STUDIO DI PROMOZIONE E MARKETING DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE REGIONALE

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1 STUDIO DI PROMOZIONE E MARKETING DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE REGIONALE COMMESSE 3 E 4 DELLA CONVENZIONE CON LA REGIONE UMBRIA

2 Studio di promozione e marketing Del patrimonio immobiliare regionale 0.1 INCIPIT ABSTRACT PREMESSA ALLO STUDIO 10 PARTE PRIMA METODOLOGIA 1. Analisi del contesto L analisi degli scenari immobiliari Strategie di marketing 25 PARTE SECONDA APPLICAZIONE DELLA METODOLOGIA 4. La definizione dei pacchetti tematici 37 e criteri di valorizzazione patrimonio immobiliare Regione Umbria 5. I pacchetti/prodotti 43 SVILUPPUMBRIA 2

3 6. Ipotesi di offerta a Cassa Depositi e Prestiti Individuazione di nuovi piani 87 di valorizzazione ed ottimizzazione nel Sistema Sviluppumbria 8. Buone pratiche di livello 93 nazionale e locale CONCLUSIONI 100 SVILUPPUMBRIA 3

4 0.1 Incipit Il presente documento è lo studio di promozione e marketing effettuato da Sviluppumbria rispetto ai beni che compongono il Patrimonio immobiliare regionale. L Agenzia, nell ambito delle attività previste dalla Convenzione che le affida la valorizzazione del patrimonio immobiliare regionale, ha provveduto ad una analisi complessiva dei beni, che, tramite un consistente lavoro di back office, ha portato ad una classificazione degli stessi secondo criteri che consentono una lettura anche in termini di potenzialità di messa a valore e di appetibilità per potenziali investitori. SVILUPPUMBRIA 4

5 0.2 Abstract La premessa generale dalla quale parte lo studio è che l integrazione della tematica della valorizzazione del patrimonio immobiliare regionale all interno di un sistema complesso come quello di Sviluppumbria crea delle implicazioni reciproche positive tra molteplici attività che ne caratterizzano la mission. Ciò presuppone una riflessione più ampia rispetto all integrazione di politiche e strumenti di programmazione territoriale e di sviluppo locale. La possibilità di individuare parti del patrimonio pubblico siano esse immobili o terreni da destinare a sviluppi progettuali nuovi o innovativi, crea interessanti opportunità di insediamento, ed un processo di sviluppo imprenditoriale e territoriale che può essere orientato e assistito direttamente da Sviluppumbria, che ha titolarità anche sul supporto alla creazione d impresa, nella gestione delle politiche sul turismo e sulla promozione integrata della Regione. Il patrimonio immobiliare regionale, considerato in questa ottica, rappresenta una risorsa a supporto di tutta una serie di attività, ed allo stesso tempo diviene esso stesso maggiormente valorizzabile, attraverso lo studio e l applicazione di nuovi modelli progettuali. Tuttavia applicare lo strumento del marketing alla valorizzazione di beni di proprietà pubblica, che sono maggiormente complessi rispetto alla proprietà privata - soprattutto sotto il profilo dei vincoli e delle procedure ha implicato un intenso lavoro di back office per poter arrivare alla definizione di un prodotto realmente pronto per essere alienato o, comunque, valorizzato. Dallo studio di marketing effettuato emergono i mutamenti strutturali che hanno cambiato in modo sostanziale le caratteristiche del mercato immobiliare in genere, con un calo generale delle compravendite, compresi gli investimenti di tipo imprenditoriale, il tutto nell ambito di una situazione già abbastanza difficoltosa a causa di una forte competizione tra aree territoriali. Tali mutamenti sono intervenuti sia a livello di domanda, con un SVILUPPUMBRIA 5

6 0.2 ridimensionamento sui volumi di investimento, sia a livello di offerta, con un consistente incremento sul mercato di immobili in vendita, soprattutto di proprietà pubblica, oltre che per il protagonismo di nuovi competitori, Paesi dove l investimento risulta meno difficoltoso sotto il profilo burocratico e di vincoli. L analisi degli scenari immobiliari, a livello mondiale, italiano ed umbro, mostra un quadro quanto mai critico, sia sotto il profilo delle compravendite private sia per la tendenza alla fuga di capitali stranieri verso altri mercati Nonostante emergano segnali di stabilizzazione del quadro di finanza pubblica, l Italia riesce a raccogliere soltanto l 1,6% degli investimenti immobiliari realizzati a livello europeo. Nella strategia di marketing adottata l individuazione dei pacchetti/prodotti avviene tenendo a riferimento i soggetti potenzialmente interessati ad investire negli stessi, attraverso una serie di steps atti a mettere in coerenza il prodotto, il target di riferimento ed i sistemi di comunicazione e promozione del prodotto stesso. Sul lato dell offerta, dato che l Umbria si trova a dover competere con le altre regioni e territori anche molto simili, non può che puntare sulla sua specificità ed unicità, cioè su prodotti unici e non replicabili, in grado di marcare la differenza con i prodotti concorrenti. La strategia è quella della costruzione di pacchetti tematici specifici partendo, in un Patrimonio quale quello della Regione Umbria, da quelli di maggior pregio, i pezzi unici in grado di fungere da elemento di traino in una più ampia strategia di valorizzazione. Sullo sfondo di questa strategia il valore in sé dell Umbria è il brand name da proporre in qualsiasi tipo di attività di comunicazione e promozione, in quanto incarna valori forti e riconoscibili ovunque: bellezza, paesaggio, storia, cultura, coesione sociale, rispetto e tutela delle tradizioni. Quello che si va a proporre all attenzione di potenziali investitori non è qualcosa di indifferenziato SVILUPPUMBRIA 6

7 0.2 ma è il patrimonio dell Umbria, cioè di un luogo unico al mondo. L analisi delle tendenze della domanda, unitamente alle caratteristiche del patrimonio umbro, indica come potenziale target di riferimento più coerente quello degli investimenti nel settore turistico ricettivo con le sue differenti specifiche: Ospitalità Diffusa, Turismo di target medio alto, Turismo Low - Cost. Altro potenziale target è rappresentato da investimenti su terreni e casali - compresi quelli situati in aree collinari e montane - finalizzati all insediamento di imprese agricole, e sul recupero e la ristrutturazione di casolari in contesti ambientali e paesaggistici particolari. Anche la comunicazione e promozione devono tenere conto sia del prodotto che del sistema territoriale sul quale esso insiste, e devono avvenire sulla base di modalità e strumenti mirati, nella logica più ampia della promozione integrata territoriale. L attività di analisi dei beni complessivi del Patrimonio immobiliare regionale ha portato ad una catalogazione che tiene conto di alcuni elementi di omogeneità rispetto a criteri definiti, e ciò ha portato anche all individuazione di alcuni Pacchetti tematici/prodotti. Il presente Studio di Promozione e Marketing rappresenta la logica prosecuzione ed integrazione, sia in termini di metodologia che di strategia, del Piano di Valorizzazione del Patrimonio Immobiliare Regionale elaborato da Sviluppumbria nel corso dell anno Nell ipotesi strategica adottata i pacchetti tematici vengono individuati, tenuto conto della conoscenza sulle caratteristiche dei beni che scaturisce dal lavoro di back office, sulla base di analisi che indicano gli ambiti, le modalità ed i modelli potenzialmente più appetibili per gli investitori, nazionali ed internazionali, individuando così il target di potenziali clienti. Concentrandosi più coerente sui beni più definiti dal punto di vista dei dati disponibili e delle procedure, ma anche più appetibili per potenziali investitori, si SVILUPPUMBRIA 7

8 0.2 è giunti alla costruzione di cinque principali pacchetti tematici/prodotti. Rispetto a questi è stata svolta anche una attività di promozione su vari contesti, comprese Fiere di settore. Un altra categoria di beni sui quali si è lavorato sono quelli rispetto ai quali sono state avanzate delle ipotesi progettuali in corso di ulteriore definizione; anche tenendo conto delle politiche Regionali e Locali. Nell ambito delle Proprietà Regionali, una parte piuttosto importante sia sotto il profilo della consistenza che del valore, di cui la maggior parte è quella dei beni già oggetto di progetti di valorizzazione, cioè i nostri pacchetti/prodotti, è stata inserita in una ipotesi di offerta da presentare e rendere disponibile a Cassa Depositi e Prestiti per la valutazione di un potenziale interesse ad una operazione congiunta per la loro valorizzazione. Nell individuazione di nuovi piani di valorizzazione ed ottimizzazione, Sviluppumbria sta elaborando ipotesi che sono anche necessariamente legate con la sua mission di Agenzia regionale, proponendo una lettura del Patrimonio immobiliare che tenga conto di una serie di elementi che vanno ad integrarsi. La disponibilità potenziale di parti del patrimonio pubblico da poter prendere a riferimento anche per le altre attività di Sviluppumbria (creazione d impresa, gestione bandi rivolti a cooperative o al microcredito, promozione integrata, turismo, etc.), diviene strategica per realizzare una reale politica globale di sviluppo. Alcune possibilità progettuali individuabili, partendo dalle tipologie di Patrimonio a disposizione e dalle possibilità di sviluppo nuove o innovative che gli scenari ci indicano, sono quella del Turismo Low-cost, e di progetti nel settore agricolo zootecnico di qualità. Vanno tenuti presenti anche i potenziali di sviluppo legati all edilizia sostenibile ed ai concetti trasversali di Green Economy, risparmio energetico, innovazione. SVILUPPUMBRIA 8

9 0.2 Nel presente studio viene riportata anche una carrellata su leggi, provvedimenti, strumenti di politica territoriale, che definiamo, riassumendo, buone pratiche di livello nazionale e locale, che possono servire da input per l elaborazione delle nostre proposte sulle strategie migliori di politica patrimoniale e di sviluppo locale. SVILUPPUMBRIA 9

10 0.3 Premessa allo studio Nella vision di Sviluppumbria il patrimonio rappresenta per il territorio allo stesso tempo un elemento identitario ed un fattore strategico di sviluppo. Esso è un insieme di valori materiali e di elementi immateriali come i contesti culturali e paesaggistici, i saperi e le competenze, la storia e le tradizioni tipiche di quel territorio e non di altri. La valorizzazione in questo senso può e deve diventare un elemento di attrazione finanziaria ma anche un potente fattore di innovazione e sviluppo economico e sociale per il territorio stesso. E ovvio pensare che gli elementi che possono essere attrattivi sul mercato per un casolare diruto posto in un contesto ambientale e paesaggistico unico non possono essere gli stessi che per un complesso di appartamenti in una media città. Nel primo caso le motivazioni alla scelta travalicano le finalità speculative e sono invece concentrate sull unicità e sul carattere distintivo dell asset che si intende acquistare. L idea forza alla base della valorizzazione punta quindi a costruire un programma di sviluppo e promozione territoriale su base valoriale. Come nei programmi di valorizzazione urbana in Europa ma anche nel nostro paese si è puntato al recupero di contesti degradati ridefinendo funzioni ed identità degli immobili in un continuum evolutivo rispetto ad una storia importante ma con una proiezione al futuro così un patrimonio diffuso su un territorio può anch esso ridefinire la propria identità partendo dalla sua unicità e irripetibilità per percorrere strade nuove. Il nostro prodotto da proporre sul mercato è il nostro progetto di riportare a nuova vita territori e contesti paesaggistici per lo più sconosciuti e difficilmente raggiungibili ma assolutamente unici e pieni di fascino. In questo senso diviene strategico il ruolo degli enti locali su cui insistono i vari pezzi di patrimonio. La costruzione delle strategie di valorizzazione e di attrazione degli investimenti su contesti territoriali definiti non può prescindere dalla sinergia con i comuni e le province che sono organi sovrani in materia di edilizia ed urbanistica ma soprattutto sono il punto di riferimento delle popolazioni e delle forze sociali ed economiche per quanto concerne le prospettive di sviluppo dei territori. SVILUPPUMBRIA 10

11 Parte prima - Metodologia INDICE PARTE 1. ANALISI DEL CONTESTO La competizione tra aree territoriali I prerequisiti per la risposta 16 dei territori alle dinamiche competitive 2. ANALISI DEGLI SCENARI IMMOBILIARI Mondo, Italia, Umbria STRATEGIE DI MARKETING Strategie di offerta Le tendenze della domanda La comunicazione e la promozione 34 SVILUPPUMBRIA 11

12 1. Parte prima - Metodologia ANALISI DEL CONTESTO Lo studio di marketing parte dall analisi del contesto, dalla quale emergono i mutamenti strutturali che hanno cambiato in modo sostanziale le caratteristiche del mercato immobiliare in genere, compresi gli investimenti di tipo imprenditoriale, il tutto nell ambito di una situazione già abbastanza difficoltosa a causa di una forte competizione tra aree territoriali. Tali mutamenti sono intervenuti sia a livello di domanda, con un ridimensionamento sui volumi di investimento, sia a livello di offerta, con un consistente incremento sul mercato di immobili in vendita, soprattutto di proprietà pubblica, oltre che per il protagonismo di nuovi competitori, Paesi dove l investimento risulta meno difficoltoso sotto il profilo burocratico e di vincoli. La proposta per fronteggiare la competitività territoriale è la costruzione di strategie di differenziazione dalle aree concorrenti attraverso la creazione di migliori condizioni per favorire l insediamento di nuove attività economiche che generino ricchezza e che favoriscano lo sviluppo delle attività già esistenti, ed allo stesso tempo ri-utilizzare parti del patrimonio pubblico che, invece di essere un costo, diventa reale opportunità di sviluppo. SVILUPPUMBRIA 12

