VENEZIA. NOTA TERRITORIALE a cura dell Ufficio Provinciale di VENEZIA Pasquale Guerra (referente OMI)

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1 VENEZIA NOTA TERRITORIALE a cura dell Ufficio Provinciale di VENEZIA Pasquale Guerra (referente OMI) Andamento del mercato immobiliare nel I semestre Settore residenziale con la collaborazione della Direzione Centrale Osservatorio del Mercato Immobiliare e dei Servizi Estimativi Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare data di pubblicazione: 30 novembre

2 Le informazioni rese nella presente nota sono di proprietà esclusiva dell Agenzia del Territorio. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.

3 Indice Introduzione... 1 Mercato regionale... 2 Mercato provinciale... 6 Mercato del comune di Venezia Note metodologiche Indice delle tabelle Indice delle figure Introduzione La presente Nota Territoriale, relativa al I semestre, è stata realizzata dall Ufficio Provinciale di Venezia, in collaborazione con l Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell Agenzia del Territorio ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale della provincia di Venezia. Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni rilevati dall Osservatorio del mercato immobiliare della regione Veneto con approfondimenti sulla provincia di Venezia ed in particolare sul capoluogo. I dati analizzati e presentati nella nota sono: il numero di transazioni normalizzate () delle abitazioni e relative variazioni di periodi; le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004; lo stock e per dimensione delle abitazioni.

4 Mercato regionale In questa prima sezione è fornita un analisi del mercato immobiliare residenziale di tutte le province del Veneto relativamente al I semestre. Nelle tre tabelle che seguono sono riportati in particolare i dati relativi al: o (numero di transazioni normalizzate), che rappresenta il numero delle transazioni avvenute nel periodo di riferimento (normalizzato rispetto alla quota di proprietà compravenduta); o la quotazione media delle abitazioni. Nella Tabella 1 si riportano i dati relativi alle province del Veneto nel loro complesso (capoluogo e comuni minori), nella Tabella 2 i dati relativi ai soli capoluoghi di provincia, mentre nella Tabella 3 i dati relativi a tutti i comuni delle province con esclusione dei capoluoghi. Le ultime due colonne evidenziano, inoltre, rispettivamente per ogni provincia (Tabella 1), per i singoli capoluoghi (Tabella 2) e per i non capoluoghi (Tabella 3) i seguenti dati: - la variazione percentuale delle quotazioni medie tra il I semestre e il II semestre 2011; - il valore del numero indice delle quotazioni medie nel I semestre (base 100 = I semestre 2004). Nella regione Veneto si sono registrate nel I semestre complessivamente pari all 8,0% circa delle compravendite registrate a livello nazionale ( ). Dalla stessa Tabella 1 emerge per l intera regione Veneto un calo delle compravendite tra il I semestre e lo stesso periodo dell anno precedente pari al -25,9% superiore al calo nazionale, -22,6%. I cali più consistenti si sono rilevati nelle provincie di Rovigo (-31,3%) e Padova (-28,4%); mostrano cali inferiori, ma comunque molto elevati, le provincie di Venezia (-22,7%) e Belluno (-21,2%). La quotazione media regionale del I semestre è pari a leggermente inferiore a quella nazionale, La variazione percentuale delle quotazioni tra il I semestre e il II semestre 2011 mostra a livello regionale una sostanziale tenuta dei valori, +0,5% variazione lievemente inferiore al leggero calo nazionale, -0,6%, con oscillazione che vanno da un -0,8% nella provincia di Venezia all incremento del +4,9% registrato nella provincia di Vicenza. Per quanto attiene i dati relativi ai soli capoluoghi, riportati in Tabella 2, si registra un calo complessivo del tra il I semestre e lo stesso periodo dell anno precedente del -27,1%, superiore, anche in questo caso, al calo registrato nei capoluoghi a livello nazionale, -22,6%. I cali più consistenti si sono rilevati nei capoluoghi di Rovigo (-36,3%) e Padova (-31,5%), mentre variazioni minori si sono avute nei capoluoghi di Vicenza (-24,0%) e Belluno (-12,0%). La quotazione media dei capoluoghi del Veneto nel I semestre è pari a leggermente inferiore a quella nazionale, Come già rilevato nella Tabella 1 la variazione percentuale delle quotazioni tra il I semestre e il II semestre 2011 mostra, per i capoluoghi, a livello regionale, una sostanziale tenuta dei valori (+0,5%) con forti differenze tra le provincie che vanno dal +11,0% rilevato nella città di Vicenza al -1,8% registrato nella città di Belluno. Per quanto attiene i dati relativi ai comuni delle province con esclusione dei capoluoghi, riportati in Tabella 3, si registra un calo complessivo delle tra il I semestre e lo stesso periodo dell anno precedente del -25,5%, superiore al calo registrato nei comuni non capoluogo a livello nazionale, -22,7%. I cali più elevati si sono rilevati nei comuni (escluso capoluogo) della provincia di Rovigo, -29,3% e di Vicenza, -29,0%, mentre variazioni minori si sono avute nei comuni (escluso capoluogo) della provincia Venezia, -21,9%, e Verona, -21,4%. La quotazione media del I semestre si è attestata a intorno ai 1.304, valore leggermente inferiore a quella nazionale, Come rilevato già nelle tabelle precedenti, la variazione percentuale delle quotazioni tra il I semestre e il II semestre 2011 mostra, a livello regionale, una sostanziale tenuta dei valori +0,5% con variazioni che vanno dal +3,2% dei comuni della provincia di Vicenza al -0,5% per la provincia di Venezia. Nella Figura 1 è riportato il grafico della distribuzione del tra le province del Veneto dal quale si evince che la provincia di Venezia è la prima nella regione per numero di transazioni (21,0%) e che le province di Venezia, Verona e Padova si dividono quasi il 60% del mercato immobiliare regionale. 2

