Antonella Donati CONDOMINIO OLTRE 200 RISPOSTE A QUESITI DOPO LA RIFORMA

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1 Antonella Donati CONDOMINIO OLTRE 200 RISPOSTE A QUESITI DOPO LA RIFORMA

2 Antonella Donati CONDOMINIO OLTRE 200 RISPOSTE A QUESITI DOPO LA RIFORMA

3 Sintesi Evitare le inutili spese legali e bloccare sul nascere qualunque contenzioso che possa sorgere tra condomini fornendo, prima ancora dell instaurarsi della lite, la soluzione della giurisprudenza consolidata che resta applicabile anche dopo l entrata in vigore della riforma delle norme del codice civile in materia condominiale. Questo l obbiettivo del presente e.book che fornisce oltre 200 risposte a quesiti che sono già stati oggetto di sentenze della Corte di Cassazione e che sono tra quelli maggiormente significativi e più ricorrenti nella vita di condominio. Una breve premessa ai vari argomenti illustra le disposizioni di legge in merito alle questioni tratte dai quesiti: dalle prerogative dell amministratore a quelle dell assemblea, dai diritti dei singoli sui beni comuni agli obblighi di pagamento degli oneri condominiali, dalle norme sul regolamento alla modifica delle tabelle. In appendice tutte le norme del codice civile applicabili alla vita di condominio. Antonella Donati è giornalista professionista, ha al suo attivo diversi anni di giornalismo parlamentare con particolare attenzione all approvazione delle misure di carattere finanziario e alle manovre di bilancio. In questo ambito si occupa espressamente di tematiche fiscali, contributive e previdenziali. È autrice di numerosi volumi, articoli e saggi in materia. Copyright 2013 by Fisco e Tasse 2

4 Indice Sintesi...» 2 Premessa...» 5 1. Abbaini, finestre e lucernari...» 6 2. Accesso agli atti...» 7 3. Accesso alle proprietà private...» 9 4. Alberi e giardini...» Amministratore...» Compenso...» Nomina e revoca...» Doveri e poteri...» Anagrafe del condominio...» Animali...» Antenne telefonia...» Antenne tv...» Ascensore...» Assemblea...» Convocazione...» Ordine del giorno...» Validità dell assemblea...» Verbale...» Balconi...» Barriere architettoniche...» Beni comuni...» Uso dei beni comuni...» Bilancio...» Box e garage...» Cancelli e cancellate...» 43 3

5 18. Condominio orizzontale...» Cortile e parcheggi...» Costituzione e scioglimento del condominio...» Decoro architettonico...» Delega...» Delibere annullabili e delibere nulle...» Diritto di sopraelevazione...» Diritto di veduta...» Fondo cassa...» Fumi, odori, rumori...» Impianti...» Innovazioni...» Lastrico solare...» Liti...» Maggioranze...» Morosità...» Oneri condominiali...» Portierato e vigilanza...» Regolamento...» Risarcimento per danni...» Scale...» Supercondominio...» Tabelle millesimali...» 82 Appendice normativa...» 84 Codice Civile (estratti)...» 85 Codice Penale (estratti)...» 104 4

6 Premessa La legge di riforma ha reso in molti casi la vita più semplice all interno della compagine condominiale grazie al fatto di aver dato valore di legge a molti dei principi consolidati grazie alle sentenze della Cassazione. Più facile l uso per fini privati delle proprietà comuni, che può essere negato dall assemblea solo di fronte a criticità obbiettive. Resa più trasparente la gestione grazie alle nuove garanzie di professionalità che deve presentare l amministratore e all obbligo di apertura del conto corrente condominiale. E ancora, semplificato il ricorso al decreto ingiuntivo che diventa obbligatorio in caso di morosità e resa inefficace la possibilità di appellarsi alla privacy di fronte agli altri proprietari che intendono verificare lo stato dei conteggi. Una gestione complessivamente semplificata anche per quel che riguarda le assemblee, sia per la riduzione del quorum per la seconda convocazione in caso di assemblee ordinarie, sia per la possibilità di approvare con la sola maggioranza semplice la gran parte delle delibere in materia di innovazione. Infine, il ritorno alla mediazione obbligatoria, requisito necessario prima del ricorso al giudice. Nell ebook diamo conto delle novità, anche alla luce delle disposizioni del Garante della privacy emanate alla luce della riforma. 5

