TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI FORLÌ SEZIONE FALLIMENTARE. Fallimento n.33/2014 R.F.- U.T.A. s.r.l. Incarico: Valutazione Estimativa di Beni Immobili

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1 TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI FORLÌ SEZIONE FALLIMENTARE Fallimento n.33/2014 R.F.- U.T.A. s.r.l. (c.f , n. REA RN ) Giudice delegato: Dott. Alberto Pazzi. Curatore fallimentare: Dott. Vittorio Sarto. Incarico: Valutazione Estimativa di Beni Immobili Il sottoscritto Arch. Emanuele Dall'Ara in data 07 maggio 2014 veniva nominato Consulente Tecnico d Ufficio per accertamenti tecnici e conseguente valutazione di beni immobili nell interesse del Fallimento n.33/2014. Nello specifico, l'incarico consiste nella stima dei beni immobili della società fallita - U.T.A. s.r.l. - ed in particolare di appartamenti, autorimesse, posti auto e depositi a disposizione, facenti parte del complesso Residence Rex Resort, in Rimini (RN) - Marina Centro - Viale Ruggero Baldini n a, angolo Viale Alfredo Cappellini. 1

2 Svolgimento dell'incarico Facendo seguito alla nomina, lo scrivente ha effettuato verifiche, sopralluoghi, rilievi ed indagini valutative che hanno portato al seguente risultato peritale: LOTTO UNICO Tenuto conto delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche, in particolare della localizzazione, della tipologia edilizia, nonché della qualità delle finiture e dello stato di manutenzione in cu versano il residence nel suo complesso e le singole unità immobiliari in capo ad U.T.A. s.r.l. nello specifico, si ritiene che il più probabile valore di mercato nel caso di vendita lotto unico sia di euro ,00, definito per mezzo di riduzione del 20% rispetto al valore ottenuto sommando gli importi relativi alle singole unità immobiliari ,00 - e poi approssimato per difetto. LOTTO SINGOLO Nel dettaglio, ai singoli subalterni vengono attribuiti i seguenti valori commerciali: A. Appartamenti a destinazione civile abitazione (n. 19 subalterni), Lotto (1), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 1 scala B piano terra, ,00. Lotto (2), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 2 scala B piano terra, ,00. Lotto (3), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 3 scala B piano terra, ,00. Lotto (4), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 4 scala A piano terra, ,00. Lotto (5), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 5 scala A piano terra, ,00. Lotto (6), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 6 scala A piano terra, ,00. Lotto (7), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 7, piano terra e primo, ,00. Lotto (8), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 10 scala B piano 1, ,00. 2

3 Lotto (9), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 11 scala A piano 1, ,00. Lotto (10), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 12 scala A piano 1, ,00. Lotto (11), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 13 scala A piano 1, ,00. Lotto (12), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 14 scala B piano 2, ,00. Lotto (13), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 15 scala B piano 2, ,00. Lotto (14), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 18 scala A piano 2, ,00. Lotto (15), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 21 scala B piano 2, ,00. Lotto (16), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 22 scala A piano 3, ,00. Lotto (17), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 23 scala A piano 3, ,00. Lotto (18), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 24 scala B piano 4, ,00. Lotto (19), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 26 scala B piano 5, ,00. B. Autorimesse e posti auto (n. 48 subalterni): Lotto (20), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 28, piano interrato 1, ,00. Lotto (21), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 29, piano interrato 1, ,00. Lotto (22), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 30, piano interrato 1, ,00. Lotto (23), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 31, piano interrato 1, ,00. Lotto (24), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 36, piano interrato 1, ,00. 3

4 Lotto (25), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 37, piano interrato 1, ,00. Lotto (26), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 38, piano interrato 1, ,00. Lotto (27), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 39, piano interrato 1, ,00. Lotto (28), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 40, piano interrato 1, ,00. Lotto (29), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 41, piano interrato 1, ,00. Lotto (30), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 42, piano interrato 1, ,00. Lotto (31), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 43, piano interrato 1, ,00. Lotto (32), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 46, piano interrato 1, ,00. Lotto (33), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 47, piano interrato 1, ,00. Lotto (34), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 48, piano interrato 1, ,00. Lotto (35), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 49, piano interrato 1, ,00. Lotto (36), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 50, piano interrato 1, ,00. Lotto (37), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 51, piano interrato 1, ,00. Lotto (38), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 52, piano interrato 1, ,00. Lotto (39), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 53, piano interrato 1, ,00. Lotto (40), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 54, piano interrato 1, ,00. Lotto (41), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 55, piano interrato 1, ,00. Lotto (42), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 56, piano interrato 1, ,00. 4

5 Lotto (43), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 57, piano interrato 1, ,00. Lotto (44),Foglio 66, Part. 1463, Sub. 58, piano interrato 1, ,00. Lotto (45), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 59, piano interrato 1, ,00. Lotto (46), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 60, piano interrato 1, ,00. Lotto (47), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 61, piano interrato 1, ,00. Lotto (48), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 62, piano interrato 2, ,00. Lotto (49), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 63, piano interrato 2, ,00. Lotto (50), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 64, piano interrato 2, ,00. Lotto (51), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 65, piano interrato 2, ,00. Lotto (52), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 66, piano interrato 2, ,00. Lotto (53), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 67, piano interrato 2, ,00. Lotto (54), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 68, piano interrato 2, ,00. Lotto (55), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 69, piano interrato 2, ,00. Lotto (56), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 72, piano interrato 2, ,00. Lotto (57), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 73, piano interrato 2, ,00. Lotto (58), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 76, piano interrato 2, ,00. Lotto (59), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 77, piano interrato 2, ,00. Lotto (60), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 80, piano interrato 2, ,00. 5

6 Lotto (61), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 81, piano interrato 2, ,00. Lotto (62), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 82, piano interrato 2, ,00. Lotto (63), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 83, piano interrato 2, ,00. Lotto (64), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 86, piano interrato 2, ,00. Lotto (65), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 91, piano interrato 2, ,00. Lotto (66), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 92, piano interrato 2, ,00. Lotto (67), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 93, piano interrato 2, ,00. C. Depositi a disposizione (n. 2 subalterni): Lotto (68), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 97, piano interrato 2, Valore non attribuito singolarmente. Lotto (69), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 98, piano interrato 2, Valore non attribuito singolarmente. La somma dei singoli lotti determina un valore complessivo di euro ,00. 6

