IL LEASING DELLA CASA DI ABITAZIONE

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1 VALENTINA RUBERTELLI IL LEASING DELLA CASA DI ABITAZIONE Notaio in Reggio Emilia

2 Leasing Immobiliare abitativo

3 SCALETTA Disciplina sostanziale Disciplina fiscale

4 Disciplina Sostanziale a regime

5 Con la Legge di Stabilità 2016 (Legge 208 del 2015 commi da 76 a 81 dell art 1) si è normato per la prima volta il contratto di leasing (che fino ad ora era conosciuto come contratto atipico, anche se socialmente tipizzato nella duplice forma di leasing di godimento e finanziario) NB Tipizzazione nel DDL concorrenza art 41 bis? La normativa introdotta sul piano SOSTANZIALE: è a regime ed è limitata alla ipotesi in cui il contratto di locazione finanziaria abbia ad oggetto un immobile da adibire a propria abitazione principale FISCALE AGEVOLATIVO: è a tempo fino al

6 Fattispecie complessa una e bina La Legge di Stabilità per il 2016 sembra far riferimento ad una fattispecie complessa comprendente due negozi strettamente collegati tra di loro, quasi a fondersi in un operazione unitariamente considerata. 1) contratto di leasing con il quale il concedente si impegna ad acquisire o far costruire l immobile su scelta e secondo le indicazioni dell utilizzatore ed ove vengono fissati i termini del rapporto (durata, importo dei canoni, importo del prezzo di cessione, ecc.);

7 2) contratto di compravendita Con cui in adempimento degli obblighi assunti con il leasing: il bene è acquistato, o fatto costruire, dalla società di leasing (concedente) su scelta e indicazione del cliente (utilizzatore); la società di leasing mette a disposizione dell utilizzatore il bene acquistato o fatto costruire per un determinato periodo di tempo a fronte del pagamento di una serie di corrispettivi periodici (canoni); Ultimo segmento EVENTUALE: diritto di riscatto o opzione di acquisto

8 Tecnica redazionale preferibile: unico contratto contenente i due negozi di leasing e compravendita sottoscritti contestualmente. VANTAGGI: CONCEDENTE: verrebbe a disporre di un titolo esecutivo idoneo ad avviare la procedura di rilascio così da evitare la strada del procedimento sommario di cognizione. UTILIZZATORE: avrebbe un titolo idoneo per procedere alla trascrizione del leasing (se di durata ultranovennale) e potrebbe contare sull attività di controllo e di adeguamento che compete al Notaio al fine di evitare, anche con riguardo al contratto di leasing, possibili irregolarità o vessatorietà della regolamentazione contrattuale. FISCALI: al fine di rendere le dichiarazioni Prima casa che secondo l AE dovrebbero comparire nel contratto di leasing.

9 REQUISITI OGGETTIVI E SOGGETTIVI Il concedente L utilizzatore Il bene immobile

10 Deve trattarsi IL CONCEDENTE di una banca o di un intermediario finanziario iscritto nell albo di cui all art. 106 del testo unico bancario o comunque di operatore professionale abilitato all esercizio dell attività di leasing e soggetto alla vigilanza a tal fine prevista.

11 L UTILIZZATORE Deve trattarsi di una persona FISICA che, con espressa clausola contrattuale, dichiari di voler destinare l immobile a propria abitazione principale. Per abitazione principale si fa riferimento alla nozione del TUIR: nella quale dimora abitualmente - il soggetto che la possiede - i suoi familiari (coniuge, parenti 3 e affini 2 ) In quanto persona fisica = consumatore: Sarà applicabile il codice del consumo (DLgs 206/2005) in quanto ha come controparte un soggetto contrattualmente forte come una società di leasing

12 L OGGETTO Fabbricato ad uso abitativo già completato e dichiarato agibile Terreno su cui costruire un fabbricato abitativo secondo le indicazioni dell utilizzatore Interpretativamente anche Fabbricato abitativo in corso di costruzione da completare Fabbricato da ristrutturare