7 1. Abbaini, finestre e lucernari Anche se il tetto fa parte dei beni comuni elencati dall art c.c., i condomini proprietari degli appartamenti all ultimo piano hanno la possibilità di aprire sul tetto abbaini, finestre e lucernari per dare aria e luce alle mansarde, senza che gli altri condomini possano imporre divieti. L unico vincolo è il rispetto della normativa edilizia comunale e il generale decoro architettonico, ossia l estetica complessiva dell edificio. A dettare legge in questo caso è l art c.c. in base al quale è riconosciuto a tutti i condomini il diritto ad un uso più intenso delle parti comuni, a patto di non limitare i diritti altrui sugli stessi beni e non modificarne la destinazione d uso. Con la riforma, però, diventa obbligatorio comunicare all amministratore le proprie intenzioni. E poiché si tratta della modifica di un bene di proprietà comune, l assemblea ha la facoltà di bloccare i lavori se ci sono i presupposti, ossia se l intervento lede effettivamente i diritti comuni, può provocare danni o mettere a rischio la sicurezza del palazzo. Quesiti&Risposte Il condomino che intenda aprire delle finestre sul tetto deve comunicare le sue intenzioni all assemblea o all amministratore per ottenere l autorizzazione? R. Sì, il nuovo testo dell art stabilisce che per tutte le opere sulle proprietà, comuni e private, è necessario informare l amministratore anche se non è richiesta l autorizzazione dell assemblea. Qusta, invece, nel caso di interventi sulle proprietà comuni ha la facoltà di bloccare i lavori con la maggioranza qualificata purché ne esistano i motivi. Nel caso di apertura di nuove finestre, occorrono invece autorizzazioni in riferimento alla possibilità di affaccio sulle proprietà altrui? R. No. L apertura di nuove finestre rientra in linea di principio negli interventi ammessi, purché autorizzata dal comune in relazione all aspetto estetico dell immobile, senza ulteriori vincoli da rispettare. 6

8 L apertura di finestre ovvero la trasformazione di luce in veduta su un cortile comune rientra nei poteri spettanti ai condomini ai sensi dell art c.c. tenuto conto che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, ben sono fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva (sent /2004). La manutenzione del lucernario di una mansarda ad uso esclusivo è sempre a carico del proprietario in caso di infiltrazioni d acqua? Oppure in quanto parte del tetto la sua manutenzione può essere a carico di tutti i condomini? R. I lucernari delle mansarde sono di proprietà privata esattamente come qualunque altra finestra e, per questo, non rientrano nell elenco delle proprietà comuni indicate dall art c.c. Il fatto che si trovino fisicamente sul tetto non ha alcuna influenza dato che la loro unica funzione è, appunto, quella di dare aria e luce alle proprietà private che si trovano nel sottotetto. Le relative spese, quindi, sono a carico dei soli proprietari della mansarda. Ristrutturazione del tetto comune con creazione di lucernari (a vantaggio dei proprietari dell ultimo piano). Come ripartire le spese per gli altri condomini? R. L apertura di lucernari sul tetto per dare luce e aria alle mansarde sottostanti non è un intervento che riguarda il condominio, anche se effettuato su un bene comune come il tetto, ma solo dei proprietari interessati. Quindi le spese per questa specifica tipologia di lavori saranno a carico dei soli proprietari delle mansarde. 2. Accesso agli atti La legge di riforma del condominio ha dato valore di legge alle sentenze della Cassazione in materia di accesso agli atti relativi alla gestione del condominio. Previsto, con l art bis l obbligo per l amministratore di fornire copia di tutti i documenti, dai giustificativi di spesa ai rendiconti bancari, su semplice richiesta dei condomini. Le spese sono a carico dei richiedenti. Inoltre i condomini hanno il diritto di informarsi sullo stato dei pagamenti degli altri proprietari e su eventuali morosità. L amministratore è tenuto a fornire copia dell estratto conto in formato elettronico, oppure si deve necessariamente pagare per le copie cartacee? R. L amministratore può consegnare al condomino il documento nel formato che ritiene più 7

