Mercato Immobiliare e Finanziamenti

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1 Mercato Immobiliare e Finanziamenti La congiuntura immobiliare L attività di compravendita nel settore immobiliare chiude il 2014 disattendendo le stime di moderato ottimismo fatte a inizio anno. Ad incidere negativamente sul trend di potenziale ripresa sono stati diversi fattori, in primis il deterioramento del quadro macroeconomico e, con esso, il peggioramento delle prospettive reddituali e del livello di fiducia di famiglie e imprese. Il PIL italiano nel 2014, inizialmente previsto in crescita dello 0,8%, è stato rivisto al ribasso, tanto che a consuntivo dovrebbe collocarsi intorno ad un -0,3% a/a. Italia Numero di compravendite residenziali annuali e previsioni Nota mensile Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche Ricerca per Investitori privati e PMI Ester Brizzolara Analista Finanziario Paolo Guida Analista Finanziario Fonte: Nomisma L ulteriore contrazione registrata in questi ultimi mesi sul versante dei prezzi, seppure lievemente meno marcata rispetto a quanto evidenziato nei periodi precedenti, non contribuisce ad alimentare prospettive di ripresa; questa fase di stagnazione e/o moderata contrazione non sembra destinata a cambiare nel breve periodo. Tale situazione, oltre ad confermare la debolezza della domanda e l eccesso di offerta, induce inevitabilmente il differimento delle scelte di investimento, in attesa di condizioni più favorevoli. 13 grandi città Variazioni dei prezzi correnti degli immobili (%) 2 sem 2014/ 1 sem sem 2014/ 2 sem 2013 Abitazioni nuove -1,7-4,0 Abitazioni usate -1,8-4,4 Uffici -1,7-4,4 Negozi -1,7-4,2 Fonte: elaborazioni Intesa Sanpaolo su dati Nomisma In assenza di una certa evoluzione positiva del quadro macroeconomico, che fino a qualche mese fa contribuiva ad alimentare le speranze di un imminente ripresa del mercato immobiliare, le prospettive per il settore continuano ad essere legate soprattutto a tre fattori: repricing, sostegno della domanda interna e upgrade qualitativo dell offerta. La durata del ciclo immobiliare si allunga L andamento del valore degli immobili negli ultimi cinquant anni si caratterizza per la formazione di quattro fasi cicliche: è interessante notare come ciascuna fase tenda ad espandersi per durata rispetto alla precedente. Nelle fasi di crescita si passa infatti dai 3 ai 9 anni, in quelle di contrazione dai 4 ai 7 anni. La fase attuale non è ancora temporalmente definita. Per la certificazione degli analisti e per importanti comunicazioni si rimanda all Avvertenza Generale.

2 Cicli del mercato immobiliare italiano Andamento prezzi reali Fonte: elaborazioni Intesa Sanpaolo su dati Nomisma Le oscillazioni dei prezzi reali, successivamente al secondo ciclo (quando l intensità delle variazioni raggiunge il massimo), mostrano la tendenza ad un progressivo appiattimento, ad evidenziare la necessità di impiegare un orizzonte temporale più lungo sia per aumentare i guadagni in conto capitale sia per perderli. Con riferimento al ciclo in corso, i prezzi delle abitazioni hanno subito una contrazione in misura ancora contenuta, se paragonata alla brusca caduta registrata dalle compravendite. In particolare, nell ultimo ciclo ( ) la fase di contrazione ha generato una flessione di valore degli immobili di entità simile all apprezzamento registrato nella fase ascendente. Non essendo la spinta recessiva ancora esaurita, non si può escludere un ampliamento della perdita. In assenza di cambiamenti esogeni tali da scuotere il mercato, l aggiustamento dei prezzi fin qui raggiunto non appare pertanto coerente né con la domanda esigua né con le esigenze di smobilizzo da parte dei grandi detentori di portafogli immobiliari. I tempi necessari per vendere o affittare rimangono straordinariamente alti e stazionari, analogamente al divario tra prezzo offerto e prezzo richiesto, che si conferma anch esso piuttosto elevato e stabile. Tassi d interesse su mutui e prestiti La riunione della BCE di dicembre si è conclusa con i tassi invariati: il refi resta allo 0,05% e il corridoio vede il tasso di rifinanziamento marginale a +0,3% e quello sui depositi a -0,2%. Draghi ha cercato nella conferenza stampa di dare maggiore visibilità sulle future mosse della BCE con un difficile esercizio di equilibrismo, segnalando più direttamente il probabile avvio di un nuovo programma di stimolo nella prima parte del prossimo anno e vincolandolo al verificarsi di determinate condizioni, senza darne i dettagli. La BCE nella riunione del 22 gennaio rivaluterà le misure in già in essere acquisti di Abs e Covered bond e TLTRO alla luce dei due obiettivi intermedi più volte indicati dal Presidente: 1) l espansione del bilancio della BCE fino ad arrivare al livello di inizio 2012, ossia 3 mila miliardi di euro e 2) il controllo delle aspettative d inflazione implicite nei prezzi di mercato. Considerando da una parte il ritmo attuale degli acquisti di titoli, la liquidità richiesta al primo TLTRO e le proiezioni per il secondo TLTRO in agenda per l 11 dicembre e, dall altra, i rimborsi delle LTRO di tre anni fa, il bilancio a fine gennaio potrebbe risultare invariato (se non inferiore) rispetto a quello dello scorso novembre, quando la BCE ha ufficialmente dato un target (seppur in termini cronologici e non quantitativi). Inoltre, una proiezione a due anni degli acquisti e delle sei riaperture delle aste TLTRO in agenda da inizio dell anno prossimo lascia, ad oggi, qualche dubbio sulla possibilità che la BCE riesca a raggiungere il target di bilancio indicato nell arco di due anni (più volte citato da Draghi come riferimento temporale). A ciò si unisce la dinamica attesa dell inflazione, che potrebbe essere Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche 2

