L agevolazione prima casa per l acquisto conseguente a un contratto di leasing

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1 Legge di stabilità 2016 Agevolazioni L agevolazione prima casa per l acquisto conseguente a un contratto di leasing di Angelo Busani (*) F. Gagliardi, Meno imposte sul leasing per l abitazione principale, in Pratica Fiscale n. 6/2016, pag. 23 La Legge di stabilità 2016 (Legge n. 208/2015) ha reso applicabile l agevolazione prima casa ai contratti di acquisto di abitazioni stipulati in adempimento di contratti di leasing. Secondo tale previsione legislativa, in tutti i casi in cui la ordinaria disciplina sull agevolazione prima casa si riferisce all atto di acquisto che beneficia dell agevolazione, a detto atto di acquisto occorre sostituire il contratto di leasing, mentre in tutti i casi in cui la ordinaria normativa sulla agevolazione prima casa si riferisce al soggetto acquirente, ad esso occorre sostituire invece il soggetto che stipula, come utilizzatore, il contratto di leasing. La nuova norma si applica anche ai trasferimenti imponibili a IVA. (*) Notaio in Milano, Studio Notarile Busani - Ridella - Mannella (1) Legge 28 dicembre 2015, n (2) Con l acronimo TP1 ci si riferisce alla Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, recante il Testo Unico dell imposta di registro. (3) In Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n /T, La Legge di stabilità per il 2016 (1) ha reso applicabile, dal 1 gennaio 2016 (al 31 dicembre 2020), l agevolazione prima casa agli [a]tti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento : a) nei quali si rendano acquirenti banche e intermediari finanziari autorizzati all esercizio dell attività di leasing finanziario (d ora innanzi, la società concedente ); b) che abbiano per oggetto case di abitazione, di categoriacatastalediversadaal,a8ea9acquisite in locazione finanziaria da utilizzatori per i quali ricorrono le condizioni di cui alle note II-bis) e II-sexies) (art. 1, quarto periodo, TP1 (2), introdotto dall art. 1, comma 83, Legge n. 208/2015). A sua volta, la nuova nota II-sexies all art. 1, TP1 (pure introdotta dall art. 1, comma 83, Legge n. 208/2015), prescrive che [n]ell applicazione della nota II-bis) ai trasferimenti effettuati nei confronti di banche e intermediari finanziari autorizzati all esercizio dell attività di leasing finanziario, si considera, in luogo dell acquirente, l utilizzatore e, in luogo dell atto di acquisto, il contratto di locazione finanziaria. Allo scopo della interpretazione di questa nuova normativa, deve dunque essere sottolineato, fin da ora, che, secondo questa previsione legislativa, in tutti i casi in cui la ordinaria disciplina sulla agevolazione prima casa si riferisce all atto di acquisto che beneficia dell agevolazione, a detto atto di acquisto occorre sostituire il contratto di leasing ; e che in tutti icasiincuila ordinaria normativa sulla agevolazione prima casa si riferisce al soggetto acquirente, ad esso occorre sostituire invece il soggetto che stipula, come utilizzatore, il contratto di leasing. La nuova norma in commento (che è inserita nel D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Testo Unico dell imposta di registro) si applica anche ai trasferimenti imponibili a IVA (3), in quanto il n. 21) della Tabella A, parte II, allegata al D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, dispone l aliquota del 4% per il caso delle cessioni di case di abitazione (ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9) in presenza delle Novità nella Legge di stabilità 2016 per la tassazione del leasing finanziario abitativo, approvato il 29 gennaio 2016, paragrafo 3.3, si esprime invece perplessità circa questa conclusione, in quanto la Direttiva 2006/112/CE non consente agli Stati membri di introdurre nuove tipologie di cessioni soggette all aliquota ridotta del 4%. Corriere Tributario 14/