7 RELAZIONE PERITALE: 1. SVOLGIMENTO DELL'INCARICO pag DESCRIZIONE DEL RESIDENCE 2.1_caratteristiche intrinseche ed estrinseche; pag _dati catastali e confini; pag _autorizzazioni e conformità edilizia; pag _difformità, sanatorie e ripristini; pag _vincoli e servitù; pag _stato generale di conservazione. pag CRITERI DI STIMA 3.1_determinazione delle superfici; pag _criterio di stima per le unità immobiliari di civile abitazione; pag _Attestato di Prestazione Energetica; pag _criterio di stima per posti - auto ed autorimesse; pag _depositi a disposizione. pag ALLEGATI ED ALTRO. pag UNITÁ DESTINATE A CIVILE ABITAZIONE (APPARTAMENTI) 5.1_descrizione caratteristiche comuni; pag _singole schede degli appartamenti. pag UNITÁ DESTINATE A POSTI AUTO COPERTI ED AUTORIMESSE 6.1_piano interrato primo; pag _singole schede dei subalterni dal n. 28 al n. 61; pag _piano interrato secondo; pag _ singole schede dei subalterni dal n. 62 al n. 98. pag DOCUMENTAZIONE CATASTALE 7.1_estratto di mappa catastale e quadro dimostrativo dell'intero complesso; 7.2_planimetrie catastali dei subalterni di civile abitazione. 7

8 1. SVOLGIMENTO DELL'INCARICO Successivamente alla nomina lo scrivente ha effettuato verifiche e valutazioni indirizzate alla redazione della relazione peritale: confronto preventivo con il curatore fallimentare Dott. Vittorio Sarto al fine di esaminare gli atti e discutere sulle finalità dell'incarico; indagini presso il Comune di Rimini a verifica della conformità edilizia del residence nel suo complesso ed in particolare delle unità immobiliari in capo alla società fallita, con accesso agli atti autorizzativi e confronto con tecnici istruttori; verifiche presso l'ufficio del Territorio, con richiesta estratti di Visure, Quadro dimostrativo e planimetrie al Catasto Fabbricati e Terreni; numerosi sopralluoghi finalizzati, in primo luogo, all'individuazione dei subalterni e alla comprensione delle caratteristiche degli stessi e successivamente, all effettuazione di approfondite verifiche di corrispondenza e di analisi puntuale di vizi e problematiche riscontrate; indagini di mercato e relative valutazioni di stima degli immobili; redazione della relazione peritale e relativi elaborati allegati. 8

9 2. DESCRIZIONE DEL RESIDENCE. 2.1 CARATTERISTICHE INTRINSECHE ED ESTRINSECHE. Il complesso edilizio "Rex Resort" sorge a Marina Centro di Rimini (RN), in angolo tra Viale Ruggero Baldini e Viale Alfredo Cappellini, in prossimità del porto canale e a ridotta distanza dal parco urbano Federico Fellini e dal lungomare. Il fabbricato - sei piani fuori terra, destinati a civile abitazione, e due interrati dedicati ai servizi (depositi, autorimesse e posti auto) - si sviluppa in due corpi di fabbrica serviti rispettivamente dalla scala "A" e dalla scala "B" con relativi ascensori, e collegati al di sopra dell'atrio comune che porta all'area verde interna. Si tratta di edilizia di buona qualità - caratterizzata da finiture di medio-alto livello - sviluppata attorno alla corte comune a verde, dove sono collocati anche una piscina con area prendisole e relativi servizi - spogliatoi, docce e toilette dedicati - ed un gazebo con rosa rampicante. In generale i materiali utilizzati sono di buona qualità a partire dalla pavimentazione in pietra, proseguendo con infissi e serramenti in legno ed alluminio. Inoltre gli spazi comuni sono dotati di impianto anti-intrusione con telecamere per videosorveglianza e risultano adeguatamente illuminati; le aree verdi sono munite di impianto di irrigazione automatizzato con centralina elettronica. 9

10 2.2. Dati catastali e confini: il complesso confina su Viale Alfredo Cappellini con il civico n.14 e su Viale Ruggero Baldini con il civico n.1, è censito al Catasto Fabbricati di Rimini al Foglio 66, Particelle n ed al Catasto Terreni al Foglio n.66, Particella n Di seguito si riportano le specifiche relative ai subalterni in capo ad U.T.A. s.r.l.: a. unità immobiliari destinate a civile abitazione - categoria A2 -Foglio n.66, Particella n.1463, Subalterni n.1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 18, 21, 22, 23, 24, 26; b. unità Immobiliari destinate ad autorimessa o posto auto - categoria C6 - Foglio n.66, Particella n.1463, Subalterni n. 28, 29, 30, 31, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 72, 73, 76, 77, 80, 81, 82, 83, 86, 91, 92, 93; c. unità immobiliari destinate a deposito - categoria C/2 - Foglio n.66, Particella n. 1463, Subalterni n. 97 e Autorizzazioni e Conformità Edilizia: il complesso - dotato di Certificato di Conformità Edilizia ed Agibilità n.200/2007, protocollo n del 12/03/ è stato edificato per mezzo delle seguenti pratiche edilizie: a. Permesso di Costruire n. 124/2003 protocollo n del 13/05/2003; b. Permesso di Costruire in Variante n. 442/ Prot rilasciato il 28/01/2005; c. D.I.A. per Variante in Corso d'opera - finale -n.115/06, prot del14/04/2006; d. D.I.A. per realizzazione della toilette a servizio della piscina n.150/06, prot del 26/05/2006. Inoltre si è verificato che anche passi carrai risultano autorizzati e nello specifico: e. Autorizzazione Passo Carrabile n per l'accesso su Viale Alfredo Cappellini; f. Autorizzazione Passo Carrabile n per l'accesso su Viale Ruggero Baldini. 10