13 SE IMMOBILE DA COSTRUIRE VENDUTO IN LEASING DA COSTRUTTORE Trova comunque applicazione la disciplina garantista di cui al DLgs 122/2005, nonostante chi acquista formalmente non sia la persona fisica ma la società di leasing. In tal senso art 1 del DLgs 122/2005 che nella accezione di acquirente include la persona fisica che si renda acquirente di un immobile abitativo in corso di costruzione, anche mediante stipulazione di un contratto di leasing

14 OBBLIGHI E DIRITTI DELLE PARTI Responsabilità per perimento Corrispettivo Facoltà di acquisto

16 Grava sull utilizzatore anche se non proprietario qualsiasi rischio ivi compreso il perimento Di norma gli si impone la stipula di una assicurazione: Per i danni all immobile Per i danni arrecati a terzi Con appendice di vincolo a favore della società di leasing

17 OBBLIGHI E DIRITTI DELLE PARTI Responsabilità per perimento Corrispettivo La Sospensione dei pagamenti Facoltà di acquisto

18 A carico dell utilizzatore e a favore del concedente, sotto forma di canone che tiene conto Del prezzo di acquisto/o costo di costruzione dell immobile Degli interessi passivi in relazione alla durata del contratto

19 OBBLIGHI E DIRITTI DELLE PARTI Responsabilità per perimento Corrispettivo La Sospensione dei pagamenti Facoltà di acquisto

20 Su istanza dell utilizzatore la società di leasing può concedere la sospensione del pagamento dei canoni periodici, per non più di 1 volta, per un periodo massimo complessivo non superiore a 12 mesi, in caso di cessazione del rapporto di lavoro che non sia imputabile a colpa dell utilizzatore (non per risoluzione consensuale, pensionamento, licenziamento per giusta causa, dimissioni volontarie). La durata del contratto è prorogata di un periodo pari alla sospensione. Il pagamento dei canoni riprende regolarmente senza applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria, né addebito di interessi sul debito residuo durante la sospensione.

22 Tempi: alla scadenza del contratto Ad un prezzo prestabilito Diritto potestativo dell utilizzatore cui corrisponde un obbligo a trasferire del concedente: scelta economicamente obbligata, in quanto, alla scadenza, si troverà ad aver già pagato gran parte del prezzo di acquisto e, a differenza del RTB Sblocca Italia, non è previsto a carico del concedente alcun obbligo di restituzione.

23 LA CESSAZIONE DEL RAPPORTO DI LEASING Esercizio del riscatto (anticipato) Cessione del contratto Risoluzione per inadempimento

24 L esercizio del riscatto al termine del rapporto di locazione finanziaria è nella legge L esercizio anticipato deve essere testualmente contemplato nel contratto di leasing quanto ai tempi, modalità e condizioni economiche

26 Come tutti i contratti di durata, fino a quando le prestazioni non sono state eseguite, anche il leasing può essere ceduto a terzi. Struttura: negozio trilaterale. La cessione necessita del consenso del ceduto il quale, peraltro, deve fare una indagine sul merito creditizio del nuovo utilizzatore. Forma: normalmente le cessioni di leasing sono stipulate per scrittura privata non soggetta a trascrizione. Trascrizione: Sarebbe oltremodo opportuno, invece, al fine di rendere la posizione del nuovo conduttore opponibile ai terzi (ad es aventi causa dalla società di leasing) che sia il contratto di locazione a monte, sia la sua cessione, fossero stipulate in forma idonea e trascritti. Ciò argomentando dall art 2645 c.c. in quanto fattispecie idonea a produrre i medesimi effetti dei contratti menzionati nel 2643 c.c. (tra cui la locazione ultranovennale)

28 Inadempimento: nella legge non è previsto un numero minimo di canoni. In astratto ne basta 1. Possibile contrasto con il codice del consumo. Correttivo DDL Concorrenza (6 rate mensili anche non consecutive) CONSEGUENZE 1) Rilascio del bene: la legge espressamente consente al concedente di avvalersi del procedimento speciale di rilascio per convalida di sfratto (previsto per le locazioni) Se il contratto di leasing ricopre la forma dell atto pubblico e contiene clausola risolutiva espressa che possa fare da aggancio per la formazione di un titolo esecutivo complesso che in sé contiene i caratteri della certezza e liquidità e aliunde (dichiarazione di voler profittare della clausola) si completa ai fini della sua esigibilità: in tal caso l atto notarile potrebbe esso stesso (in quanto titolo esecutivo) bastare per notificare il precetto, bypassando anche il procedimento di convalida che, pur sommario, è pur sempre di cognizione.