2 Agevolazioni Legge di stabilità 2016 condizioni di cui alla nota II-bis) all art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l imposta di registro. Ebbene, dato che, come già osservato, nel caso dell acquisto dipendente da un contratto di leasing, lanotaii-bis all art. 1, TP1, deve essere letta (ai sensi della Nota II-sexies, TP1) sostituendo l atto di acquisto con il contratto di leasing el acquirente con l utilizzatore, se ne deriva appunto che l agevolazione prima casa può essere applicata anche nel caso dell acquisto imponibile a IVA compiuto in esecuzione di un contratto di leasing quando sussistano i presupposti oggettivi indicati dalla Nota II-bis all art. 1, TP1, e pure sussistano, in capo all utilizzatore, i presupposti soggettivi di cui alla medesima Nota II-bis all art. 1, TP1. Le aliquote e la base imponibile (il prezzo-valore ) LA NOVITÀ NORMATIVA La nuova normativa in tema di agevolazione prima casa applicata agli atti di acquisto conseguenti a contratti di leasing non muta l aliquota applicabile agli atti imponibili a IVA, che dunque resta fissata al 4% (4). Muta invece l aliquota relativa agli atti di acquisto soggetti a imposta proporzionale di registro la quale, nel caso dell acquisto conseguente a leasing, viene infatti diminuita (art. 83, comma 1, lett. b), Legge n. 208/2015) dall ordinario livello del 2% (art. 1, secondo periodo, TP1, che resta vigente per gli acquisti della prima casa non conseguenti a contratti di leasing), al nuovo livello dell 1,5% (5). Aliquote La nuova normativa di cui alla Legge di stabilità 2016 in tema di agevolazione prima casa applicata agli atti di acquisto conseguenti a contratti di leasing non muta l aliquota applicabile agli atti imponibili a IVA, che dunque resta fissata al 4%. Muta, invece, l aliquota relativa agli atti di acquisto soggetti a imposta proporzionale di registro la quale, nel caso dell acquisto conseguente a leasing, viene infatti diminuita dall ordinario livello del 2% al nuovo livello dell 1,5%. Quanto alla base imponibile (fermo restando che si tratta del prezzo, in caso di imponibilità a IVA dell atto di acquisto), è dubbio se, quando si abbia un trasferimento soggetto a imposta proporzionale di registro, sia applicabile il regime del prezzo-valore (di cui all art. 1, comma 497, Legge 23 dicembre 2005, n. 266) (6). In senso negativo milita il fatto che la nuova disciplina in tema di acquisto conseguente a un contratto di leasing non dica nulla sul punto; e cheladisciplinadel prezzo-valore ha, in effetti, come presupposto, il fatto che si tratti di cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali (art. 1, comma 497, Legge n. 266/2005) (7). Appare però plausibile concludere in senso positivo, sulla base della considerazione che, nel caso dell acquisto conseguente a un contratto di leasing, si deve considera[re], inluogodell acquirente, l utilizzatore (nota II-sexies all art. 1, TP1). È vero che questa norma concerne l agevolazione prima casa e non il regime del prezzo-valore, ma è pure vero che appare possibile leggere la nuova norma sul leasing abitativo come disciplinante non solo, specificamente, i presupposti applicativi dell agevolazione prima casa ma anche, più in generale, l intero processo da compiere per giungere alla determinazione della tassazione agevolata applicabile al contratto di acquisto di un abitazione stipulato in conseguenza di un contratto di leasing. (4) Per la registrazione del contratto sono poi da aggiungere complessivi euro 920 per imposte di registro, ipotecaria, catastale, bollo e tasse ipotecarie. (5) Per la registrazione del contratto sono poi da aggiungere complessivi euro 100 per imposte ipotecaria e catastale (vi è infatti, in questo caso, esenzione da imposta di bollo e da tasse ipotecarie). (6) Sul quale cfr. Busani, L agevolazione per l acquisto della prima casa, IPSOA, 2014, pag (7) Cfr. in tal senso Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n /T, Novità nella Legge di stabilità 2016 per la tassazione del leasing finanziario abitativo, approvatoil29gennaio 2016, paragrafo Corriere Tributario 14/2016