11 2.4 Difformità, sanatorie e ripristini: Dai rilievi eseguiti è emerso come alcune delle unità in carico ad U.T.A. s.r.l. presentino difformità - prevalentemente di relativa consistenza - tra lo stato dei luoghi e quello risultante dai progetti approvati ed oggetto del rilascio della conformità edilizia. In sede di definizione del valore dei suddetti beni si è tenuto conto sia dei costi da sostenere per la presentazione delle pratiche edilizie di sanatoria, che di quelli per l'esecuzione degli eventuali ripristini. 2.5 Vincoli e Servitù: La società che ha realizzato l'intervento - Finanziaria Saccarifera Italo-Iberica S.p.a. con sede a Cesena in Via Benedetto Croce n.7 (codice fiscale - partita I.V.A. ed iscrizione al Registro delle Imprese di Forlì - Cesena n ) ha stipulato con ENEL Distribuzione S.p.a. un atto di servitù di elettrodotto per cabine di cui all'atto notarile n.5232 del 28/06/2006, trascritto all'agenzia del Territorio di Rimini il 29/06/2006 al n R.G.O. e al n Part Stato generale di conservazione: Come anticipato in precedenza, il complesso è di qualità edilizia medio-alta con adeguato livello di finiture sia per quanto riguarda i prospetti che per gli spazi comuni, interni ed esterni. Attualmente gli spazi comuni interni del residence versano in buone condizioni, contrariamente a quelli esterni che risentono dell'insufficiente manutenzione negli ultimi anni: in particolare le aree verdi, la zona della piscina e le due scale - "C" e "D" - a collegamento dei piani interrati, necessiterebbero di interventi di manutenzione. La pavimentazione attorno alla piscina - di tipo galleggiante in doghe di teak risulta visibilmente deteriorata, anche a causa di un inadeguato intervento di manutenzione. Si ritiene opportuna la sostituzione con prodotto tecnologicamente più evoluto - impasto di 11

12 legno composito - che a parità di tipologia e resa estetica consenta di ridurre al minimo la necessità di manutenzione. Le scale "C" e "D" ed i relativi vani necessiterebbero di una pulizia approfondita di tutte le superfici e di una successiva tinteggiatura per quelle intonacate, con adeguato prodotto "lavabile" che faciliti le future operazioni di pulitura. Inoltre le superfici di facciata - esposte all'azione diretta di agenti atmosferici - mostrano un certo "invecchiamento" dovuto al dilavamento della tinta. Anche il legno del pergolato a copertura della rampa di accesso ai piani interrati si presenta deteriorato e richiederebbe un intervento di risanamento. La zona-verde necessiterebbe di cure - interventi dal costo contenuto, quali tosatura del prato, pulizia da erbe infestanti, potatura di siepi e piante a basso fusto - che tuttavia negli ultimi anni sono stati eseguiti con scarsa regolarità. Infine si evidenzia come sostanzialmente in tutti i balconi - a causa di comuni assestamenti - si siano manifestati fenomeni di fessurazione in corrispondenza del punto di contatto tra la parete esterna ed i parapetti in muratura dei balconi stessi. Si ritiene che lo stato di conservazione appena descritto possa avere un'incidenza - per quanto contenuta - sul valore di mercato delle unità immobiliari oggetto della perizia ed in particolare per quelle a destinazione residenziale. 12

13 3. CRITERI DI STIMA 3.1 Determinazione delle superfici: Al fine di definire la consistenza dei beni, le superfici commerciali dei vani destinati ad abitazioni sono conteggiate al 100%, mentre a quelle relative alle pertinenze verrà applicata una percentuale di riduzione che si differenzierà in base alla destinazione d'uso, ma anche alle caratteristiche e al grado di fruibilità delle stesse Criterio di stima per le unità immobiliari di civile abitazione: Lo scrivente, in considerazione delle finalità dell'incarico - definire il più probabile valore di mercato degli immobili in funzione della vendita nell'immediato o comunque nel medio termine - ritiene corretto applicare il criterio di stima comparativo sulla base sia dei prezzi di mercato praticati nella zona per immobili simili o comunque assimilabili per posizione, tipologia, sia del livello di finiture ed ogni altro elemento commercialmente influente. Si procede quindi a partire dai dati pubblicati dall'osservatorio del Mercato Immobiliare pubblicato dall'agenzia del Territorio Ufficio di Rimini (O.M.I. di Rimini), confrontandoli con quelli risultanti dalle indagini di mercato effettuate presso operatori specializzati nel settore immobiliare, al fine di definire il più probabile parametro di stima al metro quadrato, da applicare alle superfici commerciali. Nel caso specifico delle unità immobiliari risultanti incomplete, comprese in un complesso di oramai otto anni di età, si ritiene procedere come di seguito esplicitato: - individuazione del più probabile valore di mercato di immobili nuovi di simili caratteristiche; - determinazione della superficie commerciale a cui applicare il parametro precedentemente individuato, determinando in questo modo il più probabile valore di mercato dell'unità considerata come "nuova". Successivamente, da questo valore verranno sottratti gli importi desunti da preventivi richiesti ad artigiani o imprese specializzate nei diversi settori relativamente agli interventi di seguito specificati: 13

14 - la somma dei costi da sostenere per il completamento delle singole unità abitative con livello di finitura congruo alla tipologia e alle caratteristiche del complesso; - la somma dei costi da sostenere per ripristinare gli eventuali vizi o danni riscontrati nelle singole unità. Verrà inoltre effettuata una decurtazione commisurata al grado di conservazione e vetustà del complesso, delle parti comuni ecc. Si ritiene che il metodo appena illustrato, unitamente alla conoscenza dei beni e delle valutazioni di mercato, consenta di definire - con ragionevole margine di tolleranza - il più probabile valore di mercato dei beni oggetto dell'incarico. Per quanto concerne gli appartamenti "finiti" - i sub.2 e sub.23 - si procederà applicando un valore di mercato desunto dalla comparazione dei dati O.M.I. con quelli risultanti dalle analisi di mercato, andando poi a sottrarre la somma dei costi da sostenere per il ripristino dei vizi riscontrati Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.), La normativa vigente prevede l'obbligo di allegare agli atti di compravendita (oltre ai contratti di locazione) l'attestato di Prestazione Energetica: a tal proposito si precisa che nella determinazione della stima dei subalterni destinati a civile abitazione si sono considerati anche i costi (così come preventivati da un tecnico abilitato) da sostenere per la produzione del suddetto Attestato. 3.3 Criterio di stima per posti auto ed autorimesse: Per quanto concerne i subalterni destinati ad autorimessa e posto-auto coperto (piani interrati, primo e secondo) dal confronto con gli operatori di settore è emerso che l'applicazione dei parametri pubblicati dall'o.m.i avrebbe portato alla definizione di stime distanti dal valore di mercato dei beni, per cui si è optato per la definizione di valori a corpo sulla scorta delle indicazioni dei suddetti operatori, rielaborate secondo la propria esperienza in considerazione delle caratteristiche dei singoli subalterni. 14