3 pesantemente condizionata dall andamento del prezzo del petrolio - tema su cui Draghi è apparso particolarmente preoccupato, alla luce della revisione delle proiezioni dello staff della BCE e degli ultimi dati macroeconomici disponibili. Dopo la riunione, i tassi Euribor sono rimasti sostanzialmente invariati, in prossimità dei minimi storici, mentre sulle scadenze fino a 2 settimane restano negativi. Tale quadro di tassi Euribor su livelli contenuti dovrebbe confermarsi anche per i mesi a venire. I tassi Euribor e il tasso di rifinanziamento della BCE 1.0 Area Euro 1m Euribor Area Euro 3m Euribor 0.9 Tasso di rifinanziamento BCE Area Euro 12m Euribor 0.8 Area Euro 6m Euribor mag-14 giu-14 lug-14 ago-14 set-14 ott-14 nov-14 Fonte: Bloomberg I tassi Eurirs sono ulteriormente scesi sulle scadenze più lunghe, per effetto della nuova apertura a una politica monetaria quantitativa spinta. I livelli restano contenuti e giustificano una preferenza verso l indebitamento flessibile o a tasso fisso rispetto a quello a tasso variabile, per gli orizzonti temporali più lunghi (oltre 10 anni). Gli orizzonti temporali più brevi possono invece beneficiare in misura più significativa di un prolungato periodo di tassi Euribor o BCE a livelli minimi. I tassi swap (Eurirs) Eurirs 2 anni Eurirs 10 anni Eurirs 5 anni Eurirs 30 anni ago-13 ott-13 dic-13 feb-14 apr-14 giu-14 ago-14 ott-14 Fonte: Bloomberg Nell ambito dei tassi fissi, permane ancora una preferenza relativa sulle scadenze extra-lunghe (30 e 40 anni) e sul decennale. Selezione di tipologie di indebitamento con scadenza a 30 anni Positivi Negativi* Tasso fisso Tasso variabile Flessibile Rata costante Nota: * L eventuale opportunità di ristrutturazione è legata alle condizioni dello specifico mutuo di cui si è titolari e a quelle alternative, nonché ai costi dell operazione. Fonte: Intesa Sanpaolo, Direzione Studi e Ricerche. Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche 3

4 Avvertenza generale Il presente documento è una ricerca in materia di investimenti preparata e distribuita da Intesa Sanpaolo SpA, banca di diritto italiano autorizzata alla prestazione dei servizi di investimento dalla Banca d Italia, appartenente al Gruppo Intesa Sanpaolo. Il presente documento è anche distribuito da Banca IMI, banca autorizzata in Italia e soggetta al controllo di Banca d Italia e Consob per lo svolgimento dell attività di investimento appartenente al Gruppo Intesa Sanpaolo. Le informazioni fornite e le opinioni contenute nel presente documento si basano su fonti ritenute affidabili e in buona fede, tuttavia nessuna dichiarazione o garanzia, espressa o implicita, è fornita da Intesa Sanpaolo relativamente all accuratezza, completezza e correttezza delle stesse. Le opinioni, previsioni o stime contenute nel presente documento sono formulate con esclusivo riferimento alla data di redazione del presente documento, e non vi è alcuna garanzia che i futuri risultati o qualsiasi altro evento futuro saranno coerenti con le opinioni, previsioni o stime qui contenute. Qualsiasi informazione contenuta nel presente documento potrà, successivamente alla data di redazione del medesimo, essere oggetto di qualsiasi modifica o aggiornamento da parte di Intesa Sanpaolo, senza alcun obbligo da parte di Intesa Sanpaolo di comunicare tali modifiche o aggiornamenti a coloro ai quali tale documento sia stato in precedenza distribuito. Lo scopo del presente documento è esclusivamente informativo. In particolare, il presente documento non è, né intende costituire, né potrà essere interpretato, come un documento d offerta di vendita o sottoscrizione, ovvero come un documento per la sollecitazione di richieste d acquisto o sottoscrizione, di alcun tipo di strumento finanziario. Nessuna società del Gruppo Intesa Sanpaolo, né alcuno dei suoi amministratori, rappresentanti o dipendenti assume alcun tipo di responsabilità (per colpa o diversamente) derivante da danni indiretti eventualmente determinati dall utilizzo del presente documento o dal suo contenuto o comunque derivante in relazione con il presente documento e nessuna responsabilità in riferimento a quanto sopra potrà conseguentemente essere attribuita agli stessi. Le società del Gruppo Bancario Intesa Sanpaolo, i loro amministratori, rappresentanti o dipendenti (a eccezione degli analisti finanziari e di coloro che collaborano alla predisposizione della ricerca) e/o le rispettive famiglie possono detenere posizioni lunghe o corte in qualsiasi strumento finanziario menzionato nel presente documento ed effettuare, in qualsiasi momento, vendite o acquisti sul mercato aperto o altrimenti. I suddetti possono inoltre effettuare, aver effettuato, o essere in procinto di effettuare vendite e/o acquisti, ovvero offerte di compravendita relative a qualsiasi strumento di volta in volta disponibile sul mercato aperto o altrimenti. Il presente documento è pubblicato con cadenza mensile. Il precedente report è stato distribuito in data Il presente documento è distribuito da Banca IMI e Intesa Sanpaolo, a partire dallo stesso giorno del suo deposito presso Consob, esclusivamente a soggetti residenti in Italia, e verrà messo a disposizione della rete di Intesa Sanpaolo attraverso la intranet aziendale e potrà essere consegnato ai clienti interessati. Il presente documento sarà disponibile per i clienti di Banca IMI nella sezione Market Hub del sito internet di Banca IMI ( Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche 4

