LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI ADIBITI AD USO DIVERSO DA QUELLO ABITATIVO

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1 LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI ADIBITI AD USO DIVERSO DA QUELLO ABITATIVO FONTI La materia è disciplinata dagli articoli della Legge 27 luglio 1978 n. 392 AMBITO DI APPLICAZIONE Locazioni e sublocazioni di immobili urbani adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali, professionali e di lavoro autonomo, di interesse turistico (campeggi, villaggi turistici, impianti sportivi e ricreativi, stabilimenti balneari e termali, rifugi alpini, ostelli della gioventù, uffici di assistenza turistica ) culturali, scolastiche, assistenziali, religiose, ricreative, sedi di partiti e sindacati; inoltre per i contratti stipulati dallo Stato o da enti pubblici territoriali in qualità di conduttori. DURATA La durata minima prevista ex lege è di 6 anni (9 se l immobile è adibito ad attività alberghiera); qualsiasi clausola difforme è nulla e automaticamente sostituita, per eterointegrazione, dalla durata legale. Il contratto può essere stipulato per un periodo più breve qualora l attività da esercitare nell immobile abbia carattere transitorio o stagionale (l elemento della stagionalità o transitorietà deve essere espressamente enunciato). Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone comunicazione al locatore con lettera raccomandata, con un preavviso minimo di 6 mesi. Secondo costante orientamento della Cassazione, i gravi motivi devono essere determinati da fatti oggettivi, estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione. Inoltre è facoltà delle parti consentire nel contratto che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento, con un preavviso di almeno 6 mesi da comunicarsi con raccomandata.

2 FORMA Vige il principio della libertà di forma, ma a determinati fini (ad esempio per la transitorietà) è necessaria la forma scritta ad probationem. RINNOVO In assenza di disdetta, il contratto si rinnova tacitamente in misura fissa di 6 anni (9 per immobili adibiti ad attività alberghiera), ma le parti possono convenire un periodo di rinnovo più lungo. DISDETTA Deve essere comunicata all altra parte, per iscritto e a mezzo lettera raccomandata a pena di nullità, almeno 12 mesi prima della scadenza (18 se l immobile è adibito ad attività alberghiera) DINIEGO DI RINNOVAZIONE DA PARTE DEL LOCATORE Alla prima scadenza contrattuale, il locatore può esercitare la facoltà di diniego di rinnovazione per motivi tassativamente indicati: - adibire l immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta; - adibire l immobile all esercizio in proprio o da parte del coniuge o dei parenti fino al secondo grado in linea retta, di un attività industriale, artigianale, commerciale, professionale o di interesse turistico; - se il locatore è una pubblica amministrazione o un ente pubblico, per adibire l immobile ad una attività tendente al conseguimento delle proprie finalità istituzionali;

3 - demolire l immobile per ricostruirlo o ristrutturarlo integralmente (in questo caso la concessione edilizia è condizione per l azione di rilascio). Per gli immobili adibiti ad attività alberghiera: ristrutturazione dell immobile o apporto di migliorie tali da determinare il passaggio ad una categoria superiore; esercizio diretto dell attività alberghiera da parte del locatore. Il locatore deve dichiarare con lettera raccomandata la propria volontà di conseguire, al termine del contratto, la disponibilità del bene locato, almeno 12 mesi (18 se l immobile è adibito ad attività alberghiera) prima della scadenza contrattuale. Nella comunicazione deve essere specificato a pena di nullità il motivo sul quale la disdetta è fondata. INDENNITA PER LA PERDITA DELL AVVIAMENTO In caso di cessazione del rapporto di locazione, non dovuta a risoluzione per inadempimento, disdetta, recesso del conduttore o avvio di procedure concorsuali, il conduttore ha diritto ad un indennità pari a 18 mensilità dell ultimo canone corrisposto (21 se attività alberghiera); da tale indennità sono esclusi i rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività professionali, per attività di carattere transitorio e interni a stazioni ferroviari, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici. INDENNITA PER INDEBITA DISDETTA Il locatore che abbia ottenuto la disponibilità dell immobile e che, nel termine di 6 mesi dall avvenuta consegna, non abbia adibito l immobile ad abitazione o ad esercizio di un attività o non abbia completato i lavori di ricostruzione è tenuto, se il conduttore lo richiede, al ripristino del contratto e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati ovvero al risarcimento del danno in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone percepito prima della risoluzione del contratto; inoltre il giudice può ordinare al locatore il pagamento di una somma tra 250 e 1000 Euro da devolvere al Comune ove è sito l immobile. SUBLOCAZIONE e cessione del contratto

4 Il conduttore può sublocare l immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purchè venga insieme ceduta o locata l azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. DIRITTO DI PRELAZIONE E DI RISCATTO Ai sensi degli artt. 38 e 38 della Legge 27 luglio 1978, n. 392, nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l invito ad esercitare il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di 60 giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore. Qualora il proprietario non provveda alla notificazione o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall atto di trasferimento a titolo oneroso dell immobile, l avente diritto alla prelazione può, entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l immobile dall acquirente e da ogni altro successivo avente causa. DIRITTO DI PRELAZIONE IN CASO DI NUOVA LOCAZIONE Ai sensi dell art. 40 del medesimo testo normativo, alla scadenza del contratto il locatore che intenda locare a terzi l immobile, deve comunicare le offerte al conduttore mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno 60 gg prima della scadenza. Tale obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del rapporto di locazione dovuti a risoluzione per inadempimento o recesso del conduttore o ad una procedura concorsuale. Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme predette ed entro 30 gg dalla ricezione della comunicazione, offra condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore. Conserva tale diritto anche se il contratto tra locatore e nuovo conduttore sia sciolto entro un anno.

5 SUCCESSIONE NEL CONTRATTO In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro che hanno diritto a continuare l attività. In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, il contratto di locazione si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che continui nell immobile la stessa attività già ivi esercitata assieme all altro coniuge prima della separazione legale o consensuale ovvero prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del matrimonio. Se l immobile è adibito all uso di più professionisti, artigiani o commercianti e uno solo di essi è titolare del contratto, in caso di morte gli succedono nel contratto gli altri professionisti, artigiani o commercianti.