Perché è così importante la destinazione d uso di un edificio storico di L. Pagnini (architetto)

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1 IL SONNO DELLA RAGIONE GENERA RESORT Perché è così importante la destinazione d uso di un edificio storico di L. Pagnini (architetto) Il fenomeno della riconversione dei palazzi in resort extra lusso è un tema profondamente attuale e riguarda il futuro di buona parte dal patrimonio culturale del Bel Paese. Non nasce certo negli ultimi anni, parte da lontano, da almeno più di un decennio. Viene alla ribalta del grande pubblico internazionale con leggi di Giulio Tremonti del 2002 che istituirono le società Patrimonio e Infrastrutture spa (L. n. 112/2002), che avviarono la dismissione di parte del patrimonio del Demanio compreso quello di valore storico. Il repertorio arriva alla sua massima espressione proprio in questi anni con le ultime realizzazioni del , strutture ricettive di alto livello: Villa Tolomei (Firenze) e il mega resort, in corso d opera, della villa medicea di Cafaggiolo a Barberino del Mugello (sito Unesco). In primo luogo cerchiamo di distinguere alcuni punti essenziali per una corretta lettura. Il primo: la riconversione di un immobile qualsiasi in albergo o appartamenti non desta grandi preoccupazioni, il punto è se questo palazzo o edificio è di valore storico o meno. Un bivio molto importante per un paese come l Italia che ha messo tra i primi articoli della Costituzione (art. 9) l importanza della Tutela e Salvaguardia del patrimonio culturale e del Paesaggio. Quindi, ad esempio, una caserma del 1954 senza alcun valore storico culturale o pregi stilistici, trasformata in hotel non desta alcuna preoccupazione, mentre un palazzo rinascimentale del 1430 trasformato in appartamenti pone tutta una serie di problematiche, anche molto complesse, legate alla trasmissibilità dell opera al futuro contenute nelle leggi nazionali (Nuovo Codice dei bb cc, e Carte del restauro) riguardanti criteri specifici sulla tutela dei beni culturali. Un edificio di riconosciuto valore storico è a tutti gli effetti un bene culturale, tuttavia per accedere ad un trattamento speciale da parte del corpus legislativo deve essere vincolato, quindi individuato da un apposto atto giuridico che ne DIES Marche Nord Sede legale: Via Francesco Palazzi Fano (PU) Sedi operative: Via Francesco Palazzi Fano (PU) Polo INES Incubatore di economia sociale c/o Warehouse coworking Strada di Mezzo 17, Marotta (PU) P.I.: CF:

2 dichiari e riconosca il valore culturale. Senza questo documento l edificio fa parte sostanzialmente dell edilizia ordinaria. Ancora oggi molti immobili di valore storico, ad esempio, non sono vincolati e sono trattati come semplice pratica di edilizia, una lacuna troppo frequente per i Comuni italiani che condiziona fortemente il degrado dell immobile. Secondo punto: è lecito vendere edifici storici, realizzare un cambio di destinazione d uso per trasformarli anche radicalmente in alberghi e appartamenti? Qui va introdotto un tema centrale che le leggi italiane - le più avanzate in Europa - ci regalano come preziosa riflessione: la destinazione d uso compatibile per un edificio di valore culturale (Art 20 d.lgs. 42 del 2004 Nuovo Codice bb.cc. I beni culturali non possono essere distrutti, danneggiati o adibiti ad usi non compatibili con il loro carattere storico o artistico oppure tali da recare pregiudizio alla loro conservazione.) Questo rimane a tutti gli effetti l aspetto più controverso, ancora oggi dibattuto tra tecnici e studiosi, una valutazione che può influenzare seriamente il destino di un bene di valore storico - artistico. Attenzione però, la destinazione d'uso compatibile, una definizione così attenta e semanticamente precisa, è contemplata solo dalle nostre leggi nazionali, non necessariamente negli altri stati d Europa, tantomeno oltre oceano dove le trasformazioni di edifici esistenti sono particolarmente semplificate e non richiedono questi approfondimenti. Un attenzione tutta italiana dunque, perché abbiamo una legislazione sulla Conservazione tra le più avanzate (ma anche tra le più disattese) del Mondo. Una fortuna? Un opportunità? Dovrebbe e potrebbe esserlo, sono strumenti particolarmente evoluti, raffinati che consentono di mantenere in buona salute un edificio e conservarlo nella sua bellezza e godibilità di opera d arte se non fosse che per la maggior parte dei casi le norme qui accennate risultano non applicate, o applicate parzialmente o addirittura aggirate dagli enti locali per motivi sostanzialmente d interesse economico e di praticità procedurale. Si tratta comunque di una grande opportunità, una riflessione seria perché figlia della storica legge Bottai del 1939, (L. 1089/39) madre di tutta la legislazione successiva sui Ben Culturali italiani e più in generale della Cultura della Conservazione italiana, accorpata e recepita interamente dal Nuovo Codice dei beni culturali. ( D.Lgs 42 del 2004 e successive variazioni ). Perché in sostanza è cosi importante la destinazione d uso di un edificio storico? Perché proprio da qui dipenderà il buono o corretto uso del bene e soprattutto il futuro dell opera, la possibilità di avere una buona conservazione o meno. Non esiste, infatti, solo la destinazione d uso di albergo (la più remunerativa), ce ne sono molte altre possibili e percorribili: museo del palazzo, biblioteca, emeroteca, centro studi, urban center, spazi per coworking. Dentro un Battistero romanico non poteremo certo pensare di ricavare una concessione per un McDonald s, cosi come nel cortile rinascimentale di palazzo Medici a Firenze non potremo gestire un parcheggio per le auto della Prefettura, mentre dentro i locali della Casa di Apollonio Lapi, sempre a Firenze, non è corretto ricavare un centro