13 1.1 Parte prima - Metodologia LA COMPETIZIONE TRA AREE TERRITORIALI Gli ultimi anni sono stati segnati da significativi mutamenti che hanno cambiato in modo sostanziale le caratteristiche del mercato immobiliare in genere, e degli investimenti per la localizzazione di nuove attività produttive. Tali mutamenti hanno agito su ciascuna delle 3 componenti fondamentali che operano sul mercato: Per queste ragioni crediamo sia opportuno formulare in maniera puntuale le linee progettuali fondamentali nell ambito delle quali trovano collocazione gli obiettivi operativi e le attività previste dall attività di valorizzazione del patrimonio immobiliare regionale. I passaggi chiave di questa formulazione sono costituiti da: a livello della domanda per il marcato ridimensionamento dei flussi di investimento su scala globale che si combina con una diversa complessità del profilo degli investitori, e per la difficoltà dell investimento sul patrimonio immobiliare pubblico, che necessariamente amplifica, almeno a livello psicologico, quello che molti investitori e developer internazionali definiscono rischio Italia ; a livello dell offerta per la generale crisi dei bilanci pubblici, sia a livello di stato centrale che per le articolazioni regionali, che rende disponibili sul mercato una grande quantità di beni pubblici in vendita; a livello dei competitori per il forte protagonismo esercitato da attori nuovi (Es. Paesi emergenti), dove la regolamentazione ed i processi burocratici sono molto meno vincolanti rispetto all Italia. L individuazione e definizione del quadro delle potenzialità del mercato una precisa definizione del prodotto Patrimonio l individuazione dei pacchetti tematici e territoriali da promuovere direttamente sui mercati o tramite strumenti innovativi (fondi) che verranno di seguito descritti l individuazione di potenziali clienti coerenti con i suddetti pacchetti tematici l individuazione dei potenziali concorrenti. Nell arco degli ultimi venti anni si è sempre più consolidata, a livello globale, una nuova dinamica competitiva che ha visto contrapporre in ottica concorrenziale territori, aree regionali - sub regionali ed aree metropolitane. Gli attori della competizione non sono più esclusivamente i singoli soggetti legati al territorio e gli stati nazionali, bensì in modo sempre più marcato e strutturato i sistemi territoriali locali. In SVILUPPUMBRIA 13

14 1.1 questa ottica, imprese e territori evolvono nella ricerca di vantaggi competitivi, essendo ciascuno risorsa critica per la competitività dell altro. La nuova fonte del vantaggio competitivo sia delle imprese, sia dei territori, si sta manifestando e rafforzando nella capacità di accesso, utilizzo e sviluppo di competenze intangibili (conoscenza, presidio dell offerta e della domanda territoriale). La concorrenza inoltre non coinvolge necessariamente territori simili, ma piuttosto contrappone aree con aspirazioni similari e caratterizzate dall obiettivo di accrescere il grado di soddisfazione della domanda territoriale. Le motivazioni che stanno alla base dell intensificarsi della competizione territoriale possono essere individuate in una serie di fenomeni, tra cui: - la globalizzazione delle economie con il conseguente avvicinamento di tutte le aree; - la terziarizzazione dell economia; - l integrazione economica, monetaria e politica tra stati nazionali; - l interconnessione delle reti di comunicazione; - lo sviluppo della tecnologia per i suoi effetti sulla vocazione produttiva di un territorio; - lo sviluppo economico, politico e sociale di paesi emergenti. In relazione alle cause sopra richiamate, i fattori principali su cui si fonda la nuova competizione (cioè le basi competitive) tra aree a livello internazionale comprendono: fattori strutturali - infrastrutturali, quali la presenza di attori che gestiscano il marketing d area o ancora la presenza di entità capaci di coordinare il sistema dell offerta strutturale infrastrutturale (ad es. il sistema logistico - trasporti dell area); fattori funzionali, quali la presenza di attività e servizi a elevato valore aggiunto e alto profilo di immagine che permettano lo sviluppo delle attività locali e che attirino gli investitori internazionali; fattori territoriali, come la disponibilità di un assetto territoriale equilibrato e di adeguate opportunità di localizzazione; fattori economico-produttivi, che implicano la presenza di reti d impresa già radicate nel territorio e di flussi relazionali a doppio senso tra operatori economici interni ed esterni; fattori demografici, ovvero la presenza di una base demografica strutturata e auspicabilmente qualificata per il mercato del lavoro. Dunque la dialettica competitiva, che i vari territori si trovano a dover affrontare, si gioca in particolare sulle capacità di valorizzazione dei fattori qualificanti le aree, le quali hanno la possibilità di attivare manovre competitive basate su strategie di SVILUPPUMBRIA 14

15 1.1 investimento e per l attrazione di investimenti, sostenute da opportune politiche di promozione ed attraverso l utilizzo della prospettiva di marketing. Da questa riflessione discende che la concorrenza tra territori si manifesta su due piani: a) quella relativa all attrazione di risorse e investimenti dall esterno e b) quella che si collega al rafforzamento della competitività delle imprese locali ed al loro radicamento territoriale. SVILUPPUMBRIA 15

16 1.2 Parte prima - metodologia I PRE-REQUISTITI PER LA RISPOSTA DEI TERRITORI ALLE DINAMICHE COMPETITIVE Le aree territoriali, per fronteggiare la crescente competitività ed al fine di raggiungere i prefissati obiettivi sociali, ambientali e di sviluppo economico, devono porre in essere percorsi di investimento finalizzati alla valorizzazione ed al rinnovamento del proprio patrimonio tangibile (caratteri fisici strutturali ed infrastrutturali) ed intangibile (tradizione, immagine, conoscenza). L adozione di questa linea di condotta consente ai territori di costruire una piattaforma su cui definire le proprie strategie di differenziazione dalle aree concorrenti attraverso la creazione di migliori condizioni per attrarre nel proprio territorio attività economiche che generino ricchezza e che favoriscano lo sviluppo delle attività già esistenti. Da ciò discende l opportunità di pianificare la gestione del territorio, basata su un pensiero strategico interno al territorio caratterizzato da un approccio pluralista, capace di sviluppare una propria visione (condivisa e comune a tutti gli attori che incidono sul territorio), in cui sono stabiliti gli obiettivi di sviluppo di interesse generale, realizzati con l utilizzo di strumenti di intervento pubblico e privato, e che individui le direttrici da seguire e gli strumenti da utilizzare per il raggiungimento dello sviluppo dell area (dato dal verificarsi di condizioni interne ed esterne). Infatti, affinché un territorio riesca a rispondere efficacemente alla competizione, è auspicabile che tutti i soggetti di un area condividano una visione comune (almeno nei suoi caratteri essenziali) che esprime il progetto economico a cui il territorio aspira. SVILUPPUMBRIA 16

17 2. Parte prima - metodologia ANALISI DEGLI SCENARI IMMOBILIARI L analisi degli scenari immobiliari, a livello mondiale, italiano ed umbro, mostra un quadro quanto mai critico, sia sotto il profilo delle compravendite private sia per la tendenza alla fuga di capitali stranieri verso altri mercati, con gli operatori italiani che restano in una posizione di sostanziale attesa a causa delle prospettive recessive del quadro economico generale ed alle proibitive condizioni di accesso al credito che bloccano di fatto le prospettive di investimento. Nonostante emergano segnali di stabilizzazione del quadro di finanza pubblica, l Italia riesce a raccogliere soltanto l 1,6% degli investimenti immobiliari realizzati a livello europeo. SVILUPPUMBRIA 17

18 2.1 Parte prima - metodologia MONDO, ITALIA, UMBRIA Mondo Le prospettive del mercato immobiliare mondiale basate sull andamento dei prezzi degli immobili presentano un quadro complesso e variegato, caratterizzato da forti tensioni e da asimmetrie di andamenti e prospettive nei diversi contesti territoriali. Le cifre fornite dal report pubblicato dal settimanale L Economist (The Economist house-price indicators) evidenziano innanzitutto un dato importante che riguarda uno dei principali mercati mondiali dove si è sviluppata la grande crisi immobiliare del 2008, gli Stati Uniti. Ebbene il mercato statunitense, dopo anni di cali, a partire dai picchi raggiunti nel 2007, ha fatto segnare un dato positivo del 4,3% rispetto ad un anno fa, quando invece si era registrato un calo del 3,6%. Questo dato è stato favorito dalla politica praticata dalla Federal Reserve dei bassi tassi sui mutui erogati dalle banche americane, tale politica rimarrà inalterata almeno per i prossimi due anni. Un lieve ma significativo (-0,5%) per l importanza ed il peso sull economia mondiale è il calo fatto registrare dalla Cina. Tra le prime posizioni della graduatoria in termini di tasso di crescita dopo Hong Kong che viaggia su una media di crescita del 21,8% troviamo l Austria che fa registrare una crescita del 10,1%, una performance di assoluto valore per il piccolo stato europeo cui si aggiunge la buona prestazione della Germania che ha registrato una crescita che sfiora il 3%. Tra le situazioni maggiormente critiche la peggiore è senza dubbio la Spagna, che fa registrare il calo peggiore tra quelli monitorati nel 2012 con -9,3% nel 2012, che fa seguito al menol 5,5 % nel La situazione spagnola è quella che più preoccupa e che riflette ormai il noto aspetto dell eccesso di offerta di abitazioni costruite durante il boom edilizio, e il tasso di disoccupazione che è salito al 26,6% nel mese di novembre, il più alto in Europa. Situazioni che devono destare attenzione sono quelle che riguardano i Paesi Bassi (- 6,8%), l Irlanda (-5,7%) e la Francia dove il calo delle compravendite si è fatto sentire, passando dalle nel 2005, alle del 2011 e alle (dato ancora non ufficiale) del Le prospettive per il 2013 e il 2014 emergono dallo studio sulle prospettive del mercato immobiliare europeo pubblicato da Standard & Poor s. Un dato innanzitutto: la prospettiva è ancora quella di una continua caduta dei prezzi con un quadro tuttavia che individua significative differenze da Paese a Paese. Per quanto riguarda i paesi appartenenti alla fascia debole dell Unione Europea per la Spagna continua il trend negativo sia per il 2013 (-7,8%) che per il 2014 (-6%); l Irlanda, dove i valori degli immobili residenziali si sono ormai dimezzati rispetto al 2007, vedrà un calo più contenuto pari allo 0,9%. Il Portogallo, in cui non si è verificato lo scoppio della bolla immobiliare, avrà anch esso una prospettiva di discesa dei prezzi ma con una dinamica molto più contenuta sempre intorno al punto percentuale. La vera zona critica sarà nel cuore d Europa con un focus specifico sul mercato olandese e francese dove nel 2013 si prevedono cali rispettivamente del 5,9% e del 5%. Solo la Germania sembra essere in controtendenza con una crescita del 3% per i due anni a venire. SVILUPPUMBRIA 18

19 2.1 Italia Il quadro del mercato immobiliare italiano che emerge dal Rapporto Nomisma del 2012 è quanto mai critico anche rispetto agli anni precedenti. Siamo di fronte ad un crollo delle compravendite registrato nei primi tre mesi del 2012 che con ragionevole sicurezza si ripercuoterà anche nel secondo trimestre. La dinamica dei prezzi vede un sostanziale andamento negativo ma il calo delle quotazioni non riesce in alcun modo a compensare la marcata riduzione del sostegno bancario al settore né a fugare i timori di nuove future riduzioni. Il potenziale recessivo del mercato immobiliare italiano è testimoniato dall erosione dei prezzi degli immobili che, seppur lenta, negli ultimi quattro anni ha registrato una discesa nell ordine del 10-15%. Nel 2012 il calo è stato del 4% che seguiva quello del 2,6% del Per il 2013 la previsione di Standard & Poor s è di una flessione dell 1,6% con un outlook positivo per il 2014 ma nell ordine del mezzo punto percentuale. Tale dinamica di riduzione delle quotazioni non potrà essere modificata con mutamenti di andamento della componente privata in quanto nel nostro paese la proprietà degli immobili è estremamente diffusa e parcellizzata per cui al massimo viene alimentato il mercato di sostituzione. La dinamica dei prezzi degli immobili dipenderà essenzialmente dalle scelte di imprese, banche e soggetti istituzionali, in particolare amministrazioni pubbliche ed enti previdenziali, interessati alle dismissioni immobiliari. Il problema centrale rimane comunque l andamento dei mercati finanziari. Il mercato del credito ancora non ha raggiunto una condizione di stabilità. La speranza di una rimozione dei vincoli di liquidità non è ancora concreta, l attenzione è concentrata sulla prospettiva di un azione adeguata della banca centrale europea, che favorisca un allentamento della stretta creditizia che attualmente sta ostacolando le decisioni delle imprese e delle famiglie in ordine alle prospettive di una ripresa dei consumi e degli investimenti per uscire dalla situazione congiunturale depressiva che attanaglia l economia del Vecchio Continente. I dati del Terzo Rapporto Nomisma sul Mercato Immobiliare 2012 sono impietosi nel delineare un quadro estremamente fosco che grava sull intero settore. I dati a consuntivo di fine anno dicono che le transazioni residenziali saranno ancorate, per il prossimo biennio, sulle porzioni del mercato di metà anni 90. Il mercato immobiliare continua ad essere in crisi sia sul comparto residenziale che su quello corporate. Rispetto al 2011 le compravendite residenziali passano da a mila, con previsioni di ripresa solo al 2014 anche se sotto quota 500 mila. La lenta ma inesorabile discesa dei prezzi a partire dal 2008 è stata determinata dalla contrazione dei redditi delle famiglie e soprattutto dalle rigide condizioni di accesso al credito. Come verrà illustrato più avanti il mercato dei mutui ha visto una notevole contrazione nel periodo in una situazione, quella del nostro paese, in cui esso è in generale inferiore rispetto a quello di altri paesi europei. SVILUPPUMBRIA 19

