2. La responsabilità dell amministratore è solo verso i condomini o si riverbera anche nei confronti dei terzi?

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1 LE RESPONSABILITÀ DELL AMMINISTRATORE A cura di: Avv. Salvatore Chiacchio Unioncasa 1. In cosa si sostanzia la responsabilità dell amministratore? 2. La responsabilità dell amministratore è solo verso i condomini o si riverbera anche nei confronti dei terzi? 3. Quali sono i casi di casi di responsabilità che si possono identificare nel condominio? 4. Cosa si intende per responsabilità del condominio? 5. Quando si identifica la responsabilità del condominio? 6. Cosa si intende per caso fortuito? 7. È possibile ipotizzare una responsabilità in proprio dell amministratore ex art c.c.? 8. Cosa deve fare il condominio e, per esso, l amministratore che riceve un atto di citazione ex art c.c.? 9. Quali sono le determinazioni che può assumere l assemblea nel richiedere la polizza assicurativa all amministratore? 10. Quali sono le conseguenze in caso di mancata presentazione della polizza per la responsabilità civile richiesta dall assemblea? 11. Come vengono imputati i costi della polizza assicurativa? 12. Quali sono le caratteristiche più salienti di queste polizze assicurative? 13. Queste polizze assicurative attengono solo alla responsabilità per colpa, e nel caso del dolo? 1

2 1. In cosa si sostanzia la responsabilità dell amministratore? L amministratore è certamente responsabile nei confronti dei condomini per i danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e comunque da qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari. 2. La responsabilità dell amministratore è solo verso i condomini o si riverbera anche nei confronti dei terzi? Le violazioni dell amministratore di regola si esauriscono nei rapporti interni con il condominio. Infatti, di regola, sono i condomini che rimangono responsabili per il fatto dell amministratore nei confronti dei terzi rimasti danneggiati, tuttavia ben si può ipotizzare una responsabilità extracontrattuale dell amministratore stesso nei confronti dei terzi. L amministratore del condominio ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi o agli stessi condomini. Quest obbligo non viene meno neanche nell ipotesi in cui il condominio appalti a terzi lavori riguardanti le parti comuni dell edificio condominiale, a meno che il compito di vigilare su tali lavori non venga affidato a persona diversa dall amministratore. 3. Quali sono i casi di casi di responsabilità che si possono identificare nel condominio? Nel condominio si possono elencare cinque categorie di responsabilità: 1. la responsabilità del condominio e, per esso, dei singoli condomini quali comproprietari dei beni comuni 2. la responsabilità dei singoli condomini quali proprietari di piani o porzioni di piano; 3. la responsabilità dei conduttori che abitano nel condominio 4. la responsabilità dell amministratore 5. la responsabilità delle persone estranee al condominio ma da esso incaricate. 4. Cosa si intende per responsabilità del condominio? La responsabilità del condominio è quella altrimenti detta quale responsabilità extracontrattuale dei singoli condomini per i danni cagionati, a condomini o terzi, dalle parti comuni degli edifici, come ad esempio per danni arrecati dal tetto, dai muri perimetrali, dalle scale, ma anche dagli impianti idrici e fognari, dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare avente funzione di copertura di tutte o di alcune unità immobiliari presenti in condominio. Tutto ciò deriva dalla circostanza che in ambito condominiale è in primo luogo il condominio ad essere custode dei beni comuni. 5. Quando si identifica la responsabilità del condominio? Affinché si possa identificare la responsabilità del condominio è necessario che vi sia un rapporto di causalità tra cosa in custodia e danno secondo il dettato dell articolo 2015 c.c. che stabilisce che 2

3 ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. In sostanza la cosa oggetto di custodia da parte del condominio non deve essere mera occasione dell illecito foriero di danno ma un elemento essenziale dell illecito stesso. Così la giurisprudenza ha escluso la responsabilità del condominio per lesioni conseguenti ad una caduta dalle scale avvenuta da un condomino che aveva utilizzato le scale nelle quali era rotto da tempo l impianto di illuminazione, essendo rotto l ascensore. 6. Cosa si intende per caso fortuito? Secondo la giurisprudenza più recente in tema di danno cagionato da cose in custodia è indispensabile, per l affermazione di responsabilità del custode, che sia accertata la sussistenza di un nesso di causalità tra la cosa ed il danno patito dal terzo, dovendo, a tal fine, ricorrere la duplice condizione che il fatto costituisca un antecedente necessario dell evento, nel senso che quest ultimo rientri tra le conseguenze normali ed ordinarie di esso, e che l antecedente medesimo non sia neutralizzato, sul piano casuale, dalla sopravvenienza di circostanze da sole idonee a determinare l evento. In sostanza il danneggiato è onerato di fornire la prova del nesso causale fra la cosa in custodia e l evento lesivo nonché dell esistenza di un rapporto di custodia relativamente alla cosa. Per tutto questo il caso fortuito viene inteso in giurisprudenza in senso ampio, comprensivo anche del fatto del terzo o dello stesso danneggiato. 7. È possibile ipotizzare una responsabilità in proprio dell amministratore ex art C.C.? La risposta dal punto di vista meramente normativa è affermativa, tuttavia la giurisprudenza ha più volte ricordato che nell espletamento delle attribuzioni di cui all art c.c. l amministratore è un rappresentante dei partecipanti al condominio, alla tutela dei cui interessi di gruppo egli deve indirizzare la propria attività. La violazione di tale suo dovere, se lo rende responsabile dei danni subiti dal gruppo dei condomini, si esaurisce nei rapporti interni con il condominio, e, pertanto, esclude o diminuisce l eventuale responsabilità del condominio medesimo nei confronti di altri soggetti, compreso tra questi il singolo condomino, distinti dal gruppo e come tale rimasto danneggiato per la difettosità di parti comuni dell edificio, da considerarsi nella custodia del condominio agli effetti dell art c.c. 8. Cosa deve fare il condominio e, per esso, l amministratore che riceve un atto di citazione ex art c.c.? Premessa. In sede processuale è pacifico che, atteso che il condominio è legittimato passivo in ordine a tutte le azioni, anche reali, inerenti le parti comuni dell edificio, correttamente viene evocato in giudizio il condominio nei giudizi promossi ex art c.c. da un condomino o da un terzo. Secondo la giurisprudenza ormai acclarata si distingue: 1. le controversie per le quali l amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1131, 1 comma c.c.: norma che conferisce una rappresentanza di diritto all amministratore il quale è 3