15 3.4 Depositi a disposizione: Si ritiene opportuno no procedere ad una valutazione dei due depositi a disposizione, in quanto pertinenze difficilmente stimabili singolarmente. Al contempo si considera che queste possano risultare elementi commercialmente rilevanti nella successiva fase di vendita. 4. ALLEGATI ED ALTRO Si ritiene di non "appesantire" la relazione peritale con tutti gli allegati che sono stati prodotti durante lo svolgimento dell'incarico: ad ogni modo la documentazione completa sarà custodita presso lo studio del sottoscritto a disposizione del curatore fallimentare. Si precisa che della documentazione a disposizione fanno parte anche tutti i preventivi per i ripristini dei vizi e per il completamento dei locali, e gli elaborati dello stato rilevato dei subalterni. 15

16 5. UNITÁ DESTINATE A CIVILE ABITAZIONE (APPARTAMENTI) 5.1 Descrizione caratteristiche comuni: Le unità immobiliari destinate a civile abitazione in capo ad U.T.A. s.r.l. sono diciannove, di dimensioni e tipologie differenti, distribuite nei sei piani fuori terra del complesso. Nello specifico, nove unità servite dalla scala "A" - lato Viale Cappellini - e nove dalla scala "B" - lato Viale Baldini, a cui si aggiunge l'unità sub.7 - l'unica a svilupparsi su due livelli - a cui si accede direttamente dall'area cortilizia comune, in prossimità della scala "A". Tutte le suddette unità sono dotate di deposito collocato al piano interrato secondo. Inoltre tutti gli appartamenti siti al piano terreno sono dotati di cortile privato con accesso diretto dall'area verde comune e/o dall'esterno (da Viale Baldini o da Viale Cappellini, a seconda dei subalterni) tramite cancello in ferro battuto dotato di serratura a chiave. Tutti gli appartamenti del complesso sono serviti da un impianto centralizzato - riscaldamento e condizionamento - con contabilizzatore e termoregolazione autonome per mezzo dei termostati installati nei singoli ambienti delle unità. Le persiane sono in alluminio con infissi in legno alluminio che richiedono una ridotta manutenzione nel tempo - con vetro camera, a miglioramento dell'isolamento termo-acustico dei locali. Sempre a livello impiantistico, gli appartamenti sono dotati di automatizzazione con centralina per l'irrigazione dei cortili delle unità al piano-terra e delle fioriere di logge e balconi ai restanti piani. Esclusi i sub. 2 e 23, tutte le altre unità residenziali oggetto della stima si trovano allo stato grezzo avanzato con massetti ed intonaci completati, infissi e persiane montate. La funzionalità degli impianti risulta non verificabile, ma da quanto constatato nel corso dei sopralluoghi si ritiene di poter considerare l'impianto elettrico completo - sono presenti fili di punti luce e montati quadro, frutti e placche - mentre per l'impianto anti-intrusione - montata la centralina - rimangono da installare i dispositivi volumetrici. Discorso analogo vale per l'impianto idro-sanitario e quello termico: in questo secondo caso oltre a sanitari e rubinetterie mancano la caldaia ed i termo-arredi dei bagni per cui è stato previsto il modello elettrico. Infine tutti gli appartamenti sono dotati di cassaforte a combinazione incassata a parete. 16

17 5.2 Singole schede degli appartamenti: LOTTO (1): foglio 66, part. 1463, sub.1 Dati catastali: censito al Catasto Fabbricati del Comune di Rimini, foglio n.66, particella n.1463, subalterno n.1, categoria A2. Individuazione del bene: l'unità immobiliare - civile abitazione - è posizionata al piano terreno - scala B, lato Viale R. Baldini - e confina sia con gli appartamenti ai sub.2 e sub.3, che con l'area cortilizia interna nei pressi della piscina, e con il fabbricato al civico n.1 dello stesso Viale R. Baldini. Consistenza: l'appartamento si compone di ingresso, zona giorno - angolo cottura e soggiorno - disimpegno, due camere e due bagni, di cui uno dedicato ad una delle camere. 17

18 Inoltre, posto a nord-est, l'unità ha un cortile privato a cui si accede sia dalla zona giorno - attraverso la loggia - che dalle porte-finestre della due camere; cortile che a sua volta è collegato all'area verde comune tramite cancello con serratura. Caratteristiche e stato di conservazione: l'immobile, si presenta allo stato grezzo avanzato, con massetti ed intonaci completati ed infissi montati. L'unità presenta alcuni vizi dovuti perlopiù alla mancanza di manutenzione: a. attualmente l'accesso all'unità è consentito esclusivamente dall'esterno sfruttando il cancellino di collegamento con l'area verde condominiale ed un infisso appositamente lasciato aperto, in quanto non si è in possesso delle chiavi del blindato dell'accesso principale dalla scala "B"; b. il massetto in corrispondenza del vano camera singola e di quello cotturasoggiorno si presenta annerito in alcuni punti probabilmente a causa di infiltrazioni di acqua che attualmente risulterebbero non più attive; il che rende necessario uno specifico trattamento del massetto stesso prima di procedere alla posa dei pavimenti. c. gli infissi necessitano di adeguata regolazione e della sostituzione di alcune ferramenta arrugginite o comunque deteriorate, tra cui anche le maniglie di finestre e porte-finestre; d. la vegetazione del cortile privato necessita di intervento che preveda la potatura di siepe ed arbusti di piccolo e medio fusto, l'estirpazione di erbe infestanti e tosatura dell'erba. 18

19 Vista del vano cottura-soggiorno Vista del vano cottura - soggiorno in direzione della camera singola e dell'ingresso 19

20 Determinazione della superficie commerciale: 1. appartamento, mq. 81,15 x 1,00 = 81,15 mq. 2. loggia, mq. 9,51 x 0,5 = 4,76 mq. 3. cortile privato, mq. 99,15, x 0,20 = 19,83 mq. 4. deposito piano interrato 2 : mq. 7,35 x 0,40 = 2,94 mq. totale superficie commerciale: mq. 108,68. Criterio di stima e valutazione del lotto. Sulla base del criterio illustrato in precedenza per il lotto 1 - sub.1 - si calcola il seguente valore: (A): mq. 108,68 x 3.800,00 /mq. = ,00, arrotondato a ,00 (valore lotto considerato "nuova costruzione"). Dall'importo (A) si detrae il totale risultante dalla somma dei costi - desunti dai preventivi - per il ripristino dei suddetti vizi ed il completamento (I.V.A. 22 % compresa): ,00. (B): , ,00 = ,00 (B). Infine, per determinare il più probabile valore di mercato del sub.1, si sottrae l'importo (B) del 5% in considerazione del grado di conservazione e vetustà del complesso: (C): , ,00 (5%) = ,00, approssimato a ,00 (C). Stima valore lotto (1): ,00. 20