9 opportuno. La legge non impone di fornire un file piuttosto che un documento cartaceo, né che stabilisce il diritto dei condomini a pretendere una forma piuttosto che un altra. È possibile ottenere dall amministratore informazioni sui pagamenti degli altri codomini? R. Sì, la richiesta è lecita e l amministratore è tenuto a fornire le indicazioni sugli inadempimenti degli altri condomini, sia al momento del rendiconto annuale, sia facendone richiesta. A prevalere, in questo caso, è il principio della trasparenza nella gestione condominiale: l eventuale richiamo alla privacy per impedire la conoscenza di queste informazioni è fuori luogo. (Garante privacy 10/2013). È necessario il consenso degli interessati per comunicare questo tipo di informazioni? R. No. Per ottenere le informazioni relative alla gestione del condominio non è necessario il consenso dei proprietari interessati (Garante privacy 10/2013). In caso di usufrutto e nuda proprietà, ha diritto di accesso agli atti anche l usufruttuario o solo il nudo proprietario? R. Ha diritto ad avere le informazioni relative alla gestione del condominio anche l sufruttuario. Lo prevede espressamente l art bis in base al quale anche i titolari di diritti reali sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Questo vale, ovviamente, anche nel caso di dati relativi alle morosità in quanto l usufruttuario è comunque un condomino. Gli inquilini possono prendere visione solo dei dati relativi alle spese condominiali o anche di quelli relativi alle morosità? R. I condomini hanno diritto di accesso agli atti esclusivamente per quel che riguarda i documenti relativi alle spese del condominio. Non possono, invece, richiedere i dati sulle morosità in quanto questi sono a disposizione dei soli condomini in quanto unici soggetti obbligati al pagamento (Garante privacy 10/2013). Chi è interessato all acquisto di un appartamento ha la possibilità di ottenere dall aministratore una certificazione dello stato dei pagamenti del venditore per evitare morosità e avere informazioni su eventuali liti pendenti? R. Il futuro acquirente non può accedere direttamente ai dati condominiali. Ha però la possibilità di richiedere le informazioni al venditore che a sua volta ha diritto ad avere la certificazione dall amministratore anche per quel che riguarda eventuali contenziosi in corso, come espressamente previsto dal punto 9) del comma 1 dell art

10 3. Accesso alle proprietà private I condomini hanno l obbligo di consentire l accesso dalle loro proprietà per l esecuzione di lavori da parte del condomino o di altri proprietari, quando non risulta possibile utilizzare altre vie. In base a quanto stabilisce l art. 843 c.c., infatti, il proprietario deve permettere l accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune. L accesso, quindi, è ammesso ma esclusivamente nel caso in cui e non sia possibile intervenire per altre vie. Se l alternativa esiste, invece, deve essere rispettata la proprietà e quindi l interessato si può opporre al passaggio. In ogni caso è dovuto il ripristino della situazione precedente al passaggio e il risarcimento in caso di danni. Con il nuovo art bis è stato però previsto espressamente l obbligo di dare l accesso in casa propria se necessario per la progettazione e per l esecuzione delle opere relative all installazione di antenne private e impianti per le energie rinnovabili al servizio dei singoli appartamenti. Quesiti&Risposte D D. Nel caso in cui sia necessario occupare con i ponteggi un giardino privato per accedere alla facciata, il proprietario può vincolare il suo permesso all obbligo per il condominio a pagare un rimborso per lo spazio occupato? R. No, il proprietario non può imporre il pagamento di un indennità per l occupazione dello spazio, ma nel caso di installazioni che impediscono l accesso alle proprietà, causando così un disagio ai proprietari è possibile richiedere un indennità come risarcimento per i disagi nel caso in cui le installazioni impedissero l accesso alle proprietà private, ad esempio l uso del giardino. La norma di cui all art. 843 c.c. comma 1 consente l accesso o la momentanea occupazione degli spazi privati, per compiere le operazioni di manutenzione e di ripristino dei muri perimetrali dell edificio (facciata ), il diritto del vicino di accedere al fondo altrui insorge ogni qual volta l accesso si presenta necessario, perché senza di esso non sarebbe possibile eseguire le riparazioni (sent /1998). Il diritto di accesso vale anche nel caso in cui debba effettuare dei lavori un altro condomino? R. Sì, ma chi deve effettuare i lavori possa dimostrare che non esistono vie alternative. La valutazione comparativa dei contrapposti interessi delle parti deve essere bensì compiuta con riferimento però alla necessità non della costruzione o manutenzione, ma dell ingresso e del transito, nel senso che l utilizzazione del fondo del vicino non è consentita, ove sia comunque possibile eseguire i lavori sul fondo stesso di chi intende intraprenderli, oppure su quello di un terzo, con minore suo sacrificio (sent /2008). 9

