IL PROCESSO ESECUTIVO IMMOBILIARE

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1 IL PROCESSO ESECUTIVO IMMOBILIARE Convegno 23 Settembre - 14 Ottobre 2010 ore , Fondazione Ambrosianeum - Sala Falck Via delle Ore, 3, Milano Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Milano 1 Commissione Ausiliari del Giudice S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE

2 COMPENSO DELEGATO Relatore: DOTT.SSA CATERINA CERENZIA Convegno 14 Ottobre - Milano

3 LEGGE N.80 DEL 14/5/2005 Converte D.L. del 14/3/2005, n.35 Attribuisce ai dottori commercialisti, ragionieri ed avvocati la possibilità di provvedere, su delega del giudice, alle operazioni di vendita con e senza incanto sia per i beni mobili iscritti nei pubblici registri che dei beni immobili 3 2

4 Art. 179 bis e 169 bis disposizioni c.p.c. MINISTERO GIUSTIZIA E MINISTERO ECONOMIA E FINANZA Sentiti i Consigli Nazionali dei Notai Dott. Commercialisti ed Esperti Contabili Avvocati 4 3

5 EMANI DECRETO Misura compensi Aggiornare ogni triennio Operazioni di beni Operazioni di beni immobili mobili N.B. la tariffa è indipendente dal titolo professionale del delegato 5 4

6 In mancanza: si applica, TARIFFA UNICA (D.M. 25 Maggio 1993 n. 393) Regolamento recante norme per la determinazione dei compensi spettanti ai Notai per le operazioni di vendita con incanto in attuazione della legge 3 Agosto 1998 n

7 Con riferimento alla delega delle operazioni di vendita per i beni immobili sono previsti: Onorari graduali Onorari fissi Art. 2 lettera a), Art. 2 lettere D.M. 313/1999 b) ed e), D.M. 313/

8 Onorari fissi - art. 2 comma 1, D.M. 313/1999: b) per la redazione di verbali (d incanto, di gara e di diserzione) e per l atto di assegnazione spetta un onorario fisso di 154,94 per ciascuna vendita o per ciascuna assegnazione e) per l autenticazione della dichiarazione di nomina spetta un compenso di 51,65 8 7

9 Onorari graduali - art. 2 comma 1, D.M. 313/1999: a) per la redazione dell avviso di vendita spetta un compenso da 103,00 a 258,00, dovuto una sola volta per ciascun lotto 9 8

10 Onorari determinati facendo ricorso alle disposizioni di cui all art. 2, comma 2, DM 313/1999: Per tutte le attività delegate al Notaio ai sensi dell art. 591 bis del Codice di procedura Civile e non previste dalla presente tariffa spetta al Notaio un onorario dallo 0.50% all 1,25% del valore catastale ove esistente, ovvero del valore determinato sulla base del decreto di trasferimento ovvero, in assenza di questo, in base al valore determinato dal Giudice dell esecuzione immobiliare ai sensi dell art. 51, comma 3 del testo unico delle disposizioni concernenti l imposta di registro, approvati con DPR 26/04/1986 n

11 Valore dei beni e dei diritti art. 51 D.P.R. 26/4/1986 N. 131: 1. Ai fini dei precedenti articoli si assume come valore dei beni o dei diritti, salvo il disposto dei commi successivi, quello dichiarato dalle parti nell'atto e, in mancanza o se superiore, il corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto 11 10

12 2. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari e per quelli che hanno per oggetto aziende o diritti reali su di esse, si intende per valore il valore venale in comune commercio 3. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l'ufficio del registro, ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore di cui al comma 1 avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni 12 11

13 4. Per gli atti che hanno per oggetto aziende o diritti reali su di esse il valore di cui al comma 1 è controllato dall'ufficio con riferimento al valore complessivo dei beni che compongono l'azienda, compreso l'avviamento ed esclusi i beni indicati nell'art. 7 della parte prima della tariffa e art. 11-bis della tabella, al netto delle passività risultanti dalle scritture contabili obbligatorie o da atti aventi data certa a norma del codice civile, tranne quelle che l'alienante si sia espressamente impegnato ad estinguere e quelle relative ai beni di cui al citato art. 7 della parte prima della tariffa e art. 11-bis della tabella. L'ufficio può tenere conto anche degli accertamenti compiuti ai fini di altre imposte e può procedere ad accessi, ispezioni e verifiche secondo le disposizioni relative all'imposta sul valore aggiunto" 13 12

