RELAZIONE DI STIMA MACELLO CIVICO Via Vittorio Veneto 60 - Voghera

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1 COMUNE DI VOGHERA Provincia di Pavia Servizio Patrimonio P.zza C. Battisti, 5 tel fax patrimonio@comune.voghera.pv.it RELAZIONE DI STIMA MACELLO CIVICO Via Vittorio Veneto 60 - Voghera

2 IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE Descrizione dell immobile Il complesso immobiliare è stato realizzato tra gli anni 1932 e 1936 in base ad un progetto preliminare redatto dall Ufficio Tecnico comunale, associato poi al progetto definitivo curato dall ing. Eugenio Mollino; è costituito da nove differenti corpi di fabbrica disposti su di un area di 9509 mq., un terzo della quale occupato da costruzioni. I due corpi centrali, collegati da una tettoia chiusa lateralmente da una pannellatura in laminato plastico, ospitavano i reparti macellazione bovina (ala nord) e suina (ala sud) oltre le celle frigorifere; nei due fabbricati a pianta regolare verso ovest erano funzionanti la tripperia e la centrale termica. Tutti i corpi di fabbrica succitati hanno una struttura portante in cls con un altezza massima di circa 6,40 ml. (8,80 ml. nel lucernario centrale), tamponamenti in muratura con ampie vetrate e copertura in tegole marsigliesi; gli altri bassi fabbricati e le tettoie dislocati sul perimetro dell area venivano utilizzati al servizio della macellazione (rimesse, lavanderia, stalle, tettoie di pesatura). Il fabbricato a due piani fuori terra posto in angolo tra via Vittorio Veneto e Viale del Lavoro ospitava l alloggio del direttore, quello del custode e gli uffici; quest ultimo fabbricato è stato sottoposto a tutela storico-artistica con decreto del 29/06/2005 della Soprintendenza per i Beni e le Attività Culturali - Direzione Regionale della Lombardia. Aerofotogrammetrico

3 Dati catastali ESTRATTO DI MAPPA L immobile è stato realizzato su un area di proprietà comunale identificata sulla mappa del Catasto Terreni del Comune di Voghera al Fg. 46 mapp. 144 di mq e nel corrispondente Catasto Fabbricati al Fg. 46 mapp sub Le coerenze con riferimento alla mappa del Catasto Terreni sono: a nord Via Vittorio Veneto a est Viale del Lavoro a sud particelle del Fg. 46 (di proprietà comunale) a ovest Via U. Bassi Estratto di mappa

4 Dati catastali PLANIMETRIA CATASTALE Stralcio del Fg. 46 del Catasto Terreni Planimetria Catasto Fabbricati

5 Dati urbanistici L immobile è urbanisticamente individuato in Ambiti residenziali soggetto a Piano di Recupero PR 1 e prescrizioni di cui all art delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano delle Regole de P.G.T. vigente. Inoltre ricade all interno della Zona di rispetto e delle zone di tutela assoluta dei Pozzi idropotabili di cui all art. 86 delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano delle Regole del P.G.T. vigente. Estratto P.G.T. vigente

6 NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE DEL PIANO DELLE REGOLE ATTUAZIONE Articolo 46. Ambiti PR: definizione e localizzazione, e destinazioni d'uso 1. Gli ambiti di trasformazione PR, soggetti a piano di recupero, si riferiscono ad aree già edificate ed occupate da attività dismesse (ex macello, ex dogana, ex fornace, ex Arona. ), in cui il Piano delle Regole prevede il recupero degli edifici. 2. Le destinazioni d uso ammesse e non ammesse sono riportate nella seguente tabella. Nota destinazione C1 (*): L insediamento di esercizi commerciali di vicinato e di media distribuzione è consentito sia per il settore alimentare sia per il settore non alimentare. Articolo 47. Ambiti PR: prescrizioni particolari 1. Negli ambiti PR 1 (ex macello), PR 2 (ex dogana), PR 3 (ex fornace), PR 4 (ex Arona), il Piano delle Regole consente la demolizione e ricostruzione di tutti gli edifici esistenti, che si trovano in condizioni di degrado. 2. Fa eccezione l edificio situato all angolo tra via Veneto e via del Lavoro (ambito PR 1 dell ex macello), vincolato con specifico decreto del Ministero per i Beni e Attività Culturali. Il decreto di vincolo, risalente al luglio 2005, ha dichiarato l edificio di interesse storico ed artistico ai sensi dell art. 10, comma 1 del D.Lgs. n. 42/2004 ( Codice dei beni culturali e del paesaggio ). Esso è quindi sottoposto a tutte le disposizioni di tutela previste dal Codice: in particolare, ai sensi dell art. 21, qualsiasi intervento è subordinato all autorizzazione della Sovrintendenza per i Beni Architettonici e per il Paesaggio di Milano. 3. Si raccomanda, in ogni caso, la tutela e la conservazione di eventuali altri edifici che, pur non essendo vincolati, sono caratterizzati da elementi di pregio storico e/o architettonico, secondo la valutazione dei tecnici cui spetterà la progettazione degli interventi e la verifica dell ufficio tecnico comunale.

