I cambi di destinazione d uso: considerazioni e indicazioni per la presentazione delle istanze

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1 I cambi di destinazione d uso: considerazioni e indicazioni per la presentazione delle istanze La competenza legislativa concorrente, tra Stato e Regioni, ha reso piuttosto complessa e mutevole nel tempo nel territorio della Regione Piemonte - la disciplina delle modifiche di destinazione d uso degli immobili. La norma regionale attualmente vigente è quella che deriva dalla recente modifica dell art. 48 della L.R n. 56, introdotta con l art. 44 della L.R n. 17. Si riportano, nel seguito, le norme di riferimento. D.P.R n 380, art. 10: Art. 10 (L) - Interventi subordinati a permesso di 1. Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di : a) gli interventi di nuova costruzione; b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica; c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni. (lettera modificata dal d.lgs. n. 301 del 2002, poi così modificata dall'art. 30, comma 1, lettera c), legge n. 98 del 2013) 2. Le regioni stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell uso di immobili o di loro parti, sono subordinate a permesso di o a denuncia di inizio attività. 3. Le regioni possono altresì individuare con legge ulteriori interventi che, in relazione all incidenza sul territorio e sul carico urbanistico, sono sottoposti al preventivo rilascio del permesso di. La violazione delle disposizioni regionali emanate ai sensi del presente comma non comporta l applicazione delle sanzioni di cui all articolo 44. L.R n 19 art. 8 Art. 8. (Mutamenti delle destinazioni d'uso) 1. Costituisce mutamento di destinazione d'uso, subordinato a concessione, il passaggio, anche senza opere edilizie, dall'una all'altra delle seguenti categorie: a) destinazioni residenziali; b) destinazioni produttive, industriali o artigianali; c) destinazioni commerciali; d) destinazioni turistico-ricettive; e) destinazioni direzionali; f) destinazioni agricole. 2. I comuni, se lo ritengono necessario, all'atto della predisposizione degli strumenti urbanistici, o con modifica a quelli vigenti approvata con le procedure dell'articolo 17, comma 7, della l.r. 56/1977, come modificato dall'articolo 1 della legge regionale 29 luglio 1997, n. 41, possono individuare, all'interno delle categorie del comma 1, ulteriori articolazioni delle destinazioni d'uso, il passaggio dall'una all'altra delle quali costituisce anch'esso, anche in assenza di opere edilizie, modifica di destinazione d'uso, da subordinare ad autorizzazione. 3. L'istanza di autorizzazione, conforme alla normativa urbanistica ed edilizia, si intende accolta qualora l'autorità comunale non si pronunci entro novanta giorni dalla presentazione. Il silenzio assenso non si forma per gli interventi su immobili

2 soggetti ai vincoli previsti dalle leggi 1 giugno 1939, n (Tutela delle cose di interesse artistico o storico) e 29 giugno 1939, n (Protezione delle bellezze naturali), e successive modifiche ed integrazioni. 4. soppresso - 5. I mutamenti delle destinazioni d'uso, anche in assenza di opere edilizie, sono onerosi solo nei casi in cui si verifichi il passaggio dall'una all'altra delle categorie elencate al comma L'onerosità è commisurata alla. Il concessionario è tenuto al versamento dell'importo corrispondente al saldo, se positivo. L.R n 56 art. 48 Art. 48 (Disciplina delle attività comportanti trasformazione urbanistica ed edilizia, mantenimento degli immobili e modifica delle destinazioni d'uso) 1. Il proprietario, il titolare di diritto reale e colui che, per qualsiasi altro valido titolo, abbiano l'uso o il godimento di entità immobiliari, devono munirsi, documentando le loro rispettive qualità, del titolo abilitativo edilizio previsto dalla normativa statale per eseguire trasformazioni urbanistiche o edilizie del territorio comunale; il titolo abilitativo edilizio è richiesto, altresì, per il mutamento della destinazione d'uso degli immobili. Sono eseguiti senza titolo abilitativo edilizio, previa comunicazione d'inizio lavori anche per via telematica, i mutamenti della destinazione d'uso degli immobili relativi ad unità non superiori a 700 metri cubi, senza interventi edilizi eccedenti quelli previsti all'articolo 6, comma 1, lettere a) e b) del d.p.r. 380/2001, che siano compatibili con le norme di attuazione del PRG e degli strumenti esecutivi e rispettino i presupposti di cui al comma 1 dell'articolo 6 del d.p.r. 380/ Ogni comune tiene in pubblica visione i registri dei titoli abilitativi edilizi. 3. La convenzione o l'atto di impegno unilaterale, di cui agli articoli 25 e 49, sono trascritti nei registri immobiliari. Si trascrive ancora, di seguito, il testo dell art. 6 del D.P.R. 380/2001 e s.m.i. in quanto citato nell art. 48 sopra riportato. Art. 6 (L) - Attività edilizia libera 1. Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all efficienza energetica nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, i seguenti interventi sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo: a) gli interventi di manutenzione ordinaria; b) gli interventi volti all eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell edificio; c) le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato; d) i movimenti di terra strettamente pertinenti all esercizio dell attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari; e) le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell attività agricola.