5 Tabella 1:, quotazioni medie e variazioni % - province Province I sem / I Quota % Italia sem /I I N. indice quotazioni I sem (base = I sem 2004) Belluno ,2% 0,40% ,1% 130,9 Padova ,4% 1,47% ,2% 115,0 Rovigo ,3% 0,38% ,2% 142,9 Treviso ,2% 1,20% ,0% 111,7 Venezia ,7% 1,77% ,8% 114,0 Vicenza ,2% 1,27% ,9% 120,0 Verona ,8% 1,58% ,6% 119,4 Veneto ,9% 8,07% ,5% 117,5 Italia ,6% 100,00% ,6% 129,0 Tabella 2:, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi Capoluoghi I sem / I Quota % Italia sem /I I N. indice quotazioni I sem (base = I sem 2004) Belluno ,0% 0,21% ,8% 113,6 Padova ,5% 1,18% ,5% 120,2 Rovigo ,3% 0,31% ,2% 126,0 Treviso ,6% 0,53% ,0% 110,0 Venezia ,9% 1,47% ,1% 121,8 Vicenza ,0% 0,60% ,0% 130,0 Verona ,3% 1,37% ,1% 117,1 Veneto ,1% 5,68% ,5% 120,0 Italia ,6% 100,00% ,5% 130,1 Tabella 3:, quotazioni medie e variazioni % - non capoluoghi Non Capoluoghi I sem / I Quota % Italia sem /I I N. indice quotazioni I sem (base = I sem 2004) Belluno ,9% 0,49% ,3% 133,0 Padova ,3% 1,60% ,0% 112,3 Rovigo ,3% 0,42% ,2% 148,2 Treviso ,3% 1,51% ,0% 112,1 Venezia ,9% 1,91% ,5% 108,8 Vicenza ,0% 1,59% ,2% 117,3 Verona ,4% 1,69% ,9% 120,9 Veneto ,5% 9,21% ,5% 116,4 Italia ,7% 100,00% ,8% 128,3 3

6 Figura 1: Distribuzione I semestre per provincia 19,6% 5,0% 18,2% 4,7% 15,8% 14,8% 21,9% Belluno Padova Rovigo Treviso Venezia Vicenza Verona Nella Figura 2 viene raffigurato l indice del dal I semestre 2004 che rappresenta l andamento delle compravendite a livello regionale, distinto tra i comuni capoluogo e i non capoluoghi. Il grafico mostra che l espansione del mercato nel Veneto termina con il picco di compravendite di abitazioni del I semestre E seguito un calo dei volumi scambiati che porta a raggiungere il minimo, nei capoluoghi e non capoluoghi, nel I semestre. In Figura 3 è riportato l indice delle quotazioni medie delle abitazioni relative ai capoluoghi e non capoluoghi veneti dal I semestre 2004 al I semestre. Il grafico mostra fino al I semestre del 2008 una crescita dei prezzi alla quale segue una leggera flessione e poi una sostanziale stagnazione dei prezzi riscontrata sia a livello dei capoluoghi che nei comuni minori. 4

7 Figura 2: Numero indice dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi ,2 105,5 107,3 105,6 105,5 100,1 105,6 104,2 107,6 98,1 105,3 104,4 101,2 96,7 100,3 99,6 99,5 96,5 94, Italia Veneto 92,2 85,8 79,3 75,8 78,7 69,2 77,4 74,5 72,7 69,6 70,6 65,8 71,0 69,267,2 68,4 68,5 67,0 70,0 66,1 68,2 65,8 67,7 66,2 67,3 64, Capoluoghi Non capoluoghi 50,0 48,2 48,8 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 Figura 3: Numero indice quotazioni medie dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi ,1 119,0 119,4 120,0 117,6 119,0 119,2 118,1 118,3 118,3 117,5 115,3 116,6 117,2 116,7 117,9 116,0 115,6 115,3 116,1 116,3 116,9 113,8 113,7 111,9 112,1 114,8115,1 115,8116,4 114,4 115,6 116,4116,0 115,0 114,4 114,1 109,9 111,1 111,5 108,6 111,0 107,5 Italia 106,6 103,2 105,1 Veneto 103,1 Capoluoghi 103,2 Non capoluoghi 95 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 5

