Oggetto: Relazione INTEGRATIVA di Consulenza Tecnica d'ufficio. Fallimento IACO***** S.r.l.

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1 Oggetto: Relazione INTEGRATIVA di Consulenza Tecnica d'ufficio. Fallimento IACO***** S.r.l. UFFICI E MAGAZZINO IN VASTO Via Beato Angelo Da Furci Condominio ARCOBALENO I sottoscritti Geom. Maria Cristina STIVALETTA con studio in Vasto - c.so Mazzini n. 155 e Ing. Alfonso D'ANNIBALE, con studio in Vasto, c.so Garibaldi n. 3, sono stati incaricati dal Giudice della sezione Fallimenti del Tribunale di Vasto, di procedere ad accertamenti, rilievi e stima, degli immobili di proprietà personale dei F.lli A*****, C***** e R***** Ia*****, il cui fallimento è stato dichiarato dal Tribunale di Vasto. I sottoscritti, dopo aver eseguito i sopralluoghi e gli accertamenti, riferiscono quanto segue: PREMESSA Nella precedente relazione, per alcuni immobili, è stata evidenziata una situazione catastale diversa dalla stato di fatto, per cui necessitavano delle variazioni catastali. Tali variazioni sono state effettuate per cui gli immobili hanno variato la loro consistenza ed è dunque variato il loro valore. La presente relazione integrativa e sostitutiva, riporta i nuovi valori di stima degli immobili. Gli uffici e il magazzino sono ubicati in Vasto, Via Beato Angelo da Furci e sono parte del Condominio denominato Arcobaleno. Gli immobili fanno parte di un fabbricato posto in una zona centrale della città, nelle immediate vicinanze dell Ospedale Civile, dove si trovano abitazioni, uffici e negozi. L edificio gode di una buona vista panoramica, ma le unità in oggetto sono poste al piano terra ed interrato. Il fabbricato si sviluppa su un piano interrato adibito a magazzini ed autorimesse, un piano terra adibito ad uffici, n. 3 piani destinati ad abitazioni ed un piano sottotetto destinato a ripostigli. Il fabbricato è stato costruito con Licenza Edilizia del 1968 e successivo certificato di abitabilità n. 11 del rilasciati dal Comune di Vasto. Il fabbricato, di forma planimetrica ad L, ha un buon aspetto architettonico, le rifiniture e gli infissi esterni sono generalmente in buono stato di conservazione. Le proprietà dei F.lli Ia***** che vengono prese in considerazione nella presente relazione sono: 1. Ufficio al P.T. (Foglio n. 34-p.lla 1255 sub 45) ex uffici della società e Pegaso; 2. Ufficio al P.T. (Foglio n. 34-p.lla 1255 sub 46) ex uffici della società; 3. Ufficio al P.T. (Foglio n. 34-p.lla 1255 sub 47) ex uffici della società; 4. Ufficio al P.T. (Foglio n. 34-p.lla 1255 sub 43); 5. Ufficio al P.T. (Foglio n. 34-p.lla 1255 sub 44) e 6. Magazzino al 1 piano sottostrada. (Foglio n. 34-p.lla 1255 sub 39). Si precisa che gli immobili di cui ai sub derivano dal sub37 della precedente relazione, mentre i sub 43 e 44 derivano dai sub 36 e 38. DESCRIZIONE E CARATTERISTICHE DEI BENI Gli immobili che si andranno a descrivere sono quelli corrispondenti allo stato di fatto. 1. Ufficio al P.T. (Foglio n. 34-p.lla 1255 sub 47) ex uffici della società.

