I semestre a cura dell Ufficio Provinciale di Perugia. in collaborazione con la Direzione. Osservatorio Mercato Immobiliare

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1 Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare Ufficio Provinciale di Perugia NOTA TERRITORIALE Perugia I semestre 2008 a cura dell Ufficio Provinciale di Perugia in collaborazione con la Direzione Osservatorio Mercato Immobiliare data di pubblicazione: dicembre 2008

2 Introduzione Realizzata dall Ufficio Provinciale di Perugia, in collaborazione con l Ufficio Studi della Direzione Centrale OMI dell Agenzia del Territorio, la Nota Territoriale ha lo scopo di illustrare, in dettaglio, le dinamiche ed i livelli dei valori patrimoniali delle abitazioni alla luce degli effetti del ciclo immobiliare che ha attraversato gran parte del territorio italiano. Per affrontare questi temi l Agenzia del Territorio, attraverso l Osservatorio del mercato immobiliare, analizza i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni dell intera provincia e della città di Perugia, indagando sulla distribuzione territoriale delle compravendite tra le diverse zone omogenee, ponendo in evidenza i dati più significativi ed illustrando l andamento nelle zone più pregiate, in quelle più economiche ed in quelle caratterizzate da maggiore dinamismo del mercato. Sono analizzate, in particolare, alcune caratteristiche strutturali del mercato, trattate anche nel contesto della provincia e del capoluogo di provincia: Il numero di transazioni normalizzate () nel I semestre 2008; La variazione percentuale del e delle quotazioni rispetto al I semestre 2007; Il differenziale delle quotazioni medie rispetto alla quotazione più bassa sia per i comuni della provincia sia per singola zona OMI all interno delle città.

3 Inquadramento Provinciale In provincia di Perugia i primi evidenti segni di inversione di tendenza del ciclo immobiliare espansivo e di rallentamento delle compravendite di abitazioni si sono registrati solo nei primi mesi del 2008, con una contrazione del 19,91%. Un assestamento dopo le brillanti performances del primo semestre 2006 (D I sem2006 =+8,65%) e 2007 (D I sem2007=+8,94%), quando già in Italia si apprezzava un tasso tendenziale annuo medio di settore negativo (-3,4%). Il mercato immobiliare si riposiziona pertanto sui livelli espressi già nel primo semestre 2004 (quando si realizzarono compravendite, per un complessivo annuo di unità immobiliari equivalenti scambiate). Si può quindi dire terminata nel secondo semestre 2007 la fase di lunga e sorprendente ascesa dei volumi di compravendite: il ritmo degli scambi e le dinamiche di mercato sono tornate ad assumere valori più sostenibili nel lungo periodo. Al contempo si è avuta una sostanziale tenuta del mercato sul piano del livello medio delle quotazioni, almeno in termini di valori nominali, in aumento nel corso del primo semestre 2008 del 1,6% (del 2,4% su base annua): segno della solidità e robustezza del mercato locale che non riporta, come del resto anche il mercato residenziale nazionale, alcun sintomo significativo di cedimento, pur scontando qualche limatura inflazionistica. Le transazioni avvenute nella Provincia si sono concentrate (83%) in prevalenza nelle sei macroaree più rilevanti: quella del capoluogo (33%), del Folignate (11%), dei Colli del Trasimeno (10%), della Media Valle del Tevere (10%), dell Assisiate (9%) e dell Alta Valle del Tevere (10%), senza variazioni sensibili rispetto ai due semestri precedenti. Si deve comunque rilevare come nel medio periodo il Perugino perda una piccola quota del mercato residenziale (-3,2 punti percentuali, nel primo semestre 2004 attraverso la stessa macroarea transitavano il 36% delle transazioni normalizzate) a beneficio soprattutto della Media Valle del Tevere e, in forma meno marcata, dell Assisiate e dello Spoletino. Sempre al Perugino deve essere attribuito in maggior misura il trend negativo registrato in questo primo semestre nella Provincia (45% delle perdite registrate in termini assoluti, D = -410 rispetto al primo semestre 2007): la macrozona lascia per la prima volta il ruolo di traino svolto in questi ultimi anni, pur rimanendo il mercato residenziale più vivace (quasi un terzo delle transazioni complessive). Figura 1: nei comuni della provincia di Perugia Sono escluse le cartolarizzazioni Scip.

