Perugia Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2014 NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO

Transcript

1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 214 P E R U G I A NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO Nel periodo , il tasso di disoccupazione è aumentato di,3 punti percentuali,3 5, Provincia di Indicatori socio-economici Nel periodo , il numero di imprese attive è diminuito dell 1,1 Nel periodo 27-2, il valore aggiunto pro capite è diminuito del 3,8 Nel periodo 27-2, la densità abitativa (abitanti per kmq) è aumentata del 2,7 2,7 1,2-1,1 -,8-1,7-3,8 13 città 13 città 13 città 13 città Fonte: elaborazioni Nomisma su fonti varie Nel corso del 213, il mercato immobiliare di è risultato piuttosto asfittico. Il contesto economico a livello cittadino e provinciale si è ulteriormente deteriorato e ciò ha influito, soprattutto, sul comparto degli immobili produttivi e commerciali. La marcata flessione delle transazioni, sia residenziali che non residenziali, è frutto di un costante allontanamento tra domanda e offerta. Tale discrasia risulta evidente se si considerano le tempistiche necessarie a concludere una compravendita, in particolare per negozi, uffici e capannoni. Se si considera il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, la situazione non cambia. Lo sconto maggiore è stato registrato in relazione ai prezzi dei capannoni (22), seguito dal 2 degli uffici e dal 19 dei negozi. Le abitazioni, che negli anni passati avevano fatto registrare sconti nettamente inferiori rispetto alle altre tipologie, nel 213 hanno mostrato un andamento simile, con uno sconto medio pari al 19,5. Tale dato è il segnale di una ritrosia da parte dei proprietari a rivedere i propri valori iniziali, nonostante il forte deprezzamento avvenuto fino ad oggi. È proprio in relazione ai prezzi, infatti, che si sono rilevate le flessioni più forti e in aumento rispetto al 2. In particolare, i valori dei capannoni cedono del -5,9 su base annuale, seguiti dagli uffici (-5,5) e dalle abitazioni (-4,). Il segmento locativo sembra mostrare andamenti più lusinghieri, con tempistiche di locazione in lieve aumento con l eccezione delle abitazioni, per le quali i tempi medi, invece, tendono ad accorciarsi. Anche i canoni mostrano flessioni più contenute, ad eccezione del comparto dei capannoni industriali. La scarsa liquidità del mercato e la conseguente necessità a remunerare maggiormente i rischi legati all attuale congiuntura hanno spinto al rialzo i rendimenti medi lordi da locazione per tutte le tipologie. In particolare, per i capannoni la redditività si attesta al 7,9, seguita dal 7, dei negozi e dal 5,7 degli uffici. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. 184 Nomisma

