NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE Roma Evoluzione delle compravendite. Settore residenziale Settore non residenziale (1)
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- Bruno Lelli
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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2 ROMA NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE 2 1 Evoluzione delle compravendite Figura 1 Settore residenziale Settore non residenziale Numero di compravendite II sem. I sem. Numero di compravendite II sem. I sem II sem I sem Var.% ann. 13,9,7 1,4 23, 7,3 13, II sem I sem Var.% ann. 24,9 9,8 2,9,8 35,9 1,8 1,8 1,9 Terziario + Commerciale + Produttivo Nota: il secondo semestre 2 è un preconsuntivo Nomisma, così come la variazione % annua. Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate Il mercato immobiliare capitolino ha evidenziato, nel corso del 2, alcuni segnali di miglioramento, riscontrabili prevalentemente in un attenuazione evidente della flessione dei principali indicatori. I mesi a venire saranno decisivi per confermare se le tendenze evidenziate nel corso dell ultimo semestre possano essere considerate l inizio della risalita dalla lunga fase di stagnazione che ha caratterizzato il mercato negli ultimi otto anni. La ripresa del settore immobiliare si è rivelata, infatti, molto più lenta e problematica di quanto si fosse inizialmente ipotizzato, anche perché strettamente connessa al deterioramento del quadro macroeconomico nazionale degli ultimi anni e al conseguente peggioramento della situazione reddituale di famiglie e imprese. A livello locale i valori immobiliari, indipendentemente dal segmento di mercato, risultano ancora in flessione, anche se con entità mediamente più contenute rispetto al semestre precedente. Segnali di miglioramento congiunturale giungono dalla stabilizzazione nei diversi segmenti, dopo svariati semestri di crescita ininterrotta, dei tempi medi di trattativa che, per la compravendita, risultano complessivamente in diminuzione. Il settore residenziale, pur essendo ancora poco dinamico sul fronte delle transazioni, evidenzia un irrobustimento dei principali indicatori, in particolare per quanto attiene tempi e flessioni dei valori. Per il comparto dell usato si è assistito anche ad una riduzione dello sconto percentuale sul prezzo di vendita, che 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 19
2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2 conferma il recepimento delle aspettative di realizzo da parte dei venditori già nella fase di proposizione dell immobile sul mercato. In evoluzione anche il segmento della locazione, che associa ad un consolidamento della componente di domanda una stabilizzazione dei tempi medi di affitto e una riduzione della flessione dei canoni praticati. Figura 2 Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 25 = 1) Canoni N.I. 25 = N.I. 25 = Abitazioni Uffici Negozi Abitazioni Uffici Negozi Nel settore direzionale, se da un lato si è attenuata la spinta all ampliamento dell offerta, dall altro non si sono ancora palesati segnali favorevoli sul versante della domanda che, specialmente per l intenzione all acquisto, è percepita ancora in diminuzione. La stasi dell attività transattiva si è accompagnata ad una prosecuzione della contrazione dei valori che, anche per questo comparto, è però tendenzialmente meno marcata rispetto allo scorso anno. Analoghe tendenze hanno caratterizzato il settore commerciale, anche se con una intonazione lievemente più negativa per quanto riguarda la domanda e i livelli di attività. Da segnalare, per tutto il mercato terziario, la contrazione dei tempi medi di vendita, favorita anche da un incremento della percentuale di sconto concesso in fase di trattativa. È il comparto produttivo ad essere maggiormente penalizzato dal perdurare delle difficoltà del settore industriale: la domanda di capannoni e immobili logistici resta, infatti, ancora molto debole e strettamente collegata ad una conferma dei principali indicatori macroeconomici. Dal punto di vista previsionale, la situazione continua ad essere nel complesso ancora piuttosto instabile. Se per il mercato residenziale ci si attende un incremento del numero di contratti, associato ad una ulteriore attenuazione della flessione dei valori, per tutti gli altri comparti si prevede una riduzione dell attività transattiva e una prosecuzione della flessione di prezzi e canoni, anche se di entità più contenuta rispetto quanto fino ad oggi evidenziato. Le recenti vicende di cronaca che hanno coinvolto la Capitale fino ad arrivare al commissariamento del Comune, ora in gestione straordinaria fino all'insediamento 17 Nomisma