8 Mercato provinciale In questa seconda parte viene analizzato il mercato immobiliare residenziale della provincia di Venezia, costituita da 44 Comuni suddivisi in 5 macroaree che presentano caratteristiche territoriali similari (Figura 4). Le macroaree, utilizzate già nelle precedenti Note Territoriali, sono: o Venezia (comune capoluogo); o Cintura Veneziana (comuni di prima e seconda fascia del capoluogo); o Zona Balneare (fascia costiera esclusa la città di Venezia); o Veneto Orientale; o Zona Sud. Figura 4: Macroaree provinciali di Venezia La Tabella 4 riporta i dati del rilevati nel I semestre, suddivisi per singola macroarea, e la loro variazione rispetto allo stesso periodo dell anno Si nota che a livello provinciale vi è stato un consistente decremento del (-22,7%) con valori massimi nella macroarea zona Sud (-38,7%) e minimi nella macroarea balneare (-19,3%). Per quanto attiene la quotazione media, che a livello provinciale è pari a 2.070, si va dai di Venezia ai della Zona Sud; per quanto riguarda la variazione tra le quotazioni del I semestre e il II semestre 2011 si è rilevato un leggero calo del -0,8%. Nel grafico della Figura 5 sono rappresentati gli andamenti degli indici delle quotazioni e delle compravendite, aggregati per capoluogo e comuni minori dal I semestre 2004 al I semestre. Esaminando il grafico si rileva in generale il trend discendente delle iniziato dal I semestre 2007 che ha raggiunto valori mini nel I semestre e una sostanziale stabilizzazione dei valori sempre a far data dal I semestre 2007 sia nel capoluogo che nei comuni della provincia. 6

9 Tabella 4:, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali Macroaree provinciali I sem / I Quota % Provincia sem /I I N. indice quotazioni I sem (base = I sem 2004) Cintura Veneziana ,9% 28,31% ,2% 104,6 Veneto Orientale ,4% 13,44% ,3% 111,2 Venezia ,2% 24,94% ,1% 121,8 Zona Balneare ,3% 29,81% ,3% 111,1 Zona Sud ,7% 3,49% ,7% 106,0 Provincia di Venezia ,7% 100,00% ,8% 114,0 Figura 5: Numero indice dal I semestre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto provincia ,6 125,2 122,5 126,8 124,2 118,6 126,8 124,3 123,2 123,2 123,2 123,0 112,5 114,0 114,0 112,4 112,5 112,0109,5 108,7 123,7 123,7 123,2 121, ,2 108,3 106,3106,9 106,8 106, ,9 99,6 102,0102,9 102,9 103,7 101,1 99,0100,5 100,1 98,8 94,9 92,1 109,2 109,4 109,3 108, Quotazioni Venezia Quotazioni Resto provincia 83,1 77,0 80,6 75,2 70,5 72,1 71,1 70,4 70,0 75,2 73,3 68,7 70,7 69,4 69, Resto provincia 55,5 Venezia 55,1 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 In Figura 6 è riportata la distribuzione delle transazioni per macroaree provinciale dalla quale si evince che la maggior parte delle transazioni nel I semestre si è registrata nella macroarea Zona Balneare (29,8%), mentre la Zona Sud è quella dove si è registrato il minor numero di transazioni (3,5%). Le mappe riportate nella Figura 7 e nella Figura 8 rappresentano l intero territorio provinciale e, con diverso grado cromatico, rispettivamente la distribuzione delle e i differenziali di quotazioni rispetto alla media provinciale. 1 Da questa tabella e per il seguito del documento i valori del, la conseguente variazione differiscono da quelli riportato in Tabella 2 in quanto sono state estratti il e lo stock del comune di Cavallino-Treporti. Per problemi catastali, infatti, il e lo stock di tale comune vengono conteggiati come appartenenti al comune di Venezia. Eccezionalmente, in occasione della pubblicazione della Nota Territoriale si riesce ad attribuire il reale e stock del comune di Cavallino-Treporti e del comune di Venezia. 7

10 Figura 6: Distribuzione I semestre per macroaree provinciali 3,5% 28,3% 29,8% 13,4% 24,9% Cintura Veneziana Veneto Orientale Venezia Zona Balneare Zona Sud Figura 7: Mappa della distribuzione comunale I semestre 8

