LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE ALLA LUCE DEL D.L. 78/2010

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Vincenzo Mori
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1 Angelo Busani LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE ALLA LUCE DEL D.L. 78/2010 La nuova disciplina dei fondi immobiliari chiusi: gli impatti sul processo di investimento Milano, 20 ottobre 2010

2 LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE Analisi della (legittimazione, della capacità e della) titolarità (passaggi nel ventennio) Analisi dell allineamento oggettivo e soggettivo Analisi dei vincoli, reali, propter rem e obbligatori Analisi urbanistica, ambientale, energetica e impiantistica Analisi della fiscalità pregressa 2

3 d.l. 78/2010 conv. in legge 122/2010 «Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari».

4 SCOPO DELLA NORMA Conformità oggettiva Corrispondenza tra lo stato di fatto e la sua rappresentazione catastale Conformità soggettiva Corrispondenza tra l intestazione catastale e l intestazione civilistica

5 PERIMETRO APPLICATIVO 1 2 Atti inter vivos stipulati nella forma dell atto pubblico o della scrittura privata autenticata Atti aventi a oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia

6 PERIMETRO APPLICATIVO Atti aventi a oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia

7 BENI INTERESSATI «fabbricati già esistenti» «unità immobiliari urbane» La norma quindi non si applica a: Fabbricato rurale Terreni Superfici accatastate al Cat. Fabbricati Fabbricati non esistenti

8 BENI INTERESSATI «fabbricati già esistenti» art. 28 comma 1 r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652 «i fabbricati nuovi ed ogni altra stabile costruzione nuova che debbono considerarsi immobili urbani devono essere dichiarati all'ufficio tecnico erariale entro trenta giorni dal momento in cui sono divenuti abitabili o servibili all'uso cui sono destinati» art bis comma 6 c.c. «l'edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura»

9 LE NUOVE PRESCRIZIONI DI FORMA AD SUBSTANTIAM «Gli atti [ ] devono contenere [ ]» «l identificazione catastale» «il riferimento alle planimetrie depositate in catasto» «la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale».

10 LA SANZIONE PER L INOSSERVANZA DELLE PRESCRIZIONI DI FORMA «Gli atti pubblici [ ] devono contenere [ ], a pena di nullità, [ ]»

11 L ALLINEAMENTO SOGGETTIVO «Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari».

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