10. Mercato immobiliare

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1 10. Mercato immobiliare I prezzi relativi al mercato immobiliare residenziale romano hanno fatto registrare, dopo il picco del 1992, una forte depressione da cui il mercato si è ripreso solo dopo il 1998, quando la tendenza si è invertita ed è iniziata una nuova fase di ascesa dei prezzi, i cui effetti perdurano ancora oggi (fig. 10.1). Nel 2006, per acquistare una abitazione a Roma occorrono in media /mq (tab. 10.1), cifra inferiore solamente ai prezzi delle case milanesi che evidenzia come il mercato immobiliare goda di ottima salute. Tale livello dei prezzi, che sostiene la crescita generale dei prezzi a Roma, trova origine da un lato dalla domanda abitativa che, in taluni periodi e per determinate tipologie abitative, ha superato l offerta e dall altro da variabili di natura macroeconomica: in un primo momento si è trattato del peggioramento dei corsi azionari e in generale della mancanza di alternative di portafoglio realmente profittevoli, poi soprattutto dei bassi livelli dei tassi di interesse. Per questi motivi, la situazione attuale spinge verso standard elevati che però, quando è possibile, non scoraggiano le famiglie romane dalla scelta dell investimento nel mattone, spesso con un finanziamento bancario e, magari, rivolgendosi a monolocali o bilocali. Se quanto illustrato conferma l importanza (a Roma come ovunque in Italia) del significato che per le famiglie ha la casa in proprietà, le ricerche di settore segnalano, d altra parte, che spesso vi può essere una maggior convenienza nell investimento piuttosto che nell affitto i tassi di interesse possono assumere livelli tali da indurre, in alcuni casi, i risparmiatori ad accendere mutui per l acquisto di appartamenti come forma di investimento dei propri risparmi e questo porta a pensare che la scelta sia giustificata da interessi economici prima ancora che motivazioni culturali. È proprio in conseguenza di quanto appena osservato che la scelta della locazione al posto dell acquisto è principalmente determinata da reali difficoltà economicofinanziarie: accede al mercato degli affitti, cioè, chi non può permettersi di acquistare un appartamento. Però si assiste a una moltiplicazione delle difficoltà per cui chi si rivolge alle locazioni, perché già svantaggiato economicamente, si trova a dover sostenere canoni medi di 195 /mq (tab. 10.2) che, tenuti alti dall aumento della propensione all acquisto, costituiscono spesso una importante causa di povertà. Tali livelli di spesa sono i più alti delle cinque metropoli osservate: anche in una città come Milano, che pure offre abitazioni a prezzi più elevati che non Roma, le locazioni sembrano assestarsi su cifre inferiori del 20% circa di quelle registrate nella Capitale. E così, mentre il mercato immobiliare romano si irrigidisce nell offerta di case in proprietà ad alti prezzi, contemporaneamente l offerta abitativa di locazioni (e in particolare la mancanza di locazioni convenienti) tende a escludere la domanda del ceto basso. Il mercato degli affitti si arricchisce, d altra parte, di nuove tipologie sociali, di nuova domanda potenziale immigrati, persone non tutelate da contratti lavorativi tradizionali e cittadini coinvolti dalle cartolarizzazioni del patrimonio residenziale degli Enti a sommarsi alle vecchie figure (giovani famiglie, anziani, studenti fuori sede, genitori soli con figli, ecc.). Tra le emergenze: le famiglie che ogni anno subiscono i provvedimenti di sfratto. Nel 2005, in particolare, nella provincia di Roma sono stati emessi 5.8 provvedimenti di sfratto (tab. 10.3), cifra leggermente in calo rispetto all anno precedente (var. 04/05: -4,92%). Degli sfratti emessi, sempre alta nel tempo è la quota causata da morosità, che si assesta nell ultimo biennio al 60,6% nel 2004 e al 59,1% nel 2005 (fig. 10.3). Una analisi delle informazioni relative al mercato non residenziale fa emergere che a Roma, per ciò che concerne il mercato degli uffici, sul fronte dei prezzi si osserva il persistente andamento crescente che conduce nel 2006 a prezzi medi di /mq (fig e tab. 10.5) e che si caratterizza come più accelerato di quello comunque in aumento di Torino, Milano, Bologna e Napoli. Lo studio delle locazioni mostra che, ancor più che per il residenziale, per il settore degli uffici i canoni registrano livelli molto alti: nel 2006 oltrepassano i 200 /mq (tab. 10.6). 85