3 Legge di stabilità 2016 Agevolazioni I presupposti per la concessione dell agevolazione prima casa nel contratto di leasing Il presupposto negoziale Il nuovo art. 1, quarto periodo, TP1, si riferisce a un contratto di acquisto, stipulato in esecuzione di un contratto di locazione finanziaria, nel quale siano parte acquirente soggetti qualificabili come banche e intermediari finanziari autorizzati all esercizio dell attività di leasing finanziario. Il contratto di leasing contemplato nel nuovo art. 1, quarto periodo, TP1, è, dunque, un qualsiasi contratto di leasing che abbia le predette caratteristiche indicate nel medesimo art. 1, quarto periodo, TP1; in altre parole, non deve necessariamente trattarsi del c.d. contratto di leasing abitativo, normatodall art. 1, commi 76 e seguenti, Legge n. 208/2015, vale a dire il contratto (che abbia tutte le seguenti caratteristiche, e cioè si tratti del contratto) con il quale il soggetto concedente (il quale deve necessariamente essere una banca o altro intermediario finanziario iscritto nell albo di cui all art. 106 del Testo Unico bancario) si obbliga, verso il proprio cliente (il futuro utilizzatore): - ad acquistare o a far costruire un edificio abitativo, secondo le istruzioni dell utilizzatore (il quale deve destinare detta casa ad abitazione principale ); - a mettere detto edificio a disposizione dell utilizzatore verso il pagamento di un canone correlato al prezzo di acquisto (o al costo di costruzione) e alla durata del periodo di godimento del bene in parola da parte dell utilizzatore; e nel quale all utilizzatore deve essere concesso il diritto di acquistare la proprietà del bene utilizzato verso il pagamento di un prezzo prestabilito nel contratto di leasing al termine del convenuto periodo di godimento da parte dell utilizzatore. In particolare, l agevolazione prima casa prevista dal nuovo art. 1, quarto periodo, TP1, compete a prescindere dal fatto che l abitazione oggetto del contratto di leasing sia destinata, dall utilizzatore, ad abitazione principale (8). Il presupposto oggettivo Il nuovo art. 1, quarto periodo, TP1, dispone che compete l agevolazione prima casa nel caso di acquisto conseguente a un contratto di leasing se ne siano oggetto case di abitazione, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9. Sotto questo profilo, non vi sono aspetti di novità, in quanto si tratta del medesimo presupposto per l ottenimento della ordinaria agevolazione prima casa (prescritto dall art. 1, secondo periodo, TP1) (9). È abbastanza evidente che, pur se il testo della nuova legge faccia riferimento alle sole case di abitazione, si tratta di un espressione che deve esser ritenuta comprendere anche le pertinenze di dette case di abitazione (10); e ciò, sia che l acquisto della società concedente riguardi una casa di abitazione con relative pertinenze, sia che l acquisto della società concedente, su indicazione dell utilizzatore, concerna solamente un bene (ad esempio, una autorimessa) destinato a pertinenza di un abitazione che già sia di titolarità dell utilizzatore. Il presupposto territoriale Dato che (ai sensi della nuova Nota II-sexies all art. 1, TP1) si considera, in luogo dell acquirente, l utilizzatore, perottenerel agevolazione in commento occorre che (Nota II-bis, comma 1, lett. a), all art. 1, TP1, letta in coordinamento con la Nota II-sexies all art. 1, TP1) l immobile oggetto di acquisto sia ubicato (11): a) nel territorio del Comune in cui l utilizzatore abbia o stabilisca entro diciotto mesi dall ac- (8) Cfr. in tal senso la risposta n. 29 dell Agenzia delle entrate durante un incontro con la stampa specializzata tenutosi il 28 gennaio 2016, pubblicata in Il Sole - 24 Ore del 29 gennaio (9) Sul presupposto oggettivo dell agevolazione prima casa, cfr. A. Busani, L agevolazione, cit., pag (10) Sull applicazione dell agevolazione prima casa all acquisto di pertinenze, cfr. A. Busani, L agevolazione, cit., pag (11) Sul presupposto territoriale dell agevolazione prima casa, cfr. A. Busani, L agevolazione, cit., pag Corriere Tributario 14/

4 Agevolazioni Legge di stabilità 2016 quisto la propria residenza, con la precisazione che la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l immobile acquistato deve essere resa dall utilizzatore, a pena di decadenza, dall acquirente nel contratto di leasing, eciòinquantol espressione legislativa secondo cui detta dichiarazione deve essere resa [...] dall acquirente nell atto di acquisto (Nota II-bis, comma 1, lett. a), all art. 1, TP1), va filtrata attraverso la disposizione di cui alla Nota II-sexies all art. 1, TP1, per la quale, come già osservato, occorre considera[- re], inluogodell acquirente, l utilizzatore e, in luogo dell atto di acquisto, il contratto di locazione finanziaria ; oppure: b) nel territorio del Comune in cui l utilizzatore svolga la propria attività; oppure: c) (se si tratti di un utilizzatore trasferito all estero per ragioni