11 In caso di contrasti, chi deve valutare l esistenza di una via alternativa all accesso nella proprietà privata, l assemblea o il giudice? R. In caso di contrasti la decisione spetta al giudice. L assemblea non ha autorità in materia. Ai fini del riconoscimento della necessità cui l articolo 843 c.c. subordina la concessione dell accesso sul fondo altrui, occorre che il giudice del merito proceda ad una complessa valutazione della situazione dei luoghi, al fine di accertare se la soluzione prescelta (accesso e passaggio per un determinato fondo altrui) sia l unica possibile o, tra più soluzioni, sia quella che consente il raggiungimento dello scopo (riparazione o costruzione) con minor sacrificio sia di chi chiede il passaggio, sia del proprietario del fondo che deve subirlo. Ne consegue che, ove egli pervenga alla conclusione che il richiedente possa procurarsi aliunde l invocato passaggio, con disagi e costi quanto meno pari a quelli che subirebbe il proprietario del fondo che dovrebbe subire il passaggio stesso, deve escludersi la sussistenza del requisito della necessità (sent. 1801/2007). Il proprietario al quale viene richiesto l accesso, può porre dei limiti e stabilire degli orari? R. Sì, purché lo faccia prima dell avvio dei lavori. Le modalità di accesso e di passaggio nel fondo del vicino al fine di eseguire la costruzione, potranno, qualora ne ricorrano le condizioni, essere disciplinate in base al principio della libera autonomia contrattuale mediante apposite convenzioni concluse tra i proprietari interessati, per quanto attiene alle modalità di svolgimento, alla durata del passaggio e all eventuale occupazione del fondo (sent. 3222/1982). 4. Alberi e giardini Gli alberi possono far parte sia dei giardini privati che di quello comune. In entrambi i casi, però, non è possibile tagliarli senza autorizzazioni comunali, mentre è un obbligo provvedere a mantenerli in buono stato anche per evitare la caduta di rami e danni a persone e cose. La potatura degli alberi, inoltre, è obbligatoria per evitare di creare fastidi ai condomini in tutti i casi in cui le chiome degli alberi invadono la proprietà altrui. In questo caso è possibile anche richiedere un risarcimento per i disagi dovuti alla mancata manutenzione. Poiché è necessario al mantenimento in buono stato degli alberi, la potatura è un intervento a carico di tutti e al quale nessun condomino si può sottrarre. Quesiti&Risposte Quando la recinzione dei giardini di proprietà e del vialetto comune è realizzata per mezzo di una siepe, come vanno divise le spese per la manutenzione della siepe? 10

12 R. Le spese per la potatura della parte esterna e della sommità delle siepi sono a carico del condominio. Le siepi svolgono la funzione di delimitare ed abbellire le aree condominiali e, quindi, di fatto delimitano il perimetro del fabbricato. Anche se le siepi delimitano zone riservate solo ad alcuni condomini si tratta di strutture comuni a tutti i proprietari, in quanto, svolgono una funzione di utilità comune e delineano la sagoma architettonica dell edificio stesso (sent. 7402/1986). Nel caso in cui in un giardino privato sia necessario potare degli alberi che si trovano nei giardini di proprietà, chi deve pagare per l intervento? R. Quando si tratta di piante che contribuiscono all estetica del giardino, alle spese deve partecipare anche il condominio. L intervento di potatura, invece, è un obbligo del solo proprietario in tutti i casi in cui è necessario per evitare fastidi ai vicini, come caduta dei rami e/o invasione degli spazi altrui (balconi, giardini). Alle spese di potatura degli alberi, che insistono su suolo di proprietà esclusiva di un solo condomino, sono tenuti a contribuire tutti i condomini in proporzione dei loro millesimi di proprietà purché si tratti di piante funzionali al decoro dell intero edificio e la potatura stessa avvenga per soddisfare le relative esigenze di cura del decoro stesso (sent. 3666/1994). È possibile trasformare l area interna da giardino a parcheggio con una delibera a maggioranza? R. Sì se si può dimostrarne l effettivo vantaggio per il condominio. Come previsto dal testo del nuovo art ter, infatti, per soddisfare esigenze d interesse condominiale, l assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell edificio, può modificare la destinazione d uso delle parti comuni. Con quale maggioranza è possibile recintare una zona verde destinata a giardino per evitare che venga rovinata? R. In questo caso è sufficiente la maggioranza semplice in quanto si tratta di un intervento di manutenzione ordinaria. La recinzione della zona verde di un viale comune per evitarne un indiscriminato calpestio, deliberata dall assemblea dei condomini non è inquadrabile come innovazione diretta al miglioramento o all uso più comodo o al maggior rendimento della cosa comune e tanto meno può essere assimilata a un innovazione idonea ad arrecare pregiudizio alla cosa stessa, bensì configura un semplice mutamento della sistemazione od utilizzazione del bene, rientrante negli atti di ordinaria amministrazione, per i quali è sufficiente la maggioranza prevista dall art. 1136, comma 2, c.c. (sent. 4035/1977). 11