21 LOTTO (2): foglio 66, part. 1463, sub.2 Dati catastali: censito al Catasto Fabbricati del Comune di Rimini, foglio n.66, particella n.1463, subalterno n.2, categoria A2. Individuazione del bene: l'unità immobiliare - civile abitazione - è posizionata al piano terreno - scala B, lato Viale R. Baldini - e confina sia con l'appartamento al sub.1, sia con l'area cortilizia interna nei pressi della piscina. Consistenza: l'appartamento si compone di ingresso su zona giorno - cottura e soggiorno - di un disimpegno per il bagno e della camera matrimoniale. L'unità è inoltre dotata di cortile privato - a cui si accede sia dalla zona giorno che dalla camera - che a sua volta è collegato all'area verde comune tramite cancello con serratura. 21

22 Caratteristiche e stato di conservazione: l'immobile, destinato a lungo ad ufficio vendite, si presenta finito, l'unico assieme al sub.23, con pavimento in cotto nella zona giorno - posato a 45 - ed in legno massello posato a correre in camera e nel disimpegno. In bagno pavimento e rivestimento sono in ceramica, di diversa finitura e dimensione ( i sanitari sono di tipo sospeso con rubinetterie (miscelatori) in appoggio, termoarredo di tipo elettrico e vasca idromassaggio con rubinetteria e doccino a parete. Le porte interne - battente per disimpegno e camera e scorrevole per il bagno presentano una finitura in essenza con motivo a bugna. L'unità presenta vizi di una certa rilevanza: a. in corrispondenza dell'"angolo-cottura" l'occlusione di uno scarico ha provocato perdite di acqua sia internamente alla parete che esternamente, con il conseguente ammaloramento di pavimenti ed intonaci, aggravato dalla ridotta areazione di cui usufruisce l'appartamento in quanto non utilizzato. Si ritengono necessarie la rimozione dei pavimenti e la demolizione dell'intonaco fino ad un'altezza di circa cm, e la successiva realizzazione - dopo adeguato periodo di asciugatura - di intonaco e rasatura dell'intera superficie per evitare che si notino i punti di ripresa. Probabilmente si renderà necessaria anche la demolizione del massetto nel caso risultasse deteriorato dall'infiltrazione; b. Inoltre una perdita nel bagno dell'unità soprastante al piano primo - di altra proprietà - ha causato la formazione di macchie su soffitto e pareti del bagno, per cui si ritengono necessari un intervento di raschiatura della vecchia tinta e successivamente una nuova tinteggiatura con prodotti traspiranti, previo trattamento delle superfici con idoneo prodotto consolidante; c. gli infissi richiedono un'adeguata regolazione e la sostituzione di alcune ferramenta arrugginite o comunque deteriorate tra cui anche le maniglie di finestre e portefinestra; d. oltre a ciò sarà necessario sostituire la persiana della porta-finestra del vano soggiorno-cottura; 22

23 e. Il cortile privato si presenta "aggredito" da erbe infestanti e da siepi ed arbusti cresciuti senza le necessarie potature. Vista della zona a giorno - soggiorno in direzione della zona-cottura dove si è verificata la perdita. 23

24 Vista del bagno-vasca e della camera. Vista della cortile privato. 24

25 Determinazione della superficie commerciale: 1. appartamento, mq. 56,50 x 1,00 = 56,50 mq. 2. cortile privato, mq. 38,11, x 0,20 = 7,62 mq. 3. deposito piano interrato 2 : mq. 6,94 x 0,50 = 3,47 mq. totale superficie commerciale: mq. 67,59, arrotondato a 67,60 mq. Criterio di stima e valutazione del lotto. Sulla base del criterio illustrato in precedenza per il lotto 2 - sub.2 - si calcola il seguente valore: (A): mq 67,60 x 3.500,00 /mq = ,00 arrotondato a ,00. Dall'importo (A) si detrae il totale risultante dalla somma dei costi - desunti dai preventivi - per i suddetti ripristini (I.V.A. 22 % compresa): ,00. (B): , ,00 = ,00, approssimato a ,00 (B) Stima valore lotto (2): ,00 25

26 LOTTO (3): foglio 66, part. 1463, sub.3 Dati catastali: censito al Catasto Fabbricati del Comune di Rimini, foglio n.66, particella n.1463, subalterno n.3, categoria A2. Individuazione del bene: l'unità immobiliare - civile abitazione - è posizionata al piano terreno - scala B, lato Viale R. Baldini - e confina sia con l'appartamento al sub.1, che con il fabbricato al civico n.1 dello stesso Viale R. Baldini. Consistenza: l'appartamento si compone di zona giorno - cottura e soggiorno - di un disimpegno a distribuzione di un bagno e di due camere matrimoniali, di cui una con un secondo bagno dedicato. L'unità è inoltre dotata di cortile privato a cui si accede sia dalla zona-giorno - attraverso la loggia - che dalle camere, passando per il portico, con ingresso autonomo - cancellino con serratura - da viale R. Baldini. 26

27 Caratteristiche e stato di conservazione: l'immobile si presenta allo stato grezzo avanzato, con massetti ed intonaci completati ed infissi montati. L'unità non presenta particolari vizi, eccezion fatta per gli infissi per i quali, oltre ad un'adeguata regolazione, si renderà necessaria la sostituzione di alcuni componenti della ferramenta. Inoltre si ritiene necessario un adeguato intervento di manutenzione del verde. L'unità necessita di una consistente opera di pulizia della zona giorno - probabilmente utilizzata in passato come cantiere - dove ora si trovano collocati materiali e prodotti prevalentemente di tipo edile. 27

28 vista della zona giorno dall'ingresso Vista della zona giorno in direzione dell'ingresso. 28

