TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA SEZIONE FALLIMENTARE * * * * * * Il Curatore del fallimento in epigrafe in data comunicava alla

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1 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA SEZIONE FALLIMENTARE * * * GIUDICE DELEGATO:DOTT. MAURIZIO ATZORI CURATORE: DOTT. ANTONIO GAIANI N. 66/13 LOTTO 1 * * * Il Curatore del fallimento in epigrafe in data comunicava alla scrivente Ing. Lisa Di Candilo iscritta all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Bologna al n. 5408, con studio a Zola Predosa, in Via Risorgimento n.319/43/5, di averla nominata Consulente Tecnico immobiliare d Ufficio. *** La scrivente, dopo aver preso visione della documentazione catastale e ipotecaria agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver eseguito le necessarie verifiche presso gli Uffici Tecnici dei Comuni di Firenzuola, Sala Bolognese, Monteveglio e San Giovanni in Persiceto, espletate le necessarie visure presso l Agenzia del Territorio competente, espone quanto segue. *** CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO 1 Piena proprietà di porzione di fabbricato ad uso civile abitazione costituita da un appartamento al piano terra posto in Comune di Firenzuola Loc. Pietramala, via Pietramala Cerro Sud n.66, di circa m 2 48, composta da soggiorno con cucina, camera, bagno, ripostiglio e corte esclusiva di circa m 2

2 2 di L immobile risulta occupato senza titolo ed è in corso procedura di sfratto. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni oggetto di stima risultano distinti al Catasto Fabbricati del Comune di Firenzuola intestati a --- di ---. con sede in Bologna in piena proprietà come segue: Foglio Part Sub Indirizzo Cat. Cl Cons R.C Strada di Lottizzazione A/2 3 4,5 vani 278,89 Il fabbricato insiste su un terreno distinto al Catasto Terreni al Foglio 48 particella 225 Ente Urbano di m Tipo Mappale del 27/11/1995 n /1995 in atti dal 27/11/1995. PARTI COMUNI E SERVITU Parti comuni: il bene in oggetto fa parte di un fabbricato di due piani fuori terra adibiti ad abitazioni. L alloggio fa parte di un fabbricato costituito da quattro appartamenti e le parti comuni sono quelle usuali per fabbricati di analoga tipologia, così come per legge, uso, destinazione e come indicati nel rogito di provenienza: in particolare con la comproprietà sulle parti comuni dell edificio e precisamente sul vialetto d accesso rappresentato dalla particella 225 sub 16 del foglio 48 (B.C.N.C. ai sub 2,5,7,8,9,10,11,12,17,18 e 19 della particella 225). Dalle informazioni assunte in loco non risulta esservi un amministratore di condominio. Servitù attive e passive: se e come esistenti ed aventi ragione legale di esistere e siano conseguenti allo stato di fatto in cui si trovano i beni stessi. Pag. 2 di 9

3 3 di 9 VINCOLI E ONERI Non risultano ulteriori vincoli e/o oneri influenti sul valore dei beni in oggetto. CONFINI Il lotto confina con la via di Lottizzazione Cerro Sud 66, con altre proprietà e con il vano scale comune di altre proprietà. PROPRIETA L immobile appartiene in piena proprietà alla Società --- di --- & C, Codice Fiscale ---. PROVENIENZA DEL BENE La Società --- di --- & C. ha acquistato l immobile in oggetto con rogito Notaio Dott. --- del 14 febbraio 2006 rep.---, trascritto il 7 marzo 2006 all art ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sull immobile gravano le seguenti formalità indicate nella relazione notarile redatta dal Notaio Dott Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell acquirente: nessuno Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura (relativamente ai beni in oggetto): Iscrizioni alla Conservatoria dei RR. II. di Firenze: Art.7288 in data 11 settembre 2008 legale ai sensi dell art.77 DPR 602/73 modificato dal D. Lgs. 46/99 e 193/01 a favore di --- con sede a Napoli; art.894 in data 1 marzo 2013 giudiziale a favore di --- con sede in Pag. 3 di 9

4 4 di 9 Bologna in forza di Decreto ingiuntivo del Presidente del Tribunale di Bologna del 29 gennaio 2013 n Trascrizioni alla Conservatoria dei RR. II. di Firenze: art 21/767 in data 15 novembre 2013 relativa alla sentenza di fallimento del Tribunale di Bologna in data n70/2013. REGIME FISCALE La Società fallita ha come oggetto sociale la costruzione di immobili e non risulta essere la costruttrice dell immobile in parola. L immobile in oggetto è una porzione di fabbricato ad uso abitativo. La vendita del bene sarà soggetta a tassa di registro e/o IVA secondo la normativa fiscale vigente al momento di trasferimento del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dalle informazioni assunte presso gli Uffici Tecnici del Comune di Firenzuola risulta quanto segue. SITUAZIONE URBANISTICA Secondo il PSC approvato con deliberazione C.C. n. 2 del 26/01/2004 ed entrato in vigore il 07/04/2004 ed il RUE, approvato con il 31 gennaio 2009, l area in oggetto è classificata Zona ad edificato consolidato zone omogenee B1 ed è normata dall art. 57 delle NTA. La normativa citata non contiene particolari vincoli influenti sulla determinazione del valore dei beni. REGOLARITA EDILIZIA Il fabbricato di cui fa parte la porzione immobiliare in oggetto è stato costruito in forza del seguente atto: Pag. 4 di 9

