un complesso edilizio a destinazione d uso misto, residenziale al primo e secondo piano, commerciale ed uffici al piano terra, situato nel centro del paese vicino alla chiesa parrocchiale. Il complesso presenta una forma ad L e si affaccia sulla piazza antistante, parzialmente adibita a posteggio auto. Il complesso ha uno spazio porticato al piano terra su cui si affacciano diversi negozi, tra cui un supermercato. L appartamento è situato al primo piano e l accesso avviene da una scala interna che, attraverso un piccolo pianerottolo condominiale, immette nel soggiorno dotato di balcone affacciato sulla piazza antistante. Attraverso un disimpegno che collega anche la lavanderia, il bagno e il ripostiglio, si raggiunge la zona notte costituita da 2 camere da letto. I serramenti sono in legno verniciato e presentano ante d oscuro di color verde. Complessivamente l appartamento risulta essere in buono stato di conservazione. Completa l appartamento il posto auto pertinenziale. Lo stato dei beni risulta conforme a quanto depositato al catasto e non risultano essere state fatte modifiche successivamente alla autorizzazione edilizia. L immobile risulta occupato senza contratto di affitto. L immobile risulta inoltre gravato da Ipoteca Volontaria per Garanzia di Mutuo del 24/12/2002 Registro particolare Registro Generale del Notaio Antonio Langella Repertorio 68 del 20/12/2002 L. Casa singola posta nella zona industriale di Milzano nelle immediate vicinanze del capannone di proprietà CAL SNC, con accesso da Via Giacinto Bianchi. L unità abitativa è costituita da due piani fuori terra ed è circondata da un giardino recintato e ricco di vegetazione. Al piano terra, attraverso un portico si accede ad un soggiorno con angolo cottura, attraverso un disimpegno si passa ad una camera da letto, ad un bagno con disimpegno. Dal soggiorno si accede anche ad una cantina finita al civile e utilizzata come dispensa. Da una porta esterna, sotto il portico, si accede al locale per la centrale termica. I pavimenti del piano terra sono in cotto posato a lisca di pesce, gran parte della muratura Tribunale di Brescia - Fallimento n. 73/14 2/7

3 è rivestita in pietra a spacco e questo determina un aspetto molto rustico di questo piano. Completamente diverso è invece il piano superiore al quale si accede attraverso la comoda scala. L accesso avviene direttamente nel soggiorno di circa 49mq, dal quale si può accede anche al portico e all ingresso principale che avviene anch esso attraverso una zona porticata. Attraverso un disimpegno si accede a una cucina e, successivamente, alla zona notte composta da tre camere da letto, tre bagni oltre ad una cabina armadio della stanza principale. La pavimentazione della zona giorno è in granito posato con motivi geometrici lineari, il pavimento della zona notte è invece realizzato in parquet in legno scuro. Le porte interne di entrambi i piani sono in legno laccato. Gli impianti di tuta la casa risultano in buono stato anche se alcuni bagni sono evidentemente datati. La caldaia ha necessità di essere sostituita in quanto datata e, a detta del proprietario, poco funzionante. La facciata è intonacata e tinteggiata, con alcune parti rivestite in pietra naturale a spacco. Le finestre sono dotate di ante interne in legno con doppi vetri e guarnizioni, gli elementi oscuranti sono in legno laccato e quelle che sono state esposte maggiormente alle intemperie non sono in buone condizioni e necessitano di riparazioni urgenti. Infatti essendo realizzato con pannelli in MDF, quelle più esposte all'acqua, si sono gonfiate e rovinate. La pavimentazione esterna è realizzata con rivestimenti in diversi materiali tra cui cotto e gres da esterni. Complessivamente l appartamento appare in buono stato di conservazione anche se penalizzato dalla vicinanza con la zona industriale/artigianale. Al piano terra si trova anche il garage al quale si accede dal cancello carrabile situato su Via Giacinto Bianchi. Lo stato dei beni risulta conforme a quanto depositato al catasto. Non è stato possibile recuperare tutte le pratiche autorizzative in quanto alcune mancanti, la realizzazione è comunque avvenuta in forza della Concessione Edilizia n.7/79 rilasciata il 17/03/1980 e successive varianti (approvata con verbale n.36 del 31/8/1981 prot. 1772). L immobile risulta occupato dal Sig. Lorenzo Cazzago come abitazione principale. L immobile risulta gravato da Ipoteca Volontaria per Garanzia di Mutuo Fondiario del 27/05/2010 Registro Particolare 5562 Registro Generale del Notaio Giancarlo Camardella Repertorio 20034/7431 del 25/05/ STIMA Il valore dei beni è stato desunto dalle tabelle della Banca dati della Agenzia delle Entrate, dalla Banca dati di ProBrixia (Camera di Commercio della Provincia di Brescia) e dalla ricerca di immobili simili in vendita presso agenzie della zona. Si riportano, per comparazione, le tabelle della Banca dati dell Agenzia delle Entrate e il valore desunto dalle tabelle di ProBrixia - Borsa Immobiliare di Brescia ed i valori medi desunti dalle Agenzie immobiliari di zona. Tribunale di Brescia - Fallimento n. 73/14 3/7