29 Viste delle due camere. Vista del cortile privato su Viale R. Baldini. 29

30 Determinazione della superficie commerciale: 1. appartamento, mq. 86,92 x 1,00 = 86,92 mq. 2. loggia, mq. 14,89 x 0,3 = 4,47 mq. 3. cortile privato, mq. 156,27 x 0,20 = 31,25 mq. 4. deposito piano interrato 2 : mq. 7,38 x 0,40 = 2,95 mq totale superficie commerciale: mq. 125,59, arrotondato a 125,60 mq. Criterio di stima e valutazione del lotto. Sulla base del criterio illustrato in precedenza per il lotto 3 - sub.3 - si calcola il seguente valore: (A): mq x 3.800,00 /mq. = ,00, approssimato a ,00 (valore lotto considerato "nuova costruzione") Dall'importo (A) si detrae il totale risultante dalla somma dei costi - desunti dai preventivi - per il ripristino dei suddetti vizi e gli importi previsti per il completamento (I.V.A. 22 % compresa): ,00. (B): , ,00 = ,00 (B) Infine, per determinare il più probabile valore di mercato del sub.3, si detrae l'importo (B) del 5% in considerazione del grado di conservazione e vetustà del complesso: (C): , ,00 (5%) = ,00, approssimato a ,00 (C). Stima valore lotto (3): ,00 30

31 LOTTO (4): foglio 66, part. 1463, sub.4 Dati catastali: censito al Catasto Fabbricati del Comune di Rimini, foglio n.66, particella n.1463, subalterno n.4, categoria A2. Individuazione del bene: l'unità immobiliare - civile abitazione - è posizionata al piano terreno - scala "A" - e confina con il sub.5, con Viale R. Baldini e con l'area cortilizia comune. Consistenza: l'appartamento si compone di ingresso sulla zona giorno - cottura e soggiorno - di un disimpegno a distribuzione di un bagno, di due camere singole e di una matrimoniale, con un secondo bagno dedicato. 31

32 L'unità è inoltre dotata di cortile privato sia sul lato ad est che su quello ovest con due accessi, di cui il primo posizionato in corrispondenza dell'ingresso principale del residence su Viale R. Baldini, e il secondo sul retro verso la corte comune. Caratteristiche e stato di conservazione: l'immobile si presenta allo stato grezzo avanzato, con massetti ed intonaci completati ed infissi montati. L'unità non presenta particolari vizi, eccezion fatta per gli infissi per i quali oltre ad un'adeguata regolazione, si renderà necessaria la sostituzione di alcuni componenti della ferramenta. Inoltre si ritiene che il verde necessiti di un intervento di manutenzione che preveda la potatura di siepe ed arbusti di piccolo e medio fusto, l'estirpazione di erbe infestanti e tosatura dell'erba. 32

33 vista della zona giorno dall'ingresso. Vista della zona giorno in direzione dell'ingresso. 33

34 Viste del disimpegno e di una delle camere. Vista del cortile privato su Viale R. Baldini. 34

35 Determinazione della superficie commerciale: 1. appartamento, mq. 109,51 x 1,00 = 109,51 mq. 2. loggia, mq. 8,20 x 0,3 = 2,46 mq. 3. cortile privato, mq. 96,94 x 0,20 = 19,39 mq. 4. deposito piano interrato 2 : mq. 6,47 x 0,40 = 2,59 mq. totale superficie commerciale: mq. 133,95. Criterio di stima e valutazione del lotto. Sulla base del criterio illustrato in precedenza per il lotto 4 - sub.4 - si calcola il seguente valore: (A): mq. 133,95 x 3.800,00 /mq. = ,00, arrotondato a ,00 (valore lotto considerato "nuova costruzione"). Dall'importo (A) si detrae il totale risultante dalla somma dei costi - desunti dai preventivi - per il ripristino dei suddetti vizi e gli importi previsti per il completamento (i.v.a. 22 % compresa): ,00 (B): , ,00 = ,00 (B) Infine, per determinare il più probabile valore di mercato del sub.4, si sottrae l'importo (B) del 5% in considerazione del grado di conservazione e vetustà del complesso: (C): , ,00 (5%) = ,00, approssimato a ,00 (C). Stima valore lotto (4): ,00 35

36 LOTTO (5): foglio 66, part. 1463, sub.5 Dati catastali: censito al Catasto Fabbricati del Comune di Rimini, foglio n.66, particella n.1463, subalterno n.5, categoria A2. Individuazione del bene: l'unità immobiliare - civile abitazione - è posizionata al piano terreno - scala "A" - proprio in corrispondenza dell'angolo tra Viale A. Cappellini e Viale R. Baldini, confina con i suddetti viali e con i sub.4 e sub.6. Consistenza: l'appartamento si compone di ingresso sul vano cottura-soggiorno, di due camere entrambe con bagno dedicato, di cui uno cieco dotato di areazione meccanizzata. L'unità è dotata di cortile privato con accesso autonomo da Viale A. Cappellini, posizionato in corrispondenza della porta-finestra che collega la zona giorno al cortile stesso attraverso la loggia posta a nord. Il cortile è inoltre accessibile da una delle due camere. 36

37 Caratteristiche e stato di conservazione: l'immobile si presenta allo stato grezzo avanzato, con massetti ed intonaci completati ed infissi montati e risulta in buono stato di conservazione. Oltre a quelli esterni - come in tutti gli altri appartamenti - si trovano già installati anche i corpi illuminanti interni. Si ritiene necessario provvedere alla manutenzione degli infissi - regolazione e sostituzione di componenti della ferramenta - e a quella del verde. All'interno del subalterno si è rinvenuto - oltre a materiale pubblicitario - confezioni di maniglie per infissi della stessa tipologia di quelle montate. Nei conteggi relativi ai costi di ripristino e completamento si è dunque considerato di poter sostituire le maniglie deteriorate con quelle contenute nelle confezioni, essendo in buono stato. 37

38 vista del soggiorno con la porta-finestra di accesso alla loggia. Viste di un bagno e di una camera 38

39 Vista della seconda camera Vista del cortile privato in angolo tra Viale A. Cappellini e Viale R. Baldini. 39

40 Determinazione della superficie commerciale: 1. appartamento, mq. 60,15 x 1,00 = 60,15 mq. 2. loggia, mq x 0,3 = 2,64 mq. 3. cortile privato, mq. 123,83 x 0,20 = 24,77 mq. 4. deposito piano interrato 2 : mq. 6,89 x 0,50 = 3,45 mq. totale superficie commerciale: mq. 91,01, arrotondato a 91,00 mq. Criterio di stima e valutazione del lotto. Sulla base del criterio illustrato in precedenza per il lotto 5 - sub.5 - si calcola il seguente valore: (A): mq. 91,00 x 3.800,00 /mq. = ,00, approssimato a ,00 (valore lotto considerato "nuova costruzione"). Dall'importo (A) si detrae il totale risultante dalla somma dei costi - desunti dai preventivi - per il ripristino dei suddetti vizi e gli importi previsti per il completamento (I.V.A. 22% compresa): ,00 (B): , ,00 = ,00 (B) Infine, per determinare il più probabile valore di mercato del sub.5, si sottrae l'importo (B) del 5% in considerazione del grado di conservazione e vetustà del complesso: (C): , ,00 (5%) = ,00, approssimato a ,00 (C). Stima valore lotto (5): ,00 40