20 2.1 Per quanto riguarda il volume degli investimenti corporate il calo è drastico perché si passa dai 4,3 miliardi di euro del 2011 agli 1,2 del SVILUPPUMBRIA 20

21 2.1 Nonostante una ritrovata credibilità internazionale del nostro paese e segnali importanti di stabilizzazione del quadro di finanza pubblica avvalorati anche dalla drastica riduzione nell ultimo trimestre dell anno dello spread, l Italia riesce a raccogliere soltanto l 1,6% degli investimenti immobiliari realizzati a livello europeo. La situazione del mercato vede un costante deflusso dei capitali stranieri verso altri mercati, con gli operatori italiani in una posizione di sostanziale attesa, da ricondursi essenzialmente sia alle prospettive recessive del quadro economico sia alle proibitive condizioni di accesso al credito che bloccano di fatto le prospettive di investimento. Il mercato italiano si è fortemente ridimensionato e, a consuntivo, difficilmente potrà superare i 2 miliardi di euro. La riduzione del sostegno delle banche al settore è testimoniata dai dati sulle erogazioni, che passano dagli oltre 49 miliardi di euro del 2011 a meno di 28 miliardi secondo le stime del 2012, e rappresentano meno della metà delle erogazioni del 2008 quando il volume si attestava sui 57 miliardi. A fronte di questa contrazione del credito che di fatto ha indebolito la domanda vediamo che invece i dati sulle intenzioni di acquisto sono confortanti perché a novembre 2012 oltre un milione di famiglie ha manifestato l intenzione di acquistare un abitazione. Questa manifestazione di interesse rischia di rivelarsi virtuale in assenza di sostegno perché comunque la SVILUPPUMBRIA 21

22 2.1 disponibilità all acquisto è strutturalmente legata alla disponibilità di mutui. L andamento generale del mercato vede una situazione di persistente debolezza della domanda e di un prolungato ampliamento dell offerta. Tale dicotomia si manifesta in particolare nel settore residenziale in riferimento alle abitazioni e, per il settore non residenziale, nel comparto dei negozi e dei capannoni. Per quanto riguarda gli uffici si rileva un rallentamento della spinta all ampliamento dell offerta mentre la domanda è ulteriormente diminuita. In situazione critica si trovano in particolare gli immobili d impresa con una sostanziale tenuta invece dei negozi. Umbria L andamento del mercato immobiliare in Umbria, dai dati che emergono dagli studi dell Agenzia del territorio, non si discosta dal generale andamento della situazione nazionale. Nel primo semestre del 2012 il mercato residenziale in Umbria ha visto un calo del volume di compravendite pari al 21,7% sullo stesso semestre dell anno precedente ed in linea appunto con quello medio nazionale di settore (-22,6%). Questi valori sono espressi con l indicatore statistico NTN, che rapporta il numero delle transazioni immobiliari con le quote di proprietà oggetto della transazione stessa.* In valori assoluti le compravendite hanno riguardato unità immobiliari a destinazione abitativa, di cui il 69,2 nella Provincia di Perugia. Un dato interessante da sottolineare è l omogeneità degli andamenti tra il mercato della provincia di Perugia, con un calo del 22%, e quello della Provincia di Terni, che registra un decremento del 21% a fronte di un dato di incremento del secondo semestre del 2011 nel quale invece la performance era stata molto positiva (+19,4%). SVILUPPUMBRIA 22

23 2.1 Per quanto concerne il focus sui capoluoghi Terni si pone in linea con il resto della provincia, mentre nel caso di Perugia si registra un notevole scostamento tra l andamento del capoluogo, (-30,8%) e quello dei comuni non capoluogo ( 18,3%), forse a causa delle quotazioni degli immobili che sono mediamente più elevate del 45% (tabelle 2 e 3). * Numero di transazioni normalizzate Rappresenta il numero di transazioni immobiliari avvenute nell anno, rispetto alle quote di proprietà oggetto della transazione. Il termine normalizzato significa che, nel caso di tre transazioni aventi per oggetto rispettivamente 1/3, 1/3, e 1 del diritto di proprietà, il numero di transazioni contate non è 3, bensì 1,667. Fonte:Agenzia del territorio Fonte:Agenzia del territorio SVILUPPUMBRIA 23

24 2.1 I dati sull andamento dell indice semestrale del NTN ci dicono che il mercato residenziale abitativo umbro comincia a calare dal primo semestre del 2007 ma va evidenziato che, rispetto al picco della serie storica, il mercato delle abitazioni della regione ha perso quasi la metà delle compravendite (- 49,2%) e questo dato la dice lunga sulle dimensioni della crisi del settore. Per quanto concerne il livello dei prezzi delle abitazioni, nel confronto tra il primo semestre del 2012 ed il secondo semestre del 2011, il calo del volume delle compravendite ha determinato solo un piccolo calo della quotazione media (-1,5%). La flessione si è concentrata nella Provincia di Perugia ed in particolare nei comuni non capoluogo. SVILUPPUMBRIA 24

25 3. Parte prima - metodologia STRATEGIE DI MARKETING La strategia di marketing non può che partire da una caratterizzazione ed individuazione del patrimonio in riferimento ai soggetti potenzialmente interessati ad investire nello stesso, in un percorso logico che mette in coerenza il prodotto, il target di riferimento ed i sistemi di comunicazione e promozione del prodotto stesso, attraverso degli strumenti di promozione più mirati, e coerenti con il sistema complesso che si va a promuovere. Il punto di partenza fondamentale è che stiamo parlando comunque di patrimonio pubblico che per sua natura segue logiche di gestione che rispondono a regole e principi codificati da leggi e normative specifiche. Sul lato dell offerta, l Umbria si trova a dover competere con altre regioni e territori dai tratti distintivi spesso molto simili, perciò non può che puntare sulla sua specificità ed unicità, cioè su prodotti unici e non replicabili, in grado di marcare la differenza con i prodotti concorrenti. Lo studio sulle tendenze della domanda ci ha portato a definire come potenziali target di riferimento più coerente quello degli investimenti nel settore turistico ricettivo con le sue varie declinazioni. Altri target potenziali sono da una parte gli investimenti su casali e terreni - compresi quelli situati in aree collinari e montane - finalizzati all insediamento di imprese agricole, dall altra il recupero e la ristrutturazione di casolari in contesti ambientali e paesaggistici particolari. Tale tendenza a riabitare vecchi luoghi carichi di fascino e di storia è stata solo in parte scalfita dalla crisi e sta trovando vigore sotto la spinta di nuovi target di clientela. Nel sistema complesso e coerente di individuazione del prodotto, la comunicazione e promozione del prodotto e del territorio al potenziale target deve avvenire sulla base di modalità e strumenti mirati, nella logica della promozione integrata. La comunicazione deve essere di livello sia istituzionale, per marcare il concetto di un offerta territoriale nel suo insieme, sia commerciale e promozionale, rivolta ai mercati/target di riferimento individuati. SVILUPPUMBRIA 25

26 3.1 Parte prima - metodologia STRATEGIE DI OFFERTA La strategia di offerta prende avvio necessariamente da una caratterizzazione ed individuazione del patrimonio in riferimento ai soggetti potenzialmente interessati ad investire nello stesso, in un percorso logico che mette in coerenza il prodotto, il target di riferimento ed i sistemi di comunicazione e promozione del prodotto stesso, attraverso degli strumenti di promozione più mirati, e coerenti con il sistema complesso che si va a promuovere. Il punto di partenza fondamentale è che stiamo parlando di patrimonio pubblico, che per sua natura segue logiche di gestione che rispondono a regole e principi codificati da leggi e normative specifiche. Altra considerazione da fare è che il processo di valorizzazione dei patrimoni immobiliari degli enti pubblici riguarda un giacimento stimato in circa 368 miliardi di euro cui si deve aggiungere la quota derivante dalle realtà private e dagli enti religiosi. Si tratta quindi di un mercato potenziale dalle dimensioni enormi e che coinvolge tutte le articolazioni del settore pubblico: Stato Centrale, Comuni, Province, Regioni, ASL, Università ed enti previdenziali. Nella costruzione dei progetti di valorizzazione nell ottica della promozione sui mercati e nell individuazione dei target potenziali di acquirenti/fruitori è di fondamentale importanza mettere a punto un complesso lavoro di back office che deve contribuire a conoscere a fondo il bene, il contesto urbanistico di riferimento, l aspetto vincolistico, l eventuale iter autorizzativo ed i vincoli temporali per ottenerlo. La struttura che si occupa di promozione deve poter costruire il quadro generale di riferimento che individui potenzialità, prospettive e le condizioni di percorso per la realizzazione del progetto di investimento da proporre ai potenziali soggetti interessati, che poi potranno fare propria la proposta e svilupparla fino alla progettazione esecutiva. In questo percorso di costruzione della proposta è fondamentale ed ineludibile la stretta sinergia con gli enti locali interessati ai progetti di sviluppo, attraverso tavoli tecnici e di concertazione che sappiano anche rappresentare le problematiche e le esigenze delle realtà locali e creare il consenso generale ad operazioni estremamente complesse e con risvolti importanti per il futuro delle comunità interessate. La collaborazione con gli enti locali diventa fondamentale per definire un modello di governance del territorio che possa rapportarsi proficuamente con i potenziali investitori nell ottica del raggiungimento del miglior risultato per lo sviluppo dei progetti di investimento. Nella metodologia proposta il lavoro di back office sopra menzionato diviene una modalità da applicare in maniera sistematica e continua, in riferimento al fatto che il tema di cui stiamo trattando è quello della valorizzazione, che richiede un raffinato ed approfondito lavoro per il reperimento e la messa a punto di tutte le informazioni e le procedure necessarie per la costruzione del prodotto e, soprattutto, per renderlo effettivamente disponibile sul mercato degli investitori. Tale lavoro di indagine ed approfondimento va sia nel senso della messa a punto del prodotto, sia in quello della individuazione delle procedure necessarie e nella costruzione di un percorso autorizzativo tale SVILUPPUMBRIA 26

27 3.1 da definire tempistiche e modalità di intervento certe. E importante tuttavia sottolineare che dal lato dell offerta la nostra regione si trova naturalmente a dover competere con altre realtà territoriali, alcune con tratti distintivi molto simili. Un esempio tra tutte è la Toscana, che peraltro di recente si è dotata di uno strumento legislativo specifico a supporto delle politiche di valorizzazione del patrimonio immobiliare (Legge regionale 9/3/21012 n.8), con l obiettivo di massimizzare le più adeguate forme di integrazione fra gli enti attraverso la formazione dei programmi unitari di valorizzazione territoriale (PUV) e la definizione di procedure semplificate per l approvazione delle varianti urbanistiche relative ai piani di valorizzazione non rientranti nei PUV. Ciò sta a testimoniare l importanza per gli enti pubblici ed i loro strumenti operativi di profondere il massimo impegno su un fronte divenuto oramai strategico in un quadro complessivo di progressiva scarsità di risorse e di riduzione dei trasferimenti. In questo contesto di competitività tra territori l Umbria quindi deve puntare sulla sua specificità ed unicità, sulla sua anima, fatta di equilibri fragili e delicati che li rende non replicabili e in grado di marcare la differenza con i prodotti concorrenti. L opzione da scegliere è quella di partire dagli elementi caratterizzanti del patrimonio per costruirvi sopra una strategia che evidenzia gli elementi di differenziazione del prodotto in grado di esaltarne l appetibilità sul mercato. Accanto a ciò bisogna lavorare per valorizzare i processi di integrazione con il territorio nel duplice senso di rafforzamento dell identità/riconoscibilità del prodotto e di coinvolgimento degli stakeholders locali nella definizione delle strategie di valorizzazione e promozione del prodotto. Il passaggio chiave è quello di costruire dei pacchetti tematici specifici tagliati sulle diverse articolazioni di un complesso eterogeneo di beni, partendo, in un Patrimonio quale quello della Regione Umbria, da quelli di maggior pregio, i pezzi unici in grado di fungere da elemento di traino in una strategia di valorizzazione, quello che, per usare un parallelo con il mercato automobilistico, rappresenta l elemento di punta nella segmentazione dell offerta. Su questi beni si procede alla costruzione di piani di fattibilità in stretto raccordo con le amministrazioni locali di riferimento, basati sulle caratteristiche intrinseche dei beni stessi, sulle prospettive di sviluppo e sulle vocazioni dei territori.ma contemporaneamente si lavora anche sull insieme degli altri beni, apparentemente meno appetibili, tenendo in considerazione il duplice asse dello stato di conservazione e della territorialità, con l intento di costruire pacchetti tematici specifici legati ad ipotesi possibili di riabitazione dei territori. Dalla prospettiva puramente abitativa collegata magari alla scelta di una seconda casa come rifugio si arriva fino alla costruzione di attività economiche legate ai singoli contesti territoriali ed alle loro vocazioni, coinvolgendo oltre agli immobili anche i SVILUPPUMBRIA 27

