Analisi comparativa costi di costruzione CASA ATTIVA ØØØ

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1 Analisi comparativa costi di costruzione CASA ATTIVA ØØØ Il presente articolo ha lo scopo di evidenziare come, attraverso una ottimizzazione e riorganizzazione del modo di costruire tradizionale, sia possibile a sostanziale parità di costo di costruzione, ottenere un forte miglioramento delle qualità energetiche degli edifici tali da diventare essi stessi motori di un aumento della capacità di vendita e quindi dei ricavi del costruttore e della convenienza agli acquirenti. L indagine seguente, nasce dall esperienze maturate da soci e collaboratori de La Casa Attiva Società di ingegneria, nel costruire edifici ad alte prestazioni energetiche, ma soprattutto alloggi secondo il modello brevettato Casa Attiva ØØØ. Lo studio ha definito un Costo di Costruzione di Riferimento Unitario (CCRU Euro/mq), sulla base dei lavori necessari ad ottimizzare energeticamente una nuova costruzione situata in un territorio a rischio sismico e zona climatica D (centro Italia). I prezzi unitari sono stati definiti tenendo conto: delle varie soluzioni adottate; dopo un attenta rilevazione sul mercato locale (TE feb. 12); restando al di sotto dei massimali fissati dallo Stato per l Edilizia Residenziale Pubblica e di quelli correnti per la compravendita d alloggi. IL CCR viene definito come limite al di sotto del quale non è possibile oggi scendere, alla luce dell attuale livello dei prezzi dei materiali, noleggi, mano d opera, mezzi ed attrezzature, oneri per la sicurezza e tenuto conto degli oneri finanziari, acquisizione aree, urbanizzazione e burocratici. Si è proceduto nella logica dell imprenditore puro, che investe il proprio capitale per l esecuzione dei lavori e che procede mediante l utilizzo di imprese e ditte artigiane per la realizzazione delle diverse categorie di lavori. A tal proposito, si vuole evidenziare che un impresa di costruzione che dispone di mezzi, operai e materiali, può perseguire un ulteriore significativo abbattimento dei costi di produzione, rendendo ultravantaggiosa la soluzione de La Casa Attiva. Attraverso il coordinamento di tutti gli intervenuti, viene assicurato il perseguimento dell obiettivo della buona qualità del costruito (che per i miglioramenti della qualità energetica è fondamentale) e dell adeguata remunerazione del capitale di rischio (secondo quanto anche definito del capitolato generale delle opere pubbliche come più avanti quantificato). Per poter ragionevolmente perseguire alcuni obiettivi importanti nella gestione delle applicazioni delle soluzioni di cui al brevetto, sono stati definiti alcuni punti fondamentali che di seguito si elencano: a) definizione di un prezziario a costi unitari sia a misura che a corpo con voci ben specificate riferibili a una specifica categoria dei lavori, corrispondente ad una precisa modalità di misurazione in modo di meglio corrispondere agli usi e consuetudini del settore delle costruzioni anche per la fase contrattuale; ciò consentirà con assoluta precisione, di definire i costi realizzativi di ogni categoria di lavori e poter operare con budget predefiniti per far corrispondere con esattezza l avanzamento dei lavori con l avanzamento dei costi realizzativi ai fini anche della programmazione e gestione della sua attuazione; b) porre in essere un computo metrico estimativo che consenta di legare realmente i preventivi ai prezzi e modalità di misura di largo uso che si utilizzano nei rapporti contrattuali privati tra imprese e ditte artigiane locali e quindi comprensibili da tutti gli operatori, abbandonando la computazione attraverso l utilizzo di prezziari regionali che presentano il limite di una non adeguata organizzazione delle voci di 1