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 214 Le previsioni degli operatori sull andamento del mercato nel 214 non indicano particolari miglioramenti. La flessione dei prezzi dovrebbe proseguire all interno di tutti i comparti cittadini, con l eccezione delle abitazioni e dei negozi, per i quali si prospetta una parziale tenuta dei livelli raggiunti nel 213 e che si potrebbe anche trasferire al numero delle transazioni. Il segmento locativo, al contrario, dovrebbe caratterizzarsi da una maggiore stabilità, con l eccezione del comparto direzionale e industriale. Per quanto riguarda la progettualità, a livello cittadino si segnalano due interventi che potrebbero influenzare il mercato immobiliare in maniera positiva. Il primo progetto, denominato Monteluce, era già stato riportato nella precedente rilevazione ma i lavori sono ancora in corso d opera, dato che la consegna è prevista per la fine del 214. Il progetto prevede la riqualificazione dell ex Policlinico di Monteluce, non distante dal centro storico della città, per sviluppare abitazioni, superfici commerciali, direzionali e ricettive e, infine, servizi socio-sanitari. I promotori di questa iniziativa sono la Regione Umbria, BNL Fondi Immobiliari SGR ed Europa Risorse. Il secondo progetto, denominato Torre degli Sciri, è certamente più contenuto rispetto al precedente e riguarda il recupero di un complesso all interno del centro cittadino che include una torre del Cinquecento, una chiesa e l annesso convento. Il progetto prevede di ricavare dodici appartamenti da locare a giovani coppie. L'intervento è inserito tra quelli ammessi a finanziamento dalla Regione Umbria, nell'ambito del programma di riqualificazione Urbana ''Puc2'' del Comune di. Il costo dell'intervento di recupero dell'ex-convento ammonta a 2,5 milioni di euro. Mercato delle abitazioni Nel corso del 213, il mercato residenziale di, ha continuato a mostrare le medesime criticità emerse nella precedente rilevazione. In particolare, la situazione all interno del segmento della compravendita si conferma piuttosto difficoltosa, con un attività transattiva in calo di circa il rispetto al 2, soprattutto se confrontata con il resto della provincia, dove il calo è stato inferiore e pari al 1. La principale causa di tale flessione è, ancora una volta, la debolezza della domanda, che non riesce ad assorbire l ormai eccessiva disponibilità di abitazioni. A tal proposito, gli operatori stimano che circa il degli immobili attualmente in vendita sia stato immesso sul mercato da oltre un anno; percentuale che si riduce al 27,5 se si considera solo la zona centrale. Tali stime risultano coerenti con l attuale livello dei tempi medi di vendita, che si sono ulteriormente allungati nel corso dell anno attestandosi a 1,5 mesi, sia per il nuovo che per l usato. Un ulteriore segnale della distanza tra domanda e offerta è l aumento di tre punti percentuali del divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo. La concessione, da parte dei proprietari, di sconti ormai vicini al 2 per le abitazioni usate (1,5 nel caso di abitazioni nuove), fa pensare ancora ad un eccesso di rigidità nelle Nomisma 185

3 N. I. - 2 = 1 Numero comprav. Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 214 proposte di partenza. Tali posizioni, infatti, tendono a distanziarsi di molto dai prezzi di riserva della domanda la quale, in risposta, cerca di ottenere un ribasso dei valori, nonostante si siano ridotti di circa il 18 dal 28 ad oggi. A tal proposito, si riporta l ultima variazione dei prezzi delle abitazioni usate pari al - 4,, dato in linea con il -4,7 rilevato nel corso del 2. Per quanto riguarda le residenze di nuova realizzazione, il calo dei prezzi, invece, è risultato leggermente inferiore e pari al -4,2. In particolare, gli edifici ad elevata efficienza energetica tendono ad attrarre circa un quinto della domanda che, da parte sua, sarebbe anche disponibile a pagare una maggiorazione fino al 9. All interno del segmento locativo il contesto appare leggermente migliore. Ad un offerta in costante aumento si è contrapposta una domanda che mostra, finalmente, alcuni timidi segnali di stabilizzazione, dopo anni di forte contrazione. Il numero di locazioni risente di tale assestamento e tende, anch esso, a non diminuire ulteriormente rispetto al livello raggiunto nel corso del 2. Anche i tempi medi necessari a concludere un contratto tendono a ridursi nel corso dell anno, raggiungendo i 4,2 mesi. I canoni continuano a flettere, ma il calo è risultato inferiore rispetto al 2 e pari al -2,7 in media. Per quanto concerne la redditività media lorda da locazione, nel corso del 213 il repricing delle abitazioni è risultato più marcato rispetto alla flessione dei canoni e, pertanto, il rendimento medio a livello cittadino è aumentato lievemente, portandosi al 5,. Numero di compravendite di abitazioni Evoluzione delle compravendite Congiuntura Numero di compravendite Resto della provincia Totale provincia Solo capoluogo Resto della provincia Fonte: Agenzia delle Entrate Dato medio provinciale città intermedie di abitazioni nuove e usate Evoluzione dei prezzi (num. ind. 2 = 1) Congiuntura (febbraio 214) Zone ( /mq) Nuove Var. ann. ( /mq) Usate Var. ann. Centro , , , 92,2 Abitaz. nuove Abitaz. usate Periferia , ,9 Media cittadina , , Media 13 città int , ,7 18 Nomisma