3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2 degli organi ordinari previsto in primavera, avranno sicuramente riflessi significativi sulla programmazione, gestione e attuazione della progettualità urbana. Il commissario governativo recentemente insediato, oltre al compito di proseguire nell'azione amministrativa ordinaria, si trova a dover gestire, tra le tante questioni aperte in tema di urbanistica e lavori pubblici, due maxi appalti, che la giunta precedente ha istruito e portato a livello di fattibilità. La prima opera è il ponte dei congressi, un appalto da 145 milioni di euro da realizzare in zona Eur Magliana, i cui fondi sono stati reperiti attraverso il decreto Sblocca Italia. Ad esso si aggiungono le gare di manutenzione stradale in vari lotti, per un importo di quasi 1 milioni di euro. Ancora in stand by la valorizzazione immobiliare dell ex Fiera di, dove per la trasformazione dei vecchi capannoni si è in attesa della pubblicazione del bando di gara. Più vicino alla realizzazione il recupero di Piazza Augusto Imperatore, per il quale la giunta ha trovato i soldi necessari per la gara relativa ai lavori, che è stata bandita e scade nel mese di novembre, mentre è stato già avviato il restauro, tramite sponsor, del mausoleo. La Nuvola di Fuksas, cioè il nuovo centro congressi dell'eur, i cui tempi di completamento si erano in questi anni notevolmente dilatati, sembra poter intravedere la fine, dopo che l'inail ha reso possibile l'operazione finanziaria che metterà l'ente Eur in condizione di proseguire il cantiere. Sembra essersi finalmente risolta anche la questione dello scheletro delle ex torri delle Finanze che, grazie a un investimento di circa 2 milioni di euro da parte di Telecom, dovrebbe diventare il quartier generale del gruppo. È iniziata, infine, la trasformazione dell'ex caserma di Via Guido Reni, con un investimento di circa 2 milioni di euro da parte di Cassa Depositi e Prestiti. L intervento, che si colloca nel prestigioso quartiere Flaminio, poco distante dallo Stadio Olimpico e di fronte al museo Maxxi, diventerà un grande polo immobiliare di pregio, nonché sede di una nuova Città della Scienza. Il progetto di trasformazione urbana riguarderà un'area di circa 5,1 ettari, sui quali si prevede di edificare 72 mila mq di nuovi edifici. Oltre ai 27 mila mq della Città della Scienza sono previste residenze private (29 mila mq), alloggi sociali ( mila mq), spazi commerciali (5 mila mq), strutture ricettive (5 mila mq) e attrezzature pubbliche per il quartiere. Nomisma 171
4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2 Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni usate Principali indicatori di mercato (secondo semestre 2) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita (mesi) Sconti (%) di pregio.335,1,5,7 14, ,5 3,4 5,9 13, ,8 4,3 7,3 17, , 2,9 8,3 19, ,2 2,9 7, 1, ,2 7,8,8 Mercato della locazione Canoni ( /mq x anno) Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione (%) di pregio 37,3,1 3, 4,8 21,3,5 3,5 5, 173 1,5 2,4 4,1 5, ,3 1,9 4,8, 14 1, 1,5 4, 5, 97,8 1,3 3,9 5,1 Media semplice Nel settore residenziale si attenua la flessione della domanda, a fronte di un offerta che, sebbene stabile, continua a risultare sovrabbondante ( /mq) sem. (%) ann. (%) rispetto alle reali capacità di di pregio.99,3,1 assorbimento. 5.45,5 1,1 Si tratta ancora di indicazioni di 3.752,7 2,9 modesta entità che, se da un lato ,7 3,4 delineano una prospettiva di possibile , 2,3 superamento della fase critica, dall altro non sono ancora supportate da un ,1 2,1 concreto riscontro del numero di compravendite effettuate. Un allentamento della spinta recessiva è riscontrabile anche nell attenuazione della flessione dei valori che diminuiscono, nel semestre, del 1,2% per l usato e del 1,% per il nuovo. Nell acquisto, il peso della componente sostenuta da mutuo sul totale delle compravendite è tornato a crescere dopo diversi mesi di contrazione, a conferma di una ricomposizione del mercato a favore della parte più debole e di una distensione della rigidità da parte di alcuni istituti di credito nella concessione dei finanziamenti. Tavola 2 Abitazioni nuove Recenti tendenze dei prezzi (secondo semestre 2) 172 Nomisma