11 Figura 8: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale Nelle tabelle a seguire, da Tabella 5 a Tabella 8, sono riportati per ciascuna macroarea della provincia e per ciascun comune appartenente alla macroarea, il valore delle relativo al I semestre, la sua variazione percentuale rispetto al corrispondente semestre 2011 e la quota percentuale di incidenza rispetto all intero ambito provinciale. Per quanto attiene le quotazioni, sono riportati i valori medi residenziali di ciascun comune appartenente alla macroarea riferiti al I semestre e le variazioni percentuali delle stesse rispetto al II semestre Nell ultima colonna è riportato il differenziale di quotazione che consiste nel rapporto tra il valore medio residenziale comunale rispetto alla media provinciale I semestre. Nella macroarea Cintura Veneziana (Tabella 5) si registrano compravendite, il 22,9% in meno rispetto al I semestre I comuni che hanno registrato il più alto numero di compravendite sono Mirano (158) e Spinea (140), mentre i comuni con il più basso sono Fossò (17) e Quarto D Altino (22). La percentuale di registrate nella macroarea copre il 28,31% dell intera quota provinciale ed è la seconda macroarea per numero di transazioni. Le quotazioni hanno confermato una stabilità in tutta la macroarea con una quotazione media che si attesta a Nella macroarea Veneto Orientale (Tabella 6) si registrano 547 compravendite, in calo del -21,4% rispetto al I semestre I comuni che hanno registrato il più alto numero di compravendite sono San Donà di Piave (202) e Portogruaro (97), mentre i comuni con il più basso sono Teglio Veneto e Cinto Caomaggiore (5). La percentuale di registrate nella macroarea copre il 13,44% dell intera quota provinciale ed è la quarta macroarea per numero di transazioni. Le quotazioni hanno confermato una stabilità in tutta la macroarea con una quotazione media che si attesta intorno ai

12 Nella macroarea Zona Balneare (Tabella 7) si registrano compravendite, il 19,3% in meno rispetto al I semestre I comuni che hanno registrato il più alto numero di compravendite sono Jesolo (410) e San Michele al Tagliamento (249), mentre i comuni con il più basso sono Eraclea (65) e Cavallino-Treporti (72). La percentuale di registrate nella macroarea copre il 29,81% dell intera quota provinciale ed è la prima macroarea per numero di transazioni. Le quotazioni hanno confermato complessivamente un leggero calo (-1,3%) con una quotazione media che si attesta a Nella macroarea Zona Sud (Tabella 8) si registrano 142 compravendite, il 38,7% in meno rispetto al I semestre I comuni che hanno registrato il più alto numero di compravendite sono Camponogara (48) e Campongo Maggiore (34), mentre i comuni con il più basso sono Cona (13) e Campagna Lupia (19). La percentuale di registrate nella macroarea copre il 3,49% dell intera quota provinciale ed è la macroarea con il minor numero di transazioni. Le quotazioni hanno confermato una stabilità in tutta la macroarea con una quotazione media che si attesta su Tabella 5:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Cintura Veneziana Comune I sem / I sem 2011 Quota % Provincia sem /I I Differenziale quotazioni I sem rispetto alla media di provincia Dolo 65-24,0% 1,60% ,0% 0,71 Fiesso D`Artico 44-37,1% 1,08% ,2% 0,65 Fosso` 17-58,2% 0,42% ,0% 0,61 Marcon ,9% 2,63% ,0% 0,72 Martellago 100 5,2% 2,46% ,8% 0,73 Mira ,0% 3,42% ,6% 0,68 Mirano 158-1,0% 3,88% ,4% 0,75 Noale 74 5,8% 1,82% ,0% 0,75 Pianiga 56-14,9% 1,38% ,0% 0,63 Quarto D`Altino 22-51,3% 0,54% ,0% 0,67 Salzano 37-32,4% 0,91% ,2% 0,73 Santa Maria Di Sala 81-1,7% 1,99% ,0% 0,67 Scorze` 53-37,3% 1,30% ,0% 0,74 Spinea ,4% 3,44% ,0% 0,80 Stra 32-8,9% 0,79% ,8% 0,68 Vigonovo 29-44,0% 0,71% ,4% 0,63 Cintura Veneziana ,9% 28,31% ,5% 0,71 10