4 Immobili in Milzano Tribunale di Brescia - Esecuzione Immobiliare n. 73/14 4/7

5 APPARTAMENTO Valore ricavato ( /mq) Valore medio ( /mq) Agenzia Entrate (valore minimo per abitazioni civili normali) ProBrixia (media aritmetica tra valore minimo immobile recente e massimo immobile agibile) 760,00 820,00 Agenzie immobiliari 800,00 Valore medio 793,33 VALORE DI STIMA APPARTAMENTO IN MILZANO 793,33 APPARTAMENTO MONOFAMILIARE Valore ricavato ( /mq) Valore medio ( /mq) Agenzia Entrate (valore medio per ville e villini) 945,00 ProBrixia (media aritmetica tra valore minimo immobile recente e massimo immobile agibile) 820,00 Agenzie immobiliari 900,00 Valore medio 888,33 VALORE DI STIMA CASA UNIFAMILIARE IN MILZANO 888,33 Tribunale di Brescia - Esecuzione Immobiliare n. 73/14 5/7

6 BENE SUPERFICI (mq) VALORE DI STIMA al mq VALORE STIMATO I SUPERFICI APPARTAMENTO (SLP) , ,63 BALCONI (25% del valore slp) 4,40 198,33 872,66 II BOX AUTO (50% del valore slp) 28,00 396, ,62 TOTALE BENE I ,91 L SUPERFICI APPARTAMENTO (SLP) , ,67 CORTILE/GIARDINO (1/10 slp) , ,95 PORTICO (50% slp) 39,51 444, ,96 TERRAZZA (25% slp) 15,73 222, ,36 BALCONI (25% slp) 37,39 222, ,66 CENTRALE TERMICA (30% slp) 9,67 266, ,05 CANTINA (50% slp) 14,09 444, ,28 GARAGE (50% slp) , ,43 TOTALE BENE L ,36 TOTALE ,27 Tribunale di Brescia - Esecuzione Immobiliare n. 73/14 6/7

7 Per questo il sottoscritto in qualità di perito valuta: I. appartamento nel Comune di Milzano (BS), in Via San Michele, posto al piano primo a cui si accede dalla strada di principale, censito al NCT al Foglio 5, Particella 578, Sub.37, Categoria A/2 classe 5, Consistenza 6,5 vani, Rendita 386,05 euro II. posto auto pertinenziale nel Comune di Milzano (BS), in Via San Michele, censito al NCT al Foglio 5, Particella 578, Sub. 11, Categoria C/6 classe 3, Consistenza 28 mq, Rendita 39,04 euro euro ,00 (euro centomila/00) L. casa singola nel Comune di Milzano (BS), in Via Giacinto Bianchi, posto al piano terra e primo piano, censito al NCT al Foglio 7, Particella 132, Sub.1, Categoria A/7 classe 4, Consistenza 12,5 vani, Rendita 871,52 euro LL. posto auto pertinenziale nel Comune di Milzano (BS), in Via Giacinto Bianchi, censito al NCT al Foglio 7, Particella 132, Sub. 2, Categoria C/6 classe 2, Consistenza 45 mq, Rendita 53,45 euro euro ,00 (euro cinquecentodiecimila/00) Reputando di aver correttamente e fedelmente adempiuto all incarico conferito, il sottoscritto si pone a disposizione per eventuali integrazioni e/o chiarimenti. Brescia, 24 luglio 2014 Architetto Simone Catano Tribunale di Brescia - Fallimento n. 73/14 7/7

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9 Ispezione Ipotecaria Pag. 1 - Fine Ispezione telematica Dati della richiesta Situazione aggiornamento Elenco immobili Elenco sintetico delle formalità, in ordine cronologico, in cui è presente l'immobile richiesto

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