5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2 Focus sul mercato residenziale (secondo semestre 2) Domanda per acquisto e locazione Ricorso al mutuo da parte degli acquirenti 2,2% 5,9% 55,% 57,7% 5,7% Domanda per locazione 51,8% 54,3% 41,3% Compravendite senza mutuo Domanda per acquisto 79,8% Compravendite con mutuo 43,1% 45,% 42,3% 49,3% 48,2% 45,7% 58,7% Le difficoltà degli acquirenti si traducono in un incremento della quota richiesta a debito sul totale del valore dell immobile, riferito a una fascia di prezzo mediamente più contenuta. I tempi di vendita arrestano il progressivo ampliamento che li ha caratterizzati negli ultimi anni e si portano sui 7 mesi in media per l usato e intorno agli 8 mesi per il nuovo. Il divario percentuale relativo al segmento dell usato risulta in calo nel semestre, evidenziando una riduzione dell effetto mercato sui valori: l adeguamento delle aspettative di realizzo da parte dei venditori viene, infatti, già pienamente recepito nella fase di proposizione al mercato. Molto simile è la situazione sul versante locativo, dove si rafforzano le evidenze di miglioramento. La domanda tende ad essere più sostenuta, così come il numero di contratti, che continua a beneficiare dal temporaneo spostamento di quella parte di soggetti che non riescono ad accedere al mercato della proprietà, nonostante la recente apertura manifestata dai principali istituti di credito. Figura 3 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 8 Figura 4 Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo (%) 1 Mesi 4 % Tempo di vendita Tempo di locazione Prosegue la flessione dei canoni, in media intorno al 1,% semestrale, mentre anche per la locazione si riducono le tempistiche necessarie alla definizione contrattuale, sia per le abitazioni nuove che per quelle usate (entrambe intorno ai 4 Nomisma 173
6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2 mesi in media). Non si evidenziano sostanziali variazioni dei rendimenti potenziali lordi da locazione, che si attestano nuovamente intorno al 5,%. Mercato degli uffici Tavola 3 Uffici Principali indicatori di mercato (secondo semestre 2) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita (mesi) Sconti (%) ,5,9 8,3, ,5 2,9 8, 17,4 terziaria 3.7,3 2, 8,9 18, 2.5 1,3 3,1 1,4 21,4 2.84,9 2, 9, 18, ,3 3,2 1,4 17, Mercato della locazione Canoni ( /mq x anno) Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione (%) 3 1, 1,8 5,7 5,4 218,1 5,7 5,5 terziaria 17,4 2,1 7,1 5, 1,9 3, 7,4,2 14,8,5 5,8 9 1,, 5, Media semplice Figura 5 Figura Uffici Sconto medio praticato sul prezzo (%) % Mesi Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Tempo di vendita Tempo di locazione Anche nel segmento direzionale si ritrovano alcuni segnali di miglioramento, sebbene meno marcati rispetto a quanto si evidenzia in quello residenziale. Mentre sul fronte della compravendita la domanda risulta ancora molto debole, si sono 174 Nomisma
7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2 consolidati gli indicatori per quanto attiene gli scambi. Se dal punto di vista dei valori non si è arrestata la tendenza ribassista, che presenta tuttavia un attenuazione dell intensità della flessione (,9% nell ultimo semestre), si sono stabilizzate le tempistiche di contrattualizzazione che, per la vendita, sono state registrate in diminuzione. Nonostante sia proseguita la flessione dei valori, le difficoltà del settore hanno indotto nuovamente i venditori a ridurre ulteriormente le richieste iniziali, determinando un nuovo aumento dello sconto concesso in fase di trattativa, salito al 18%. Nel segno della stabilità