3 commerciale se gli studi dimostrano che si tratta di un opera giovanile brunelleschiana di tale importanza da rappresentare l alba del Rinascimento. Cosi all interno del Palazzo ducale di Urbino non è pensabile di ricavare dei lussuosi appartamenti anche se avessero un valore stellare sul mercato internazionale. Arriviamo al punto, che pone la domanda più aggiornata sullo scenario del mercato immobiliare: può la destinazione d uso ricettiva - albergo, appartamenti privati - essere considerata compatibile con il carattere storico dell edificio? Sotto molto punti di vista non lo è, dati e casi alla mano, anzi ne rappresenta spesso la fine della piena godibilità e delle Visibilità del bene, ma la maggior parte dei Comuni in Italia, sotto la spinta anche di lobbing immobiliari e troppo spesso con l alibi di nuovi posti di lavoro, rilasciano tutti i permessi. Cosi le Soprintendenze, che dovrebbero esercitare la funzione di controllo, accordano troppo facilmente il Nulla Osta per i lavori di trasformazione e il cambio di destinazione d uso. Qui sta la delicatezza di tutto il discorso: fermo restando una necessaria e rigorosa analisi di ogni singolo caso, la decisione deve basarsi su dati di conoscenza approfonditi dell edificio: rilievo dettagliato in scala adeguata, una seria ricerca storica, stratigrafie aggiornate, termografie, etc.. Questo perché se non abbiamo studiato bene il bene culturale in questione, non possiamo compiere le scelte giuste per conservarlo correttamente. Le scelte sbagliate possono costare caro perché il più delle volte sono irreversibili. Inutile dire che in un clima di deregolamentazione legislativa come quello derivato dai governi degli anni Novanta, lo scenario è diventato quanto mai incerto e delicato. Una stagione politica che ha semplificato molti permessi (dalla storica concessione edilizia, diventata permesso di costruire, sino alla Segnalazione Certificata di Inizio Attività SCIA) con pratiche sempre più snelle, non di rado approssimate, nei grandi progetti spesso pilotate da medie o grandi lobbing di affari (urbanistica contrattata). Ma il punto più preoccupante rimane proprio la lacunosità dei dati di studio sull'edificio storico. Spesso nelle pratiche che trasformano un edificio di valore culturale, troviamo delle documentazioni superficiali, insufficienti e un progetto estemporaneo di edificio storico può portare molto spesso a scelte discutibili e arbitrarie trasformazioni. Serve innanzitutto una fotografia precisa dello stato di fatto prima di ulteriori e nuovi cambiamenti: un rilievo approfondito, un disegno fatto in una scala adeguata, con tutte le informazioni dell oggetto documentate in un preciso anno. Questo consente di lasciare dei dati di studio attendibili ai futuri progettisti che interverranno nei decenni o secoli futuri. Non siamo dentro tecnicismi: un disegno approssimativo del palazzo non trasmette l opera al futuro, non ne certifica lo stato attuale o il passaggio prima delle trasformazioni strutturali. Questo non consente di fare scelte progettuali valide e attendibili, tantomeno di prendere decisioni per una corretta destinazione d uso. Ma tutto questo costa denaro nella pratica edilizia e spesso viene omesso, tralasciato o fatto solo