4 Mesi /mq x anno Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 214 Canoni di locazione e rendimenti lordi annui di abitazioni usate Evoluzione dei canoni e dei rendimenti Congiuntura (febbraio 214) Canoni Rendimenti ( /mq x Var. lordi annui Zone anno) annuali () Centro 99-1,9 5,2 Periferia 72-3,1 5,9 Media cittadina 79-2,7 5, Media 13 città int. 79-1,4 5,1 Tempi medi di vendita e locazione e sconti medi sul prezzo di abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Sconto medio praticato sul prezzo () Alcune caratteristiche del mercato residenziale (febbraio 214) Caratteristiche Media 13 città intermedie Quota di domanda interessata ad abitazioni ad elevata efficienza energetica,1 5,9 5,7 5,5 5,3 Canoni (asse sx) Rendimenti (asse dx) 9, 5, 1,5 Tempo di vendita Tempo di locazione 4, ,3 3,8 Sovrapprezzo disposto a pagare per un abitazione ad elevata efficienza energetica 9, 9, Quota di abitazioni in vendita da oltre mesi 1, 59,1 di cui in centro città 27,5 33,5 Nel corso del 214, potrebbe proseguire la fase di assestamento all interno del mercato locativo, con canoni invariati e numero di locazioni stabile. In aggiunta, si intravede una possibile ripresa all interno di alcune zone cittadine. Al contrario, per quanto riguarda i valori di compravendita, si prevede ancora un anno di correzioni al ribasso, che proseguirà fino al raggiungimento della soglia minima di equilibrio del mercato. Il numero di compravendite, potrebbe confermarsi sul livello raggiunto al termine del 213 ma solo a fronte di una maggiore dinamicità della domanda. Nomisma 187

5 Mesi x anno N. I. - 2 = 1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 214 Mercato dei box o garage di box o garage Evoluzione dei prezzi (num. ind. 2 = 1) Congiuntura (febbraio 214) , Zone ( ) Variazione annuale Centro , Periferia ,4 Media cittadina ,5 95 Media 13 città int ,5 Canoni di locazione e rendimenti lordi annui di box o garage Evoluzione dei canoni e dei rendimenti Congiuntura (febbraio 214) Canoni Rendimenti ( x Var. lordi annui Zone anno) annuali () Centro ,3 7, Periferia 978-3,4,4 Media cittadina ,9,7 Media 13 città int ,2 5,8 Tempi medi di vendita e locazione e sconti medi sul prezzo di box o garage Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Sconto medio praticato sul prezzo () ,,9,8,7,,5 Canoni (asse sx) Rendimenti (asse dx) 7,5 4,5 9, Tempo di vendita Tempo di locazione 5,5 3 Il mercato dei box e garage ha mostrato andamenti differenti rispetto al segmento residenziale. Ad un offerta in accumulo ha fatto fronte una domanda più stabile, che ha reso possibile una tenuta maggiore del numero di transazioni. Ciononostante, il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo non si è ridotto, anzi, è aumentato rispetto al 2 raggiungendo il 14,5. Sia i tempi medi di vendita che quelli di locazione risultano in aumento, al punto che ormai occorrono, rispettivamente, 9 mesi e 5,5 mesi per concludere le trattative. Gli unici dati allineati con il comparto residenziale sono i prezzi, che flettono del 4,5, e i canoni, che diminuiscono, invece, del -2, Nomisma