2 E un immobile adibito ad ex ufficio della Società; ha accesso da Via Beato Angelo da Furci, snc, è composto da due locali ed un bagno, è dotato di pavimento, di porte ed in genere delle normali finiture interne e dei normali impianti tecnici, è in discreto stato di conservazione, ha una superficie di mq 52.31, ha un terrazzo di pertinenza di mq 79.96, confina a nord con area condominiale, ad est con immobile descritto al punto successivo, a sud con via B.A. da Furci e ad ovest con altra proprietà. L unità ha una superficie ragguagliata ai fini della valutazione- pari a mq 72,30. In catasto è individuato con il fg 34 part sub 47 A/10 cl 2 cons 2.5 R.C All interno del locale sono presenti alcuni arredi, in particolare: n. 2 scrivanie in metallo, n. 3 scaffali in metallo, n. 9 sedie, n. 1 macchina da scrivere manuale marca Olimpia. 2. Ufficio al P.T. (Foglio n. 34-p.lla 1255 sub 46) ex uffici della società. E un immobile adibito ad ex ufficio della Società, ha accesso da Via B.Angelo a Furci, snc, è composto da un solo locale e due piccoli ripostigli, è dotato di pavimento, di porte ed in genere delle normali finiture interne, è in discreto stato di conservazione; ha una superficie di mq 21.94, confina a nord con area condominiale, a sud con via B.A. da Furci ad ovest con immobile descritto al punto precedente e ad est con immobile descritto al punto successivo. In catasto l intero è individuato al fg 34 part sub 46 A/10 cl 2 cons 2.5 R.C All interno del locale è presente qualche pezzo sanitario del locale bagno privo di valore di mercato. 3. Ufficio al P.T. (Foglio n. 34-p.lla 1255 sub 45)_ex uffici della società E un immobile adibito ad ex ufficio della Società, ha accesso dall androne condominiale e quindi dall ingresso principale del fabbricato condominiale posto Via B. Angelo da Furci, snc, è composto da tre locali ed un bagno, è dotato di pavimento, in parte di moquet, di porte ed in genere delle normali finiture interne e dei normali impianti tecnici, è in discreto stato di conservazione, ha una superficie di mq 70.61, confina ad est con corridoio condominiale, a sud con via B. Angelo da Furci, ad ovest con immobile descritto al punto precedente e a nord con area condominiale. In catasto è individuato attualmente parte al fg 34 part sub 45 A/10 cl 2- cons 3.5 R Ufficio al P.T. (Foglio n. 34-p.lla 1255 sub 44)_ E un immobile adibito ad ufficio o esposizione, ha accesso da Via B.Angelo a Furci, n 27, è composto da due piccoli locali e due bagni, ha una forma planimetrica articolata, è dotato di pavimento, di porte ed in genere delle normali finiture interne e dei normali impianti tecnici, è in discreto stato di conservazione, ha una superficie di mq 69.86, confina a sud con via B.A. da Furci, ad est con immobile descritto al punto successivo e con via della Libertà, a nord e ovest con corridoio condominiale. In catasto è individuato attualmente parte al fg 34 part sub 44 A/10 cl 2- cons 3 R Ufficio al P.T. (Foglio n. 34-p.lla 1255 sub 43)_ E un immobile adibito ad ufficio, ha accesso da Via B.Angelo a Furci, snc, è composto da due piccoli locali e un bagno senza illuminazione diretta, è dotato di pavimento, di porte ed in genere delle normali finiture interne e dei normali impianti tecnici, è in discreto stato di conservazione, ha una superficie di mq 42.53, confina a sud con via B.A. da Furci, ad est con via della Libertà, ad ovest e a nord con immobile descritto al punto precedente.