2 prezzo per la infinita parcellizzazione delle stesse che non permettono di procedere con velocità, logica di corrispondenza e chiarezza; c) ottenere, attraverso l utilizzo di prezzi di costruzione unitari delle singole categorie di lavori definiti come al punto a), un chiaro strumento di confronto con il mondo delle imprese e degli artigiani da coinvolgere nel processo costruttivo, al fine di definire rapporti trasparenti, corretti, affidabili ed eticamente inappuntabili; questo per assicurare prezzi ragionevolmente remunerativi, per far corrispondere al prezzo la qualità del costruito, per l attuazione consapevole di tutte le norme sulla sicurezza a tutela della salute ed incolumità dei soggetti coinvolti nonché, nel caso in esame, per assicurare anche un sistema qualità da poter certificare alla luce dell importanza che le caratteristiche dell involucro e le soluzioni energetiche assumono; d) definire costi di costruzione di edifici ed immobili con le soluzioni di cui al brevetto, come limite al di sotto del quale non è possibile scendere, per un riferimento certo nelle conseguenti valutazioni dei prezzi di vendita e favorendo così un vantaggio competitivo, essendo possibile definirli attraverso il confronto con i prezzi di mercato nelle varie fasi del ciclo economico o avendo di fronte le tematiche del social housing, in modo da poter consentire un adattamento alle convenienze espresse dal mercato; e) poter agevolmente definire con i costi di costruzione minimi i prezzi di vendita, potendo accettare a priori un livello di remunerazione del capitale tale da consentire forte competitività rispetto ai prezzi di mercato ed alla vendita di edifici ed immobili a classe energetica superiore che possono assicurare anche vantaggi economici per gli acquirenti. Alla luce di tali assunzioni, per poter definire una precisa caratterizzazione dell offerta generata dall idea imprenditoriale che si presenta in un mercato che vede l offerta stessa creare la domanda, si è proceduto ad una progettazione di un intervento definito in ogni parte in modo da essere assunto come modello su cui costruire concretamente le diverse valutazioni. La valutazione tiene conto quindi dei seguenti elementi: a) si è proceduto alla progettazione esecutiva di un intervento con due corpi di fabbrica per complessivi n 12 alloggi di pezzatura diversa applicando soluzioni costruttive tradizionali di base, tali comunque, da portare gli immobili ad una classificazione energetica di tipo CLASSE C alta definendo attraverso il computo metrico estimativo dell intervento stesso il Costo di Costruzione di Riferimento; b) si è ripetuta l operazione di cui al punto a) per valori della classe energetica di valore diverso, come più avanti evidenziato, prevedendo prima all aumento delle caratteristiche energetiche dell involucro (attraverso l aumento dei quantitativi di materiali idonei) abbinata all impiantistica tradizionale (energia elettrica e gas) e successivamente, con l integrazione del solare termico per l Acqua Calda Sanitaria (ACS); c) si è ripetuta l operazione di cui al punto a) e b) con applicazione della soluzione costruttiva di CASA ATTIVA posta a base dell idea imprenditoriale in modo da permettere un confronto diretto. In ragione dell obiettivo di utilizzare parametri di costo unitari per il confronto dei prezzi, si è assunto come base di confronto la Superficie Commerciale di Vendita (SCV). La SCV che si utilizza localmente in tutte le contrattazioni, è costituita da: superficie utile + superficie di murature, tramezzi, pilastri soglie e stipiti (cioè la superficie lorda) + 50%della superficie lorda garage e fondaci + 25%della superficie di balconi e terrazze. La definizione del Costo di Costruzione finale utilizzato per le valutazioni, è stata eseguita con riferimento alle seguenti voci: 1. costi di produzione edificio (compreso oneri sicurezza); 2

3 2. pagamento oneri di urbanizzazione; 3. spese per progettazione compreso computazione, calcoli strutturali, direzione lavori, coordinatore sicurezza in fase progetto e di cantiere, calcoli termici ed impiantistici in fase progetto e finale con certificazione, calcoli acustici, indagini e relazioni geologiche; 4. spese notarili e di accatastamento; 5. acquisizione area edificabile; 6. oneri finanziari diversi; 7. spese per imprevisti. Con tale elenco di poste di costo, si è definito il Costo di Costruzione di Riferimento (CCR). Il CCR ragguagliato alla SCV, ha permesso di ricavare il Costo di Costruzione di Riferimento Unitario (CCRU). COMPUTO METRICO ESTIMATIVO PER LA DEFINIZIONE DEL CCR Il progetto esecutivo posto in essere per i 12 alloggi di pezzatura diversa è organizzato in due corpi di fabbrica: Corpo C e Corpo B e con tipologia costruttiva tradizionale in linea con due piani fuori terra e piano seminterrato e con classe energetica tipo C alta (definito come valore medio di tutti gli alloggi). Per i due corpi di fabbrica A e B, sono stati condotti due distinti computi metrici estimativi che riuniti permettono di definire un valore di riferimento. I risultati sono stati i seguenti: COSTI Corpo A Corpo B 1. Costi di Produzione , ,00 2. Oneri di Urbanizzazione 6.000, ,00 3. Spese progettazione, D.LL, ecc , ,00 4. Spese Notarili ed Accatastamento 5.000, ,00 5. Acquisizione Area Edificabile , ,00 6. Oneri Finanziari diversi , ,00 7. Spese per imprevisti 2.000, ,00 Costo Costruzione Riferimento (CCR) , ,00 TOTALE CCR ,00 (*) (*)Tale costo riferito alla classe energetica Tipo C alta. Allo stesso modo per la Superficie Commerciale di Vendita: SUPERFICI Corpo A (mq) Corpo B (mq) Superficie Commerciale di Vendita (SCV) 395,22 881,88 TOTALE (SCV) 1277 (*) (*)Arrotondato Si è quindi calcolato il Costo di Costruzione di Riferimento Unitario (CCRU) come CCR/SCV: COSTI CCR (Euro) SCV (mq) CCRU(Euro/mq) Costo Costruzione di Riferimento Unitario (CCRU) , ,00 892,00(*) (*)Tale costo riferito alla classe energetica Tipo C alta A fronte delle stime di cui sopra, si è proceduto anche la definizione di altri due parametri importanti ed esattamente: Superficie Media di Vendita Unità Immobiliare (SMVI); Prezzo di Vendita Singola Unità Immobiliare (PVSI). La Superficie Media di Vendita Unità Immobiliare (SMVI)è stata ricavata come segue: 3