4 parzialmente. Solo l Università con dei seminari di Rilievo o Tesi di laurea in Restauro e Conservazione può garantire documentazione di valore scientifico a costo zero. In tutti gli alti casi deve pagare il privato, la proprietà e ovviamente si tende a risparmiare, questo incide fortemente sui costi complessivi con esiti facilmente immaginabili. Qualche breve esempio che considera questi punti: Palazzo Serristori e Giardino sul Lungarno omonimo a Firenze, un progetto che ha definitivamente perso il senso e l unicità del palazzo originario. Questa dimora signorile d'impianto Cinquecentesco ricostruita a fine Ottocento, subisce una trasformazione strutturale, quella del con un grosso investimento privato. Dodici appartamenti di lusso con una superficie media di 300 mq. Il risultato tiene conto solo delle trasformazioni ottocentesche che hanno profondamente alterato il nucleo originario del Cinquecento con una nuova facciata ad ali e spostato il baricentro verso il nuovo viale. Il progetto di trasformazione ad appartamenti attuale oblitera strutturalmente e in forma irreversibile le potenzialità del progetto originale del Si trattava infatti di 'un palazzo unico' e sostanzialmente sconosciuto alla città. Un articolato complesso architettonico' che stabiliva relazioni e si integrava solidamente con il Fiume Arno, con il Giardino interno, con il Ponte alle Grazie e con la Gora della Mulina. Dotato anche di un 'corridore privato' che dal palazzo percorreva il balcone sul fiume arrivava sin all adiacente Ponte alle Grazie. Villa-Fortezza Settimello (Firenze). Una prestigiosa Villa-fortezza con impianto rinascimentale che sovrintendeva la viabilità a ridosso del castello di Calenzano per la variante nord-ovest della Cassia (cassia Clodia), punto d'incontro fra le potenti casate dei Guidi, degli Alberti, signori di Prato e della val di Bisenzio, e degli Ubaldini che dominavano il Mugello. La ristrutturazione dell edificio storico in appartamenti stravolge il significato della Villa-fortezza e ne altera in molte parti l identità. Si tratta meramente di un progetto di edilizia residenziale, approssimato e destinato esclusivamente a ricavare nuovi spazi per molte unità immobiliari. Troviamo: intonacature bianche all esterno, rifacimenti integrali di solai originali in legno, tutte pavimentazioni nuove, tramezzature che dividono gli ambienti originali, armadi a muro ricavati nello spessore di portali del Cinquecento. Palazzo di Antonio e Buono Busini (poi Bardi) a Firenze, terminato intorno 1427, un caso storico degli ultimi 10 anni. Un palazzo proto-rinascimentale, di valore inestimabile perché opera giovanile brunelleschiana, da cui nasce il primo cortile rinascimentale della Città dei Fiori. E stato trasformato con tutti i permessi in 21 appartamenti extra lusso con un rilievo molto sintetico e poco dettagliato (scala 1:100) e una analisi storica sbrigativa di appena due pagine. Qui manca proprio la comprensione dell intero edificio che aveva

5 cinque botteghe al piano terra e le residenze ai piani superiori. Si trattava di una dimora nuovissima per quegli anni. Invece dalla lettura grossolana del progetto e del progettista, tutta riferita a ricavare spazi abitativi in serie non emerge nulla di questo palazzo rivoluzionario. se ne stravolge interamente il senso sia ai piani superiori che al piano terra dove, ad esempio, le cinque arcate a botteghe dovevano e potevano in qualche modo essere riportate in vista, recuperate. Una destinazione d uso non solo non compatibile, ma che ha reso definitivamente non visitabile questo capolavoro del rinascimento brunelleschiano. Il caso di Villa Tolomei, albergo extra lusso sulle colline di Firenze - celebrato già lo scorso anno da tutta la stampa italiana come esempio di ottimo recupero di un edificio demaniale degradato - ha fatto scuola e si conferma infatti come modello per il futuro di gran parte di siti storici del bel paese. Peccato però che l originaria e preziosa villa extraurbana rinascimentale di cui rimane ancora il portico in pietra serena non sia stata mai studiata, ne rilevata adeguatamente, tanto meno sottoposta a una completa ricostruzione stratigrafica. Il progetto scaturito dal business plan della Tolomei srl, - società che ha in concessione l immobile per cinquanta anni - è quanto di più arbitrario e discutibile per la disciplina del Restauro. Tutte le funzioni del nuovo progetto dai rispettivi piani alle adiacenze non sono scaturite da una ragionato quadro di studio completo ed esaustivo, bensì da una necessità geometrica di ricavare stanze d albergo e servizi. Qualche conclusione: la lista delle trasformazioni in corso su edifici storici è davvero imponente. Chi controlla? Le Soprintendenze non riescono a evadere tutta questa montagna di pratiche con medie, piccole e grandi ristrutturazioni, sono da sempre sotto organico. In generale non sono praticamente reperibili informazioni sul fenomeno di alienazioni e privatizzazioni. L Associazione nazionale di Tutela Italia Nostra non riesce a documentare in Internet tutti i casi, sono troppi, in più, controllare costa, richiede tempo, expertise. Nel bel paese non ci sono mai fondi per un Associazione che vuole contribuire al monitoraggio del patrimonio culturale e la sua Conservazione. Quindi non c è trasparenza, a tutto favore del privato che investe facilmente e non trova alcun contraddittorio efficace con gli enti di Tutela e con l associazionismo. Il risultato? tra una ventina di anni il nostro patrimonio storico, e molti autentici capolavori che nemmeno conoscevamo, che stanno davanti ai nostri occhi, saranno interamente privatizzati, non più accessibili, gran parte in mano a immobiliaristi internazionali, trasformati da privati in resort extra lusso. Rimarrà ben poco da visitare, con il benestare di tutta i media italiani e la politica dei palinsesti che, occupandosi di ben altro share in tutte le fasce orarie, non hanno mai trovato l argomento nemmeno degno di qualche ora di approfondimento in un intero anno solare.

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