14 Ai sensi dell art. 4 D.M. 313/1999, ai professionisti spetta rimborso: PER INTERO, delle spese FORFETTARIO, delle altre documentate per le spese generali collegate operazioni di vendita all attività e non documentabili, in ragione del 15% dei compensi maturati di cui all art

15 Se procedura estinta Rimborso al Notaio delle spese e degli onorari per gli atti e adempimenti fino a quel momento compiuti 15 14

16 CREDITO PROFESSIONISTA CREDITO PRIVILEGIATO Il giudice liquida il compenso con decreto e lo sottopone al previo assenso dei creditori in sede di approvazione del Progetto di distribuzione I creditori possono SEMPRE contestare la liquidazione 16 15

17 FORMAZIONE PIANO RIPARTO Art. 2 lettera G del DPR 313 dal 25% al 50% dell onorario Graduale previsto dalla tariffa notarile per gli atti pubblici 17 16

18 Art. 2, lettera g): Al notaio competono per la formazione del progetto di distribuzione, di cui all'articolo 591-bis, secondo comma, n. 7, del codice di procedura civile, dal 25% al 50% dell'onorario graduale previsto dalla tariffa notarile per gli atti pubblici 18 17

19 I compensi sono a carico: Della procedura Dell aggiudicatario o dell assegnatario Art. 7 D.M. 313/

20 ART Sono a carico dell'assegnatario o dell'aggiudicatario tutti i compensi relativi all'esecuzione di quanto previsto dall'articolo 591-bis, secondo comma, n. 5, del codice di procedura civile; 2. Tutti gli altri compensi sono a carico del creditore procedente e dei creditori intervenuti come spese di procedura; 20 19

21 Gli onorari a carico dell aggiudicatario riguarderanno l attività di redazione del decreto di trasferimento voltura e registrazione dello stesso. Il compenso viene determinato ai sensi dell art. 3 sulla base del prezzo complessivo ricavato dalla vendita, ancorché suddivisa in più lotti. L onorario spettante al Delegato verrà determinato direttamente dal Giudice Dell Esecuzione all atto del deposito della documentazione. Le somme a carico dell aggiudicatario non vanno inserite nel piano di riparto 21 20

22 Se debitore esecutato è sostituto d imposta e beni oggetto di espropriazione rientrano nell attività Il professionista delegato deve versare R.A., 20%, sui propri compensi Art.25 DPR 29/9/1973 n.600 R.A. da pagare all atto dell incasso a nome del debitore esecutato 22 21

23 Art. 179 bis comma 2 Il Compenso è liquidato dal giudice dell esecuzione con specifica determinazione della parte riguardante le operazioni di vendita e le successive che sono poste a carico dell aggiudicatario 23 22

24 La richiesta di liquidazione deve essere presentata ed il decreto emesso prima della predisposizione e del deposito del progetto di distribuzione Il provvedimento di liquidazione del Compenso costituisce titolo esecutivo (art. 179 bis co. 2 disp.att. c.p.c.) 24 23

25 IN ESTREMA SINTESI Onorario graduale Rimborso spese documentate Rimborso spese del 15% degli onorari di cui all art. 2 Compenso piano di riparto 25 al 50% dell onorario graduale previsto dalla tariffa per atti pubblici 25 24

26 ESEMPIO NOTA SPESE/PARCELLA Avviso di vendita (art. 2 lett. a) Redazioni verbali (art. 2 lett. b) Autorizzazione assunzione di debiti da parte di aggiudicatari o assegnatari a norma art. 508 (art. 2 lett. c) Accessori decreto di trasferimento (art. 2 lett. d) 253,23 per lotto 154,94 per lotto 50% tariffa notarile Tariffa notarile a carico aggiudicatario 26 25

27 Autenticazione NOMINA. (art.2 lett. D) 51,65 Predisposizione decreto di trasferimento (art. 2 lett. f) 50% tariffa notarile su ricavato complessivo Progetto di distribuzione (art. 2 lett. g) 50% onorario tariffa su ricavo complessivo Altre attività delegate (art. 2 comma 2) 0,50 al 1,25 % del valore catastale o valore trasferimento o valore imp. registro 27 26

28 Rimborso spese documentate Per intero Spese forfettarie (art. 4 comma 2) 15% dei compensi di cui all art

29 ART Al notaio per gli atti e gli adempimenti inerenti il compimento delle operazioni di vendita con incanto di beni immobili a lui delegate sono dovuti gli onorari ed il rimborso delle spese in base al presente decreto; 29 28