41 LOTTO (6): foglio 66, part. 1463, sub.6 Dati catastali: censito al Catasto Fabbricati del Comune di Rimini, foglio n.66, particella n.1463, subalterno n.6, categoria A2. Individuazione del bene: l'unità immobiliare - civile abitazione - è posizionata al piano terreno - scala "A", lato Viale A. Cappellini e confina con lo stesso e con i Sub.5 e sub.7. Consistenza: l'appartamento presenta due ingressi - uno dalla scala "A" e l'altro dall'area cortilizia comune - e si compone di vano soggiorno-cottura e di due camere, di cui quella matrimoniale con bagno cieco dedicato, ed un secondo bagno disimpegnato in corrispondenza di uno dei due accessi. Il cortile, posto a nord ovest con accesso autonomo da Viale A. Capellini, è raggiungibile sia dalle porte-finestra di camera singola e soggiorno - attraverso la loggia - che dalla camera matrimoniale, parzialmente attorno al vano della scala "D". e si sviluppa 41

42 Caratteristiche e stato di conservazione: l'immobile si presenta allo stato grezzo avanzato, con massetti ed intonaci completati, ed infissi e persiane installati. L'appartamento risulta in buone condizioni; gli unici vizi rilevati riguardano maniglie e alcune componenti accessorie degli infissi che andrebbero sostituite, necessaria pure la manutenzione del verde. Vista del vano soggiorno con la porta-finestra di accesso alla loggia 42

43 Viste delle due camere e delle porte-finestra di accesso alla cortile privato. Vista della loggia posta in prossimità del vano scala "D" coperto da pergolato. 43

44 Determinazione della superficie commerciale: 1. appartamento, mq. 66,35 x 1,00 = 66,35 mq. 2. loggia, mq. 14,63 x 0,3 = 4,39 mq. 3. cortile privato, mq. 52,61 x 0,20 = 10,52 mq. 4. deposito piano interrato 2 : mq. 7,52 x 0,50 = 3,76 mq. totale superficie commerciale: mq. 85,02, arrotondata a 85,00 mq. Criterio di stima e valutazione del lotto. Sulla base del criterio illustrato in precedenza per il lotto 6 - sub.6 - si calcola il seguente valore: (A): mq. 85,00 x 3.800,00 /mq. = ,00 (valore lotto considerato "nuova costruzione") Dall'importo (A) si detrae il totale risultante dalla somma dei costi - desunti dai preventivi - per il ripristino dei suddetti vizi e gli importi previsti per il completamento (I.V.A. 22% compresa): ,00 (B): , ,00 = ,00 (B) Infine, per determinare il più probabile valore di mercato del sub.6, si detrae l'importo (B) del 5% in considerazione del grado di conservazione e vetustà del complesso: (C): , ,00 (5%) = ,00, approssimato a ,00 (C). Stima valore lotto (6): ,00 44

45 LOTTO (7): foglio 66, part. 1463, sub.7 Dati catastali: censito al Catasto Fabbricati del Comune di Rimini, foglio n.66, particella n.1463, subalterno n.7, categoria A2. Individuazione del bene: il sub.7 - adibito a civile abitazione - confina con Viale A. Capellini, con la rampa di accesso ai piani interrati, con il sub.6 e con la corte comune. Consistenza, l'unità è dotata di doppio accesso:quello principale è posizionato all'interno dell'area cortilizia comune, mentre quello secondario si trova sul retro consentendo di accedere all'unità direttamente da Viale A. Capellini L'unità è l'unica del residence a svilupparsi su due livelli - piano terra e primo - con copertura in parte piana ed in parte in legno a falde inclinate. A livello distributivo il piano terra presenta un ingresso sul soggiorno con scala di collegamento al piano primo, un disimpegno da cui si accede alla cucina ed ad un primo bagno, ed infine una camera con un secondo bagno dedicato. Al primo piano, attualmente raggiungibile attraverso una scala "di cantiere", si trovano una camera, il terzo bagno e vani destinati a ripostiglio: si evidenzia che, come anche in altre unità, sono state riscontrate delle difformità rispetto a quanto previsto dall'ultimo progetto edilizio oggetto della conformità. In sede di valutazione del bene si è tenuto conto sia dei costi per la presentazione della pratica di sanatoria che per quelli per la realizzazione dei necessari ripristini. 45

46 planimetria piano terra planimetria piano primo 46

47 Vista dell'area pergolata in corrispondenza dell'ingresso. Vista del soggiorno con la scala di collegamento tra i due livelli. 47

48 Viste del piano terra: disimpegno visto dal bagno-giorno, e camera con porta del bagno dedicato. Viste del piano primo: vani dove risultano mancanti i divisori tra ambienti abitabili e non. 48

49 Determinazione della superficie commerciale: 1. appartamento, mq. 122,35 x 1,00 = 122,35 mq. 2. cortile privato, mq. 89,40 x 0,20 = 17,88 mq. 3. deposito piano interrato 2 : mq. 7,52 x 0,50 = 3,76 mq. totale superficie commerciale: mq 143,99, approssimata a 144,00 mq. Criterio di stima e valutazione del lotto. Sulla base del criterio illustrato in precedenza per il lotto 7 - sub.7 - si calcola il seguente valore: (A): mq. 144,00 x 3.800,00 /mq. = ,00, approssimato a ,00 (valore lotto considerato "nuova costruzione"). Dall'importo (A) si detrae il totale risultante dalla somma dei costi - desunti dai preventivi - per il ripristino dei suddetti vizi e gli importi previsti per il completamento (I.V.A. 22% compresa): ,00. (B): , ,00 = ,00 (B) Infine, per determinare il più probabile valore di mercato del sub.7, si detrae l'importo (B) del 5% in considerazione del grado di conservazione e vetustà del complesso: (C): , ,00 (5%) = ,00, approssimato a ,00 (C). Stima valore lotto (7): ,00 49