28 3.1 terreni. Sullo sfondo di questa strategia va sempre tenuta l Umbria come valore in sé, come brand name da proporre in quanto incarna valori forti e riconoscibili ovunque: bellezza, paesaggio, storia, cultura, coesione sociale, rispetto e tutela delle tradizioni. Quello che si propone sul mercato all attenzione di potenziali investitori non è qualcosa di indifferenziato ma è il patrimonio dell Umbria cioè di un luogo unico al mondo. Il Brand Name rende facilmente riconoscibile il prodotto perché lo associa immediatamente ad una idea forza che rappresenta la sintesi delle qualità ascrivibili alle diverse componenti del prodotto. Questo livello di promozione assume un carattere fortemente evocativo/emozionale, influisce sui sensori della percezione, si basa su una identità forte e condivisa, espressione di un sistema di valori. La promozione del prodotto patrimonio si lega così inscindibilmente alla promozione della Regione e delle sue eccellenze in un concetto di integrazione funzionale. Il patrimonio è un eccellenza che trae linfa all interno di un territorio che si pone come incubatore di eccellenze. L immagine dell Umbria è percepita appunto come unicum ma anche come molteplicità di qualità universalmente riconosciute. Chi è disposto ad investire in Umbria lo fa sicuramente perché trarrà un rendimento dall investimento, ma sicuramente anche perché in qualche modo diventerà parte di un sistema di valori e di vita che gli assicurerà un ben più elevato rendimento in termini di crescita interiore e di arricchimento dello spirito. Il concetto di promozione integrata è figlio della progettazione integrata cioè dello sforzo, da parte dell ente Regione, di programmare risorse e sviluppo, a partire dalle peculiarità degli ambiti territoriali, senza perdere di vista l insieme; cercando di tenere alto il filo conduttore che ci consente una lettura delle diversità come potenzialità combinabili da valorizzare piuttosto che come semplice somma di specificità autoreferenziali. La promozione integrata è ispirata da questo filo sottile che dà conto del plus realizzabile (in termini di identità, di immagine, di comunicazione) dall emergere di valori che traggono la propria forza nell appartenere alla intera comunità piuttosto che a singoli pezzi di questa. La promozione integrata, in un ottica di Brand name, è strategica per la promozione dei singoli pacchetti tematici del patrimonio; costituisce, infatti, un formidabile traino per la comunicazione dal momento che consente, al cliente investitore, di collocare immediatamente le specificità del pacchetto in un preciso contesto al quale sono associati valori positivi. In questo senso la storia, la cultura, l arte, l enogastronomia, sono strettamente interrelate, alle nuove tecnologie, all efficienza energetica, all economia verde perché nella costruzione dei pacchetti tematici e nella prospettiva di ri-vivere e riabitare territori abbiamo pensato che l attenzione al futuro del pianeta potesse essere un opzione inscindibile. L Umbria ha accumulato, anche in seguito all esperienza del sima del 1997 un grande patrimonio di SVILUPPUMBRIA 28

29 3.1 competenze nel settore delle tecnologie legate all edilizia ed al restauro che si legano a quelle della imprese della filiera della bioedilizia. In questo senso l ipotesi di proporre sul mercato parte del patrimonio con la prospettiva di costruire un percorso guidato di riqualificazione degli immobili con criteri di bioarchitettura e di efficienza energetica assistita da meccanismi finanziari e di incentivi economici per la prima abitazione potrebbe essere una prospettiva assolutamente interessante. SVILUPPUMBRIA 29

30 3.2 Parte prima - metodologia LE TENDENZE DELLA DOMANDA L analisi delle tendenze della domanda ci ha portato a definire come uno dei potenziali target di riferimento quello degli investimenti nel settore turistico - ricettivo. In questo senso abbiamo analizzato il trend della domanda di investimenti alla luce anche delle innovazioni in atto rispetto ai cambiamenti nei bisogni-desideri dei consumatori finali, cercando di orientare e modulare l offerta attraverso la costruzione di proposte specifiche in termini di progetti e di pacchetti tematici sulla base delle caratteristiche dei cespiti a disposizione. La domanda fondamentale che si è cercato di affrontare, per meglio comprendere le potenzialità di investimento, è la seguente: dove va il turismo in termini di forme di hospitality, cioè prevarrà la domanda da parte dei fruitori di turismo (leisure ma anche business) di forme di hospitality più economiche o low-cost (il turismo per tutti ) oppure si andrà verso forme sempre più lussuose e pertanto costose di ricettività (il turismo d élite )? In realtà, quello che si ritiene più realistico è la co-esistenza di entrambe le tendenze. Ovviamente l offerta di luxury ha un costo per chi la propone, che si ripercuote sul prezzo per chi acquista. Se necessariamente i volumi di questo tipo di offerta sono molto più limitati, rispetto a quelli dell offerta low cost, è anche vero che la marginalità è però molto più elevata, così come la possibilità di differenziazione del prodotto/servizio e di fidelizzazione del cliente. I modelli dell Ospitalità Diffusa, del Turismo di fascia alta con Golf e Benessere, e del Turismo Low Cost e per Tutti, sono stati individuati sulla base dello studio dei beni facenti parte del portafoglio immobiliare della Regione. Il modello dell ospitalità diffusa Come già specificato, il concetto specifico di Albergo Diffuso presuppone determinate caratteristiche, ed anche una legislazione regionale ad hoc, che ad oggi, e sulla base delle caratteristiche dei beni regionali, non risulta applicabile in senso stretto. Può, invece, essere applicato il concetto di Ospitalità Diffusa, che comunque si rifà, per molte caratteristiche, a quello più preciso di Albergo Diffuso. In estrema sintesi si tratta di una proposta concepita per offrire agli ospiti l esperienza di vita di un centro storico di una città o di un paese e comunque di un insieme di cespiti, potendo contare su tutti i servizi alberghieri, cioè su accoglienza, assistenza, ristorazione, spazi e servizi comuni per gli ospiti. Ma l AD è anche un modello di sviluppo del territorio che non crea impatto ambientale. Per dare vita ad un Albergo Diffuso infatti non è necessario costruire niente, dato che ci si limita a recuperare/ristrutturare e a mettere in rete quello che esiste già. Inoltre un AD funge da presidio del territorio e anima i luoghi stimolando iniziative e coinvolgendo i produttori e gli operatori locali in un processo globale di sviluppo economico e sociale. Il modello del turismo di target medio-alto Per quanto attiene il segmento alto del mercato, i dati che emergono da analisi e studi specifici di settore indicano che esso SVILUPPUMBRIA 30

31 3.2 presenta notevoli potenzialità di crescita e interessanti opportunità di business. Il segmento del lusso spesso è quello che meno risente degli effetti negativi di crisi economiche congiunturali, e ciò vale non solo per il settore hospitality. Inoltre si tratta di un segmento in cui come già accennato - la marginalità è più elevata, è più facile differenziare ed evitare di ricorrere alla leva prezzo per competere, fidelizzare il cliente, offrire servizi accessori, che da un lato sono spesso indispensabili per caratterizzare la struttura come di fascia alta, dall altro sono però anche fonte di ricavi ad alto margine (spa, golf, etc.). La presenza in Italia di un offerta di hospitality in tale segmento non è ancora adeguata alla domanda, ci sono ampi spazi di crescita, soprattutto nei resort, in cui il concetto di lusso discende, oltre che dalle caratteristiche intrinseche dell edificio in cui è situata la struttura ricettiva, dalle caratteristiche della location, dalla ricchezza e tipologia di facilities a disposizione, dal livello di servizio, in sintesi dallo stile di vita che viene veicolato dalla struttura. Il modello del turismo low-cost Secondo gli esperti e la letteratura in materia la domanda di turismo a basso costo è in aumento, anche per rispondere all esigenza di turismo a prezzi abbordabili, espressa da una fascia crescente di utenti nuovi ma anche tradizionali, sia di paesi industrializzati, sia di paesi emergenti. Il mercato italiano presenta ancora molti spazi e necessità - di innovazione e crescita, anche per quanto concerne un offerta di ricettività che risponda a standard qualitativi di livello medio, a prezzi accessibili. La risposta all esigenza di ricettività a prezzi abbordabili può creare nuove opportunità di business per developer, progettisti, contractors, in grado di realizzare strutture con un costo/camera contenuto, ma nel rispetto di idonei concept di prodotto. Nell analisi della domanda potenziale su cui costruire pacchetti tematici specifici va tenuto conto di alcune tendenze in atto nei mercati che possono costituire dei presupposti interessanti per la collocazione di cespiti del patrimonio regionale, in particolare i casali ed i terreni, compresi quelli situati in aree collinari e montane. Una tendenza che sta emergendo è il rinnovato interesse dei giovani per l agricoltura. Secondo i dati della Coldiretti il 50 % delle imprese agricole già esistenti e condotte da giovani chiede la disponibilità della terra in affitto o acquisizione. In questo senso con la messa a disposizione delle terre pubbliche potrebbero nascere nuove imprese e consolidarsi quelle esistenti. E se è vero che solo il 3% delle imprese agricole italiane è condotto da giovani con meno di 35 anni è anche certificato che si tratta delle aziende più innovative. In Italia, sempre secondo la Coldiretti, i giovani imprenditori nelle proprie aziende producono un reddito del 40 per cento superiore a quello medio del settore. La crisi non ha fermato la volontà di crescita delle giovani imprese agricole che, anche in questa congiuntura non favorevole, per il 78 per cento ha realizzato investimenti per l espansione dell attività o il miglioramento della qualità dei prodotti. Le aziende under 35 si SVILUPPUMBRIA 31

32 3.2 caratterizzano per un maggior grado di diversificazione produttiva (31 per cento dei giovani a fronte di una media del 27 per cento), una maggiore capacità di innovare il marketing mix con ben l 87,5 per cento dei giovani che vende direttamente e il 22 per cento che rifornisce i gruppi di acquisto solidali (GAS). Per molte di queste imprese giovani il costo della terra costituisce un freno allo sviluppo o all espansione della propria impresa per il raggiungimento delle dimensioni minime in grado di massimizzare gli investimenti. Altro risultato importante oltre a quello di offrire opportunità di lavoro e sviluppo ai giovani sarebbe quello di riappropriarsi di zone marginali, garantire il presidio del territorio, razionalizzare la gestione dei terreni di proprietà pubblica e avere una migliore gestione del patrimonio forestale, fondamentale anche per la prevenzione del rischio idrogeologico. In questo senso potrebbe essere importante seguire l esempio della Regione Toscana che ha istituito la Banca della Terra, che rappresenterà il primo esempio di strumento pubblico in Europa per favorire l accesso degli imprenditori privati, in particolare i giovani agricoltori, ai terreni agricoli e forestali del demanio regionale. La banca della terra conterrà l inventario completo di tutti i terreni e aziende agricole di proprietà pubblica e privata disponibili per operazioni di affitto, concessione e compravendita. Altra tendenza importante del mercato è quella che privilegia il recupero e la ristrutturazione di casolari in contesti ambientali e paesaggistici particolari. Si tratta di un trend di domanda che vede storicamente protagonisti i mercati anglosassoni e del Nord Europa, che si indirizzano in maniera privilegiata verso la Toscana, ma che spesso associano la nostra regione ai paradigmi di bellezza, arte, natura e cultura della patria di Dante. L Umbria è da sempre meta di interesse per coloro che cercano rifugio in territori belli e incontaminati in case un tempo abitate da contadini e mezzadri e poi abbandonati sulla scia dell industrializzazione e dell inurbamento che ha coinvolto larghe masse di persone a partire dal secondo dopoguerra. Tale tendenza a riabitare vecchi luoghi carichi di fascino e di storia è stata solo in parte scalfita dai venti della crisi, anzi sta ritrovando vigore sotto la spinta di nuovi target di clientela come ad esempio quelli provenienti dai paesi di nuova ricchezza come la Russia e i paesi dell acronimo BRIC, ma anche dai paesi arabi e le cosiddette tigri asiatiche. In questo senso rispetto al periodo del primo boom di richieste che si è verificato tra la metà degli anni 80 e gli anni 90 si potrebbe pensare ad un nuovo tipo di politica promozionale che possa puntare, in particolare per il patrimonio pubblico, su fattori come la bioedilizia, l efficienza energetica, il consumo responsabile di risorse che sono i nuovi paradigmi alla base anche delle politiche di sviluppo della Regione per le imprese. La politica di rehousing potrebbe coinvolgere non solo coloro che desiderano il buen retiro ma anche alcune categorie di soggetti che invece possono considerare l idea di cercare una prima casa per un nuovo modo di vivere lontani dagli stress della vita in città, magari lavorando da casa con la disponibilità dei più importanti strumenti di collegamento in rete SVILUPPUMBRIA 32

33 3.2 a banda larga. Potrebbero costituirsi delle nuove comunità di soggetti che per scelta si allontanano volontariamente dai clamori della modernità, per rivivere con mezzi nuovi paesaggi antichi, che verrebbero rivitalizzati e avrebbero la possibilità di godere di un nuovo sviluppo uscendo da una dimensione di sostanziale marginalità. Il tutto con l apporto di serie politiche di supporto finanziario, sfruttando anche le nuove disposizioni che sta costruendo l Unione Europea in tema di gestione dei fondi comunitari della nuova programmazione SVILUPPUMBRIA 33