30 ART Al notaio competono: a. per la redazione dell'avviso di vendita di cui all'articolo 576 del codice di procedura civile l'onorario da L a L ; detto onorario è dovuto una sola volta e nel caso di vendita in più lotti è dovuto una sola volta per ciascun lotto; 30 29

31 b. per la redazione di verbali (d'incanto, di gara e di diserzione) e per l'atto di assegnazione, l'onorario di L per ciascuna vendita o per ciascuna assegnazione; c. per le attività previste dall'articolo 591-bis, secondo comma; d. per le attività previste dall'articolo 591-bis, secondo comma, n. 5, del codice di procedura civile, gli onorari, i compensi e le indennità previsti dalla tariffa notarile; 31 30

32 e. per il ricevimento o l'autenticazione di cui all'articolo 591-bis, secondo comma, n. 6, del codice di procedura civile, è dovuto al notaio un onorario fisso di L ; f. per la predisposizione del decreto di trasferimento, il 50% dell'onorario graduale previsto dalla tariffa notarile per gli atti pubblici; g. per la formazione del progetto di distribuzione, di cui all'articolo 591-bis, secondo comma, n. 7, del codice di procedura civile, dal 25% al 50% dell'onorario graduale previsto dalla tariffa notarile per gli atti pubblici; 32 31

33 2. Per tutte le altre attività delegate al notaio ai sensi dell'articolo 591- bis del codice di procedura civile e non previste dalla presente tariffa spetta al notaio un onorario dallo 0,50% all'1,25% del valore catastale dell'immobile ove esistente, ovvero del valore dello stesso determinato sulla base del decreto di trasferimento ovvero, in assenza di questo, in base al valore determinato dal giudice dell'esecuzione, ai sensi dell'articolo 51, comma 3, del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131; 33 32

34 ART Gli onorari graduali previsti dall'articolo precedente alle lettere f) e g) sono determinati sulla base del prezzo complessivo ricavato dalla vendita, ancorché suddivisa in più lotti; 34 33

35 ART Al notaio sono rimborsate nella loro interezza le spese documentate per gli atti e gli adempimenti inerenti al compimento delle operazioni di vendita con incanto a lui delegate; 2. E' inoltre attribuito al notaio, a titolo di rimborso forfetario delle altre spese generali collegate all'attività delegata e non documentabili, un importo del 15% dei compensi maturati ai sensi dell'articolo 2; 35 34

36 ART Il giudice, con il provvedimento con cui delega il notaio alle operazioni di vendita con incanto, ai sensi dell'articolo 591-bis del codice di procedura civile, determina l'ammontare che il creditore deve anticipare al notaio ed il termine per il relativo versamento; 36 35

37 2. Del mancato versamento entro il termine prefissato, il notaio informa il giudice nei successivi dieci giorni, dichiarando se intende o meno rinunciare al suo incarico; 3. Qualora, nel corso delle operazioni di vendita con incanto, il notaio ritenesse necessario disporre di un'ulteriore anticipazione, si applicano le disposizioni dei commi 1 e 2 e dell'articolo 591-ter del codice di procedura civile; 4. La rinuncia produce effetto dal momento in cui il giudice la accoglie; 37 36

38 ART Nel caso di estinzione della procedura spettano al notaio, oltre al rimborso delle spese di cui all'articolo 4, gli onorari per gli atti e gli adempimenti fino a quel momento compiuti; 38 37

39 COMPENSO CUSTODE Relatore: DOTT.SSA CERENZIA CATERINA Convegno 14 Ottobre - Milano

40 Le tariffe del custode giudiziario sono uscite a distanza di tre anni dall entrata in vigore del processo esecutivo, con il Regolamento D.M. 80 del 15/05/2009 figura custode riformata 40 39

41 Il custode è investito di compiti e responsabilità elencati la tariffa comprende gli onorari per i compiti previsti al 2 comma dell art. 2: 41 40

42 2. Il compenso di cui al comma 1 e' dovuto unitariamente per lo svolgimento delle seguenti attività: a. accessi presso l'ufficio giudiziario per il conferimento dell'incarico e la consultazione del fascicolo, nonché presso altri pubblici uffici; b. accessi all'immobile pignorato, anche in caso di apertura forzata delle porte; c. verifica dello stato di conservazione del bene e dell'esistenza di eventuali mutamenti rispetto a quanto risultante dalla relazione dell'esperto; 42 41