6 /mq x anno N. I. - 2 = 1 Numero comprav. Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 214 La redditività aumenta al,7, data la scarsa liquidità del mercato e il conseguente rischio locativo per gli acquirenti. Nei prossimi dodici mesi si prevede una sostanziale tenuta del comparto, sia per quanto riguarda il segmento della compravendita che della locazione. Anche il numero di contratti, siano essi di acquisto o di affitto, potrebbe mantenersi al livello attuale. Mercato degli uffici Numero di compravendite settore terziario Evoluzione delle compravendite Congiuntura Numero di compravendite Resto della provincia Totale provincia Dato medio provinciale città intermedie Fonte: Agenzia delle Entrate. Nota: il settore terziario è composto da uffici e istituti di credito. di uffici Evoluzione dei prezzi (num. ind. 2 = 1) Congiuntura (febbraio 214) Zone Canoni di locazione e rendimenti lordi annui di uffici ( /mq) Variazione annuale Centro ,7 Periferia terziaria ,3 Periferia ,3 Media cittadina 1.1-5,5 Media 13 città int ,8 Evoluzione dei canoni e dei rendimenti Congiuntura (febbraio 214) Solo capoluogo Resto della provincia,,3, 5,7 5,4 97,9 Canoni (asse sx) Rendimenti (asse dx) Canoni Rendimenti ( /mq x Var. lordi annui Zone anno) annuali () Centro 118-4,3 5,1 Periferia terziaria -3,2 5, Periferia 79-2,5 5,9 Media cittadina 91-3,1 5,7 Media 13 città int. 84-2,1 4,9 Nomisma 189

7 Numero comprav. Mesi Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 214 Tempi medi di vendita e locazione e sconti medi sul prezzo di uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Sconto medio praticato sul prezzo () 15 13, 2 9 1,4 7,1 7, Tempo di vendita Tempo di locazione 11 8 Nel corso del 213, il mercato direzionale perugino è risultato sempre più in affanno. In particolare, il numero di compravendite si è ridotto fortemente arrivando a circa 4 transazioni, dato mai registrato prima d ora e più che dimezzato rispetto agli anni di espansione. La domanda, evidentemente, risulta in forte difficoltà e l offerta non riesce a contrastare tale crollo nonostante la concessione di sconti vicini al 2 e di gran lunga superiori rispetto alla media delle 13 città monitorate. Dinanzi a tale contesto, risulta coerente l allungamento dei tempi medi di vendita, che si spingono oltre i dodici mesi in media. La flessione dei prezzi, pari al -5,5, risulta quasi scontata, vista la debolezza del comparto. Anche il segmento locativo è in difficoltà. L allungamento dei tempi medi di locazione fino a circa 8 mesi e la flessione dei canoni in misura pari al -3,1, mostrano che la situazione risulta complessa, ma comunque meno negativa rispetto al mercato della compravendita. L eccessiva rischiosità del mercato spinge leggermente i rendimenti lordi annui verso l alto (5,7 in media), dato fortemente distante da quello relativo alle 13 città monitorate (4,9). Gli operatori prevedono un 214 piuttosto negativo in relazione al segmento della compravendita, mentre il numero di locazioni potrebbe anche stabilizzarsi, ma solo a fronte di un ulteriore ribasso dei canoni. Mercato dei negozi Numero di compravendite settore commerciale Evoluzione delle compravendite Solo capoluogo Resto della provincia Congiuntura Numero di compravendite Resto della provincia Totale provincia Dato medio provinciale città intermedie Fonte: Agenzia delle Entrate. Nota: il settore commerciale è composto da negozi, laboratori e centri commerciali. 19 Nomisma

8 Mesi /mq x anno N. I. - 2 = 1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 214 di negozi Evoluzione dei prezzi (num. ind. 2 = 1) Congiuntura (febbraio 214) , Zone ( /mq) Variazione annuale Centro 3.7-4,7 Periferia ,4 Media cittadina ,9 9 Media 13 città int ,7 Canoni di locazione e rendimenti lordi annui di negozi Evoluzione dei canoni e dei rendimenti Congiuntura (febbraio 214) ,8 7,7 7, 7,5 7,4 Canoni (asse sx) Rendimenti (asse dx) Canoni Rendimenti ( /mq x Var. lordi annui Zone anno) annuali () Centro 278-2,8 7, Periferia 14-3,7 7, Media cittadina 175-3,4 7, Media 13 città int. 17-2, 7,2 Tempi medi di vendita e locazione e sconti medi sul prezzo di negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Sconto medio praticato sul prezzo () 9 8,8 5,4 11, 7, Tempo di vendita Tempo di locazione 11 8 Nel corso del 213, il mercato commerciale di è risultato ancora in forte affanno. È proseguita, infatti, la flessione delle transazioni, che si attestano attorno a 8 unità rispetto alle oltre 1 osservate nel 2. Si tratta, in generale, di numeri piuttosto esigui che, tuttavia, risultano allineati ad un contesto in cui la domanda rimane debole a fronte di un offerta rigida e in accumulo. La scarsa liquidità del mercato emerge anche dall analisi dello sconto medio praticato sul prezzo richiesto, che si è allineato agli altri segmenti cittadini raggiungendo il 19 in media. Anche i tempi medi di vendita continuano ad allungarsi, arrivando a 11 mesi in media. La flessione dei prezzi, pari al -3,9, risulta di poco inferiore rispetto al 2. All interno del segmento locativo, la situazione non sembra migliore. Ad una domanda piuttosto esile continua a contrapporsi un offerta ormai eccessiva, che Nomisma 191