34 3.3 Parte prima - metodologia LA COMUNICAZIONE E LA PROMOZIONE In questo sistema complesso e coerente di individuazione del prodotto sulla base del potenziale target, la comunicazione e promozione, come abbiamo osservato in precedenza, deve necessariamente avvenire sulla base di modalità e strumenti più mirati, nella logica sopra richiamata della promozione integrata. La comunicazione deve essere sviluppata tenendo in considerazione due livelli: a) una comunicazione istituzionale, per attivare una specifica immagine d area e una percezione positiva del luogo e dell offerta territoriale nel suo insieme; b) una comunicazione commerciale, rivolta a specifici mercati/target per creare la giusta percezione di specifici elementi dell offerta territoriale. Nella comunicazione di marketing territoriale molto spesso questi due livelli si trovano ad essere intimamente sovrapposti. I principali strumenti di comunicazione sono riconducibili in via sintetica alle seguenti tipologie: a) Comunicazione e promozione attraverso eventi seminari fiere; b) Comunicazione a mezzo stampa; c) Comunicazione istituzionale - iniziative editoriali ad hoc; d) Comunicazione e promozione mirata ad investitori; e) Comunicazione Interazione Web. Nell ottica da noi adottata e proposta, anche alcune delle modalità classiche di promozione vengono rilette ed interpretate secondo un significato più ampio. Ad esempio, la partecipazione a Fiere ed eventi di settore è l occasione non tanto e non solo per la promozione di uno o più pacchetti/prodotti, ma soprattutto per avere un confronto con quanto avviene nel resto d Italia e nel mondo, sia sotto il profilo della domanda che dell offerta, nonché per consolidare un sistema di relazioni e networking che fanno parte del Sistema Sviluppumbria. Altra modalità da utilizzare per far conoscere le nostre opportunità di investimento sono eventi ad hoc che coinvolgano esperti del settore e potenziali investitori, anche attraverso la progettazione e la realizzazione di visite per la profilazione delle opportunità localizzative, nell ottica di erogazione di servizi di assistenza qualificata agli investitori potenziali, che, nel caso di una reale manifestazione di interesse all investimento, si articola in una assistenza complessa pre e post localizzazione. L attività che potremmo definire di investment care si configura come il percorso che, partendo dall individuazione e dall accoglienza degli investitori, prevede un tutoraggio con l erogazione di servizi complessi su temi riguardanti ad esempio lo start up d impresa, le forme societarie possibili, l accesso ai finanziamenti, la situazione del mercato locale. Attraverso questa attività, Sviluppumbria cerca di divenire per gli investitori la prima, ed al limite l unica, interfaccia nel loro percorso di realizzazione dell investimento. Sito web e vetrina immobiliare Si rileva la necessità di sviluppare una comunicazione web based al fine di incrementare il livello di interazione e di coinvolgimento dei soggetti della rete SVILUPPUMBRIA 34

35 3.3 territoriale, attraverso modalità digitali. A tale scopo e per ridurre le barriere spaziotemporali di interazione, necessita un portale che abbia il compito di promuovere lo sviluppo economico locale e di attrarre investimenti esogeni. Questo sito risponderebbe anche all esigenza dei membri del network locale di far parte di un contenitore attivo capace di promuovere il territorio; in questa prospettiva il sito web dovrebbe consentire di dare una visibilità democratica ai diversi attori, divenendo il collettore di attività e di progetti imprenditoriali. Il portale avrebbe l obiettivo di essere un interfaccia del marketing territoriale dell Umbria con imprenditori anche esteri interessati ad investire od a sviluppare business nel territorio. Gli obiettivi generali del sito sarebbero dunque quelli di promuovere l Umbria, dare indicazioni sui punti di forza e debolezza dell economia locale, promuovere le opportunità di investimento presenti e le opportunità di partenariato con le aziende del territorio. L attività di networking istituzionale Da un punto di vista strutturale, il network territoriale dovrebbe essere articolato su tre livelli i cui confini, peraltro, appaiono destinati a divenire sempre più flebili; questi livelli identificano un network locale, un network nazionale ed un network internazionale. Il network locale rete locale di attori composta dalla Regione Umbria, da tutti i Comuni della provincia, dalle Associazioni di Categoria, dall Azienda per il Turismo, dall Università degli Studi, dalla Soprintendenza e da tutti gli altri attori locali che sono direttamente implicati nei processi insediativi e/o di sviluppo economico. La creazione di un solido network locale istituzionale è direttamente funzionale alla pianificazione ed alla implementazione del marketing territoriale e rappresenta la via principale per concertare le strategie e per evitare conflitti e duplicazione tra funzioni, o dispersione di risorse. Il network nazionale - Il network nazionale si basa in prevalenza sulle relazioni tra soggetti istituzionali quali ICE, Unioncamere Camere di Commercio, Agenzie Regionali di Sviluppo che si propongono di creare un immagine più compatta a livello nazionale rispetto alle opportunità proposte a potenziali investitori esteri. Il network necessita di una intensificazione progressiva delle connessioni tra gli attori coinvolti. Il network internazionale - La rete internazionale di marketing territoriale in cui si inserisce l area Umbra è costituita in prevalenza dalle Camere di Commercio e dagli uffici ICE (all'estero ed in Italia) che svolgono un attività di comunicazione e di raccolta di informazioni. SVILUPPUMBRIA 35

36 Parte seconda applicazione della metodologia INDICE PARTE 4. LA DEFINIZIONE DEI PACCHETTI TEMATICI 37 E CRITERI DI VALORIZZAZIONE - PATRIMONIO IMMOBILIARE REGIONE UMBRIA 5. I PACCHETTI/PRODOTTI Ipotesi progettuali più avanzate Attività svolta di comunicazione 78 e promozione 6. IPOTESI DI OFFERTA 80 A CASSA DEPOSITI E PRESTITI 7. INDIVIDUAZIONE DI NUOVI PIANI 87 DI VALORIZZAZIONEED OTTIMIZZAZIONE NEL SISTEMA SVILUPPUMBRIA 8. BUONE PRATICHE DI LIVELLO 93 NAZIONALE E LOCALE SVILUPPUMBRIA 36

37 4. Parte seconda applicazione della metodologia LA DEFINIZIONE DEI PACCHETTI TEMATICI E CRITERI DI VALORIZZAZIONE - PATRIMONIO IMMOBILIARE REGIONE UMBRIA Dislocazione del Patrimonio Immobiliare di proprietà regionale Per giungere all individuazione dei pacchetti tematici/prodotto, si è partiti dall analisi articolata dei dati di tutto il complesso del Patrimonio immobiliare regionale, comprensivo di terreni e fabbricati, e da una catalogazione che tiene conto di alcuni elementi di omogeneità rispetto a criteri definiti. Nell ipotesi strategica di Sviluppumbria i pacchetti tematici vengono individuati, tenuto conto della conoscenza sulle caratteristiche dei beni che scaturisce dal lavoro di back office, sulla base delle analisi di scenario, che indicano quali possono essere gli ambiti e le modalità ed i modelli potenzialmente appetibili per gli investitori, nazionali ed internazionali, individuando così il target di potenziali clienti. Dalla conoscenza approfondita dei beni si è arrivati alla costruzione di pacchetti tematici legati agli specifici contesti territoriali ed alle loro vocazioni, tenendo in considerazione anche la potenziale appetibilità presso gli investitori. SVILUPPUMBRIA 37

38 4. Il Piano di Sviluppo per la Valorizzazione del Patrimonio immobiliare della Regione Umbria, considerata la Convenzione sottoscritta in data 11 giugno 2010, contiene una analisi articolata dei dati di tutto il complesso del Patrimonio immobiliare regionale terreni e fabbricati. L analisi, tenendo conto di tutte le informazioni, sia in termini numerici che strutturali e di valore, rispetto alla loro provenienza ed alla loro destinazione d uso, si confronta con le politiche di alienazione/ottimizzazione contenute nei programmi di politica patrimoniale adottati dalla Regione. Partendo dal database generale, cioè il complesso dei beni facenti parte del Patrimonio regionale, che costituisce l offerta complessiva, si è proceduto ad una segmentazione per categorie omogenee, sulla base delle caratteristiche specificate più avanti, che a loro volta sono state analizzate sulla base di una classificazione. Il patrimonio immobiliare Disponibile della Regione Umbria, costituito da fabbricati e terreni, si compone per la maggior parte, in termini numerici, di fabbricati rurali in cattivo o mediocre stato di conservazione, siti in territori abbandonati, con infrastrutture inadeguate (strade d accesso inesistenti o impraticabili, punto di allaccio per energia elettrica e acqua molto distanti, etc). Altresì il maggior numero di fabbricati rurali efficienti/abitabili è impegnato da concessioni ad aziende agrarie, agrituristiche, ad uso abitativo od ad altro titolo. Vi sono inoltre i fabbricati strumentali posti a servizio ed impegnati dalla Regione e da enti locali (Comunità Montane, Province). Si rileva inoltre un gruppo di immobili di pregio, a valenza storica ed architettonica e di elevato valore (superiore al milione di euro). Da ultimo, nel patrimonio fabbricati sono ricompresi immobili destinati per legge al trasferimento a favore di altri enti. Rientrano tra questi beni ex Apt i beni ex Fcu, beni ex Anas. La catalogazione che ne è scaturita, quindi, tiene conto di alcuni elementi di omogeneità rispetto a criteri, individuati in beni destinati/impegnati in progetti di valorizzazione, beni per cui sono in corso procedure di alienazione a trattativa diretta (laddove in concessione) e ad evidenza pubblica, beni immediatamente disponibili per programmi di valorizzazione e/o alienazione, beni che sono in attesa di trasferimento a titolo definitivo, beni impegnati non fruibili gravati da oneri contrattuali privatistici a titolo oneroso o gratuito, beni strumentali, beni occupati da uffici pubblici, Enti, etc. Relativamente alla parte del patrimonio costituita dai terreni si evidenzia che la stessa si compone per la maggior parte (indipendentemente dalla qualità catastale indicata che però non corrisponde a quella reale) da boschi, pascoli arborati e cespugliati; i terreni seminativi e che quindi SVILUPPUMBRIA 38

39 4. rilevano una più consistente redditività sono, per la maggior parte, impegnati nelle concessioni ad aziende agrarie. Occorre segnalare che la realizzazione del nuovo Sistema Data Base per la Valorizzazione del Patrimonio, attualmente in corso, permetterà un migliore utilizzo delle informazioni utili all individuazione di Pacchetti e Linee tematiche coerenti con i programmi oggetto della nuova Convenzione. Per l individuazione dei primi pacchetti tematici da costruire e proporre a potenziali investitori, si sono presi a riferimento, in accordo con la proprietà, i beni destinati/impegnati/disponibili in progetti di valorizzazione; la selezione è stata effettuata tenendo conto di dati e requisiti sia qualitativi che quantitativi. L obiettivo è stato quello di costruire delle ipotesi di offerta coerenti con le aspettative del mercato così come emergono dagli studi ed aggiornamenti degli scenari immobiliari, partendo da un analisi conoscitiva approfondita dei singoli beni da inserire nella costruzione dei pacchetti /prodotti. Per le attività che si riferiscono al Patrimonio così come individuato nei documenti di programmazione regionale - documento annuale DGR n.1664 del , L. R. 14 /1997, e s.m.i., Piano triennale , atto DGR n del 20/12/ Sviluppumbria ha documentato lo stato di avanzamento, ponendo all attenzione della Regione la discussione su come procedere, viste anche le difficoltà attuali del mercato documentate dal nostro studio. I beni disponibili sono stati esaminati e raggruppati sulla base di criteri adottati per la selezione: beni disponibili, liberi da contratti di concessione; destinazione d uso, attuale e potenziale; stato di conservazione; pregio architettonico/storicità; consistenza; valore; possibilità di variazione degli strumenti urbanistici vigenti (vincoli destinazione d uso, rischi vincoli vari tipo MIBAC etc); potenziale appetibilità sul mercato legata in particolare al fatto di rappresentare pacchetti progettuali complessi; possibilità di attivare sistemi sinergici di valorizzazione con altri beni aventi caratteristiche similari per costruire un sistema complesso di sviluppo territoriale; cantierabilità (data dallo stato d avanzamento delle pratiche procedurali finalizzate alla messa a reddito); ambito territoriale di riferimento; vocazione naturale dei beni (inserimento in circuiti turistici con parti di sviluppo produttivo/artigianale, SVILUPPUMBRIA 39

40 4. sfruttamento in senso energetico del bene). Da qui parte il lavoro di individuazione di pacchetti tematici specifici customizzati sugli specifici contesti territoriali, come quelli riferiti ai casali del Subasio e al compendio del Castellaccio oppure quello più specifico riguardante un castello medioevale come la Rocca d Aries. I progetti di valorizzazione sono partiti dalle caratteristiche specifiche dei beni e dalla loro collocazione geografica, per immaginare ipotesi di trasformazione funzionale sulla base delle caratteristiche intrinseche e di considerazioni afferenti le specifiche vocazioni territoriali in termini di sviluppo. Il tutto con l obiettivo di creare le condizioni, in un contesto di collaborazione e sinergia con gli enti locali, per poter proporre il progetto a potenziali investitori. Nei casi sopra descritti i ragionamenti e le ipotesi hanno riguardato essenzialmente progetti di investimento nel settore turistico ricettivo, tenuto conto delle caratteristiche dei beni e dei contesti territoriali di riferimento come la Valle Umbra, l Assisiate o l Alta Umbria, specificamente vocati al turismo. L esperienza decennale di Sviluppumbria nel Marketing Territoriale è stata fondamentale per individuare specifici segmenti di domanda, quelli che in questi anni hanno sviluppato i trend di sviluppo migliori sui mercati soprattutto in senso anticiclico come il golf e il benessere. Si tratta di due segmenti che si collocano nelle fasce alte del mercato turistico, dove la crisi non ha assolutamente intaccato i trend positivi della domanda, che ha registrato una crescita costante e che ha stimolato anche gli investimenti nel settore sia per la costruzione di nuove strutture che per l adeguamento di quelle esistenti. Le analisi e gli approfondimenti hanno riguardato anche i nuovi modelli di offerta come ad esempio l albergo diffuso, che si stanno rivelando come i più interessanti da applicare in contesti territoriali come l Umbria, caratterizzata da una grande ricchezza di borghi e centri storici di grande fascino e bellezza ma spesso con gravi problemi di scarsa densità abitativa a causa del trasferimento dei residenti verso le zone di nuovo insediamento meglio servite in termini infrastrutturali e di servizi. Il modello dell ospitalità diffusa è applicabile anche a quei contesti, come il complesso dei casali del Subasio, che ben si presta ad ospitare una tipologia di ricettività in grado di attrarre quei flussi turistici che seguono la tendenza che trova espressione in poche ed esaurienti parole: fuori dai soliti posti. Oggi le parole chiave per un nuovo approccio turistico, in grado di interpretare nuovi bisogni e nuove esigenze del consumatore di località turistiche sono inedito e autentico. Questi trend trovano il loro naturale sfogo in forme di ospitalità che della salvaguardia dei luoghi, dell ambiente e degli stili di vita hanno fatto la loro ragion d essere. Si cerca di riabitare luoghi per rivivere emozioni e sensazioni SVILUPPUMBRIA 40