di lavoro) nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l attività il soggetto da cui l utilizzatore dipende; oppure, infine: d) (nel caso in cui l utilizzatore sia cittadino italiano emigrato all estero) in ogni parte del territorio nazionale, a condizione che (12) l utilizzatore non sia: d.1. titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio italiano ; d.2. titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni tempo per tempo vigenti dalla Legge 22 aprile 1982, n. 168 in avanti. (12) Cfr. A. Busani, L agevolazione, cit., pag In altri termini, non ostano all agevolazione: né la titolarità pro quota (a meno che l altro contitolare non sia il coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di una casa ubicata in qualsiasi Comune italiano, compreso il Comune ove è ubicato l immobile oggetto dell acquisto agevolato (a meno che si tratti di un acquisto per il quale siano state ottenute le agevolazioni prima casa tempo per tempo vigenti a far tempo dalla Legge 22 aprile 1982, n. 168 in avanti, il che impedirebbe la reiterazione dell agevolazione in sede di nuovo acquisto); né la titolarità esclusiva o in comunione con il coniuge del diritto di nuda proprietà di una casa ubicata in qualsiasi Comune italiano (a Il presupposto della impossidenza Per ottenere l agevolazione prima casa relativamente a un contratto di leasing occorre inoltre che, nel contratto di leasing (invece che nell atto di acquisto, come invece prescritto Nota II-bis, comma1,lett.b),all art. 1, TP1) l utilizzatore dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l immobile da acquistare (13). Il presupposto della novità dell agevolazione Al fine di beneficiare dell agevolazione prima casa nelcasodiunacquistoeffettuatoindipendenza di un contratto di leasing, occorre altresì che nel contratto di leasing l utilizzatore dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con l agevolazione prima casa disposta dalle varie leggi succedutesi dalla Legge 22 aprile 1982, n. 168, in avanti (14). Peraltro, ai sensi del nuovo art. 1, comma 4- bis, TP1 (introdotto pur esso dalla Legge n. 208/2015), l utilizzatore può conseguire ugualmente l agevolazione prima casa, anche se privo del requisito della novità dell agevolazione, qualora, nel contratto di leasing, egli dichiari che l abitazione oggetto di prepossidenza e acquistata con l agevolazione prima casa verrà alienata entro un anno dalla data del contratto di acquisto conseguente alla stipula del contratto di leasing (15). meno che, anche in questo caso, si tratti di un acquisto per il quale siano state ottenute le agevolazioni tempo per tempo vigenti a far tempo dalla Legge 22 aprile 1982, n. 168 in avanti). (13) Sul presupposto dell impossidenza per l ottenimento dell agevolazione prima casa, cfr.a.busani,l agevolazione, cit., pag (14) Sul presupposto della novità dell agevolazione per l ottenimento dell agevolazione prima casa, cfr.a.busani,l agevolazione, cit., pag (15) Cfr. in tal senso anche Consiglio Nazionale del Notariato,Studion /T,Novità nella Legge di stabilità 2016 per la tassazione del leasing finanziario abitativo, approvatoil Corriere Tributario 14/2016

5 Legge di stabilità 2016 Agevolazioni Il predetto termine annuale pare debba decorrere (non dalla data del contratto di leasing, ma) dalla data del contratto di acquisto conseguente al contratto di leasing: invero,la norma sulla possibilità di alienazione infrannuale successiva al nuovo acquisto agevolato, che prescrive la decorrenza del termine annuale per l alienazione dalla data dell atto di acquisto (Nota II-bis, comma 4-bis, all art. 1, TP1) (16), non pare poter essere interpretabile, stante il suo tenore testuale, nel caso di acquisto conseguente a contratto di leasing, nel senso che la decorrenza dell anno si avrebbe dalla data di stipula del contratto di leasing. La ripetizione delle dichiarazioni dell utilizzatore nel contratto d acquisto? LA NOVITÀ NORMATIVA Come già osservato, le dichiarazioni richieste all utilizzatore (in particolare: la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è ubicata la casa oggetto di acquisto agevolato; nonché le dichiarazioni circa la impossidenza ela novità dell agevolazione) devono essere da questi formulate nel contratto di leasing. È però il conseguente contratto di acquisto a beneficiare del