2 Il settore commerciale appare caratterizzato dai più alti livelli di prezzi e canoni tra i settori studiati: la spesa che i romani devono, infatti, sostenere per acquistare un negozio raggiunge addirittura i /mq (tab. 10.7), mentre per affittarli i 331 /mq (tab. 10.8). Anche per questo settore, dal confronto con le altre città, Roma si caratterizza per i livelli più elevati in termini di prezzi e canoni del suo mercato immobiliare. Per concludere questo approfondimento sul mercato immobiliare romano, può essere utile ricordare che esso è l unico in Italia in grado di competere, sia per le sue caratteristiche economiche sia per la quantità di abitazioni coinvolte dalle transazioni ogni anno, con quello delle maggiori città europee come Parigi e Berlino; e anche lo stock annuo di compravendite rivela tale posizionamento: infatti, a parte il 2003 che ha rappresentato un anno di discontinuità nel trend crescente, continua il ciclo positivo iniziato nel (tabb ) 7. Fig Prezzi di vendita ( /mq) delle abitazioni usate a Roma, Torino, Milano, Bologna e Napoli, numeri indice (2000=). Anni Torino Milano Bologna Napoli Roma Tab Prezzi di vendita ( /mq) delle abitazioni usate a Roma, Torino, Milano, Bologna e Napoli, valori assoluti e variazioni percentuali rispetto all anno precedente. Anni ,7 7,1 10,7 6,3 8, ,2 5,0 11,0 8,3 6, ,9 6,7 12,3 9,9 9, ,0 7,9 11,9 7,6 11, ,7 7,4 8,0 6,9 9, ,9 5,1 4,2 6,0 7,8 prezzi e canoni degli immobili, L incremento costante è dovuto in particolare all offerta di nuove abitazioni nelle zone più periferiche della città dove il prodotto nuovo ha un indice di assorbimento che supera il % (Scenari Immobiliari, Il mercato immobiliare residenziale di Roma, Rapporto n.84 - genn. 2007). 86

3 Fig Locazioni ( /mq) delle abitazioni usate a Roma, Torino, Milano, Bologna e Napoli, numeri indice (2000=). Anni Tab Locazioni ( /mq) delle abitazioni usate a Roma, Torino, Milano, Bologna e Napoli, valori assoluti e variazioni percentuali rispetto all anno precedente. Anni ,5 54,0 112,5 84,0 93, ,5 55,5,5 86,0 99, ,0 61,0 134,5 94,0 101, ,5 66,5 151,0 103,5 106, ,0 71,5 163,5 112,0 113, ,0 77,0 167,0 117,0 114, ,0 83,0 162,5 116,5 117, ,3 2,8 7,1 2,4 6, ,4 9,9 11,6 9,3 1, ,9 9,0 12,3 10,1 5, ,4 7,5 8,3 8,2 6, ,8 7,7 2,1 4,5 1, ,0 7,8-2,7-0,4 2, ,3 2,8 7,1 2,4 6,4 prezzi e canoni degli immobili,

4 Tab Procedure di rilascio degli immobili a uso abitativo nella provincia di Roma per tipologia, valori assoluti e variazioni percentuali rispetto all anno precedente. Anni Provvedimenti emessi Richieste di esecuzione* Sfratti eseguiti** Anno v.a. var.% v.a. var.% v.a. var.% , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,43 Fonte: elaborazione su dati Ministero dell Interno, Dipartimento per gli Affari interni e territoriali, Andamento delle procedure di rilascio di immobili ad uso abitativo, 2007 (*) presentate all'ufficiale Giudiziario (**) con l'intervento dell'ufficiale Giudiziario Tab Provvedimenti emessi di rilascio degli immobili a uso abitativo nella provincia di Roma per tipologia, valori assoluti. Anni Anno Necessità locatore Finita locazione Morosità/Altra causa Fonte: elaborazione su dati Ministero dell Interno, Dipartimento per gli Affari interni e territoriali, Andamento delle procedure di rilascio di immobili ad uso abitativo,