41 4. autentiche di tempi perduti e questa ricerca di verità è tanto più soddisfatta quanto più i luoghi sono mantenuti nella loro integrità architettonica, paesaggistica e culturale. I concetti di riabitare e rivivere sono stati presi come base di ragionamento anche nella formulazione delle ipotesi progettuali riguardanti la grande massa di casolari diffusa sul territorio ma in qualche modo concentrata in aree specifiche della nostra regione come ad esempio l asse Città di Castello, Montone, Pietralunga oppure l area di San Venanzo. In questo caso il patrimonio è diffuso e frammentato, figlio del fenomeno del grande abbandono delle campagne quando l Umbria da regione prevalentemente agricola si è avviata verso lo sviluppo nei settori dell industria e del terziario. Il cambiamento dei modelli di produzione ha determinato il fenomeno dell inurbamento e la fine della civiltà contadina con l abbandono dei terreni e dei casali poderali ma anche dei territori in quella fascia alto collinare e montana che fa da cornice al cuore della regione dove si sono concentrate le infrastrutture e le attività produttive principali. Il progetto di valorizzazione Valle del Carpina ad esempio riguarda un complesso di immobili, casolari ma anche strutture importanti di grande pregio architettonico come la stessa Rocca d Aries, e mira a costruire una proposta di offerta integrata di possibilità abitative ma anche di ospitalità diffusa in un contesto territoriale unico, omogeneo dal punto di vista ambientale e storico - architettonico, da scegliere come buen retiro o come rifugio temporaneo per ritemprarsi e ritrovare la propria dimensione umana e spirituale. Accanto ai target storici come i paesi dell area anglosassone e nord europea che hanno sempre visto l Italia e alcuni luoghi in particolare come la Toscana come rifugio ideale per momenti di vacanza e di svago o anche per una destinazione definitiva nell ottica di un cambio totale di prospettiva di vita si vanno aggiungendo delle new entry interessanti come i russi. Si tratta di un profilo di investitore che si concentra molto sugli immobili di lusso che è stato l unico segmento all interno del settore immobiliare ad avere un trend positivo di sviluppo (+2% nel 2012) ma che è aperto a molteplici opzioni. Secondo i dati di settore, nel biennio i russi sono diventati i primi compratori sul mercato immobiliare internazionale, e l'italia è nella top 5 delle destinazioni più apprezzate. L idea che questi asset di grande valore storico e simbolico, inseriti in contesti paesaggistici unici, possano essere rivissuti è assolutamente affascinante ma ovviamente subordinata ad un attenta analisi dei potenziali acquirenti intesi come target di un azione specifica di promozione da costruire sulla base di una precisa valutazione delle esigenze specifiche, dei SVILUPPUMBRIA 41

42 desideri espressi e inespressi ma anche delle leve da manovrare in ordine a fattori come il prezzo di acquisto ma soprattutto le possibilità realizzative, i vincoli architettonici ed urbanistici, eventuali strumenti di agevolazione a supporto della ristrutturazione e del riuso. In questo senso la politica di valorizzazione del patrimonio si sposa pienamente con le politiche di sviluppo territoriale promosse da enti pubblici e associazioni che si basano sull esaltazione delle potenzialità insite nei territori stessi in termini di ricchezze culturali, paesaggistiche, storicoarchitettoniche ed enogastronomiche. Sono queste le leve da manovrare per strutturare politiche di marketing territoriale e di promozione integrata in grado di attrarre turisti ma anche potenziali nuovi abitatori di antichi territori, soggetti che, anche se solo per periodi definiti possano scegliere di vivere in luoghi unici ed irripetibili attratti dalle ricchezze storiche e paesaggistiche ma anche da un modo di vivere e di accogliere che è sicuramente uno dei tratti distintivi più interessanti dell Umbria e degli Umbri. SVILUPPUMBRIA 42

43 5. Parte seconda applicazione della metodologia I PACCHETTI/PRODOTTI Complesso il Castellaccio Centro aziendale Nell attività di Sviluppumbria sono stati individuati, sulla base del lavoro di back office, della metodologia e delle strategie descritte nei capitoli precedenti, ed in accordo con la Proprietà, cinque Pacchetti/Prodotti con ipotesi progettuali più avanzate e pronti ad essere messi all attenzione di potenziali investitori. Rispetto a questi è stata svolta anche una attività di promozione su vari contesti, comprese Fiere di settore. C è inoltre una categoria di beni sui quali si sono avanzate delle ipotesi progettuali in corso di ulteriore definizione; anche tenendo conto delle politiche Regionali e Locali. SVILUPPUMBRIA 43

44 5.1 Parte seconda applicazione della metodologia IPOTESI PROGETTUALI PIÙ AVANZATE I beni selezionati ed oggetto ad oggi di progetti di valorizzazione come sopra descritto sono: Rocca d Aries, i Casali del Subasio, il Complesso Il Castellaccio, l Ex Convento di Sant Antonio, il Complesso di Caicocci. ROCCA D ARIES Tipologia: Fabbricati, terreni Consistenza: Mq ,05 complessivi Localizzazione: Comune di Montone (PG) Destinazione urbanistica attuale: Museo Destinazione urbanistica potenziale: ricettivitàvalore: ,00 IPOTESI PROGETTUALE: Studio per una valorizzazione come struttura ricettiva di pregio, anche congiuntamente ad altri cespiti che ricadono nel sistema territoriale limitrofo I CASALI DEL SUBASIO Tipologia: Fabbricati, terreni Consistenza: Mq ,00 (abitazioni) e Mq ,00 (annessi e stalle); Terreni Mq Localizzazione: Comuni di Nocera Umbra, Spello, Assisi (PG) Destinazione urbanistica attuale: zona agricola E7 denominata Zona montana del Parco Naturale del Subasio Destinazione urbanistica potenziale: Ricettività Valore: ,58 (fabbricati), ,13 (terreni) IPOTESI PROGETTUALE: Studi per la realizzazione di un progetto di ospitalità diffusa SVILUPPUMBRIA 44

45 5.1 COMPLESSO IL CASTELLACCIO Tipologia: Fabbricati (n. 22 complessivi), Terreni Consistenza: Ha totali 232, di cui da destinare al progetto Ha 116,92 circa; Mq ,67 (fabbricati) Localizzazione: Comuni di Assisi, Spello, Cannara (PG) Destinazione urbanistica attuale: Area Agricola di pregio Destinazione urbanistica potenziale: Ricettività e servizi Valore: ,95 (fabbricati); ,26 (terreni) IPOTESI PROGETTUALE: Ricettività con spa, impianti e servizi sportivi EX CONVENTO DI SANT ANTONIO (solo primo livello di ipotesi architettonica) Tipologia: Fabbricati, terreni Consistenza: Mq ,00 Localizzazione: Comune di Bettona (PG) Destinazione urbanistica attuale: alberghi, pensioni, ristoranti, attrezzature per il turismo o destinazioni diverse purché compatibili. Valore: valore bene al 2011 con ISTAT ,70 TENUTA CAICOCCI Tipologia: Fabbricati, terreni Consistenza: Ha 186 circa, fabbricati Mq Localizzazione: Comune di Umbertide (PG) Destinazione urbanistica attuale: Azienda agrituristica Valore: ,58 (Valore preso dalla stima asseverata del ) tra fabbricati, terreni ed impianti sportivi) SVILUPPUMBRIA 45

46 5.1 Rispetto a questi complessi di beni è stata svolta, secondo quanto previsto dall articolazione della Convenzione, l attività di analisi preliminare generale, e la necessaria produzione di tutta la documentazione tecnico amministrativa necessaria come di seguito dettagliatamente descritto: -Raccolta e studio dei documenti tecnici in nostro possesso. -Analisi del territorio con sopralluoghi tecnici per la completa raccolta di tutte le notizie, riferimenti e documentazioni riguardanti lo stato di fatto -Analisi degli eventuali vincoli, delle autorizzazioni, concessioni e licenze -Accessibilità e viabilità dell area Contatto con l ufficio tecnico comunale di competenza o altri soggetti deputati. Per quanto attiene la parte gestionale, più legata a quella di strategia di marketing, si è proceduto a: -Analisi di informazioni in relazione alla domanda attuale e potenziale dell'area e dei punti di forza e debolezza emersi durante i sopralluoghi. -Analisi dei servizi da offrire -Formulazione di una ipotesi ottimale di utilizzo. -Elaborazione dei parametri gestionali e di qualità individuati. Si è arrivati al Progetto architettonico di massima, ovvero alla elaborazione della distribuzione funzionale architettonica legata ai parametri imposti ed alle necessità tipiche di attività ricettive, così come individuate nelle ipotesi progettuali precedenti (complesso ricettivo con campo da golf, gruppo di casali per ospitalità diffusa, struttura ricettiva di livello elevato). Attraverso le seguenti attività: -Verifica del rilievo architettonico e restituzione degli edifici esistenti in CAD (Computer Aided Design) -Analisi ambientale e tecnico storica -Inquadramento generale: definizione dei servizi necessari, parametri e dimensionamento delle attività (prospetto delle superfici) -Impostazione preliminare del progetto -Visibilità e sistemazione esterna preliminare Per ciò che attiene il Progetto tecnico gestionale, ovvero l individuazione del profilo economico e gestionale dell'esercizio, sono state fatte delle primissime ipotesi, e ci si riserva di procedere ad un approfondimento sulle reali potenzialità di questa tipologia di beni e delle destinazioni individuate presso i mercati di sbocco, e della sostenibilità economico finanziaria. In dettaglio: Organico: numero dipendenti/stagionali, qualifiche e livello retributivo anche in considerazione di quello esistente. Simulazione dell'attività economica (costi e ricavi) per vari livelli di occupazione della struttura Analisi e previsione delle tipologie di ricavi con ipotesi di segmentazione per il "mix" di clientela. SVILUPPUMBRIA 46

47 5.1 Parte seconda applicazione della metodologia ROCCA D ARIES - MONTONE (PG) Planimetria Catastale Rocca d Aries Rocca d Aries Ipotesi A Su Rocca d Aries si è proceduto con gli approfondimenti di quella che è stata proposta come Ipotesi A, che prende in considerazione la rocca come immobile singolo di estremo pregio. Si è portata avanti ed approfondita una ipotesi di fattibilità tecnica relativa alla trasformazione della Rocca d Aries, e la sua corte, in una struttura turistico-ricettiva di fascia alta con la realizzazione di nove suites, un ampia Spa nel piano interrato ricavabile al di sotto della superficie attualmente destinata a parcheggio, e la piscina scoperta oltre alla sistemazione del piano terra con la destinazione a reception, bar e salotto, cucina e sala ristoro da situare nella cappella sconsacrata del castello. Nel percorso di costruzione della progettualità, sono stati fatti incontri con il Comune di Montone, ma anche con la Soprintendenza nella persona dell Architetto Minelli, competente per questa area territoriale - per presentare lo stato di avanzamento dello studio di fattibilità, per condividere il percorso di valorizzazione del bene e per costruire il percorso più agevole per poter presentare un offerta allettante sul mercato che possa facilitare l attrazione di investitori Tale riscontro con la Soprintendenza non ha prodotto, ad oggi, risultati certi, il tentativo che attualmente Sviluppumbria sta facendo è quello di portare all attenzione della Soprintendente il progetto di massima, per avere da lei un riscontro più preciso prima di andare ulteriormente avanti con ipotesi progettuali ed approfondimenti di studi di fattibilità. In particolare, nella analisi dell ipotesi proposta (v. tavole) emergono delle criticità, che possono inficiare l appetibilità del cespite sul mercato degli investitori. SVILUPPUMBRIA 47

48 5.1 Lo stato Del cespite Esterno ed interno Rocca SVILUPPUMBRIA 48

49 5.1 Ipotesi progettuale: Piano terra Ipotesi progettuale: Primo piano SVILUPPUMBRIA 49

50 5.1 Ipotesi progettuale: Piano secondo Ipotesi progettuale: Primo terzo SVILUPPUMBRIA 50

51 5.1 Ipotesi progettuale: Piante edificio Ipotesi progettuale: Piano sotto al parcheggio SVILUPPUMBRIA 51