trattamento agevolato, dipendente da quelle dichiarazioni. Dichiarazioni dell utilizzatore per l ottenimento dell agevolazione Le dichiarazioni richieste all utilizzatore quale presupposto per l ottenimento dell agevolazione prima casa devono essere da questi formulate nel contratto di leasing. È però il conseguente contratto di acquisto a beneficiare del trattamento agevolato, dipendente da quelle dichiarazioni. A meno che il contratto di leasing sia contenuto nel medesimo documento che, a sua volta, reca anche il contratto di acquisto conseguente al contratto di leasing, l Amministrazione finanziaria non conosce, di regola, il contratto di leasing, in quanto esso è soggetto a registrazione solo in caso d uso; d altro canto, gli Uffici devono essere messi in grado di controllare la regolarità dell autoliquidazione e del versamento delle imposte, ciò che deve avvenire sulla base degli elementi desumibili dall atto presentato per la registrazione. Ne deriva che nel contratto di acquisto, conseguente a un contratto di leasing, è necessario far constare che, nel contratto di leasing, l utilizzatore ha effettuato tutte le dichiarazioni prescritte dalla legge quale presupposto per l ottenimento dell agevolazione prima casa. Ora, a meno che il contratto di leasing sia contenuto nel medesimo documento che, a sua volta, reca anche il contratto di acquisto conseguente al contratto di leasing, l Amministrazione non conosce, di regola, il contratto di leasing, in quanto esso è soggetto a registrazione solo in caso d uso (e ciò ai sensi della Nota all art. 1, Tariffa, Parte Seconda, allegata al D.P.R. n. 131/1986); d altro canto, gli Uffici devono pur essere messi in grado di controlla[re] la regolarità dell autoliquidazione e del versamento delle imposte, ciò che deve avvenire sulla base degli elementi desumibili dall atto presentato per la registrazione (art. 3- ter, D.Lgs.18dicembre 1997, n. 463). Ne deriva che nel contratto di acquisto, conseguente a un contratto di leasing, ènecessario far constare (17) che, nel contratto di leasing, l utilizzatore ha effettuato tutte le dichiarazioni prescritte dalla legge quale presupposto per l ottenimento dell agevolazione prima casa. L Amministrazione ha poi il potere di controllare che il contratto di leasing abbia in effetti il contenuto prescritto dalla legge, ad esempio domandando (ai sensi dell art. 32, comma 1, n. 3), D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, reso apgennaio 2016, paragrafo 3.1. (16) Sul punto cfr. A. Busani, Estesa l agevolazione prima casa in talune ipotesi di alienazione postuma della casa preposseduta, incorr. Trib., n. 4/2016, pag (17) Durante un incontro con la stampa specializzata (cfr. la risposta n. 28 pubblicata su Il Sole - 24 Ore del 29 gennaio 2016), l Agenziadelleentratehaaffermatoche tali dichiarazioni potranno essere rese dall utilizzatore sia nell atto di acquisto dell immobile da parte della società di leasing, intervenendo volontariamente all atto, sia nel contratto di locazione finanziaria dell immobile. In tale ultima ipotesi, tuttavia, è necessario, ai fini dell applicazione delle agevolazioni prima casa che il contratto di locazione finanziaria venga prodotto per la registrazione unitamente all atto di trasferimento dell immobile. L enunciazione del contratto di leasing nel contratto di acquisto conseguente alla stipula del contratto di leasing comporta la necessità del versamento di una imposta fissa di registro: risposta n. 30 dell Agenzia delle entrate, pubblicata su Il Sole - 24 Ore del 29 gennaio Corriere Tributario 14/

6 Agevolazioni Legge di stabilità 2016 plicabile nell ambito dell imposta di registro dall art. 53-bis, D.P.R. n. 131/1986) l esibizione del contratto di leasing. La revoca dell agevolazione per alienazione infraquinquennale La Nota II-bis, comma 4, all art. 1, TP1, commina la revoca dell agevolazione prima casa nel caso del trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto. Questa norma sollecita a valutare le seguenti situazioni: a) il riscatto dell abitazione da parte dell utilizzatore prima del decorso di un quinquennio dalla data del contratto di acquisto da parte della società concedente; b) l alienazione dell abitazione ad opera dell utilizzatore (che l abbia riscattata) prima del decorso di un quinquennio dalla data del