13 Quale maggioranza occorre per destinare parte del giardino ad area giochi? R. È sufficiente la maggioranza di 500 millesimi prevista per l approvazione delle delibere di regolamentazione dell uso dei beni comuni. La disciplina dei giochi dei bambini nei viali del cortile-giardino condominiale non integra un occupazione degli stessi né un alterazione della destinazione della cosa comune, con impedimento del pari uso degli altri condomini, risolvendosi in una forma di utilizzazione diversa da quella normale ma non illegittima, essendo compatibile con la destinazione del bene. Essa può, di conseguenza, essere disposta dall assemblea con deliberazione adottata con la maggioranza prevista dall art c.c., ancorché il regolamento di condominio di natura contrattuale vieti l occupazione delle parti comuni da parte dei condomini (sent. 4479/1981). 5. Amministratore Con la riforma la nomina dell amministratore è obbligatoria per legge quando i condomini sono più di otto, come stabilisce l art c.c., e deve essere deliberata dall assembla. Queste sono norme inderogabili, quindi nessun altro ha il potere di nomina tranne, appunto, l assemblea. Per la nomina è necessaria la convocazione di un assemblea straordinaria, e occorre il sì della maggioranza dei presenti con almeno 500 millesimi di proprietà. LA NORMATIVA Gli obblighi dell amministratore sono stabiliti dall art c.c. in base al quale deve: -- eseguire le deliberazioni dell assemblea e curare l osservanza del regolamento; -- disciplinare l uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi; -- riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti; -- compiere gli atti conservativi delle parti comuni dell edificio; -- presentare il bilancio alla fine di ciascun anno; -- aprire un conto corrente intestato al condominio; -- curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale; -- curare la tenuta dei registri di contabilità. Lo prevede l art. 1130, comma 1, al punto 9) secondo il quale l amministratore ha l obbligo di fornire al condomino che ne faccia richiesta un attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. L amministratore è inoltre tenuto a imporre l esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria in tutti i casi in cui siano necessari ed urgenti. Deve, però, riferire nella prima assemblea delle sue decisioni, come stabilisce il comma 2 dell art c.c. In caso di impossibilità di nomina dell amministratore da parte dell assemblea, e quindi di impossibilità di gestione del condominio, oppure se ci sono seri dubbi sulla corretta gestione 12

14 della cassa condominiale da parte dell amministratore in carica e non si trova l accordo per sostituirlo, si può ricorrere al giudice per la nomina di un amministratore giudiziario. La richiesta di nomina di un amministratore può essere presentata anche da un solo condomino. In caso di richiesta di revoca il giudice ha l obbligo di convocare l amministratore e di ascoltare le sue ragioni, come prevede l art. 64 delle norme di attuazione del codice civile. Una volta deciso, il giudice provvederà anche alla nuova nomina. L amministratore da parte sua potrà ricorrere in appello. L amministratore revocato dal giudice non potrà essere rinominato dall assemblea. I REQUISITI La riforma ha inoltre introdotto specifici requisiti di onorabilità e professionalità per la carica di amministratore. Con l art. 71-bis disp. att. c.c. la carica di amministratore può essere svolta solo da coloro che: a) hanno il godimento dei diritti civili; b) non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c) non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d) non sono interdetti o inabilitati; e) non sono mai stati iscritti nell elenco dei protesti cambiari; f) sono in possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) hanno seguito corsi di formazione iniziale e continua in materia di amministrazione condominiale. Gli ultimi due requisiti non sono richiesti in caso di amministratore scelto tra i condomini Compenso Quesiti&Risposte Esistono attività per le quali è dovuto un compenso extra all amministratore? R. In base a comma 15 dell art. 1129, l amministratore, all atto dell accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l importo dovuto a titolo di compenso per l attività svolta. Non sono quindi dovute automaticamente altre somme oltre quelle preventivate. L attività dell amministratore, indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti, deve ritenersi 13