52 5.1 Rocca d Aries Ipotesi B CRITICITÀ Criticità intrinseche dimensioni troppo limitate per una struttura ricettiva economicamente sostenibile corte esterna limitata e mancanza di terreno di pertinenza strada di accesso vicinale, della quale non è consentita la privatizzazione criticità emerse da un primo confronto con Soprintendenza: Rigidità (vedere nuove aperture legislative) Difficoltà di realizzare un collegamento tra la Rocca e la spa che non impatti Perplessità espresse rispetto alla piscina esterna OPPORTUNITÀ Territorio molto vivo culturalmente (presenza di registi, attori Terri Gilliam, etc) NaturaEnogastronomia Isolato ma raggiungibile Presa singolarmente solo la Rocca, possibilità di utilizzo o come struttura ricettiva molto privata v. cinesi advisor Marco Clerici di World Capital incontrato su appuntamento a EIRE, o come residenza privata da parte di soggetti con grandi potenzialità economiche (v. Gorge Luckas regista vicino a Passignano) Sviluppumbria, portata avanti questa ipotesi progettuale sulla Rocca presa a sé stante, continua, come detto, il confronto con la Soprintendenza e con gli attori locali, nonché la promozione del progetto stesso sui potenziali mercati di riferimento, anche alla luce del fatto che, comunque, anche nella cosiddetta Ipotesi B, progetto di territorio, la Rocca rimane in ogni caso la punta di diamante di un sistema integrato più ampio, quindi è pur sempre necessaria la procedura con la Soprintendenza. Rispetto quindi alla Ipotesi B, cioè la Rocca d Aries inquadrata nel più ampio sistema di territorio circostante, si conferma la potenzialità di attrarre investimenti da parte di un progetto di offerta turistica integrata, che metta in rete più strutture con caratteristiche diverse, in cui la Rocca diventerebbe il punto di eccellenza di un sistema più ampio. Si tratta di un vero e proprio progetto integrato di territorio, che va ad inglobare altri immobili di pregio nelle disponibilità del patrimonio regionale lungo l asse Montone - Pietralunga (più coerente Palazzo del Riccio, Cuiano, ecc, che entrano a far parte di un unico sistema integrato di offerta turistico-residenziale facente perno sulla Rocca d Aries come polo attrattore principale, ma in grado di valorizzare al massimo le eccellenze storicoarchitettoniche, ambientali, artigianali ed eno-gastronomiche del territorio. SVILUPPUMBRIA 52

53 5.1 Rocca d Aries Analisi di mercato ANALISI DI MERCATO Da verifiche fatte sul mercato immobiliare del territorio emerge che l enclave del territorio di Montone è molto appetita nei mercati internazionali, in particolare anglosassoni e dell Europa del Nord. Questa considerazione contrasta con gli scarsi risultati raggiunti nella vendita di immobili del patrimonio regionale rispetto a quelli in mano ai privati pur essendo i primi spesso molto più belli ed appetibili. Occorre evidentemente ragionare sulla strutturazione di pacchetti di offerta evidenziando magari, attraverso piani di zonizzazione, insiemi di immobili più omogenei ed integrati su base territoriale. Se consideriamo, infatti, la potenziale appetibilità sul mercato degli investimenti, possiamo confermare che la scelta di destinazione della struttura in senso turistico ricettivo resta ad oggi la più valida, ma necessita, per corrispondere ad una sostenibilità economico finanziaria, di una integrazione con altri immobili, il che consentirebbe di sviluppare, da parte dell investitore, un progetto che si possa coniugare con l ipotesi gestionale più adatta, cioè quella del modello fractional. Rocca d Aries Vista dall ingresso principale della Rocca SVILUPPUMBRIA 53

54 5.1 Parte seconda applicazione della metodologia I CASALI DEL SUBASIO ASSISI - NOCERA UMBRA (PG) Progetto I casali del Subasio Sviluppumbria, sulla base della ipotesi di valorizzazione individuata come categoria gruppi di casali e terreni con la presenza di un immobile centrale importante ed un corollario di altre proprietà dislocate in un territorio omogeneo, riconducibile ad un potenziale sviluppo come ospitalità diffusa, ha proceduto nella verifica del potenziale sia di fattibilità che di sbocco sul mercato degli investimenti. Anche in questo caso si tratta di immobili vincolati, in quanto inseriti in una zona Parco naturale del Subasio, che impone vincoli non indifferenti rispetto ad una eventuale variazione di destinazione urbanistica. I quattro cespiti siti nel Comune di Assisi (Bandita Cilleni, Bandita Piccola, Canonica, Banditella), ricadono in zona agricola E7 denominata Zona montana del Parco naturale del Subasio e all interno del Parco naturale del Subasio (istituito con L.R. 9/1995, artt.12 e 14); i fabbricati sono inoltre individuati come edifici isolati passibili di rivestire interesse storico (art. 2.7 e 5.2 delle NTA). I due cespiti siti nel Comune di Nocera Umbra (Bandita 1, Casa Olivieri), in base al PRG strutturale adottato, ricadono in zona agricola E e in ambito del Parco del Monte Subasio (lett.f art.142 D.lgs. 42/2004). nelle politiche comunitarie sia nazionali e locali, mostrando tutte le potenzialità per poter incrementare il reddito e l occupazione dei piccoli centri per mantenere o incrementare la popolazione, senza intervenire contaminando la cultura, l ambiente, l identità dei luoghi in una chiara ottica di sviluppo sostenibile. L ipotesi è stata formulata prendendo a riferimento il complesso dei beni, ed effettuando una scelta mirata degli immobili in rapporto a criteri di omogeneità sia territoriale che architettonica. L ipotesi progettuale di Sviluppumbria rispetto ai Casali del Subasio è partita, a livello architettonico, dallo stato di fatto degli immobili, in gran parte già recuperati e suddivisi internamente per essere rifunzionalizzati come struttura turistico ricettiva di fascia media, comprendente in prevalenza appartamenti con servizi e qualche camera. L ipotesi dell ospitalità diffusa, che fa riferimento anche a precedenti ipotesi di valorizzazione già emerse negli anni precedenti, garantisce il rispetto dell ambiente naturale e culturale, e trova chiaro riscontro sia SVILUPPUMBRIA 54

55 5.1 Denominazione Comune N appartamenti N posti letto 1 BANDITA CILLENI Assisi 13 camere 26 2 BANDITELLA DI BANDITA F1 Assisi BANDITELLA DI BANDITA F2 Assisi BANDITA 1 Nocera Umbra BANDITA PICCOLA F1 Assisi 5 15 F2 (fienile-eventuale palestra) 6 CANONICA F1 Assisi 7 25 F2 (fienile da verificare-servizi) 7 CASA OLIVIERI F1 Nocera Umbra CASA OLIVIERI F4 Nocera Umbra CASA OLIVIERI F3 (Stalla-SPA) + F4 Nocera Umbra - - (fienile-palestra) 10 ZAMPITTO Assisi 3 6 TOTALE 37 appartamenti 13 camere 109 posti letto in appartamenti e 26 nelle camere SVILUPPUMBRIA 55

56 5.1 Progetto I casali del Subasio BANDITA CILLENI (VILLA FANI) mq Si tratta del corpo di fabbrica più rilevante nell articolazione del complesso dei Casali, già recuperato con una suddivisione in 13 camere e 26 posti letto, più ampi locali per reception, cucine, sale ristorante con un totale, da progetto, di 82 coperti. Si articola in: - un seminterrato, nel quale l ipotesi progettuale è quella di una sala ristorante di 43 mq, dove si prevedono almeno 4 tavoli di cui 3 con quattro posti tavola e 1 con 6 posti tavola, quindi un totale di 18 coperti, oltre che ai locali tecnici (centrale idrica e termica) e ad un magazzino; e 5 camere, rispettivamente di 28 mq, 38 mq, 29 mq, 24 mq, 23 mq, quindi differenti per dimensioni e per numero di posti letto; - un secondo piano con le restanti 8 camere, anche esse di diverse dimensioni e numero di posti letto (28 mq, 23 mq, 20 mq, 19 mq, 38 mq, 29 mq, 24 mq, 23 mq). A titolo esemplificativo, si riportano le rappresentazioni della suddivisione architettonica della Bandita Cilleni, sopra descritte. - un piano terra con un ampia cucina e parte lavaggio articolata in tre parti, rispettivamente di 26, 30 e 9 mq., servizi igienici di 24 mq., tre sale ristorante rispettivamente di 81mq (con 7 tavoli da 4 posti e 1 tavolo da 6), 38 mq. (con tre tavoli da 4 posti e un tavolo da 6 posti) e 24 mq (con tre tavoli da 4 posti), per un totale di 64 coperti; - un primo piano con reception di 26 mq, sala riunioni di 43 mq, con capienza di un tavolo, da progetto, per 15 persone minimo, SVILUPPUMBRIA 56

57 5.1 Ipotesi Progettuale: Piano seminterrato Ipotesi Progettuale: Piano terra SVILUPPUMBRIA 57

58 5.1 Ipotesi Progettuale: Primo piano Ipotesi Progettuale: Secondo piano SVILUPPUMBRIA 58

59 5.1 Ipotesi Progettuale BANDITELLA DI BANDITA (FABBRICATO MQ, FABBRICATO 2 92,6 MQ) Il cespite, situato nel comune di Assisi si compone di quattro fabbricati: un fienile, un rudere e due fabbricati appena ristrutturati suddivisi in miniappartamenti, tutti gli immobili sono accatastati. I fabbricati ristrutturati sono della superficie di 382 mq e 92,6 mq. Il progetto prevede, nei due fabbricati già recuperati, 10 appartamenti totali, con 20 posti letto. Le dimensioni degli appartamenti sono 2 da 33 mq, due da 34 mq, uno da 36 mq, due da 37 mq, uno da 38 mq, uno da 47 mq, ed uno da 48 mq. BANDITA 1 (720 MQ) Il fabbricato è suddiviso in otto mini appartamenti, ogni unità immobiliare è dotata di impianto elettrico ed idrico, di impianto di riscaldamento autonomi, nonché,di predisposizione per l impianto TV e per l allaccio telefonico. Il cespite, nonostante la ristrutturazione, si presenta in cattive condizioni di manutenzione generale a causa della prolungata inutilizzazione e delle consistenti tracce di umidità provenienti sia dal terreno che dalle infiltrazioni causate dalla mancanza di alcuni pluviali depredati nel corso degli anni. Il progetto prevede 8 appartamenti totali, con 28 posti letto. Le dimensioni degli appartamenti sono variegate, alcuni di essi sono disposti su due piani, e sono rispettivamente 42 mq, 90 mq, 93 mq, 57 mq, 34 mq, 63 mq, 86 mq, 85 mq. BANDITA PICCOLA (510 MQ) Il complesso è composto da un fabbricato destinato ad abitazione articolato in due piani fuori terra ed uno seminterrato per la superficie complessiva di 510 mq ed un fienile costituito da un piano terra e da uno seminterrato di 127 mq ciascuno. Il cespite è stato ristrutturato ma si presenta in mediocri condizioni di manutenzione generale a causa della prolungata inutilizzazione. Il progetto prevede 5 appartamenti totali, con 15 posti letto. Le dimensioni degli appartamenti sono variegate, e sono rispettivamente 67 mq, 92 mq, 36 mq, 96 mq, 59 mq. Nell altro fabbricato si è prevista una palestra/spa. SVILUPPUMBRIA 59

60 5.1 CANONICA (785,70 MQ) Il Il complesso è costituito da un fabbricato suddiviso in 7 mini appartamenti e 25 posti letto. Le dimensioni degli appartamenti sono variegate, e sono rispettivamente 99 mq, 84 mq, 77 mq, 72 mq, 63 mq, 115 mq, 64 mq, cinque dei quali due livelli. Il fabbricato, nonostante la ristrutturazione, si presenta in cattive condizioni di manutenzione generale a causa della prolungata inutilizzazione e delle consistenti tracce di umidità provenienti sia dal terreno che dalle infiltrazioni causate dalla mancanza di tutte le canale ed i pluviali rubati nel corso degli anni. CASA OLIVIERI (356 MQ) Il complesso, ricadente nel comune di Nocera Umbra, è costituito da 5 fabbricati: si compone di due abitazioni civili, due fienili, di cui uno in muratura ed uno con struttura metallica, e da una stalla di notevoli dimensioni. Tutti i fabbricati risultano riportati in mappa e accatastati. Gli appartamenti sono in totale 4, con 15 posti letto. Le dimensioni degli appartamenti sono variegate, e sono rispettivamente 113 mq, 54 mq, 70 mq, 103 mq. ZAMPITTO (431 MQ) Gli appartamenti sono in totale 3, con 6 posti letto.le dimensioni degli appartamenti sono rispettivamente 101 mq, 54 mq, 56 mq, 59 mq. Secondo l articolazione prevista sopra descritta, si configura perfettamente la possibilità di trasformare il complesso dei cespiti in funzione di un modello di ospitalità diffusa. La numerosità degli appartamenti e dei posti letto consente, tra l altro, di poter ospitare anche gruppi, e la differenziazione di dimensioni degli appartamenti permette di poter immaginare un interesse da parte di clientela con esigenze diverse, ma con in comune la ricerca di luoghi di elevato valore soprattutto dal punto di vista naturalistico. Il modello dell ospitalità diffusa è oramai molto conosciuto e stimato da parte dei turisti, e, anche sul lato dell appetibilità da parte di potenziali investitori per la realizzazione di tale formula attraverso il recupero di immobili esistenti. Per quanto riguarda i casali del Subasio, l investitore interessato a tale formula trova degli immobili già destinati e ristrutturati per SVILUPPUMBRIA 60

