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2 LE NOVITÀ DEL LEASING - Le nuove regole di deducibilità dei canoni di leasing per i professionisti e per le imprese - Sale & lease back: opportunità e cautele -Analisi comparativa e di convenienza dei leasing immobiliari Per un impresa il capannone è come un tornio e conseguentemente un vero e proprio investimento produttivo (Squinzi Assemblea Confindustria 2013) 2

3 ANTE LEGGE DI STABILITA 2014 Boni pastoris esse tondere deglubere pecus non deglubere. (Svetonio) 2005: durata da 8 a 15 anni 2006: Visco Bersani (2+2 ipocatastali IR) 2006: DL 262 scorporo terreno 2007: reverse charge 2007: durata da 15 a 18 anni 2010: addio all IR - ipocatastali al 4% 2011: imposta sostituiva a IR 3

4 RIFORME PER LA CRESCITA dal Sole 24 ore del 28 febbraio 2014 ma ce ne è una in vigore dal 1 gennaio 2014 ad efficacia immediata che non ha bisogno di ulteriori attuazioni 4

5 LEGGE DI STABILITA 2014 Sono state eliminate alcune complicazioni nella gestione del leasing: - doppia IPT nell'auto, - doppio binario nella durata fiscale e contrattuale, - regimi fiscali diversi tra imprese e professionisti. - Deduzione dei canoni accelerata; - Via libera ai leasing immobiliari per i lavoratori autonomi 5

6 Ambito temporale Le nuove regole si applicano ai contratti stipulati a decorrere dal 1 gennaio Ambito oggettivo Contratti di locazione finanziaria caratterizzati dalla presenza dell opzione finale di acquisto in contratto (riscatto). Rientrano anche i contratti di sale & lease back. Ambito soggettivo LEGGE DI STABILITA 2014 Lavoratori autonomi (art. 54, co.2); Imprese No IAS adopter (art.102, co.7). 6

7 IMPRESE NO IAS: CONFRONTO VECCHIE E NUOVE REGOLE IMPRESE (NO IAS ADOPTER) DURATA FISCALE DEL LEASING Contratti stipulati fino al Contratti stipulati Tipo beni dall Beni strumentali (diversi dal targato) 2/3 periodo di ammortamento 1/2 periodo di ammortamento Immobiliare 18 anni 12 anni Targato - Uso strumentale puro o uso pubblico 1 2/3 periodo di ammortamento 1/2 periodo di ammortamento - Auto assegnata 2 - Auto non assegnata 3 2/3 periodo di ammortamento 1/2 periodo di ammortamento pari al periodo di ammortamento pari al periodo di ammortamento 1. Deducibilità 100% dei costi senza limiti di soglia. 2. Deducibilità 70% dei costi senza limiti di soglia. 3. Deducibilità 20% dei costi con soglia max di ovvero 80% con soglia max di in caso di agente o rappresentante di commercio. 7

8 LAVORATORI AUTONOMI: CONFRONTO VECCHIE E NUOVE REGOLE lavoratori autonomi DURATA FISCALE LEASING Tipo beni Contratti stipulati fino al Contratti stipulati dall Beni strumentali (diversi dal targato) 1/2 periodo di 1/2 periodo di ammortamento ammortamento Immobiliare canone indeducibile 12 anni Targato - Uso strumentale puro o uso pubblico 1 1/2 periodo di ammortamento - Usi diversi da strumentale puro o pubblico 2 pari al periodo di ammortamento 1/2 periodo di ammortamento pari al periodo di ammortamento 1. Deducibilità 100% dei costi senza limiti di soglia. 2. Deducibilità 20% dei costi con soglia max di

9 LEGGE DI STABILITA 2014 Per effetto dell art. 4-bis del DL 16/2012, la deduzione dei canoni di leasing è indipendente dalla durata del contratto. Ai fini IRES se la durata contrattuale è minore o uguale alla durata fiscale si applica la durata fiscale, se la durata contrattuale è superiore alla durata fiscale si applica la durata contrattuale. Ad esempio: Leasing immobiliare ad uso strumentale 1. durata contrattuale pari a 10 anni: si applica come durata fiscale 12 anni; 2. durata contrattuale pari a 12 anni: si applica come durata fiscale 12 anni; 3. durata contrattuale pari a 15 anni: si applica come durata fiscale 15 anni. 9

10 LEGGE DI STABILITA

11 NOVITÀ PER I PROFESSIONISTI Particolarmente interessante è il nuovo regime del leasing immobiliare per i professionisti e per i lavoratori autonomi : indeducibilità su acquisto e leasing Dal 2014: - leasing deducibile (canone) - acquisto indeducibile (amm.to e rendita catastale) 11