29 2) Ricollocazione del bene Una volta risolto il leasing il concedente deve vendere il bene attenendosi a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell utilizzatore, adottando procedure che garantiscano di spuntare il miglior prezzo possibile avuto riguardo alle condizioni del mercato, sfruttando ad es le tecniche delle cd procedure competitive. PUBBLICITA : massima diffusione della proposta di vendita così da raggiungere il maggior numero di potenziali acquirenti; TRASPARENZA: sistema incrementale delle offerte così da tendere alla vendita o ricollocazione alle migliori condizioni di mercato

30 RUOLO CHIAVE DEL NOTARIATO in sostituzione di un controllo super partes da parte di un giudice, attraverso il ricorso all istituto dell offerta al pubblico di cui all art c.c., sul quale è innestata una selezione su base d asta, quale procedimento tecnico che consente l individuazione del soggetto disposto all acquisto alle migliori condizioni possibili. In un ottica ancora più garantistica, in linea con la prescrizione di legge, si può pensare ad un ricorso alla procedura delle aste telematiche notarili le quali assicurando certezza, sicurezza, e funzionalità del procedimento potrebbero rappresentare la migliore strada finalizzata alla vendita e/o ricollocazione del bene

31 3) Restituzione del corrispettivo della vendita Dalla società di leasing all utilizzatore detratte: La somma dei canoni scaduti e non pagati I canoni a scadere attualizzati Il prezzo pattuito per il riscatto finale Se rimane un saldo negativo, dello stesso resta debitore l utilizzatore

32 IL FALLIMENTO DI UNA DELLE PARTI Del venditore Della società di leasing

33 Del venditore La lettera della legge non è chiara: sembra esonerare da revocatoria fallimentare i pagamenti fatti dalla società di leasing al venditore (art 67 comma 3 lettera a) LF). Preferibile una interpretazione sistematica (art 67 comma 3 lettera c) LF): posto che il leasing è finalizzato all acquisto di una casa da destinare ad abitazione principale dell utilizzatore, la vendita è esente da revocatoria fallimentare se: - A giusto prezzo - Destinata a costituire abitazione principale dell utilizzatore, suoi parenti o affini entro il 3 grado

34 Del concedente (leasing) Nulla cambia per l utilizzatore. Il curatore fallimentare ai sensi dell art 72 quater comma 4 LF è obbligato a proseguire il contratto senza potersi sciogliere dal medesimo e l utilizzatore conserva la facoltà di godere del bene fino alla sua fine, oltre che di esercitare il diritto di riscatto alle condizioni economiche pattuite.

35 Disciplina Fiscale fino al

36 Le detrazioni irpef L acquisto Prima casa Seconda casa Il contratto di leasing La cessione del contratto di leasing Il riscatto finale

37 Soggetti che: Beneficiari Alla data della stipula abbiano un reddito non superiore ad ,00 (presumibilmente facendo riferimento al periodo di imposta ultimo chiuso) Che non siano titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa (presumibilmente neanche di diritti reali di godimento)

38 Condizioni Detrazione da Irpef del 19% ETA INFERIORE AI 35 ANNI= DETRAZIONE DEI canoni di leasing+oneri: fino ad 8.000,00 costo di riscatto.fino ad ,00 ETA SUPERIORE AI 35 ANNI= DETRAZIONE DEI canoni di leasing+oneri: fino ad 4.000,00 costo di riscatto.fino ad ,00

39 DIMORA ABITUALE: Entro 1 anno l immobile deve essere adibito ad abitazione principale nella accezione del TUIR: quindi a dimora abituale o dell utilizzatore o di suoi familiari (coniuge, parenti entro il 3 grado, affini entro il 2 ). CATEGORIA CATASTALE: indifferente (anche A/1, A/8, A/9) DATA DI STIPULA: entro il , ma la detrazione perdura anche oltre fino alla fine della durata del mutuo.