13 Tabella 6:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Veneto Orientale Comune I sem / I sem 2011 Quota % Provincia sem /I I Differenziale quotazioni I sem rispetto alla media di provincia Annone Veneto 13-17,9% 0,32% ,0% 0,62 Ceggia 18-36,2% 0,45% ,0% 0,62 Cinto Caomaggiore 5-67,9% 0,11% ,0% 0,62 Concordia Sagittaria 19-62,1% 0,47% ,0% 0,65 Fossalta Di Piave 15 1,4% 0,37% ,0% 0,63 Fossalta Di Portogruaro 17-38,4% 0,42% ,7% 0,61 Gruaro 12 23,5% 0,29% ,0% 0,62 Meolo 18-50,6% 0,45% ,0% 0,62 Musile Di Piave 42-9,1% 1,03% ,5% 0,64 Noventa Di Piave 20-56,3% 0,49% ,9% 0,65 Portogruaro 97-16,1% 2,38% ,0% 0,72 Pramaggiore 17 37,5% 0,41% ,0% 0,62 San Dona` Di Piave 202-5,4% 4,97% ,0% 0,77 Santo Stino Di Livenza 28-32,6% 0,69% ,0% 0,61 Teglio Veneto 5 3,3% 0,12% ,0% 0,62 Torre Di Mosto 19 7,8% 0,48% ,0% 0,63 Veneto Orientale ,4% 13,44% ,3% 0,68 Tabella 7:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Zona Balneare Comune I sem / I sem 2011 Quota % Provincia sem /I I Differenziale quotazioni I sem rispetto alla media di provincia Caorle ,4% 4,48% ,4% 1,30 Cavallino - Treporti 72-32,7% 1,77% ,7% 0,95 Jesolo ,4% 10,08% ,7% 1,10 Chioggia 236 1,4% 5,79% ,5% 1,08 Eraclea 65-44,9% 1,59% ,1% 0,72 S Michele Tagliamento 249-7,2% 6,11% ,9% 0,87 Zona Balneare ,3% 29,81% ,3% 1,04 Tabella 8:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Zona Sud Comune I sem / I sem 2011 Quota % Provincia sem /I I Differenziale quotazioni I sem rispetto alla media di provincia Campagna Lupia 19-42,0% 0,45% ,0% 0,59 Campolongo Maggiore 34-29,8% 0,82% ,1% 0,60 Camponogara 48-38,9% 1,18% ,9% 0,64 Cavarzere 29-49,6% 0,72% ,6% 0,58 Cona 13-17,8% 0,31% ,1% 0,56 Zona Sud ,7% 3,49% ,7% 0,60 11

14 Mercato del comune di Venezia Analogamente a quanto già fatto in precedenza per l intera provincia, dove il territorio è stato analizzato aggregando i singoli comuni in macroaree territorialmente omogenee, si è provveduto ad aggregare le 39 zone OMI che costituiscono l intero territorio comunale di Venezia in 4 macroaree urbane. Le macroaree, riportate graficamente in Figura 9, sono costituite dalle seguenti zone OMI: o Centro Storico e Giudecca (zone OMI da B15 a B26 ed E5); o Lido (zone OMI E4, E9, E10, E15 e E16); o Isole Minori (zone OMI E6, E7, E17, R1, R2 e R3); o Terraferma (zone OMI E8, E14, da E18 a E29 e R4). La città di Venezia ha registrato, nel I semestre, un totale di pari al 25% circa del totale delle transazioni rilevate sull intero territorio provinciale con una variazione percentuale negativa, rispetto allo stesso periodo dell anno 2011, del -22,7%. Figura 9: Mappa delle macroaree urbane di Venezia 12

15 Dalla Tabella 9, che riporta i dati delle macroaree urbane che compongono l intero territorio comunale, si evince che il maggior numero di atti sono stati stipulati nella macroarea Terraferma che con 687 rappresenta il 68% circa del dell intero comune. Segue la macroarea Centro Storico e Giudecca con 245 in flessione del -16,2%. Tutte le macroaree registrano un andamento negativo rispetto allo stesso periodo del 2011 ad eccezione della macroarea Isole minori per la quale si rileva un aumento delle transazioni del +9,3%. La quotazione media del comune risulta di con un valore massimo nella macroarea Centro Storico e Giudecca, e minimo nella Terraferma, Le mappe riportate nella Figura 10 e nella Figura 11 riportano per l intero territorio comunale, con diverso grado cromatico, rispettivamente la distribuzione delle e dei differenziali di quotazioni rispetto alla media comunale. Tabella 9:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Venezia Macroaree urbane I sem / I Quota % comune sem / II Differenziale sem rispetto alla media comunale Centro Storico e Giudecca ,2% 24,1% ,8% 1,66 Lido 51-41,4% 5,0% ,3% 1,23 Isole minori 27 9,3% 2,7% ,0% 0,91 Terraferma ,5% 67,7% ,9% 0,66 n.d. 5-0,5% Venezia ,2% 100,0% ,7% 1,00 2 La quotazione comunale qui presentata differisce da quella di Tabella 2, in quanto, calcolata pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile (ND). 13