3 2. Nel rispetto dei medesimi presupposti di cui al comma 1, previa comunicazione, anche per via telematica, dell inizio dei lavori da parte dell interessato all amministrazione comunale, possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo i seguenti interventi: a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all articolo 3, comma 1, lettera b), ivi compresa l apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici; b) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni; c) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati; d) i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444; e) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici; e-bis) le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d impresa, ovvero le modifiche della destinazione d uso dei locali adibiti ad esercizio d impresa. 3. (comma abrogato dall'art. 13-bis, comma 1, lettera b), legge n. 134 del 2012) 4. Limitatamente agli interventi di cui al comma 2, lettere a) ed e-bis), l interessato, unitamente alla comunicazione di inizio dei lavori, trasmette all amministrazione comunale i dati identificativi dell impresa alla quale intende affidare la realizzazione dei lavori e una relazione tecnica provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale assevera, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo. Limitatamente agli interventi di cui al comma 2, lettera e-bis), sono trasmesse le dichiarazioni di conformità da parte dell Agenzia per le imprese di cui all articolo 38, comma 3, lettera c), del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133, relative alla sussistenza dei requisiti e dei presupposti di cui al presente comma. 5. Riguardo agli interventi di cui al presente articolo, l interessato provvede, nei casi previsti dalle vigenti disposizioni, alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale nel termine di cui all articolo 34-quinquies, comma 2, lettera b), del decreto-legge 10 gennaio 2006, n. 4, convertito, con modificazioni, dalla legge 9 marzo 2006, n Le regioni a statuto ordinario: a) possono estendere la disciplina di cui al presente articolo a interventi edilizi ulteriori rispetto a quelli previsti dai commi 1 e 2; b) possono individuare ulteriori interventi edilizi, tra quelli indicati nel comma 2, per i quali è fatto obbligo all interessato di trasmettere la relazione tecnica di cui al comma 4;