41 Acquisto con utilizzatore Aliquote Registro Avente i requisiti I casa:..reg 1,5% Avente i requisiti II casa..reg 9% Ipotecaria. 50 Catastale.. 50 No bollo No diritti di voltura catastale No diritti di trascrizione No prezzo valore (acquista una società): la fictio secondo cui si ha riguardo alla persona dell utilizzatore vale solo, per espresso volere del legislatore, ai fini della prima casa.

42 Aliquote IVA Acquisto con utilizzatore Avente i requisiti I casa:..4% Avente i requisiti II casa..10% Avente i requisiti Di Lusso...22% Registro 200 Ipotecaria. 200 Catastale Bollo 230 Trascrizione 90 No detrazione 50% IVA (per chi acquista immobili in classe A o B): qui la regola opera se l IVA sia versata direttamente da una persona fisica.

43 Prima casa Ai fini della tassazione dell atto e della applicazione delle agevolazioni o meno non si ha riguardo alla posizione dell acquirente (società di leasing) bensì a quella dell utilizzatore. Le dichiarazioni 1 casa secondo (ADE Circolare 12/E del 2016 p 34) devono essere rese: O nel contratto di locazione finanziaria (con la conseguenza che in tal caso dovrà essere registrato unitamente al contratto di acquisto) O nel solo atto di acquisto (con intervento dell utilizzatore) Preferibilmente: atto unico con dichiarazioni prima casa onnicomprensive. Ai fini della conservazione della I casa non è necessario che entro 1 anno la casa venga adibita a dimora principale: requisito necessario solo ai fini delle detrazioni Irpef

44 RIACQUISTO ENTRO 1 ANNO MEDIANTE LEASING EVITA LA DECADENZA? Se Tizio ha rivenduto una prima casa prima dei 5 anni dal suo acquisto e ricompra entro l anno successivo un altra prima casa a mezzo leasing (quindi quale utilizzatore) si ritiene che tale acquisto, grazie alla fictio della equiparazione dell utilizzatore alla figura dell acquirente, costituisce esimente e salva dalla decadenza.

45 Credito di imposta Poiché ai fini I casa opera la fictio di considerare acquirente l utilizzatore non è irragionevole pensare di rendere applicabile anche la disciplina del credito di imposta, così strettamente correlata a quella della I casa. In tal caso si potrebbe immaginarne una detrazione dall Irpef dell utilizzatore, non direttamente dalla imposta di registro dell atto (prudenza la Circolare 12/E non lo dice!)

47 Art 1 (Nota) Tariffa, P II TUR I contratti relativi alle operazioni bancarie compresi quelli di locazione finanziaria..devono essere stipulati in forma scritta e sono soggetti a registrazione solo in caso d uso. Se in forma di scrittura privata autenticata o atto pubblico: obbligo di registrazione in termine fisso Se in forma scritta e poi enunciati nel successivo acquisto in leasing, per Circ ADE 12/E 2016 scatta l obbligo di registrazione di contratto enunciato, anche se a monte la sua registrazione non fosse obbligatoria se non in caso d uso

48 Ai fini delle agevolazioni prima casa è necessario che le dichiarazioni siano rese: o nell acquisto con intervento dell utilizzatore o nel contratto di leasing che dovrà essere portato alla registrazione insieme all acquisto Preferibile inglobare leasing e acquisto in unico atto. In tutti i casi si applica l imposta di registro fissa pari a 200 euro (opera alternatività IVA/Registro, quindi esente IVA art 10 comma 1, n. 8 dpr 633/72). I Canoni di leasing non scontano l imposta di registro del 2% ( Circolare dell Agenzia delle Entrate n. 12/E dell 11 marzo 2011)

50 1,5% se requisiti I casa in capo all utilizzatore e immobile diverso da A1, A8, A9; 9% se requisiti II casa in capo all utilizzatore ovvero immobile in categorie A1, A8, A9; Base imponibile: prezzo della cessione+ quota capitale dei canoni ancora a scadere+prezzo di riscatto Se l utilizzatore ha goduto delle agevolazioni prima casa, la cessione del contratto prima dei 5 anni determina decadenza dai benefici.