9 /mq x anno N. I = 1 Numero comprav. Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 214 difficilmente viene assorbita anche dopo lunghe contrattazioni. A tale proposito, i tempi medi di locazione raggiungono i 7 mesi in media, dato in linea con la media delle 13 città monitorate. I canoni cedono anch essi in misura pari al -3,4, variazione comunque inferiore rispetto ai prezzi. Tale discrasia comporta una lieve crescita dei rendimenti medi lordi da locazione, che si attestano al 7,. Nel corso del 214 si prevede una nuova flessione del numero di transazioni, in corrispondenza di un ulteriore correzione al ribasso dei valori di compravendita. Sul lato della locazione, al contrario, ci si attende una tenuta del numero di locazioni, a fronte di canoni in fase di assestamento. Mercato dei capannoni industriali Numero di compravendite settore produttivo Evoluzione delle compravendite Congiuntura Numero di compravendite Resto della provincia 13 1 Totale provincia Dato medio provinciale città intermedie Fonte: Agenzia delle Entrate. Nota: il settore produttivo è composto da capannoni e industrie di capannoni industriali ben localizzati e con buona accessibilità Evoluzione dei prezzi (num. ind. 21 = 1) Congiuntura (febbraio 214) Tipologia ( /mq) Variazione annuale Nuovi 818 -,5 Media 13 città intermedie - Nuovi , Usati 52-5,9 Media 13 città intermedie - Usati 737-5,3 Tempi medi di vendita e locazione e sconti medi sul prezzo di capannoni industriali Evoluzione canoni e rendimenti capann. usati Congiuntura (febbraio 214) Solo capoluogo Resto della provincia ,4 81,8 Capann. nuovi Capann. usati , 7,9 7,8 7,7 7, Canoni (asse sx) Rendimenti (asse dx) Canoni Rendimenti ( /mq x Var. lordi annui Tipologia anno) annuali () Nuovi 4-4,2 7,8 Media 13 città intermedie - Nuovi 75-3, 7,2 Usati 44-5,4 7,9 Media 13 città intermedie - Usati 54-4, 7,3 192 Nomisma

10 Mesi Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 214 Tempi medi di vendita e locazione e sconti medi sul prezzo di capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Sconto medio praticato sul prezzo () 15 13, , 1, ,5 3 Tempo di vendita Tempo di locazione L analisi del mercato dei capannoni industriali non permette di riportare alcuna notizia positiva. A partire dal 29, il numero di compravendite non è mai salito al di sopra delle 3 unità. L esiguità dei volumi è dovuta ad una domanda pressoché assente e ad un offerta in accumulo e qualitativamente carente. Il calo dei prezzi (-5,9 sull usato) e dei canoni (-5,4) è sintomo di una crisi ben presente e che non sembra permettere alcun recupero. Tale situazione si riflette anche sui tempi medi di vendita, che toccano i 13,5 mesi in media, e su quelli di locazione, ora a 1,5 mesi. Nonostante la flessione dei prezzi sia stata significativa negli ultimi tre anni, il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo è aumentato ancora, attestandosi attorno al 22,. L andamento dei prezzi e dei canoni non ha modificato i rendimenti medi da locazione che, pertanto, rimangono i medesimi rispetto all anno passato e pari al 7,9. Nel breve periodo non si prevedono miglioramenti rispetto al contesto appena descritto. Nomisma 193