residenzialità integrata e collaborativa tra pubblico e privato Seminario clamarch 9 gennaio 2013 arch. Elena Picchiolutto

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1 Social Housing residenzialità integrata e collaborativa tra pubblico e privato Seminario clamarch 9 gennaio 2013 arch. Elena Picchiolutto

2 Obiettivi della comunicazione Definizione e obiettivi del Social Housing nelle politiche residenziali di supporto Le fasi del processo e i soggetti coinvolti per la trasformazione urbana Il ruolo della valutazione: i determinanti del valore e la collaborazione tra pubblico e privato Gli strumenti a disposizione dei soggetti coinvolti funzionalmente alla fattibilità economica Risultati e prospettive: interventi economicamente o ca e e sostenibili di Soca Social Housing mediante un approccio integrato

3 Social Housing in Europa 1.1 Social Housing: forme di edilizia abitativa di supporto mediante intervento pubblico Definizione CECODHAS (Comité europeen de coordination de l habitat social) Un insieme di alloggi e servizi, di azioni e strumenti per un'utenza utenza che non riesce a soddisfare il proprio fabbisogno abitativo sul mercato, per regioni economiche o per assenza di un'offerta adeguata; un insieme che favorisca la formazione di un contesto abitativo e sociale dignitoso, al fine di rafforzare la propria condizione abitativa e sociale. Approcci europei: promoter, developer e target UNIVERSALISTICO TARGETED GENERALISTA RESIDUALE

4 Evoluzione italiana della questione casa Edilizia Residenziale Pubblica (ERP) 1.3 Offerta abitativa e residenzialità di supporto in Italia COMPRAVENDITA ERP QUOTAZIONI IMMOBILIARI ACCUMULAZIONE RISPARMI ACCENSIONE MUTUI RICHIESTE ACCESSO CONDIZIONI MANUTENTIVE LOCAZIONE CANONI SFRATTI PER REDDITI AGEVOLAZIONI INCIDENZA LOCAZIONE MOROSITA FAMILIARI FISCALI AFFITTO SU REDDITO Domanda abitativa in crescita e in cambiamento MERCATO ORIENTATO ALLA PROPRIETA + + = CRISI DEL COMPARTO DELL AFFITTO CRESCITA EMERGENZA ABITATIVA CAMBIAMENTO DELLA DOMANDA ABITATIVA

5 1.4 Social Housing/Edilizia Residenziale Sociale Da ERP (approccio assistenziale) ad ERS (approccio integrato) + + = 1 21 definizioni, COSA è Social Housing in Italia? unita immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. L'alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall'insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie (ex DM 122/2008) ALLOGGI A CANONE CALMIERATO SVILUPPO E GESTIONE IMMOBILIARE SERVIZI GESTIONE SOCIALE SOCIAL HOUSING Verso processi di trasformazione urbana

6 Produzione di Social Housing: trasformazioni urbane integrate Le fasi del processo di produzione degli interventi: valutazione di fattibilità per un monitoraggio del processo p gg p 1.5 ANALISI SOCIALI - URBANE - ECONOMICHE INDIVIDUAZIONE AREA E AMBITO SOCIALE VALUTAZIONE DI IMPATTO ECONOMICO REALIZZAZIONE INTERVENTO ALLOCAZIONE ALLOGGI GESTIONE PIANO DI VENDITA - DISMISSIONE La necessità del partenariato pubblico - privato I soggetti coinvolti nel processo P.A. DEVELOPER INVESTITORE GESTORE SOCIAL HOUSING

7 I determinanti del valore e le leve 2.1 Sostenibilità dell intervento: abbattere i costi a fronte di bassi ricavi Un analisi del costo di produzione: i determinanti del valore e i costi da ottimizzare Costo di costruzione Costo area Profitto Ouu St Sg promotore Strumenti utilizzabili a seconda dei soggetti coinvolti SOGGETTI PUBBLICI SOGGETTI PRIVATI LEVE NORMATIVE E FISCALI LEVA URBANISTICA LEVA FINANZIARIA