7 Articolo 48. Ambiti PR: indice di utilizzazione minimo, incentivi edificatori per compensazione urbanistica e per edilizia residenziale sociale 1. Indice di edificabilità minimo Ut_min Le presenti norme attribuiscono agli ambiti di trasformazione PR un indice di utilizzazione territoriale minimo Ut_min, che può essere incrementato, entro limiti stabiliti, attraverso lo sfruttamento degli incentivi edificatori di cui ai commi seguenti. 2. Incentivi edificatori Ai sensi dell art. 11, comma 5 della Legge Regionale n. 12/2005, il Piano delle Regole promuove la qualità delle trasformazioni urbane, attraverso il riconoscimento di incentivi edificatori, previsti nei seguenti due casi: Applicazione dell istituto della compensazione urbanistica (vedi Documento di Piano); Realizzazione di alloggi di edilizia residenziale sociale (vedi Documento di Piano) Indice di edificabilità aggiuntivo It_agg per compensazione Il Piano delle Regole promuove l edilizia convenzionata e l istituto della compensazione urbanistica per i piano di recupero disciplinati dalla presente sezione: a tal fine, a ciascun piano di recupero PR viene attribuito un indice di edificabilità territoriale aggiuntivo Ut_agg, a condizione che il volume derivante da tale indice: provenga dal volume di compensazione V_comp od U_comp (vedi Tabelle del Documento di Piano) attribuito dal Documento di Piano ad uno o più degli ambiti per servizi pubblici soggetti a compensazione individuati dal Piano dei Servizi. L indice aggiuntivo Ut_agg può raggiungere il valore massimo di 0,05 m²/m² 2.2. Indice bonus Ut_bon edilizia residenziale sociale e Allo scopo di incentivare il più possibile l edilizia residenziale sociale, il Documento di Piano attribuisce agli ambiti PR un indice bonus Ut_bon da destinare alla suddetta edilizia residenziale sociale, così come definita dalle norme tecniche di attuazione del Documento di Piano, in aggiunta all indice minimo It_min, utilizzabile per le destinazioni consentite. L indice bonus It_bon concesso è il seguente: Ut_bon=0,05 m²/m² 3. Indici e parameri urbanistici. Gli indici e parametri urbanistici degli ambiti di trasformazione residenziale a bassa densità soggetti a piano di lottizzazione (ATR/C) sono i seguenti: Ut_min = 0,50 m²/m² Ut_agg = 0,05 m²/m² Ut_bon = 0,05 m²/m² per compensazione Ut_tot = 0,60 m²/m² per edilizia residenziale sociale He = 15,50 m (massimo 5 piani fuori terra) Dc = 10,00 m Ds = minimo 5,00 m Df = 10,00 m Rc = 50% Ro = 80% Af = 20% Np = un albero ogni 40 m² di Af SPp = 1,00 m² ogni 10 m³ di volume di nuova costruzione, ricostruzione o ampliamento 4. L'indice di utilizzazione fondiario Uf sarà fissato dallo strumento urbanistico esecutivo.

8 Articolo 49. Ambiti PR: aree per servizi pubblici 1. La superficie delle aree da cedere, comprensiva delle aree per opere di urbanizzazione primaria e delle aree per opere di urbanizzazione secondaria, è fissata nel 40% della superficie territoriale di ciascun ambito, come riportato nella tabella successiva. 2. La ripartizione delle aree per servizi da cedere (viabilità, verde attrezzato, parcheggi, ecc.) sarà definita in sede di presentazione dei Piani di Recupero. 3. Le aree da cedere, inoltre, non dovranno inoltre risultare inferiori alle seguenti quantità, definite in forma parametrica a seconda delle destinazioni d uso: Articolo 50. Ambiti PR: capacità edificatoria 1. La tabella alla pagina seguente riporta la capacità edificatoria in ciascun ambito di trasformazione residenziale soggetto a piano di recupero (PR).

9 Analisi e metodologia estimativa Il complesso immobiliare in oggetto è stato inserito nel Piano di dismissioni dei beni immobili di proprietà comunale già nella sua prima stesura del febbraio 2000; l alienazione del bene era subordinata alla cessazione dell attività di macellazione, al fine di classificare l immobile nel Patrimonio disponibile del Comune di Voghera ed alla sua nuova destinazione urbanistica. Preso atto dei pareri di Giunta comunale e visto l azzonamento del P.R.G. vigente che individua l area in questione come Area di Trasformazione integrata di recupero urbano ATIRU, finalizzata al recupero e alla riqualificazione urbana e coincidente con le zone omogenee B di cui al D.l. n 1444/68, si intende procedere alla predisposizione degli atti amministrativi al fine di alienare a terzi il complesso in oggetto mediante asta ad evidenza pubblica. Dalla verifica dell interesse culturale del bene, richiesta ai sensi del D. lgs. 42/2004, è risultato che l edificio adibito a palazzina uffici ed alloggio custode è stato sottoposto alle disposizioni di tutela contenute nel predetto Decreto legislativo; tutta la restante parte del complesso non è stata ritenuta di interesse storico-architettonico. Il criterio di stima adottato è stato quello di trasformazione del bene, considerato sia lo stato di fatto del complesso immobiliare che la sua precedente destinazione d uso ma, principalmente, che il Piano regolatore prevede in quest area rilevanti trasformazioni urbanistiche mediante una sua totale ridefinizione funzionale con nuovi insediamenti, nuovi servizi ed interventi di riuso urbano. Fissati i criteri ed i parametri urbanistici di cui agli art delle Norme tecniche di attuazione, nell allegata stima si è tenuto conto della localizzazione del bene, di un suo potenziale riutilizzo a destinazione residenziale e, quindi, degli attuali valori di mercato per tale tipologie di beni nello stesso ambito territoriale (sono ammissibili anche destinazioni a carattere commerciale/terziario), tenuto conto del particolare periodo di crisi del settore immobiliare e di tutte le prevedibili spese che il potenziale acquirente dovrà sostenere. Il prezzo a base d asta è fissato in ,00. Marzo 2013 Il Tecnico Dott. Giuseppe Stafforini