4 SUPERFICI SCV (mq) N alloggi SMVI (mq) Superficie Media di Vendita Unità Immobiliare (SMVI) 1277, ,42 Per il Prezzo di Vendita della Singola Unità Immobiliare (PVSI), in ragione dell assunzione d operare come imprenditore puro, si applica al Costo di Costruzione di Riferimento Unitario CCRU) un aumento del 24%, in linea con il capitolato generale di appalto per le opere pubbliche (art. 32 comma 2 DPR 217/2010) di cui il 10%per utile d impresa e 14%per spese di organizzazione e gestione dei cantieri. In tal modo si determina : PREZZO CCRU (Euro) Incr. % PVSI (Euro/mq) Prezzo di Vendita Singola Unità Immobiliare (PVSI) 892,00 1, ,08 A partire dal CCRU e corrispondente SMVU, è stato possibile attivare un confronto completo tra diverse ipotesi di classi energetiche. Con i valori ricavati si determina anche il Valore di Vendita Medio dell Unità Immobiliare (VVMI) come segue: PREZZO PVSI (Euro/mq) SMVI (mq) VVMI (Euro) Valore Vendita Medio dell Unità Immobiliare (VVMU) 1.106,42 106, ,03 CONFRONTO CLASSI ENERGETICHE Per il confronto degli alloggi organizzati nei due corpi di fabbrica A e B, si è preso a riferimento la valutazione: delle caratteristiche involucro; delle caratteristiche degli impianti (riscaldamento, ACS). La classificazione energetica riguarda sostanzialmente il sistema edificio-impianto e quindi da un lato occorre indagare sulle caratteristiche dell involucro e dall altro sulle caratteristiche dell impianto in particolare riscaldamento, ACS ed energia ausiliaria in quanto assumono valore centrale nel processo di certificazione. Infatti, si può operare entro limiti ampi a partire da un modello tipo casa passiva (mirato più al potenziamento dell involucro e ai modi di sfruttare l irraggiamento del sole), fino al limite opposto di casa attiva (mirato al bilanciamento tra caratteristiche dell involucro ed utilizzo di energia elettrica autoprodotta da fonti rinnovabili per tutte le funzionalità). In campo energetico, per una corretta analisi delle caratteristiche termiche dell involucro, occorre considerare: - caratteristiche del solaio di copertura (inclinato o orizzontale); - caratteristiche delle pareti laterali (muratura,tamponature e pareti composite); - caratteristiche solaio di calpestio (intermedio, verso terra e verso locali non riscaldati); - caratteristiche di finestre (infissi e vetri); - caratteristiche dei ponti termici e livelli di correzione; - integrazione dell edificio rispetto alle caratteristiche geografiche, morfologiche e climatiche; Per il completamento dell analisi occorre poi considerare: - tipologia impianto di riscaldamento; - modalità di produzione di ACS; - modalità di utilizzo dei contributi energetici dati dall energia solare termica per l ACS. Per confrontare tali risultati, sono state poi valutate le caratteristiche energetiche e impiantistiche di CASA ATTIVA. In tale contesto si è prodotto, a partire dalla modalità esecutiva delle costruzioni prima dell obbligo della certificazione energetica, un prospetto di confronto 4