4 La restante parte delle perdite si ripartisce, in termini assoluti, in modo quasi perfettamente uniforme sulle macroaree che hanno da sempre rappresentato le dinamiche di mercato più forti e con un intensità di mercato immobiliare più prossima a quella media provinciale (IMI 2007 =2,79%): l Assisiate, i Colli del Trasimeno, il Folignate e la Media Valle del Tevere. Di tono più dimesso e comunque più contenute in termini assoluti le perdite nell Alto Tevere, nello Spoletino e nell Eugubino-Gualdese. Non emergono pertanto segnali di cedimento di una particolare zona della provincia: il trend appare una reazione sistemica al contesto di riferimento nazionale. Corciano, che ancora nel primo semestre 2007 rientrava tra le prime tre realtà più significative della Provincia, cede il posto a Spoleto che, perdendo solo il 13,32% in termini di volumi scambiati, si riposiziona quasi al livello dimensionale assunto da Foligno (in termini assoluti ancora la seconda realtà significativa nella Provincia dopo il capoluogo), dopo la contrazione registrata dal mercato di quest ultimo Comune nel primo semestre 2008 (-16,85%). Sant Anatolia di Narco e Poggiodomo tolgono a Valtopina (Folignate) il primato nel realizzare il minimo provinciale di transazioni normalizzate, riconfermando la Valnerina come la macroarea umbra con la meno significativa presenza di dinamica di mercato. In figura 2 è rappresentata la mappa con la distribuzione dei livelli gerarchici di quotazione media residenziale, registrata nel primo semestre 2008 in ogni Comune, rispetto a quella minima della Provincia di riferimento. Si osserva che il capoluogo rimane il Comune di gran lunga a maggior apprezzamento in termini di quotazioni medie, insieme a quelli di Assisi e Spoleto. Figura 2: differenziale valori nei comuni della provincia di Perugia

5 Analisi delle macroaree La Provincia di Perugia, come da consuetudine, è stata suddivisa in 10 macroaree: Alto Tevere, Assisiate, Eugubino Gualdese, Colli del Trasimeno, Folignate, Media Valle del Tevere, Monti Martani, Perugino, Spoletino, Val Nerina. Figura 3: Distribuzione in macroaree dei comuni della provincia di Perugia L analisi territoriale dei dati relativi all aggregazione di mercati omogenei evidenzia, sulla base dell analisi dei differenziali dei livelli medi di quotazione ** degli immobili residenziali, una sostanziale invarianza rispetto all annualità precedente: le macroaree a maggior apprezzamento si riconfermano, dopo quella del capoluogo, quelle dell Assisiate e dello Spoletino. Tabella 1: Riepilogo generale per macroaree Macroaree var.% valori di riferimento /m 2 differenziale valori rispetto al valore minimo Alto Tevere 386,02-3,60% 1.068,00 1,20 Assisiate 318,83-23,80% 1.269,00 1,42 Colli del Trasimeno 380,35-21,87% 1.105,00 1,24 Eugubino-Gualdese 222,98-10,61% 981,00 1,10 Folignate 408,09-21,41% 1.178,00 1,32 Media Valle del Tevere 364,17-21,02% 1.111,00 1,25 Monti Martani 56,83 3,65% 892,00 1,00 Perugino 1217,06-25,21% 1.562,00 1,75 Spoletino 277,17-17,65% 1.327,00 1,49 Val Nerina 77,67 1,04% 941,00 1,05 Totale Provincia 3.709,17-19,91% 1.246,00 1,40 ** Calcolati - per il livello comunale - come media semplice dei valori centrali dell intervallo delle quotazioni di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI (ad eccezione del capoluogo per il quale i valori centrali associati a ciascuna zona si sono ponderati con la quota relativa di stock a destinazione abitativa) mentre per i livelli di aggregazione superiori (Macroarea e Provincia) il calcolo è stato effettuato sulla base della media dei valori di riferimento comunali ponderata con lo stock relativo.