5 Fig Provvedimenti emessi di rilascio degli immobili a uso abitativo nella provincia di Roma per tipologia, valori percentuali. Anni 2004, 2005 % % 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Morosità/altra causa Finita locazione Necessità locatore Fonte: elaborazione su dati Ministero dell Interno, Dipartimento per gli Affari interni e territoriali, Andamento delle procedure di rilascio di immobili ad uso abitativo, 2007 Fig Prezzi di vendita ( /mq) degli uffici nuovi o ristrutturati a Roma, Torino, Milano, Bologna e Napoli, numeri indice (2000=). Anni

6 Tab Prezzi di vendita ( /mq) degli uffici nuovi o ristrutturati a Roma, Torino, Milano, Bologna e Napoli, valori assoluti e variazioni percentuali rispetto all anno precedente. Anni ,0 4,6 9,3 4,9 7, ,4 4,1 14,6 6,4 4, ,6 4,9 9,7 6,4 10, ,5 6,6 6,6 6,8 8, ,0 6,0 6,9 5,4 8, ,7 4,7 5,8 4,1 3,4 Fig Locazioni ( /mq) degli uffici nuovi o ristrutturati a Roma, Torino, Milano, Bologna e Napoli, numeri indice (2000=). Anni

7 Tab Locazioni ( /mq) degli uffici nuovi o ristrutturati a Roma, Torino, Milano, Bologna e Napoli, valori assoluti e variazioni percentuali rispetto all anno precedente. Anni ,0 60,5 112,0 99,5 97,0 2001,5 65,0 124,5 103,5 103, ,0 70,0 143,0,0 105, ,0 73,5 153,5 115,0 114, ,0 78,0 155,5 119,5 121, ,0 80,5 159,0 121,5 124, ,5 81,0 159,0 125,5 129, ,0 6,7 11,2 4,0 6, ,3 1,9 14,9 6,3 1, ,5 8,1 7,3 4,5 8, ,9 6,6 1,3 3,9 6, ,7 2,1 2,3 1,7 2, ,3 4,4 0,0 3,3 4,4 prezzi e canoni degli immobili, 2007 Fig Prezzi di vendita ( /mq) dei negozi tradizionali in zona commerciale a Roma, Torino, Milano, Bologna e Napoli, numeri indice (2000=). Anni

8 Tab Prezzi di vendita ( /mq) dei negozi tradizionali in zona commerciale a Roma, Torino, Milano, Bologna e Napoli, valori assoluti e variazioni percentuali rispetto all anno precedente. Anni ,8 4,3 7,7 7,4 6, ,2 4,0 10,6 6,5 0, ,4 5,3 9,3 6,9 8, ,3 7,4 9,2 7,1 9, ,9 6,5 7,3 4,9 6, ,3 5,6 6,0 6,1 1,0 prezzi e canoni degli immobili, 2007 Fig Locazioni ( /mq) dei negozi tradizionali in zona commerciale a Roma, Torino, Milano, Bologna e Napoli, numeri indice (2000=). Anni

9 Tab Locazioni ( /mq) dei negozi tradizionali in zona commerciale a Roma, Torino, Milano, Bologna e Napoli, valori assoluti e variazioni percentuali rispetto all anno precedente. Anni ,5 82,0 180,5,0 195, ,5 85,0 197,0 148,0 211, ,0,0 220,0 159,0 211, ,5 96,5 239,5 168,5 224, ,0 105,0 259,5 175,0 241, ,0 109,0 276,0 176,0 243, ,0 112,5 280,0 186,5 252, ,2 3,7 9,1 5,7 8, ,7 5,9 11,7 7,4 0, ,7 7,2 8,9 6,0 6, ,5 8,8 8,4 3,9 7, ,9 3,8 6,4 0,6 0, ,7 3,2 1,4 6,0 3,9 prezzi e canoni degli immobili, 2007 Tab Transazioni nel settore residenziale a Roma, Torino, Milano, Bologna e Napoli, valori assoluti. Anni Fonte: elaborazione su dati Agenzia del Territorio, Osservatorio del Mercato Immobiliare: i volumi di compravendita, 2007 Tab IMI* nel settore residenziale a Roma, Torino, Milano, Bologna e Napoli, valori percentuali. Anni ,71 3,61 3,39 2,88 3, ,02 3,36 3,12 2,72 2, ,01 3,59 3,56 2,81 2, ,73 3,39 3,48 3,16 2, ,03 3,36 3,29 2,75 2, ,09 3,34 3,26 2,69 2,38 Fonte: elaborazione su dati Agenzia del Territorio, Osservatorio del Mercato Immobiliare: i volumi di compravendita, 2007 *IMI= indicatore di intensità del mercato immobiliare. È dato dal rapporto tra MTN (cioè il numero di transazioni di uità immobiliari normalizzate) e lo stock di unità immobiliari. 93