16 Figura 10: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI I semestre 14

17 Figura 11: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI I semestre 15

18 La macroarea Centro Storico e Giudecca (Tabella 10) rappresenta il 24,10% del dell intero comune ed è caratterizzata da un numero maggiore di compravendite nella zona OMI di Cannaregio Sud (39 ), seguono le zone OMI di Castello Ovest (33 ) e di Cannaregio Nord (32 ). Le uniche variazioni di positive tra il I semestre e il I semestre 2011 si sono rilevate nelle zone OMI di Santa Croce Ovest ed Est (+33,1% entrambe) e di Sant Elena (+50,3%). Variazioni negative si sono avute in tutte le altre zone e in modo con tassi di calo più elevati per le zone OMI di Castello Ovest ed Est (-29,7%) e San Polo (-21,7%). La quotazione media di macroarea è con valori più elevati nelle zona OMI di Dorsoduro Est (6.000 ) e San Marco (5.750 ) e minimi nella zona OMI di Sant Elena, L analisi per classe dimensionale 3 (Figura 12) mostra che, nel centro storico e nell isola della Giudecca, il mercato si è orientato maggiormente verso il taglio piccolo che, nonostante costituisca il 28% dello stock residenziale, raccoglie il 36,1%. Si evidenzia, inoltre che un ulteriore taglio dimensionale dove la richiesta di abitazioni è maggiore rispetto allo stock è quello dei monolocali. Tabella 10:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Storico e Giudecca Zona OMI Denominazione I sem I sem / I Quota % comune sem /I I Differenziale quotazioni I sem rispetto alla media comunale B15 Cannaregio Sud 39-19,6% 3,79% ,6% 1,56 B16 San Polo 16-21,7% 1,61% ,0% 1,86 B17 Castello Ovest 33-29,7% 3,21% ,1% 1,57 B18 Santa Croce Ovest 2 33,1% 0,25% ,0% 1,69 B19 Cannaregio Nord 32-19,6% 3,10% ,1% 1,57 B20 Dorsoduro Ovest 12-15,9% 1,15% ,0% 1,56 B21 Castello Est 14-29,7% 1,38% ,5% 1,43 B22 Sant Elena 6 50,3% 0,59% ,0% 1,35 B23 Dorsoduro Est 18-15,9% 1,73% ,5% 2,02 B24 San Marco 31-13,6% 3,10% ,3% 1,94 B25 Santa Croce Est 22 33,1% 2,21% ,0% 1,64 E5 Giudecca 20-16,0% 1,99% ,0% 1,57 B26 Tronchetto 0-0,00% n.d. n.d. n.d. Centro Storico e Giudecca ,2% 24,10% ,8% 1,66 Figura 12: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Centro Storico e Giudecca Stock 36,1% 28,2% 22,8% 21,0% 28,1% 24,6% 13,7% 7,2% 8,9% 9,4% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 3 Per un maggior dettaglio sulle ampiezze di tali classi vedi la Tabella in Note Metodologiche. 16

19 La macroarea Lido (Tabella 11) rappresenta il 5% circa degli scambi totali del comune ed è caratterizzata da un numero maggiore di compravendite nella zona OMI di Lido Centro (25 ), seguita dalla zona Lido Terre Perse (18 ) e Lido Malamocco (8 ). Tutte le zone OMI presentano variazioni di negative tra il I semestre e il I semestre 2011 con percentuali che variano dal - 63,6% registrato nella zona di Lido Malamocco fino al -38,7% rilevato nella zona di Lido Centro. La quotazione media di macroarea risulta di con un valore massimo nella zona OMI Lido Centro, e minimo nella zona OMI di Lido Alberoni con L analisi per classe dimensionale (Figura 13) mostra che, nella macroarea Lido, il mercato si è orientato maggiormente verso il taglio medio che rappresenta quasi il 34% delle transazioni del semestre. Si evidenzia, inoltre che i tagli dove la richiesta è maggiore rispetto allo stock sono quello dei monolocali e piccolo. Tabella 11:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Lido Zona OMI Denominazione I sem I sem / I Quota % comune sem /I I Differenziale quotazioni I sem rispetto alla media comunale E4 Lido Centro 25-38,7% 2,47% ,5% 1,30 E9 Lido San Nicolo 0-0,00% ,0% 1,08 E10 Lido Terre Perse 18-25,7% 1,76% ,0% 1,15 E15 Lido Malamocco 8-63,6% 0,79% ,0% 1,05 E16 Lido Alberoni 0-0,00% ,0% 0,93 Lido 51-41,4% 5,03% ,3% 1,23 Figura 13: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Lido Stock 40,0% 33,7% 15,1% 17,3% 23,7% 22,1% 19,6% 16,1% 4,5% 7,9% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 17