6 I valori del numero indice e quelli relativi ai livelli di quotazione residenziale media comunale sono esplicitati di seguito in tabella 2 (formata dalle dieci sottotabelle di macroarea) e rappresentati graficamente nelle figure 1 e 2. I maggiori decrementi relativi, in termini di volumi compravenduti, si sono registrati nella macroarea del Perugino (-25,21%) insieme al livello più alto di quotazione media - e in quella Assisiate (in diminuzione del 24% ca.). Se si escludono le macroaree dei Monti Martani e della Val Nerina, che rappresentano solo il 3,63% del mercato residenziale, in tutta la Provincia si sono potute apprezzare performances negative, meno accentuate nell Alto Tevere (-3,60%). Tra i piccoli si segnala l espansione di Monte S. Maria Tiberina (+285,00%), ed il ridimensionamento del Comune di Fossato di Vico (-62,89%) verificatasi dopo la grande espansione del primo semestre 2007 (+410,53%). Si deve dire però che tali variazioni percentuali risultano poco rilevanti, riguardando nel complesso un numero di unità immobiliari di scarsa significatività. Rimane al Comune di Costacciaro (Eugubino-Gualdese) il livello inferiore della distribuzione complessiva delle quotazioni medie residenziali nella provincia, con un differenziale di 2,11 rispetto al capoluogo. Tabella 2: comunale e relative variazioni rispetto al I sem differenziale dei valori di riferimento comunali del rispetto al valor medio provinciale (valore ponderato secondo lo stock del ) per macroarea di appartenenza Macroarea Alto Tevere var.% riferimento Citerna 13,00 13,04% 1,22 Citta` di Castello 173,09-17,08% 1,69 Lisciano Niccone 5,00-16,67% 1,40 Monte S. Maria Tiberina 19,25 285,00% 1,14 Montone 3,00-60,84% 1,23 Pietralunga 11,88 32,44% 1,25 San Giustino 73,13 86,32% 1,32 Umbertide 87,67-22,62% 1,34 Macroarea Assisiate var.% riferimento Assisi 131,99-26,59% 1,97 Bastia Umbra 141,67-23,35% 1,73 Bettona 31,17 8,42% 1,26 Valfabbrica 14,00-44,00% 1,25 Macroarea Colli del Trasimeno var.% riferimento Castiglione del Lago 98,56-18,58% 1,70 Città della Pieve 61,37-8,89% 1,43 Magione 82,50-32,19% 1,58 Paciano 5,00-58,33% 1,39 Panicale 33,00-5,71% 1,49 Passignano sul Trasimeno 37,50-42,01% 1,72 Piegaro 29,00 17,98% 1,19 Tuoro sul Trasimeno 33,42-17,48% 1,42