5 con le diverse ipotesi di classe energetica e con il raffronto dei diversi costi come indicato nella tabella. Tabella 1 - Tabella comparativa dei costi di produzione e dei ricavi in relazione alle classi energetiche (CCRU: Costo di Costruzione di Riferimento Unitario; PVU: Prezzo di Vendita Unitario; SMV: Superficie Media di Vendita; VVU: Prezzo di Vendita Unita Si evidenzia che, all aumentare delle caratteristiche termiche dell involucro (aumento delle coibentazioni e riduzione ponti termici), aumenta la qualità della classe energetica con il corrispondete aumento dei costi. L aumento delle classi energetiche pregiate (A alta ed A+), prevede un ulteriore aumento dei costi generati dall impianto solare termico per ACS. A tal proposito, si noti anche come, lavorando solo sull involucro, si può ottenere una classificazione A, indicata come livello medio, in quanto l intervallo di energia primaria è dell ordine di circa 20 kwh/mq anno. Questo consente buone prestazioni, senza integrazione con energia rinnovabili. Di tutta evidenza emerge che la soluzione CASA ATTIVA è la più conveniente sia perché fuori classe e sia per il contenimento del costo, anche minore della classe A+, con la possibilità di detrazione del costo dell impianto fotovoltaico al punto da essere più vantaggioso della soluzione costruttiva per classe B. Si vuole far risaltare, che i prezzi unitari definiti sono comunque tutti al di sotto dei prezzi correnti per la compravendita di alloggi sul mercato e comunque al di sotto dei massimali fissati dallo Stato per l edilizia residenziale pubblica. Per la soluzione CASA ATTIVA caratterizzante il progetto imprenditoriale, i costi relativi alla realizzazione di un impianto fotovoltaico di circa 6 KW (da un minimo di 5 kw ad un massimo di 6 KW a seconda della pezzatura delle unità immobiliari) e quindi facente parte integrante della costruzione è stato considerato nella quantificazione del CCRU. 5

6 A tal proposito si evidenzia che la soluzione di cui al brevetto, entra in una classe energetica superiore di quella proposta dalla normativa (zero consumo di energia primaria da fonti fossili, zero emissioni di gas climalteranti, zero spesa energetica), assumendo come caratteristica termica dell involucro quella definita per la classe energetica di tipo B e quindi consentendo un livello di costo di costruzione dell involucro più contenuto della classe energetica di tipo A o A+. Tale situazione permette di utilizzare i risparmi ottenibili dall involucro, comunque di qualità, per la realizzazione dell impianto fotovoltaico di circa 6 KW per ogni unità immobiliare in modo da permettere la realizzazione di edifici dotati di autoproduzione di Energia Elettrica rinnovabile in quantità tale da soddisfare tutte le modalità d uso (riscaldamento, ACS, cucina, elettrodomestici, illuminazione, altri usi). Si concretizza così il modello di CASA ATTIVA ØØØ, con costi di realizzazione e prezzi di vendita migliori delle altre soluzioni e un fattore sociale da non trascurare, per mantenere il prezzo d accesso all abitazione alla portata dei redditi ordinari e quindi con base di mercato estremamente allargata compreso la maggior capacità di accesso al credito. A tale vantaggio, si somma anche quello assicurato dal soddisfacimento dei fabbisogni di energia annuali per tutte le funzionalità mediante energia autoprodotta. Questo consente l azzeramento della spesa energetica annuale con forte recupero della stessa stimabile mediamente per consumi tipo standard in circa 200,00/mese (valutato sulla spesa media annua data da spesa per energia elettrica più gas naturale) per una famiglia tipo. Non si è voluto di proposito considerare il conto energia per il fotovoltaico, perché per la particolare politica italiana nel settore tale opportunità si esaurirà molto presto e difficilmente sarà rifinanziata come le recenti politiche governative ci evidenziano. In questa sede, è d interesse proprio il fatto che l impianto fotovoltaico venga considerato parte della costruzione, con costi finali di costruzione che già considerano tale incidenza e che permettono il finanziamento dal mercato. Ulteriori vantaggi sono perseguibili anche in riferimento alla diversa tecnologia costruttiva utilizzabile (case in muratura o in legno), alle quali la soluzione del brevetto si adatta pienamente e quindi rende ancora più competitivo il sistema CASA ATTIVA ØØØ. Si segnala infine l importante ulteriore vantaggio che si ottiene nel caso di applicazione dei modelli costruttivi de La Casa Attiva Società di ingegneria, ad interventi di ristrutturazione e riqualificazione del patrimonio edilizio esistente (altra base di mercato estremamente ampia), in quanto l insieme di soluzioni tecniche applicabili al sistema edificio-impianti esistente, consente interventi edilizi meno invasivi, con minore incidenza di demolizioni e sostituzioni impiantistiche accoppiate ad un equilibrato miglioramento delle qualità termiche dell involucro, senza necessità di interventi massivi e conseguenti bassi investimenti in modo da poter concentrare le risorse disponibili su esigenze prioritarie come la riqualificazione anti-sismica. Si è voluto considerare il vantaggio della sopravvenienza di tale risparmio a favore degli acquirenti, per l evidente effetto competitivo e per il valore aggiunto alla qualità energetica dell unità immobiliare e quindi di forte appetibilità dell offerta creata in un mercato che guarderà a tali valori con sempre più attenzione. 6

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