20 Nella macroarea Isole Minori (Tabella 12) si sono registrate 27, poco meno del 3% del comunale, ma è l unica macroarea comunale nella quale si evidenzia una variazione positiva degli scambi, +9,3%. Il maggior numero di compravendite si è rilevato nella zona OMI di Murano (13 ), seguono Burano e Pellestrina (6 per entrambe). Sebbene riferite ad un numero di transazioni esiguo, le variazioni del tra il I semestre e il I semestre 2011 sono positive nelle zone OMI di Murano (+96,9%), Mazzorbo e Torcello (+49,3%) e Burano (+6%), mentre le variazioni negative si sono riscontrate nelle zone OMI di Pellestrina (-45,4%) e Sant Erasmo e Vignole (-14,5%). La quotazione media di macroarea è con raggiunge il valore massimo nella zona OMI Murano (2.950 ) e minimo nella zona OMI Laguna, L analisi per classe dimensionale (Figura 14) mostra che anche nella macroarea del Isole minori il mercato si è orientato maggiormente verso il taglio piccolo, 38% del totale. Si evidenzia, inoltre che i tagli dove la richiesta è maggiore rispetto allo stock sono quello dei monolocali e piccolo. Tabella 12:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea Isole minori Zona OMI Denominazione I sem I sem / I Quota % comune sem /I I Differenziale quotazioni I sem rispetto alla media comunale E6 Murano 13 96,9% 1,26% ,0% 1,00 E7 Burano 6 20,0% 0,59% ,0% 0,88 E17 Pellestrina 6-45,4% 0,61% ,0% 0,91 R1 Mazzorbo e Torcello 1 49,3% 0,10% ,0% 0,73 R2 Sant Erasmo e Vignole 1-14,5% 0,10% ,0% 0,73 R3 Laguna 0-0,00% ,0% 0,49 Isole minori 27 9,3% 2,66% ,0% 0,91 Figura 14: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Isole minori Stock 38,0% 31,1% 24,2% 23,2% 25,0% 17,1% 8,5% 12,0% 13,0% 8,0% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 18

21 La macroarea Terraferma (Tabella 13) rappresenta quasi il 70% del del comune ed è caratterizzata da un numero maggiore di compravendite nella zona OMI di Mestre Centro (228 ), seguita dalla zona Mestre Semicentrale (148 ) e Chirignago Periferia (59 ). Le transazioni risulta tutte in calo con l unica eccezione della variazione positiva rilevata nelle zona OMI di Favaro Centro (+3,7%). Tralasciando la variazione negativa della zona di Malcontenta che registra una sola compravendita la variazione negativa maggiore si è riscontrata nella zona OMI Mestre Periferia ( -45,4%). La quotazione media di macroarea risulta di con un valore massimo rilevato nella zona OMI Mestre Centro (2.140 ) e minimo nella zona OMI di Malcontenta con L analisi per classe dimensionale (Figura 15) mostra che, nella macroarea Terraferma, il mercato si è orientato maggiormente verso Il taglio medio, 38% circa degli scambi rilevati nella macroarea. I tagli dove la richiesta è maggiore rispetto allo stock immobiliare in questo semestre risultano quelli dei monolocali e piccolo. Tabella 13:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea Terraferma Zona OMI Denominazione I sem I sem / I Quota % comune sem /I I Differenziale quotazioni I sem rispetto alla media comunale E8 Marghera Centro 27-16,2% 2,64% ,0% 0,65 E14 Marghera 23-18,4% 2,27% ,3% 0,55 E18 Porto Marghera 0-0,00% n.d. - - E19 Mestre Semicentrale ,3% 14,61% ,0% 0,69 E20 Chirignago Centro 25-38,2% 2,42% ,0% 0,61 E21 Favaro Centro 50 3,7% 4,88% ,4% 0,61 E22 Zelarino Centro 29-30,7% 2,87% ,0% 0,62 E23 Mestre Centro ,6% 22,45% ,0% 0,72 E24 Mestre Periferia 27-45,4% 2,64% ,0% 0,63 E25 Chirignago Periferia 59-15,7% 5,82% ,7% 0,60 E26 Favaro Periferia 53-39,3% 5,26% ,0% 0,61 E27 Malcontenta 1-91,5% 0,10% ,0% 0,55 E28 Zelarino Periferia 14-42,6% 1,37% ,0% 0,61 Malcontenta Zona E29 Industriale 4-0,39% n.d. n.d. n.d. R4 Aeroporto Tessera 0-0,00% n.d. n.d. n.d. Terraferma ,5 67,72% ,9% 0,66 Figura 15: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Terraferma Stock 42,1% 37,7% 23,4% 27,3% 27,8% 17,3% 10,9% 2,4% 4,9% 6,2% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 19