12 PROFESSIONISTI: LEASE BACK OPPORTUNITÀ E CAUTELE NO 12

13 LEASE BACK A LAVORATORI AUTONOMI: OPPORTUNITÀ E CAUTELE Quando si possono dedurre i canoni di lease back? Se stipulato dopo il a nulla rilevando il fatto che l immobile sia già posseduto dal professionista. Quando potrebbe diventare interessante il lease back? In caso di immobile acquistato post , o ante perché nella cessione alla società di leasing, il professionista non realizzerebbe plusvalenze imponibili, vista l'indeducibilità degli ammortamenti pregressi. 13

14 LEASE BACK: OPPORTUNITÀ E CAUTELE Lease back SI La natura finanziaria del lease back deve essere rispettata. Ad es. se la liquidità generata dalla vendita alla società di leasing è utilizzata: - per nuovi investimenti in beni strumentali; - per ridurre indebitamenti preesistenti caratterizzati da condizioni più gravose (in termini di tasso, durata, garanzie, ecc.) o in scadenza; - per finanziare l'attività corrente (in alternativa ad altre forme di finanziamento). Lease back NO Quando le risorse finanziarie derivanti dalla vendita sono destinate ad investimenti di carattere meramente finanziario o a ridurre indebitamenti verso la medesima controparte contrattuale ed a condizioni analoghe se non più favorevoli. Indicatori di anomalia nello schema contrattuale adottato: maxicanone troppo elevato (compensato con il corrispettivo della cessione), durata contrattuale troppo breve, garanzie contrattuali tali da far venir meno il rischio finanziario dell operazione. 14

15 OPPORTUNITA CON UN SALE & LEASE BACK IMMOBILIARE Immobile 2000 Ammortamento 34 anni Valore residuo fine 6 anno 1670 Valore mercato/cessione 1800 Plusvalenza 130 Valore finanziato 1800 Durata lease back 12 anni Canone leasing annuo 158 Anni Plusvalenza Canone Importo tassata leasing deducibile L utilizzatore potrebbe dedurre canoni di leasing superiori alla rata della plusvalenza tassata, senza, con riferimento all operazione in esame, alcun esborso tributario. CONSEGUENZA L utilizzatore avrebbe a disposizione liquidità per Euro ed rivaluterebbe, quanto meno nell informativa di bilancio, l immobile senza il pagamento di alcuna imposta. 15

16 Leasing vs finanziamento IL MODELLO DI CALCOLO DELLA CONVENIENZA FISCALE DEL LEASING 16

17 Il modello di calcolo della convenienza fiscale del leasing 17

18 Modello di simulazione «calcolo della convenienza fiscale del leasing» Calcola i flussi di cassa fiscalmente deducibili di un contratto di leasing finanziario rispetto a quelli generati dall acquisto diretto di un bene strumentale (mobiliare e immobiliare) mediante un altro finanziamento (credito finalizzato, mutuo). Il differenziale, in termini di Valore Attuale Netto Imposte del Leasing e del Mutuo, è rapportato al Valore iniziale del bene finanziato. 18

19 Modello trattamento fiscale Leasing Tiene conto delle recenti novità della Legge di Stabilità 2014: - durata fiscale del leasing finanziario in 12 anni per gli immobili; - durata fiscale pari alla metà di un normale ammortamento per i beni strumentali (incluso il targato strumentale «puro»). Calcola i flussi di cassa fiscalmente deducibili di un contratto di locazione finanziaria su un bene strumentale (mobiliare e immobiliare). 19

20 Modello trattamento fiscale Leasing Valutazione finanziaria Come calcolare i flussi di cassa del modello? Partendo dal tasso del contratto (FLUSSI CONTRATTUALI DEL LEASING) sono calcolati i flussi fiscali del leasing, al fine di arrivare al Valore Attuale Netto Imposte dell investimento (FLUSSI NETTI LEASING). LEASING + Costo del Bene + (eventuale) Pagamento imposte d atto - Maxi canone - Canoni - Prezzo di riscatto = FLUSSI CONTRATTUALI DEL LEASING - (eventuali) Uscite di cassa per pagamento imposte d atto -/+ IVA su maxi canone, canoni e prezzo di riscatto + Importo imposte dirette su canoni e prezzo di riscatto = FLUSSI NETTI LEASING 20