7 Macroarea Eugubino - Gualdese var.% riferimento Costacciaro 5,00 150,00% 1,00 Fossato Di Vico 18,00-62,89% 1,15 Gualdo Tadino 76,19 30,96% 1,29 Gubbio 100,04-4,15% 1,54 Nocera Umbra 12,00-14,29% 1,29 Scheggia e Pascelupo 6,75-28,12% 1,09 Sigillo 5,00-61,57% 1,23 Macroarea Folignate var.% riferimento Bevagna 30,27-19,15% 1,44 Cannara 11,73-40,97% 1,36 Foligno 293,42-16,85% 1,76 Montefalco 21,17 39,55% 1,29 Spello 25,50-47,96% 1,71 Trevi 24,00-45,33% 1,48 Valtopina 2,00 100,00% 1,14 Macroarea Media Valle del Tevere var.% riferimento Collazzone 40,00 27,67% 1,46 Deruta 80,20-34,94% 1,50 Fratta Todina 6,33-29,67% 1,32 Marsciano 146,54 3,20% 1,55 Monte Castello Di Vibio 9,00-60,87% 1,34 Todi 82,10-38,02% 1,67 Macroarea Monti Martani var.% riferimento Giano Dell`Umbria 11,50-10,37% 1,21 Gualdo Cattaneo 25,00 25,00% 1,26 Massa Martana 20,33-7,59% 1,28 Macroarea Perugino var.% riferimento Corciano 197,31-30,30% 1,82 Perugia 981,80-22,80% 2,11 Torgiano 37,95-47,66% 1,34 Macroarea Spoletino var.% riferimento Campello sul Clitunno 11,25-57,79% 1,36 Castel Ritaldi 22,50-22,63% 1,14 Spoleto 243,42-13,32% 1,96

8 Macroarea Val Nerina var.% riferimento Cascia 11,00-5,74% 1,36 Cerreto di Spoleto 4,00-33,33% 1,13 Monteleone di Spoleto 3,50-33,08% 1,38 Norcia 33,42 31,63% 1,52 Poggiodomo 1,08-46,00% 1,17 Preci 11,25-6,25% 1,18 Sant`Anatolia di Narco 1,00-67,53% 1,15 Scheggino 2,00-33,33% 1,12 Sellano 6,42-1,23% 1,09 Vallo Di Nera 4,00 100,00% 1,14 Nel complesso emerge una situazione di parziale arretramento del mercato residenziale, anche se i fenomeni registrati nei primi mesi dell anno non scontano l impatto della crisi dei mercati finanziari in corso nel mese di ottobre c.a. - i cui effetti potranno essere valutati con maggiore ponderatezza appena saranno disponibili i dati del secondo semestre pubblicati e approfonditi nella prossima Nota Territoriale.

9 Inquadramento comunale Il capoluogo (25% del patrimonio abitativo provinciale esistente in termini di stock) assorbe in questo semestre il 26,50% della quota di mercato immobiliare a destinazione residenziale, in diminuzione di un punto percentuale rispetto al corrispondente dato riferito al primo semestre 2007 ed in conformità al trend rilevato nelle ultime quattro annualità (nel I semestre 2004 sfiorava il 30% del volume delle transazioni della Provincia). Il primo semestre 2008 registra per la prima volta un calo delle compravendite del -22,80%, dopo anni di rilevante ed ininterrotta espansione. Infatti solo negli ultimi due anni si è avuta una crescita del +5,22% (primo semestre 2007 rispetto al primo semestre 2006) e del + 12,74 % (primo semestre 2006 rispetto al dato omologo del 2005). Il primo semestre 2008 vede perdere in omogeneità il mercato immobiliare nel territorio comunale: i maggiori rallentamenti si sono verificati nelle zone periferiche (zone tipo D): in particolare la zona D1 (la zona periferica più estesa e che negli ultimi anni ha registrato la crescita più sostenuta), ma anche (pure se in termini minori) le zone D3 e D4. Figura 4: nelle zone OMI del comune di Perugia I semestre 2008 nelle zone B/OMI (centrali) del comune di Perugia La contrazione si è estesa anche ad una delle sei zone più centrali: la zona B3 (19,46% del mercato residenziale cittadino), in passato la più privilegiata in termini di scambi. In particolare esitano maggiormente la zona universitaria di Elce e la zona a sud-ovest della stazione Fontivegge, mentre si riattivano le zone di Monteluce e Madonna Alta (che registrano nel I semestre 2008 un numero di transazioni analogo a quello che nel corso degli anni 2006 e 2007 ha rappresentato il flusso annuale di compravendite). Ci si riferisce al dato catastale aggiornato ed agli immobili censiti a destinazione abitativa