contratto di acquisto da parte della società concedente; c) la cessione del contratto di leasing ad opera dell utilizzatore prima del decorso di un quinquennio dalla data del contratto di acquisto da parte della società concedente; d) l alienazione dell abitazione ad opera della società concedente, prima del decorso di un quinquennio dalla data del contratto di acquisto da parte della società concedente stessa, a seguito della risoluzione del contratto di leasing per inadempimento dell utilizzatore. Per analizzare questa casistica, occorre rammentare, ancora una volta, che il contratto di leasing è una mera forma di finanziamento dell acquisto da parte dell utilizzatore e che, per valutare l applicazione, alla fattispecie dell acquisto, tramite leasing, della normativa sull agevolazione prima casa, occorre considerare l acquisto della società di leasing come se fosse (18) Nel medesimo senso, cfr. Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n /T, Novità nella Legge di stabilità 2016 per la tassazione del leasing finanziario abitativo, approvato il 29 gennaio 2016, paragrafo 3.1. (19) Alla medesima conclusione si giunge in Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n /T, Novità nella Legge di stabilità 2016 per la tassazione del leasing finanziario abitativo, un acquisto che si imprimesse direttamente in capo all utilizzatore (18). Di modo che: a) nel caso di cui sopra alla lett. a) (riscatto dell abitazione da parte dell utilizzatore prima del decorso di un quinquennio dall acquisto della società concedente) non si ha evidentemente alcuna decadenza, in quanto il riscatto è il mezzo per giungere alla definitiva intestazione della proprietà dell abitazione in capo all utilizzatore, transitoriamente attribuita alla società concedente durante lo svolgimento del periodo di locazione finanziaria; b) nel caso di cui sopra alla lett. b) (riscatto e alienazione dell abitazione ad opera dell utilizzatore prima del decorso di un quinquennio dalla data del contratto di acquisto da parte della società concedente), si ha evidentemente una situazione in cui l agevolazione può essere revocata dall Amministrazione finanziaria; c) pure nel caso di cui sopra alla lett. c) (cessione del contratto di leasing ad opera dell utilizzatore prima del decorso di un quinquennio dalla data del contratto di acquisto da parte della società concedente), si ha una situazione in cui l agevolazione si rende revocabile (19); d) nel caso di cui sopra alla lett. d) (alienazione dell abitazione da parte della società concedente, prima del decorso di un quinquennio dalla data del contratto di acquisto da parte della società concedente stessa) si ha un altra fattispecie nella quale pare doversi concludere per la revocabilità dell agevolazione ottenuta in sede di acquisto (20). Il riacquisto infrannuale tramite leasing per evitare la revoca dell agevolazione causata da alienazione infraquinquennale La Nota II-bis, comma 4, all art. 1, TP1, commina la revoca dell agevolazione prima casa nel caso del trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del ter- approvato il 29 gennaio 2016, paragrafo 3.1. (20) Invece, secondo Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n /T, Novità nella Legge di stabilità 2016 per la tassazione del leasing finanziario abitativo, approvato il 29 gennaio 2016, paragrafo 3.1, questa fattispecie pare invece non concretare un ipotesi di revocabilità dell agevolazione ottenuta in sede di acquisto Corriere Tributario 14/2016

7 Legge di stabilità 2016 Agevolazioni mine di cinque anni dalla data del loro acquisto a meno che il contribuente, entro un anno dall alienazione dell immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale (21). Ci si chiede, dunque, se anche l acquisto conseguente a un contratto di leasing abbia questo effetto esimente. La risposta dovrebbe essere positiva (22). Se la Nota II-bis all art. 1, TP1, deve essere letta nel senso di sostituire all atto di acquisto il contratto di leasing e l utilizzatore all acquirente, allora il predetto comma 4 può pacificamente leggersi nel senso che anche con un acquisto tramite leasing l utilizzatore consegue il beneficio di IL PROBLEMA E LA SOLUZIONE non subire la revoca dell agevolazione che, altrimenti, sarebbe provocata dalla alienazione infraquinquennale di una casa