3 In catasto è individuato attualmente parte al fg 34 part sub 43 A/10 cl 2- cons 2.5 R Magazzino al 1 piano sottostrada. -(Foglio n. 34-p.lla 1255 sub 39). E stato già descritto nella precedente relazione. E un ampio magazzino al piano seminterrato, con ingresso da Via S. Cecilia, n. 8, è di forma planimetrica ad L, ha il pavimento in cemento, la porta di ingresso in ferro, ha una superficie di mq 270, contiene diverso materiale edile (piastrelle per pavimenti ed altro), confina a est con via della Libertà, a nord con via S. Cecilia, ad ovest con altro fabbricato e a sud è interrato su Via B. Angelo da Furci. E individuato in Catasto con il fg 34 part sub 39 C/2 cl mq- R.C. 593,10 METODOLOGIE SEGUITE. Per esperire l incarico ricevuto, i sottoscritti hanno ritenuto opportuno eseguire delle indagini che possono essere illustrate sinteticamente nei seguenti punti: rilevamento delle dimensioni del bene, individuazione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, indagini tendenti ad esaminare le condizioni di mercato, ricerche presso gli Uffici competenti (Comune, Catasto, etc.) ed infine ogni altra informazione. Successivamente si è proceduto all elaborazione dei dati raccolti, al loro apprezzamento e al loro studio ed infine, in base a due distinti metodi di stima, opportunamente mediati si è determinato il valore del bene. METODI DI STIMA E DETERMINAZIONE DEI VALORI. L attribuzione del valore ai singoli beni oggetto di stima scaturisce dalla media aritmetica semplice fra i due metodi di stima applicati, e precisamente il metodo analitico e il metodo sintetico comparativo. A - metodo analitico. Il valore, in questo metodo di stima, scaturisce dall applicazione inversa della formula della capitalizzazione della rendita annua prodotta o producibile e più precisamente: Rendita annua: fitto annuale Rendita annua ridotta: fitto ridotto del 35% Saggio di capitalizzazione = 3.5% Valore (stima A ) = Rendita annua ridotta / saggio di capitalizzazione B - metodo sintetico-comparativo. Il valore, in questo metodo di stima, scaturisce da ricerche di mercato e da indagini sulla situazione della domanda e dell offerta in relazione alle caratteristiche proprie del bene raffrontate a quelli comparati, facendo riferimento al valore unitario al metro-quadro di superficie lorda del bene. Determinata, pertanto, la superficie lorda del bene, ne consegue quanto appresso: Valore (stima B ) = Superficie lorda x Valore unitario a metro Determinazione del valore. Il valore di mercato del bene scaturisce dalla media aritmetica delle due stime: Valore medio = Vm (stima A + stima B ) Per gli arredi presenti la determinazione del valore è stata effettuata sulla base dei valori correnti di mercato. I risultati delle determinazioni dei valori per i vari immobili sono i seguenti: N Cod. immobile Rendit Valore A Superf. Val. unit. Valore B Media Annua. mq \mq. 1 Ex uffici (ex Pegaso) p.lla 1255 sub 45) , ,86

4 Ex uffici p.lla 1255 sub 47) 2 Ex uffici p.lla 1255 sub 46) 3 Ex uffici p.lla 1255 sub 47) 4 Ufficio al P.T. p.lla 1255 sub 44) 5 Ufficio al P.T. p.lla 1255 sub 43) Arredi presenti 400, , , , , , , , ,66 6 Magazzino (Fg. 34 p.lla 1255 sub 39) , ,50 6 Magazzino Materiale edile presente 1500,00 In conclusione della presente relazione, si assegnano alle varie unità i VALORI IMMOBILIARI riscontrabili nella tabella riassuntiva che segue precisando che tali valori sono comprensivi anche del valore relativo alle parti condominiali N Cod.immobile Dati Catastali Valore finale 1 Ex uffici fg 34 part sub 45 A/10 cl 2 cons 3.5 R.C ,00 Ex uffici Arredi presenti nel sub ,00 (**) 2 Ex uffici fg 34 part sub 46 A/10 cl 2 cons 2.5 R.C ,00 3 Ex uffici fg 34 part sub 47 A/10 cl 2- cons 2.5 R ,00 (**) 4 Ufficio al P.T. fg 34 part sub 44 A/10 cl 2- cons 3 R ,00 5 Ufficio al P.T. fg 34 part sub ,00 A/10 cl 2- cons 2.5 R Magazzino fg 34 part sub ,00 (#) C/2 cl mq R Magazzino Materiale edile presente nel sub ,00 (#) TOTALE ,00 Si precisa, altresì, che al fine di redigere la presente relazione, è stato presentato l accatastamento delle varie unità immobiliari, come richiesto dal Tribunale. Si rassegna la presente perizia restando a disposizione dell Ill.mo Signor Giudice per ogni evenienza. Vasto, lì I C.T.U

5 VERBALE DI ASSEVERAZIONE L'anno duemilasei, il giorno del mese di settembre, davanti al del Tribunale di Vasto, si sono presentati l Ing. Alfonso D ANNIBALE e il geom. Maria Cristina STIVALETTA, domiciliati in Vasto, tecnici nominati dal Giudice Delegato del Tribunale di Vasto dott. DI CROCE, i quali chiedono di asseverare la relazione tecnica d'ufficio relativa al Fallimento della IACO***** SRL di Vasto. Gli stessi confermano la relazione sottoscrivendola. Del che è verbale. I C.T.U.