10 Tale maggiore interesse può aver trovato stimoli sia dal recente incremento dell offerta di qualità, sia dalle conseguenze dell esteso piano di recupero urbano che interesserà in particolare il quartiere residenziale di Monteluce (oltre all irrobustimento della sua connessione con il restante territorio comunale, con la previsione della nuova tratta del minimetrò cittadino): è in quest area che passa una delle più importanti linee strategiche d intervento nel capoluogo umbro. Il livello di quotazione media comunale rimane comunque sostanzialmente stabile in termini reali, registrando un incrementato del 4,6% rispetto all analogo semestre del Figura 5: Differenziali dei valori nelle zone OMI del comune di Perugia Differenziali dei valori I semestre 2008 nelle zone B/OMI (centrali) del comune di Perugia

11 Di seguito (Tabella 3) sono esposti i valori di registrati nel e la gerarchia delle quotazioni medie per tutte le zone OMI di Perugia. Il Valore medio comunale - nello stato di conservazione normale - ponderato con lo stock residenziale si stabilizza intorno al valore di 1.500,00 Euro, grazie soprattutto alla buona tenuta delle quotazioni residenziali nelle periferie. Tabella 3: Riepilogo per zona OMI di Perugia: Descrizione di zona - I semestre differenziale dei valori di riferimento per zona OMI del I semestre 2008 rispetto al minimo comunale (zona OMI R2: Zone rurali settentrionali) zona OMI denominazione Var.% / I sem 2007 differenziale valori di riferimento I sem 2007 B1 Adiacenze alle mura 38,49-21,80% 2,45 B2 B3 Via Cacciatori delle Alpi, via XX settembre, via Pellini, via Antinori, via Pellas, via Fonti Coperte, via Pascoli Madonna Alta, Fontivegge, Case Bruciate, Pallotta, Elce, Monteluce, Santa Lucia 71,66-13,86% 2,21 191,81-17,56% 2,05 B4 Pian di Massiano, S.Galigano, Rimbocchi, Oliveto, Settevalli, Prepo 23,49-22,98% 1,73 B5 B6 D1 D2 D3 D4 D5 Centro Storico: via Bartolo,via Maestà delle Volte, via Bonazzi, via Oberdan, via Bontempi, via dei Priori (alta), Arco Etrusco Centro Storico: Piazza IV novembre,corso Vannucci, via Mazzini, via Danzetta, piazza Matteotti Ferro di Cavallo, Lacugnana, Olmo, San Sisto, Strozzacapponi, Castel del Piano, Monte Malbe, San Marco, Monte Grillo, Ponte d`oddi, Montelaguardia Ponte S. Giovanni, Piscille, Montebello, Balanzano, S. Fortunato, S. Martino in colle, Collestrada, Ponte della Pietra Pretola, Ponte Felcino, Ponte Valleceppi, Villa Pitignano, Bosco, Colombella, Piccione Mugnano, Montepetriolo, Fontignano, Bagnaia, S. Martino in campo, S. Maria Rossa Colle Umberto, S.Giovanni del Pantano, Rancolfo, Resina, Ponte Pattoli, Ramazzano, Fratticiola, Pianello, Ripa, S. Egidio 26,01-24,43% 3,08 2,66-36,06% 3,35 236,09-27,86% 1,71 116,09-10,36% 1,54 93,34-29,54% 1,27 55,50-43,08% 1,28 119,74-6,85% 1,23 R1 Zone rurali meridionali 7,63-36,42% 1,06 R2 Zone rurali settentrionali 3,30-67,96% 1,00 Totale città 985,81 ** -22,48% ** 1,75 ** Il dato complessivo relativo alle zone OMI è disponibile nel I semestre 2008 solo al lordo delle transazioni relative alle cartolarizzazioni Scip e pertanto differisce dal dato relativo al Comune capoluogo riportato nei dettagli di macroarea. Poiché tale disomogeneità comporta delle differenze molto piccole, nell ordine di circa quattro transazioni normalizzate, queste ultime si sono trascurate.

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