4 legittimato ad agire e a resistere in giudizio nonché a proporre impugnazione senza alcuna autorizzazione, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall art c.c.; 2. le controversie che esulano da tale ambito. Per queste è necessario che l amministratore si munisca di una delibera che lo autorizzi a costituirsi in giudizio o che detta delibera ne ratifichi successivamente l operato, con la conseguenza che, in difetto, il condominio sarà considerato contumace. È opportuno segnalare che i giudizi instaurati per il risarcimento del danno ex art c.c. necessitano della delibera del condominio. 9. Quali sono le determinazioni che può assumere l assemblea nel richiedere la polizza assicurativa all amministratore? Premessa. Il nuovo articolo 1129 c.c., comma 3, stabilisce che l assemblea può subordinare la nomina dell amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell esercizio del mandato, aggiungendo, al 4 comma, che allorché l assemblea deliberi lavori straordinari, l amministratore in carica è tenuto altresì, contestualmente all inizio dei lavori, ad adeguare i massimali della polizza in misura non inferiore all importo di spesa deliberato, e che, nel caso in cui l amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l intera attività da lui svolta, tale polizza va integrata con una dichiarazione dell assicuratore che garantisca la copertura negli indicati massimali per lo specifico condominio. Anzitutto l assemblea è libera di richiedere all amministratore una polizza assicurativa quantitativamente vincolante, per esempio avendo riguardo all importo dell ultimo consuntivo. In secondo luogo l assemblea può sempre richiedere all amministratore una polizza assicurativa che non sia solo a copertura di danni prodotti a terzi, bensì che venga a coprire anche la responsabilità contrattuale dell amministratore stesso nei confronti del condominio mandante, ad esempio per ipotesi di sottrazione di liquidità dalla cassa condominiale. 10. Quali sono le conseguenze in caso di mancata presentazione della polizza per la responsabilità civile richiesta dall assemblea? La mancata presentazione della polizza per la responsabilità civile, richiesta dall assemblea, non è stata elevata dalla Riforma del condominio a motivo di nullità della nomina dell amministratore, né causa tipica di sua revoca, essendo comunque salva la regolare costituzione del rapporto di amministrazione. 11. Come vengono imputati i costi della polizza assicurativa? I costi della polizza di responsabilità civile non rappresentando spese che l amministratore deve sostenere a titolo personale, devono inerire alla gestione condominiale. 4

5 12. Quali sono le caratteristiche più salienti di queste polizze assicurative? Le polizze più diffuse relative alla responsabilità civile degli amministratori di condominio, prevedono, quanto ai rischi oggetto di copertura, che l assicuratore si obblighi a tenere indenne l amministratore di quanto questo sia tenuto a pagare a titolo di risarcimento danni per: 1. perdite patrimoniali involontariamente cagionate a terzi, compresi i condomini, in relazione allo svolgimento dell attività professionale di amministrazione; 2. danni involontariamente cagionati a terzi, compresi i condomini, in relazione allo svolgimento dell attività professionale di amministrazione. Ancora: di solito comprendono anche i danni a persone e cose derivanti, tra l altro, da sanzioni di natura fiscale o amministrativa inflitte ai condomini per errori od omissioni imputabili all amministratore; da responsabilità civile imputabile a fatto colposo o doloso commesso da dipendenti, consulenti o collaboratori in genera dell amministratore; da errori o omissioni nell esecuzione delle delibere assembleari. Sono, viceversa, esclusi: i sinistri da furto o a cose che l amministratore abbia in consegna o custodia, o relativi al pagamento di sanzioni fiscali; multe o ammende direttamente inflitte all amministratore o discendenti dalla responsabilità civile derivante all amministratore nella sua qualità di committente dei lavori di manutenzione, riparazione o ristrutturazione del fabbricato da lui amministrato; Responsabilità volontariamente assunte dall amministratore e non direttamente imposte dalla legge. 13. Queste polizze assicurative attengono solo alla responsabilità per colpa, e nel caso del dolo? In coerenza con quanto stabilisce l art c.c., secondo cui sono esclusi i fatti dolosi, le polizze di assicurazione della responsabilità civile degli amministratori lasciano scoperto il fatto doloso compiuto da questi ultimi. Così con riguardo all esempio degli ammanchi di cassa imputabili all amministratore, siffatte polizze per la responsabilità civile garantiranno i condomini soltanto se la condotta dell agente sia qualificabile come colposa, per imprudenza, negligenza o imperizia nella riscossione delle somme o nell esecuzione dei pagamenti di pertinenza condominiali, o pure per inosservanza di leggi o discipline in materia di bilancio o rendicontazione, rivelandosi del tutto inadeguate per le condotte dolose dell amministratore. 5

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