50 LOTTO (8): foglio 66, part. 1463, sub.10 Dati catastali: censito al Catasto Fabbricati del Comune di Rimini, foglio n.66, particella n.1463, subalterno n.10, categoria A2. Individuazione del bene: l'unità immobiliare - civile abitazione - è posta al piano primo - scala "B" - e confina con il sub.8 (altra proprietà) e la scala "B". Consistenza: l'unità si compone di un unico vano soggiorno-cottura con terrazzo ad ovest su Viale R. Baldini e di una zona notte disimpegnata con un bagno e due camere matrimoniali, di cui una con secondo bagno - cieco - dedicato. Le due camere hanno accesso al secondo terrazzo dell'unità - posto a sud-est. Caratteristiche e stato di conservazione: l'appartamento, giunto allo stato grezzo, presenta massetti ed intonaci completati, nonché infissi e persiane installate. 50

51 Quest'ultimi necessitano di regolazione e sostituzione di componenti accessorie. Per il resto non sono stati riscontrati vizi. Vista del soggiorno-cottura Vista della porta-finestra del soggiorno con accesso al terrazzo posto su Viale R. Baldini. 51

52 Vista della due camere matrimoniali e delle due porta-finestra di accesso al terrazzo. Vista del terrazzo dedicato alle camere. 52

53 Determinazione della superficie commerciale: 1. appartamento, mq. 84,25 x 1,00 = 84,25 mq. 2. balcone soggiorno, mq. 15,28 x 0,5 = 7,64 mq. 3. balcone camera, mq. 21,87 x 0,5 = 10,94 mq. 4. deposito piano interrato 2 : mq. 7,38 x 0,40 = 2,95 mq. totale superficie commerciale: mq. 105,78, arrotondata a 105,75 mq. Criterio di stima e valutazione del lotto. Sulla base del criterio illustrato in precedenza per il lotto 8 - sub.10 - si calcola il seguente valore: (A): mq. 105,75 x 3.800,00 /mq. = ,00 approssimato a ,00 (valore lotto considerato "nuova costruzione"). Dall'importo (A) si detrae il totale risultante dalla somma dei costi - desunti dai preventivi - per il ripristino dei suddetti vizi e gli importi previsti per il completamento (I.V.A. 22% compresa): ,00 (B): , ,00 = ,00 (B) Infine, per determinare il più probabile valore di mercato del sub.10, si detrae l'importo (B) del 5% in considerazione del grado di conservazione e vetustà del complesso: (C): , ,00 (5%) = ,00, approssimato a ,00 (C). Stima valore lotto (8): ,00 53

54 LOTTO (9): foglio 66, part. 1463, sub.11 Dati catastali: censito al Catasto Fabbricati del Comune di Rimini, foglio n.66, particella n.1463, subalterno n.11, categoria A2. Individuazione del bene: l'unità immobiliare - civile abitazione - è posta al piano primo - scala "A" - e confina con il sub.12 e la stessa scala "A" Consistenza: l'unità si compone di ingresso sulla zona giorno - soggiorno e angolo cottura - collegata ad una loggia posta a nord. Dal soggiorno si accede ad un disimpegno che distribuisce un bagno - cieco - e tre camere, di cui quella matrimoniale con un secondo bagno dedicato. Le suddette tre camere hanno accesso ad un balcone (le singole) ed una loggia (la matrimoniale), entrambi posizionati a sud - ovest su Viale R. Baldini. Caratteristiche e stato di conservazione: l'appartamento, giunto allo stato grezzo, presenta massetti ed intonaci completati, nonché infissi e persiane installate. 54

55 Sono stati rilevati alcuni vizi comuni ad altre unità tra cui le fessurazioni sorte in corrispondenza del punto di contatto tra i parapetti in muratura dei balconi e le pareti perimetrali del corpo di fabbrica principale e causati da naturali assestamenti. I relativi costi di ripristino sono stati considerati al fine della valutazione del bene. Inoltre infissi e persiane necessitano di regolazione e di sostituzione di alcuni accessori, comprese le maniglie. Vista del soggiorno-cottura. 55

56 Viste del disimpegno e dalla camera matrimoniale in direzione disimpegno. Vista della camera singola posizionata a sud e di quella matrimoniale 56

57 Determinazione della superficie commerciale: 1. appartamento, mq.109,76x 1,00 = 109,76 mq. 2. loggia soggiorno, mq. 10,61 x 0,5 = 5,31 mq. 3. loggia camera, mq. 8,38 x 0,5 = 4,19 mq. 4. balcone, mq. 11,70 x 0,5 = 5,85 mq. 5. deposito piano interrato 2 : mq. 6,43 x 0,40 = 2,57 mq. totale superficie commerciale: mq. 127,68. Criterio di stima e valutazione del lotto. Sulla base del criterio illustrato in precedenza per il lotto 9 - sub.11 - si calcola il seguente valore: (A): mq. 127,68 x 3.800,00 /mq. = ,00, approssimato a ,00 (valore lotto considerato "nuova costruzione") Dall'importo (A) si detrae il totale risultante dalla somma dei costi - desunti dai preventivi - per il ripristino dei suddetti vizi e gli importi previsti per il completamento (I.V.A. 22% compresa): ,00 (B): , ,00 = ,00 (B) Infine, per determinare il più probabile valore di mercato del sub.11, si detrae l'importo (B) del 5% in considerazione del grado di conservazione e vetustà del complesso: (C): , ,00 (5%) = ,00, approssimato a ,00 (C). Stima valore lotto (9): ,00 57

58 LOTTO (10): foglio 66, part. 1463, sub.12 Dati catastali: censito al Catasto Fabbricati del Comune di Rimini, foglio n.66, particella n.1463, subalterno n.12, categoria A2. Individuazione del bene: l'unità immobiliare - civile abitazione - è posta al piano primo - scala "A" - in corrispondenza dell'angolo tra i viali A. Cappellini e R. Baldini, e confina con il sub.11 ed il sub.13. Consistenza: l'unità si compone di ingresso sulla zona giorno - soggiorno e angolo-cottura - collegata ad una loggia posta nord-ovest. Dal soggiorno si accede direttamente alle due camere - una singola ed una matrimoniale, entrambe dotate di bagno dedicato (uno dei quali cieco). Caratteristiche e stato di conservazione: l'appartamento, in buone condizioni, si trova allo stato grezzo con massetti ed intonaci completati ed infissi, con relative persiane, montati. Quest'ultimi necessitano di manutenzione - sostituzione accessori, maniglie e ferramenta deteriorati - e regolazione. Ai fini della valutazione è stato previsto anche il montaggio di uno dei vetro-camera 58