8 Leva urbanistica 2.2 Strumenti per l approvvigionamento fondiario: risorse dal soggetto pubblico per alimentare i processi finanziari Espropriazione per p. utilità SUPERATO STRUMENTI AD HOC Cessione gratuita di area e diritti di superficie Varianti urbanistiche Negoziazione pubblico - privato premialità volumetriche STRUMENTI STRUTTURALI Standard urbanistici Perequazione urbanistica Obiettivi di sviluppo di soggetto pubblico e soggetto privato: mixité per lo sviluppo urbano e per la valorizzazione immobiliare + VALORIZZAZIONE IMMOBILIARE (mixité abitativa - funzionale)

9 Leva finanziaria 2.3 Reperimento di risorse private attraverso il PPP Finanziamenti tradizionali privati Finanziamento etico Finanziamento enti no-profit CAPITALI A FRONTE DI REDDITI Strumenti finanziari per rendimenti sostenibili INVESTITORI + P.A. INVESTITORI P.A. Rendimento lordo Capitali Aree Alloggi equivalenti = incidenza area Proventi Capitali Aree Alloggi equivalenti = incidenza area FONDO IMMOBILIARE PROJECT FINANCE Società di gestione del fondo (SGR) Società di progetto (SPV) Finanziamenti Interessi Banche Canoni di locazione calmierati Realizzazione e gestione immobili Canoni di locazione calmierati Realizzazione e gestione immobili ALLOGGI ALLOGGI

10 Come ERA fattibile, come E fattibile 3.1 Dalle politiche abitative di supporto tradizionali a nuovi modelli di residenzialità: diversificazione degli approcci d uso degli strumenti g pp g CONSERVATIVO-EMULATIVO ERP tradizionale rivista e aggiornata + Strumenti e risorse tradizionali INNOVATIVO-PRAGMATICO Programmi di intervento organici, risoluzione di problemi specifici + Strumenti innovativi ad hoc, funzionali a singoli interventi INNOVATIVO-STRUTTURALE integrazione politiche e strumenti. Forte struttura normativa e governo del territorio. Conformazione a modelli omogenei + Strumenti innovativi strutturali e modellizzabili. Discontinuità tra politiche della residenza non integrate ed economicamente dipendenti dal pubblico e nuove politiche autonome integrate collaborative con il privato

11 Social Housing in progress: esperienze e risultati Una pluralità di interventi attuati e in corso di realizzazione 3.2 Un bilancio delle esperienze MONITORAGGIO ESIGENZE ABITATIVE PARTENARIATO PUBBLICO-PRIVATO USO DI STRUMENTI EFFICACI FRAMMENTAZIONE ESPERIENZE CARENZA RISORSE ENTI PUBBLICI CARENZA DEL TERZO SETTORE

12 Un caso di studio: Parma Social House 3.3 TIPOLOGIA DI INTERVENTO/AREA Dimensione: 7 aree, slp mq Localizzazione: analisi urbane/socioeconomiche Proprietà: aree a servizi di proprietà pubblica Progetto integrato a scala urbana PARTENARIATO PUBBLICO - PRIVATO Promotore: pubblico Attuatore: ATI soggetti privati Gestione sociale integrata: società cooperativa LEVE UTILIZZATE Leva fiscale: esenzione ICI/IMU e riduzione IVA Leva urbanistica: perequazione urbanistica Leva finanziaria: fondo immobiliare etico INVESTIMENTO/RENDIMENTO Costo intervento: euro Costo di costruzione: euro/mq Rendimento 2-3% (più inflazione) Termine investimento: alienazione a stralci PUNTI DI FORZA Analisi Aree pubbliche Processi di riqualificazione urbana Tecnologie sostenibili PPP Gestione integrata sociale ed energetica Agevolazioni i fiscali PA Strumenti urbanistici Strumenti finanziari con rendimento etico sostenibile Mixité abitativa - funzionale con valorizzazione immobiliare PUNTI DI DEBOLEZZA Developer non specializzato (es housing associations ) + Costo costruzione elevato nonostante le agevolazioni PA + Carenza apporto economico PA, il soggetto pubblico non può garantire e monitorare tutto il processo = Rischio non sostenibilità business plan originario Alienazione precoce Rendimento inferiore a fine investimento 2008 Aree perequative 2009 Elaborazione progetto 2010 Approvazione progetto 2011 Avvio costruzione stralcio Termine primo lotto stralcio 1

