COMUNE CAP. INDIRIZZO Via Giordano Bruno 4 DESCRIZIONE GENERALE. Arcene

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Mariana Ferraro
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1 COMUNE Arcene CAP INDIRIZZO DESCRIZIONE GENERALE L immobile oggetto di valutazione è una porzione di edificio localizzata al piano terra di un comparto produttivo/artigianale a sud di Arcene. Trattasi di un capannone del tipo prefabbricato ubicato al piano terra, libero e non completamente finito, in posizione arretrata rispetto al filo stradale. La zona di accesso alla proprietà è caratterizzata da una superficie ad uso ufficio, non conforme catastalmente, e realizzata per mezzo di partizioni mobili in cartongesso. Da qui si accede poi allo spazio del capannone, interamente libero, oltre a un vano per i servizi igienici realizzato a rustico. La struttura portante è del tipo prefabbricata in cemento armato e tamponamenti perimetrali in pannelli prefabbricati e coibentati, con finitura in graniglia di marmo e solaio in predalles, il pavimento è del tipo industriale in battuto di cemento. Si è constatato la sola predisposizione per l impiantistica. Complessivamente lo stato di conservazione e manutenzione risulta essere discreto anche in considerazione di evidenti segni di infiltrazioni d acqua.

2 UBICAZIONE COMPLESSO IMMOBILIARE L immobile oggetto di valutazione è ubicato ad Arcene, un paese di circa abitanti, a metà strada tra Milano e Bergamo. E facilmente raggiungibile percorrendo l autostrada A4 e uscendo a Capriate in direzione Boltiere e Ciserano, fino a imboccare la Strada Statale n.42 che taglia in due il paese. Arcene è anche servita dalla linea ferroviaria di Trenitalia Treviglio-Bergamo-Treviglio. La proprietà è ubicata in Via Giordano Bruno al civico 4, fronte strada, all interno del comparto produttivo/artigianale che si è sviluppato a sud di Arcene in località Cascina Nuova. Fattori posizionali Servizi pubblici: Trasporti pubblici: Verde pubblico: Servizi commerciali: Dotazione di parcheggi: Infrastrutture varie principali: Lontani Lontani Assenti Lontani Vicini Vicini Convertibilità del complesso immobiliare Frazionabilità in caso di ricolloco: Insediabilità in caso di ricolloco: Parziale Si Accesso al complesso immobiliare Accesso all'immobile: - Rispetto distanze minime Dal confine: - Da altri edifici: -