5 Note Metodologiche Il presente documento è stato preparato sulla base della seguente metodologia. Mercato Immobiliare I commenti sul mercato immobiliare sono realizzati sulla base dei dati forniti da Nomisma, dalle Agenzie del Territorio o dalla Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali e sulla base di altri studi tematici o inerenti il mercato immobiliare realizzati dalla Direzione Studi e Ricerche di Intesa Sanpaolo. Tassi di interesse su mutui e prestiti L universo di riferimento è quello dei mutui o prestiti a tasso fisso, a tasso variabile o a rata costante. La scadenza di riferimento per i prestiti è di 5 anni e per i mutui a tasso fisso o a tasso variabile è di 20 o 30 anni. La selezione delle tipologie di indebitamento viene realizzata sulla base delle previsioni sui tassi d interesse realizzate dalla Direzione Studi e Ricerche di Intesa Sanpaolo. Comunicazione dei potenziali conflitti di interesse Ai sensi del Regolamento adottato con delibera Consob n del e successive modificazioni ed integrazioni, Intesa Sanpaolo ha posto in essere idonei meccanismi organizzativi e amministrativi (information barriers), al fine di prevenire ed evitare conflitti di interesse in rapporto alle raccomandazioni prodotte. Per maggiori informazioni si rinvia al documento Policy per studi e ricerche e all estratto del Modello aziendale per la gestione delle informazioni privilegiate e dei conflitti di interesse a disposizione sul sito internet di Intesa Sanpaolo ( Certificazione degli analisti Gli analisti che hanno predisposto la presente ricerca in materia di investimenti, i cui nomi e ruoli sono riportati nella prima pagina del documento, dichiarano che: (a) le opinioni espresse riflettono accuratamente l opinione personale, indipendente, obiettiva, equa ed equilibrata degli analisti; (b) non è stato e non verrà ricevuto alcun compenso diretto o indiretto in cambio delle opinioni espresse. Altre indicazioni Gli analisti citati nel documento sono soci AIAF. Il presente documento è per esclusivo uso del soggetto cui esso è consegnato da Intesa Sanpaolo e non potrà essere riprodotto, ridistribuito, direttamente o indirettamente, a terzi o pubblicato, in tutto o in parte, per qualsiasi motivo, senza il preventivo consenso espresso da parte di Intesa Sanpaolo. Il copyright e ogni diritto di proprietà intellettuale sui dati, informazioni, opinioni e valutazioni di cui alla presente scheda informativa è di esclusiva pertinenza del Gruppo Bancario Intesa Sanpaolo, salvo diversamente indicato. Tali dati, informazioni, opinioni e valutazioni non possono essere oggetto di ulteriore distribuzione ovvero riproduzione, in qualsiasi forma e secondo qualsiasi tecnica e anche parzialmente, se non con espresso consenso per iscritto da parte di Intesa Sanpaolo. Chi riceve il presente documento è obbligato a uniformarsi alle indicazioni sopra riportate. Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche - Responsabile Gregorio De Felice Responsabile Retail Research Paolo Guida Analista Azionario Ester Brizzolara Laura Carozza Piero Toia Analista Obbligazionario Serena Marchesi Fulvia Risso Cecilia Barazzetta Analista Valute e Materie prime Mario Romani Editing: Team Nucleo Editoriale Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche 5