10 Tab Transazioni nel settore commerciale a Roma, Torino, Milano, Bologna e Napoli, valori assoluti. Anni Anno com- com- Negozi commercialcialciali Negozi commer- Negozi commer- Negozi Negozi mercia- li li mercia , ,83 137, ,54 363,02 887, ,14 67, ,64, , ,96 405,52 845,74 102, ,37 67, ,98 138, ,15 261, ,57 540, , ,80 74, ,14 143, ,93 283, ,43 531, ,30 125, ,76 71, , , ,78 664,02 974,60 116, ,65 91, ,95 222, ,77 269, ,56 605,78 996,20 85, ,19 147,56 Fonte: elaborazione su dati Agenzia del Territorio, Osservatorio del Mercato Immobiliare: i volumi di compravendita, 2007 Tab IMI* nel settore commerciale a Roma, Torino, Milano, Bologna e Napoli, valori percentuali. Anni Anno Negozi commercialmercialmercialmercialciali Negozi com- Negozi com- Negozi com- Negozi commer ,43 6,34 2,17 3,60 3,68 5,19 2,19 4,59 2,20 2, ,03 7,18 2,20 3,98 3,45 5,57 2,10 8,06 1,59 2, ,79 6,08 2,41 5,03 4,17 6,61 2,66 6,36 1,70 2, ,46 5,83 2,33 4,98 3,47 6,13 2,56 7,57 1,77 2, ,50 5,83 2,63 4,88 3,54 7,12 2,46 6,14 1,81 2, ,62 7,23 2,43 4,24 3,51 5,94 2,53 4,22 1,77 3,83 Fonte: elaborazione su dati Agenzia del Territorio, Osservatorio del Mercato Immobiliare: i volumi di compravendita, 2007 *IMI= indicatore di intensità del mercato immobiliare. È dato dal rapporto tra MTN (cioè il numero di transazioni di uità immobiliari normalizzate) e lo stock di unità immobiliari. Tab Transazioni nel settore terziario a Roma, Torino, Milano, Bologna e Napoli, valori assoluti. Anni Anno ,64 367, ,09 320,36 535, ,57 482, ,34 419,50 6, ,86 817, ,87 842,80 798, ,74 553, ,53 733,75 700, ,79 512, ,75 603,71 750, ,73 503, ,37 768,96 661,94 Fonte: elaborazione su dati Agenzia del Territorio, Osservatorio del Mercato Immobiliare: i volumi di compravendita, 2007 Tab IMI* nel settore terziario nelle a Roma, Torino, Milano, Bologna e Napoli, valori percentuali. Anni Anno ,16 2,83 3,66 2,50 3, ,32 3,65 4,12 3,21 5, ,44 6,04 5,85 6,26 5, ,78 3,89 4,87 5,07 4, ,27 3,49 4,78 4,06 5, ,23 3,35 4,57 5,07 4,34 Fonte: elaborazione su dati Agenzia del Territorio, Osservatorio del Mercato Immobiliare: i volumi di compravendita, 2007 *IMI= indicatore di intensità del mercato immobiliare. È dato dal rapporto tra MTN (cioè il numero di transazioni di uità immobiliari normalizzate) e lo stock di unità immobiliari. 94

11 Tab Prezzi medi di compravendita* ( /mq) nei Municipi del Comune di Roma per settore (residenziale, terziario e commerciale), valori assoluti. Settembre Municipio Residenziale Terziario Commerciale I II III IV V VI VII VIII IX X XI XII XIII XIV XVI XVII XVIII XIX XX Fonte: elaborazione su dati Scenari Immobiliari, 2007 *Indice sintetico calcolato estraendo la media dai valori di massima frequenza delle microzone che afferiscono ad ogni municipio 95

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