22 Note metodologiche Le fonti utilizzate I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e dell Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia del Territorio. Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti delle unità immobiliari censite come abitazioni. Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative alle unità immobiliari (esclusi i terreni) compravendute. I dati relativi al sono estratti con cadenza trimestrale e, a causa di possibili registrazioni avvenute oltre i termini di legge, per il consolidamento finale i dati sono estratti nuovamente nei due trimestri successivi. Per tale ragione i dati del relativi ad un semestre possono variare in questa Nota territoriale rispetto a quanto pubblicato nelle precedenti Note. Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini). I criteri metodologici adottati L elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli immobili, impone l adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla consistenza delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle categorie catastali e delle classi dimensionali delle abitazioni. Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali Settore residenziale Categoria catastale A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A11 Descrizione Abitazione di tipo signorile Abitazioni di tipo civile Abitazioni di tipo economico Abitazioni di tipo popolare Abitazioni di tipo ultrapopolare Abitazioni di tipo rurale Abitazione in villino Abitazione in villa Castelli, palazzi di pregio artistici o storici Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi. Tabella delle classi dimensionali delle unità a destinazione residenziale Monolocali Fino a 2,5 vani catastali Piccola Medio piccola Media Grande da 3 e fino a 4 vani catastali da 4,5 e fino a 5 vani catastali da 5,5 e fino a 7 vani catastali Maggiore di 7 vani catastali Esistono unità, sia per lo stock sia per il, per le quali non è disponibile l informazione sulla consistenza in vani catastali e pertanto non classificabili per dimensione. 20

23 Glossario : Stock di unità immobiliari: IMI (Intensità del Mercato Immobiliare): media comunale: media pesata: media di zona OMI: Differenziale valore medio: Zona OMI: n. di transazioni di unità immobiliari normalizzate (Le compravendite dei diritti di proprietà sono contate relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare é compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni). I dati del sono riportati nelle tabelle approssimati all unità (omettendo i decimali) per semplificarne la lettura. Per tale ragione potrebbe verificarsi, in alcuni casi, che la somma dei valori arrotondati non corrisponda al totale di colonna della tabella, che è la somma approssimata all unità dei valori non arrotondati. n. di unità immobiliari censite negli archivi catastali relativamente ad un determinato ambito territoriale. rapporto percentuale tra e stock di unità immobiliari, indica la quota percentuale di stock compravenduto in un determinato periodo. La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box e posti auto. L aggiornamento delle quotazioni avviene con cadenza semestrale. La quotazione in a livello comunale è calcolata come media dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI appartenente al comune. La quotazione media comunale può subire modifiche rispetto quanto già pubblicato nei precedenti rapporti e note per effetto della ricostruzione della serie storica nei comuni per i quali, nel semestre in esame, è stato variato il dettaglio delle quotazioni delle tipologie residenziali (ad esempio in una zona OMI sono stati introdotti nuovi intervalli di valore riferiti a ulteriori tipologie o nuovi stati di conservazione e manutenzione degli immobili). Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia, macroarea geografica, regione, provincia, macroarea provinciale) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni comune, rapportato allo stock totale dell aggregazione considerata. Inoltre, per il comune capoluogo oggetto di analisi nella presente nota, il valore medio viene calcolato pesando le quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona, rapportato allo stock comunale. La quotazione media di zona delle abitazioni è la media aritmetica dei valori centrali degli intervalli di quotazioni OMI riferiti alle tipologie edilizie residenziali (Abitazioni signorili, Abitazioni civili, Abitazioni di tipo economico e Ville e villini) valorizzate in quella zona. Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune, macroarea urbana, zona OMI) rispetto al valore medio pesato dell aggregazione di livello superiore. La zona OMI è una porzione continua del territorio comunale che riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. Tale uniformità viene tradotta in omogeneità nei caratteri posizionali, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici degli insediamenti, nonché nella dotazione dei servizi e delle infrastrutture urbane. Nella zona omogenea individuata i valori di mercato unitari delle unità immobiliari, in stato di conservazione e manutenzione ordinario, hanno uno scostamento, tra valore minimo e valore massimo, non superiore al 50%, riscontrabile per la tipologia edilizia prevalente, nell ambito della destinazione residenziale. 21

24 Indice delle tabelle Tabella 1:, quotazioni medie e variazioni % - province... 3 Tabella 2:, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi... 3 Tabella 3:, quotazioni medie e variazioni % - non capoluoghi... 3 Tabella 4:, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali... 7 Tabella 5:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Cintura Veneziana Tabella 6:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Veneto Orientale Tabella 7:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Zona Balneare Tabella 8:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Zona Sud Tabella 9:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Venezia Tabella 10:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Storico e Giudecca Tabella 11:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Lido Tabella 12:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea Isole minori Tabella 13:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea Terraferma Indice delle figure Figura 1: Distribuzione I semestre per provincia... 4 Figura 2: Numero indice dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi... 5 Figura 3: Numero indice quotazioni medie dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi... 5 Figura 4: Macroaree provinciali di Venezia... 6 Figura 5: Numero indice dal I semestre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto provincia... 7 Figura 6: Distribuzione I semestre per macroaree provinciali... 8 Figura 8: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale 9 Figura 9: Mappa delle macroaree urbane di Venezia Figura 10: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI I semestre Figura 11: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI I semestre Figura 12: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Centro Storico e Giudecca Figura 13: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Lido Figura 14: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Isole minori Figura 15: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Terraferma