15 compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell incarico per tutta l attività amministrativa di durata annuale e non deve, pertanto, essere retribuita a parte (sent /2013) Nomina e revoca Quesiti&Risposte È valida la nomina dell amministratore fatta dal costruttore, ovvero la riserva del costruttore alla nomina contenuta nel regolamento contrattuale? R. No. La nomina non è valida perché in contrasto con quanto previsto dalla legge. L art c.c. stabilisce infatti che alla nomina dell amministratore deve provvedere l assemblea, ovvero l autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini, se l assemblea non provvede, e l art sancisce l inderogabilità delle disposizioni sulla nomina dell amministratore contenute nell art L inderogabilità è assoluta. Il costruttore può quindi solo proporre un amministratore, ma spetta all assemblea conferire il mandato. È da ritenere nulla la clausola anche se contenuta nei contratti di compravendita delle singole unità immobiliari o nel regolamento contrattuale che riservi l amministrazione all impresa costruttrice per un dato periodo di tempo, per violazione degli artt e 1138 c.c. (sent. 2155/1996). L amministratore è obbligato a presentarsi dimissionario ogni anno? R. Tecnicamente con la riforma l amministratore non ha più l obbligo di presentarsi dimissionario ogni anno in quanto è stato abolito l obbligo precedentemente previsto dall art Ora la carica ha sempre durata annuale, ma si intende automaticamente rinnovata per un altro anno, fatta salva la possibilità per l assemblea di revocare l amministratore qualora lo ritenga opportuno. Se l assemblea intende nominare un nuovo amministratore ma l amministratore in causa non convoca l assemblea straordinaria, cosa si può fare? R. Se l amministrare non si attiva si può comunque procedere con l assemblea autoconvocata. È sufficiente, per questo, una richiesta firmata da almeno due condomini con non meno di un sesto dei millesimi, secondo quanto stabilisce l art. 66 disp. att. c.c. Se l amministratore viene sfiduciato prima della scadenza, deve essere pagato per l intero anno? R. In caso di revoca, comunque, occorre tener presente che se c è una giusta causa, perché l amministratore non esegue correttamente il suo mandato o è inadempiente rispetto agli atti 14

16 dovuti dall amministratore, si può evitare di pagare il compenso pattuito. In caso contrario, invece, è dovuto il pagamento del compenso per l intero anno di mandato, e l amministratore può anche richiedere un indennità per il licenziamento anticipato. Trattandosi di mandato che si presume oneroso, se la revoca interviene prima della scadenza dell incarico, l amministratore avrà il diritto alla tutela risarcitoria, esclusa solo in presenza di una giusta causa a fondamento della revoca (sent /2004). Se non si riesce mai ad avere la maggioranza di 500 millesimi, si può comunque considerare valida la nomina ad amministratore di chi ha preso la maggioranza in assemblea? R. La nomina dell amministratore con una maggioranza inferiore è valida se la delibera non viene impugnata entro 30 giorni. Le delibere approvate con un numero di voti inferiore a quello stabilito dalla legge, infatti, sono annullabili e non nulle. Sono annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell assemblea; adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento; affette da vizi formali; in violazione di norme di legge, convenzioni, regolamenti, convocazione o informazione dell assemblea (sent. 4806/2005). Cosa accade se viene impugnata la delibera di nomina ma non viene nominato un altro amministratore? R. Le delibere impugnate restano valide fino alla sentenza del giudice, in base a quanto stabilisce l art c.c. Quindi il nuovo amministratore resta in carica con pieni poteri finché non si procede con la sentenza o con la nuova nomina. L amministratore del condominio conserva i poteri conferitigli dalla legge, dall assemblea o dal regolamento di condominio anche se la delibera di nomina (o quella di conferma) sia stata oggetto di impugnativa davanti all autorità giudiziaria per vizi che comportano la nullità o annullabilità della delibera stessa, ovvero sia decaduto dalla carica per scadenza del mandato, fino a quando non venga sostituito con provvedimento del giudice o con nuova deliberazione dell assemblea dei condomini (sent. 739/1988). Il condomino che si propone come amministratore, può votare per sé? R. No, il condomino che si propone come amministratore non può votare per sé in quanto in conflitto d interesse. L ordinamento giuscivilistico, pur riconoscendo al condominio una sia pur limitata personalità giuridica, attribuisce pur tuttavia ad esso potestà e poteri di carattere sostanziale e processuale, desumibili dalla disciplina della sua struttura e dai suoi organi, così che deve ritenersi applicabile, quanto al computo della maggioranza della relativa assemblea, la norma dettata in materia di società, per il conflitto di interessi, con conseguente esclusione dal diritto di voto di tutti quei condomini che, rispetto ad una deliberazione assembleare, si pongano come 15