61 5.1 questo uso, pur se si ravvede la necessità di eseguire interventi di adeguamento. Quindi, rispetto anche ad altre proprietà facenti parte del portafoglio regionale, questo si configura come un progetto molto appetibile, oltre che per la zona di elevato pregio ed interesse su cui ricade, anche per il suo stato di conservazione. Punti di forza Da molteplici ricerche emerge che le esperienze di ospitalità diffusa fin qui realizzate confermano una grande positività ed un gran successo di tale modello rispetto all ospitalità alberghiera tradizionale, più sviluppata peraltro all interno dei centri storici, ma anche rispetto alle formule più classiche dell agriturismo e del B&B. Tale modello, infatti, soddisfa sia le richieste di una clientela molto esigente ed esperta, che ha il gusto di viaggiare, ma è alla ricerca di formule innovative di soggiorno, che non siano troppo costose ma che rispecchino il più possibile l identità del luogo. riscontro sia nelle politiche comunitarie sia in quelle nazionali e locali. Il modello di ospitalità diffusa, a differenza degli alberghi tradizionali, permette ai visitatori di vivere l autenticità di un esperienza con soggiorno in immobili recuperati secondo le caratteristiche dei luoghi, e prevede politiche di differenziazione anche di prezzi con l intento di rivolgersi con proposte diversificate a differenti fasce di utenza. Lo stile gestionale dell Albergo diffuso si caratterizza nell universo ricettivo per l atmosfera originale, per le modalità di erogazione dei servizi e per la sua forte valenza territoriale; esso ha uno stile unico poiché si pone l obiettivo di offrire un esperienza legata al territorio anche nei tempi e nei ritmi del servizio oltre che nei servizi e prodotti offerti. Tale formula, inoltre, muovendosi nella direzione del recupero del patrimonio artistico e culturale dei centri minori, senza intervenire contaminando la cultura, l ambiente, l identità dei luoghi in una chiara ottica di sviluppo sostenibile, trova chiaro SVILUPPUMBRIA 61

62 5.1 Come già sottolineato, alla già difficile situazione economica globale, che rende meno facile intercettare investitori, si aggiungono le problematiche relative alle normative urbanistiche ed ai vincoli. Infatti è elevata la possibilità che si presentino problematiche, soprattutto in ordine ai tempi di sviluppo del progetto, legate al fatto che gli immobili sono inseriti nell area Parco Naturale del Subasio. Quindi, il fatto di essere in un area territoriale di estremo pregio, che è un punto di forza del progetto, può trasformarsi in un punto di debolezza laddove ciò vada ad influire in maniera pesante sui tempi di realizzazione del progetto. SVILUPPUMBRIA 62

63 5.1 Parte seconda applicazione della metodologia COMPLESSO IL CASTELLACCIO ASSISI CANNARA SPELLO (PG) Il Complesso Il Castellaccio, attualmente destinato a vivaio, è situato nella pianura tra il fiume Topino e la SS75; a circa 3 km dall uscita Capitan Loreto della SS Flaminia. Ha un estensione complessiva di circa 232 ha, in cui sono dislocati in totale 22 fabbricati di molteplici tipologie e consistenza. Nell attività di valorizzazione, in accordo con la Proprietà, sono stati presi a riferimento parti di terreni e fabbricati, per costruire la nostra ipotesi progettuale, come di seguito esplicitata. Superficie totale terreni oggetto dell intervento (da planimetrie catastali) = ha Superficie totale fabbricati, annessi e accessori (oggetto dell intervento ) = mq Volume totale fabbricati, annessi e accessori (oggetto dell intervento ) = mc alternative, e di implementazione di attività sportive anch esse di tipo sostenibile, e certificate. L offerta ricettiva potrebbe essere realizzata secondo il modello di ospitalità diffusa con il modello gestionale quale il fractional ownership. Sviluppumbria ha da subito lavorato in stretta sinergia con i comuni interessati (Spello, Assisi, Cannara) per ragionare su come costruire un percorso burocratico autorizzativo più snello possibile e, quindi, poter presentare un offerta allettante sul mercato che possa facilitare l attrazione di investitori. Il progetto sul Complesso del Castellaccio si riferisce alla valorizzazione a fini turistico - ricettivi di un compendio che si trova ai piedi di Assisi, con una proiezione visiva incomparabile sulla città serafica, al centro della Valle Umbra. L impostazione ipotizzata vede la realizzazione di un complesso di alto profilo, con campo da golf e spa (salus per aquam). L attuale presenza del complesso vivaistico è sempre stata considerata un valore aggiunto, per lo sviluppo del progetto in termini di utilizzo di sviluppo sostenibile, di energie SVILUPPUMBRIA 63

64 5.1 IPOTESI PROGETTUALE Complesso Il Castellaccio: Ipotesi progettuale Generale SVILUPPUMBRIA 64

65 5.1 Complesso Il Castellaccio: Ipotesi progettuale A) Centro aziendale A) Centro aziendale (Spello) Il centro aziendale è situato lungo la Strada Provinciale 410 di Cannara, a circa 3 km dall uscita Capitan Loreto della SS Flaminia; nella stessa zona sono situate attualmente le serre che coprono una superficie di circa 6100 mq e l impianto termico a legna che fornisce il riscaldamento alla sede aziendale. L immobile è pervenuto alla Regione dell Umbria con le trascrizioni N. part e del L area, secondo il P.R.G., ricade in zona EPR (art. 51), Aree Agricole Pregiate ed è sottoposta ai seguenti vincoli: - beni culturali (art.21 nta): castelli, rocche, torri di avvistamento - re3: ambiti soggetti a basso rischio idraulico - ambiti fluviali vincolati (art. 142 lett.c d.lgs.42/2004) 1- Alloggi. Mq , si ipotizzano 50 camere (da 31 mq.) 2- Reception per alloggi e camere 3- Camere (14 da 21 mq) e Suites (n. 3 da 45 mq.) totale mq Club House. Mq. 620 più soppalco; reception, spogliatoi, servizi igienici, sala riunioni 5- Locale pronto soccorso, rimessa attrezzi e deposito. Mq Piano terra ristorante, piano primo camere (n. 12 da 26 mq circa), totale Mq N. 14 Suites (da circa 48 mq), totale mq N. 10 camere (da circa 34 mq), totale mq. 340 Totale previsto nel centro aziendale n. 86 camere, di diverse dimensioni e caratteristiche, tra i 21 mq, i 26 mq, i 31 mq, i 34 mq e 17 suites, tra i 45 ed i 48 mq. SVILUPPUMBRIA 65

66 5.1 B) Fiorentina (Spello) Mq 824 Il cespite denominato Fiorentina si trova lungo la Strada Provinciale di Cannara, a circa 1 km dal centro aziendale in direzione di Cannara, ed è costituito da 3 fabbricati. l fabbricato principale della superficie totale di 824 mq è costituito da un corpo a due livelli originariamente adibito ad abitazione rurale e tre corpi adiacenti ad un solo piano destinati a magazzini e ricovero animali. Il secondo fabbricato è un annesso adibito a magazzino della superficie di 26 mq. Il terzo fabbricato è un fienile in c.a. di 92 mq con due tettoie adiacenti. Ricade in zona EPR (Art. 51): AREE AGRICOLE PREGIATE ed è sottoposta ai seguenti vincoli: - AREE A MAGGIOR RISCHIO PER FENOMENI DI INONDAZIONE - Re2: AREE A MEDIO RISCHIO IDRAULICO dell Umbria con le trascrizioni N. part e del L area, secondo il P.R.G., ricade in zona EPR (art. 51), Aree Agricole Pregiate ed è sottoposta ai seguenti vincoli: - beni culturali (art.21 nta): castelli, rocche, torri di avvistamento - re3: ambiti soggetti a basso rischio idraulico - ambiti fluviali vincolati (art. 142 lett.c d.lgs.42/2004) Complesso Il Castellaccio: Ipotesi progettuale B) Fiorentina Nell immobile denominato Fiorentina, ben collegato e molto vicino al centro aziendale, è stata prevista la spa, con sauna e centro benessere, percorsi sensoriali, calidarium e frigidarium. La motivazione è data, oltre che dalle caratteristiche dell immobile, che ben si presta a tale destinazione, anche e soprattutto dal fatto che proprio qui è presente una sorgente di acqua solforosa. Lo spazio è sufficiente per ospitare anche un ristorante ed il bar, in più esiste un a porzione immobiliare destinabile a locali tecnici, ed uno spazio dove può essere ricavata una suite. SVILUPPUMBRIA 66

67 5.1 C) Pesci (Cannara) Mq. 190 L immobile denominato Pesci si trova a circa 4,5 km dal centro aziendale vicino al centro di Cannara sul Vocabolo Sinistro Topino. Il fabbricato, della superficie totale di 190 mq, si sviluppa su due livelli e si trova in cattivo stato di conservazione. Il piano terra del fabbricato è stato recentemente adibito a locali tecnici per l impianto di filtraggio dell acqua di irrigazione dei terreni adiacenti. Il fabbricato è riportato in mappa ma non è accatastato; in mappa è riportato anche un altro fabbricato che è inesistente. In base al Piano di Fabbricazione del 1974, aggiornato nel 1995, i cespiti ricadono in ZONA "Rf area agricola di rispetto fluviale (art. 102 N.T.A.); l area è soggetta al vincolo delle aree alluvionabili Zona 1 come stabilito dall art. 106bis. Si tratta di un immobile dislocato ad un po di distanza rispetto al centro aziendale ed alla spa, per cui si è ipotizzato di realizzare su di esso un altro ristorante, e n. 2 suites. Complesso Il Castellaccio: Ipotesi progettuale C) Pesci SVILUPPUMBRIA 67

68 5.1 D) Riarella (Spello) Mq. 341 Il cespite denominato Riarella si trova lungo la Strada Provinciale di Cannara, a circa 500 m dal centro aziendale in direzione di Cannara, ed è costituito da 2 fabbricati. Il fabbricato principale, della superficie totale di 290 mq, si sviluppa su due livelli ed era originariamente adibito ad abitazione rurale; la copertura, a doppia falda, è stata recentemente oggetto di un parziale intervento di manutenzione. Il secondo fabbricato, della superficie di 51 mq, è un annesso adibito a magazzino e centrale termica. Ricade in zona EPR (Art. 51): AREE AGRICOLE PREGIATE ed è sottoposta ai seguenti vincoli: - Ri: RISORSE IDRICO MINERALI E TERMALI (art.8 NTA/PUT) - Re3: AMBITI SOGGETTI A BASSO RISCHIO IDRAULICO L immobile è situato lungo la strada principale, dalla parte opposta ma poco distante dal centro aziendale. Si è immaginato di localizzare su di esso degli spazi ludico ricreativi. Complesso Il Castellaccio: Ipotesi progettuale D) Riarella SVILUPPUMBRIA 68

69 5.1 E) Draoli (Assisi) Mq. 166 L immobile si trova a circa 800 m dal centro aziendale. Il fabbricato si sviluppa su due livelli e si trova in pessimo stato di conservazione; il tetto, i solai e le murature si presentano pericolanti. Complesso Il Castellaccio: Ipotesi progettuale E) Draoli SVILUPPUMBRIA 69

70 5.1 Criticità Analisi di mercato Complesso Il Castellaccio, Ipotesi progettuale: Criticità ed opportunità Cattivo stato di conservazione e necessità di effettuare investimenti molto consistenti, soprattutto per il campo da golf Necessità di spostare la sede e gli uffici di Umbraflor, il che trova tutti d accordo ma è un passo da compiere, con i relativi tempi tecnici Vincoli vari (paesaggistici, di zona agricola di pregio, etc.) Indisponibilità, almeno in prima battuta, in particolare del Comune di Assisi, a concedere una variante urbanistica per il campo da golf Opportunità Da verifiche fatte sul mercato immobiliare del territorio emerge che tale territorio è molto appetibile nei mercati internazionali, così come la tipologia di progetto integrato e complesso ipotizzato. Se consideriamo la potenziale appetibilità sul mercato degli investimenti, possiamo confermare che la scelta di destinazione della struttura in senso turistico ricettivo di fascia elevata resta ad oggi la più valida, se pur necessita di notevoli investimenti, e risulta piuttosto difficoltoso corrispondere ad una sostenibilità economico finanziaria, che può essere realizzata solo attraverso l ipotesi gestionale più adatta, cioè quella del modello fractional. Presenza di acque, anche solfuree Consistente articolazione territoriale e grande disponibilità di metratura Facile raggiungibilità Contesto territoriale incomparabile Natura ed enogastronomia SVILUPPUMBRIA 70

71 5.1 Parte seconda applicazione della metodologia EX CONVENTO S.ANTONIO BETTONA (PG) Ex Convento di Sant Antonio: Ipotesi progettuale Il complesso in esame risulta costituito da due unità rappresentate: dalla chiesa, la corte comune e due piccoli fabbricati diruti di proprietà del Comune di Bettona; dal convento di proprietà della Regione Umbria. Ambedue sono state oggetto di ristrutturazioni e consolidamenti alla fine degli anni ottanta (solo per quanto riguarda il tetto e le parti strutturali), con l intento da parte dei proprietari, di realizzare una struttura a carattere turistico - ricettivo in grado di implementare l economia e il livello occupazionale locale. A riguardo fu firmata nel 1986 una convenzione tra i rappresentati comunali e regionali, con la quale il comune cedeva gratuitamente per un ventennio la propria parte, mentre la Regione Umbria si obbligava a custodire detti beni e a non destinarli ad usi diversi da quelli sopra previsti. Il programma anzidetto si è interrotto da lungo tempo e solo recentemente il Comune di Bettona si è reso disponibile a nuove iniziative per recuperare o alienare il complesso, formalizzando alla Regione Umbria una richiesta di incontro in merito. Attualmente il complesso risulta inutilizzato. Il complesso è stato analizzato da Sviluppumbria, sotto il profilo di una articolazione architettonica e di ipotesi progettuale per la possibilità di investimenti sul settore turistico alberghiero di fascia alta, SVILUPPUMBRIA 71

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