21 Variabili comuni per il Leasing e per il Finanziamento TIPO BENE: mobiliare e immobiliare. TIPO ACCATASTAMENTO: strumentale, abitativo venduto da costruttore, abitativo venduto da altri soggetti economici (nb. no da privati). IMPOSTE D ATTO: applicazione automatica delle imposte d atto (ipotecaria, catastale e registro) secondo le nuove regole in vigore dal 1 gennaio % VALORE TERRENO NON DEDUCIBILE: è possibile inserire la percentuale di valore del terreno sul totale valore dell immobile (30% Fabbricati ind.li; 20% Altri Fabbricati). ALIQUOTA DI AMMORTAMENTO BENE: è possibile inserire tutte le aliquote previste dal MEF: 3%; 4%; 5%; 5,5%; 6%; 6,5%; 7%; 7,5%; 8%; 9%; 10%; 11%; 11,5%; 12%; 12,5%; 14%; 15%; 15,5%; 16%; 17,5%; 18%; 19%; 20%; 22%; 22,5%; 25%; 30%; 31,5%; 35%; 40%. ALIQUOTA IRES e IRAP: è possibile inserire nuove percentuali, nel caso in cui variassero le attuali 27,5% e 3,9%. REVERSE CHARGE: è possibile applicare il meccanismo del reverse charge. PERCENTUALE ACCONTO IMPOSTE REDDITO: è possibile inserire nuove percentuali, nel caso in cui variassero le attuali 101,5% e 40%. 21

22 Modello trattamento fiscale Leasing PRINCIPALI COMPONENTI FIN. CONTRATTO: importo, primo canone, riscatto, Spread Lordo, durata : si crea in automatico il Piano di ammortamento finanziario. % VALORE TERRENO NON DEDUCIBILE: è possibile inserire la percentuale di valore del terreno sul totale valore dell immobile (30% Fabbricati ind.li; 20% Altri Fabbricati) ALIQUOTA DI AMMORTAMENTO BENE: è possibile inserire tutte le aliquote di ammortamento previste dal MEF: 3%; 4%; 5%; 5,5%; 6%; 6,5%; 7%; 7,5%; 8%; 9%; 10%; 11%; 11,5%; 12%; 12,5%; 14%; 15%; 15,5%; 16%; 17,5%; 18%; 19%; 20%; 22%; 22,5%; 25%; 30%; 31,5%; 35%; 40%. IMPOSTE D ATTO: il modello prevede la possibilità di finanziare le imposte d atto. 22

23 Modello trattamento fiscale Finanziamento Valutazione finanziaria Come calcolare i flussi di cassa del modello? Partendo dal tasso del contratto (FLUSSI CONTRATTUALI DEL FINANZIAMENTO) è calcolata la deducibilità degli ammortamenti e degli interessi passivi, al fine di arrivare al Valore Attuale Netto Imposte (FLUSSI NETTI PRESTITO). FINANZIAMENTO + Finanziamento - Uscite di cassa per pagamento anticipo e imposte d atto - Rate di rimborso del Finanziamento = FLUSSI CONTRATTUALI DEL PRESTITO -/+ IVA sul costo del bene + Importo imposte dirette su ammortamenti e interessi passivi = FLUSSI NETTI DEL FINANZIAMENTO 23

24 Modello trattamento fiscale Finanziamento Ipotesi principali IRES: per ogni esercizio il modello calcola gli interessi passivi deducibili per competenza (aliquota del 27,5%). AMMORTAMENTI: l acquisto diretto è ammortizzato secondo l aliquota di ammortamento di competenza del bene. In caso di immobiliare l ammortamento è relativo alla componente fabbricata e non al terreno. IRAP: gli interessi passivi non sono deducibili ai fini IRAP. PRINCIPALI COMPONENTI FIN. CONTRATTO: importo, Spread, durata, ecc... Il modello crea in automatico il Piano di ammortamento finanziario (PAF). IMPOSTE D ATTO: non si prevede la possibilità di finanziare le imposte d atto; in caso di immobile sconta il maggiore costo di 0,25% dell imposta sostitutiva. 24

25 Esempio su macchina utensile 25

26 Esempio su macchina utensile LEASING FINANZIAMENTO Van Netto imposte DIFFERENZIALE % DIFF VAN SU VALORE BENE Van Netto imposte ,95% IL LEASING RISULTA PIÙ CONVENIENTE IN TERMINI DI 232 BPS RISPETTO AL MUTUO 26

27 Esempio su capannone 27

28 Esempio su capannone LEASING FINANZIAMENTO Van Netto imposte DIFFERENZIALE % DIFF VAN SU VALORE BENE Van Netto imposte ,44% IL LEASING RISULTA PIÙ CONVENIENTE IN TERMINI DI 864 BPS RISPETTO AL MUTUO 28

29 Esempio su targato (veicolo industriale) 29

30 Esempio su targato (veicolo industriale) LEASING FINANZIAMENTO Van Netto imposte DIFFERENZIALE % DIFF VAN SU VALORE BENE Van Netto imposte ,65% IL LEASING RISULTA PIÙ CONVENIENTE IN TERMINI DI 202 BPS RISPETTO AL MUTUO 30

31 Dove posso scaricare il modello di calcolo della convenienza fiscale del leasing? 31

32 È scaricabile gratuitamente anche dai siti

33 SCARICABILE GRATUITAMENTE DAI SITI:

34 Grazie per l attenzione assilea.it 34

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