17 portatori di interessi propri, in potenziale conflitto con quello del condominio. Ai fini della invalidità della delibera assembleare, peraltro, tale conflitto non è configurabile qualora non sia possibile identificare, in concreto, una sicura divergenza tra ragioni personali che potrebbero concorrere a determinare la volontà dei soci di maggioranza ed interesse istituzionale del condominio (sent. 6853/2001). Cosa accade se l assemblea, alla scadenza, non intende riconfermare l amministratore ma non decide per una nuova nomina? R. L amministratore in carica conserva tutti i suoi poteri finché non viene scelto il suo successore. In questo caso, infatti, scatta il regime della prorogatio in base al quale mantiene i pieni poteri sia per gli atti di ordinaria amministrazione sia per la straordinaria amministrazione, fino al passaggio di consegne con il nuovo amministratore. L amministratore di un condominio, anche dopo la cessazione dalla carica per scadenza del termine di cui all art c.c., conserva ad interim i poteri conferitegli dalla legge, dall assemblea o dal regolamento, e può continuare pertanto ad esercitarli, fino a che non sia sostituito con altro amministratore (sent. 7256/1986). Cosa accade invece se l amministratore viene sfiduciato dall assemblea, ma poi non si provvede ad una nuova nomina? R. Se l amministratore viene sfiduciato e non se ne nomina un altro, la proroga del mandato precedente non è possibile. Quindi l amministratore non potrà, neanche in via provvisoria, continuare nel suo mandato e sarà l intero condominio ad essere responsabile della mancata gestione fino alla scelta del nuovo amministratore. La revoca dell amministratore senza che l assemblea provveda a nominarne un altro, comporta la responsabilità civile, amministrativa e penale di tutti i condomini per eventuali violazioni di legge (sent /2002). Se l amministratore effettua delle spese per conto del condominio e poi viene sfiduciato, può trattenere i documenti fino al momento del rimborso? R. No. Anche se l amministratore che ha anticipato dei soldi di tasca sua per far fronte a delle spese necessarie ed urgenti ha diritto al rimborso, non può in ogni caso rallentare il passaggio di consegne e trattenere la documentazione condominiale in attesa di essere liquidato. L amministratore di un condominio, alla cessazione del suo mandato, ha l obbligo di restituire ai condomini quanto ricevuto a causa dello svolgimento dell incarico, tra cui i documenti concernenti la gestione, né può trattenerli finché non rimborsato delle somme anticipate per conto del condominio, avvalendosi del principio inademplenti non est adimplendum, non essendovi corrispettività né interdipendenza tra dette prestazioni, originate da titoli diversi (sent /1999). 16

18 Come si deve comportare con i conteggi l amministratore uscente al momento del passaggio delle consegne? R. Il termine del mandato comporta sempre per l amministratore l obbligo del passaggio di consegne a chi è stato nominato al suo posto. Insieme ai documenti, l amministratore uscente dovrà anche consegnare eventuali giacenze di cassa, nel caso in cui non si sia optato per un conto corrente, qualunque sia l anno al quale le somme si riferiscono. L amministratore del condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato. Pertanto, a norma dell art del codice civile, alla scadenza l amministratore è tenuto a restituire ciò che ha ricevuto nell esercizio del mandato per conto del condominio, vale a dire tutto ciò che ha in cassa, indipendentemente dalla gestione alla quale le somme si riferiscono (sent /2000). Cosa si può fare se il vecchio amministratore non effettua il passaggio di consegne? R. Se il passaggio di consegne non avviene con celerità è possibile far causa all amministratore uscente richiedendo al giudice un provvedimento d urgenza ex articolo 700 c.p.c. Può far causa anche un singolo condomino. L amministratore cessato dalla carica, ha l obbligo di restituzione di tutta la documentazione inerente al condominio e della quale è stato in possesso in forza del suo mandato ad amministrare. L azione volta ad ottenere la restituzione di detto materiale, in quanto tesa a tutelare il comune interesse dei condomini, può essere avviata anche dal singolo condomino in forza del principio della rappresentanza interna, principio per il quale ciascun condomino può agire in via autonoma a tutela di un interesse comune (sent. 8132/2004). È possibile gestire il condominio senza provvedere alla nomina formale dell amministratore? R. Posto che l amministratore per legge va nominato solo nel caso in cui nel condominio siano presenti almeno nove proprietari, la gestione è possibile ma è necessario rispettare comunque le norme del codice civile per la gestione dei beni comuni. In particolare è obbligatorio convocare l assemblea per qualunque delibera di spesa. Le spese necessarie per la conservazione o la riparazione della cosa comune devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all altro condomino della necessità di provvedere a determinati lavori, dato che a tale principio si può derogare solo se vi sono ragioni di particolare urgenza oppure trascuratezza da parte degli altri comproprietari (sent. 8876/2000). 17