52 In sede di esercizio dell opzione finale di acquisto (cd. riscatto) su immobile abitativo, l utilizzatore corrisponderà le imposte d atto in misura fissa (200 euro euro euro). (testualmente Art 35 comma 10ter L 223/2006) Torna applicabile il principio di alternatività IVA/Registro: quindi non si applica IVA anche nel caso in cui il bene sia stato costruito o ristrutturato dal leasing nel corso del contratto, poiché l attività in questione non sarebbe ad esso riconducibile, in quanto svolta in nome proprio ma per conto della utilizzatrice in forza di mandato senza rappresentanza

53 Figure Affini

54 Il mutuo+ compravendita Il Rent to Buy

55 MUTUO: l immobile diventa di proprietà dell acquirente anche se la garanzia per la banca finanziatrice è rappresentata dalla iscrizione sullo stesso dell ipoteca La detrazione del 19% ha ad oggetto i soli interessi passivi fino ad un massimo di (non anche il prezzo della vendita) In caso di inadempimento nel pagamento delle rate:.scatta l obbligo della Banca di avvalersi della procedura esecutiva, sotto la direzione e vigilanza del GE Il rilascio dell immobile avviene solo dopo l aggiudicazione del bene all asta

56 LEASING: L immobile resta o diventa di proprietà della società di leasing la quale lo mette a disposizione dell utilizzatore: la proprietà in capo alla società di leasing rappresenta la garanzia avverso l inadempimento dell utilizzatore al pagamento dei canoni La detrazione del 19% ha ad oggetto i canoni fino ad un massimo di 8.000/4000; il prezzo di riscatto fino ad un massimo di / In caso di inadempimento nel pagamento delle rate:.la società di leasing è libera di vendere il bene a prezzo di mercato, senza il controllo di alcuno. Il rilascio dell immobile avviene subito grazie alla applicazione della veloce procedura di sfratto

57 DIFFERENZE DAL MUTUO E DAL RTB Il mutuo+ compravendita Il Rent to Buy

58 Oggetto: RTB: qualsiasi tipo di immobile LEASING: solo abitazioni finite o in corso di costruzione Soggetti: RTB: qualsiasi tipo di conduttore/concessionario LEASING: società di leasing/utilizzatore persona fisica Trascrizione: RTB: prevista con opponibilità 10 anni LEASING: non prevista. Se stipula per atto pubblico o scrittura privata autenticata: trascrivibile ma solo se ultranovennale

59 Tassazione: RTB ABITATIVO: 2% sul canone componente godimento (non detraibile alla fine) 3% sul canone componente acconto (detraibile dall imposta di registro finale e rimborsabile per il surplus) 2% registro sul prezzo finale al lordo degli acconti. Sì prezzo valore Nessuna detrazione ai fini delle imposte dirette

60 Tassazione: LEASING: Acquisto: PRIMA CASA: 1,5% di registro Sì credito di imposta. Decadenza per vendita infraquinquennale. SECONDA CASA: 9% No prezzo valore. Leasing: 200,00 fissa di registro +200 ipotecaria (se trascritto) Riscatto: Detrazioni fiscali ai fini delle imposte dirette under 35 con reddito inferiore ai (19% dei canoni fino al massimo di 8000 e del prezzo di riscatto fino al massimo di ,00) Detrazioni fiscali ai fini delle imposte dirette over 35 con reddito inferiore ai (19% dei canoni fino al massimo di 4000 e del prezzo di riscatto fino al massimo di ,00)

61 VALENTINA RUBERTELLI Grazie per l attenzione! Notaio in Reggio Emilia vrubertelli@notariato. it