13 Come PUO ESSERE fattibile 3.4 Problematiche e obiettivi, per un rendimento etico ma sostenibile ETEROGENEITA DI DEFINIZIONE ETEROGENEITA DEGLI STRUMENTI 3-5% 4-8% LEVA FISCALE LEVA URBANISTICA LEVA FINANZIARIA CRISI ECONOMICA - FINANZIARIA CARENZA FINANZIAMENTO PUBBLICO CARENZA DEL TERZO SETTORE 1-3% Dal rendimento base dell alloggio sociale ad un rendimento sostenibile Soluzione dei nodi critici con un utilizzo sinergico degli strumenti LEVE FISCALI E NORMATIVE LEVA URBANISTICA + + LEVA FINANZIARIA SOCIAL HOUSING EFFICIENTE Negative Aree a costo zero

14 Approccio integrato 3.5 Acquisizione area Concessione area Meccanismi perequativi Standard di piano Progettazione e costruzione Gestione Qualità progettuale Nuove tecnologie Bilancio energetico Tipologia di gestore Dismissione Gestione sociale integrata Mixité abitative-funzionali Dismissione e vendite Contributi all acquisto acquisto Reinvestimento delle risorse

15 per un bilancio positivo 3.6 Un approccio integrato supporta la fattibilità economica Possibili componenti di sostenibilità economica del processo 100% 50% 0%

16 Risultati (parziali) di un percorso 4.1 Fare Social Housing in Italia oggi: risultati e limiti Integrazione sempre maggiore negli interventi, ti ma manca un bilancio completo: molte linee guida, pochi risultati Innovazione nel modo di pensare e pianificare la residenzialità, dalle politiche fondiarie al finanziamento Progetti guidati dall offerta Programmazione basata sulle attività Visione contingente del progetto Interventi basati sul finanziamento pubblico Acquisizione aree con esborso pubblico Format non standardizzati Gestore non specializzato concordato al momento della commercializzazione Soluzioni a partire dalla domanda Programmazione basata sugli obiettivi Visione a lungo termine del progetto Interventi basati sull autonomia finanziaria Acquisizione aree senza esborso pubblico Format standardizzati Gestore specializzato concordato in fase di pianificazione del progetto

17 Proposte e obiettivi 4.2 Social Housing con le attuali risorse SOGGETTO PUBBLICO Monitoraggio di ogni fase del processo, implementazione del know how Gestione del territorio: perequazione e standard Valorizzazione immobiliare razionale Social housing e riqualificazione urbana, connessione a progetti infrastrutturali, valorizzazione patrimonio pubblico SOGGETTO PRIVATO Condivisione di un know how specializzato Adesione ad un progetto a lungo termine di produzione di una città collaborante pubblico-privato Pianificazione di investimenti con rendimento etico ma sostenibile Un campo di ricerca in evoluzione: verso obiettivi europei Aggiornamento della normativa e fiscalità relative alla locazione sociale Specializzazione i del terzo settore (verso le Housing Associations) Specializzazione di strumenti finanziari (PF per il Social Housing)

18 Bibliografia e sitografia AA.VV., 2006, Guidelines on Social Housing: Principles and Examples, United Nations Economic Commission for Europe, New-York and Geneva AA.VV., 2007, La fattibilità finanziaria i i ed urbanistica dell housing sociale: progetti e prospettive dell edilizia sociale per enti locali ed operatori, Somedia, Milano AA.VV., 2010, La ricchezza delle famiglie italiane, Supplementi al bollettino statistico - indicatori monetari e finanziari, Banca d Italia Eurosistema, Roma AA.VV., 2010, Edilizia privata sociale, la guida. Dalle norme al rischio gestione:una bussola per orientarsi nel Sistema Fondi Immobiliari, Il Sole 24 Ore, Dossier Edilizia e Territorio n. 19 Bagnasacco Marco, Ingaramo Luisa, Prizzon Franco (a cura di), 2007,Social Housing: quadro interpretativo dei metodi e delle esperienze in Italia, Torino, SITI Ferri Giordana (a cura di), 2010, Introduzione alla gestione sociale, Milano, BE-MA strumenti per l housing sociale (Fondazione Housing Sociale)

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