19 Un amministratore che si rifiuta di fornire ai condomini le attestazioni sulle regolarità dei pagamenti degli altri proprietari può essere revocato per gravi irregolarità? R. Sì. Secondo quanto prevede il nuovo testo dell art. 1129, costituiscono, infatti, gravi irregolarità: a) l omessa convocazione dell assemblea per l approvazione del rendiconto condominiale; b) il ripetuto rifiuto di convocare l assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; c) la mancata esecuzione di delibere dell assemblea e di provvedimenti giudiziari e amministrativi; d) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente intestato al condominio; e) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell amministratore o di altri condomini; f) il consenso, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle ipoteche sui beni del creditore; g) l omissione del recupero delle morosità tramite decreto ingiuntivo; h) il mancato aggiornamento dei registri condominiali e la mancata consegna della documentazione in merito alla gestione condominiale a richiesta dei condomini. Se l amministratore ha un fondo cassa per le spese ordinarie, può effettuare piccolo interventi anche senza ottenere la preventiva autorizzazione dell assemblea? R. Sì, può farlo, ma deve comunque ottenere dall assemblea l approvazione della spesa al momento della presentazione del bilancio. Quando si tratta di piccole spese l assemblea ben può riconoscerne vantaggiosa l opera, ancorché non indifferibile ed urgente, ed approvarne la relativa spesa, purché oggettivamente utile per il condominio e non voluttuaria né gravosa, restando la preventiva formale deliberazione di esecuzione dell opera utilmente surrogata dall approvazione del consuntivo della stessa e dalla conseguente ripartizione del relativo importo tra i condomini (sent /2009) Doveri e poteri Quesiti&Risposte Quali sono le spese che l amministratore può autorizzare senza preventiva autorizzazione dell assemblea? R. Se ci sono soldi in cassa per le spese ordinarie, l amministratore può effettuare senza preventiva autorizzazione le spese che ritiene utili, anche semplicemente per l abbellimento del condominio. Rientrano tra queste spese, ad esempio, la pulitura straordinaria della guida delle scale, l acquisto di nuovi vasi per le piante da giardino e così via. L unico vincolo è che non siano spese di notevole entità. Spetterà comunque all assemblea approvare la ripartizione tra i condomini. Riguardo alle spese, di manutenzione ordinaria e straordinaria delle cose comuni che l amministratore abbia effettuato senza preventiva approvazione del relativo progetto, l assemblea 18

20 ben può riconoscerne vantaggiosa l opera, ancorché non indifferibile ed urgente, ed approvarne la relativa spesa, purché oggettivamente utile per il condominio e non voluttuaria né gravosa, restando la preventiva formale deliberazione di esecuzione dell opera utilmente surrogata dall approvazione del consuntivo della stessa e dalla conseguente ripartizione del relativo importo tra i condomini (sent /2009). L amministratore può sottoscrivere una polizza di assicurazione condominiale senza l autorizzazione dell assemblea? R. No. La tutela dei beni comuni è un obbligo per l amministratore, ma la polizza a copertura dei danni in condominio è facoltativa e non obbligatoria per legge. Di conseguenza per la stipula di un contratto di assicurazione occorre sempre una delibera dell assemblea. L art c.c. nell attribuire all amministratore l esecuzione degli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell edificio, ha inteso riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell integrità dell immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto d assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell art. 1130, ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell edificio danneggiato (sent. 8233/2007). L amministratore può far effettuare lavori urgenti senza autorizzazione dell assemblea? R. L amministratore è tenuto a imporre l esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria in tutti i casi in cui siano necessari ed urgenti. Deve, però, riferire nella prima assemblea delle sue decisioni, come stabilisce il comma 2 dell art c.c. Negli edifici condominiali poiché l art. 677 del codice penale prevede che anche persona diversa dal proprietario sia tenuta alla conservazione, manutenzione o riparazione dell edificio l obbligo giuridico di rimuovere il pericolo derivante dalla minacciante rovina di parti comuni della costruzione incombe sull amministratore, pur potendo esso risorgere in via autonoma a carico dei singoli condomini qualora, per cause accidentali (ad esempio: indisponibilità dei fondi necessari o rifiuto dei condomini di contribuire alla costituzione del fondo spese occorrente), l amministratore non possa adoperarsi allo scopo suindicato con la necessaria urgenza (sent. 9027/2003). Se l assemblea si rifiuta di eseguire i lavori, quali sono le responsabilità dell amministratore? R. Se i condomini decidono di non effettuare lavori, oppure semplicemente rinviino la decisione nonostante situazioni di pericolo imminente, e non ci sono soldi in cassa, l amministratore non ha alcuna responsabilità. Nel caso in cui la mancata manutenzione provochi danni a persone o cose, i responsabili sono solo i condomini. È principio consolidato che la mancata formazione della volontà assembleare e l omesso 19