3 SITUAZIONE URBANISTICA La VARIANTE GENERALE AL PIANO REGOLATORE GENERALE di Arcene è stata approvata con deliberazioni del Consiglio comunale n.30 in data 27 settembre 2005 e n.31 in data 28 settembre 2005, divenuta efficace a partire dalla data di pubblicazione sul Bollettino Ufficiale della Regione Lombardia nel novembre L immobile in oggetto ricade nella zona D1 come di seguito evidenziato dall Art.27.1 delle NTA. D1 Zona Produttiva Edificata (Art. 27.1) 1. La sub-zona D1 comprende le aree già edificate secondo piani attuativi di iniziativa pubblica o privata in attuazione dei precedenti PRG. 2. Sono ammessi interventi edilizi, nel rispetto dei seguenti parametri edificatori: intervento diretto Uf = 0,6 mq/mq Ui = 0,7 H = 10 m piano attuativo Ut = 0,7 mq/mq Ui = 0,7 H = 15 m Sm = 5000 mq 3. Il piano attuativo può essere costituito anche da lotti non contigui, purché compresi entro una circonferenza ideale di diametro non superiore a 250 m, con la possibilità di concentrare l'edificazione in uno od in alcuni di detti lotti. 4. Gli interventi di demolizione e ricostruzione o ristrutturazione estesi alla maggior parte dell insediamento possono essere autorizzati esclusivamente attraverso un piano attuativo. Sono esclusi dall applicazione del presente comma gli interventi che non comportano variazione alla sagoma, alla posizione del sedime del fabbricato e al numero dei piani. 5. Sono escluse le seguenti destinazioni: A1, A2, A4, B1.2, B2.2, B2.3, B2.4, B2.5, B2.6, B3, B4, B5, C3, D, E. Per le destinazioni che comportano un deficit della dotazione di standard si dovrà provvedere nella misura stabilita dal precedente articolo 12.4 in ragione delle utilizzazioni previste. La destinazione d uso A3 (residenza) è ammessa limitatamente alla residenza per il personale di custodia. La destinazione B.1.1 (uffici) è ammessa limitatamente alle funzioni che si configurano come parte integrante dell attività produttiva. La destinazione B2.1 (commercio di vicinato) è ammessa per la commercializzazione dei beni attinenti l attività svolta per un massimo del 30% della Slp riferita all intero edificio o alla parte di edificio oggetto dell intervento e con un massimo di 150 mq. di Slp; tale destinazione commerciale è subordinata alla stipula di una convenzione o di un atto unilaterale d obbligo indicante la tipologia merceologica collegata all attività in atto: tale convenzione o atto decade con la cessazione dell attività; conformemente all art.40 del Regolamento Regionale 21 luglio 2000 n.3, le destinazioni commerciali e l entità ammesse sono riferite esclusivamente alle seguenti attività: a) macchine, attrezzature ed articoli tecnici per l agricoltura, l industria, il commercio e l artigianato; b) materiale elettrico; c) colori, vernici e carte da parati; d) ferramenta ed utensileria; e) articoli per impianti idraulici, a gas ed igienici; f) articoli per riscaldamento; g) strumenti scientifici di misura; h) macchine per ufficio; i) auto moto cicli e relativi accessori e parti di ricambio; j) combustibili; k) materiali per l edilizia; l) legnami. 6. Le aree appositamente perimetrate, trattandosi di lotti sostanzialmente interclusi, sono utilizzabili esclusivamente come ampliamento dei lotti frontistanti. 7. Le aree che, alla data di adozione delle presenti norme, abbiano già superato gli indici di cui al precedente comma 2, possono realizzare interventi che incrementino la Slp nella misura pari al 10% della Slp esistente, regolarmente autorizzata e calcolata secondo quanto previsto dalle presenti norme. Tale possibilità si intende applicabile per una sola volta nell ambito di validità del presente PRG.

4 MERCATO IMMOBILIARE DI RIFERIMENTO L'indagine di mercato ha messo in evidenza che il Comune di Arcene, in proporzione alle sue dimensioni, presenta un discreto comparto industriale/artigianale che si è sviluppato a sud della città, in zona Cascina Nuova. Tuttavia, l offerta di immobili commerciali e, in particolare, di capannoni artigianali comparabili a quello in esame, è pressoché assente. Pertanto, abbiamo dovuto allargare il raggio d azione della nostra ricerca anche ai comuni limitrofi con aree industriali/artigianali annesse. Le indicazioni di mercato che abbiamo reperito evidenziano che i valori di vendita per i capannoni artigianali si aggirano tra i 700 e i /mq, con canoni che si attestano sui 40 /mq. I capannoni di tipo commerciale, invece, presentano valori un po più alti e più vicini ai /mq e canoni che possono raggiungere anche i 100 /mq.

5 IDENTIFICAZIONE DEL COMPLESSO IMMOBILIARE Caratteristiche intrinseche del fabbricato Anno di costruzione presunto: 2003 Anno di ristrutturazione presunto: - Livello manutentivo complessivo: Dotazione impianti: Caratteristiche costruttive o tamponamenti: Note caratteristiche fabbricato: Normale Carente Prefabbricate Struttura portante prefabbricata in cemento armato e tamponamenti perimetrali in pannelli prefabbricati e coibentati, con finitura in graniglia di marmo e solaio in predalles. Distribuzione edificio Piani fuori terra: 1 Ascensori n: 0 Caratteristiche unità immobiliare Scala: - Interno: - Palazzina: - Caratteri distributivi: Open space Numero vani: 1 Posizione commerciale: Normale Livello di piano: 0 N piani interni: 0 Numero ingressi: - Ingressi (lunghezza fronte in mt): 0 Vetrine (lunghezza fronte in mt): 0 Porticato: - Sotto pilotis: - Fronte strada prevalente: Secondario Facilità di accesso/manovra: Sufficiente Altezza interna prevalente: 4,87 N servizi igienici: 1 Impianto di riscaldamento: Assente Servizi igienici: Esclusivi

8 CONSISTENZE COMMERCIALI Destinazione Piano N libero N locato Superficie comm. libera (mq) Superficie comm. locata (mq) Superficie totale (mq) Capannone artigianale TOTALE

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