4 c) possono stabilire ulteriori contenuti per la relazione tecnica di cui al comma 4, nel rispetto di quello minimo fissato dal medesimo comma. 7. La mancata comunicazione dell inizio dei lavori ovvero la mancata trasmissione della relazione tecnica, di cui ai commi 2 e 4 del presente articolo, comportano la sanzione pecuniaria pari a 258 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l intervento è in corso di esecuzione. Secondo quanto stabilito dall art. 10, comma 2 del D.P.R. 380/2001 i mutamenti possono essere soggetti a Costruire ovvero a D.I.A. (ora S.C.I.A.), secondo quanto stabilito in materia dalle norme Regionali. Il testo pare non lasciare alternative: o un titolo abilitativo o un altro ma mai in assenza di esso. La Regione Piemonte, tuttavia, ha ritenuto ancora una volta - di discostarsi dalla norma sopra citata in quanto, con la recente modifica dell art. 48 della L.R. 56/77, ha sì stabilito che i mutamenti di destinazione d uso sono soggetti all ottenimento del titolo abilitativo, ma ha escluso i casi in cui gli interventi edilizi necessari non eccedono quelli di manutenzione ordinaria o di eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell edificio. In tali casi, sempre che l unità immobiliare non sia di volume superiore a 700 mc, la modifica di destinazione è semplicemente sottoposta a comunicazione di inizio lavori, anche per via telematica, atto che non è ritenuto titolo abilitativo. Inoltre, con l art. 8 della L.R. 19/99, la Regione ha stabilito che i mutamenti di destinazione, anche senza opere edilizie, sono sottoposti a Concessione (ora Costruire) se prevedono il passaggio dall una all altra delle diverse categorie urbanistiche seguenti: residenziale, produttiva industriale o artigianale, commerciale, turistico-ricettiva, direzionale, agricola. Lo stesso art. 8 stabilisce anche che i Comuni possono introdurre, nei loro strumenti urbanistici, ulteriori articolazioni delle destinazioni d'uso, il passaggio dall'una all'altra delle quali costituisce, anche in assenza di opere edilizie, modifica di destinazione d'uso da subordinare ad autorizzazione (ora S.C.I.A.). Si precisa, al proposito, che il Comune di Quattordio non ha introdotto alcuna distinzione nell ambito delle suddette categorie urbanistiche. Pertanto, una volta chiarito quali sono gli interventi - attuati anche senza opere edilizie - soggetti a Costruire (ossia quando si verifica il passaggio dall una all altra delle categorie urbanistiche) e quali sono quelli soggetti a comunicazione di inizio lavori (ossia quelli non eccedenti la manutenzione ordinaria o l abbattimento delle barriere architettoniche senza opere esterne), ne deriva che tutti i restanti casi di mutamento di destinazione siano soggetti a S.C.I.A. Poiché le norme regionali non contemplano esplicitamente il caso di cambio di destinazione d uso senza opere per le unità inferiori a 700 mc, potrebbe ritenersi che tale fattispecie richieda la presentazione della S.C.I.A. ma tale conclusione sarebbe poco ragionevole, dal momento che per interventi di manutenzione ordinaria o di abbattimento delle barriere architettoniche è necessaria una comunicazione. Fatto salvo quanto sopra precisato, in presenza di opere edilizie il titolo abilitativo dipende dalla qualificazione dell intervento. Per quanto riguarda l onerosità dell intervento, la L.R. 19/99 dispone che sono onerosi (ossia assoggettati al pagamento del Costruzione) solo i passaggi dall una all altra delle categorie urbanistiche e che l onerosità è commisurata alla dovuti per la classe della. Il concessionario (titolare del Costruire) è tenuto al versamento dell'importo corrispondente al saldo, se positivo. Si ritiene utile riepilogare, nello schema di seguito riportato, i diversi casi di cambio di destinazione d uso ed i titoli abilitativi rispettivamente necessari.

5 Volume dell unità immobiliare interessata Distinzione in funzione del tipo di intervento edilizio da realizzare Distinzione in funzione della variazione di categoria Passaggio da una categoria urbanistica ad un altra Nell ambito della stessa categoria urbanistica senza interventi edilizi S.C.I.A. Prospetto relativo ai cambi di destinazione: titoli abilitativi e onerosità superiore a 700 mc con interventi edilizi commisurato al tipo di intervento o S.C.I.A. in funzione del tipo di intervento edilizio Oneri e Costo di costruzione: commisurati al tipo di intervento senza interventi edilizi Titolo necessario Costruzione anche telematica non superiore a 700 mc con interventi edilizi non eccedenti quelli di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell art. 6 del DPR 380/2001 nuova destinazione d'uso e quelli dovuti per la nessuno anche telematica con altri interventi edilizi commisurato al tipo di intervento S.C.I.A. o Permesso di in funzione del tipo di intervento edilizio Oneri e Costo di costruzione: commisurati al tipo di intervento