5 5 di 9 - Concessione Edilizia n.37/94 rilasciata in data 8 marzo Si precisa che nell atto di provenienza è citata la variante del (pratica n.292/93) nonché variante ai sensi dell art.15 della legge 47/85 presentata il prot Di tali successive varianti non è stata fornita alla scrivente la relativa documentazione degli uffici tecnici comunali competenti e pertanto la regolarità edilizia è stata verificata sulla base della concessione originaria n.37del Non è stato reperito il certificato di agibilità. A seguito del sopralluogo effettuato in loco sono state riscontrate le seguenti difformità: - Non è presente la muratura che divide il soggiorno dalla cucina, che pertanto risulta a vista nella zona soggiorno; - La finestra del bagno risulta realizzata nella parete sud-ovest e non nella parete sud-est come da stato concessionato. Pertanto l immobile è da regolarizzare a carico dell aggiudicatario da un punto di vista edilizio e catastale. STATO DI OCCUPAZIONE L appartamento è occupato dal Sig. --- in virtù di contratto temporaneo per finalità turistiche registrato in data 7 novembre 2005 al n serie 3A. In tale contratto è indicato che: è stipulato per il periodo dal al , allorché cesserà senza bisogno di disdetta alcuna, che si intende sin d ora data per allora. Pertanto il contratto di locazione risulta scaduto e quindi non opponibile alla procedura. Risulta essere in corso procedura di sfratto. Pag. 5 di 9

6 6 di 9 DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI L immobile oggetto di perizia è sito in Comune di Firenzuola Loc. Pietramala in territorio toscano al confine con l Emilia Romagna, a 12 km dal comune di Firenzuola e a 20 km da Pian del Voglio in via Cerro del sud n.66. L accesso all immobile avviene tramite un cancello pedonale e corsello interno costituito da pavimentazione in gres. Il fabbricato, edificato nel 1994, si eleva di due piani fuori terra ed ha struttura portante in muratura e cemento armato e presenta finiture esterne ad intonaco civile con zoccolatura in pietra stuccata. Il coperto è a quattro falde con manto in tegole. L appartamento è posto al piano terra e si affaccia a sud-ovest. L accesso all immobile è indipendente, tramite cancello in ferro posto nel corsello pedonale comune di accesso al fabbricato, dal quale si accede all area cortiliva esclusiva. L appartamento è composto da un zona pranzosoggiorno con angolo cottura, una camera, un bagno e un ripostiglio. L altezza dei vani è di 2,70 m. Pareti e soffitti ad intonaco civile tinteggiato; Pavimenti in piastrelle di ceramica in tutti i vani; Rivestimenti in ceramica in bagno e zona cottura; Porte tamburate e finestre in legno naturale con vetro camera. Porta di ingresso con scuri in legno; Porte interne impiallacciate in legno; Il grado delle finiture è discreto e lo stato di conservazione e manutenzione è scarso. Impianti. L alloggio è riscaldato mediante un impianto di Pag. 6 di 9

7 7 di 9 riscaldamento autonomo. L impianto elettrico si sviluppa sotto traccia. E annessa corte esclusiva di circa m 2 90 antistante l appartamento, in parte pavimentata e in parte adibita a giardino. CONFORMITÀ IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità di tutti gli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell art del codice civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA COMMERCIALE E STIMA DEI BENI CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA Il principio adottato fa riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d'estimo delle unità immobiliari urbane e dei relativi criteri.. che assume metro quadro di superficie catastale quale unità di consistenza degli immobili urbani a destinazione ordinaria. CONSISTENZA DEI BENI Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza sopra specificati, si precisa che la valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura e pertanto variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione dei beni. Si ha: Sup. m 2 Coeff. Sup.comm. Appartamento p. terra m m 2 48,00 Pag. 7 di 9

8 8 di 9 Area cortiliva m ,10 m 2 4,80 m ,02 m 2 1,00 TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE m 2 53,80 STIMA DEL BENE La valutazione viene effettuata con il metodo del confronto, consistente nella ricerca di beni con caratteristiche analoghe, per i quali è stata già definita la libera contrattazione, nell identificazione degli elementi di comparazione e nella individuazione di parametri di raffronto. Inoltre è stata effettuata una ricerca presso altre fonti informative indirette, quali l Osservatorio Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio e l Osservatorio dei valori immobiliari FIAIP. Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, la sottoscritta ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva: VALORE DEL BENE A PREZZO DI MERCATO ,00 (Euro quarantottomila/00) Detraendo il 40% circa per tenere conto della vendita forzosa si ottiene : VALORE DEL BENE A BASE D ASTA ,00 (Euro ventinovemila/00) Pag. 8 di 9

9 9 di 9 **** Con Osservanza Bologna, 14 marzo 2014 La C.T.U. ELENCO ALLEGATI 1. Visura per soggetto 2. Visura per immobile 3. Visura per immobile Catasto Terreni 4. Estratto di mappa 5. Elaborato planimetrico 6. Planimetria catastale 7. Concessione edilizia n.37/94 ed elaborato grafico 8. Estratto cartografia e normativa urbanistica 9. Atto Notaio Dott rep / Contratto locazione 11. Inquadramento territoriale 12. Stampa file PIANTE Lotto Documentazione fotografica Lotto Visura camerale Pag. 9 di 9