acquistata con l agevolazione prima casa. Invero, la ratio della norma che ammette l agevolazione prima casa per l acquisto conseguente a un contratto di leasing è quella di equiparare l acquisto effettuato direttamente dal contribuente (il quale, sovente, si finanzia conunmutuobancario)all acquisto effettuato per il tramite di un contratto di leasing (e con tale strumento finanziato). Pertanto, non appare esservi ragione per discriminare il caso dell acquisto diretto (cui la legge attribuisce Revoca dell agevolazione prima casa - La Nota II-bis, comma 4, all art. 1, della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986, commina la revoca dell agevolazione prima casa nel caso del trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto a meno che il contribuente, entro un anno dall alienazione dell immobile acquistato con detti benefici, proceda all acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Ci si chiede, dunque, se anche l acquisto conseguente a un contratto di leasing abbia questo effetto esimente. -La risposta dovrebbe essere positiva. Se la Nota II-bis deve essere letta nel senso di sostituire all atto di acquisto il contratto di leasing e l utilizzatore all acquirente, allora la disposizione può leggersi nel senso che, anche con un acquisto tramite leasing, l utilizzatore consegue il beneficio di non subire la revoca dell agevolazione che, altrimenti, sarebbe provocata dall alienazione infraquinquennale di una casa acquistata con l agevolazione prima casa. il predetto carattere esimente) dal caso dell acquisto finanziato con un leasing. Quanto al termine annuale decorrente dalla data dell alienazione infraquinquennale, parrebbe doversi concludere che entro detto termine non sia sufficiente stipulare il solo contratto di leasing, ma debba anche essere stipulato il contratto di acquisto conseguente al contratto di leasing. Il riacquisto cui consegue il credito d imposta Ai sensi dell art. 7, comma 1, Legge 23 dicembre 1998, n. 448, [a]i contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall alienazione dell immobile per il quale si è fruito dell aliquota agevolata prevista ai fini dell imposta di registro e dell imposta sul valore aggiunto per la prima casa, un altra casa di abitazione non di lusso, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis all art. 1 della tariffa, parte I, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l imposta di registro, approvato con Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, è attribuito un credito d imposta fino a concorrenza dell imposta di registro o dell imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato. Argomentando con le stesse considerazioni svolte nel paragrafo precedente, si può rispondere positivamente (23) alla domanda se con l acquisto tramite leasing, che sia effettuato (21) Sul tema del riacquisto infrannuale con effetto esimente dalla decadenza dall agevolazione a causa di alienazione infraquinquennale dell abitazione acquistata con l agevolazione, cfr. A. Busani, L agevolazione, cit., pag (22) Nel medesimo senso, cfr. Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n /T, Novità nella Legge di stabilità 2016 per la tassazione del leasing finanziario abitativo, approvato il 29 gennaio 2016, paragrafo 3.1. (23) Perplessità invece sono espresse in Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n /T, Novità nella Legge di stabilità 2016 per la tassazione del leasing finanziario abitativo, approvato il 29 gennaio 2016, paragrafo 3.4. Corriere Tributario 14/

8 Agevolazioni Legge di stabilità 2016 entro un anno dalla alienazione della precedente prima casa, l utilizzatore maturi il predetto credito d imposta. Infatti, interpretando l art. 7, Legge n. 448/1998, con lo spirito di cui alla Nota IIsexies all art. 1, TP1 (e cioè sostituendo l utilizzatore all acquirenteepuresostituendol atto di acquisto con il contratto di leasing) siottiene che, stipulando (non solo il contratto di leasing, maanche)l acquisto conseguente al leasing entro un anno dalla data di alienazione della precedente prima casa, si è in presenza di una situazione che appare implausibile discriminare rispetto a quella in cui il contribuente si trova se il riacquisto sia dal medesimo effettuato direttamente, e non per mezzo di un contratto di leasing Corriere Tributario 14/2016