gli indicatori qualitativi e quantitativi per quanto attiene la locazione, con il solo aggiustamento al ribasso dei canoni che si riducono, nel semestre, ancora di un,8%. L analoga flessione dei canoni e dei prezzi ha mantenuto inalterato il rendimento medio lordo da locazione, che si attesta al 5,8%. Mercato dei negozi Tavola 4 Negozi Principali indicatori di mercato (secondo semestre 2) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita (mesi) Sconti (%) 7.547,2,3 7,4 13, , 8,2 1, ,7 4,1 9,9 2, , 8,5 17, ,1 2,3 9,7 1,4 Mercato della locazione Canoni ( /mq x anno) Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione (%) 539 2, 3, 5, 7,1 341,8 2,4 5,9 7, 197 1,9 3,1 7, 8, , 2,8, 7, , 2,2,2 7,3 Media semplice Non molto dissimile da quanto evidenziato a proposito del settore direzionale è risultato l andamento di quello commerciale, anche se l intonazione negativa si presenta leggermente più marcata. In un quadro in cui l offerta si dimostra ancora abbondante, la domanda continua ad essere piuttosto rarefatta, in particolare per quanto riguarda la compravendita. Nomisma 175
8 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2 Figura 7 Figura 8 Negozi Sconto medio praticato sul prezzo (%) % Mesi Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Tempo di vendita Tempo di locazione Come per gli altri comparti si è attenuata, rispetto allo scorso anno, l intensità della flessione per quanto riguarda i valori e si è interrotto l allungamento dei tempi di vendita che si sono ridotti, portandosi intorno agli 8 mesi e mezzo in media. Nonostante la prosecuzione della flessione dei prezzi, l incertezza del contesto generale ha indotto i venditori a ridurre le richieste iniziali, determinando un ulteriore aumento dello sconto mediamente praticato sul prezzo. Leggermente meglio il versante della locazione, dove la domanda inizia ad essere percepita più consistente. L ulteriore flessione dei canoni va di pari passo con una riduzione dei tempi di contrattualizzazione, scesi in media intorno ai mesi. Stabili i rendimenti potenziali lordi da locazione (7,7%), che si mantengono generalmente al di sopra del livello della maggior parte dei mercati monitorati. Mercato dei capannoni industriali Figura 9 Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione Mesi (mesi) Tavola 5 Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (secondo semestre 2) Capannoni nuovi Prezzo medio ( /mq) Media urbana 1.3 Media 13 città Variazione annuale (%) 1,8 2, Rendimento da locaz. (%) 7,1,9 3 Capannoni usati Variazione annuale (%) 2,8 3,5 Rendimento da locaz. (%) 7, 7, Tempo di vendita Tempo di locazione Prezzo medio ( /mq) Non si attenua la difficoltà del settore industriale, testimoniata da un ulteriore calo di domanda e quantità scambiate, a fronte di un offerta che tende ad essere ritirata dal mercato in attesa di una ripartenza del settore. 17 Nomisma
9 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2 Le difficoltà risultano evidenti anche dall ampliamento dello sconto per chiudere una transazione, arrivato in pochi anni al 2%. In controtendenza i tempi di contrattualizzazione che si riducono, sia per la vendita che per la locazione, a seguito del ritiro dal mercato degli immobili meno appetibili a favore della proposizione dell offerta qualitativamente migliore. L arretramento dei prezzi è risultato comunque più contenuto rispetto ad un anno fa ( 1,8% e 2,8%, su base annuale, rispettivamente per immobili nuovi e usati) e sempre inferiore alla media delle 13 grandi città. Situazione analoga sul versante locativo, dove a una flessione della domanda ha fatto riscontro una riduzione del numero di contratti stipulati. Sul fronte dei valori, l andamento dei canoni ricalca quello dei prezzi, con arretramenti lievemente inferiori e quantificabili a 1,4% per il nuovo e 2,4% per l usato. Le dinamiche di prezzi e canoni hanno determinato un lieve incremento dei rendimenti potenziali lordi da locazione, che si mantengono allineati alla media delle 13 città monitorate. Nomisma 177
T R I E S T E. Nomisma 183. della componente di domanda che si rivolge al mercato dell affitto.
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