43 d. verifica dello stato di occupazione del bene e dell'eventuale sussistenza di titoli opponibili da parte di terzi; e. quantificazione delle spese condominiali relative all'ultimo biennio, nonché di quelle future già deliberate; f. sostituzione di serrature, installazione o sostituzione di dispositivi di sicurezza; 43 42

44 g. informazioni relative all'immobile pignorato e alla procedura di vendita, rese agli interessati mediante l'utenza telefonica indicata nell'avviso di vendita di cui all'articolo 570 del codice di' procedura civile; h. invio agli interessati, anche tramite posta elettronica o fax, di copie o estratti della perizia di stima; i. accompagnamento degli interessati presso l'immobile posto in vendita; 44 43

45 l. cura degli adempimenti pubblicitari previsti nell'ordinanza di vendita; m. chiarimenti resi al giudice o suo delegato, alle parti ed agli offerenti nel corso delle operazioni di vendita; n. Attività di liberazione dell'immobile ai sensi dell'articolo 560, terzo comma, del codice di procedura civile; o. redazione e deposito del rendiconto di cui all'articolo 560, primo comma, del codice di procedura civile; 45 44

46 ART. 2 Compensi per le attività ordinarie di custodia dei beni immobili 1. Per le attività di cui al comma 2 del presente articolo, spetta al custode, se diverso dal debitore, un compenso a percentuale calcolato per scaglioni sul valore di aggiudicazione o di assegnazione di ciascun lotto immobiliare: 46 45

47 fino a euro ,00: 3%; da euro ,01 e fino a euro ,00: 1%; da euro ,01 e fino a euro ,00: 0,8%; da euro ,01 e fino a euro ,00: 0,7%; da euro ,01 e fino a euro ,00: 0,5%; da euro ,01 e oltre: 0,3% E' comunque dovuto un compenso non inferiore ad euro 250,

48 3. In caso di cessazione dell'incarico, di inefficacia del pignoramento, sospensione o estinzione del processo prima della vendita, il compenso del custode, calcolato, con le percentuali di cui al comma 1, sul valore indicato nell'ultima ordinanza di vendita o, se non ancora pronunciata, su quello stimato, e' ridotto in proporzione all'attività effettivamente svolta; 48 47

49 4. Il compenso liquidato ai sensi dei commi 1 e 3, e' diminuito fino alla metà quando l'immobile e' libero o in altri casi di ridotta complessità dell'incarico; 5. Il compenso stesso può essere aumentato sino al 20% nei casi di eccezionali difficoltà nello svolgimento dell'incarico; 6. Al custode e' dovuto il rimborso forfetario, in ragione del 10% del compenso liquidato, per le spese generali di organizzazione e studio, nonché per quelle di corrispondenza, viaggi e comunicazioni, anche telefoniche; 49 48

50 7. Al custode sono altresì rimborsate le spese vive documentate diverse da quelle indicate al comma 6; 8. Non e' dovuto alcun compenso all'aggiudicatario dell'immobile eventualmente nominato custode; 50 49

51 ART Il presente decreto determina, ai sensi dell'articolo 21 della legge 24 febbraio 2006, n. 52, i compensi spettanti nei processi di espropriazione forzata ai custodi dei beni pignorati, nominati in sostituzione del debitore, nonché agli addetti all'asporto ed al trasporto di tali beni; 51 50

52 ART. 3 Compensi per le attività straordinarie di custodia dei beni immobili 1. Per le attività di riscossione dei canoni di locazione ovvero di altre somme dovute per l'occupazione dell'immobile, nonché di rinnovo, disdetta e stipula dei contratti di godimento del bene, spetta al custode un compenso aggiuntivo calcolato per scaglioni, nella misura di seguito indicata, sull'ammontare delle somme incassate: 52 51

53 fino a euro 5.000,00: 4% oltre euro 5.000,00: 3% 2. Per le attività di seguito indicate, spetta al custode una maggiorazione complessiva del compenso calcolato ai sensi dell'articolo 2, comma 1, variabile tra il 5% e il 20%: a. azione per la convalida della licenza o dello sfratto per finita locazione o per morosità e promozione di ogni altra azione, anche esecutiva, occorrente per conseguire la disponibilità del bene; 53 52

54 b. partecipazione alle assemblee condominiali; c. interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria; d. regolarizzazione catastale, urbanistica ed edilizia degli immobili; e. direzione e controllo delle attività di asporto e trasferimento presso un depositario delle cose mobili appartenenti al debitore o a terzi rinvenute nell'immobile pignorato; 54 53